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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di appello di Palermo, seconda sezione civile, composta da:
1) Giuseppe Lupo Presidente rel.
2) Rossana Guzzo Consigliera
3) Onofrio Maria Laudadio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1580/2022 R.G., promossa in grado di appello
DA
nato a [...] il giorno 07/07/1955, c.f.: Parte_1
; C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Pietro Sammartano;
appellante
CONTRO
nato a [...] il giorno 05/02/1990, c.f.: ; CP_1 C.F._2
rappresentato e difeso dall'Avv. Giovannella Maria Licari;
appellato, appellante incidentale
In fatto e in diritto

1. ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Marsala dei giorni 9-13/7/2022, n. 581, che all'esito del giudizio da lui promosso contro aveva dichiarato la nullità del contratto preliminare di compravendita CP_1 stipulato dalle parti il 7.1.2020 per illiceità dell'oggetto (violazione della normativa urbanistica: artt. 1418 c.c. e 40 legge 47/1985), condannato il convenuto, promittente venditore, a restituire alla controparte la somma di 20.000,00 euro ricevuta in acconto sul

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prezzo, condannato l'attore al pagamento di 3.146,00 euro a titolo di spese del procedimento di sequestro conservativo dalla stessa esperito senza successo in corso di causa, compensato integralmente le spese di lite.
L'appellato, costituitosi, ha dedotto l'infondatezza del gravame principale e proposto a sua volta appello incidentale.
La causa è stata posta in decisione con ordinanza del 27.11.2024 all'esito di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..

2. Il Tribunale, attribuito carattere “sostanziale” alla fattispecie di nullità prevista per i contratti traslativi di diritti reali dall'art. 40 della legge 47/1985 e ritenuta tale causa d'invalidità operante anche per i contratti preliminari, ha dichiarato nullo per causa imputabile a entrambi i contraenti il contratto preliminare stipulato dalle parti il 7.1.2020, così come integrato dalla separata scrittura privata senza data prodotta dal convenuto (All. B), e ha di conseguenza ordinato la restituzione di quanto versato dal promittente acquirente alla controparte;
ha rigettato la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per inadempimento, stante l'illiceità dell'oggetto del contratto;
ha quindi, in applicazione del principio della soccombenza al procedimento di sequestro conservativo promosso in corso di causa dall'attore con esito negativo, condannato a rifondere all'altra parte le spese Pt_1
relative e compensato le spese del giudizio di merito.
La regolazione delle spese processuali della fase cautelare e del giudizio di merito è oggetto della critica dell'appellante principale. Più ampio, perché riguardante la valutazione di nullità del contratto preliminare e la reiezione della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno, è invece il raggio dell'appello incidentale.

3.1 Muovendo da quest'ultimo e premesso che l'appello incidentale riapre la cognizione di tutte le questioni dibattute in primo grado (Cass. 32563/2024), non può non rilevarsi che le considerazioni del primo giudice in punto di natura della nullità prevista dall'art. 40 della legge 47/1985 e di applicabilità della norma sanzionatoria al contratto preliminare erano state al tempo della pronuncia di primo grado superate da qualche anno in senso opposto dalla giurisprudenza di legittimità che con la sentenza delle Sezioni Unite n. 8230/2019, mai dopo contraddetta, aveva affermato che la nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 3
e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 era una nullità “testuale”, e con l'ordinanza n.
6685/2019 aveva chiarito che detta sanzione trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.
Deve ora aggiungersi che uguale natura (testuale: Cass. 4216/2022) e portata (non estesa ai contratti preliminari: Cass. 22660/2022, 7521/2022) ha la nullità – non prospettata dalle parti né considerata dal Giudice – che, ai sensi dell'art. 29 della legge 52/1985, introdotto dall'art. 19, comma 14, d.l. n. 78 del 2010, conv. dalla l. n. 122 del 2010, colpisce gli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali non di garanzia su unità immobiliari urbane che non contengano, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie o, in sostituzione, l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Se ne ricava che alla data del 30.7.2020, di convocazione delle parti dinanzi al Notaio
di Marsala, il contratto preliminare del 7.1.2020 era valido e che la declaratoria di Per_1
nullità pronunciata dal Tribunale di Marsala è, pertanto, non corretta.

3.2 L'attore, con domanda non riproposta in questa sede, e il convenuto, con domanda reiterata in appello, hanno asserito ciascuno l'inadempimento della controparte e chiesto, il primo, la risoluzione del contratto e la restituzione di quanto versato in acconto oltre al risarcimento del danno, e il secondo, il riconoscimento del diritto a trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria o, in subordine, il risarcimento del danno.
Osserva la Corte che alla stregua del su richiamato art. 29 della legge 52/1985 e stante il divieto, sanzionato penalmente (vds. Cass. pen. 5178/2017), di dichiarazioni false al notaio, non sarebbe stato possibile né alla data del 30.7.2020 né successivamente stipulare un valido atto traslativo corrispondente in toto al contratto preliminare, a fronte delle difformità catastali che le parti, nella scrittura privata integrativa (Allegato B della produzione documentale di parte convenuta), avevano non solo riconosciuto esistenti (“…la parte della veranda coperta con forno a legna e il bagno con doccia che non risultano né al catasto né all'ufficio urbanistica”), ma anche dichiarato di volere mantenere (“…l'acquirente invece di comune 4
accordo con il venditore dichiara di prendere il fabbricato in oggetto con le parti sopra citate abusive”).
La mancata stipulazione del contratto traslativo, dunque, lungi dall'essere imputabile al comportamento dell'una o dell'altra parte, è da ricondurre alla volontà negoziale di entrambe e a un ostacolo normativo oggettivo, ossia a una situazione ben nota ai contraenti del preliminare e dagli stessi voluta e mantenuta per tutta la durata del loro rapporto.
Deve quindi trovare applicazione il principio per cui, in presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice che accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti e pronunciare, comunque, la risoluzione con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale
(Cass. 13118/2024).
In tal senso andrà riformata la sentenza di primo grado, con la consequenziale duplice conferma della condanna della parte promittente venditrice alla restituzione di quanto ricevuto dalla controparte e del rigetto delle reciproche domande di risarcimento del danno, infondate al lume di quanto s'è appena detto sulla comune ascrivibilità della risoluzione contrattuale.

4. Premesso che, in tema di disciplina delle spese processuali, la soccombenza costituisce un'applicazione del principio di causalità, in virtù del quale non è esente dall'onere delle spese la parte che col suo comportamento ha provocato la necessità del processo, reputa la
Corte che sussistano gravi ed eccezionali ragioni per la compensazione integrale delle spese sia dei due gradi del giudizio di merito, tenuto conto del rigetto delle istanze risarcitorie e che la controversia è scaturita da un contratto volutamente strumentale al conseguimento di un risultato contra legem, sia – in parziale accoglimento dell'appello principale – del procedimento cautelare in corso di causa, al cui esito non può attribuirsi rilevanza autonoma come il primo giudice ha ritenuto, atteso che la disciplina delle spese va riferita alla decisione finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte abbia conseguito un risultato favorevole (Cass. 9785/2022, 13356/2021). 5

P.Q.M.

la Corte, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Marsala dei giorni 9-13/7/2022, n.
581, appellata in via principale da e in via incidentale da Parte_1
: CP_1
dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti il giorno 7.1.2020 relativamente ai seguenti immobili: fabbricato terrano ad uso abitazione, avente annesso e pertinente uno spezzone di terreno, individuato nel Catasto Terreni del Co- mune di Marsala al foglio n. 294 con le particelle n. 35 sub. 1, 35 sub. 2, 33, 34, 36 e 272; fabbricato terrano avente annesso e pertinente uno spezzone di terreno esteso 140 mq, individuato nel Catasto Terreni del Comune di Marsala al foglio n. 294 con la particella n.
245; spezzone di terreno esteso 350 mq, individuato nel Catasto Terreni del Comune di
Marsala al foglio n. 294 con la particella n. 55; compensa integralmente tra le parti le spese del procedimento di sequestro conservativo promosso in corso di causa da Parte_1
conferma nel resto la sentenza appellata;
compensa integralmente tra le parti le spese di appello.
Così deciso in Palermo il giorno 24 aprile 2025
Il Presidente est.
Giuseppe Lupo