REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
LA CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
sezione civile composta dai seguenti Magistrati:
Dott.sa Claudia Matteini Presidente
Dott. Claudio Baglioni Consigliere
Dott.Enrico Cerulli Giudice relatore
§ § §
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 44/2022 del ruolo generale promossa da:
[...]
Parte_1
Appellante
(Avv.ti Marco Barbatelli e Maurizio Barbatelli)
Contro
Controparte_1
Parte_2
Appellati
Appellanti incidentali
(Avv.Nicoletta Palcani)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
e si rivolgevano al Tribunale di Spoleto al fine di Controparte_1 Parte_2
ottenere la dichiarazione di nullità del contratto preliminare col quale avevano manifestato il loro intendimento di acquistare un immobile da dallo Parte_1
stesso edificato mediante appalto alla società La domanda Parte_1
veniva giustificata dalla mancata prestazione della prescritta garanzia fideiussoria sul bene promesso e, consequenzialmente, chedevano la restituzione dell'importo dell'acconto e della caparra. La richiesta subordinata riguardava la risoluzione negoziale per grave inadempimento del promittente rappresentato dal ritardo nella consegna del bene con conseguente sua condanna alla restituzione dell'acconto e della caparra. Il convenuto, regolarmente costituitosi, contestata la prospettata nullità e il proprio preteso inadempimento, agiva in riconvenzionale per l'inadempimento degli attori che non avevano pagato gli acconti dovuti ai sensi delle convenzioni negoziali, dopo aver ottenuto l'esecuzione di rilevanti variazioni e personalizzazioni dell'immobile oggetto di promessa di compravendita. Avanti al Tribunale parti attrici precisavano le seguenti conclusioni: “in via principale: accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare sottoscritto dalle parti il 23/09/2010 per mancata prestazione della garanzia fidejussoria ex art. 2 D.lgs 122/2005 per i motivi tutti esposti in narrativa e da intendersi integralmente richiamati e trascritti;
conseguentemente condannare , in Parte_1
proprio e quale amministratore unico della in persona in Parte_1
persona dell'amministratore unico – legale rappresentante (al Parte_1
pagamento in favore di e della complessiva somma di Controparte_1 Parte_2
Euro 20.688,96 di cui Euro 10.000,00 a titolo di ripetizione della somma versata in acconto, Euro 10.000,00 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria e di € 688,96
a titolo di registrazione del preliminare oggetto del presente giudizio, oltre interessi legali dalla data della corresponsione al saldo effettivo ed oltre rivalutazione monetaria.
-In via subordinata accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale in capo alla convenuta e, conseguentemente, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per i motivi esposti in narrativa da intendersi integralmente richiamati e trascritti e pag. 2/9 conseguentemente condannare , in proprio e quale amministratore Parte_1
unico della in persona in persona dell'amministratore unico – Parte_1
legale rappresentante al pagamento, in favore di parte attrice, della Parte_1
somma di Euro 30.688,96, di cui Euro 10.000,00 a titolo di ripetizione della somma versata in acconto, Euro 20.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra versata e di Euro 688,96 a titolo di registrazione del preliminare oggetto del presente giudizio, oltre interessi legali dalla data della corresponsione al saldo effettivo ed oltre rivalutazione monetaria. Condannare altresì in proprio e quale Parte_1
amministratore unico della in persona in persona Parte_1
dell'amministratore unico – legale rappresentante al risarcimento dei Parte_1 danni patiti dagli attori quantificati nella somma di € 20.000,00 o nella maggiore o minore somma risultante di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria e comunque nei limiti di competenza per valore dichiarata nel presente atto;
In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di giudizio oltre rimborso forfettario ed oneri fiscali di legge da distrarsi in favore del procuratore antistatario”.
I Convenuti così concludevano: “In via preliminare: per tutti i motivi esposti in narrativa, dichiarare la carenza di legittimazione passiva o comunque la carenza di titolarità passiva delle domande azionate dagli attori in capo al Sig. Parte_1
“nella qualità di legale rappresentate della , con ogni Parte_1
conseguenza sulla regolazione delle spese di lite.
Nel merito: per tutti i motivi esposti in narrativa, respingere tutte ed ogni domanda dispiegata dagli attori, sia in via principale che subordinata, sia sotto il profilo della pretesa nullità del contratto preliminare che della risoluzione per l'asserito grave inadempimento del convenuto che della condanna al risarcimento dei danni, ivi compresa la somma di € 20.000,00 (senza titolo e riferimenti) sia che, comunque ed in ogni caso, sotto qualsivoglia altro profilo.
In via riconvenzionale: per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare il grave inadempimento del contratto preliminare da parte degli attori e, conseguentemente, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del 23.09.2010 per loro fatto e colpa e condannarli, in solido tra loro, al risarcimento dei danni in favore del
Sig. nella misura di € 112.897,29 o altra che risultasse in corso di Parte_1
pag. 3/9 causa o venisse ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione dal dovuto al soddisfo.
In via riconvenzionale subordinata: per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare la responsabilità extracontratuale e/o precontrattuale degli attori e, conseguentemente, condannarli, in solido tra loro, al risarcimento dei danni in favore del Sig. nella misura di € 112.897,29 o altra che risultasse in corso di Parte_1
causa o venisse ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione dal dovuto al soddisfo. Sempre e comunque con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio”.
La controversia veniva istruita mediante l'acquisizione della documentazione versata agli atti dalle parti e l'escussone dei testi indotti da parti convenute;
Geom. Tes_1
, , , e . All'esito
[...] Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4 Testimone_5
veniva disposta CTU al fine di accertare e quantificare i lavori extra-capitolato in eccedenza a quelli indicati nella convenzione negoziale e richiesti da parte attrice. Il
Tribunale, con la sentenza qui gravata così statuiva:” -1) accerta la risoluzione per mutuo consenso del contratto preliminare stipulato da e Controparte_1 Parte_2
con -2) condanna, per l'effetto, alla
[...] Parte_1 Parte_1 restituzione, in favore di e , dell'importo di € Controparte_1 Parte_2
20.000,00, oltre a interessi dal dovuto al soddisfo;
-3) respinge la domanda riconvenzionale spiegata dal;
-4) condanna al Parte_1 Parte_1
pagamento, in favore di e , delle spese di lite, che si Controparte_1 Parte_2 liquidano in € 545,00 per esborsi ed € 3.972,00 per compensi, oltre a i.v.a., c.p.a. e spese generali del 15%; -5) pone definitivamente a carico di le spese di Parte_1
c.t.u., liquidate con separato provvedimento.”
Si dolgono di detta pronuncia sia e la che Parte_1 Pt_1 Parte_1
e che spiegano gravame incidentale. Controparte_1 Parte_2
Parti appellanti precisando le conclusioni come in atti, lamentano: -L'illogicità manifesta della sentenza - Evidente contraddizione tra motivazione e dispositivo -
Violazione del principio della domanda. In particolare parte appellante lamenta che il
Tribunale correttamente accoglieva l'eccezione del convenuto di carenza di legittimazione passiva della e, di conseguenza, respingeva Controparte_2
la domanda svolta in via principale dagli attori. Quindi venivano disattese le domande pag. 4/9 subordinate ma nonostante la reiezione di tutte le richieste di parti attrici ed ipotizzando un accordo solutorio, condannava il convenuto al pagamento della Parte_1 somma di € 20.000,00 oltre interessi, e spese di ctu.
Parti appellate contestano integralmente la domanda di appello principale e spiegano gravame incidentale su tutte le domande di riforma;
-insistono per il rigetto di tutte le motivazioni di appello perché infondate in fatto e diritto;
-chiedono la revoca del provvedimento inibitorio pronunciato da questa Corte il 21/4/2022 ed l'accoglimento delle proprie istanze precisando le conclusioni come in atti.
La domanda di sospensione dell'esecutività della sentenza di primo grado è stata accolta dalla Corte con ordinanza in data 21/4/2022 non apparendo l'appello manifestamente infondato sia in ordine alla negata deduzione dell'eccezione di inadempimento sia per contraddittorietà di alcuni passaggi motivazionale della pronuncia gravata.
Parti appellanti e appellate hanno correttamente adempiuto ai dettami afferenti l'indicazione delle parti del provvedimento che si intendono appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal Giudice di primo grado;
nonché le indicazioni delle circostanze da cui deriva la violazione, donde la loro ammissibilità.
Le doglianze spiegate in sede principale ed incidentale sono connesse e possono essere tratte congiuntamente.
In data 23/09/2010 stipulava un contratto preliminare, con allegato il Parte_1
capitolato speciale dei lavori, col quale prometteva di vendere a e Controparte_1
un immobile da erigersi su un appezzamento di terreno di sua Parte_2
proprietà. Il prezzo di detto immobile comprensivo degli accessori veniva convenuto in
€.320.000,00. e versavano alla stipula €.10.000,00 a titolo di caparra Pt_2 CP_1
confirmatoria ed € 10.000,00 a titolo di acconto ed ottenevano dal la consegna Pt_1
di una polizza fidejussoria accesa presso la anca Popolare di Spoleto. Come da documentazione agli atti -missiva 16/10/2014- si formalizzava la disponibilità al rilascio di ulteriori garanzie in concomitanza degli ulteriori versamenti a stadi d'avanzamento.
Si rileva inoltre che e durante l'edificazione domandavano ed Pt_2 CP_1
ottenevano alcuni lavori non compresi nel capitolato speciale con riferimento alla struttura del fabbricato, ai materiali da utilizzare, agli impianti, agli infissi ed ai bagni. I
pag. 5/9 lavori extra capitolato sono stati descritti e valutati dalla ctu svolta nel primo giudizio e peraltro confermati in sede di deposizioni testimoniali.
Rileva il Tribunale che ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplendi non est adimplendum", si deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti, avuto riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico - sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse;
qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, secondo comma, c.c.
(Cassazione civile sez. II, 06/09/2017, n. 20846). In realtà esaminando gli atti di causa non appare che nessuna delle parti abbia chiesto l'adempimento del contratto preliminare;
emerge altresì che i litiganti abbiano domandato la risoluzione negoziale per grave inadempimento l'una dell'altra per cui non v'è spazio per un'eccezione inademplendi non est adimplendun come rilevata in sede di giudizio. Le argomentazioni spiegate da parti appellate si sono in verità concentrate nei rilievi incidentali sulla carenza della garanzia fideiussoria come presupposto di grave inadempimento a carico del promittente venditore. Appare opportuno dar conto che il abbia formalizzato Pt_1
la prima garanzia, riferita al versamento dei 20.000 euro, e come emerso in sede di esame documentale, da un lato lo stesso invitava all'adempimento nel Pt_1 versamento dell'ulteriore acconto di 40.000 euro e d'altro canto i e CP_1 Pt_2 denunciavano l'omessa consegna dell'ulteriore fideiussione. Sul punto si osserva che la garanzia fideiussoria doveva essere rilasciata a fronte di somme effettivamente corrisposte;
infatti la stessa è posta a tutela degli acquirenti da eventi pregiudizievoli che possano determinarsi nel lasso temporale tra i negozi preliminare e definitivo. Peraltro il aveva espresso la disponibilità a fornire l'ulteriore garanzia al pagamento del Pt_1
secondo acconto come indicato nella suindicata missiva del 16/10/2014. La volontà negoziale, come espressa nel preliminare inter parte, laddove al punto 6) si precisa che
“….la parte venditrice rilascerà alla parte acquirente una fideiussione assicurativa o bancaria di importo corrispondente alle somme ed al valore di ogni corrispettivo che il pag. 6/9 venditore ha riscosso e dovrà riscuotere entro a data del rogito….” , appare diretta alla consegna di garanzie a fronte degli incassi dei versamenti;
nel contesto si rileva la buona fede del che nel richiedere, a fronte dello stato d'avanzamento eseguito, Pt_1
un ulteriore versamento di €.40,000,00 dichiarandosi pronto a contestuale consegna della garanzia. Il Tribunale rileva ancora che “…in base alle risultanze documentali…. non emerga l'inadempimento di una parte che possa aver inciso in maniera decisiva sull'equilibrio sinallagmatico e aver giustificato l'inadempimento dell'altra” ; nell'inciso il Primo Giudice si è riferito alla corrispondenza tra le parti che a ben vedere si accusano reciprocamente di inadempimento. Dato certo appare la circostanza che gli appellati si siano sottratti al versamento degli ulteriori acconti di avanzamento pur nell'ottenimento di cospicue variazioni all'immobile rispetto a quanto convenuto nel capitolato d'appalto. Tali lavorazioni sono state esaminate e valutate in sede di ctu, che, con dettagliata indagine tecnica e nel contraddittorio delle parti, le ha stabilite corrispondenti ad un valore di €.11.637,00 certamente attribuibile a coloro che le hanno chieste ed ottenute, peraltro confermate senza smentita anche in sede testimoniale e risultanti in buona parte del documento in atti nominato “ Eventuali forniture o prestazioni fuori capitolato” sottoscritto da e;
– il Controparte_1 Parte_1
danno che si assume subito per la vendita del bene ad un prezzo inferiore a quello promesso in vendita ai e Capitano non è fornito di adeguato impianto CP_1
probatorio stanti le soggettive valutazioni connesse alla compravendita come pure l'ulteriore ristoro domandato da parte appellante stante il difetto di prova di sussistenza.
La prima pronuncia merita quindi riforma in punto di domandata risoluzione del preliminare del 23/9/2010 per inadempimento di e per Controparte_1 Parte_2
non aver pagato gli acconti alle scadenze contrattualmente stabilite;
consequenziale la loro condanna in solido al pagamento del corrispettivo delle opere extra capitolato;
nessun “accordo solutorio” rilevato dal Tribunale appare essere stato raggiunto dalle parti in lite. Parti attrici avevano domandato nel primo giudizio la restituzione di
€.20.000,00 in forza di una dedotta nullità del contratto preliminare – nullità che appare essere stata espressamente disattesa dal Tribunale. In ultimo si osserva che Pt_1
nella qualità di legale rappresentante della è sfornito
[...] Parte_1
della legittimazione passiva infatti il contratto preliminare in questione è stato pag. 7/9 sottoscritto da in proprio;
la costrizione del fabbricato appare essere Parte_1
stata appaltata da a (doc.in atti); le dazioni di Parte_1 Parte_1
denaro appaiono intestate personalmente a come pure intestato allo Parte_1
stesso il permesso a costruire.
Ogni ulteriore rilievo è assorbito sulla scorta del principio di diritto, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, in base al quale la figura dell'assorbimento, che esclude il vizio di omessa pronuncia, ricorre, in senso proprio, quando la decisione sulla domanda cd. assorbita diviene superflua, per sopravvenuto difetto di interesse della parte, che con la pronuncia sulla domanda cd. assorbente ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno e, in senso improprio quando la decisione assorbente esclude la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre domande Cass.11547/2013).
Le spese di lite e di ctu seguono la soccombenza sostanziale e si liquidano come in dispositivo nei valori medi professionali secondo il valore accertato ridotte per assenza di questioni in fatto e diritto, opportunamente valutati il pregio dell'attività, la natura e difficoltà della prestazione professionale.

PQM

Accoglie l'appello principale, rigetta parzialmente quello incidentale e riforma la pronuncia gravata.
Dichiara la carenza di legittimazione passiva di quale legale Parte_1
rappresentante della Parte_1
autorizzato a trattenere l'importo della caparra di €.10.000,00. Controparte_3
Condanna alla restituzione da parte di a e Parte_1 Controparte_1 Parte_2
dell'acconto di €.10.000,00 oltre interessi legali dal 23/9/2010 all'effettivo
[...]
soddisfo.
Condanna e in solido al pagamento a Controparte_1 Parte_2 Parte_1 della somma di €.11.637,00 con interessi dalla pronuncia all'effettivo soddisfo.
Condanna e in solido a rifondere a Controparte_1 Parte_2 Parte_3
le spese di lite che si liquidano complessivamente per il Parte_1 primo grado di giudizio in €.3.553,90 per competenze professionali oltre rimborso forfettario 15%,iva e CA come per legge e per questo grado di giudizio che si liquidano pag. 8/9 in complessivi €.4.066,30 per competenze professionali oltre rimborso forfettario 15%,
Iva e CA come per legge, nonché €.1.138,50 per esborsi.
Pone le spese di ctu, come liquidate, a carico solidale di e Controparte_1 Parte_2
.
[...]
Dispone la restituzione del deposito cauzionale di €.29.236,17 a . Parte_1
Così deciso in Perugia il 12/2/2025
Il Presidente
Dott.sa Claudia Matteini
Il Giudice relatore
Dott. Enrico Cerulli
pag. 9/9