REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte D'Appello di Venezia, in persona dei magistrati: dott. Clotilde Parise Presidente dott. Marco Campagnolo Consigliere dott. Gianluca Bordon Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 2102/2024 R.G. promossa da
(C.F. ) e proseguita da Parte_1 C.F._1
(C.F. ) e (C.F. Parte_2 C.F._2 Parte_3
), assistiti e difesi dall'Avvocato domiciliatario C.F._3
PIERPAOLO ALEGIANI, con studio in PIAZZA VENEZIA n. 9, JESOLO
PARTE APPELLANTE contro
(C.F. ), assistita e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'Avvocato domiciliatario ANDREA MIRABILE, con studio in
VIALE CADORNA n. 20, TREVISO
PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Venezia
11.11.2024, n. 4007
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE: in via principale, riformare l'impugnata sentenza n. 4007/2024 emessa dal Giudice del Tribunale
Ordinario di Venezia in data 7.11.2024, notificata in data 22.11.2024 e per l'effetto accogliere le conclusioni svolte nel giudizio di primo grado di seguito integralmente trascritte: dichiarare la risoluzione del contratto di locazione inter partes e, per l'effetto, condannare la resistente al rilascio dell'immobile sito in Jesolo (Ve), alla via Aquileia,
25/27 libero e sgombero da persone e cose;
In ogni caso: condannarsi controparte al rimborso delle spese e compenso professionale per l'assistenza e rappresentanza processuale

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA: voglia l'Illustrissima Corte, per le ragioni sopra esposte, rigettare l'impugnazione ex adverso proposta in quanto inammissibile ex art. 345 cpc, nonché infondata in fatto ed in diritto, confermando in ogni sua parte la sentenza del
Tribunale di Treviso appellata. Con condanna dell'appellante alle spese e competenze del grado di giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza 11.11.2024 n. 4007/2024 il Tribunale di Venezia ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto di locazione 20 febbraio
2020 di un immobile a uso commerciale, registrato all'Agenzia delle
Entrate di San Donà di Piave il 16.03.2020 al n. 872 – serie 3T, e compensato le spese di lite. Le parti avevano sottoscritto il 10.2.2022 un patto comportante la riduzione del canone in conseguenza della pandemia COVID-19 da euro 800,00 a euro 550,00 mensili per il periodo dall'1.1.2022 al 31.10.2022. Scaduto il mese di ottobre, la conduttrice aveva continuato a corrispondere il canone in misura ridotta, sino a quando nel giugno 2023 il locatore aveva intimato lo sfratto. Occorreva stabilire se l'inadempimento d' Controparte_1 giustificasse la risoluzione del contratto alla luce degli artt. 1453
[...]
e 1455 c.c.. Tenuto conto del sinallagma contrattuale, degli opposti pag. 2/10 interessi delle parti e del contegno di ciascuna prima e dopo la notifica dell'intimazione, l'inadempimento per il Tribunale era di scarsa importanza:
- parte conduttrice, prima ancora di concordare la riduzione del canone, aveva lamentato l'esistenza di gravi problemi all'interno del bene, riferiti soprattutto a fenomeni di risalita di umidità, irregolarità e malfunzionamento dell'impianto elettrico e della caldaia, sostituita dal locatore solo nel febbraio 2024;
- il mancato versamento dell'importo di euro 2.000,00, che corrisponde a poco più di due mensilità (800,00 euro x 2 = 1.600,00) e che era stato pagato interamente dalla intimata a seguito dalla notifica dell'atto introduttivo non aveva comportato un grave danno alla parte intimante. Il locatore non aveva negato di essere a conoscenza dell'esistenza di problemi riguardanti l'immobile locato, né contestato, se non tardivamente, nelle note conclusive, i documenti che la società
aveva introdotto a sostegno delle proprie tesi, Controparte_1 inclusa la relazione del tecnico geom. del settembre 2023; Parte_4
- la clausola risolutiva espressa era stata invocata tardivamente dopo il deposito della memoria integrativa e la clausola solve et repete non era mai stati invocata.
2. L'appellante chiede che, in riforma della sentenza, Parte_1 sia dichiarata la risoluzione del contratto con condanna della conduttrice al rilascio. Con atto di costituzione 12.3.2025 si sono costituiti in giudizio e quali eredi del defunto Parte_2 Parte_3 Parte_1
Con un unico motivo, la parte appellante lamenta la violazione
[...] dell'art. 41 l. n. 392 del 1978 e degli artt. 1455 c.c. e 1460 c.c. perché le conclusioni sulla mancanza di gravità dell'inadempimento non sono condivisibili, tenuto conto del lungo lasso di tempo durante il quale pag. 3/10 non aveva pagato il canone pattuito (per 11 Controparte_1 mesi aveva ridotto arbitrariamente l'importo del canone concordato) nonché delle condizioni soggettive del locatore, una persona anziana di ottantasei anni, ospite di una casa di riposo, avente come unico reddito quello proveniente dai canoni di locazione. Nel caso in esame:
- l'eccezione relativa all'esistenza di vizi era pretestuosa. I vizi erano stati lamentati per la prima volta dopo la comparsa di costituzione e la perizia sommaria del geom. riporta Persona_1 una data successiva all'intimazione di sfratto, a conferma del suo carattere strumentale. Le doglianze riguardavano un rigonfiamento dell'intonaco in due punti all'interno dell'immobile ad uso non abitativo e uno scrostamento dell'intonaco nel terrazzo). La supposta e non provata irregolarità dell'impianto elettrico e la mancanza del libretto della caldaia non incidevano sulla godibilità del bene locato;

- l'intimazione in mora non è elemento costitutivo della domanda di risoluzione. L'insistenza della società conduttrice sul fatto che prima della intimazione di sfratto parte locatrice non avesse chiesto né sollecitato l'adempimento non le giova affatto. L'inerzia non può essere interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza;

- la società locatrice riconosce che era stata pattuita una clausola espressa, con cui evidentemente era stato dato rilievo alla particolare importanza nell'economia dell'affare al pagamento puntuale dei canoni mensili;

- l'inadempimento si presume colpevole, sicché la presunzione cade solo in presenza di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte dal conduttore, le quali dimostrino che egli, nonostante l'uso dell'ordinaria diligenza, non sia stato in grado di eseguire la propria prestazione;

pag. 4/10 - l'adempimento successivo alla domanda non vale a sanare o a diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità;
- anche successivamente all'emissione della sentenza impugnata, la società conduttrice persevera nel ritardare e ridurre il pagamento del canone mensile nei termini pattuiti.
3. L'appellata ha chiesto la conferma della Controparte_1 sentenza impugnata. Ha evidenziato che le considerazioni sulle condizioni soggettive dell'appellante sono inammissibili ex art. 345
c.p.c. perché non dedotte nel giudizio di primo grado. Le allegazioni sulla necessità di lavori di straordinaria manutenzione non erano state contestate. Nel 2023, all'inizio della stagione invernale, la vecchia caldaia aveva smesso di funzionare ed era stata sostituita solamente nel febbraio 2024 da una nuova macchina.
4. L'unico motivo di appello sull'inadempimento di non scarsa importanza non è fondato.
4.1 Occorre partire dal presupposto che anche nelle locazioni a uso diverso il criterio legale dell'art. 5 l. 392 n. 1978, pur se non direttamente applicabile, può essere tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato di scarsa importanza (cfr. Cass., sez. 3, sent. n. 30730 del 2019; Cass., sez.

3. sent. n. 17738 del 2002; Cass., sez. 3, sent. n. 1234 del 2000; Cass.,
s.u., sent. n. 12210 del 1990). Recente giurisprudenza ha osservato che dell'art. 1455 c.c. sono state date diverse interpretazioni per il
<<singolare intreccio nella disposizione tra una valutazione che sembra>
pag. 5/10 possedere tutti i crismi dell'oggettività — la non scarsa importanza dell'inadempimento — ed un parametro certamente soggettivo — qual è
l'interesse della parte non inadempiente […] il fatto che il legislatore non abbia predeterminato ex lege i caratteri dell'inadempimento solutoriamente rilevante impone di tener conto che la gravità dell'inadempimento sotto il profilo oggettivo — per la cui determinazione il giudice può ben avvalersi orientativamente dei parametri valevoli per sciogliere il contratto di locazione ad uso abitativo: la tipizzazione normativa contribuisce a dare concretezza ed oggettività alla valutazione del giudice […] - non è sufficiente, occorrendo parametrare la gravità dell'inadempimento all'interesse del contraente deluso, il fatto che quest'ultimo abbia agito per chiedere la risoluzione del contratto per l'altrui inadempimento o l'aver diffidato
l'inadempiente […] "l'interesse dell'altro contraente […] non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore avrebbe potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare
l'equilibrio contrattuale e a reagire sulla causa del contratto e sul comune interesse negoziale”>> (Cass. 30730/19).

4.2 Con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, recente giurisprudenza di legittimità ha superato (v. Cass., sez. 6-3, ord. n.
17020 del 2022, Cass., sez. 3, sent. n. 20322 del 2019 e Cass., sez. 3, sent. n. 22039 del 2017) l'orientamento che riteneva legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando veniva completamente a mancare la prestazione del locatore. Per stabilire se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede, il giudice deve verificare se la condotta della pag. 6/10 parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte.
4.3 Nel giudizio di primo grado nel corso dell'udienza 4 giugno 2024 erano stati escussi come testimoni due collaboratori della società
[...]
, (marito della legale rappresentante) e CP_1 Testimone_1
(attualmente una segretaria). Il primo aveva riferito Testimone_2 della presenza di “bolle e di muffa, ne ho parlato io personalmente con il sig. gli ho esposto il problema, ancora oggi vi è il soffitto della Pt_1 terrazza dal quale cade l'intonaco, anche nei locali interni avviene lo stesso, ricordo di avene già parlato nel 2021, comunque lo ho detto più volte alla proprietà”. ha sostenuto di aver più volte chiesto un Tes_1 intervento sull'impianto elettrico: “il sig. lo sa da quando siamo Pt_1 entrati che l'impianto non è a norma, all'inizio noi abbiamo fatto fare degli interventi che sono stati pagati da … la vecchia caldaia non Pt_1 funzionava, siamo stati al freddo anche nell'inverno 23/24, ora la caldaia è stata sostituita dal caldaista del sig. il lavoro è stato Pt_1 fatto a febbraio di quest'anno”. La ha raccontato di aver Tes_2 iniziato il rapporto di collaborazione dall'ottobre 2023: “non si poteva accendere il riscaldamento, ricordo che la mattina c'erano 10 gradi all'interno, siamo stati al freddo sino metà febbraio 24, quando sono venuti i tecnici ad aggiustare la caldaia, anzi credo che l'abbiano cambiata”.
4.4 Nonostante l'apprezzabile ammontare complessivo della morosità maturata sino all'intimazione di sfratto, sono ravvisabili delle pag. 7/10 circostanze che consentono di confermare il giudizio sulla scarsa importanza dell'inadempimento:
- non si discute della completa sospensione del pagamento del canone per una o più mensilità ma del mancato riallineamento del canone all'originario importo al termine della durata di efficacia di un patto sulla riduzione del corrispettivo;

- l'incontestabile inadempimento della conduttrice s'inserisce in un contesto in cui anche il locatore non assicurava il pieno godimento dell'immobile, tardando nella sostituzione della caldaia. Sulle conseguenze del ritardo devono essere richiamate le prove testimoniali acquisite sulla temperatura presente nei locali nei mesi invernali. Non si può ritenere né che i vizi fossero stati denunciati per la prima volta solo con la comparsa di costituzione e risposta né che la contestazione sia pretestuosa;

- l'importo della morosità è maturato nel corso di undici mesi durante i quali il locatore non aveva mai diffidato la parte al rispetto della clausola sul canone. La messa in mora non è certamente un presupposto della domanda di sfratto ma nel contesto di un rapporto di durata è indicativa del tentativo del locatore in buona fede di salvaguardare il contratto pur non tollerando inadempimenti. Prima
d'invocare come extrema ratio la risoluzione del rapporto, il locatore richiede alla controparte di rispettare i propri obblighi, dandole la possibilità di evitare lo scioglimento del rapporto;

- il tardivo adempimento del conduttore in un contratto di locazione per un immobile a uso diverso non sana la morosità ma ne attenua la gravità perché è indice dell'acquisita consapevolezza di dover rispettare gli obblighi contrattuali e l'interesse dell'altro contraente per evitare la risoluzione del rapporto. L'allegazione sulla condotta della società conduttrice nel periodo successivo alla sentenza è generica. Non viene pag. 8/10 precisato quali mensilità sarebbero state pagate in ritardo e quali canoni non sarebbero stati interamente pagati;

- l'allegazione sulle particolari condizioni soggettive di Parte_1
diretta a sottolineare l'importanza che aveva per il locatore un
[...] tempestivo e integrale pagamento, non compare nemmeno nella comparsa conclusionale del giudizio di primo grado. Non è documentato che il locatore disponesse unicamente del reddito del canone di locazione e che tale condizione fosse a conoscenza della controparte;

- il riferimento alla clausola risolutiva espressa non assume rilevanza. La scelta difensiva del locatore era stata quella non di agire per accertare la risoluzione di diritto del contratto ma di chiedere una pronuncia costitutiva, che consente una valutazione sulla gravità dell'inadempimento.
5. L'appello deve essere respinto. Le spese processuali, liquidate sulla base del D.M. 10 marzo 2014, n. 55, seguono la soccombenza di
Considerando le tre fasi svolte, il compenso è Parte_1 determinabile nella somma di euro 3.966,00 nel rispetto dei parametri medi (euro 1.134,00 + euro 921,00 + euro 1.911,00) dello scaglione applicabile (euro 5.201,00 – euro 26.000,00). In ipotesi di domanda di risoluzione di un rapporto di locazione per morosità, il valore della controversia è rappresentato dall'ammontare dei canoni del residuo periodo della locazione che la domanda attorea mira a far cessare anticipatamente (v. Cass., sez. 3, sent. n. 4921 del 2018).
6. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.
pag. 9/10 7. Ai sensi dell'art. 52 d.lgs. 30 giugno 2003 n. 196, si dispone che, in caso di diffusione del presente provvedimento, siano omesse le generalità e gli altri dati identificativi delle parti e dei soggetti menzionati nel medesimo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e proseguito da e Parte_1 Parte_2 Parte_3 nei confronti di avverso la sentenza del Controparte_1
Tribunale di Venezia 11 novembre 2024, n. 4007/2024, così provvede:
1) rigetta l'appello, confermando la sentenza impugnata;

2) condanna la parte appellante e al Parte_2 Parte_3 pagamento, in favore della parte appellata Controparte_1
delle spese del presente grado di giudizio, liquidate nella
[...] somma di euro 3.966,00 per compensi, oltre spese generali (15%),
i.v.a. e c.p.a.;
3) e sono obbligati a versare un Parte_2 Parte_3 ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115 del 2002;
4) in caso di diffusione della sentenza devono essere omesse le generalità e gli altri dati identificativi delle parti e dei soggetti menzionati nella medesima, a norma dell'art. 52 d.lgs. n. 196 del 2003.
Venezia, 26 marzo 2025
Il Consigliere estensore la Presidente dott. Gianluca Bordon dott. Clotilde Parise
pag. 10/10