N. R.G. 6429/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
X SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Raffaele Miele, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 6429 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 2/10/2024, svolta mediante trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con assegnazione dei termini di legge per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, e vertente
TRA
(C.F. ) Parte_1 CodiceFiscale_1
elettivamente domiciliata a Roma, Via Pinerolo n. 2, presso lo studio degli Avv.ti Alfonsino De Rosa e
Antonio Costa, che la rappresentano e difendono per procura in atti
ATTRICE E
(C.F. Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliato a Nettuno, Via dei Volsci n. 20, presso lo studio dell'avv. Maria Alessia Di
Leva, che lo rappresenta e difende per procura in atti
E
(C.F. ) Controparte_2 C.F._3
elettivamente domiciliata a Roma, Via Nizza n. 59, presso lo studio degli Avv.ti Orietta Bonifacio e
Luca Gemelli, che la rappresentano e difendono per procura in atti
CONVENUTI NONCHÉ NEI CONFRONTI DI
pagina 1 di 14 (C.F. ), (C.F. Controparte_3 CodiceFiscale_4 Controparte_4 [...]
) E (C.F. ) C.F._5 Controparte_5 CodiceFiscale_6
CONVENUTE CONTUMACI
OGGETTO: contratto preliminare
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza l'esposizione dello
“svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009,
n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. e i verbali di causa, compresi quelli ove è trascritta l'assunzione delle prove orali.
Appare comunque opportuno riportare, per comodità espositiva, le conclusioni delle parti e, sia pure brevemente, le rispettive deduzioni ed eccezioni.
ha convenuto in giudizio e nonché , Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
e sorelle del suo coniuge defunto , al fine di sentire Controparte_4 Controparte_5 Persona_1 accogliere le seguenti conclusioni: “……

1. in via principale accertato e dichiarato l'inadempimento dei convenuti e all'accordo preliminare di cui alla proposta di Controparte_1 Controparte_2
acquisto del 10.3.2021 accettata il 17.3.2021 e dato atto del recesso ex art. 1385, 2° co. c.c. legittimamente esercitato dall'attrice, condannare detti convenuti, in solido tra loro o ciascuno per quanto di ragione, a ripetere all'attrice l'importo di € 70.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria ricevuta, ovvero la diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi al tasso ex art.
1284, 4° co. c.c. dalla domanda al saldo;

2. in subordine per le medesime ragioni condannare i convenuti e , in solido tra loro o ciascuno per quanto di ragione, a Controparte_1 Controparte_2 ripetere all'attrice l'importo di € 58.333,33, pari alla quota di sua spettanza – con esclusione dell'importo di € 11.666,67, di spettanza degli altri eredi - ovvero la diversa somma ritenuta di
pagina 2 di 14 giustizia, oltre interessi al tasso ex art. 1284, 4° co. c.c. dalla domanda al saldo;

3. in ulteriore subordine nella denegata e non creduta ipotesi che non dovesse accertarsi e dichiararsi
l'inadempimento dei promittenti venditori all'accordo preliminare, accertata e dichiarata
l'illegittimità della diffida ad adempiere e dell'esercizio del diritto di recesso dei promittenti venditori condannarli, in solido tra loro o ciascuno per quanto di ragione, a ripetere all'attrice l'importo di €
35.000,00, pari alla caparra confirmatoria dalla medesima versata - ovvero la diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi al tasso ex art. 1284, 4° co. c.c. dalla domanda al saldo;

4. in ogni caso con vittoria di spese ed onorari del giudizio, gravati di spese generali, IVA e CA di legge”.
A sostegno delle proprie pretese, l'attrice ha sostanzialmente rappresentato che: 1) in data 10/3/2021, unitamente al marito , formulava una proposta di acquisto, accettata in data 17/3/2021, Persona_1
dell'immobile sito in Roma, Via Sabaudia n. 83 (meglio descritto in atti), di proprietà di CP_1
e , per il prezzo di € 240.000,00; 2) versava ai comproprietari una somma
[...] Controparte_2
complessivamente pari a € 35.000,00, a titolo di caparra confirmatoria (la quale veniva incassata da e , ciascuno per la quota di € 17.500,00) e si impegnava a Controparte_1 Controparte_2
concludere il contratto definitivo entro il 30/9/2021; 3) in data 22/7/2021 decedeva, improvvisamente, suo marito e, facendo ciò venire meno il suo interesse all'acquisto dell'immobile, si Persona_1
attivava per il tramite dell'Agenzia Immobiliare ( per pervenire a una risoluzione Controparte_6 consensuale dell'accordo preliminare ovvero, in alternativa, per ricercare un soggetto che potesse subentrare nell'acquisto; 4) si mostrava inizialmente disponibile ad aderire alle Controparte_1
suddette richieste, pur domandando di incrementare il prezzo a € 250.000,00, e autorizzava le visite presso l'appartamento da parte di potenziali acquirenti;
5) con email del 21/9/2021, l'Agenzia
Immobiliare le comunicava di “avere ritirata una proposta d'acquisto subordinata all'annullamento del preliminare precedente” e di essere in attesa “della disponibilità dei Signori per fargliela CP_1 visionare”; 6) nel corso di colloquio telefonico dello stesso giorno, l'Agenzia le comunicava che era necessario prolungare il termine per la stipula del definitivo, dovendo il potenziale acquirente richiedere un mutuo;
7) con raccomandata a/r datata 7/10/2021 (spedita il giorno 8/10/2021 e ricevuta da il 12/10/2021 e da il 19/10/2021), richiedeva di “prorogare di 4 Controparte_1 Controparte_2 mesi il termine originariamente fissato, rifissandolo al 30 gennaio 2022”, prospettando la concessione della proroga come “doverosa, in virtù della clausola di buona fede che opera anche in fase di esecuzione del contratto”, considerata “l'eccezionalità dell'evento funesto e la circostanza che detta proroga non rappresentasse un apprezzabile sacrificio per i promittenti venditori”; 8) con raccomandata a/r acquisita in via telematica da in data 8/10/2021 (e ricevuta CP_7 dall'esponente in data 23/10/2021), formulava una diffida ad adempiere, ai sensi Controparte_1
pagina 3 di 14 dell'art. 1454 c.c., invitandola a comparire il giorno 25/10/2021 avanti il notaio per la stipula del definitivo e avvertendola che, in difetto, avrebbe esercitato il diritto di recesso, trattenendo la caparra versata;
9) tuttavia, ai sensi dell'art. 1454 c.c., la diffida ad adempiere doveva essere intimata entro un congruo termine, non inferiore a 15 giorni, mentre nel caso di specie veniva ricevuta il 23/10/2021, con intimazione a stipulare il 25/10/2021 e, dunque, non era idonea a produrre l'effetto estintivo del rapporto contrattuale;
10) in ogni caso, la diffida era manifestamente inidonea a determinare la risoluzione del contratto in quanto, a seguito del decesso dell' erano subentrati nell'accordo Per_1 preliminare i chiamati all'eredità: i promittenti venditori, dunque, avrebbero dovuto indirizzare la diffida anche a loro, quali ulteriori controparti negoziali;
11) con raccomandata a/r del 28/10/2021,
esercitava il recesso dal contratto preliminare e con raccomandata a/r del 5/11/2021, Controparte_1
lo esercitava anche;
12) i promittenti venditori si mostravano, così, inadempienti al Controparte_2
contratto preliminare per violazione della clausola generale di buona fede di cui all'art. 1375 c.c.; 13) a fronte dell'inadempimento dei promittenti venditori, esercitava dunque, con l'atto di citazione, il diritto di recesso ex art. 1385, co. 2, c.c., chiedendo la condanna dei alla restituzione del doppio CP_1
della caparra o, in subordine, della quota parte di sua spettanza del doppio della caparra;
14) l'immobile de quo veniva venduto, in data 16/2/2022, al signor per il prezzo di € 250.000,00, a Persona_2
seguito di proposta pervenuta ai in data 21/9/2021 (circostanza aggiunta con la memoria CP_1
allegatoria).
Si è costituito in giudizio , chiedendo di accogliere le seguenti conclusioni: “A) in via Controparte_1
preliminare: rigettare tutte le domande avanzate in via principale ed in via subordinata dall'attrice perchè infondate in fatto ed in diritto oltre che inammissibili per tutti i motivi esposti;
B) in via riconvenzionale, dichiarare legittimo e motivato il recesso della proposta di acquisto del 10.03.2021 e regolarmente accettata il 17.03.2021 (registrata il 23.04.2021 ed integrata con scrittura del
29.05.2021) ex art. 1385 comma 2 c.c., avvenuta con lettera raccomandata del 27 ottobre 2021 ( racc.
617891081814) del 5/11/2021 (racc. nr 2003668541-8) della parte promissaria venditrice per grave inadempimento contrattuale da imputare esclusivamente in capo ai promissari acquirenti e per l'effetto riconoscere il diritto della parte promissaria venditrice a trattenere la somma di euro 35.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria. In particolare riconoscere al sig. di Controparte_1 trattenere la somma di € 17.500,00 dallo stesso ricevuta per la Sua quota parte dell'immobile sito in
Roma via Sabaudia, 83 Roma. Il tutto con vittoria di spese, compensi professionali e spese generali
(15%) del presente giudizio, oltre oneri fiscali e previdenziali dovuti come per legge”. C) in subordine:
Accertare e dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato in data 10.03.2021 e regolarmente accettata il 17.03.2021 (registrata il 23.04.2021 ed integrata con scrittura del 29.05.2021) relativo
pagina 4 di 14 all'immobile sito in Roma, Via sabaudia, 83 per grave inadempimento della parte acquirente, e per
l'effetto condannare la signora , nonché gli eredi del sig. e in solido tra Parte_1 Persona_1 loro, al risarcire i danni patiti dagli acquirenti nella misura di € 35.000,00 ciascuna per la propria quota parte, ovvero la diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi al tasso ex art. 1284, 4° co.
c.c. dalla domanda al saldo. Con vittoria di spese, compensi professionali del presente giudizio, da maggiorarsi del rimborso delle spese generali (15%) e degli oneri di legge”.
Si è costituita in giudizio anche , chiedendo di accogliere le seguenti conclusioni: “

1. Controparte_2
rigettare tutte le eccezioni e domande di controparte, in quanto infondate in fatto e diritto, per le causali tutte di cui in narrativa;

2. in accoglimento dell'eccezione riconvenzionale, accertare e dichiarare la legittimità del recesso della Sig.ra dal contratto preliminare (e dalla scrittura CP_1 integrativa) a causa del grave inadempimento esclusivamente imputabile a controparte e, per l'effetto, riconoscere il diritto dell'odierna convenuta a trattenere la quota parte della caparra confirmatoria incassata, per le causali tutte di cui in narrativa. Condannare, in ogni caso, controparte, al pagamento di spese, competenze ed onorari di causa, valutandone, a tal fine, anche il contegno, processuale e non, ex art. 96 c.p.c.”.
I convenuti, in sintesi e per quanto interessa al presente giudizio, hanno eccepito che: 1) alcun inadempimento poteva rinvenirsi nel loro comportamento, avendo rispettato tutte le obbligazioni nascenti dal contratto preliminare stipulato in data 10/3/2021, come integrato con scrittura del
29/5/2021; 2) venivano a sapere del decesso dell' dall'Agenzia Immobiliare;
3) l'attrice veniva Per_1 meno all'obbligo di avviso e di informazione, non comunicando loro il decesso del marito e non reagendo in alcun modo alle richieste di giungere ad una soluzione concordata;
4) , in Controparte_1 particolare, “nonostante la scadenza del termine essenziale per la stipula del definitivo”, avanzava diverse proposte conciliative al fine di giungere ad una soluzione bonaria della vicenda, proposte che, però, rimanevano prive di riscontro;
5) , dunque, tramite telegramma del 22/9/2021, Controparte_1
invitava la a fornire una manifestazione di volontà circa la conclusione del contratto definitivo e a Pt_1
nominare il notaio designato per il rogito, non ottenendo risposta alcuna;
6) la richiesta di proroga del contratto preliminare da parte dell'attrice giungeva loro “ben 13 giorni dopo la scadenza del termine essenziale indicato nel preliminare di vendita”, e dunque quando la era già gravemente Pt_1 inadempiente;
7) subivano “gravissimo pregiudizio” quale conseguenza dell'inadempimento della dovendo rinunciare ad offrire l'immobile ad altri potenziali acquirenti, in quanto vincolati al Pt_1
preliminare stipulato precedentemente;
8) con raccomandata a/r, datata 8/10/2021, diffidavano l'attrice a presentarsi dal notaio, entro e non oltre il 25/10/2021; 9) innanzi al grave inadempimento della parte promissaria acquirente, la quale non si presentava e non inviava alcuna comunicazione in merito,
pagina 5 di 14 esercitavano legittimamente il diritto di recesso, trattenendo la caparra ricevuta;
10) era irrilevante l'eccezione di controparte secondo cui non era decorso il termine di 15 giorni dalla notificazione della diffida, poiché: 10.1) la diffida veniva spedita in data 8/10/2021 (con termine a comparire il 25/10/2021 dinanzi al notaio); 10.2) l'attrice la riceveva il 23/10/2021, trovandosi nella condizione di presentarsi all'appuntamento ed, eventualmente, contestare la diffida medesima;
10.3) pur ammettendo che la diffida non avesse avuto l'effetto estintivo del vincolo contrattuale, in ogni caso la risoluzione del contratto derivava dal loro successivo recesso;
11) non erano inadempienti in alcun modo, non avendo loro concesso la proroga proprio perché la richiesta della perveniva diversi giorni dopo la Pt_1
scadenza del termine per la stipulazione del definitivo;
12) di conseguenza, il recesso esercitato dalla con l'atto di citazione era illegittimo perché sine causa; 13) l'alienazione al terzo, dell'immobile Pt_1 che era stato promesso in vendita all'attrice, era avvenuta ben quattro mesi dopo che avevano esercitato il recesso (circostanza aggiunta con la memoria istruttoria).
e , nonostante la rituale notifica dell'atto di citazione, non si sono Controparte_5 Controparte_4
costituite e ne è stata dichiarata, pertanto la contumacia.
In via istruttoria è stato esperito l'interrogatorio del convenuto , nonché le prove per Controparte_1
testi, nei limiti in cui erano state ammesse con ordinanza del 6/12/2022 che qui si intende riportata e confermata.
All'udienza cartolare del 2/10/2024, la causa è stata trattenuta in decisione, sulle conclusioni di cui in epigrafe con l'assegnazione dei termini di legge per conclusionali e repliche.
***
Preliminarmente va dichiarata la contumacia di , alla quale risulta essere stato Controparte_3 notificato l'atto di citazione.
ha agito in via principale per far accertare e dichiarare l'inadempimento dei in Parte_1 CP_1
relazione al contratto preliminare stipulato tra le parti in data 10/3/2021, come integrato con scrittura del 29/5/2021, nonché per far accertare e dichiarare la legittimità del proprio recesso dal citato accordo, azionato con l'atto di citazione di cui al presente giudizio, e ottenere la condanna dei convenuti al pagamento della somma di € 70.000,00, pari al doppio della caparra versata in loro favore, e dagli stessi illegittimamente ritenuta.
Si eivenzia che , a supporto della sua pretesa, ha allegato, per quanto qui rileva: 1) la Parte_1 proposta di acquisto dell'immobile sito in Roma, Via Sabaudia n. 83 (meglio descritto in atti), di proprietà di e , sottoscritta in data 10/3/2021 e da questi ultimi Controparte_1 Controparte_2
accettata in data 17/10/2021, con contestuale versamento di € 5.000,00; 2) la scrittura del 29/5/2021, redatta a integrazione del contratto preliminare, dalla quale si evince il versamento di ulteriori €
pagina 6 di 14 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
3) il certificato di morte di , insieme a lei Persona_1 promissario acquirente;
4) la messaggistica whatsapp tra l'agente immobiliare e , Controparte_1 nella quale quest'ultimo si mostrava disponibile a far visionare l'immobile a potenziali nuovi acquirenti;
5) la raccomandata a/r con cui, in data 7/10/2021, chiedeva una proroga di 4 mesi del termine originariamente fissato per la stipula del definitivo (30/9/2021), essendo state avanzate “serie manifestazioni di interesse al subentro nell'accordo preliminare che per essere formalizzate richiede(vano) una proroga del termine di stipula finale per la necessità di istruire la richiesta di mutuo ipotecario”; 6) le raccomandate a/r dei (datate 27/10/2021 per e CP_1 Controparte_1
5/11/2021 per ) con le quali, stante il suo “grave inadempimento agli obblighi Controparte_2 contrattualmente assunti”, questi ultimi comunicavano il loro recesso dal preliminare, con conseguente trattenuta della caparra confirmatoria versata (cfr. documentazione acclusa al fascicolo di parte attrice).
Passando all'esame della citata documentazione, si osserva che l'attrice ha prodotto il titolo posto a fondamento della sua pretesa – e dunque la proposta di acquisto del 10/3/2021, accettata dai promittenti venditori e integrata dalla scrittura del 29/5/2021, dalle quali si evince l'avvenuta corresponsione della complessiva somma di € 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria – e ha dedotto l'inadempimento dei promittenti venditori, in quanto gli stessi, “assumendo un evidente contegno speculativo a fronte della morte di uno dei promittenti acquirenti, sono inadempienti all'accordo preliminare per violazione della clausola generale di buona fede di cui all'art. 1375 c.c., per non avere concesso la proroga richiesta benché ciò non comportasse per loro un apprezzabile sacrificio e fosse idonea a preservarne gli interessi”.
A fronte delle predette allegazioni, e hanno dedotto che alcun Controparte_1 Controparte_2
inadempimento poteva essere loro ascritto, avendo correttamente adempiuto gli obblighi su di loro gravanti – e, a sostegno di ciò, hanno allegato: 1) un telegramma datato 22/9/2021, con cui, non avendo ricevuto indicazioni circa la stipulazione del definitivo, chiedevano notizie alla in merito;
2) la Pt_1
raccomandata a/r, datata 8/10/2021, con la quale diffidavano la a comparire il 25/10/2021 avanti Pt_1
al notaio e la avvertivano che, decorso inutilmente il termine, avrebbero esercitato il diritto di Per_3
recesso ex art. 1385 c.c., trattenendo la caparra versata;
3) la Pec con cui il notaio comunicava Per_3
loro che la stipula del definitivo non si era potuta perfezionare in quanto la parte acquirente non si era presentata;
4) le raccomandate a/r, con le quali manifestavano il recesso, a seguito di mancata comparizione della (cfr. documentazione acclusa al fascicolo delle parti convenute). Pt_1
Va premesso in diritto che, addebitandosi le parti inadempimenti reciproci in relazione a un contratto a prestazioni corrispettive, occorre procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei pagina 7 di 14 comportamenti dei contraenti, onde valutare se tali inadempimenti siano effettivamente esistenti e se vi sia una prevalente inadempienza a carico di una delle parti.
Detta indagine appare essenziale in quanto nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice di merito di pronunciare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. in favore di entrambe le parti, perché la valutazione della colpa nell'inadempimento ha carattere unitario e l'inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte (cfr. Cass. Civ. n.
25847/2008; Cass. Civ. n. 13208/10).
Di conseguenza, occorre procedere ad un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, onde stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma. Va aggiunto che nel suddetto giudizio di comparazione il giudice dovrà tener conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute, e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto (cfr. Cass. Civ.
n. 2992/04).
Ciò posto, si rileva che l'attrice, anche se si era attivata con l'Agenzia per addivenire a una risoluzione consensuale del preliminare (cfr. deposizione resa da all'udienza del 17/5/2023) non Testimone_1
aveva dato seguito formale né alla richiesta di notizie mediante telegramma (cfr. doc. 2, allegato all'atto di costituzione di ), né alla diffida a comparire (cfr. doc. 3, allegato all'atto di Controparte_1
costituzione di ), non essendosi presentata di fronte al notaio anche solo per Controparte_1 Per_3
contestare la richiesta dei CP_1
Si deve evidenziare, tuttavia, che il termine fissato per la stipula del definitivo non fosse essenziale.
A tale riguardo, è opportuno ricordare che, per condivisibile giurisprudenza, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine, da condurre alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo (cfr. Cass. Civ.
Sez. II, n. 5797/2005; nello stesso senso Cass. Civ. n. 3645/07); inoltre “in ipotesi di contratto preliminare, anche quando l'accordo negoziale preveda un termine specifico per
l'adempimento, esso non è da intendersi di carattere essenziale ogni qualvolta il ritardo, anche di alcuni mesi, non faccia venire meno l'interesse alla conclusione dell'affare” (Cfr. Cass. n. 16096/2003).
pagina 8 di 14 Ebbene, nel caso di specie non può ritenersi che il termine indicato nel citato preliminare per la stipula del definitivo fosse stato pattuito come essenziale, non emergendo dallo stesso alcun elemento che consenta di reputare che l'inutile decorso del predetto termine avrebbe comportato la definitiva perdita dell'utilità perseguita con il regolamento contrattuale;
al contrario, la diffida ad adempiere indirizzata dai alla promissaria acquirente, intervenuta dopo la scadenza del termine originariamente CP_1
pattuito per la conclusione del definitivo, ha evidenziato proprio il perdurante interesse degli odierni convenuti alla vendita dell'immobile.
Con riguardo all'inquadramento giuridico della fattispecie, inoltre, va ricordato che il recesso previsto dal comma 2 dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli art. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto (v. Cass.
Civ. Sez. II 06/9/2011 n. 18266). Ancora più specificatamente, “per aversi diritto di recedere dal contratto con ritenzione della caparra (confirmatoria) o azione per esigerne il doppio, occorre, a norma dell'art 1385 cod civ, che uno dei contraenti sia inadempiente, mentre non basta il semplice ritardo nell'adempimento, salva diversa manifestazione di volontà contrattuale. L'inadempimento considerato dal predetto art. 1385 è quello normale, che dà luogo alla risoluzione del contratto” (Cfr.
Cass. 10953/2012).
Allo stesso modo, secondo giurisprudenza consolidata, “la diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454
c.c., è un rimedio concesso al contraente adempiente che postula, per la produzione del suo effetto
(risoluzione di diritto del contratto) la imputabilità e la gravità dell'inadempimento” (Cfr. tra le altre
Cass. n. 5095/2015).
Appare dunque evidente che sia la diffida ad adempiere (datata 8/10/2021), sia il recesso comunicato dai convenuti con l'invio delle raccomandate del 27/10/2021 e del 5/11/2021 (cfr. documenti nn. 7 e 8, allegati all'atto di costituzione di ) devono ritenersi illegittimi, in quanto non Controparte_1
giustificati da un grave inadempimento dell'attrice, la quale, a fronte della previsione di un termine non essenziale e di una trattativa in corso per la sua sostituzione nel contratto, stava collaborando con l'Agenzia Immobiliare per uscire legittimamente dall'accordo.
Si evidenzia inoltre, per completezza, che pur ammettendo che la fosse gravemente inadempiente, Pt_1 ai fini della legittimazione all'esercizio del recesso da parte dei la diffida ad adempiere si CP_1
pagina 9 di 14 sarebbe dovuta indirizzare non solo all'attrice, ma anche ai chiamati all'eredità dell' altro Per_1
promissario acquirente, che dovevano essere messi quantomeno nella condizione, in primis, di accettare l'eredità e, di conseguenza, di adempiere l'obbligazione di conclusione del definitivo:
l'obbligazione assunta da entrambi i coniugi, infatti, era quella di stipulare il contratto e quest'obbligo, con la morte di uno dei due firmatari, si era trasferito agli eredi (“nella posizione del defunto subentra
l'erede, salve le poche eccezioni, legislativamente determinate, di posizioni giuridiche intrasmissibili mortis causa”, si v. Cass. n. 13224/2014).
D'altra parte, non risulta che i promittenti venditori abbiano agito contrariamente alla buona fede nell'esecuzione del contratto.
Va premesso, in punto di diritto, che “il principio di correttezza
e buona fede nell'esecuzione del contratto, espressione del dovere di solidarietà fondato sull'art. 2 della Costituzione, impone a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra e costituisce un dovere giuridico autonomo a carico di entrambe, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da norme di legge;
ne consegue che la sua violazione costituisce di per sé inadempimento e può comportare l'obbligo di risarcire il danno che ne sia derivato”.
Ebbene, nel caso di specie, i si erano inizialmente mostrati disponibili alla sostituzione della CP_1
controparte al preliminare (cfr. messaggistica whatsapp tra l'agente immobiliare e e Controparte_1 deposizione resa da all'udienza del 17/5/2023), nonostante non vi fosse un impedimento Testimone_1
oggettivo della promissaria acquirente, e proprio nell'ottica di preservare i suoi interessi: la prestazione che doveva essere adempiuta dalla ossia la conclusione del contratto, infatti, non era resa Pt_1 impossibile dalla morte dell' subentrando allo stesso gli eredi, e il contratto poteva essere Per_1
concluso anche dalla stessa in proprio, in quanto cofirmataria del preliminare (cfr. Cass. n. Pt_1
13224/2014).
I in seguito, a fronte del protrarsi di una situazione di incertezza in merito al subentro di un CP_1
altro promissario acquirente al contratto preliminare, avevano legittimamente rifiutato la richiesta di proroga dell'attrice (cfr. doc. 9, allegato all'atto di citazione di ) - pervenuta loro giorni Parte_1
dopo la scadenza del termine per la stipula del definitivo e, dato ben più rilevante, in data successiva all'invio da parte degli stessi della diffida ad adempiere, con cui avevano preannunciato il loro intento di esercitare il recesso (cfr. doc. 13, allegato all'atto di citazione di ) - senza per tale Parte_1
motivo aver violato le norme di correttezza e di buona fede.
pagina 10 di 14 Ai convenuti, al più, può essere rimproverato di non aver correttamente inquadrato il comportamento dell'attrice, reputandola gravemente inadempiente e considerando erroneamente presenti i presupposti necessari per attivare lo strumento della diffida ad adempiere (e del successivo recesso).
Ciò detto, dunque, non può essere addebitato alcun inadempimento alle controparti contrattuali.
Esaminando il loro comportamento, nondimeno, emerge la contrarietà di ciascuna di esse, a mantenere in vita il contratto, essendo venuto meno l'incontro di volontà che sosteneva e integrava l'accordo e avendo le parti assunto posizioni incompatibili con la prosecuzione del sinallagma contrattuale.
In presenza di reciproche dichiarazioni di recesso, fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, e in assenza di specifici addebiti, “si deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta, ex art. 1453, comma secondo, c.c. di entrambi i contraenti” (Cfr.
Cass. n. 23490/2009; Cass. 16317/2011).
Nel caso di specie, dunque, il contratto si è risolto non già per inadempimento di una delle due parti, ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe: la Pt_1
da una parte, a seguito della morte del marito, ha manifestato esplicitamente l'intenzione di sciogliersi dal contratto, attivandosi per la ricerca di un altro acquirente che la sostituisse;
i dall'altra, a CP_1
seguito di diffida ad adempiere, hanno receduto dal contratto e, certi di aver esercitato il recesso legittimamente e validamente, hanno venduto l'immobile a terzi (come emerge anche dalla deposizione resa da all'udienza del 17/5/2023 e dalle memorie conclusionali dei convenuti). Testimone_1
Deve quindi dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per cui è causa, per impossibilità sopravvenuta di esecuzione, così riqualificate le domande di recesso e di risoluzione avanzate reciprocamente dalle parti.
La riqualificazione giuridica delle domande delle parti non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, “allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso i fatti dalle parti posti a fondamento della domanda, attribuisca loro un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto (Cass., Sez. 2, 15/6/2020, n. 11466; Cass., Sez. 2, 5/11/2009,
n. 23490; Cass., Sez. 3, 19/3/2018, n. 6675). Nel caso di specie, la risoluzione del contratto preliminare per cui è causa per impossibilità sopravvenuta di esecuzione, in quanto fondata su un fatto estraneo alla sfera di imputabilità dei contraenti, “dà luogo ai soli obblighi restitutori derivanti dallo scioglimento del vincolo contrattuale, essendo le prestazioni rese divenute indebite, ma non consente di condannare il debitore al pagamento del doppio della caparra, atteso che questa costituisce una forma risarcitoria limitata nel "quantum" e correlata al diritto di recesso, il quale, in quanto strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, presuppone l'inadempimento della controparte” (Cfr. Cass.
n. 23209/2023).
pagina 11 di 14 Pertanto, a fronte della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta di esecuzione, in parziale accoglimento della domanda subordinata dell'attrice, entrambi i convenuti devono essere condannati, in solido tra loro, alla restituzione alla della quota parte di sua spettanza della caparra Pt_1
a suo tempo versata.
Va rilevato al riguardo che: i) la caparra di € 35.000,00 era stata versata da entrambi i coniugi Per_1
ii) ai sensi dell'art. 1298 c.c., le parti di ciascuno dei concreditori solidali si presumono uguali;
iii)
è deceduto e le sue sorelle, secondo quando dedotto dalla stessa attrice nella memoria Persona_1 allegatoria, hanno accettato l'eredità; vi) ai sensi dell'art. 582 c.c., al coniuge sono devoluti i due terzi dell'eredità se egli concorre con fratelli e sorelle anche se unilaterali.
Ne deriva che la quota di caparra spettante alla è pari a € 29.166,67 (17.500,00 + 11.666,67). Pt_1
Deve dunque concludersi che e , in solido tra loro, devono essere Controparte_1 Controparte_2
condannati alla restituzione, in favore dell'attrice, della somma complessiva di € 29.166,67, oltre interessi legali, ex art. 1284, VI comma c.c., dalla domanda giudiziale (notifica della citazione in data
21/1/2022) al saldo.
Sulla base delle superiori considerazioni le ulteriori domande avanzate dalle parti devono essere rigettate.
Con riferimento alla richiesta risarcitoria ex art. 96, comma 3, c.p.c. formulata dall'attrice in comparsa conclusionale, si rappresenta che l'orientamento prevalente in giurisprudenza richiede che si accertino la mala fede o la colpa grave della parte soccombente. Quest'ultima implica la mancanza di quel minimo grado di diligenza nell'agire o resistere in giudizio tale da sfociare in abuso dello strumento processuale, non essendo per contro sufficiente riscontrare l'infondatezza, pur manifesta, delle tesi sostenute (cfr. Cass. Civ., Sez. I, 27/10/2023, n. 29831).
Orbene, non emerge dagli atti che la condotta dei convenuti sia stata caratterizzata da mala fede o colpa grave secondo i canoni appena richiamati.
Infine, è necessario vagliare l'istanza di stralcio ex art. 89 c.p.c. e l'annessa domanda risarcitoria formulate, ancora dalla nella memoria di replica. In particolare, l'attrice ritiene che l'utilizzo Pt_1
nella comparsa conclusionale di dell'espressione: “come vuol far intendere Controparte_1 controparte per i suoi scopi abbietti”, risulti offensivo ai sensi e per gli effetti dell'art. 89 c.p.c..
A questo riguardo, si condivide l'orientamento giurisprudenziale in base al quale non sussistono “i presupposti per il risarcimento del danno ex art. 89 c.p.c., ove le espressioni contenute negli scritti difensivi non siano dettate da un passionale e incomposto intento dispregiativo, così rivelando un intento offensivo nei confronti della controparte, ma, conservando pur sempre un rapporto, anche indiretto, con la materia controversa, senza eccedere dalle esigenze difensive, siano preordinate a pagina 12 di 14 dimostrare, attraverso una valutazione negativa del comportamento della controparte, la scarsa attendibilità delle sue affermazioni. Né è precluso che, nell'esercizio del diritto di difesa, il giudizio sulla condotta reciproca possa investire anche il profilo della moralità, fattore non del tutto estraneo per contestare la credibilità delle affermazioni dei contendenti” (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 31/08/2015,
n.17325).
In applicazione di tale principio, si ritiene che il convenuto non abbia travalicato i limiti del diritto di difesa, ma abbia voluto contestare, pur in maniera decisa, l'espressione dell'attrice altrettanto “forte” secondo cui avrebbe potuto ravvisarsi nella sua condotta “un evidente contegno speculativo a fronte della morte di uno dei promittenti acquirenti” (cfr. atto di citazione, pag.6).
Per tali ragioni, anche tale domanda deve essere rigettata.
Considerato che la nozione di soccombenza reciproca che consente la compensazione delle spese processuali sottende “una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate, che si siano trovate in cumulo nel medesimo processo fra le stesse parti, ovvero l'accoglimento parziale dell'unica domanda proposta, allorché essa sia stata articolata in più capi e ne siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri, ovvero una parzialità dell'accoglimento anche meramente quantitativa, riguardante una domanda articolata in unico capo” (Cfr. n. 3438/2016) e che tale situazione si ravvisa nel caso di specie, le spese di lite possono essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. Dichiara la contumacia di;
Controparte_3

2. Dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 10/3/2021, per impossibilità sopravvenuta di esecuzione, così riqualificate le domande di recesso e di risoluzione avanzate reciprocamente dalle parti;

3. In parziale accoglimento della domanda subordinata sub 3) avanzata da , condanna Parte_1
e , in solido tra loro, alla restituzione, in favore dell'attrice, Controparte_1 Controparte_2
della somma complessiva di € 29.166,67, oltre interessi legali, ex art. 1284, VI comma c.c., dal
21/1/2022 al saldo;

4. Rigetta le ulteriori domande formulate dalle parti

5. Compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Roma il 7/2/2025.
Il Giudice
Dott. Raffaele Miele
pagina 13 di 14 Provvedimento redatto con la collaborazione della MOT dott.ssa Francesca Proietti
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