REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE SECONDA
R.G. 1661/2023
Dott.ssa Caterina Passarelli Presidente
Dott. Enrico Schiavon Consigliere
Dott.ssa Elena Garbo Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1661 del ruolo generale dell'anno 2023 promossa da
(P.IVA: ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore Parte_2
APPELLANTE rappresentata e difesa dagli Avv.ti Riccardo Ruffo e Antonella Zuffo giusta procura in calce all'atto di citazione in appello contro
(P. IVA , in persona del Sindaco pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore APPELLATA rappresentato e difeso dagli avv.ti Luca Bovolin e Giuliano Stasio giuste procure alle liti allegate alla comparsa di costituzione in appello

Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Verona n. 1327/2023 pubblicata in data 30.6.2023

Conclusioni di parte appellante:
Per scrupolo defensionale, quindi, in questa sede si insiste affinchè, previa revoca in parte qua (i) dell'ordinanza del 09.09.2021 con cui il Tribunale di Verona non ha ammesso integralmente le prove richieste dalla difesa dell' ; (ii) dell'ordinanza Parte_1 18.11.2021 dichiarativa della decadenza dall'assunzione della prova per testimoni con riferimento ai testi non intimati per l'udienza; (iii) dell'ordinanza 11.05.2022 con cui era stata confermata l'ordinanza pronunciata in udienza il 18.11.2021, respingendo altresì la richiesta CTU tecnico contabile;
(iv) dell'ordinanza del 13.02.2025 con cui codesta Corte ha rimesso la causa in decisione, rimettersi la causa in istruttoria, con ammissione delle istanze tutte di cui alla memoria ex art. 183, comma VI n. 2 cpc di parte attrice, del 16.12.2020, Trib.
Verona RG 10393/2019, che qui si riportano: “Si chiede di provare per interpello del
Sindaco del Comune di e per testi le seguenti circostanze: CP_1
1) Vero che il complesso immobiliare di cui è causa, sito in Via dell'Industria 32 a
, di proprietà della e gestito dalla è CP_1 CP_2 Parte_1
composto di 119 unità abitative, come da doc. 50 che si rammostra al teste;

2) Vero che le unità abitative che compongono il complesso immobiliare di cui è causa sono dotate per i consumi delle singole utenze (luce acqua gas) di propri contatori nonché di ingresso dotato di sistema biometrico come descritto nel doc. 7 che si rammostra al teste;

3) Vero che l'immobile di cui è causa è dotato delle seguenti aree, impianti e servizi comuni: giardino, scale, corridoio, ingresso, ascensore, energia elettrica, gas, guardia notturna, illuminazione, riscaldamento, giardinaggio, acqua potabile, sorveglianza, come da foto doc.
64 e descrizione doc. 7 che si rammostrano al teste.
4) Vero che il complesso immobiliare di cui è causa è dotato di energia elettrica e di gas forniti da Abenergia Spa, e di acqua corrente potabile fornita da Acque Veronesi, come da contratti depositati sub. doc. 18 e 24, che si rammostrano al teste.
5) Vero che per la fornitura di acqua, energia elettrica e gas la ha Parte_1 corrisposto, per il periodo dall'01/07/2018 al 30/09/2019, gli importi di cui alle bollette - schede contabili doc. 27, 28, 32, 36, 37, 44, 58, 59 e 60, che si rammostrano al teste.
6) Vero che il servizio di pulizia delle parti comuni dell'edificio di cui è causa è stato svolto dall'01/07/2018 al 30/09/2019 dall' di San IOvanni Lupatoto. Controparte_3
7) Vero che per il servizio di cui al capitolo precedente la ha Parte_1 pagato all'impresa gli importi di cui alle fatture prodotte sub. doc. 51, che si CP_3
rammostrano al teste;

8) Vero che la gestione amministrativa (quali dichiarazioni fiscali, dichiarazioni rifiuti, stipula contratti, reperibilità per emergenze, informazioni, guasti ecc.) del complesso
Immobiliare gestito dalla e di cui è causa, dall'01/07/2018 al 30/09/2019 è Parte_1 stata eseguita da;
specifichi il teste l'attività svolta. Parte_2
9) Vero che, per l'attività di cui al capitolo precedente, la ha Parte_1 pag. 2/13 corrisposto al geom. l'importo di cui alle fatture prodotte sub. doc. 52, Parte_2
che si rammostrano al teste;

10) Vero che la manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino pertinenziale al complesso immobiliare di cui è causa è stata eseguita dall'01/07/2018 al 30/09/2019 dalla ditta IO AR;
Controparte_4
11) Vero che per l'attività di cui al capitolo precedente, la ha Parte_1 pagato alla IO AR l'importo di cui alle fatture prodotte Controparte_4
sub. doc. 52 che si rammostrano al teste;

12) Vero che l'attività di pulizia e manutenzione ordinaria delle parti e servizi comuni dello stabile di cui è causa è stata eseguita dai dipendenti della sigg.ri Parte_1
e dall'01/07/2018 al 30/09/2019; Controparte_5 Controparte_6
13) Vero che la ha pagato a tali dipendenti gli importi indicati Parte_1
nelle buste paga di cui al doc. 53 e al doc. 54, corrispondendo i relativi contributi previdenziali e neri fiscali che si rammostrano al teste.
14) Vero che la manutenzione dell'ascensore dello stabile di cui è casua è stata eseguita dall'01/07/2018 al 30/09/2019 dalla Società Adjust Lift srl di Verona come da doc. 19 che si rammostra al teste;

15) Vero che, per l'attività di cui al capitolo precedente, la ha Parte_1
pagato gli importi di cui alle fatture prodotte sub. doc. 55 che si rammostrano al teste;

16) Vero che, per il periodo dall'01/07/2018 al 30/09/2019, la ha Parte_1 rimborsato i costi delle utenze sostenuti dalla Gestione Immobiliare G&G srl per € 7.523,41, derivanti dal pagamento di costi e fatture relative al predetto periodo per l'immobile di cui è causa;
specifichi il teste tali costi (si mostri al teste il doc. 63).
17) Vero che il servizio di vigilanza e teleallarme del complesso immobiliare di cui è causa è stato svolto dall'01/07/2018 al 30/09/2019 dalla ditta Rangers srl di Vicenza come da doc. 25 che si rammostra al teste;

18) Vero che la ha pagato alla Rangers srl, per le attività di cui Parte_1
al capitolo precedente, gli importi di cui alle fatture prodotte sub. doc. 57, che si rammostrano al teste;

19) Vero che l' ha assicurato l'immobile di cui è causa per Parte_1
incendio – crollo di cui è causa per il periodo dall'01/07/2018 al 30/09/2019 con la
[...]
, corrispondendo l'importo di € 2.375,10, come da doc. 22 e 66 che si Controparte_7
mostrano al teste.
20) Vero che i lavori, la manutenzione ordinaria e straordinaria di giardinaggio relativi pag. 3/13 all'immobile di cui è causa per il periodo dall'01/07/2018 al 30/09/2019, sono stati eseguiti dalla ditta . Controparte_8
21) Vero che ha pagato per l'attività di cui al capitolo Parte_1
precedente, alla gli importi delle fatture doc. 58, Controparte_8
che si rammostrano al teste
22) Vero che la ha, a pagamento dei costi sostenuti in ragione Parte_1
della gestione del complesso immobiliare per cui è causa in relazione al periodo dal
01/07/2018 al 30.09.2019 per le per le attività dedotte nei capitoli precedenti ai beneficiari pure in essi indicati, emesso i bonifici bancari di cui al doc. 62 che si rammostra al teste
23) Vero che la tabella millesimale del complesso immobiliare di cui è causa è quella prodotta sub. doc. 50 che si rammostra al teste;
con l'ammissione dei seguenti testi: , Ing. Arch. Testimone_1 Testimone_2
– Dirigente , – titolare della Testimone_3 Controparte_1 Testimone_4 ditta individuale , – legale Controparte_8 Parte_3
rappresentante di Pulimac srl, , , - Controparte_5 Controparte_6 Testimone_5
legale rappresentante di Adjust Lift srl, legale rappresentante della Rangers srl, legale rappresentante di legale rappresentante di ABenergie Spa, Sig. Controparte_9
Dott. , legale rappresentante di Testimone_6 Testimone_7 [...]
, legale rappresentante di , ovvero per i Controparte_10 Controparte_11
legali rappresentanti indicati siano ammessi loro delegati.
- Si chiede che venga disposta CTU che determini l'incidenza dei millesimi delle unità immobiliari di proprietà comunale sulle parti comuni del complesso immobiliare di cui è causa e ne determini l'incidenza sulle spese sostenute dall'appellante, come documentate in causa e ne valuti, in ragione delle contestazioni avversarie, la loro congruità.
- Si chiede, inoltre, che venga disposta CTU che descriva il complesso immobiliare di cui è causa, le unità immobiliare già di proprietà del Comune di , le parti comuni, i CP_1
servizi comuni, gli impianti comuni e la congruità dei costi specifici e generali sostenuti nell'interesse delle unità immobiliari di proprietà del Comune di da parte della CP_1 per il periodo dall'01/07/2018 al 30/09/2019. Parte_1
In subordine, ma comunque in ogni caso, Voglia la Corte d'Appello adìta, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, previa valutazione positiva dell'ammissibilità dell'appello:
In via principale e nel merito
- In riforma della sentenza resa inter partes dal Tribunale di Verona, III Sez. civile, G.I. pag. 4/13 dott.ssa Pierangela Bellingeri, n. 1327/2023 pubblicata il 30.06.2023 Rep. 2578/2023 del
30.06.2023 RG 10393/2019, del 29.06.2023 notificata a mezzo PEC il 25.07.2023, in accoglimento dei motivi formulati, accogliersi le domande svolte in primo grado da per quanto dedotto in atti dall'odierna appellante, condannando, Parte_1 per l'effetto, il al pagamento a favore dell'appellante della somma di Controparte_1
euro 56.753,00 oltre IVA, ovvero diverso ammontare che dovesse risultare dovuto, oltre a interessi come per legge.
- Dichiararsi assorbita, per effetto della riforma, la domanda di correzione della sentenza.
In ogni caso
Spese e compensi di causa integralmente rifusi per entrambi i gradi di giudizio, statuendo la restituzione di quanto medio tempore risulterà essere stato corrisposto anche per effetto della provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata.
Conclusioni di parte appellata:
Voglia l'Ecc.ma Corte adita, in funzione di giudice dell'appello, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione:
Nel merito:
- disporre la correzione dell'errore materiale presente nella sentenza del Tribunale di Verona
n. 1327/2023, sostituendo alla pagina 1 la locuzione " " con la seguente Controparte_12
“ ”. Controparte_1
- per il resto, confermare la Sentenza del Tribunale di Verona n. 1327/2023 del 29/06/2023,
Rep. N. 2578/2023, Dott.ssa Pierangela Bellingeri, emessa all'esito del pro-cedimento R.G.
n. 10393/2019, pubblicata il 30/06/2023 e rigettare l'appello di Parte_1
poiché infondato in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa.
[...]
In ogni caso: condannare alla rifusione integrale delle spese Parte_1
legali e processuali del presente giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione regolarmente notificato conveniva in Parte_1
giudizio il (proprietario di 36 appartamenti nel complesso denominato Controparte_1
Residence Ferlina) per sentirlo condannare al pagamento della somma di euro 56.753,00
(oltre accessori) a titolo di compenso per “costi, spese e servizi” per le parti comuni (meglio specificati in memoria 183 nr. 1 c.p.c. come di “guardiania, luce parti comuni, giardino comune, pulizie parti comuni, manutenzione parti comuni, assicurazione, ascensore”) sostenuti nell'ambito della gestione del complesso, fondando la propria pretesa sulle pag. 5/13 caratteristiche della struttura quale complesso extra ricettivo a gestione necessariamente unitaria in base agli artt. 13 e 27 LR 11/2013 che onera i proprietari del relativo pagamento a prescindere dall'utilizzo degli immobili o, in via subordinata, sugli artt. 1123 c.c. e/o 2041
c.c.
Si costituiva il contestando la debenza degli importi sia sotto il profilo Controparte_1 del titolo sia sotto il profilo dell'importo.
In particolare, il eccepiva l'inefficacia, nei suoi confronti, del contratto di gestione CP_1 stipulato in data 6 luglio 2018 tra la società e l' posto a Parte_2 Parte_1
fondamento della pretesa di pagamento per non esserne stato parte;
l'irrilevanza della normativa regionale a fondare un obbligo in tal senso, non sussistendo sul complesso immobiliare alcun vincolo di destinazione;
l'insussistenza di oneri reali, non essendovi alcuna base normativa;
la genericità dei riferimenti agli artt.1123 c.c. e 2041 c.c. rispetto alle allegazioni.
Sotto il profilo del quantum, contestava la genericità delle imputazioni delle somme richieste, ritenendo incomprensibile individuare in cosa sia consistita l'attività di “gestione” asseritamente svolta e i “costi” sostenuti dalla società attrice e contestando l'effettivo svolgimento delle attività e dei servizi da parte dell' delle unità Parte_1
immobiliari di proprietà del Comune al tempo in cui questi era proprietario e lo svolgimento di qualsivoglia attività di gestione e/o vigilanza.
Il Tribunale di Verona rigettava la domanda ritenendo non opponibile al il contratto CP_1
di gestione stipulato tra e per non esserne stato parte e Parte_1 Controparte_2
non risultando dato dal alcun incarico o mandato di gestione, necessariamente da CP_1
provare per iscritto attesa la natura pubblica dell'ente.
Riteneva infondata la domanda ex art. 2041 c.c. per non essere allegati precisi giustificativi di spesa, non potendo fondarsi la pretesa sulle sole fatture, atti unilateralmente predisposti dall'attrice e non rinvenendosi nella documentazione prodotta una diretta ed univoca corrispondenza tra le spese documentate e gli oneri (invero forfettariamente) fatturati.
Riteneva non pertinente il richiamo all'art. 1123 e ss. c.c., in quanto proprio la qualifica di condominio, effettivamente attribuibile al complesso immobiliare nel periodo in cui il comune ne aveva la proprietà, comporta necessariamente l'approvazione di tutte le spese (non solo di fornitura, ma altresì relative ai compensi per servizi, quali la vigilanza e la gestione) attraverso una delibera di approvazione da parte dell'assemblea condominiale, nel caso di specie mancante così come la ripartizione delle spese in base alle tabelle millesimali, essendo state piuttosto quantificate forfettariamente sulla base di un contratto cui il Comune è rimasto pag. 6/13 estraneo.
Avverso tale sentenza ha proposto appello deduce l'erroneo Parte_1
inquadramento fatto dal giudice di primo grado del titolo della pretesa e il mancato riconoscimento della debenza degli importi sulla base della sussistenza di un onere reale, anche tenuto conto dei documenti provenienti dal nonché il mancato riconoscimento CP_1 dell'indebito arricchimento anche alla luce della documentazione prodotta a riprova degli esborsi.
Impugna anche il capo relativo alle spese processuali, che ritiene essere state liquidate in misura eccessiva.
Si è costituito il chiedendo la conferma della sentenza impugnata e la Controparte_1 correzione dell'errore materiale contenuto nella sentenza di primo grado nella parte in cui, a pagina 1, indica quale parte convenuta il anziché il Controparte_12 Controparte_1
(istanza presentata al giudice di primo grado e rigettata in virtù della pendenza del giudizio di appello).
Assegnati i termini ex art. 352 c.p.c. e riassegnata la causa a nuovo giudice istruttore, la causa veniva rimessa al collegio per la decisione all'udienza del 25.3.2025.


2. L'appello è infondato e va, pertanto, rigettato.


2.1. Primo motivo di appello. Errato inquadramento giuridico del petitum e della causa petendi – errata motivazione - omessa pronuncia – violazione dei principi in tema di oneri propter rem.
Secondo motivo di appello. Errata interpretazione del contenuto dei documenti dimessi in atti.
I motivi possono essere trattati congiuntamente attenendo al fondamento della pretesa e alla documentazione volta a fondarla.
Sostiene l'appellante che la somma richiesta attiene alle spese per la gestione/mantenimento delle parti comuni il cui titolo dovrebbe ravvisarsi non nel contratto di gestione del 6.7.2018, invocato unicamente per dare atto delle previsioni che regolano i rapporti tra i proprietari dei muri ed il gestore unico del residence e per dimostrare che gli importi richiesti sono applicati uniformemente, bensì sulla legge regionale 11/2013 che impone la gestione unitaria delle
RTA fondando, di fatto, un onere reale in capo al proprietario dell'immobile a prescindere dall'uso che ne faccia.
Allega che i servizi offerti da Immobiliare Ferlina s.r.l. erano precedenti all'acquisizione della proprietà in capo al Comune di e sostiene che la gestione da parte CP_1 dell' è in (ed un) adempimento di un obbligo di legge e non una scelta Parte_1 pag. 7/13 negoziale.
Conseguentemente il Comune di essendo divenuto proprietario di 36 alloggi CP_1 sparsi all'interno del Residence era tenuto a rispettare la legge non potendo farne un uso individuale ed in ogni caso non vi è norma o fattispecie che lo esonera dall'onere reale.
Evidenzia che la gestione unitaria del complesso immobiliare turistico ricettivo impone anche l'obbligo della conservazione del bene stesso e del mantenimento dei servizi comuni che rendono la struttura ricettiva funzionante;
il contratto tra la e la Immobiliare CP_2
Ferlina srl non fonda il diritto nei confronti del , ma spiega perché Controparte_1 quest'ultima abbia fatto fronte a tutte le spese unitariamente anche quelle gravanti in quota parte sul con il conseguente diritto ad ottenere il rimborso delle spese Controparte_1
sostenute per conto dei comproprietari.
Sostiene poi che lo stesso con la comunicazione del 9.6.2016 – erroneamente CP_1
qualificata dal giudice di prime cure come una mera nota – si era espressamente assunto gli obblighi di spesa della gestione, dovendosi leggere il documento congiuntamente alla nota dell' prot. 28097 del 17/09/2014 con cui veniva comunicato al Parte_4
che “i servizi di luce, acqua, gas, vigilanza, pulizia parti comuni, Controparte_1
tassa rifiuti sono gestiti in maniera centralizzata dalla società (gestore Controparte_13 di allora) e sotto la voce “Spese condominiali e costi di gestione” precisava che “stante la particolarità della struttura e delle singole unità, la gestione, curata dalla società
è stata rendicontata indicando per l'esercizio 2012 un blocco di spese Controparte_13 condominiali, tassa rifiuti, vigilanza;
secondo informazioni fornite dall'ammi9nistratore le spese condominiali vengono suddivise per millesimi, mentre la tassa rifiuti è addebitata in misura fissa id € 14/mese e la vigilanza € 9/mese, sempre in misura fissa”.
I motivi sono infondati.
Si discute delle spese comuni di gestione di un residence composto da 119 appartamenti di cui
36 acquisiti dal : nel 2015 il Comune è divenuto proprietario di 23 Controparte_1 appartamenti facenti parte del complesso immobiliare denominato “Residence Ferlina in forza di decreto di trasferimento n. 26512 del 17.7.2015, emesso dal Direttore dell'
[...]
e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla Parte_5 criminalità organizzata ai sensi dell'art. 48, comma 3, lett. c) del d.lgs. 159/2011 a seguito della confisca disposta con sentenza di applicazione della pena ex art. 444 c.p.p. a carico di
, legale rappresentante della e poi restituiti al patrimonio Testimone_1 CP_2
indisponibile dello Stato nel dicembre 2019 nonché di ulteriori 13 appartamenti facenti parte del medesimo complesso immobiliare in forza di ordinanza di acquisizione n. 112 del pag. 8/13 24.6.2009, emessa dal Dirigente Area Servizi Tecnici del Controparte_1
successivamente annullata con sentenza del Consiglio di Stato n. 6285/2018.
Il fondamento normativo che l'appellante invoca come costitutivo di un onere reale a carico del proprietario degli immobili non è pertinente, in quanto l'art.27 della L.11/2013 si limita a fornire una definizione delle “Strutture ricettive complementari” e nulla dispone in ordine alla gestione unitaria, mentre la giurisprudenza amministrativa e penale citata dall'appellante sull'obbligo di gestione unitaria delle RTA si riferisce alle RTA con vincolo di destinazione d'uso e di gestione derivante unicamente dagli strumenti urbanistici che, nel caso di specie, non è mai stato documentato (nulla sul punto è mai stato allegato e il nega la CP_1
sussistenza del vincolo).
Oltretutto la pretesa finalizzazione d'uso risulta smentita dal decreto di trasferimento del 17 luglio 2015 prot. n°26512, che specifica l'acquisizione al patrimonio indisponibile del di “per essere destinato a finalità sociali” in conformità alla CP_1 CP_1 manifestazione di interesse all'assegnazione formulata dal con nota del 14.10.14 CP_1
(richiamata nel decreto di trasferimento), così circoscrivendo, con atto successivo, la destinazione più ampia che era stata enunciata con la richiesta di manifestazione di interesse
Cont del 17.6.2014 - che l'appellante pone a fondamento della pretesa finalizzazione a - che prevedeva la possibilità di impiego anche a fini di lucro purché i proventi venissero reimpiegati per finalità sociali.
Né è mai stato prodotto un regolamento o una convenzione che possa vincolare il Comune alla gestione degli immobili da parte di . Parte_1
Escluso che il fondamento possa rinvenirsi nella scrittura privata del 6.7.2018 (in tal senso si
è determinata anche l'appellante) per il dirimente rilievo che è sottoscritta con la CP_2
mentre il Comune resto terzo e ha specificamente ad oggetto esclusivamente (e non
[...]
poteva essere altrimenti) i 74 appartamenti di proprietà della (oltre ad essere Controparte_2
successiva alla acquisizione degli immobili da parte del , nessun rilievo può CP_1
assumere la nota del 9.6.2016 (doc.4), addirittura antecedente l'assunzione della gestione da parte di (e anche dell'immissione in possesso negli immobili da parte Parte_1
del e rivolta esclusivamente alla quale (ex) proprietaria degli CP_1 Controparte_2
immobili che il andava ad acquisire, con quale, a fini di bilancio (“al fine CP_1 dell'assunzione dell'impegno di spesa”), il Comune chiedeva un rendiconto delle spese comuni relative ai 23 appartamenti.
Analogamente appare ininfluente, ai fini di una vincolatività di fatto del agli oneri di CP_1
gestione assunti da , l'indicazione, contenuta nella nota di Parte_1 pag. 9/13 manifestazione di interesse del 17.9.2014 dell'Agenzia Nazionale Beni Confiscati (doc.7), della presenza di una gestione della struttura semi alberghiera da parte della Controparte_13
con enunciazione dei costi, perché funzionale a descrivere i beni e relativa ad altro
[...]
soggetto appunto) sicchè non si vede come possa fondare Controparte_13
l'assunzione di un obbligo nei confronti di . Parte_1
Quanto all'art. 1123 c.c. invocato in via alternativa a fondamento dell'obbligo di pagamento, si osserva che la norma pone a carico del condomino le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (sulla base delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio, cfr. 68 disp.att.cc.), salvo diversa convenzione. La ripartizione delle spese è informata al criterio dell'utilitas che la cosa comune conferisce a ciascuna proprietà esclusiva coordinato con il principio dell'attribuzione pro quota e con quello della concreta misura dell'uso (art.1123 co. 2 c.c.).
Nel caso di specie ostano all'applicabilità di tale disposto tre argomenti.
Il fatto che non è né amministratore né condomino, sicchè tale norma Parte_1
non può fondare alcun onere di contribuzione nei suoi confronti, trattandosi di terzo estraneo e che può fondare una pretesa di pagamento o su obbligo legale, che nel caso di specie non è individuale o su un rapporto contrattuale, parimenti inesistente.
La mancanza di una delibera assembleare di approvazione della spesa, tenuto conto che solo le spese necessarie e urgenti possono giustificare l'obbligo di contribuzione pur in assenza di delibera.
La non riconducibilità degli importi richiesti agli oneri condominiali, tenuto conto che la somma richiesta è stata determinata in modo del tutto forfettario (doc.5 resoconti mensili) applicando i costi concordati nella scrittura del 6.7.2018 (pacificamente inopponibile al quale terzo estraneo) ovvero euro 62,50 mensili per la prestazione dei servizi di CP_1
gestione (art. 4B) ed euro 9,00 mensili per il servizio di vigilanza (art. 4 E) – che nulla hanno a che vedere con i “costi comuni” menzionati a parte (art. 4E) - come provato anche dalla dicitura riportata sulle fatture (doc.8“saldo degli oneri di gestione contrattualmente gravanti”) debitamente sempre respinte dal e dunque in alcun modo riconducibili CP_1
alle spese per le parti comuni.


2.2. Terzo motivo di appello - Sul rigetto della domanda di indebito arricchimento.
Quarto motivo di appello – omessa e/o errata valutazione dei documenti dimessi a dimostrazione delle spese sostenute – errata applicazione della regola dell'onere della pag. 10/13 prova – violazione art. 115 cpc
I motivi possono essere trattati congiuntamente attenendo al fondamento dell'azione di ingiustificato arricchimento e alla documentazione volta a provare gli esborsi sostenuti.
Sostiene l'appellante che il Comune si è consapevolmente giovato del pagamento effettuato da 32 essendo a conoscenza dei costi sopportati dal residence, come Parte_1
dimostra la nota del 9.6.2016.
ha documentato la sussistenza dei contratti con i fornitori e i costi Parte_1
relativi (docc.18-48, 51-63,66) e ha prodotto anche le tabelle millesimali, sicchè la lettura dei documenti o comunque una CTU tecnico-contabile avrebbero consentito di individuare la quota parte spettante al comune.
I motivi sono infondati.
Va innanzitutto osservato che l'azione ex art. 2041 c.c. è stata avanzata da Parte_1
senza allegare fatti costitutivi diversi o ulteriori rispetto a quelli dedotti a
[...]
fondamento della pretesa avanzata in via principale.
E, infatti, nell'atto di citazione di primo grado , dopo aver allegato Parte_1
quale fondamento del ruolo gestorio il contratto di gestione sottoscritto con la Controparte_2
in data 1.6.2018 e quantificato l'ammontare della pretesa economica sulla base di quanto ivi pattuito (doc.5 resoconti mensili;
doc.8 fatture), ha fondato la propria pretesa su un “onere reale sulla base di un contratto per fatti concludenti di gestione di immobili produttivi ed in subordine o comunque ex art. 1123 c.c. e/o art. 2041” (pag. 4 atto di citazione di I grado); nulla di più sull'azione di ingiustificato arricchimento, in quanto in memoria 183 nr. 1 c.p.c.
(pag.5) l'allora attrice si è limitata a ribadire l'obbligo di contribuzione spettante “ex lege al
” . Controparte_1
Ciò premesso va ribadito che gli importi richiesti dall'appellante, come specificati nei resoconti mensili, sono importi dovuti per “spese di gestione” e “vigilanza” determinati sulla base degli importi contrattualmente stabiliti nella scrittura del 6.7.2018 (euro 62,50 mensili per la prestazione dei servizi di gestione ex art. 4B ed euro 9,00 mensili per il servizio di vigilanza ex art. 4 E), come si evince anche dalle fatture, quindi non si comprende in cosa sia consistito l'arricchimento conseguito dal per la “gestione” e “vigilanza” a fronte di CP_1
immobili che pacificamente sono rimasti inutilizzati (e, infatti, alla fine restituiti allo Stato) perché andati deserti i bandi di assegnazione degli immobili ad enti od associazioni con finalità sociali (docc. 7 e 8).
Se è vero, infatti, che in caso di esercizio dell'azione di ingiustificato arricchimento nei confronti di una Pubblica Amministrazione, ove quest'ultima alleghi l'assenza di utilità della pag. 11/13 prestazione espletata, l'attore non ha l'onere di provarne la sussistenza, pacifico che permane in capo all'attore l'onere di provare l'arricchimento (Cass. Sez. 3 ordinanza n. 27753 del
28/10/2024; Cass.SSUU. n.10798 26/05/2015).
Ne consegue l'inammissibilità della CTU richiesta che avrebbe natura meramente esplorativa a fronte di una azione di ingiustificato arricchimento di cui si fatica ad intravedere nelle allegazioni gli stessi fatti costitutivi, giacchè tutte le argomentazioni di Parte_1
[...
ruotano, di fatto, attorno ad una documentazione riconducibile ad un contratto a cui il
è rimasto pacificamente estraneo e le spese vengono giustificate sulla base di CP_1
documenti che non consentono alcuna specifica imputazione e che si profilano anche contraddittori tra loro negli importi quantificati (è sufficiente confrontare il riepilogo degli importi dovuti – doc.17 – a sostegno della richiesta - che indica l'importo di € 54.050,00 e non di € 56.753,00 - con gli estratti mensili - doc. 5 – che riporta importi diversi).
Ne consegue anche l'irrilevanza delle prove orali articolate e di cui viene riproposta istanza.


2.3. Quinto motivo di appello: liquidazione delle spese
Lamenta l'appellante che il Tribunale abbia liquidato i compensi secondo i valori medi di scaglione, senza tenere conto del fatto che il valore della causa era prossimo al minimo di scaglione.
Il motivo è infondato.
I compensi sono stati liquidati secondo i valori medi che costituiscono parametro ordinario di liquidazione laddove non vi siano ragioni per disporne l'aumento o la diminuzione (art. 4 DM
55/14) e la prossimità rispetto allo scaglione minimo addotta a sostegno della diminuzione dei compensi non è argomento che vale a giustificare una diversa determinazione, tenuto conto che i criteri enunciati per la quantificazione (art. 4 co.1 ) consistono in “caratteristiche, urgenza e pregio dell'attività prestata, importanza, natura, difficoltà e valore dell'affare, condizioni soggettive del cliente, risultati conseguiti, numero e complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate”.


3. Spese del giudizio di appello.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo tenuto conto delle fasi effettivamente svolte (studio, introduttiva e decisionale) secondo i valori medi.


4. Correzione dell'errore materiale contenuto nell'intestazione della sentenza di I grado.
Il reitera in questa sede, a fronte del rigetto da parte del giudice di Controparte_1
primo grado, l'istanza di correzione dell'errore materiale contenuto nella intestazione della pag. 12/13 sentenza di primo grado laddove menziona come parte convenuta il Controparte_12
anziché il . Controparte_1
Che si tratti di errore materiale è pacifico non solo perché i dati identificativi (C.F. e sede legale) sono quelli del ma anche perché nel corpo della sentenza così Controparte_1
come nel dispositivo il convenuto è correttamente individuato.
Il rigetto dell'istanza da parte del giudice di primo grado si fonda unicamente sulla formulazione dell'art. 287 c.p.c. ante Corte Costituzionale 335/2004.
La correzione dell'errore materiale può dunque essere disposta in questa sede.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, contrariis rejectis:
1) rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata n. 1327/2023 del Tribunale di Verona;

2) dispone la correzione dell'errore materiale contenuto nell'intestazione della sentenza n.
1327/2023 emessa dal Tribunale di Verona pubblicata in data 30.6.2023 laddove indica come parte convenuta il anziché il e ne dispone Controparte_12 Controparte_1
l'annotazione sull'originale dell'atto;
3) condanna a rifondere al le Parte_1 Controparte_1 spese del presente grado di giudizio, che si liquidano in € 9.991,00 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

4) l'appellante è obbligato a versare un ulteriore importo a titolo Parte_1 di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater del D.P.R. n. 115 del 2002 (T.U. in materia di spese di giustizia).
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 26.03.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Elena Garbo Caterina Passarelli
pag. 13/13