REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI SEZIONE III CIVILE Composta dai magistrati Dott.ssa Maria Casaregola Presidente Dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere Dott. Pasquale Ucci Consigliere relatore Riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 3155/2022 del R.G.A.C. pendente TRA (c.f. ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Parte_1 P.IVA_1
Pietro Rocco di Torrepadula (c.f. ) ed Enrico Romano (c.f. C.F._1
giusta procura allegata agli atti del giudizio di primo grado;
C.F._2
APPELLANTE E
, nato a [...] il [...], (c.f. Controparte_1
), rappresentato e difenso dall'Avv. Lucio Marfè (c.f. C.F._3
) giusta procura allegata agli atti del giudizio di primo grado;
C.F._4
APPELLANTE INCIDENTALE E (c.f. ), in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio De Simone (c.f. ) come da C.F._5 procura generale alle liti in autentica per notar dell'08/02/2011, rep.552441, Persona_1 racc.82775, APPELLATA Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli, n. 19/2022, pubblicata in data 3.1.2022. CONCLUSIONI All'udienza del 16/10/2024 le parti costituite concludevano riportandosi a tutte le rispettive domande ed eccezioni come formulate nei propri precedenti scritti difensivi. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione notificato in data 15/10/2018, conveniva Controparte_1 in giudizio davanti il Tribunale di Napoli la prospettando: Parte_1
- che, in data 25/07/2017, aveva concluso con la menzionata società un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di 4 unità immobiliari site nel Comune
1 di Pozzuoli di cui la all'epoca dei fatti, era conduttrice in leasing in attesa di T_ perfezionare il riscatto;

- che a tale contratto seguiva una successiva scrittura integrativa stipulata in data 29/11/2017.
- che in occasione della stipula del contratto preliminare aveva versato alla una Parte_1 somma pari ad euro 40.000, mentre, al momento della stipula della successiva scrittura integrativa, una somma pari ad euro 225.000, entrambe a titolo di caparra confirmatoria;

- che, con la sottoscrizione del preliminare, la si obbligava nei confronti del Parte_1
a trasferirgli immobili di cui era proprietaria entro e non oltre la data del CP_1
31/03/2018, dietro corrispettivo del complessivo importo di € 1.800.000,00;
- che, invece, con la successiva scrittura integrativa, la società menzionata si impegnava a trasferire gli immobili oggetto del preliminare, in favore dell'arch. , dietro CP_1 pagamento del saldo dovuto, entro e non oltre il 31/01/2018, impegnandosi, però, a riscattarli e consegnare il possesso al promittente acquirente entro il 31/12/2017.
- che, a seguito dell'inadempimento da parte della delle proprie obbligazioni, T_ decideva di avvalersi della clausola risolutiva espressa presente nel contratto ricevendo, conseguentemente, indietro le somme versate a titolo di caparra confirmatoria. Tanto premesso formulava le seguenti conclusioni: Controparte_1
1) Accertare e dichiarare alla luce delle ragioni esposte l'inadempimento contrattuale serbato dalla
[...] relativamente alle pattuizioni di cui al contratto preliminare stipulato tra le parti in data T_
25/07/2017 e di cui alla scrittura integrativa del 29/11/2017 e dichiarare in conseguenza dell'accertamento di cui sopra la risoluzione del richiamato contratto preliminare e della scrittura integrativa sottoscritti tra le parti e per l'effetto: 2) Condannare la in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore dell'Arch. Parte_1
a titolo risarcitorio ai sensi di quanto previsto dall'art 1385 c.c., dell'importo complessivo CP_1 di € 265.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto sino al soddisfo, somma che, per la parte relativa alla caparra confirmatoria, restituita in data 29/01/2018, può essere già in questa sede quantificata nella misura di € 1.875,96, ovvero nella diversa misura, maggiore o minore, ritenuta equa dall'On.le Giudicante adito;
3) Condannare ancora al risarcimento di tutti i danni subiti dall'arch. T_ Controparte_1 in conseguenza diretta dell'inadempimento di nella misura forfetaria di €
[...] T_
50.000,00 tenuto conto di tutti i danni morali e materiali che il ha sofferto in conseguenza CP_1 dell'inadempimento di T_
4) Vittoria di spese e competenze di lite oltre rimborso forfetario, CPA ed IVA come per legge.

1.2 Si costituiva in giudizio la la quale prospettava: Parte_1
- di essere conduttrice in leasing di alcun cespiti immobiliari siti in Pozzuoli alla Via Antiniana n. 115, giusta contratto di leasing n. 144609 sottoscritto con la
[...]
già CP_2 Controparte_3
- che durante la correnza del rapporto di leasing, comprometteva in vendita i T_ cespiti condotti in leasing ad una società denominata PLVBB Imm.re Srl, giusta contratto preliminare di compravendita del 01/03/2010, con il quale la si T_
2 impegnava a riscattare anzitempo gli immobili ed a trasferirli in favore della PLVBB Imm.re Srl entro e non oltre la data del 30/10/2012 a fronte del corrispettivo complessivo di € 1.010.484,00;
- che, a fronte del preliminare sottoscritto, la corrispondeva in Controparte_4 favore della l'importo complessivo di € 884.484,00; T_
- che, tuttavia, non era in condizione di provvedere al riscatto dei cespiti Parte_1 immobiliari dalla società locatrice giacchè quest'ultima non avviava le procedure necessarie all'estinzione anticipata del contratto di leasing n. 144609;
- che, stante il perdurante – incolpevole - inadempimento da parte della la Parte_1 con atto di citazione notificato in data 25/02/2016, conveniva Controparte_4 in giudizio la promittente venditrice chiedendo di accertare la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti il 1.3.2010 per inadempimento della e Parte_1 condannare la promittente venditrice alla restituzione di tutte le somme corrisposte dalla per un importo complessivo pari ad € 884.484,00, oltre interessi Controparte_4 legali nonché, titolo risarcitorio ex art. 1385 c.c., dell'importo complessivo di € 185.000,00, oltre interessi legali;

- che si costituiva nel giudizio promosso dalla PLVBB Imm.re Srl, chiedendo – T_
e ottenendo – preliminarmente, la chiamata in causa di ritenuta CP_2 CP_2 responsabile dell'inadempimento di T_
- a propria volta si costituiva in giudizio eccependo Controparte_2
l'inadempimento della alle obbligazioni assunte nel contratto di leasing e la T_ conseguente risoluzione del leasing intercorso;

- nel corso del giudizio le parti pervenivano ad una soluzione bonaria della controversia e, in particolare: ad un primo accordo transattivo tra e , sottoscritto anche T_ Controparte_2 da PLVBB Imm.re Srl per prestare la propria adesione, nei seguenti termini: CP_2 rinunciava all'eccezione di risoluzione e si impegnava a trasferire alla CP_2 T_
[... i cespiti condotti in leasing entro la data del 31/10/2017, dietro pagamento del prezzo di riscatto di € 96.000,00 oltre a spese di chiusura quantificate in € 1.400,00 oltre IVA (e quindi per complessivi € 1.708,00), ed a propria volta, rinunciava a T_ tutte le domande risarcitorie formulate nei confronti di nel giudizio Controparte_2 pendente a fronte del pagamento della somma di € 50.000,00 che Controparte_2 avrebbe corrisposto entro e non oltre 10 giorni dall'avvenuto riscatto;
con un secondo accordo del 17.11.2017, e PLVBB Imm.re Srl, risolvevano il T_ preliminare del 01/03/2010 consensualmente a fronte della restituzione di € 884.484,00 in favore della PLVBB Imm.re srl, cui, a titolo risarcitorio, veniva anche riconosciuto l'importo ulteriore di € 100.000,00;
- che l'intesa era raggiunta grazie proprio al che si impegnava ad acquistare CP_1 gli immobili per il corrispettivo complessivo di € 1.800.000,00, ed infatti, attraverso questa operazione commerciale di vendita, la mirava ad ottenere la provvista T_ necessaria, non soltanto a restituire a PLVBB Imm.re Srl gli importi a suo tempo
3 incassati, unitamente al risarcimento concordato, ma anche a riscattare gli immobili ottenendo peraltro un consistente profitto dall'intera operazione;

- che, quindi, e l'architetto sottoscrivevano, in T_ Controparte_1 data 25/07/2017, un contratto preliminare di compravendita con il quale si CP_1 impegnava ad acquistare da previo riscatto da parte di quest'ultima degli T_ immobili condotti in leasing, dietro versamento del corrispettivo complessivo di € 1.800.000,00, mentre avrebbe, a propria volta, dovuto trasferire gli immobili T_ entro e non oltre la data del 31/03/2018;
- che, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, il promissario acquirente rilasciava ad a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di € 40.000,00; T_
- a seguito della sottoscrizione dell'intesa con e dell'accordo Controparte_2 intercorso con PLVBB Imm.re srl in ordine alla risoluzione consensuale del preliminare del 01/03/2010, e sottoscrivevano una scrittura T_ Controparte_1 integrativa in data 29/11/2017 con la quale, a fronte del pagamento dell'ulteriore somma di € 225.000,00, sempre a titolo di caparra confirmatoria, si impegnava a T_ riscattare i cespiti condotti in leasing entro il 21/12/2017, a concedere l'immediato possesso all'arch. entro il 31/12/2017, perchè lo stesso potesse eseguire CP_1 lavori necessari all'utilizzo degli immobili, anticipando infine la data del trasferimento al 31/01/2018. Tutti i termini fissati nella scrittura integrativa venivano indicati dalle parti come essenziali;

- che la nelle more, dando seguito immediato ai propri impegni, predisponeva T_ anche gli assegni circolari di € 96.000,00 e di € 1.708,00 da corrispondere alla
[...]
CP_2
- che, a seguito dell'inerzia della , essendo emersi alcuni problemi relativi Controparte_2 all'intestazione catastale di alcuni cespiti, non era possibile addivenire al riscatto degli immobili nei termini previsti dagli accordi transattivi sopra indicati;

- che, con comunicazione a mezzo pec del 17 gennaio 2018, l'avv. Marfè, per conto dell'arch. , comunicava alla l'avvenuta risoluzione di ogni accordo, CP_1 T_ invitando la stessa alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria a suo tempo rilasciata riservandosi di agire anche per i danni sofferti;

- che, solo in data 29/03/2018 riusciva a riscattare gli immobili condotti in T_ leasing;
Alla luce di quanto premesso la convenuta prospettava che la mancata stipula del contratto definitivo era imputabile esclusivamente alla di cui chiedeva la chiamata Controparte_2 in causa per essere da questa manlevata dell'importo da risarcire eventualmente in favore del
. CP_1
Inoltre, la prospettava che, per effetto del ritardo con cui la era T_ Controparte_2 addivenuta al trasferimento della proprietà degli immobili su indicati in suo favore, aveva subito dei danni consistenti:
4 1. nel danno emergente quantificabile nell'importo richiesto da parte attrice a titolo di caparra confirmatoria di € 265.000,00, salvo l'eventuale maggior danno che dovesse essere richiesto da parte attrice;

2. nel lucro cessante, dovuto al fatto che in conseguenza della risoluzione del contratto preliminare di compravendita con l'arch. , non aveva incassato la cifra CP_1 T_ promessa dall'architetto di € 1.800.000,00 e stava subendo una causa per CP_1 adempimento in forma specifica da parte di avente ad oggetto gli stessi CP_5 immobili, per la somma di € 884.484,00, così da determinare, in sostanza un mancato guadagno di € 915.516,00; Tanto premesso la convenuta così concludeva:
1. In via principale respingere la domanda dell'architetto nei confronti della in CP_1 T_ considerazione della buona fede e trasparenza di quest'ultima;
2. Sempre in via principale accertare e dichiarare che l'inadempimento di rispetto alle obbligazioni del T_ contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 25/07/2017 ed alla successiva scrittura integrativa del 29/11/2017 è da ascriversi alla esclusiva responsabilità del terzo chiamato in causa
[...]
in persona del l.r.p.t. e per l'effetto; CP_2
3. Accertare e dichiarare tenuta a manlevare la convenuta in persona del Controparte_2 Parte_1
l.r.p.t., dalla pretesa attorea di corresponsione a titolo di risarcimento ex art. 1385 c.c. dell'importo di € 265.000,00 o comunque di quella diversa somma, maggiore o minore che emergerà in corso di causa all'esito dell'eventuale accoglimento delle domande formulate da parte attrice nei confronti di T_
4. Accertare e dichiarare ancora il parziale e grave inadempimento di rispetto alle Controparte_2 pattuizioni intercorse con nella scrittura transattiva sottoscritta anche da PLVBB Imm.re Srl;
T_
5. Per effetto degli accertamenti di cui sopra condannare , in persona del l.r.p.t., a Controparte_2 manlevare da qualsiasi conseguenza negativa sia conseguenza el presente giudizio e di eventuali altri, T_ ed a pagare, in favore della convenuta, a titolo risarcitorio, le somme che risulteranno dovute a titolo di danno emergente e lucro cessante, conseguenti all'inadempimento di cui al precedente punto IV, somma che in questa sede può essere quantificata nella complessiva misura di € 1.230.516, ferme restando le eventuali ulteriori conseguenze che il parallelo giudizio che la PLVBB Imm.re ha intrapreso contro la potrebbero T_ comportare, di cui allo stato si ignorano le conseguenze, e con riserva espressa di agire con separato giudizio per le ulteriori conseguenze non quantificabili in questa sede, sempre oltre interessi e rivalutazione, o comunque al pagamento di quella somma maggiore o minore che il Giudicante riterrà opportuna e giusta, sempre oltre interessi e rivalutazione monetaria, anche in considerazione del maggior danno ex art. 1224 c.c.;
6. Condannare altresì , in persona del l.r.p.t., al risarcimento del danno non patrimoniale Controparte_2 da immagine che la è venuta a subire in conseguenza dell'inadempimento della chiamata in causa alle T_ obbligazioni assunte, conseguente all'impossibilità di fare fronte agli impegni assunti sia nei confronti di PLVBB Imm.re che dell'architetto quantificando l'importo in via forfetaria nella misura di € CP_1
50.000,00 o in quella diversa misura che il G.U. riterrà equa e giusta;
7. Vittoria di spese e competenze di lite oltre rimborso forfetario, CPA ed IVA come per legge, con distrazione in favore dei sottoscritti procuratori che all'uopo dichiarano di aver anticipato le spese e non riscosso il compenso.

1.3 Autorizzata la sua chiamata in causa, si costituiva in giudizio l' Controparte_2 chiedendo il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti dalla e prospettando Parte_1 che il ritardo nella stipula del riscatto degli immobili non era ad essa imputabile atteso che, in
5 data 3/11/2017, aveva comunicato alla l'iter da seguire per conseguire il riscatto dei beni T_ dandole la possibilità di scegliere tra una procedura standard, caratterizzata da tempi più lunghi, ed una più rapida, ma la aveva optato per quella standard e che la aveva fornito T_ T_ con notevole ritardo la documentazione oggetto del riscatto e, nel corso del procedimento, erano sorte incomprensioni ed inconvenienti tecnici che lo avevano ritardato.

2. Istruita la causa solo documentalmente, il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 19/2022, pubblicata in data 3.1.2022, cosi decideva:
- Dichiara risolto sia il contratto preliminare stipulato tra e la in data Controparte_1 T_
25/07/2017 sia la scrittura integrativa del 29/11/2017;
- Rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta da nei confronti della Controparte_1

Parte_1
- Condanna la alla refusione delle spese di lite nei confronti di che Parte_1 Controparte_1 liquida, ex DM 55/2014, in € 759, 00 per contributo unificato ed € 27,00 per marca da bollo, € 7795 per spese di lite oltre 15% e accessori;

- Rigetta tutte le domande proposte dalla nei confronti della;
T_ Controparte_2
- Condanna la alla refusione delle spese di lite nei confronti della che liquida ex T_ Controparte_2
DM 55/2014 in € 7.795,00 per spese di lite oltre 15% e accessori. In sintesi, il Tribunale prospettava che, nei casi di contratto preliminare nell'ambito del quale sia corrisposta una caparra confirmatoria, di fronte all'inadempimento di una parte, l'altra può, alternativamente, recedere dal contratto e trattenere la caparra/chiederne la restituzione del doppio oppure, chiedere la risoluzione (o anche l'esecuzione) del contratto ed il risarcimento del danno secondo le regole generali e, quindi, provando il danno sia nell'an che nel quantum e che, in sostanza, dunque, le due possibilità sono tra loro incompatibili;
tanto premesso riteneva che, nel caso di specie, la domanda proposta dall'attore andasse qualificata come domanda di accertamento della risoluzione di diritto del contratto e non già come domanda di accertamento dell'intervenuto recesso con diritto alla ritenzione del doppio della caparra. Nel merito, il primo Giudice riteneva che sia il contratto preliminare che la scrittura privata integrativa fossero stati risolti per effetto della comunicazione del promittente acquirente che aveva dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista CP_1 nel caso di mancato adempimento delle obbligazioni assunte dal venditore nei termini essenziali ivi indicati. Quanto, invece, alla domanda di risarcimento dei danni, il Tribunale osservava che “trattandosi di domanda di risarcimento del danno (non potendosi ritenere esistente il diritto alla restituzione del doppio della caparra) l'attore avrebbe dovuto dimostrare di aver subito un danno ulteriore risarcibile. Non vi è prova che egli abbia subito un danno patrimoniale ulteriore, rispetto al versamento della caparra che è stata già restituita in data 29.1.2018 all'esito della diffida ricevuta il 17.1.2018, danno che per vero è stato solo genericamente allegato e non documentato”. Quanto, invece, alle domande proposte dalla nei confronti della Parte_1 Controparte_2
il Giudice di prime cure riteneva che la scelta di indicare un termine così breve per il
[...] riscatto non poteva essere imputata alla ma alla volontà della stessa che CP_2 T_ imprudentemente, ben conscia di aver scelto di riscattare l'immobile con la procedura standard e non con quella semplificata indicata dalla società di leasing, aveva così cagionato
6 l'inadempimento che aveva dato luogo alla risoluzione del preliminare. Inoltre, il ritardo nella stipula dell'atto notarile di riscatto, secondo il Tribunale, era da ascrivere alla intempestiva produzione di tutti i documenti richiesti dalla società di leasing per evadere le pratiche del riscatto e da alcuni problemi urbanistici evidenziati dal notaio rogante;
tanto premesso, il primo Giudice riteneva non provato che il ritardo nella stipula del rogito fosse dipeso da una condotta omissiva della terza chiamata in causa e, quindi, rigettava la domanda di risarcimento dei danni formulati dalla nei confronti della e, infine, affermava che le T_ Controparte_2 domande di manleva andavano dichiarate assorbite dal rigetto della domanda principale di risarcimento del danno proposta dall'attore nei confronti della convenuta T_

2. avverso tale sentenza – con atto notificato in data 4.7.2022 tramite pec ai difensori delle parti appellate nel giudizio di primo grado - ha proposto appello la T_

2.1 Col primo motivo l'appellante prospettava che, diversamente da quanto ritenuto dal Giudice di prime cure, la propria condotta non era stata affatto imprudente, posto che la società aveva urgenza di chiudere l'affare con l'arch. , poiché, con la provvista ricavata CP_1 dalla compravendita, aveva organizzato di definire le proprie pendenze con la PLVBB Imm.re Srl, nei confronti della quale era esposta per € 884.484,00, ricavando anche un ritorno economico importante. Inoltre, l'appellante evidenziava che, dallo scambio di mail tra le parti e il notaio rogante risultava che, alla data prevista dalla stipula, tutti i documenti necessari erano stati trasmessi al Pubblico Ufficiale e che, inoltre, non poteva considerarsi imprudente la scelta della procedura c.d. standard per il riscatto, in luogo di quella semplificata c.d. easy, che prevedeva il rilascio di una procura alla Banca la quale avrebbe provveduto al compimento di tutte le operazioni necessarie per il trasferimento della proprietà tramite propri professionisti;
secondo la infatti, la scelta della procedura standard, oltre ad essere più onerosa per la T_ parte appellante, era certamente la più logica visto il processo che aveva condotto al riscatto, e non era rilevante ai fini dell'inadempimento di rispetto agli impegni assunti Controparte_2 nella scrittura transattiva sottoscritta tra le parti. Quanto, invece, al problema urbanistico riscontrato dal notaio, l'appellante evidenziava che lo stesso non era certo ascrivibile alla conduttrice ma alla proprietaria dell'immobile la quale, comunque, non si era attivata per procedere al c.d. riallineamento catastale. Inoltre, la prospettava che la responsabilità della per la mancata conclusione T_ CP_6 dell'operazione di riscatto emergesse dalla mail datata 21/12/2017, con la quale, a distanza di quasi due mesi dal termine concordato per il trasferimento degli immobili in capo alla conduttrice, ed a seguito della trasmissione di tutta la documentazione necessaria richiesta dalla locataria, il notaio indicato dalla parte appellante per la Persona_2 redazione del riscatto, dichiarava di non aver ancora ricevuto la documentazione necessaria nè un incarico formale da e, pertanto, rappresentava la conseguente Controparte_2 impossibilità di istruire adeguatamente la pratica e la impossibilità di confermare la data di stipula già comunicata alla prevista per fine dicembre. T_
Inoltre, l'appellante lamentava che, erroneamente, il Tribunale non aveva accertato che la non aveva rispettato i termini dell'accordo transattivo sottoscritto con la Controparte_2 ovvero l'impegno a trasferire gli immobili condotti in leasing, previo riscatto entro il T_
31/10/2017.
7 Secondo l' quindi, per effetto di questo ritardo e della conseguente risoluzione T_ dell'accordo intercorso con l'architetto , la società aveva subito i Controparte_1 seguenti danni:

1. Il Danno emergente, già quantificato nell'importo richiesto da parte attrice a titolo di caparra confirmatoria: € 265.000,00, salvo l'eventuale maggior danno che dovesse essere riconosciuto in favore del in conseguenza dell'inadempimento; CP_1

2. Lucro cessante, dovuto al fatto che, in conseguenza della risoluzione del contratto preliminare di compravendita con l'arch. , non aveva incassato la cifra CP_1 T_ promessa dall'architetto di € 1.800.000,00 ed era stata giudicata soccombente nel CP_1 giudizio promosso da PLVBB Imm.re Srl, giusta sentenza n. 218/2020, con la quale gli immobili siti in Pozzuoli alla Via Antiniana n. 115, compromessi in vendita con l'arch.
per il corrispettivo di € 1.800.000,00, erano stati trasferiti in favore di PLVBB CP_1
Imm.re Srl dietro corrispettivo complessivo di € 884.484,00, sicchè, in sostanza, per T_ era scaturito un lucro cessante pari ad € 915.516,00; Tanto premesso la formulava le seguenti conclusioni: Parte_1
“1. Accertare e dichiarare ancora il parziale e grave inadempimento di rispetto alle Controparte_2 pattuizioni intercorse con nella scrittura transattiva sottoscritta anche da PLVBB Imm.re Srl;
T_


2. Per effetto degli accertamenti di cui sopra condannare , in persona del l.r.p.t., a Controparte_2 manlevare da qualsiasi conseguenza negativa sia conseguenza del presente giudizio e di eventuali altri, T_ ed a pagare, in favore della convenuta, a titolo risarcitorio, le somme che risulteranno dovute a titolo di danno emergente e lucro cessante, conseguenti all'inadempimento di cui al precedente punto IV, somma che in questa sede può essere quantificata nella complessiva misura di € 1.230.516, ferme restando le eventuali ulteriori conseguenze che il parallelo giudizio che la PLVBB Imm.re ha intrapreso contro la potrebbero T_ comportare, di cui allo stato si ignorano le conseguenze, e con riserva espressa di agire con separato giudizio per le ulteriori conseguenze non quantificabili in questa sede, sempre oltre interessi e rivalutazione, o comunque al pagamento di quella somma maggiore o minore che il Giudicante riterrà opportuna e giusta, sempre oltre interessi e rivalutazione monetaria, anche in considerazione del maggior danno ex art. 1224 c.c.;


3. Condannare altresì , in persona del l.r.p.t., al risarcimento del danno non patrimoniale Controparte_2 da immagine che la è venuta a subire in conseguenza dell'inadempimento della chiamata in causa alle T_ obbligazioni assunte, conseguente all'impossibilità di fare fronte agli impegni assunti sia nei confronti di PLVBB Imm.re che dell'architetto quantificando l'importo in via forfetaria nella misura di € CP_1
50.000,00 o in quella diversa misura che il G.U. riterrà equa e giusta;

4. Per il resto confermare la sentenza nelle altre parti ed in particolare nella parte in cui ha respinto le domande dell'arch. nei confronti della Controparte_1 T_


5. Previa riforma della sentenza sul punto, vittoria di spese e competenze di lite oltre rimborso forfetario, CPA ed IVA come per legge, di ambo i gradi di giudizio, con distrazione in favore dei sottoscritti procuratori che all'uopo dichiarano di aver anticipato le spese e non riscosso il compenso.” si costituiva in giudizio prospettando la manifesta infondatezza del Controparte_2 gravame in quanto, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, nel corso dell'intera procedura di riscatto, aveva avuto un comportamento conforme ai principi di diligenza e correttezza, collaborando con la cliente e con tutti i professionisti intervenuti.
8 La società appellata evidenziava, inoltre, il notevole ritardo serbato dalla nel fornire Parte_1 tutti i documenti utili per il riscatto, tra cui l'attestato di prestazione energetica (APE) che, sebbene fosse stato richiesto tramite mail del 21/12/2017, era stato fornito dalla cliente solo in data 27.12.2017; inoltre, l' affermava che, nonostante il ritardo della Controparte_2 cliente nel fornire tutta la documentazione in tempo utile, in data 22 dicembre 2017, aveva già predisposto l'atto di riscatto, ma che, in data 8 gennaio 2018, il notaio aveva rilevato un problema urbanistico rifiutandosi, pertanto, di redigere l'atto. Specificato quanto sopra, l' concludeva per il rigetto dell'appello con Controparte_2 vittoria di spese. Si costituiva, poi, in giudizio proponendo appello incidentale Controparte_1 avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Napoli nella parte in cui aveva rigettato la sua domanda di risarcimento del danno promossa nei confronti della Parte_1
L'appellante incidentale, in particolare, evidenziava che il giudice di prime cure, pur avendo dichiarato risolto sia il contratto preliminare di compravendita che la successiva scrittura integrativa, aveva rigettato integralmente la sua domanda di risarcimento del danno ritenendola incompatibile con una presunta domanda di restituzione a titolo risarcitorio del doppio della caparra versata in occasione della conclusione del contratto preliminare di compravendita concluso con la Parte_1
Tuttavia sul punto, precisava di aver parametrato la sua richiesta di risarcimento CP_1 del danno patito in ragione dell'inadempimento serbato dalla per ciò che attiene al Parte_1 danno patrimoniale, all'importo della caparra confirmatoria a suo tempo versata in ragione della stipula del contratto preliminare e della successiva scrittura integrativa. Conseguentemente l'appellante riteneva che il giudice di primo grado, interpretando in maniera errata la sua pretesa risarcitoria, aveva considerato la prima richiesta una domanda di versamento del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 comma 2, e la seconda una richiesta di risarcimento del danno formulata ai sensi dell'art. 1385 comma 3, ma, in realtà, le due richieste risarcitorie, costituivano un'unica domanda diretta ad ottenere il risarcimento del danno patito a seguito dell'inadempimento della Parte_1
Pertanto, l'appellante incidentale così concludeva: A) Condannare la in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore dell'Arch. Parte_1
a titolo risarcitorio dell'importo complessivo di €265.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione CP_1 monetaria dal dì del dovuto sino al soddisfo ovvero nella diversa misura, maggiore o minore, ritenuta equa dall'On.le Giudicante adito;
B) Vittoria di spese e competenze di lite oltre rimborso forfetario, CPA ed IVA come per legge. All'udienza del 16.10.2024 la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

3. Per motivi di ordine logico appare utile trattare, in primo luogo, l'appello c.d. incidentale proposto dal . Controparte_1
Come già evidenziato nella sentenza impugnata, la domanda diretta ad ottenere la "dichiarazione" della risoluzione presuppone l'esercizio dell'opzione contemplata dall'art. 1385, terzo comma, c.c., ossia della volontà di ottenere la pronuncia costitutiva della risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c., con il conseguente risarcimento del danno regolato
9 dalle norme generali, come tale rimesso alla determinazione dell'autorità giudiziaria e subordinato alla dimostrazione dell'an e del quantum debeatur. E tanto perché l'esercizio del potere di recesso conferito ex lege è indifferibilmente collegato (fino a costituirne un precipitato) alla volontà di avvalersi della (sola) caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8417 del 27/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 17923 del 23/08/2007). E' pacifico in giurisprudenza che una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta, quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22657 del 27/09/2017; Sez. 2, Sentenza n. 2032 del 01/03/1994). Viceversa, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale -, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32727 del 24/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 21504 del 07/07/2022; Sez. 2, Sentenza n. 20957 del 08/09/2017; Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 1301 del 29/01/2003). Alla stregua della predetta ricostruzione, la parte non inadempiente non può, in tal caso (ossia ove abbia preteso il risarcimento del danno ulteriore), pretendere il pagamento del doppio della caparra, poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21085 del 04/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 40292 del 15/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 21559 del 07/10/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 25146 del 08/10/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8571 del 27/03/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 24824 del 09/10/2018). Nel caso di specie, la richiesta formulata in termini di domanda dichiarativa di risoluzione, con l'aggiuntiva pretesa di ricevere il doppio della caparra versata e di ottenere il risarcimento dell'ulteriore danno arrecato, è stata correttamente qualificata, da parte del Giudice di primo grado, avendo riguardo non solo al nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione caducatoria degli effetti del contratto (ossia volta ad ottenere lo scioglimento del rapporto), ma anche alla stregua della connessa domanda di risarcimento dei danni ulteriori, quale pronuncia costitutiva di risoluzione giudiziale, il che inibiva il riconoscimento del doppio della caparra, in assenza della prova di uno specifico pregiudizio. In ogni caso, il non ha mai precisato quali sarebbero i danni subiti per effetto della CP_1 risoluzione del contratto preliminare e, quindi, a prescindere dalla qualificazione giuridica della domanda proposta nei confronti della la stessa non potrebbe trovare accoglimento e, T_ quindi, l'appello incidentale deve essere rigettato.
10 Quanto, invece, all'appello principale proposto dalla il rigetto dell'appello incidentale T_ relativo alla pretesa di risarcimento dei danni vantati dal nei confronti della CP_1 predetta società, consente di ritenere superflua la trattazione della domanda di manleva proposta dalla nei confronti della . T_ Controparte_2
In ogni caso, la sentenza impugnata risulta corretta anche in relazione al rigetto dell'ulteriore domanda di risarcimento dei danni subiti dall'appellante incidentale per effetto dell'asserito inadempimento da parte della delle obbligazioni derivanti dagli accordi Controparte_2 sottoscritti per la transazione del giudizio instaurato, a suo tempo, dalla PLVBB Imm.re Srl. Se è vero che, effettivamente, con la transazione sottoscritta l'8.9.2017, la CP_2 CP_2 si impegnava a trasferire alla i cespiti condotti in leasing entro la data del 31/10/2017, T_ tuttavia, dalle comunicazioni scambiate via mail tra le parti prodotte nel giudizio di primo grado dalla , risulta evidente che non fu possibile redigere l'atto di trasferimento Controparte_2 della proprietà entro tale data a causa della mancanza di alcuni documenti relativi agli immobili da trasferire che avrebbero dovuto essere redatti da tecnici incaricati dalla In T_ particolare, alla data del 13.12.2017 risultavano mancanti l'attestato di prestazione energetica, la dichiarazione di conformità catastale degli immobili e la planimetria degli stessi. Inoltre, in data 21.12.2017, il notaio incaricato di redigere il rogito notarile, con Persona_2 mail inviata a tutte le parti, lamentava di non aver ricevuto ancora nessun incarico formale per la stipula dell'atto e, inoltre, la mancanza della necessaria documentazione. Soltanto in data 27.12.2017, nel pieno delle festività natalizie, la trasmetteva al notaio T_
l'APE e la relazione di conformità del tecnico incaricato e, quindi, l'8.1.2018 – quando era già scaduto il termine essenziale previsto per il riscatto dell'immobile e la consegna al CP_1 previsto nella scrittura integrativa sottoscritta il 27.11.20217 tra la e il – il T_ CP_1 notaio comunicava alle parti la necessità, prima di procedere al rogito, di Persona_2 procedere alla rettifica catastale di alcune delle unità immobiliari oggetto di vendita. Consegue a quanto premesso che, a prescindere da ogni valutazione relativa alla prospettata imprudenza della di promettere in vendita al gli immobili de quo fissando T_ CP_1 un termine per la consegna dell'immobile al 31.12.2017, ovvero a ridosso di quello previsto per il c.d. riscatto dalla , il ritardo con il quale è stata eseguita tale operazione, Controparte_2 rispetto a quanto preventivato dalle parti nell'accordo transattivo, non può certamente essere imputabile alla società di leasing. E' evidente, infatti, che, scelta – legittimamente – da parte della l'opzione di non T_ avvalersi dei professionisti della per l'operazione di riscatto degli Controparte_2 immobili concessi in locazione, il ritardo con il quale l'utilizzatrice ha fornito alla concedente – e quindi al notaio rogante – la necessaria documentazione, ha inevitabilmente determinato l'impossibilità di concludere l'operazione in tempo utile per consentire il successivo trasferimento della proprietà al prima della scadenza del termine essenziale CP_1 previsto nel contratto preliminare. Appare probabile, in altre parole, che se il notaio avesse ricevuto l'APE e, soprattutto, la dichiarazione di conformità degli immobili rispetto alla situazione catastale degli stessi, qualche tempo prima delle festività natalizie, avrebbe potuto verificare le irregolarità catastali delle unità
11 immobiliari da riscattare prima del 27.12.2017 in modo da consentire la risoluzione di tali problematiche in tempo utile per concludere l'operazione prima della fine dell'anno. Non avendo, quindi, fornito la prova che il ritardo nella stipula dell'atto di riscatto degli immobili promessi in vendita al sia dipeso da una condotta imputabile alla CP_1
non può trovare accoglimento la domanda di accertamento di Controparte_2 responsabilità della società chiamata in causa/appellata proposta dalla convenuta/appellante incidentale e, dunque, anche l'impugnazione principale proposta dalla deve essere Pt_2 rigettata. Pa Il rigetto dell'appello principale proposto dalla expò e di quello incidentale formulato dal rendono superflua la trattazione dei motivi di gravame aventi ad oggetto la CP_1 regolamentazione delle spese di lite.

4. Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo con attribuzione – per quanto riguarda quelle dovute da
[...]
alla -in favore degli Avv.ti Pietro Rocco di Torrepadula ed Enrico Controparte_1 T_
Romano, dichiaratisene anticipatari, ex art. 93 cod. proc. civ.. facendo riferimento ai parametri medi stabiliti dal D.M. 147/2022 per le controversie civili davanti alla Corte di Appello per lo scaglione relativo al valore della controversia (e, quindi, rientrante nello scaglione da euro 1.000,001,00 ad euro 2.000.000,00 quanto alla domanda proposta da ne confronti della T_
, e in quello da euro 260.001,00 ad euro 520.000,00, per quanto riguarda la Controparte_2 domanda proposta dal nei confronti della e all'attività concretamente CP_1 T_ esercitata dai difensori costituiti per parte appellata (e il riconoscimento del compenso in misura minima per la c.d. fase istruttoria o di trattazione, essendosi definita la controversia senza il compimento di alcuna ulteriore attività istruttoria), rapportata altresì al tenore delle difese svolte.
Si dichiara, infine, ai sensi dell'art. 13 c. 1 quater del DPR n. 115/02, così come introdotto dall'art. 1 c. 17 della Legge n. 228/12, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante da parte dell'appellante e dell'appellante incidentale T_ [...]
di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per Controparte_1
l'atto d'appello a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, sezione III civile, come sopra composto, definitivamente pronunziando sull'appello proposta da nei confronti di Pt_3 Controparte_7
avverso la sentenza del Tribunale di Napoli, n. 19/2022, pubblicata in
[...] data 3.1.2022, così provvede:

1. rigetta l'appello principale proposto da T_

2. rigetta l'appello incidentale proposto da;
Controparte_1
e, per l'effetto:

3. condanna al pagamento, per le causali di cui in motivazione ed in favore di T_ delle spese di lite, che si liquidano in € 29.033,00 Controparte_2
(ventinovemilatretatrè/00) per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge;

12 4. condanna al pagamento, per le causali di cui in motivazione Controparte_1 ed in favore di delle spese di lite, che si liquidano in € 17.179,00 T_
(diciassettemilacentosettantanove/00) per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione in favore degli Avv.ti Pietro Rocco di Torrepadula ed Enrico Romano, dichiaratisene anticipatari, ex art. 93 cod. proc. civ;

5. dichiara, infine, ai sensi dell'art. 13 c. 1 quater del DPR n. 115/02, così come introdotto dall'art. 1 c. 17 della Legge n. 228/12, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante e dell'appellante incidentale di T_ Controparte_1 un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'atto d'appello a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13. Così deciso in Napoli, il 12/2/2025
Il Consigliere relatore il Presidente Dott. Pasquale Ucci dott.ssa Maria Casaregola
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