N. 514/2019 Reg. Gen.

Corte d'appello di Reggio Calabria
Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Reggio Calabria, composta dai magistrati
Natalino Sapone presidente
Federica rende componente
Ilario Nasso relatore ha emesso la seguente
sentenza

nel procedimento iscritto al n. 514 del Reg. Gen. dell'anno 2019, e vertente tra Parte_1
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avvocato Nicola Minasi
[...] CodiceFiscale_1
del Foro di Palmi, (C.F.: ) e Parte_2 CodiceFiscale_2 [...]
(C.F.: entrambi rappresentati e difesi – anche Pt_3 CodiceFiscale_3 disgiuntamente – dalle avvocate Maria Calogero e Daniela Carbone del Foro di Palmi.

1. Occorre innanzitutto segnalare come la sentenza venga redatta in maniera sintetica, senza l'esposizione dello svolgimento del processo, in conformità alle seguenti norme:
a) art. 132 c.p.c., a norma del quale la sentenza deve contenere la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

b) art. 118 disp. att. c.p.c., a norma del quale la motivazione consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione;

c) art. 16 bis comma IX-octies, d. l. 179/2012, a norma del quale «Gli atti di parte e i provvedimenti del giudice depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica».
1 2. Ciò premesso, con sentenza n. 116/2019, pubblicata in data 5 febbraio 2019 in esito al procedimento n. 727/2016, il Tribunale di Palmi – in parziale accoglimento della domanda proposta da e nei confronti di – Parte_2 Parte_3 Parte_1
accertava la proprietà degli immobili oggetto del giudizio in capo alle parti attrici, e condannava il convenuto all'immediato rilascio dell'immobile, dallo stesso occupato sine titulo.

2.1. Il primo giudice rigettava, invece, la domanda dei ricorrenti volta ad ottenere il risarcimento dei danni derivati dall'occupazione abusiva dell'immobile, oltre a quelli necessari per il ripristino, non essendo stata fornita alcuna prova in ordine al pregiudizio subito.

2.2. Avverso la sentenza citata propone appello, contestando la Parte_1
qualificazione giuridica della domanda e la presunta violazione del principio del ne bis in idem.

2.2.1. Egli, in particolare, parte appellante asserisce l'erroneità dell'impostazione del
Tribunale, il quale avrebbe dovuto dichiarare improponibile la domanda di rilascio proposta da e vista l'esistenza d'una precedente sentenza del Tribunale di Palmi Parte_2 Pt_3
(n. 108/2016), la quale non avrebbe intaccato la validità del contratto preliminare sottoscritto tra le parti, ma solo decretato l'inadempimento contrattuale di . Pt_1

2.2.2. Ciò avrebbe comportato l'ulteriore violazione del principio del ne bis in idem, essendo la questione già oggetto d'un giudizio anteriore, e accertativo della validità del contratto preliminare di compravendita, e dell'obbligo di pagamento d'una somma residua.

2.3. L'appellante, inoltre, critica il giudice di primo grado, per avere quest'ultimo autonomamente qualificato la domanda degli attori come azione di restituzione, sebbene i medesimi non avessero formulato chiaramente una tale domanda.

2.4. Nell'atto d'appello, infine, sostiene come la sentenza di primo grado contenga Pt_1
errori sostanziali e processuali, tra cui la mancata considerazione delle prove presentate dal stesso, riguardo al pagamento del prezzo di vendita dell'immobile. Pt_1

3. Gli appellati resistono all'iniziativa avversaria, difendono la correttezza della sentenza di primo grado e la legittimità delle azioni intraprese per ottenere il rilascio dell'immobile.

3.1. Essi, innanzitutto, sostengono come la domanda di rilascio fosse necessaria per far dichiarare l'abusività dell'occupazione dell'immobile da parte di in seguito Pt_1
all'inadempimento contrattuale di lui.

3.1.1. La sentenza del 2016, d'altra parte, non aveva pronunciato – nella loro prospettazione
– sull'occupazione illegittima dell'immobile, così rendendo necessaria una nuova azione legale.
2 3.2. Quanto, poi, alla violazione del principio del ne bis idem, gli appellati contestano la deduzione, sostenendo come le due domande (d'inadempimento contrattuale, e d'accertamento dell'occupazione sine titulo) siano diverse e non sovrapponibili, la prima riguardando l'inadempimento contrattuale, e la seconda mirando a ottenere il rilascio dell'immobile occupato illegittimamente.

3.3 Gli appellati, infine, sostengono come il primo giudice abbia qualificato correttamente la domanda, supportata da prove documentali.

4. All'esito della camera di consiglio del 17 gennaio 2025, il contenzioso è stato definito in virtù delle osservazioni esposte appresso.

5. L'appello è infondato.

6. Il promissario acquirente non ha adempiuto ai pagamenti concordati nel programma negoziale, e poiché gli stessi – sulla base della tempistica concordata fra le parti (e incontestata dal compratore) – avrebbero dovuto collocarsi antecedentemente alla stipula del contratto definitivo (cui solamente si sarebbe potuto imputare l'effetto di trasferimento della proprietà), la traslazione del diritto dominicale sul bene controverso non è intervenuta,
e l'occupazione dell'immobile è indebita.

7. La doglianza pregiudiziale dell'appellante – secondo cui la diversa sentenza, intervenuta storicamente fra le parti, avrebbe cristallizzato la validità e l'efficacia della pattuizione preliminare (precludendo – sulla scorta del criterio del ne bis in idem – l'accoglimento della successiva domanda avversaria – qui esaminata – di rilascio dell'immobile, oggetto del preliminare) – non si confronta a) con la diversità del titolo fatto valere in questa sede, e b) soprattutto, con la circostanza per la quale non risulta documentata dall'appellante (da cui sarebbe dovuto provenire l'assolvimento del relativo onere, dato il principio di vicinanza della prova) l'ottemperanza di quella pronuncia, mercé l'ultimazione dei pagamenti.

7.1. Tale più risalente statuizione, infatti, aveva – sì – negato la risoluzione del contratto preliminare (pure domandata dai promittenti), stimando l'inadempimento economico (del promissario acquirente) insufficiente a giustificare la caducazione del preliminare stesso, ma aveva principalmente condannato l'odierno appellante al versamento del prezzo (di vendita) ancora dovuto.

8. Orbene, tale pagamento non è mai intervenuto, di talché quella sentenza – lungi dall'esser stata eseguita, con correlativo ripristino dell'equilibrio contrattuale – non può essere invocata oggi, nel contesto d'una causa in cui azionato non è (più) il contratto preliminare (appunto disputato nella vertenza di alcuni anni fa), bensì il diritto di proprietà dei promittenti, persistentemente frustrati nel loro diritto di credito, e finanche spogliati del godimento del
3 bene (mai legalmente e definitivamente pervenuto – giova rammentarlo – nell'effettiva signoria dell'appellante).

9. Sebbene, dunque, il contratto preliminare – all'esito della prima sentenza – avrebbe dovuto intendersi ancora vincolante, il fatto nuovo (e sopravvenuto a quel primo giudicato)
– alla luce del quale il ne bis in idem – è evocato da non pertinentemente, va Pt_1
individuato nella sottrazione del promissario all'ordine giudiziale di pagare il residuo: altrimenti detto, il potenziale compratore non ha solo mancato il pagamento previsto dal contratto, ma ha lasciato inosservata anche la sentenza di condanna spiccata nei suoi confronti.
10. Indipendentemente – tra l'altro – dalle sorti del primo giudizio, resta il dato per il quale – nella fattispecie – viene controversa esattamente la legittimità (o meno) dell'occupazione protratta dell'immobile (promesso in vendita), come compiuta dall'appellante.
11. Nell'ipotesi in cui si fosse inteso ricondurre al preliminare la produzione di effetti cosiddetti anticipati (a cui – però – in contratto preliminare non è fatto alcun accenno), sussiste – nella specie – il continuativo inadempimento di quella pattuizione, il quale giustifica la domanda dei promittenti d'abbandono del manufatto da parte del promissario acquirente.
12. Il contratto preliminare – allegato al fascicolo degli appellati, e incontestato nelle sue previsioni – aveva posticipato (alla sua clausola n. 6) la stipulazione del definitivo all'adempimento delle obbligazioni insorte – a carico di – dal medesimo contratto Pt_1
(ossia il pagamento del prezzo, e l'accollo del mutuo fondiario accesso in passato dai promittenti).
12.1. Inoltre, la clausola n. 7 dell'accordo aveva previsto apertamente la cessione – dai promittenti venditori al promissario acquirente – della proprietà e (soprattutto) del possesso: ciò, a una data specifica, e successiva rispetto a quella di stesura del preliminare.
12.2. Giacché a) il trasferimento della proprietà non avrebbe potuto prescindere dalla stipulazione del contratto definitivo, e b) non risulta pattuita – in sede di preliminare –
l'immissione del promissario acquirente nel possesso del bene promesso in vendita, la subordinazione dell'effetto traslativo all'ultimazione dei pagamenti (da parte del promissario) rende priva di titolo la sua permanenza nell'immobile oggetto della promessa.
13. Alla luce di quanto esposto nei paragrafi precedenti, quindi, l'appello va respinto, avendo il primo giudice persuasivamente sancito l'abusività della permanenza di Pt_1
nell'edificio da lui mai acquistato.
4 14. Le spese del grado seguono la soccombenza, sono liquidate ai sensi dei parametri vigenti
(contemplati per lo specifico scaglione di valore, e considerando la vicenda di complessità media), tengono conto del comportamento processuale delle parti e sono liquidate secondo il prospetto seguente:
Fase di studio della controversia: € 2.518,00
Fase introduttiva del giudizio: € 1.665,00
Fase istruttoria e di trattazione: € 3.686,00
Fase decisionale: € 4.287,00
Compenso tabellare: € 12.156,00
15. Alla luce dell'esito dell'appello, occorre dare atto della sussistenza del presupposto processuale di cui all'art. 13, I c. quater, D.P.R. n. 115/2002, per le valutazioni di competenza della Cancelleria, in materia d'eventuale raddoppio del contributo unificato dovuto.



p.q.m.


la Corte d'appello di Reggio Calabria, pronunciando definitivamente sull'appello proposto da nei confronti di e , disattese ogni Parte_1 Parte_2 Parte_3
altra istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta integralmente l'appello;
- condanna alla rifusione, in favore di e Parte_1 Parte_2 [...]
delle spese di lite liquidate complessivamente in euro 12.156,00, oltre a spese Pt_3
generali al 15%, IVA e CPA come per legge, e con distrazione in favore delle procuratrici degli appellanti, dichiaratesi antistatarie;

- dà atto, per le finalità di cui in motivazione, della sussistenza del presupposto processuale di cui all'art. 13, I c. quater, D.P.R. n. 115/2002.
Reggio Calabria, così deciso nella camera di consiglio del 17 gennaio 2025.
Il relatore
Ilario Nasso

La presidente
Patrizia Morabito
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