Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Rosanna De Rosa – consigliere all'udienza del 3.06.2025 ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 3011\2022 RG in materia di locazione a uso non abitativo (appel- lo avverso la sentenza del Tribunale di Napoli del 25.05.2022 n. 5281), vertente tra n. 95/2022 Tribunale di Napoli, P.Iva con Parte_1 P.IVA_1 sede legale in Napoli, via Comunale Margherita n. 199, in persona del Curatore avv. Pt_2
rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Della Rocca, c.f.
[...] C.F._1 appellante e
, c.f. , , c.f. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2 C.F._3
e , c.f. , rappresentati e difesi dall'avv. Rodolfo Controparte_3 C.F._4
Cuomo, c.f. , appellati C.F._5
Conclusioni
Come da verbale di udienza del 3.06.2025.
Motivi della decisione
1. Con atto di citazione notificato il 25.11.2020, , e Controparte_1 Controparte_2
, premesso di essere proprietari degli immobili siti in Napoli alla Piazza Controparte_3
Trieste e Trento nn. 7/8 angolo Via San Carlo nn. 2/6, concessi in locazione a uso diverso alla in virtù di contratto del 21.01.2020, registrato il 28.05.2020, con- Parte_1 vennero quest'ultima in giudizio dinnanzi al Tribunale di Napoli, intimandole sfratto per morosità, per sentirla condannare al rilascio dell'immobile e al pagamento della mora;
in caso di opposizione dell'intimata, chiesero emettersi ordinanza ex art. 665 c.p.c..
La convenuta propose opposizione. Mutato il rito ex art. 667 c.p.c. ed emessa ordinan- za provvisoria di rilascio, il Tribunale invitò le parti ad avviare la procedura di mediazione.
Vi provvidero entrambe (l'intimata per la riconvenzionale avanzata con memoria integra- tiva ex art. 420 c.p.c.) con esito negativo, per ingiustificata assenza delle controparti.
1 Con memoria del 30.08.2021, , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 chiesero: che venisse dichiarata la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c., quanto meno dal 21.2.2020 (cioè dal primo rateo non corrisposto), stante la clausola ri- solutiva espressa, prevista all'art. 22 del contratto di locazione e considerata la loro di- chiarazione di avvalersene con missive del 3.02.2020, del 22.04.2020 e del 22.05.2020; oppure che venisse dichiarata la risoluzione giudiziale del contratto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della convenuta;
ovvero ancora che fosse dichiarato risolto il con- tratto ex art. 1454, stante la diffida ad adempiere inviata alla convenuta il 22.05.2020; e per l'effetto, venisse condannata all'immediata restituzione degli immobi- Parte_1 li oggetto di causa, al pagamento dei canoni non versati e delle indennità non corrisposte per la protratta occupazione senza titolo, pari a complessivi euro 430.000,00 (da febbraio
2020 in poi), nonché al pagamento degli oneri di condominio (insoluti per tutto l'anno
2020 e seguenti), pari a euro 10.444,17, oltre al risarcimento degli ulteriori danni, con- trattualmente convenuti nell'importo di euro 1.500,00 per ogni giorno di ritardo nella ri- consegna e fino alla data di effettivo rilascio, in aggiunta al maggior danno da quantifi- carsi in corso di giudizio, anche in via equitativa, secondo quanto previsto dall'art. 18 del contratto di locazione;
con vittoria di spese.
La con memoria integrativa del 30.08.2021, chiese il rigetto delle do- Parte_1 mande, sollevando eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., per non aver mai potu- to godere dell'immobile, a causa della mancata regolarizzazione urbanistico-edilizia dei vani locati, in seguito al diniego della pratica di accertamento di conformità n. 601/2020, presentata dalla locatrice. La conduttrice ha poi spiegato domanda riconvenzionale di ri- soluzione del contratto per inadempimento della locatrice e di risarcimento dei danni su- biti a causa del mancato godimento dell'immobile, consistenti nelle spese sostenute per la stipula del contratto e nel lucro cessante pari alla perdita di profitti subita in seguito all'impossibilità di avviare l'attività commerciale di ristorazione. In via subordinata, chiese di ridurre i canoni scaduti e a scadere nella misura di almeno il 50% o in quella ritenuta più equa, per il mancato godimento dell'immobile e vista la situazione pandemica in atto.
2. Con sentenza del 25.05.2022 n. 5281, il Tribunale ha così deciso: a) in accoglimento della domanda attrice, ha dichiarato risolto ai sensi dell'art. 1454 c.c. il contratto di loca- zione, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile da parte della convenuta;
b) ha condannato la al pagamento, in favore degli attori, dei canoni di loca- Parte_1 zione e degli oneri condominiali scaduti e non pagati, per complessivi euro 668.774,17 oltre interessi al tasso legale;
c) ha condannato la al pagamento delle Parte_1 spese di lite, con attribuzione all'avvocato costituito.
In motivazione, il Tribunale ha osservato che, di regola, nei contratti di locazione rela- tivi a immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svol-
2 gimento dell'attività che egli intende esercitarvi e di munirsi delle relative autorizzazioni amministrative;
per cui il locatore è chiamato a rispondere del mancato conseguimento dei titoli amministrativi e/o abilitativi esclusivamente: a) nel caso in cui abbia espressa- mente assunto l'impegno di conseguire detti titoli;
b) ovvero nel (solo) caso in cui il con- seguimento dei titoli debba ritenersi totalmente e definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento [Cass. 13651\2014,
4564\2022, 17557\2020, 41744\2021, 20796\2018, 666\2016, 15377\2016]
Nel caso in esame, non sussiste alcuna delle due ipotesi di responsabilità dei locatori prospettate in astratto dalla giurisprudenza di legittimità; né, difatti, essi hanno assunto
(nel contratto o in patti aggiunti scritti e registrati) lo specifico obbligo verso la conduttri- ce di impegnarsi per il conseguimento dei titoli amministrativi (onde l'irrilevanza delle ini- ziative spontanee intraprese dai locatori prima della stipula); né il conseguimento di tali titoli può ritenersi totalmente e definitivamente impossibile in ragione delle caratteristi- che intrinseche del bene concesso in godimento.
Quanto alle domande attrici, la missiva del 22.05.2020 – unica rilevante – va interpre- tata quale diffida ad adempiere e non quale dichiarazione di volersi avvalere della clauso- la risolutiva espressa. La risoluzione del contratto qui consegue ad una valutazione di gravità dell'inadempimento ex art. 1454 c.c., palese in base al criterio oggettivo per l'en- tità del corrispettivo non pagato, confermata in applicazione del criterio soggettivo, per- ché la conduttrice non era esentata dal pagamento dei canoni pure a fronte del mancato conseguimento dei titoli abilitativi edilizi, potendo ella, del resto, se avesse voluto, por fine al contratto previo invio di tempestiva e motivata disdetta.
3. La ha proposto appello, rassegnando le seguenti conclusioni: «nel Parte_1 merito (…), accertare la fattispecie di responsabilità in capo alla Parte Locatrice in tema di violazione dell'obbligo assunto nei confronti della parte conduttrice circa il reperimento dei titoli abilitativi inerenti i cespiti locati;
ancora nel merito (…), accertare la fattispecie di responsabilità in capo alla Parte Locatrice come conseguenza della sussistenza di ca- ratteristiche strutturali e/o intrinseche dei beni locati tali da precludere, in nuce, il rila- scio, da parte delle Pubbliche Autorità competenti, di qualsivoglia titolo autorizzativo e/o abilitativo, e, per l'effetto (…), riformare la sentenza impugnata con ogni consequenziale statuizione;
segnatamente, accertare il grave inadempimento del Locatore (…), e, per l'ulteriore effetto, poi (…), accertare e dichiarare la risoluzione ex nunc del contratto di locazione del 21.01.2020; infine, in ogni caso (…), condannare Parte Locatrice al risarci- mento di tutti i danni patiti e patiendi dalla che, ad oggi, si quantificano Parte_1 in € 300.000,00 a titolo di lucro cessante ed € 150.074,00 a titolo di danno emergente così come da documentazione versata in atti ovvero nella diversa misura che sarà ritenu- ta di Giustizia con vittoria di spese, diritti e onorari di causa dei due gradi di giudizio (…).
Sostiene l'appellante – frattanto dichiarata fallita, onde l'interruzione del giudizio (ordi-
3 nanza 1.12.2022) e la riassunzione da parte della procedura concorsuale (ricorso del
23.02.2023) – che la sentenza di primo grado è errata nella parte in cui esclude l'assun- zione, da parte dei locatori, di un obbligo, in modo implicito e per fatti concludenti, di conseguire i titoli amministrativi e/o abilitativi per gli immobili locati, come sarebbe com- provato non solo dallo spontaneo avvio delle relative procedure amministrative, curate dall'arch. , su incarico dei locatori;
ma anche e soprattutto dalla continua Persona_1 interlocuzione con la società conduttrice, costantemente tenuta informata dei progressi delle procedure medesime in funzione dell'attività che la intendeva svol- Parte_1 gere nei locali.
Con il secondo motivo di gravame, l'appellante deduce che l'esito negativo delle due procedure amministrative avviate dalla parte locatrice dimostra la totale e intrinseca ini- doneità dei locali all'esercizio dell'attività di ristorazione imputabile esclusivamente ai proprietari-locatori.
4. Entrambi i motivi di appello sono infondati. Il primo, perché postula l'esistenza e la validità di una clausola contrattuale, un patto aggiunto (peraltro anteriore alla stipula del contratto) con il quale i locatori si sarebbero assunti l'obbligo di provvedere alle procedu- re amministrative per ottenere i titoli abilitativi per l'esercizio dell'attività di ristorazione.
Ma l'accordo – che la stessa conduttrice definisce “implicito” e “per fatti concludenti” – è privo dei requisiti di forma scritta e, come tale, inidoneo al regime giuridico della regi- strazione prescritto dall'art. 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004 n. 311 [«I con- tratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i pre- supposti, non sono registrati»].
È infondato anche il secondo motivo di gravame, ove si consideri che nei contratti di lo- cazione relativi a immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessa- rio per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle neces- sarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca a ottene- re tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a cari- co del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative) di- viene rilevante – quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in re- lazione all'uso convenuto – solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore [Cass. ord. 22.05.2023 n. 14067; adde la recentissima Cass. ord. 24.04.2025
4 n.10807].
L'appello va perciò respinto. Resta assorbito l'ultimo motivo di gravame, riguardante il risarcimento dei danni subiti dalla società conduttrice.
Spese del grado secondo soccombenza.
Sussistono i presupposti oggettivi di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 mag- gio 2002 n. 115, per il versamento, da parte del di un ulte- Parte_1 riore importo pari a quanto dovuto a titolo di contributo unificato per l'appello.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'ap- pello proposto dal nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 CP_4
e , avverso la sentenza del Tribunale di Napoli del 25.05.2022 n.
[...] Controparte_3
5281, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna il a rifondere a , Parte_1 Parte_1 Controparte_1 Parte_3
[..
e , con distrazione in favore dell'avv. Rodolfo Cuomo, dichiaratosi an- Controparte_3 tistatario, le spese del presente grado, che liquida in € 20.000.00 per compensi ed €
3.000,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15%, oltre iva e cpa;

c) dà atto che sussistono i presupposti oggettivi di cui all'art. 13, comma 1 quater, del
DPR 30 maggio 2002 n. 115, per il versamento, da parte del Parte_1 di un ulteriore importo pari a quanto dovuto a titolo di contributo unificato per l'appello.
Così deciso in Napoli il 3 giugno 2025.
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
5