r.g. 24/2023
n. 24/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai Signori:
1) ON RA SP - Presidente
2) Consiglia Invitto - Consigliere
3) GE LI - Giudice Ausiliario Estensore sciogliendo la riserva di cui all'udienza del 1 Ottobre 2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 24/2023 R.G., promossa da
(c.f.: , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
ON TO De UR e AN NA
APPELLANTE contro
(c.f.: ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti AN CP_1 C.F._2
NI e RC ZO;

APPELLATO nonché
e (contumaci) Controparte_2 CP_3
ALTRI APPELLATI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso a mezzo note scritte depositate per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 01.10.2024, da intendersi qui per integralmente riportate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
, proprietaria e coltivatrice di terreni agricoli in Galatone (foglio 34, ptc. 28, 27, 145, Parte_1
294), confinanti con altri di proprietà di e (in varie particelle ai fogli 34 e Controparte_2 CP_3
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28), deducendo aver appreso come i confinanti li avessero venduti a (atto per Notaio CP_1
del 29.09.2017, trascritto il 05.10.2017) lamentava come tale compravendita avesse violato il diritto Per_1
di prelazione ad essa spettante in quanto in possesso di tutti i requisiti all'uopo prescritti dalla legge. Per tal ragione, citava i venditori e l'acquirente dinanzi al Tribunale di Lecce per sentire riconoscere in suo favore il diritto di prelazione, dichiarare inefficace l'atto di vendita, trasferire ad essa i terreni già oggetto di tale atto per la somma di €. 45.000,00; vittoria per le spese di lite.
Si costituiva in giudizio il convenuto , acquirente, che deduceva come quelli oggetto della CP_1
vendita fossero due distinti terreni, distanti tra loro oltre quattrocento metri, uno solo dei quali confinante con quello di proprietà dell'attrice, catastalmente identificato con la particella 28, non senza precisare – peraltro – come la stessa non fosse “proprietaria” delle altre particelle elencate in citazione, ma solo utilizzatrice. Deduceva come la vendita fosse avvenuta “a corpo” e che, dunque, mancando la contiguità tra i due distinti terreni, non ricorreva il presupposto oggettivo per ottenere il retratto degli stessi. In ogni caso, precisava come nella specie non sussistessero gli altri presupposti richiesti dalla legge ai fini della prelazione. Pertanto, concludeva per il rigetto dell'azione; subordinatamente e per la diniegata ipotesi di accoglimento della domanda, condannare i venditori coniugi e a Controparte_2 CP_3
corrispondergli la somma di €. 22.057,78 per i costi sopportati per rendere nuovamente produttivi i terreni compravenduti. Con condanna alle spese di lite per chi di ragione.
Si costituivano altresì in giudizio i coniugi e , che ugualmente eccepivano Controparte_2 CP_3
come l'attrice fosse proprietaria solo della particella 28, confinante solo con uno dei due distinti fondi compravenduti. Eccepivano, inoltre, la mancanza dei presupposti richiesti perché l'attrice potesse dirsi titolare del diritto di prelazione. Chiedevano la loro estromissione dal giudizio ed, in ogni caso, dichiararsi la infondatezza della domanda di parte attrice, da condannarsi al pagamento delle spese di lite.
La causa veniva istruita a mezzo prove orali, all'esito delle quali, precisate le conclusioni, passava in decisione all'udienza del 18.11.2022.
Con sentenza n. 3269/2022 del 18.11.2022 il Tribunale di Lecce, escludendo aver parte attrice aver rigorosamente provato di possedere tutti i requisiti di legge per poter esercitare il diritto di prelazione, rigettava la domanda compensando integralmente le spese legali.
La sentenza è stata impugnata da parte di , che si duole per non aver il Tribunale Parte_1
fatto buon governo del materiale probatorio, dal quale emergerebbe – invece – la presenza nella fattispecie dei requisiti soggettivi ed oggettivi per la invocata prelazione. Pertanto, l'appellante ha chiesto
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la riforma della sentenza impugnata e, per l'effetto, l'accoglimento delle conclusioni rassegnante in primo grado, con vittoria per le spese del doppio grado di giudizio.
Si è costituito nel presente grado di giudizio eccependo la infondatezza dell'appello; ha CP_1
altresì reiterato, pur in via subordinata e condizionata, la richiesta di essere tenuto indenne per i danni subiti e rappresentati dalla pulizia dei fondi, con ripristino finalizzato allo sfruttamento agricolo, il mancato sfruttamento degli stessi, le spese notarili sostenute. Con vittoria per le spese di lite.
Non si sono costituiti gli appellati e , dichiarati contumaci. Controparte_2 CP_3
All'udienza del 01.10.2024 la causa è passata in decisione dopo la precisazione delle conclusioni delle parti a mezzo note scritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La Corte osserva, preliminarmente, come la sentenza abbia rigettato la domanda perché non provati i requisiti richiesti dalla legge per l'esercizio del diritto di prelazione. In particolare il Primo Giudice, precisando come il positivo esercizio del diritto venga pregiudicato anche in mancanza di uno solo dei requisiti, ha richiamato espressamente (precisando “per quel che qui interessa”) i seguenti: “…proprietario di terreni confinanti;
coltivatore diretto;
coltivi il suo fondo da almeno due anni;
non abbia venduto nel biennio precedente altri fondi rustici;
abbia con la sua famiglia una capacità lavorativa tale da garantire la coltivazione di una superficie non inferiore ad un terzo di quella risultante dall'aggiunta del fondo che si intende riscattare a quelli già posseduti in proprietà od enfiteusi…”. Tali requisiti sono stato giudicati “non adeguatamente provati”.
Rispetto a tale impostazione, l'appellante formula diverse censure, che possono sintetizzarsi nei seguenti motivi, anche seguendo la enucleazione proposta dal convenuto . CP_1

1.1. Con il primo motivo si contesta aver il Tribunale dubitato che il nucleo familiare dell'attrice avesse una capacità lavorativa sufficiente a condurre i terreni rivendicati, oltre a quelli già detenuti. Si tratterebbe di statuizione inutile perché non posta a fondamento della decisione, nonché errata perché atterrebbe ad un requisito mai contestato dai convenuti.

1.2. Con il secondo motivo si contesta aver il Tribunale affermato non essere stata fornita la prova della coltivazione del fondo confinante da almeno due anni. Si deduce che il requisito soggettivo della coltivazione del fondo:
a) non sarebbe requisito del diritto di prelazione, invece previsto per la prelazione del “coltivatore”
(colono, o affittuario o mezzadro o compartecipe); sicché il suo stato di abbandono non escluderebbe il diritto, che compete al confinante a prescindere alla assenza di attività colturali sul terreno nel biennio
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precedente all'atto di trasferimento;

b) tutto a voler concedere, dall'istruttoria orale emergerebbe, invece, che sia il terreno dell'attrice che quello rivendicato sarebbero stati coltivati per ben più di un biennio, ad eccezione di pochi mesi antecedenti la compravendita. Pertanto, il requisito soggettivo, per quanto non necessario, risulterebbe provato.

1.3. Con il terzo motivo si deduce aver il Tribunale errato nel ritenere che l'attrice non abbia provato adeguatamente l'ulteriore circostanza della mancata alienazione di fondi rustici nel biennio precedente.
Si sostiene, invece, fornita la prova a mezzo della relazione tecnica di parte (mai contestata dai convenuti), peraltro con produzione delle visure catastali. Non sarebbe, poi, possibile offrire la prova negativa piena, spettando eventualmente ai convenuti la dimostrazione di eventuali vendite intervenute nel biennio precedente. Nessuna eccezione i convenuti avrebbero formulato a riguardo;
né il Tribunale avrebbe ritenuto di dover invitare le parti alle integrazioni eventualmente ritenute necessarie.

1.4. Con un quarto motivo si asserisce la presenza nella fattispecie di tutti i requisiti oggettivi richiesti per la invocata prelazione, giudicando irrilevante che il terreno di proprietà confini con uno solo Pt_1
dei terreni oggetto di compravendita, venendo invece in rilievo nella legge la “unità poderale”, cioè un complesso unitario di terreni.

2. Giova premettere la condivisione, da parte della Corte, della premessa che il Tribunale ha posto a fondamento della propria decisione: il diritto di prelazione, ovvero il succedaneo diritto di riscatto, compete al proprietario del fondo agrario confinante se ricorrono tutte le condizioni – nessuna esclusa
– previste dall'art. 8, l. n. 590/1965, cui l'art. 7 della l. n. 81/1971 integralmente rinvia. Ne consegue che il diritto di prelazione del confinante si configura come un nuovo e distinto diritto subordinato ad altre condizioni risultando invero soggetto, per il suo sorgere, alle stesse condizioni indispensabili perché lo stesso diritto sorga in capo all'affittuario, al mezzadro, al colono o al compartecipe insediato sul fondo in vendita (Cass., III, 27.03.2024, n. 8338).

2.1. Si tratta di premessa di carattere generale già seguita da questa Corte: “Per il riconoscimento del diritto di prelazione agraria ciò che rileva, oltre alle condizioni oggettive del bene, sono le condizioni soggettive di colui il quale rivendica il diritto, ovvero essere abitualmente occupato nella conduzione di fondi;
non aver venduto fondi rustici di proprietà nei due anni precedenti la vendita in oggetto;
e che il fondo su cui si vuole esercitare il riscatto, unitamente a quanto già di proprietà, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa del nucleo familiare. Pertanto, il coltivatore di fondo rustico che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione, ai sensi dell'articolo 8 della legge n.
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590/1965, intenda esercitare il retratto agrario, deve provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, dovendo il giudice verificarne la sussistenza. Ove, poi, il medesimo giudice si sia convinto che il retraente non abbia fornito adeguata prova di alcuna tra le suddette condizioni, ben può omettere ogni ulteriore esame in ordine alla ricorrenza degli altri elementi.” (App. Lecce, II, 15.10.2020, n. 999).

2.2. Su tale premessa, la sentenza impugnata non è errata, occorrendo tuttavia integrarne la motivazione.

3. La prima doglianza, relativa al dubbio sollevato in sentenza circa la capacità lavorativa sufficiente a condurre i terreni rivendicati dal parte del nucleo familiare dell'attrice, si vorrebbe superare rinviando alla perizia di parte prodotta nel fascicolo attoreo, le cui risultanze non sarebbero state contestate.

3.1. La Corte rileva come il riferimento alla capacità lavorativa così letteralmente si afferma in sentenza:
“…in disparte ogni valutazione circa la possibilità del nucleo famigliare (formato da due persone) dell'attrice di esprimere
'capacità lavorativa' sufficiente a condurre il terreno in oggetto…”. Dunque, si tratta di riferimento meramente incidentale e, piuttosto, il Tribunale motiva il rigetto della domanda sulle considerazioni ad esso seguenti.
Come tale, quel riferimento non è essenziale rispetto al rigetto della domanda e la specifica doglianza dell'appellante, come formulata, non è altrettanto decisiva.

3.2. Quanto alla perizia di parte che documenterebbe il possesso del requisito in esame (la capacità lavorativa familiare), redatta dall'agronomo , giova rammentare come si tratti di Parte_2
produzione che non costituisce di per sé prova;
tanto più che può ritenersi che il convenuto ne abbia contestato le risultanze dubitando della asserita capacità lavorativa dei coniugi – Pt_1 CP_4
(nucleo familiare composto solo da loro due, come peraltro anche la sentenza rimarca nel riferimento incidentale di cui innanzi).

3.2.1. Peraltro, proprio quella perizia di parte (pag. 11) indica un fabbisogno lavorativo annuo per la coltivazione dei fondi ben superiore alla quota di 2/3, dovendo così i coniugi – Pt_1 Pt_1
ricorrere al superiore impiego di operai esterni. CP_4

3.3. Le circostanze esposte giustificano ampiamente il giudizio di non adeguatezza della prova contenuto sul punto in sentenza, giudizio che questa Corte condivide, per quanto di rilievo, come su precisato.

4. Con il secondo motivo si contesta aver il Tribunale affermato non essere stata fornita la prova della coltivazione del fondo confinante da almeno due anni. Si deduce che il requisito soggettivo della coltivazione del fondo:
a) non sarebbe requisito del diritto di prelazione, invece previsto per la prelazione del “coltivatore”
(colono, o affittuario o mezzadro o compartecipe); sicché il suo stato di abbandono non escluderebbe il
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diritto, che compete al confinante a prescindere alla assenza di attività colturali sul terreno nel biennio precedente all'atto di trasferimento;

b) tutto a voler concedere, dall'istruttoria orale emergerebbe, invece, che sia il terreno dell'attrice che quello rivendicato sarebbero stati coltivati per ben più di un biennio, ad eccezione di pochi mesi antecedenti la compravendita. Pertanto, il requisito soggettivo, per quanto non necessario, risulterebbe provato.

4.1. La Corte giudica non condivisibile l'assunto, dedotto dall'appellante, secondo cui il requisito soggettivo della coltivazione del fondo da parte di che reclama il diritto, non sia necessario. Invero, ai fini dell'esercizio della prelazione agraria “… è necessario non solo che il proprietario del fondo confinante rivesta la qualifica di coltivatore diretto, ma anche che coltivi concretamente il fondo adiacente a quello in vendita, giacché l'intento del legislatore è l'ampliamento dell'impresa coltivatrice diretta finitima e non l'acquisto della proprietà da parte di qualsiasi coltivatore diretto;
in punto di prova, peraltro, la qualità di agricoltore non può desumersi dal fascicolo aziendale, atteso che le informazioni in esso contenute hanno finalità amministrativa e fiscale e non valgono a dimostrare la coltivazione effettiva del fondo.” (Cass., III, 11.10.2023, n. 28374. Requisito soggettivo richiesto anche per la “società agricola di persone”, Cass., III, 07.08.2023, n. 23989).
Peraltro, è stato precisato come l'esercizio della prelazione agraria richiede non solo che l'interessato rivesta la qualifica di “coltivatore diretto”, ma anche che coltivi direttamente (in senso di lavoro abituale, con carattere di stabilità e continuatività, Cass., III, 31.05.2018, n. 13787) il fondo adiacente a quello posto in vendita (o quello condotto in affitto) non essendo sufficiente che eserciti altrove l'attività di agricoltore, poiché l'intento perseguito dal Legislatore è l'ampliamento dell'impresa coltivatrice e non l'acquisto della proprietà della terra da parte di qualsiasi coltivatore diretto (Cass., II, 14.07.2021, n.
20070; Cass., III, 09.08.2016, n. 166. Sicché, è del tutto pacifico come il diritto di riscatto richieda, oltre alla contiguità dei fondi (come si dirà meglio esaminando un successivo specifico motivo di appello), anche l'attività lavorativa (Cass., III, 11.03.2020, n. 7023).

4.1.2. Valgono, pertanto, a riguardo, le perplessità circa la idonea capacità lavorativa del nucleo familiare della come su esposte. Pt_1

4.2. Non risulta acquisita agli atti prova adeguata che , unitamente al proprio nucleo Parte_1
familiare (cioè con il solo ausilio del coniuge) abbia coltivato il proprio terreno per almeno un biennio antecedente all'atto di compravendita, come richiesto dalla disciplina legislativa di specie.

4.2.1. Non è possibile rinvenire detta prova nelle dichiarazioni testimoniali acquisite.
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In disparte il giudizio sull'attendibilità dei testi (figlio dell'attrice) e Testimone_1 Testimone_2
(coniuge dell'attrice), legati da stretta parentela, le cui dichiarazioni vanno comparate con le altre acquisizioni istruttorie, il teste nulla afferma circa la richiesta biennale conduzione da Testimone_3
parte della Del resto, le dichiarazioni di sono alquanto generiche e da quelle Pt_1 Testimone_1
di si evince che, per quanto a causa della xylella, il fondo era stato trascurato. A tale Testimone_2
specifico riguardo, invece, i testi , e Testimone_4 Testimone_5 Testimone_6 Testimone_7
hanno confermato lo stato di abbandono – e, dunque, di non coltivazione –, del terreno della Pt_1
riconosciuto nella documentazione fotografica loro esibita.
Rileva, in definitiva, come anche in questo caso parte attrice non abbia adeguatamente assolto all'onere probatorio che le competeva.

5. Con il terzo motivo l'appellante si riferisce nuovamente alla perizia di parte prodotta nel proprio fascicolo per dedurre aver provato l'ulteriore circostanza della mancata alienazione di fondi rustici nel biennio precedente.

5.1. I convenuti hanno contestato la sussistenza di tutti i requisiti previsti per il legittimo esercizio della prelazione e, dunque, anche il non aver provato le mancate alienazioni di cui qui si tratta.

5.2. Quanto alla prova (negativa) richiesta, la Cassazione ha precisato come il coltivatore diretto proprietario del fondo confinante che esercita il diritto di prelazione e di riscatto, salvo espresso riconoscimento della controparte – del tutto mancante nella fattispecie in causa, circostanza ben rilevante
– deve dimostrare la sussistenza condizione della mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente,
“…senza che rilevi il carattere di fatto negativo della stessa, il quale comporta solo la necessità di allegare fatti positivi contrari…” (Cass., III, 11.10.2023, n. 28415; III, 20.08.2015, n. 17009).

5.3. Ne consegue che lo specifico motivo in esame non coglie nel segno, non consentendo esso di superare i dubbi che hanno condotto il Tribunale al rigetto della domanda.

6. Secondo quanto esposto nel quarto motivo, sarebbe irrilevante che il terreno di proprietà Pt_1
confini con uno solo dei terreni oggetto di compravendita, venendo invece in rilievo nella legge la “unità poderale”, cioè un complesso unitario di terreni.

6.1. Anche in questo caso la doglianza non è fondata, dovendosi invece condividere l'orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità (da ultimo, Cass., II, 23.11.2022, n. 34516; III, 13.2.2018,
n. 3409), secondo cui i fondi devono essere confinanti in senso giuridicamente proprio, cioè caratterizzati da contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo una linea comune di demarcazione, con
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prova che, come per tutte le altre condizioni, “…deve essere fornita da colui che tale diritto da valere, anche quando trattasi di fatti negativi. Deriva da quanto precede, pertanto, in caso di riscatto esercitato dal proprietario del fondo confinante a quello posto in vendita, che spetta all'attore – tra l'altro – fornire la prova del requisito oggettivo della contiguità dei fondi (quello del retraente e quello per cui è stato esercitato il retratto), cioè della comunanza di confine in senso giuridicamente proprio e, quindi, di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione
(sia essa meramente ideale ovvero esteriorizzata mediante muri, recinzioni o altri segnali), con esclusione della diversa ipotesi della cosiddetta contiguità funzionale, ossia di fondi separati ma idonei a essere accorpati in una azienda agraria (Cass.,
III, 15.05.2013, n. 11757; Cass., III, 17.04.2013, n. 9235; Cass., III, 27.09.2011, n. 19747), riservandosi tuttavia al giudice di merito “…accertare se lo scorporo della porzione oggetto della prelazione non pregiudichi la possibilità di coltivazione del fondo unilateralmente inteso o comporti l'imposizione, sulle restante parti, di servitù o oneri di carattere reale, tali da eliminare la loro esclusività di godimento e da menomare il loro valore di scambio.” (Cass., III,
17.04.2013, n. 9235).

7. Da quanto innanzi consegue, come su anticipato, che la sentenza qui gravata non è errata, mancando nella vicenda, da parte dell'attrice, la prova rigorosa della presenza di tutti i requisiti prescritti per legge per l'esercizio del diritto reclamato in giudizio.

8. L'appello va pertanto rigettato ed ogni altra considerazione è del tutto superflua, atteso che al giudice compete indicare le ragioni del proprio convincimento senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive (Cass., VI, 28.1.2022, n. 2648; II, 03.11.2021, n.
31247; II, 19.07.2017, n 17753). Sicché sono da ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, pur dedotte dall'appellante, sono da ritenersi incompatibili con la decisione adottata
(Cass., I, 11.04.2024, n. 9776; II, 04.12.2023, n. 333755; I, 24.09.2021, n. 25981; VI, 24.09.2020, n. 20017;
VI, 10.06.2020, n. 11026; Cass., III, 28.06.2018, n. 17015; Cass., I, 02.08.2016, n. 16056; Cass., VI,
04.07.2017, n. 16467).

9. Quanto alle spese del presente grado di giudizio, seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

9.1. Sussistono, inoltre, le condizioni per dare atto – ai sensi dell'art 1, comma 17 della legge 24 dicembre
2012, n 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all'art 13 del testo unico di cui al DPR 30 maggio 2002
n 115 – della sussistenza dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (Cass., SS.UU., n 3774 del 18.02.2014 e n. 4315 del 20.02.2020), se dovuto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Lecce, Sezione Seconda Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto
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da nei confronti di nonché Parte_1 CP_1 CP_2
e avverso la sentenza del Tribunale di Lecce n. 3269/2022 del
[...] CP_3
18.11.2022, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

- condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore dell'appellato costituito, che liquida in Euro 4.500,00, oltre rimborso spese forfettario ed oneri tutti di legge;

- da atto – ai sensi dell'art 1, comma 17 della legge 24 dicembre 2012, n 228, che ha aggiunto il comma

1-quater all'art 13 del testo unico di cui al DPR 30 maggio 2002 n 115 – della sussistenza dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, se dovuto.
Così deciso in Lecce, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte d'Appello in data 2 Ottobre 2025.
Il Giudice Ausiliario Estensore Il Presidente
(GE LI) (ON RA SP)
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