N. R.G. 2662/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile Nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dott. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere rel. dott. Francesca Maria Mammone Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa DA (C.F. ) rappresentato, difeso e assistito dall'avv. Parte_1 C.F._1
Luigi Monti (C.F. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in C.F._2
Meda, via Roma n. 32; APPELLANTE CONTRO
(C.F. ) rappresentato, difeso ed assistito Controparte_1 C.F._3 dall'avv. Katia Maria Bossi (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso C.F._4 il suo studio in Milano viale Premuda n. 10, APPELLATO avente ad oggetto: vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni:
Parte_1
“..per tutti i motivi d'appello dedotti e argomentati nel presente giudizio, nonché per i motivi e le eccezioni già articolati in prime cure e qui da intendersi riproposti, in riforma integrale della sentenza n. 589/23, emessa dal Tribunale di LO (G.U. Dr.ssa Varesano), voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa, domanda ed eccezione:
In via principale Respingere tutte le domande, istanze ed eccezioni avversarie ed accertare l'esistenza e l'attuale validità ed efficacia del contratto preliminare inter partes dedotto in causa dall'attore (proposta d'acquisto del 12 febbraio 2018 comunicata dal convenuto ed accettata dall'attore stesso) ed in forza del medesimo contratto accertare il diritto dell'attore appellante medesimo ad ottenere il trasferimento dell'immobile di cui è causa al convenuto e per l'effetto pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ., una sentenza d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita di cui al menzionato contratto preliminare inter partes che tenga luogo dell'inadempimento del sig. all'obbligo di concludere il contratto stesso e, comunque, del Controparte_1 mancato perfezionamento del contratto medesimo e che pertanto produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo così al convenuto stesso la proprietà del citato immobile, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, condizionatamente al pagamento integrale del residuo prezzo contrattualmente dovuto da parte del convenuto medesimo, oltre agli interessi come per legge dovuti fino al saldo effettivo. In via istruttoria Per quanto argomentato nel presente atto d'appello, si chiede di: pagina 1 di 11 abilitare parte attrice alla prova testimoniale a contrario su tutti i capitoli di prova avversari ammessi dallo stesso Giudice di prime cure, fissando una nuova udienza per l'audizione dei testimoni, regolarmente intimati, sig.ri , , Tes_1 Controparte_2
e;
Testimone_2 Testimone_3
ammettere, in ogni caso, la prova per testimoni e interrogatorio formale del convenuto in relazione a tutti i capitoli di prova dedotti da parte attrice con memoria ex art 183 sesto comma n. 2 c.p.c., da intendersi come qui integralmente trascritta e comunque con particolare riferimento ai capitoli qui di seguito riportati:

3) Vero che da fine marzo 2018 all'inizio di aprile 2018 il mediatore, in persona di su richiesta dell'acquirente, contattava il Persona_1 chiedendo all'attore stesso di sottoscrivere un nuovo contratto preliminare di vendita, a condizioni differenti rispetto a quelle Pt_1 pattuite con la proposta di acquisto, con la precisazione per la quale in difetto l'acquirente non avrebbe versato la tranche di 45.000,00
Euro prevista entro 30 giorni dalla accettazione della proposta;


4) Vero che nella circostanza di cui al capitolo precedente [che si rilegge al teste come parte integrante del presente capitolo di prova] il mediatore si rivolgeva al con tono minaccioso invitando il promittente venditore ad aderire alla richiesta dell'acquirente e Pt_1 minacciandolo che in difetto il stesso avrebbe dovuto pagare al promittente acquirente presunti danni oltre al doppio della caparra Pt_1 versata, affermando che tale pretesa del promittente acquirente fosse legittima e rappresentasse un atto dovuto per il stesso;
Pt_1

5) Vero che il contratto preliminare novativo richiesto dal mediatore per conto dell'acquirente prevedeva termini di pagamento differenti con pagamento revocabile [assegno circolare scaduto, per decorso di 30 giorni dalla sua emissione] anziché a vista [art 2, sub b) del contratto inter partes – doc. sub 3] e con slittamento del pagamento della rilevante seconda tranche per Euro 45.000,00 di 3 settimane rispetto a quanto pattuito e con altri oneri e obblighi a carico del promittente venditore, originariamente non previsti, come la attività di fornire documentazione alla banca mutuante per l'istruttoria della pratica di finanziamento a favore dell'acquirente [fattispecie - quest'ultima- peraltro esclusa dal contratto originario];
6) Vero che l'assegno circolare del per l'importo di Euro 45.000,00 (ns. prod. n. 5) venne predisposto dal all'insaputa CP CP del e quest'ultimo ebbe conoscenza indiretta del medesimo assegno solo a maggio 2018. Pt_1 Su tutti i capitoli di prova sopra indicati si indicano i seguenti testimoni: sig. di SN (Lc); sig.ra di Tes_4 Testimone_5 DI (Mi); sig. di AN UL LA (Mi); sig. presso Intermed di LI;
sig.ra Testimone_2 Testimone_6
via Roma 7/O DI;
sig. via Roma 7/F DI;
sig. via Roma 7/G CP_2 Controparte_3 Controparte_4 DI;
sig.ra nata il [...] Ucraina, DI;
sig. via papa giovani XXIII n. 23, AN Severo. Persona_2 Tes_1 In ogni caso Condannare il sig. alla rifusione di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso Controparte_1 forfettario per spese generali, CPA ed IVA.
* Si chiede, altresì, di respingere le domande e le eccezioni formulate dal convenuto appellato, ivi comprese le richieste istruttorie formulate dallo stesso.
Nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli di prova testimoniale formulati ex adverso, si chiede di essere ammessi a prova contraria con i testimoni già indicati nell'atto d'appello, nonché indicati con la presente precisazione delle conclusioni. In ogni caso, la presente difesa dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali domande ed eccezioni nuove formulate da controparte”.

Controparte_1
“Ad integrale conferma della sentenza n. 759/2020 emessa dal Tribunale di LO in data 26/05-25/07/2023, Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano,respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: In via principale:
- respingere tutte le avverse eccezioni e domande in quanto infondate in fatto e diritto, per i motivi esposti in atti.
Con vittoria di spese e compensi professionali, rimborso spese forfettarie 15% ex art. 2 D.M. 55/2014 e s.m.i.. In via istruttoria: a) disporre l'escussione dei testimoni non ammessi (SI.ra e SI.ra sui Testimone_7 Testimone_6 Testimone_8 seguenti capitoli di prova già ammessi:
8) Vero che verso la fine del mese di marzo 2018, il SI. informava i signori e della Intermed CP Tes_6 Per_1 S.a.s. di essere in possesso dell'assegno circolare di € 45.000,00, e chiedeva la fissazione di un incontro, da svolgersi entro lo 07/04/2018, per la consegna del predetto titolo al SI. Pt_1 Testimone: SI.ra Testimone_7
9) Vero che ai primi del mese di aprile 2018 il SI. contattava l'Agenzia Immobiliare e chiedeva che l'appuntamento Pt_1 per ricevere la seconda caparra da parte SI. avvenisse dopo il sopralluogo del perito dell'Istituto di credito? CP Testimone: SI. . Testimone_6
10) Vero che ai primi del mese di aprile 2018, il SI. della Intermed S.a.s. informava il SI. della richiesta Per_1 CP del SI. di posticipare l'appuntamento (per la consegna della 2° caparra) al 24/04/2018? Pt_1 Testimone: SI. . Testimone_6
pagina 2 di 11 13) Vero che all'appuntamento del 24/04/2018 presso l'ufficio della Intermed S.a.s. si presentava solo il SI. , CP accompagnato dalla SI.ra il quale portava con sé l'assegno circolare da consegnare all'altro contraente? Tes_7 Testimone: SI. Testimone_6
14) Vero che dopo aver inutilmente atteso l'arrivo del SI. i signori e si recavano Pt_1 Tes_6 CP Tes_7 presso la residenza del venditore, che non rispondeva né al citofono né al telefono, rendendosi di fatto irreperibile? Testimone: SI.ra 16) Vero che in occasione di alcune telefonate intercorse verso la fine del mese di aprile Testimone_8 2018 tra i signori e Intermed S.a.s. ed il SI. Per_1 Controparte_5
quest'ultimo dichiarava di non essere più intenzionato a cedere l'immobile, manifestando nel contempo la volontà di Pt_1 trattenere la caparra già incassata? Testimone: SI.ra Testimone_7 b) Ammettere la prova per testimoni sui capitoli di prova non ammessi (nn. 1- 4, 7, 11, 15 e 17-18, di cui alla memoria di parte convenuta ex art. 183, 6° comma n. 2, c.p.c.):
1) Vero che, nel mese di novembre 2017, il SI. si rivolgeva alla Intermed S.a.s. di PE DO & C. Controparte_1 per acquistare un immobile che potesse accogliere il nucleo famigliare che stava costituendo con la SI.ra
[...] (7 membri complessivi)? Tes_7 Testimoni: 1) SI.ra LV 2) SI. 3) SI. Tes_7 Testimone_6 Tes_9 2) Vero che con proposta d'acquisto del 12/02/2018, tramite la Intermed S.a.s. il SI. proponeva al SI. di CP Pt_1 acquistare il compendio immobiliare sito in Triginto di DI, via Roma n. 7/N, in proprietà di quest'ultimo, al prezzo di
€ 295.000,00 e con le modalità di pagamento ivi indicate (come da doc. 3 che si rammostra)? Testimoni: 1) SI.ra LV 2) SI. 3) SI. Tes_7 Testimone_6 Tes_9
3) Vero che il SI. accettava la proposta in data 03/03/2018, sottoscrivendola ed il SI. ritirava la sua copia Pt_1 CP presso l'Agenzia immobiliare lo 07/03/2018, venendo in tal modo a conoscenza della conclusione dell'accordo (come da doc. 3 che si rammostra)? Testimoni: 1) SI.ra LV 2) SI. 3) SI. Tes_7 Testimone_6 Tes_9
4) Vero che il SI. riceveva, per il tramite del mediatore, la somma € 5.000,00, mediante assegno bancario, a titolo di Pt_1 caparra confirmatoria?
Testimoni: 1) SI.ra LV 2) SI. 3) SI. Tes_7 Testimone_6 Tes_9 7) Vero che, il 21/03/2018, il SI. faceva emettere dal proprio Istituto di credito un assegno circolare di € CP 45.000,00, da consegnare al SI. a titolo di seconda caparra confirmatoria (come da doc. 6 che si rammostra)? Pt_1 Testimoni: 1) SI.ra LV 2) SI. 3) SI. 4) SI.ra Tes_7 Testimone_6 Tes_9 Testimone_10 11) Vero che a fronte della richiesta del SI. di posticipare l'appuntamento per ricevere la seconda caparra, la Pt_1 Intermed S.a.s. formalizzava con e-mail dello 04/04/2018 il differimento dell'incontro “entro il giorno 24/04/2018” presso l'ufficio della medesima in LI, viale Risorgimento n. 31 (come da doc. 7 che si rammostra)? Testimoni: 1) SI.ra LV 2) SI. 3) SI. Tes_7 Testimone_6 Tes_9 15) Vero che in quel frangente il SI. confermava al SI. che il venditore aveva omesso di informare la Tes_6 CP Agenzia immobiliare della propria assenza e/o di un suo impedimento?
Testimoni: 1) SI.ra LV 2) SI. Tes_7 Testimone_6
17) Vero che la SI.ra (all'epoca compagna del SI. ), confidando nella conclusione dell'affare Testimone_7 CP tra il SI. ed il SI. , poneva in vendita nel mese di marzo 2018 il proprio appartamento? Pt_1 CP Testimone: SI.ra Testimone_7
18) Vero che il SI. , in seguito alla mancata conclusione della compravendita con il SI. e all'alienazione da CP Pt_1 parte della SI.ra del proprio appartamento, era costretto ad effettuare interventi di adeguamento all'interno del Tes_7 proprio immobile, sito in DI, via Ciro Menotti n. 59, finalizzati a renderlo idoneo alla convivenza di sette persone, con dispendio di tempo e di denaro? Testimoni: 1) SI.ra LV AL;
2) SI. 3) SI. . Tes_11 Testimone_12 c) Infine, il deducente chiede sin d'ora di essere autorizzato a fornire la prova contraria sui capitoli avversari eventualmente ammessi dall'Ill.mo Giudice con i testimoni indicati nella memoria 183, 6° comma, n. 2 c.p.c., nonché l'ammissione a prova contraria dei seguenti capitoli (nn. 19-22 di cui alla memoria di parte ex art. 183, 6° comma n. 3, c.p.c. con i testimoni ivi indicati):
19) Vero che il SI. già dal marzo 2018, manifestava con l'agente immobiliare il proprio timore per la presenza Pt_1 nell'immobile di una “doccia” e un “muretto” abusivi, che avrebbe potuto impedire in tutto o in parte la concessione del mutuo bancario richiesto dal promissario acquirente? Testimoni: 1) SI. 2) SI. Testimone_6 Persona_1Tes
20) Vero che, nel mese di marzo 2018, il SI. ha contattato telefonicamente l'agente immobiliare, dichiarando di essere il “procuratore del SI. ? Pt_1
pagina 3 di 11 Testimoni: 1) SI. DO PE;
2) SI. Persona_1
21) Vero che nel mese di marzo 2018 il SI. ha partecipato ad una riunione presso l'agenzia immobiliare unitamente Pt_1Tes al SI. , che aveva presentato come suo procuratore? Testimone: SI. DO PE. Tes
22) Vero che il SI. , nel corso del mese di aprile 2018, ha trattato, in nome e per conto del SI. questioni Pt_1 inerenti al merito della risoluzione per inadempimento del preliminare, riferendone direttamente all'agente immobiliare? Testimoni: 1) SI. 2) SI. Testimone_6 Persona_1 Si indicano come testimoni: 1) SI.ra residente in [...]; 2) Testimone_7 SI.ra residente in [...]Q; 3) SI. c/o la Intermed S.a.s. di PE Testimone_8 Testimone_6 DO & C., con sede in LI, viale
Risorgimento n. 31; 4) SI. c/o la Intermed S.a.s. di PE DO & C., con sede in LI, viale Persona_1 Risorgimento n. 31; 5) SI.ra c/o Che Banca, agenzia di Milano, via Mercanti n. 10; 6) SI. Testimone_10 Tes_11 residente in [...]; 7) SI.
[...]
, residente in [...]1; 8) SI. DO PE, c/o la Intermed S.a.s. di PE Tes_12 DO & C, con sede in LI, viale Risorgimento n. 31. Fatto salvo ogni altro diritto.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
I fatti da cui trae origine la presente vicenda processuale possono essere così riassunti.
Il 3.03.2018 (promittente venditore) accettava la proposta di acquisto di un suo immobile Parte_1 sito a DI, effettuata -attraverso l'agenzia immobiliare Tecnocasa LI- da CP
(proponente acquirente), che ritirava la proposta accettata da il 7.3.2018.
[...] Pt_1
Le parti convenivano che la proposta di acquisto -una volta accettata da diveniva un contratto Pt_1 preliminare di vendita (v. art. 2 sub b) della detta proposta) verso il corrispettivo di € 295.000,00. Più precisamente, le parti convenivano un primo versamento di € 5.000,00, che veniva subito corrisposto da un secondo versamento di € 45.000,00 da corrispondere entro un mese CP dall'accettazione della proposta (entrambi i detti versamenti, veniva specificato, avevano valore di caparra confirmatoria), mentre il saldo residuo sarebbe stato versato al rogito.
Sorti dei contrasti e dopo avere infruttuosamente tentato una negoziazione assistita, Parte_1 conveniva in giudizio avanti al Tribunale di LO al fine di ottenere la Controparte_1 pronuncia di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c., condizionata al pagamento integrale del prezzo residuo dovuto dal convenuto, precisando che era quest'ultimo ad essersi reso inadempiente, in quanto NON aveva versato il secondo versamento ( di e. 45.000,00) entro il previsto termine di un mese dall'accettazione della proposta (3.3.2018).
Costituitosi, controdeduceva che: Controparte_1
- la proposta di acquisto da lui formulata era stata accettata da il 3.03.2018 e gli era stata Pt_1 comunicata il 7.03.2018,
- la prima rata di € 5.000,00 era stata regolarmente incassata da con l'accettazione della proposta Pt_1
d'acquisto,
- il 21.3.2018 esso aveva chiesto e ottenuto dal suo istituto di credito un assegno circolare di € CP
45.000,00 da consegnare a Pt_1
- in occasione di un sopralluogo effettuato medio tempore nell'immobile con la sua fidanzata Tes_7 esso aveva però rilevato una certa incertezza da parte di preoccupato dalla richiesta di CP Pt_1 mutuo fondiario inoltrata da esso perché il perito della banca avrebbe potuto rilevare, in CP taverna, un muretto e una doccia abusivi,
pagina 4 di 11 - manifestava quindi l'intenzione di non incassare la seconda rata della caparra prima del Pt_1 sopralluogo tecnico e il 4.04.2018 chiedeva di posticipare la consegna del secondo versamento non prima del 24.4.2018,
- all'incontro fissato il 24.4.2018 non si era però presentato, né si era fatto trovare nella sua Pt_1 abitazione (presso la quale esso con la e due degli agenti mediatori si erano subito CP Tes_7 dopo recati), né aveva risposto alle telefonate fattegli, successivamente comunicando -con e-mail del
26.4.2018- che il contratto doveva intendersi risolto per il mancato tempestivo versamento del secondo versamento di e. 45.000,00,
- con raccomandata dell'8.05.2018 esso preso atto di quanto dichiarato da dichiarava CP Pt_1 anch'egli risolto il contratto, domandando tuttavia a ex art. 1385 cc, il pagamento del doppio Pt_1 della caparra.
Concludeva chiedendo il rigetto delle domande di in via riconvenzionale, accertato Pt_1 l'inadempimento dell'attore e la legittimità del proprio recesso dal preliminare di vendita, chiedeva la condanna di alla restituzione, in suo favore, del doppio della caparra da questi ricevuta;
in via Pt_1 subordinata, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e la condanna di al Pt_1 risarcirgli il danno causatogli.
--
Con sentenza n. 589/2023 il Tribunale di LO ha così statuito:
< “- dichiara l'inadempimento di al contratto preliminare di vendita concluso con Parte_1
il 7.03.2018; Controparte_1
- dichiara la validità ed efficacia del recesso di dal medesimo contratto, in data Controparte_1 8.5.2018, ai sensi dell'art. 1385 cod. civ.;
- accerta il diritto del convenuto ad ottenere il doppio della caparra versata (pari € 5.000,00) e, per l'effetto, condanna al pagamento in favore di del complessivo Parte_1 Controparte_1 importo di € 10.000,00, oltre interessi legali dal dovuto all'effettivo soddisfo;

- condanna a rifondere a le spese di lite che liquida, in € 5.500,00 per Parte_1 Controparte_1 compensi, di cui € 500,00 relativi al procedimento di mediazione, oltre spese generali, IVA e c.p.a..”>.
La sentenza può essere così sunteggiata.
Il Tribunale ha ascritto all'esclusiva responsabilità di la mancata stipulazione del contratto Pt_1 definitivo di vendita, avendo fondato il suo convincimento su quanto dichiarato dalla teste Tes_7
(che aveva riferito di avere partecipato, con al sopralluogo nell'immobile in occasione del CP quale -oltre a manifestare dubbi sulla stipula del definitivo- aveva chiesto “.. di posticipare ad Pt_1 altro incontro il pagamento della rata successivamente alla perizia della banca necessaria per accordare il mutuo al compratore”), nonché su quanto dichiarato dagli altri testi e Per_1 Tes_6 dell'agenzia di mediazione immobiliare), che avevano confermato l'impossibilità, per di CP consegnare l'assegno 21.3.2018 di e. 45.000,00 a in quanto questi non si era presentato Pt_1 all'incontro (fissato e comunicato dall'agenzia per il giorno 24.4.2018), si era reso irreperibile e, con apposita e-mail del 26.4.2018, aveva dichiarato formalmente (e per primo) che il contratto doveva ormai intendersi risolto.
Quanto alla circostanza (asserita da , secondo cui -in occasione dell'incontro del 24.4.2018- lui e Pt_1 il oltre alla consegna della seconda caparra, avrebbero dovuto in realtà stipulare, su richiesta CP di un secondo preliminare novativo del precedente che esso non intendeva accettare, il CP Pt_1
Tribunale ha rilevato che la detta circostanza era stata dedotta da solo in sede istruttoria e quindi Pt_1 tardivamente;
che, in ogni caso, NON aveva provato che avesse una volontà novativa del Pt_1 CP preliminare già concluso, mentre la stipulazione di un preliminare meramente ricognitivo, in cui NON pagina 5 di 11 compariva l'agenzia immobiliare era, nel settore immobiliare, una prassi diffusa, consentita e priva di connotazioni novative;
che, infine, a questo secondo preliminare (in tesi) novativo, lo stesso attore
NON doveva avere attribuito alcuna importanza, visto che -nel suo atto di citazione introduttivo Pt_1 del giudizio di primo grado- non lo aveva neppure menzionato quale fatto di inadempimento di
CP
Ritenuto, conclusivamente, che a) era stato a non consentire che gli fosse consegnato l'assegno di Pt_1
e. 45.000,00, già emesso dal 21.3.2018 in suo favore, b) a dichiarare subito dopo risolto il contratto, c) ritenuta la gravità di tale inadempimento, il Tribunale ha dichiarato legittimo il recesso manifestato da con la e-mail dell'8.05.2018 e ha condannato a corrispondere a il doppio della CP Pt_1 CP caparra ricevuta, cioè € 10.000,00, così assorbita ogni altra domanda.
--
Avverso tale sentenza ha proposto appello affidandolo a plurimi motivi, sui quali si tornerà Pt_1 infra.
Si è costituito che, previa richiesta di declaratoria di inammissibilità dell'appello, Controparte_1 ne ha comunque domandato il rigetto, con conferma dell'impugnata sentenza.
Con ordinanza del 25.01.2024 la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione proposta dall'appellante ex art. 283 c.p.c.

All'udienza del 19.12.2024 la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione ex art. 352 c.p.c.; la causa è stata discussa nella camera di consiglio dell'8 gennaio 2025.
-- Con il primo motivo d'appello, l'appellante deduce che egli non intendeva sottoscrivere alcun Pt_1 contratto preliminare novativo del primo (come invece voleva;
che, comunque, tale CP deduzione poteva essere svolta anche con la seconda memoria istruttoria, trattandosi di una mera difesa;
che l'unico onere probatorio a carico di esso era quello di allegare l'inadempimento del Pt_1
-e cioè il ritardo nella consegna dell'assegno di e.45.000,00- per giustificare il suo rifiuto a CP riceverlo.
Con il secondo motivo d'appello, l'appellante deduce che era onere del convenuto che Pt_1 CP pretendeva di stipulare un nuovo preliminare, dimostrare la legittimità di tale pretesa, ovvero dimostrare che non vi sarebbero state modifiche all'assetto contrattuale originario che, nel caso in specie, costituiva già un contratto preliminare;
che la prova del carattere novativo del nuovo, stipulando Tes_ accordo poteva trarsi dalle dichiarazioni rese dal teste , il quale ha dichiarato che “…avrebbe dovuto essere sottoposta al una modifica alla proposta originaria su richiesta del ”; che, Pt_1 CP ove ritenuti tali elementi insufficienti, il Tribunale avrebbe allora dovuto ammettere i capitoli di prova all'uopo da lui dedotti nelle sue conclusioni.

Con il terzo motivo d'appello, l'appellante lamenta DA l'omessa valutazione, da Pt_1 CP_6 parte del Tribunale, di fondamentali prove documentali in atti, e dall'altro, l'erronea -a suo dire- rilevanza attribuita a dichiarazioni testimoniali, rivelatesi non del tutto attendibili. Più precisamente, A), l'appellante contesta la ricostruzione dei testimoni avversari, secondo cui la richiesta di posticipare l'incontro per il pagamento della seconda rata sarebbe provenuta da esso Pt_1 interessato ad attendere il sopralluogo del perito della Banca incaricata dell'accensione di un mutuo, quando invece nel contratto era stato espressamente escluso l'intervento di un istituto mutuante pagina 6 di 11 dell'acquirente, che aveva scelto il pagamento diretto “ a mezzo assegni circolari o bonifico bancario” (sub lett e) del contratto), anziché optare per un pagamento “con intervento di un istituto mutuante scelto dal proponente”, Tes_
- B) l'appellante richiama la deposizione del teste , il quale ha riferito che “in occasione di Pt_1 quell'incontro avrebbe dovuto essere sottoposta al una modifica alla proposta originaria su Pt_1 richiesta del ” (deposizione confermata anche dai docc. 7 e 12 prodotti dal e CP CP contesta invece la credibilità dei testi le cui dichiarazioni hanno convinto il Tribunale e, in particolare, sia quelle rese da in quanto compagna del e, all'epoca dei fatti, interessata Testimone_7 CP all'acquisto della casa, sia quelle rese dagli agenti immobiliari che dall'affare avrebbero tratto un profitto,
- C) l'appellante deduce che dal tenore della lettera 8.05.2018 emerge che era a volersi Pt_1 CP disfare del contratto, e non esso tanto è vero che nella lettera del 26.4.2024 era scritto che esso Pt_1 rimaneva disponibile “allo stato attuale ad una trattativa che preveda il pagamento del prezzo Pt_1 pattuito (euro 295.000,00) ma con termini e condizioni che garantiscano totalmente il signor
[...]
in ordine alla piena esecuzione del contratto”. Pt_1

Con il quarto motivo d'appello, subordinato al mancato accoglimento o all'accoglimento parziale delle prime tre doglianze, l'appellante lamenta l'omesso esame delle istanze istruttorie formulate Pt_1 in primo grado, in quanto ritenute dal Tribunale superflue;
lamenta, altresì, che -a fronte della mancata comparizione dei testimoni regolarmente intimati- il Tribunale avrebbe dovuto provvedere ai sensi dell'art. 255 c.p.c., anziché ritenere “non necessario procedere ad una nuova intimazione testimoniale”.

Con il quinto motivo d' appello, subordinato come sopra, l'appellante contesta la gravità Pt_1 dell'inadempimento attribuitogli dal Tribunale, poichè egli non aveva mai avuto alcuna volontà abdicativa in ordine al contratto in essere ( etc..); in ogni caso, quando egli aveva dichiarato il contratto risolto, il termine per la stipula del contratto definitivo non era ancora scaduto.

Con il sesto motivo d' appello, subordinato come sopra, l'appellante contesta l'accoglimento Pt_1 della domanda del convenuto e la conseguente condanna di esso alla restituzione del doppio della Pt_1 caparra ricevuta da in esecuzione del contratto, quando invece la caparra confirmatoria con CP funzione riparatoria era (unitariamente) pari a € 50.000, 00 (5.000 + 45.000,00) e non era sufficiente quella di e. 5.000,00, a costituire la prevista caparra.
-- L'opinione della Corte

I predetti motivi possono essere trattati congiuntamente.
Assumendo di essere pienamente adempiente (rispetto agli obblighi concordati nel contratto preliminare) e che ad essere inadempiente era semmai il convenuto (per non avere questi CP tempestivamente pagato la seconda caparra di e. 45.000,00) in primo grado l'attore ha chiesto al Pt_1
Tribunale di pronunciare una sentenza costitutiva ex art. 2932 cc e, quindi, di eseguire coattivamente il contratto preliminare.
Assumendo (a sua volta) di essere pienamente adempiente e che ad essere adempiente era stato il Pt_1 convenuto ha chiesto, in principalità, il rigetto della domanda avversaria ex art. 2932 cc e, in CP via riconvenzionale, di accertare e dichiarare l'inadempimento -grave ed imputabile- del al Pt_1
pagina 7 di 11 preliminare di vendita del 7.3.2018 e di accertare e dichiarare il ( suo ) valido ed efficace recesso dal detto contratto preliminare di compravendita.

Come già detto, il Tribunale ha accolto la domanda riconvenzionale di avverso questa CP sentenza (di cui chiede la conferma) si duole, variamente riaffermando, con i suoi CP Pt_1 motivi, il proprio perfetto adempimento e, per converso, l'inadempimento di , cui -in tesi- CP conseguirebbe ( a suo dire) l'illegittimità del recesso manifestato da quest'ultimo.
Emerge allora con chiarezza che i motivi di impugnazione riguardano la valutazione dei fatti di inadempimento reciprocamente contestati, i quali dunque possono e devono essere trattati contestualmente, ancorchè -per ragioni di miglior chiarezza espositiva- seguendo un ordine diverso da quello scelto dall'appellante Pt_1
Come già detto, questi deduce (v. p. 13 dell'atto d'appello) che ad essere inadempiente è stato CP che non ha pagato (la seconda caparra di e. 45.000,00) entro il termine previsto senza alcuna giustificazione.
Tale affermazione NON può tuttavia essere condivisa perché:
-il 4 aprile 2018 (e quindi prima della scadenza del termine per la consegna della seconda caparra di e. 45,000,00), l'agenzia Tecnocasa LI ha scritto una mail indirizzata per accettazione a a Pt_1 Tes_ (e per cc a ) per comunicare che le parti concordavano di posticipare la data del CP preliminare entro il giorno 24.4.2018,
-indipendentemente dall'accettazione di è comunque provato che egli sapeva dell'incontro fissato Pt_1 presso l'agenzia e quale ne fosse il giorno, come risulta confermato sia dalle dichiarazioni della teste e dei due testi dell'agenzia immobiliare già riportate dal Tribunale, sia da quanto dichiarato Tes_7 Tes_ dal teste , il quale:
--interrogato sui capitoli 9 (Vero che ai primi del mese di aprile 2018 il signor contattava l'agenzia ..e chiedeva che Pt_1
l'appuntamento per ricevere la seconda caparra da parte di avvenisse dopo il sopralluogo dell'istituto di credito) CP
e 10 di (Vero che ai primi del mese di aprile 2018 il signor della Intermed sas informava il signor della CP Per_1 CP Tes_ richiesta del signor di posticipare l'appuntamento per la consegna della seconda caparra al 24.4.2018?) ha, per Pt_1 quanto qui interessa, dichiarato:
Ricordo di avere detto al di non posticipare l'incontro per la consegna della caparra e che il Pt_1 mi aveva detto che non lo avrebbe chiesto..>. Pt_1
Non è dato sapere cosa poi abbia scelto di fare ma è certo che sapeva di un incontro presso Pt_1 Pt_1 l'agenzia con il (anche, come poi si dirà) per ricevere la consegna della seconda caparra e CP che a questo incontro egli NON si è volutamente presentato, subito dopo negandosi presso la sua abitazione e a telefono: mentre a quell'incontro si è presentato, portando con sé un assegno CP circolare di e. 45.000,00 -già emesso il 21 marzo 2018 e quindi entro il termine originariamente convenuto per la consegna della seconda caparra- che non ha potuto consegnare a per l' assenza Pt_1 di quest'ultimo.
Ma non solo.

pagina 8 di 11 Con la mail 26.4.2018 (e quindi di due giorni successiva all'incontro cui NON ha partecipato), Pt_1 avente ad oggetto specificamente il contratto stipulato con è stata comunicata la volontà di CP di intendere risolto il detto contratto, per l'asserita mancata consegna, da parte di di Pt_1 CP euro 45.000,00:
“ Buongiorno, come ho già precisato in data 24 us. il contratto si deve intendere risolto per inadempimento ..” di fatto questo che esponeva quest'ultimo “.. alla perdita della caparra CP confirmatoria..”.
In altri termini: prima non si è presentato all'incontro fissato (anche) per la consegna della Pt_1 seconda caparra e ciò ha fatto senza fornire alcuna giustificazione;
poi ha dichiarato il contratto risolto, così ulteriormente e definitivamente impedendo, ancorchè il termine per il definitivo non fosse ancora scaduto, l'adempimento di quella prestazione.
Né vale dire, come nelle sue ultime difese tenta di asserire la Difesa di che nella lettera 26.4.2018 Pt_1
NON era stata manifestata una effettiva volontà, da parte di di sciogliere il contratto, essendovi Pt_1 stata inclusa la disponibilità a “rinegoziarlo”: perché è proprio questo termine a implicare il concetto di nuove trattative (rispetto ad un accordo già sciolto), da ri-negoziare, per l'appunto.
Alla luce di quanto esposto appare evidente che quello che vorrebbe ascrivere ad inadempimento Pt_1 di costituisce invece inadempimento dello stesso che, come dichiarato dai testi, era CP Pt_1 consapevole delle non dichiarate irregolarità edilizie di cui era gravato il suo immobile e che sarebbe stato certamente suo onere eliminare prima del contratto definitivo (soprattutto ove riscontrate da un perito inviato da un istituto di credito per la concessione di un eventuale mutuo a . CP
Quanto precede consente una miglior valutazione dell'altro inadempimento che la Difesa di tenta Pt_1 di ascrivere a e cioè l'asserita volontà di quest'ultimo di stipulare un secondo contratto CP preliminare “novativo” rispetto a quello già sorto per effetto dell'incontro fra la proposta del promittente compratore e l'accettazione, comunicata a quest'ultimo, del promittente venditore.
Ma andiamo con ordine.
Va innanzitutto dato atto che nella mail 8 maggio 2018, inviata a dall'avv. Chiappa Occhini per Pt_1
Messina -pur dandosi atto che la proposta irrevocabile di acquisto,.. in quanto accettata.. costituisce a tutti gli effetti contratto preliminare- l'avv. Chiappa Occhini aveva effettuato un chiaro riferimento all'incontro che avrebbe dovuto tenersi il 24.4.2018 alle h. 18 circa presso gli uffici Tecnocasa di LI ..al fine di procedere alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita>; che anche nella mail 27 giugno 2018 al legale di (avv. Cazzetta), il nuovo legale di (avv. Pt_1 CP
Katia Maria Bossi) aveva effettuato un chiaro riferimento alla prevista formalizzazione di un separato contratto preliminare di vendita tra le sole parti acquirente/venditrice, senza alcun riferimento all'intermediario: ciò è infatti quanto si legge nei documenti nn. 12 e 14, che sono stati prodotti da con la comparsa di risposta costituente il suo primo atto processuale nel giudizio di primo CP grado.
La sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita, tra le sole parti acquirente/venditrice, senza alcun riferimento all'intermediario, da effettuarsi il 24.4.2018, costituiva dunque un elemento di fatto introdotto nel processo dallo stesso CP
pagina 9 di 11 Ciò detto, non ha però provato che, come egli invece tenta di sostenere, il contratto preliminare di Pt_1 vendita che avrebbe dovuto sottoscriversi all'incontro del 24.4.2018 fosse novativo>, id est sostitutivo dell'obbligazione originaria con una diversa per oggetto o titolo ( art. 1230 cc). E' vero che lo stesso ha parlato di un sopralluogo che avrebbe dovuto essere svolto in loco da CP parte di un perito di un istituto di credito per la concessione di un mutuo in suo favore: ma questo non significa automaticamente che le modalità di pagamento del prezzo, da parte sua, sarebbero state diverse, avendo egli sottolineato di essere sì interessato a un mutuo bancario, ma di non averne bisogno per far fronte al pagamento del saldo residuo.
Né, tanto meno, l'esistenza di un contratto preliminare novativo è stata provata da Pt_1 Tes_ L'unico elemento in tal senso -la testimonianza del già menzionato teste , che ha riferito che all'incontro del 24.4.2018 “.. avrebbe dovuto essere sottoposta a una modifica alla proposta Pt_1 originaria su richiesta di ”- non appare infatti significativa perché viziata da genericità: il CP teste, già escusso in primo grado e certamente informato delle vicende di cui si discute alla luce dei documenti in atti, nel corso della sua testimonianza non ha detto quale sarebbe stata la modifica, né da chi avrebbe saputo di tale “ modifica”- avendo fatto riferimento, per la verità oscuramente, ad un suo non meglio chiarito “interfacciarsi” con e a conversazioni telefoniche e per e mail con l'agenzia Pt_1 immobiliari, in circostanze di tempo e luogo non precisate, e tanto meno risultanti da documenti scritti.
Alla luce di quanto esposto, non si vede il rilievo che potrebbero ricoprire le dichiarazioni di altri testi, che, per come la Difesa ha elaborato i capitoli di prova orale, non potrebbero che riferire di Pt_1 circostanze apprese meramente de relato (dallo stesso . Pt_1
In ogni caso, appare al riguardo dirimente un ultimo argomento, di natura logica, al fine di escludere ogni connotazione di gravità a tale asserito inadempimento di CP
Se oggi attribuisce tanta importanza al preliminare novativo che -a suo dire- gli sarebbe stato Pt_1 imposto, anche in modo violento, da controparte, come mai non ne ha fatto menzione alcuna nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, nel corso del quale ha menzionato, quale unico fatto di inadempimento ascrivibile a il solo ritardato pagamento della seconda caparra, e non CP anche la modifica di patti contrattuali che gli sarebbero (in tesi) stati imposti, e ai quali avrebbe potuto legittimamente opporsi ?
-- Deve dunque confermarsi che l'unico soggetto inadempiente risulta essere stato che ha rifiutato il Pt_1 pagamento della seconda caparra e che ha dichiarato risolto il contratto, così rendendo legittimo il recesso esercitato da con la lettera dell'8.6.2018 e la conseguente richiesta di questi di ottenere CP il doppio della caparra versata.
-- La sentenza va quindi confermata, con condanna dell'appellante soccombente a pagare a le CP spese del presente grado, liquidate come da dispositivo secondo i criteri di cui al DM 55/2014 e succ. mod., tenuto conto dell'impegno profuso (che non ha visto alcuna fase istruttoria) e del valore della controversia (indeterminabile, complessità media), oltre agli accessori di legge.

Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002.


P.Q.M.


pagina 10 di 11 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 nei confronti di avverso la sentenza n. 589/2023 del Tribunale di LO, così Controparte_1 dispone:
-rigetta l'appello,
-condanna a pagare a le spese del presente grado, liquidate in e. 8.470,00, oltre agli Pt_1 CP accessori di legge,
-dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002. Così deciso in Milano, il giorno 8 gennaio 2025.
Il Consigliere rel. est.Vinicia Licia Serena Calendino
Il Presidente
Albero Massimo Vigorelli
pagina 11 di 11