REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA VIII SEZIONE CIVILE
All'udienza collegiale del giorno 06/02/2025 ore 09:45
Presidente Dott. Franca Mangano Consigliere Relatore Dott. Riccardo Massera
Consigliere Dott. Caterina Garufi
Chiamata la causa
Appellante/i

Parte_1
Avv. DI BLASI FULVIO presente
Appellato/i

CP_1
Avv. DE SANTIS FRANCESCA presente
L'Avv. Di Blasi precisa le seguenti conclusioni: Voglia la Corte riformare la sentenza impugnata nella parte in cui ha condannato la conduttrice al pagamento dei canoni insoluti senza considerare i pagamenti in nero eseguiti e voglia riformare il punto della sentenza relativo alla condanna alle spese.
L'Avv. De Santis si riporta ai propri atti.
La Corte ritenuto che la causa può essere decisa ai sensi degli artt. 281-sexies e 429 c.p.c., dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito pronuncia, dandone lettura, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6621 dell'anno 2022, discussa e decisa all'udienza del 06/02/2025, promossa da
(C.F. , rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. FULVIO DI BLASI;

- Appellante - contro
Pag. 1 di 6 (C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
FRANCESCA DE SANTIS;

- Appellato -
OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 7513/2022 pubblicata il 13/05/2022, in punto di Altri istituti del diritto delle locazioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con sentenza n. 7513/2022 del 13/05/2022 il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nel procedimento di intimazione di licenza per finita locazione promosso da nei confronti di ha così statuito: CP_1 Parte_1
«accoglie la domanda, dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale, dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti e relativo all'immobile individuato in motivazione, a far data dalla domanda.
Ordina l'immediato rilascio dell'immobile locale, ove non ancora avvenuto. condanna il resistente intimato al pagamento della somma di euro € 1950,00 oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze per i canoni di locazione non versati dei mesi di Ottobre, Novembre e Dicembre 2020, a titolo di canoni dovuti alla data della intimazione di convalida di sfratto, cui vanno aggiunti gli interessi legali da ogni singola rata sino al soddisfo. condanna il resistente intimato al pagamento della somma di euro 650,00 mensili, a far data dal gennaio 2021 e fino al rilascio, a titolo di indennità di occupazione, cui vanno aggiunti gli interessi legali da ogni singola rata sino al soddisfo. condanna la parte intimata opponente al rimborso in favore dell'intimante ricorrente delle spese di lite che si liquidano in euro 5.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%)».
In motivazione, per quanto qui interessa, il Tribunale ha osservato che:
- il ricorrente ha chiesto: «nel merito confermare la Sig.ra CP_1 Parte_1 tenuta al rilascio degli immobili […] ad ella concessi in locazione dal Sig. CP_1 per scadenza del contratto datato 13 gennaio 2016 e registrato il 14 gennaio 2016 […], avendone ritualmente comunicato la disdetta in data 3 aprile 2019; condannare la Sig.ra tenuta al pagamento in favore del Sig, per motivi esposti Parte_1 CP_1 di €. 1950,00 oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze per i canoni di locazione non versati dei mesi di Ottobre, Novembre e Dicembre 2020; di €. 4550,00 interessi e rivalutazione dalle singole scadenze per l'indennità di occupazione dei mesi di Gennaio, Febbraio, Marzo, Aprile, Maggio, Giugno e Luglio 2021; oltre le somme successivamente dovute sempre a titolo di indennità di occupazione fino al rilascio degli
Pag. 2 di 6 immobili oltre interessi e rivalutazione;
per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., lasciando alla valutazione equitativa del giudice la quantificazione del relativo danno»;
- la resistente ha contestato la domanda e in via riconvenzionale ha chiesto: «1.
Condannare il Sig. a risarcire alla Sig.ra la cifra di € CP_1 Parte_1
66.585,50 ovvero l'altra cifra maggiore o minore che si accerterà nel corso del giudizio,
a titolo di restituzione dei canoni di affitto versati negli anni (vuoi parzialmente vuoi totalmente) in nero, oltre a interessi legali e/o moratori e rivalutazione calcolati rispetto a ciascun singolo pagamento effettuato negli anni come da perizia allegata;
2.
Condannare il Sig. e in solido il Sig. a risarcire alla Sig.ra CP_1 CP_2 la cifra di € 35.035,68, ovvero l'altra cifra maggiore o minore che si Parte_1 accerterà nel corso del giudizio a titolo di restituzione dei canoni di affitto in nero pagati sotto forma di oneri condominiali ovvero a titolo di restituzione dei presunti oneri condominiali indebitamente richiesti, oltre a interessi legali e/o moratori e rivalutazione calcolati rispetto a ciascun singolo pagamento effettuato negli anni come da perizia allegata;

3. Regolarizzare il rapporto locatizio intercorrente da più di 50 anni tra la CP_ Sig.ra ed il Sig. sulla base dell'effettiva volontà originaria delle parti Pt_1 relativamente al canone di affitto ed alla data di scadenza del contratto;

4. Condannare il
Sig. con riguardo alla mancanza di manutenzione straordinaria CP_1 nell'appartamento, e in solido il Sig. con riguardo all'inganno del CP_2
Condominio, al risarcimento dei danni non patrimoniali da determinarsi equitativamente nel corso del giudizio.

5. Condannare il Sig. alle spese del tentativo CP_1 obbligatorio di mediazione.

6. Con vittoria di spese di cui si chiede la distrazione»;
- «è incontestato il mancato pagamento delle mensilità»;
- «parte ricorrente ha dimostrato l'esistenza del rapporto locatizio ed il mancato pagamento dei canoni»;
- le domande riconvenzionali di danni derivanti da assenza di manutenzione straordinaria, «la cui entità ed esistenza risulta tuttavia non provata», e di restituzione dei presunti pagamenti in nero, per anni, di canoni maggiorati, che sarebbero stati mascherati da pagamento di oneri condominiali, non sono ammissibili «perché non precedute dalla richiesta di spostamento della udienza ex art. 418 cpc»;
- «In ogni caso difetta da un lato la prova di quanto sostenuto e, quanto ai canoni in nero che sarebbero stati prospettati irregolarmente come oneri condominiali, oltre a non essere provati, va rilevato che costituirebbero comunque il pagamento di obbligazione naturale (stante l'accordo tra le parti, che sarebbe elusivo delle disposizioni tributarie con comune vantaggio) non ripetibile»;
- «Sussistono quindi gli estremi per la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore».
Pag. 3 di 6 2. propone tempestivo appello con ricorso affidato a quattro motivi Parte_1 ma privo di conclusioni.

2.1. chiede dichiarare inammissibile e comunque rigettare l'appello. CP_1

2.2. All'odierna udienza le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale.

3. Con il motivo sub A) parte appellante deduce che il Tribunale «ha errato nel non ritenere ammissibili le domande riconvenzionali in quanto non precedute dalla richiesta di spostamento dell'udienza ex art. 418 cpc. In realtà tale richiesta era stata formulata in sede di opposizione prima della formulazione delle conclusioni, ma di ciò non se ne è tenuto conto».

3.1. Il motivo è inammissibile per difetto di interesse, dal momento che l'appellante non ha insistito, in questa sede, per l'accoglimento della domanda riconvenzionale da lei proposta in primo grado ma ha invece chiesto che le circostanze così allegate siano valutate, in via di eccezione riconvenzionale di compensazione, quale fatto estintivo della pretesa dell'attore al pagamento dei canoni rimasti insoluti (v. al riguardo Cass.
Sez. 3, 26/05/2014, n. 11679, Rv. 631063 – 01).

4. Con il motivo sub B) l'appellante deduce che il Tribunale «erra nel non ritenere provato il nero, ampiamente documentato con ricevute e documenti allegati oltre che con la perizia, nell'interpretare nero solo la parte relativa agli oneri condominiali che in realtà costituiscono una ulteriore integrazione del nero, anche questa ampiamente provata, ma soprattutto nel ritenere obbligazione naturale un canone in nero versato per anni»: per giurisprudenza di legittimità, «i canoni in nero devono essere restituiti».

4.1. Il motivo è inammissibile e comunque infondato.

4.1.1. Sono in atti i contratti di locazione stipulati in forma scritta il 1° febbraio 1997 e il 1° gennaio 2016, entrambi regolarmente registrati.
L'obbligo di stipulare contratti di locazione ad uso abitativo in forma scritta è stato introdotto solo a far data dal 30 dicembre 1998, data di entrata in vigore dell'art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998; l'obbligo di registrazione dei contratti a pena di nullità, poi, vige solo per i contratti stipulati successivamente al 1° gennaio 2005, data di entrata in vigore dell'art. 1, comma 346 della legge n. 311 del 2004.
È di conseguenza irrilevante che per il periodo precedente – pacifico che il rapporto locatizio è sorto nel 1969 – non siano stati stipulati contratti per iscritto, non essendo ciò previsto a pena di nullità. L'espressione «in nero», poi, dà ad intendere che i canoni percepiti non siano stati dal locatore dichiarati al fisco;
ma ciò è irrilevante, quanto ai rapporti tra locatore e conduttore.

4.1.2. Ciò posto, il motivo è inammissibile per difetto di specificità, in quanto sarebbe stato onere dell'appellante, in primo luogo, quello di allegare specificamente quale fosse
Pag. 4 di 6 l'importo del canone convenuto nei singoli contratti (orali o scritti) via via stipulati dalle parti e quali importi siano stati invece versati a titolo di canone in misura superiore a quella così convenuta;
in secondo luogo, allegare specificamente quali pagamenti imputati a oneri condominiali siano stati invece effettuati a titolo di canone;
in terzo luogo, a fronte dell'osservazione del primo giudice secondo cui i pagamenti «in nero» non sarebbero stati provati, indicare specificamente, in ossequio a quanto previsto dall'art. 342 c.p.c., gli elementi di prova a sostegno delle allegazioni di cui si è detto.
Alcuno di questi oneri è stato tuttavia soddisfatto, dal momento che l'appellante si è limitato a operare un generico (e in quanto tale inammissibile) richiamo alla perizia di parte depositata nel giudizio di primo grado.

4.1.3. Non si esime comunque la Corte dal rilevare che il motivo è anche infondato, posto che dall'esame della perizia non è dato evincere secondo quali criteri siano stati computati i canoni effettivamente corrisposti. Al riguardo è sufficiente osservare che il contratto stipulato nel 1997 prevedeva un canone mensile di 550.000 lire, ma le ricevute allegate all'elaborato attestano pagamenti mensili, a tale titolo, dell'importo di 74.000 lire.
Alcuna prova è stata poi allegata a sostegno della deduzione secondo cui le somme corrisposte per opere di manutenzione e oneri condominiali siano state in realtà pagate a titolo di canone. Il fatto che fino al 2000 tutte le unità del fabbricato siano appartenute al solo appellato non esonera i conduttori degli immobili dal corrispondere la quota a loro carico delle spese di gestione e manutenzione delle cose indicate dall'art. 1117 c.c.

5. Con il motivo sub C) si lamenta, testualmente, che «Ha altresì errato il giudice nel non esaminare in toto la simulazione dei contratti tralasciando ampia parte difensiva senza alcuna statuizione in merito».

5.1. Il motivo è inammissibile ai sensi dell'art. 342 c.p.c.: alcuna domanda di accertamento della simulazione risulta essere stata proposta da Parte_1 dunque, non si vede quale sia la statuizione che il giudice avrebbe omesso. Né del resto nel corpo dell'atto di appello, per la maggior parte dedicato all'illustrazione delle difese svolte nel giudizio di primo grado, viene specificato in cosa sarebbe consistita la non meglio definita «simulazione dei contratti di locazione».

6. Con il motivo sub D) l'appellante deduce che il Tribunale ha errato nel liquidare le spese di lite nell'importo di 5.000 € oltre accessori quando il valore della causa era compreso da 5.000 e 10.000 €, in considerazione dell'importo dei canoni da corrispondere sino al rilascio.

6.1. Il motivo è infondato sotto un duplice profilo.
Pag. 5 di 6 In primo luogo, i parametri di cui al d.m. n. 55 del 2014 per le cause di valore compreso tra 5.000 e 26.000 € prevedono una liquidazione che va da un minimo di 1.700 € a un massimo di 5.097 €, senza considerare i compensi per la fase istruttoria.
In secondo luogo, il valore della domanda riconvenzionale proposta dalla stessa dichiarata inammissibile dal Tribunale, era pari a 101.621,18 €. Il corretto Pt_1 scaglione cui fare riferimento era quindi quello da 52.000 a 260.000 €, i cui parametri medi comporterebbero una liquidazione di circa 14.000 €.

7. Le spese del grado seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri previsti dal d.m. 10 marzo 2014, n. 55, per le cause di valore compreso tra 5.200 e 26.000 € con esclusione dei compensi per la fase istruttoria.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, inoltre, la Corte deve dare atto che l'appellante è tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al rimborso in favore di delle spese del Parte_1 CP_1 presente procedimento, che liquida in 4.000 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, Iva e Cpa come per legge;

3) dà atto che l'appellante è tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Il Consigliere estensore
Riccardo Massera La Presidente
Franca Mangano
Il Cancelliere
Maria Grazia Ritacca
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