N. R.G. 1232/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1232/2024 tra Parte_1
RICORRENTE/OPPONENTE intimato e
Controparte_1
CONVENUTO/OPPOSTO intimante

Oggi 4 luglio 2025 ad ore 15,30, innanzi al dott. Andrea Mattielli, sono comparsi:
l'avv. PATERNITI LEONARDO e la leg rapp.te personalmente Parte_1
CP_2
Per l'avv. ANATRINI ELISABETTA Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. Parte opponente conclude come da memoria riepilogativa Parte opposta conclude come da memoria riepilogativa
Le parti si riportano ai rispettivi atti
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira per deliberare. Le parti autorizzano il Giudice alla lettura del dispositivo in loro assenza
Il Giudice
dott. Andrea Mattielli
pagina 1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Oggi, 4 luglio 2025, il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Andrea Mattielli uscito dalla camera di consiglio alle ore 16:00 pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1232/2024 promossa da:
.F. ), con il patrocinio dell'avv. PATERNITI Parte_1 P.IVA_1 iliat ifensore avv. PATERNITI LEONARDO
OPPONENTE intimato contro
), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_2 elematico presso il difensore avv. ANATRINI ELISABETTA
OPPOSTO intimante
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da proprie memorie per l'intimante: -In via principale, previa ogni più opportuna declaratoria, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto per morosità della conduttrice sia relativa ai canoni che alle spese accessorie ovvero la quota parte delle tasse IMU e TASI - per l'effetto, condannare l'intimato al rilascio degli immobili oggetto di contratto. In via subordinata, laddove il Giudice ritenga sanata la morosità a titolo dei canoni scaduti, previo accertamento dei presupposti dell'inadempimento del conduttore ex art. 1453 c.c. nel pagamento degli oneri accessori dichiarare risolto il contratto di locazione tra le parti e per l'effetto condannare l'intimato al rilascio degli immobili. In ogni caso: - respingere tutte le eccezioni avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa;
con vittoria di spese, diritti ed onorari”. Nella denegata ipotesi di rigetto delle domande proposte, si chiede che il Giudice voglia disporre la compensazione delle spese di lite per l'opponente: Voglia il giudice adito, respingere tutte le domande proposte da perché CP_1 indimostrate e infondate, in fatto e diritto
Svolgimento del processo
atto di intimazion ità e contestuale atto di citazione per la convalida, CP_1 citava in giudizio per sentir accogliere la convalida dell'intimato s
[...] Parte_1 osità essendo la c ,00 a titolo di canoni arretrati. Si costituiva nel procedimento monitorio la resistente la quale si opponeva alla richiesta di rilascio Parte_1 degli immobili eccependo di aver pro po a sanare la morosità contestata. Eccepiva di pagina 2 aver effettuato un versamento per € 2.000,00 qualche giorno prima della notifica dello sfratto;
che le parti avevano concordato (in sede di mediazione) che il grave inadempimento ai fini del contratto era stato fissato fissato in 5 mensilità, ossia 10.000 euro;
che le parti avevano concordato la restituzione parzi U e TASI ma che le stesse non erano mai state concordate né richieste prima dello sfratto né la aveva provveduto al pagamento. CP_1 all'udienza del 07.06.2024 il Gi, si riservava ed a scioglimento della riserva rigettava la richiesta di rilascio, ordinava il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c. e dava alle parti termine di legge per l'inizio della procedura di mediazione obbligatoria
Il procedimento di mediazione dava esito negativo e dunque, concessi i termini, la causa veniva rinviata per la discussione al 10 Gennaio 2025
In quella sede il GI disponeva rinvio per consentire alle parti, tra cui pende altro procedimento per risoluzione del medesimo contratto, di approfondire un'ipotesi transattiva.
Le parti davano però atto che i contatti on avevano avuto esito positivo e pertanto era fissata udienza di discussione in data odierna con termini per memorie riepilogative
Motivi della decisione
Precisato che la domanda dell'intimante opposta ha ad oggetto solo la risoluzione contrattuale, e non pagamenti, tale richiesta va rigettata
Se è vero, come più volte chiarito dalla giurisprudenza, che nel caso di locazioni di carattere commerciale l'inadempimento una volta fossilizzato nella domanda di risoluzione non può più essere sanato, ed è quindi negata la possibilità di concedere il cd termine di grazia, va detto la sua misura non è determinate per legge come avviene nelle locazioni abitative ma la valutazione del cd “grave” inadempimento, punibile con la risoluzione contrattuale, è determinato dal Giudice sulla base delle emergenze istruttorie.
In quanto caso è prova avesse accumulato una morosità evidente al momento Pt_1 dell'azione di sfratto di re ad alcune mensilità, ma la valutazione della gravità CP_1 dell'adempimento deve caso prendere come punto di indagine quanto direttamente concordato tra le parti, ossia l'espressa identificazione del grave inadempimento nel superamento del limite delle 5 mensilità (o meglio dei 10.000 euro) che le parti avevano esplicitamente inserito nel loro precedente accordo in sede di mediazione.
Partendo da tale dato emerge che quel limite non era stato superato, infatti nella citazione si dà atto di una morosità complessiva di poco superiore a 10.000 euro costituita da due voci: mancato pagamento canoni e mancato pagamento della quota di IMU e TASI 2022 e 2023 (per circa 3.000 euro)
, proprio nelle more della notifica, versava un acconto per 2.000 euro portando quindi in Pt_1
l suo debito al disotto della soglia di “grave inadempimento”, circostanza che già di per sé giustificherebbe la reiezione della domanda di parte intimante. Non appare poi che tale limite sia stato superato nel corso del presente giudizio, anzi la morosità per canoni è stata praticamente azzerata residuando solo una contestazione sul pagamento delle tasse.
Al fine della condanna alle spese della fase monitoria e della domanda di risoluzione per mancato pagamento delle quote IMU e TASI, va però specificato che la richiesta della predetta quota tasse (calcolata autonomamente dal locatore in circa 3.000 euro) non poteva essere posta a base della citazione per sfratto in quanto carente dei presupposti dettati dall'art 9 legge 392/78 “oneri accessori” per cui (comma 3) “Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi pagina 3 precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”. Nessuna specifica e formale richiesta infatti era stata rivolta alla conduttrice mentre l'accordo di mediazione prevedeva esplicitamente che (ferma la quota di 70% e 30%) le parti dovevano procedere a verifiche tecniche con il Comune sugli importi effettivamente dovuti.
Nel corso del giudizio ha depositato la documentazione dei pagamenti effett e posta CP_1
(pagamenti fatti però imazione di sfratto) ma a fronte delle contestazioni di non ha Pt_1 richiesto una verifica tecnica e manca quindi la prova del corretto calcolo degli im ettezza contestata dalla conduttrice. Infatti se per i canoni al conduttore è sufficiente il deposito del contratto e spetta al conduttore dimostrare il pagamento dei canoni nell'ipotesi della morosità per gli oneri accessori il locatore dove dare prova rigorosa dell'ammontare del proprio credito. non sussiste allo stato un credito certo di che dimostri un inadempimento di CP_1
Pt_1
Ciò considerato, va quindi dichiarato che pur sussistendo una morosità al momento della citazione questa non poteva comportare il richiesto sfratto non sussistendo il requisito della sua gravità, che tale morosità non si è aggravata nel corso del giudizio e che il mancato pagamento degli oneri accessori, pur costituendo una morosità, non era contestabile al momento della citazione né successivamente per la sua indeterminatezza
Al rigetto della domanda segue la condanna alle spese anche della fase monitoria, come in dispositivo


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la richiesta di risoluzione del contratto di locazione tra le parti per morosità e per inadempimento del conduttore rispetto alle contestazioni svolte
Condanna a rimborsare alla le spese di lite, che si CP_1 CP_1 Parte_1 liquidano per la fase monit r la fase di opposizioen (DM 55/2014 scaglione 5.200/26.000 valore medio) oltre 15% per spese generali, € 145,50 per anticipazioni, c.p.a. ed i.v.a. come per legge
Sentenza pubblicata mediante allegazione al verbale informatico da valersi quale lettura in udienza
Arezzo, 4 luglio 2025
Il GOP dott. Andrea Mattielli
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