R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA QUARTA SEZIONE CIVILE
dott. ssa Antonella Izzo , presidente rel dott.ssa Claudia De Martin, consigliere dott. Marco Emilio Lugi Cirillo, consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 3205/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, vertente tra
) Parte_1 CodiceFiscale_1 rappresentato e difeso dall'avv. Mannucci Andrea per procura in calce all'atto di citazione in appello appellante e
) CP_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'avv. Losardo Raffaele per procura in calce alla comparsa di risposta appellata oggetto: appello avverso sentenza del tribunale di Roma n.3619/2021 pubblicata in data 1.3.2021.
FATTO E DIRITTO
§ 1. - conveniva davanti al Tribunale di Roma con CP_1 Parte_1 domanda di risoluzione ex art.1489 e 1453 c.c. del contratto di compravendita concluso con il convenuto in data 7.10.2013 per l'acquisto dell'immobile in Roma via TO Traetta n.137, e domanda di condanna alla restituzione del prezzo, al rimborso delle spese sostenute per l'acquisto e per lavori da eseguire nell'immobile e al risarcimento dei danni. Solo in subordine l'attrice domandava la riduzione del prezzo, e la condanna del a restituire la somma incassata in eccedenza sul prezzo ridotto e al Parte_1 risarcimento dei danni.
1 A fondamento delle domande, la esponeva, tra l'altro, che all'art. 6 del CP_1 contratto il venditore aveva dichiarato “ che la costruzione del fabbricato del quale fa parte la porzione immobiliare oggetto del presente atto è avvenuta in assenza di licenza e/o concessione edilizia ma che per esso sono state rilasciate dal Comune di Roma in data 11 giugno 2002 la concessione edilizia in sanatoria n. 280984 e in data 25 giugno 2002 la concessione edilizia in sanatoria n. 281753; che successivamente per le opere successive effettuate in assenza di licenza e/o concessione edilizia è stata presentata al Comune di Roma in data 10 maggio 2004 domanda di concessione edilizia in sanatoria, pro. 522618”; che il venditore, dichiarato l'avvenuto pagamento di quanto dovuto a titolo di oblazione e oneri accessori, aveva aggiunto: “l'immobile oggetto della domanda di sanatoria non è interessato da alcun tipo di vincolo di cui agli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio1985 n. 47; che a tutt'oggi il Comune non ha provveduto ad emettere alcun provvedimento di concessione in sanatoria o di diniego;
che successivamente per la realizzazione del tetto ed il locale soffitta ed il completamento delle opere sono state presentate al Comune di Roma le seguenti D.I.A.: in data 27 gennaio 2005 protocollo 7389, successivamente rettificata in data 12 maggio 2006 protocollo 44034; in data 30 giugno 2005 protocollo n. 56848; in data 9 maggio 2006 protocollo 41997; che a seguito delle dette Dichiarazioni di inizio attività non sono stati emessi provvedimenti comunali negatori, revocatori e sanzionatori;
che successivamente, per opere consistenti nel frazionamento dell'unica unità immobiliare in due unità immobiliari è stata presentata al Comune di Roma, Municipio X, D.I.A. in data11 luglio 2013 protocollo n. 73593 a seguito della quale non sono stati emessi provvedimenti comunali negatori, revocatori e sanzionatori e per la quale stata comunicata la relativa fine lavori con attestazione protocollata al Comune di Roma, Municipio X, in data 1 ottobre 2013, prot. 97479; che successivamente a tale data non sono state effettuate opere soggette a sanatoria.” Esponeva che, immessa nel possesso dell'immobile, essa si era accorta di difformità evidenti rispetto a quanto rappresentato nella planimetria catastale;
che pertanto aveva demandato un accertamento a un suo tecnico di fiducia, ing. a seguito Persona_1 del quale il suo legale aveva inviato ad la lettera del 27.11.2013 Parte_1 con cui, sollecitando i necessari adempimenti, aveva contestato l'inerenza all'immobile della documentazione catastale allegata al contratto di compravendita, riferita a un altro fabbricato;
aveva segnalato l'impossibilità di conseguire il rilascio del certificato di abitabilità, poiché l'altezza dell'ambiente indicato come abitazione era pari a mt. 2,60, inferiore di cm. 10 alla misura minima prescritta;
aveva contestato l'avvenuta sospensione dei lavori per il completamento di tettoia e dei locali interni, con conseguente ostacolo all'utilizzabilità dell'immobile. Esponeva che l'ing. aveva successivamente accertato: rilevanti difformità tra Per_1 lo stato di fatto e la planimetria catastale;
problematiche di ordine strutturale;
carenza di documentazione essenziale ai fini dell'agibilità dell'immobile (progetto strutturale dell'edificio in fondazione ed elevazione, atto di nomina di un collaudatore statico delle strutture, collaudo statico depositato presso gli uffici del Genio Civile;
richiesta del certificato di agibilità presentata al Comune di Roma); la non riferibilità all'immobile venduto della domanda di concessione in sanatoria n.522618 del 10.5.2004. 2 Si costituiva il che eccepiva l'improcedibilità della domanda ex art.5 Parte_1
d.lgs.n.28/2010, la contestava nel merito e, in via riconvenzionale, domandava che la fosse condannata a rimborsagli la somma di € 3.120,57 da lui anticipata per CP_1 lavori di realizzazione del portico e a restituirgli gli arredi di sua proprietà ancora presenti all'interno dell'immobile o, in subordine, a corrispondergliene il valore, quantificato in € 12.720,00 salva diversa valutazione di giustizia. Istruita la causa documentalmente e con l'ausilio di un c.t.u., la precisava le CP_1 conclusioni abbandonando la domanda principale di risoluzione del contratto e chiedendo: la riduzione del prezzo fino all'importo di € 167.153,49 e la condanna del convenuto alla restituzione di € 82.846,51; la condanna del convenuto a restituire € 25.000,00 per lavori già pagati e non eseguiti dal venditore;
la condanna del convenuto alle spese processuali, incluse quelle del procedimento di accertamento tecnico preventivo svolto in corso di causa e gli oneri delle consulenze d'ufficio e di parte. Il teneva ferme le conclusioni originariamente formulate con la comparsa Parte_1 di risposta.
§ 2. - Il tribunale decideva la causa così provvedendo:
“riduce a € 167.153,49 il prezzo di vendita di cui al contratto concluso tra le parti in data 7.10.2013 a rogito del notaio Dott. (repertorio n.11321, raccolta n. Persona_2
6697) e condanna il venditore, a restituire a la Parte_1 CP_1 somma di € 82.846,51 oltre interessi al tasso legale dal 28.3.2014 al saldo;
condanna a restituire a la somma di € 20.000,00 Parte_1 CP_1 oltre interessi al tasso legale dal 28.3.2014 al saldo;
condanna a rifondere a le spese processuali che Parte_1 CP_1 liquida in € 17.565,00 (500 anticipazioni, 2.430 fase di studio, 1.550 fase introduttiva, 5.400 fase di trattazione e istruttoria, 4.040 fase decisoria;
A.T.P.: 1.080 fase di studio, 945 fase introduttiva, 1.620 fase di trattazione e istruttoria), oltre I.v.a., C.p.a. e rimborso spese generali come per legge”.
§ 2.1. - A motivazione della decisione, il tribunale esponeva le considerazioni che seguono.
“Si recepisce l'esito delle relazioni peritali d'ufficio svolte nel corso del presente giudizio, in considerazione degli approfonditi accertamenti svolti dagli ausiliari d'ufficio, previo esame dello stato dei luoghi e vista la documentazione reperibile presso Pubblici Uffici (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U. civ., sentenza 16.1.2015, n. 642; conf. Cass., Sez. 5, sentenza n. 9334 del 8.5.2015; Cass., Sez. 6-2, ordinanza n. 22562 del 7.11.2016). In particolare, si richiama l'esito dell'accertamento tecnico preventivo, svolto in corso di causa, mediante il quale è stato riscontrato quanto segue:
“Sull'immobile oggetto di causa, come si vedrà nel prosieguo, si deve far presente che alcuni interventi a forte rilevanza strutturale furono eseguiti dopo la data del 01.08.2003 (entrata in vigore della modalità sismica del calcolo) ed altri dopo la data del 01.07.2009 (entrata in vigore dei metodi di calcolo del D.M. 14.01.2008): Interventi eseguiti dopo il 01.08.2003 3 - Rifacimento della copertura, realizzazione della scala interna e realizzazione del solaio di sottotetto (DIA prot. 7389 del 27.01.2005 – Doc. 5 fascicolo convenuto);
- Realizzazione del solaio di sottotetto (DIA prot. 26579 del 31.03.2005 – Doc. 6 fascicolo convenuto);
- Apertura di varchi su muri portanti (DIA prot. 41997 del 09.05.2006);
- Integrazione DIA prot. 7035 del 23.01.2007 (variante alla DIA prot. 41997 del 09.05.2006); Interventi eseguiti dopo il 01.07.2009
- Demolizione completa del setto interno (vedi pag. 10), spostamento ed ampliamento delle forature sul prospetto su cui è stato addossato il portico e creazione del portico stesso (DIA prot. 73593 del 11.07.2013 – Doc. 13 fascicolo convenuto). Si deve specificare, comunque, che sin dal 05.11.1971, la Legge n. 1086/71 obbligava a sottoporre al calcolo strutturale le costruzioni e a depositare il relativo progetto presso il Genio Civile;
tale norma, poi, è oggi confluita (ed assorbita) nell'art. 65 e seguenti del D.P.R. n. 380/01, che impone le medesime incombenze. Ciò significa che per tutti gli interventi sopra indicati sussisteva l'obbligo di presentazione del progetto strutturale, e del conseguente collaudo statico, presso il Genio Civile (Regione Lazio). Di tali adempimenti, però, non vi è alcuna traccia in atti e né lo scrivente ha reperito alcunché presso i pubblici uffici. In particolare, come descritto alla pag. 9 della presente relazione, non è stato possibile effettuare una ricerca presso il Genio Civile proprio per assenza di riferimenti. Tuttavia, lo scrivente deve logicamente presupporre che tali adempimenti non siano stati compiuti, poiché, in caso positivo, se ne sarebbe ricavata la traccia (almeno con l'indicazione di qualche richiamo di posizione o di protocollo) nelle numerose DIA impresse sull'immobile, di cui varie sono a carattere strutturale (creazione di solai, demolizione di muri, creazione di portici, ecc.). Per inciso, si deve specificare che tra tutte le DIA elencate alla pag. 8 della presente relazione, quelle che riguardano effettivamente l'immobile sono solo le seguenti. Cioè, si deve chiarire che, in origine, l'immobile della ricorrente costituiva un tutt'uno con quello adiacente (escluso dal presente giudizio); successivamente (DIA prot. 73593 del 11.07.2013), tale immobile fu definitivamente frazionato e generò così l'unità edilizia di cui oggi si controverte. Per cui, non tutte le pratiche edilizie riguardano effettivamente dei lavori eseguiti nella proprietà attorea. Allora, per meglio chiarire ogni dubbio, qui a seguire si elencano le sole pratiche edilizie che hanno riguardato la proprietà della ricorrente:

1. Istanza di condono edilizio prot. 0/51922, che ha generato la concessione in sanatoria n. 281753 del 25.06.2002;

2. Istanza di condono edilizio prot. 87/95389 che ha generato la concessione in sanatoria n. 280984/5;

3. DIA prot. 7389 del 27.01.2005: rifacimento della copertura, realizzazione della scala interna e realizzazione del solaio di sottotetto (opere a rilevanza strutturale);

4. DIA prot. 26579 del 31.03.2005 (variante di Nuovi Tipi della DIA prot. 7389/05), relativa al solaio del sottotetto (opere a rilevanza strutturale);
4 5. DIA prot. 41997 del 09.05.2006: accorpamento di unità immobiliari e spostamento dei tramezzi interni, con apertura di varchi su muri portanti (opera a rilevanza strutturale);

6. Integrazione DIA prot. 7035 del 23.01.2007 (variante alla DIA prot. 41997 del 09.05.2006);

7. DIA (Piano Casa) prot. 121463 del 27.11.2012: spostamento di tramezzi nell'unità attorea ed ampliamento edilizio (con chiusura del portico) nell'unità adiacente (già accorpata e frazionata con DIA prot. 41997/06 e prot. 7035/07);

8. DIA prot. 73593 del 11.07.2013: frazionamento definitivo dall'unità adiacente e creazione del portico sul lato giardino. L'opera ha compreso la demolizione completa del setto interno (vedi pag. 10) e lo spostamento ed ampliamento delle forature sul prospetto su cui fu addossato il portico;
tali setti hanno tutti una funzione portante, per cui le opere hanno avuto una rilevanza strutturale, oltre che per il portico, anche per le forature dei setti murari.

9. Fine lavori della DIA prot. 73593/13, prot. 97479 del 01.10.2013;
10. DIA prot. 119653 del 14.11.2013: rettifica errori di frazionamento della DIA prot. 73593/13. A corollario della disamina sopra illustrata, si può affermare quanto segue: a) Le DIA prodotte dal Municipio X per formale accesso agli atti (prot. 41997/06, prot. 7035/07, prot. 73593/13 e prot. 119653/13), che dunque si possono ritenere come aventi una valenza di produzione ufficiale (cioè di copia conforme all'originale), sono prive dei fine lavori. Poiché l'art. 23, comma 2, del D.P.R. 380/01 vigente all'epoca delle pratiche edilizie imponeva una durata massima di efficacia della DIA in tre anni e obbligava a depositare il fine lavori, si deve ritenere che tali pratiche siano tutte viziate. b) L'unico fine lavori prodotto in atti (Doc. 18 fascicolo convenuto) è relativo alla DIA prot. 73593/13; esso però non è stato reperito dal Municipio. c) La rettifica DIA prot. 119653 del 14.11.2013 è addirittura successiva al fine lavori (della medesima DIA) prot. 97479 del 01.10.2013. Ciò rende la pratica sostanzialmente priva di efficacia (variante presentata dopo la chiusura della pratica variata). d) La condizione attuale dell'immobile è comunque risultata difforme dalle anzidette pratiche, per via della realizzazione di una camera nel piano sottotetto, per la trasformazione del portico in volume edilizio vero e proprio e per la demolizione del muro portante che oggi ha reso unico l'ambiente collegato con l'ampliamento creato nel portico. Tornando a trattare dell'aspetto legato alla materia strutturale, che però sarà ora comprensibile avendo preliminarmente illustrato la situazione urbanistica dell'immobile, si può affermare che per gli interventi strutturali eseguiti fino al 30.06.2009 (cioè prima dell'entrata in vigore del D.M. 14.01.2008), sarebbe stato necessario, a norma dell'art. 65 del D.P.R. n. 380/01, aprire le relative pratiche strutturali (composte di progetto, fine strutture e collaudo statico) presso il Genio Civile ed eseguire i calcoli a norma dei D.M. 14.02.1992, il D.M. 09.01.1996 ed i DD.MM. 16.01.1996, oppure (facoltativamente) con il D.M. 14.01.2008. Per tutte le 5 opere successive al 01.07.2009, oltre alla disciplina del D.P.R. n. 380/01 (apertura della pratica strutturale presso il Genio Civile), sarebbe stato necessario anche uniformarsi obbligatoriamente ai dettami imposti dal D.M. 14.01.2008. Per chiarimento, il D.M. 14.01.2008 prevede n. 3 tipi di interventi da eseguirsi sugli edifici esistenti:

1. Intervento di adeguamento (punto 8.4.1 delle N.T.C.), che è volto ad adeguare l'edificio alle norme tecniche attuali;
esso è obbligatorio nei seguenti casi:
- Sopraelevazioni delle costruzioni;

- Ampliamenti con opere strutturalmente connesse;

- Variazioni di classe e di destinazione d'uso, con incrementi dei carichi in fondazione
> 10%;
- Interventi di trasformazione che modifichino sostanzialmente la struttura.

2. Intervento di miglioramento (punto 8.4.2 delle N.T.C.), che è finalizzato ad accrescere la capacità di resistenza della struttura, pur senza raggiungere valori di sicurezza adeguati allo standard delle N.T.C.; esso è obbligatorio per tutti i casi non rientranti nel punto 8.4.1 (adeguamento).

3. Riparazione o intervento locale (punto 8.4.3 delle N.T.C.), che è finalizzato ad incrementare la sicurezza, pur senza dover raggiungere i valori di norma, per porzioni limitate della struttura. Alla luce di tutto quanto sopra indicato, si procede ad esaminare le pratiche edilizie sulla base delle date di esecuzione delle opere: Opere realizzate fino al 30.06.2009
- Rifacimento della copertura, realizzazione della scala interna e realizzazione del solaio di sottotetto (DIA prot. 7389 del 27.01.2005 – Doc. 5 fascicolo convenuto);
- Realizzazione del solaio di sottotetto (DIA prot. 26579 del 31.03.2005 – Doc. 6 fascicolo convenuto);
- Apertura di varchi su muri portanti (DIA prot. 41997 del 09.05.2006);
- Integrazione DIA prot. 7035 del 23.01.2007 (variante alla DIA prot. 41997 del 09.05.2006); Opere realizzate dopo il 01.07.2009
- Demolizione completa del setto interno (vedi pag. 10), spostamento ed ampliamento delle forature sul prospetto su cui è stato addossato il portico e creazione del portico stesso (DIA prot. 73593 del 11.07.2013 – Doc. 13 fascicolo convenuto). Pertanto sono evidenti le seguenti violazioni della normativa strutturale:
- Per tutte le opere realizzate ed elencate nelle due casistiche di cui sopra, è mancata l'attivazione della procedura sancita dall'art. 65 e seguenti del D.P.R. n. 380/01 (presentazione ed apertura della pratica presso il Genio Civile);
- Per il portico realizzato dopo il 01.07.2009 (DIA prot. 73593/13), a norma del punto 8.4.1 del D.M. 14.01.2008, sarebbe stato necessario procedere all'adeguamento strutturale dell'intero fabbricato. Infatti, come visto alla pag. 22 della presente relazione, poiché detto portico (che peraltro è ora chiuso con un volume edilizio e ciò rende ancor più coerente quanto si sta per affermare) è strutturalmente connesso con l'edificio di cui è parte, sarebbe stato obbligatorio sottoporre a verifica ed eventualmente adeguare sismicamente al D.M. 14.01.2008 (punto 8.4.1) l'intero 6 fabbricato. Si chiarisce che deve intendersi per fabbricato anche l'unità edilizia adiacente (esclusa dal presente giudizio), qualora essa fosse posta in continuità strutturale (come è appunto apparso allo scrivente che comunque non l'ha potuta visitare) con quella di proprietà attorea. Cioè la creazione di un portico connesso strutturalmente riverbera l'obbligo di verifica e di adeguamento anche nelle proprietà limitrofe, se queste sono appartenenti al medesimo organismo strutturale. Per tutti i motivi fino a qui indicati (assenza di apertura di pratiche presso il Genio Civile e difetto di applicazione del punto 8.4.1 del D.M. 14.01.2008 (verifica ed eventuale adeguamento dell'intera struttura edilizia), l'edificio di proprietà attorea deve dichiararsi “insicuro strutturalmente”, in quanto la sua edificazione non ha rispettato gli adempimenti obbligatori per legge (redazione di progetti strutturali per l'analisi della sicurezza, deposito della relazione di fine strutture a cura del Direttore dei lavori che serve a certificare l'utilizzo dei corretti materiali e la conformità al progetto, mancanza del collaudo strutturale).” (così alle pagine da 18 a 24 della relazione tecnica svolta ai sensi dell'art. 696 c.p.c. dal Dott. Ing. Persona_3
e depositata il 11.2.2017). Mediante la consulenza tecnica d'ufficio svolta dall'Arch. è stato Persona_4 accertato:
“a. Dai Documenti (Allegato 2 del Fascicolo di Parte Convenuta: pagine quattro), depositati in modo oltretutto non esaustivo, si evince che la concessione edilizia in sanatoria n. 280984 del 2002:
- risulta rilasciata a Soggetto diverso da Parte_1
- non riguarda Via TO Traetta risultando invece rilasciata per Via Carlo Pedrotti n. 30, per 25,41mq. (residenziale) e 7,50 mq. (non residenziale);
- non risulta essere stata emessa con riferimenti catastali accertati;

- non risulta essere stata dichiarata dal Venditore accompagnata dalla relativa Certificazione di Abitabilità. Si richiama al riguardo il DPR 380/2001, Art. 24). b. Dai Documenti (Allegato 3 del fascicolo di Parte Attrice: pagine costituenti solo quattro) depositati da Parte Convenuta in modo oltretutto non esaustivo, si evince che la concessione edilizia in sanatoria n. 281753 del 2002;
- risulta rilasciata a Soggetto diverso da Parte_1
- non riguarda Via TO Traetta risultando invece rilasciata per Via Carlo Pedrotti 30/B (numero civico diverso dal precedente), per 30,00 mq. (residenziale);
- non risulta essere stata emessa con riferimenti catastali accertati;

- non risulta essere stata dichiarata dal Venditore accompagnata dalla relativa Certificazione di Abitabilità. Si richiama al riguardo il DPR 380/2001, Art. 24). […] Dai Documenti (Allegato 4 del Fascicolo di Parte Convenuta: pagine costituenti solo undici), depositati in modo oltretutto non esaustivo, si evince che la domanda di concessione edilizia in sanatoria prot. n. 522618:
- risulta presentata da Soggetto diverso da Parte_1
- non risulta firmata in alcuna pagina, appare non riguardante Via TO Traetta ma riferita unicamente a Via Carlo Pedrotti n. 30 per un edificio ad uso abitazione, in zona agricola, di 72,06mq;

7 - non risulta essere stata dichiarata dal Venditore accompagnata dalla relativa Certificazione di Abitabilità. Si richiama al riguardo il DPR 380/2001, Art. 24).” (pagine n. 9 e 10 della relazione tecnica d'ufficio dell'Arch. Persona_4 depositata il 6.2.2019). L'ausiliario d'ufficio ha segnalato: “La situazione, a fronte di tanto, si pone indubbiamente incongrua nella sua avvenuta manifestazione verso il Comune
[...]
e denota, in ogni caso, la presenza di difformità e di non Controparte_2 corrispondenza informativa poiché il contenuto del Progetto riguarda due Unità Immobiliari identificate catastalmente in modo non esaustivo. Qualora i Luoghi di Causa fossero individuabili in una delle due Unità Immobiliari interessate, emergerebbe in ogni caso che il Primo Piano Soffitta non coinciderebbe con i Luoghi che il Sottoscritto ha visionato e sui quali ha già riferito ciò costituendo discordanza con quanto stipulato tra le Parti il 07 ottobre 2013.” (pag. 13 della relazione peritale dell'Arch. in data 6.2.2019). Per_5
La situazione appena descritta non resa nota alla parte acquirente, mediante l'indicazione nel contratto di compravendita stipulato dalle parti, e sussistono i presupposti che legittimano l'invocata applicazione dell'art.1489 c.c., applicabile nel caso di vendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, se la difformità non era conosciuta dal compratore al momento dell'acquisto, finché la Pubblica Amministrazione conserva il potere di reprimere la violazione attraverso la irrogazione di sanzioni e anche se tale potere non è stato ancora esercitato;
al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha enunciato il principio secondo cui:
“Allorquando la compravendita abbia per oggetto un immobile costruito in difformità del progetto edilizio approvato, non si ha nullità del contratto per illiceità o impossibilità dello oggetto ne' vizio della cosa venduta, secondo la previsione dello art. 1490 cod. civ., non vertendosi in tema di anomalia strutturale della cosa stessa, bensì si verifica una fattispecie riconducibile al paradigma dell'art. 1489 cod. civ. per il quale il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, quando la cosa risulti gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento. Pertanto, quando, in conseguenza della accertata difformità della costruzione rispetto al progetto edilizio sopraggiunga l'ordine amministrativo di demolizione dell'opera illegittima, si producono gli effetti sostanziali dell'evizione totale o parziale (art. 1483, 1484 cod. civ.), a seconda che sia disposta la eliminazione integrale o soltanto per una parte della costruzione, e, quindi, il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per essere l'acquirente a conoscenza della difformità dell'immobile rispetto al progetto approvato, dovrà pur sempre restituire a quest'ultimo il prezzo e rimborsargli le spese, salvo il caso in cui la compravendita sia stata conclusa a rischio e pericolo del compratore.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 6399 del 6.12.1984, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 437972 – 01; cfr. Cass., Sez. 2 civ., sentenze n. 6399 del 6.12.1984, n. 11218 del 23.10.1991, n. 4786 del 28.2.2007, n. 29367 del 28.12.2011, n. 3464 del 6.3.2012, n. 25357 del 28.11.2014). Il contratto di compravendita contiene le parti citate nell'espositiva che precede, non indica le difformità urbanistiche accertate mediante la suindicata consulenza tecnica d'ufficio e la dichiarazione dell'acquirente di accettare il bene immobile nello stato di 8 fatto e di diritto esistente va considerata come clausola di stile. Per conseguenza, il venditore deve rispondere nei confronti dell'acquirente a norma dell'art. 1489 c.c., delle difformità dell'immobile dai procedimenti indicati dall'ausiliario d'ufficio nella precitata parte della relazione tecnica ex art. 696 c.p.c., dato che tali difformità, non risultanti dal contratto, si sono tradotte in oneri che hanno diminuito il libero godimento dell'immobile, imponendo ai proprietari il pagamento di sanzioni relative agli abusi edilizi accertati ovvero l'eliminazione degli stessi. L'arch. ha determinato il prezzo del bene immobile: Per_5
“l'Immobile in argomento, già alla data della sua vendita a Parte Attrice avvenuta il
“07 OTTOBRE 2013”, non è risultato in condizioni tali da poterne legittimare la
“normalità d'uso e l'utilizzazione in sicurezza sotto i relativi e congiunti aspetti Catastali, Procedurali, Amministrativi, Tecnici e di giusto Godimento” stanti le manifeste, innumerevoli, distinte “carenze” per esso riscontrate ed evidenziate e che qui il Sottoscritto ribadisce alla luce della riscontrata assenza, oltretutto, della
“Certificazione attestante l'Agibilità” . Alla luce dei “Valori di Mercato”, sopra riportati, quali ricavati dalla menzionata
“Agenzia delle Entrate”, lo “Stato Conservativo dell'Immobile de quo” - già alla data del “07 Ottobre 2013” - non può essere in alcun modo considerato di tipo Normale, bensì di tipo palesemente “Scadente”. Pertanto, il “Valore di Mercato mediato a mq. di Superficie Lorda” - pari a
{[(2.400,00€. + 3.500,00€.)/2] = 2.950,00€.} - quale individuato sui Luoghi di Causa per la tipologia “Ville e Villini in Stato Conservativo di Normalità”:
“Fascia/zona: Suburbana/Infernetto (Via Pietro Castrucci) 8 Codice di zona: E94” va ridotto, in presenza del rinvenuto “Stato Conservativo Scadente”, di una credibile quota percentuale non inferiore al 40%, risultando dunque “mediamente” pari a [ 2.950,00 – (0,40 x 2.950,00)]€./mq. = 1.770,00€./mq. A fronte di tanto il “Valore di Mercato dell'Immobile in esame” 9 alla data del “07 Ottobre 2013”
- considerato il suo riscontrato “Stato Conservativo Scadente”;
- considerata la sua “Superficie Totale Lorda” individuata pari a 89,94mq.;
- considerato il “Valore di Mercato mediato a mq. di Superficie Lorda” per esso applicabile e pari a 1.770,0€./mq.; è da ritenersi, in riduzione, pari in modo ammissibile a ( 89,94 mq. x 1.770,0 €./mq.) = 159.193,80€. Analogamente, in connessione, il “Valore di Mercato/mq.” del “Terreno” sul quale risulta “insistere” l'Immobile - considerata la Zona di P.R.G. “H – Agricolo” di esclusivo riferimento 9;
- considerata la “Superficie totale lorda” del Terreno de quo individuata pari a 186,55mq.;
- considerato che il “Volume lordo dell'Immobile” non supera i 400,00mc.;
- considerate le manifeste, innumerevoli e gravi distinte “carenze” che hanno contrassegnato la realizzazione dell'Immobile stesso a fronte della citata Zona di P.R.G. di riferimento;

9 - ritenuto ammissibile considerare di individuare nella quota percentuale del 5% l'incidenza del Valore di Mercato del Terreno in stretto esame rispetto al Valore di Mercato dell'Immobile come sopra individuato pari a 159.193,80 €.; è da ritenersi credibilmente pari a (5% di 159.193,80€.) = 7.959,69€. 10 Alla data del “07 Ottobre 2013” il “Valore Complessivo di Mercato” dell'Immobile in esame, considerato in palese “Stato Conservativo Scadente”, è da ritenersi pari al seguente “Ammontare”:
[159.193,80 €. (Immobile) + 7.959,69€. (Terreno di edificazione)] = 167.153,49€.” (C.T.U. integrativa del 16.1.2020). Per conseguenza, il convenuto va condannato a restituire alla controparte la somma di € 82.846,51, risultante dalla differenza tra il prezzo di acquisto del bene immobile, interamente versato per € 250.000, e il complessivo importo di € 167.153,49 corrispondente al prezzo dovuto in base al suindicato accertamento, oltre interessi al saggio legale ex art. 2033 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo. A questo importo va aggiunta la somma di € 20.000 corrisposta dalla parte attrice ad per lavori edili, che non sono stati realizzati, come ha riferito il Parte_1 testimone Dott. Ing. escusso all'udienza del 11.4.2016; anche a questo Persona_1 importo accedono gli interessi legali dalla domanda al saldo;
va escluso il diritto azionato da per il rimborso della provvigione corrisposta all'agenzia CP_1 immobiliare, poiché l'art. 5 del contratto di compravendita contiene la dichiarazione dei contraenti di non essersi avvalsi dell'attività di mediazione;
in difetto di allegazione e prova di alcuna pattuizione diversa rispetto alla previsione dell'art. 1475 c.c., alla parte attrice non è dovuto il rimborso delle spese notarili. La domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale è infondata e va respinta;
non è stata fornita la prova dei fatti costitutivi rappresentati dall'acquisto dei beni mobili indicati dal convenuto e posti nel bene immobile di proprietà della controparte e circa la persistenza del vantato diritto di proprietà fino all'attualità, e, in difetto di indicazioni certe rese dal complesso dei testimoni, va considerata la dichiarazione resa dal testimone , escusso all'udienza del 21.11.2016 (“Ricordo che Testimone_1 gli arredi presenti nell'immobile erano stati lasciati dal alla odierna attrice Parte_1
a titolo di regalo. Ricordo che tale accordo fu preso verbalmente in occasione della prima visita all'immobile, alla quale io ho preso parte”). La domanda risarcitoria ex art. 96 c.p.c., proposta dalla parte attrice con la memoria elaborata nel primo termine assegnato ai sensi dell'art. 183, c. VI, c.p.c. non è stata indicata in sede di precisazione delle conclusioni, né sarebbe stata accolta, in difetto dei presupposti oggettivi e soggettivi, in assenza di alcuna inerente allegazione e prova da parte dell'istante e va considerato il principio secondo cui: “La liquidazione dei danni per responsabilità processuale aggravata, ex art. 96 cod. proc. civ., ancorché possa effettuarsi anche d'ufficio, postula pur sempre la prova gravante sulla parte che chiede il risarcimento sia “dell'an” sia del “quantum” o almeno la desumibilità di tali elementi dagli atti di causa.' (Cass., Sez. 2, sentenza n. 1200 del 6.2.1998, ivi Rv. 512281; conf. Cass. sentenze n. 3941/2002; n. 18169/2004; n. 15964/2009), inoltre:
“La condanna al pagamento della somma equitativamente determinata, ai sensi del terzo comma dell'art. 96 cod. proc. civ., aggiunto dalla legge 18 giugno 2009, n. 69, 10 presuppone l'accertamento della mala fede o colpa grave della parte soccombente, non solo perché la relativa previsione è inserita nella disciplina della responsabilità aggravata, ma anche perché agire in giudizio per far valere una pretesa che si rivela infondata non è condotta di per sé rimproverabile.” (Cass. Sez. 6 – 2, ordinanza n. 21570 del 30.11.2012, ivi, Rv. 624393; conf. Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 27534 del 30.12.2014) e infine: “La condanna al pagamento della somma equitativamente determinata, ai sensi del terzo comma dell'art. 96 cod. proc. civ., aggiunto dalla legge 18 giugno 2009, n. 69, ha natura sanzionatoria e officiosa, sicché essa presuppone la mala fede o colpa grave della parte soccombente, ma non corrisponde a un diritto di azione della parte vittoriosa.” (Cass. 6 – 2, ordinanza n. 3003 del 11.2.2014, ivi Rv. 629613); “La domanda di risarcimento dei danni ex art.96 c.p.c. non può trovare accoglimento tutte le volte in cui la parte istante non abbia assolto all'onere di allegare (almeno) gli elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato.” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 21798 del 27.10.2015, ivi, Rv. 637545-01; cfr. Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 691 del 18.1.2012; Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 7620 del 26.3.2013; Cass., Sez. U. Civ., ordinanza n. 7583 del 20.4.2004). All'accoglimento della domanda attrice segue la condanna del convenuto alla rifusione delle spese processuali, liquidate come in dispositivo, in base alla nota spese e al D.M. in base al D.M. 55/2014 aggiornato al D.M. 37/2018, entrato in vigore nel corso del giudizio (cfr. Cass., Sez. Un. Civ., sentenza n. 17405 del 12.10.2012; Cass., Sez. 6-3, ordinanza n. 13628 del 2.7.2015) e in considerazione del valore della causa. Le spese relative all'accertamento tecnico preventivo e alla consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con decreti resi, rispettivamente, in date 17.2.2017 e 12.2.2019 sono poste a definitivo carico di Parte_1
§ 3. – La sentenza è stata impugnata dal con un atto di appello articolato Parte_1 in nove motivi, al quale resiste la . CP_1
All'esito della prima udienza di comparizione delle parti è stata respinta l'istanza ex art.283 c.p.c. dell'appellante e disposto rinvio per conclusioni al 24.11.2023. La causa è stata ulteriormente rinviata d'ufficio all'11.7.2025 e, disposto il mutamento del rito, è stata discussa oralmente all'udienza suddetta e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.281 sexies c.p.c. (comma aggiunto dall'art.3 d.lgs.n.149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art.7 comma 3 d.lgs.n.164/2024) sulle conclusioni precisate dalle parti come segue.
Per parte appellante: Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in accoglimento del presente appello, previo annullamento ed in parziale riforma della sentenza 3619/2021 emessa dal Tribunale Ordinario di Roma in data 01/03/2021 R.G. 22211/2014, così provvedere:
- Nel merito: per le ragioni sopraesposte riformare totalmente la sentenza di primo grado in quanto infondata in fatto e diritto revocando, all'uopo, la riduzione del costo dell'immobile ad euro 167.153,49, la condanna del venditore, a restituire a Parte_1
11 la somma di € 82.846,51 oltre interessi al tasso legale dal 28.3.2014 al CP_1 saldo;
revocare altresì la condanna a restituire a la somma di € CP_1
20.000,00 oltre interessi al tasso legale dal 28.3.2014 al saldo;
revocare la condanna a rifondere a le spese processuali che liquida in € 17.565,00 (500 CP_1 anticipazioni, 2.430 fase di studio, 1.550 fase introduttiva.

5.400 fase di trattazione e istruttoria, 4.040 fase decisoria;
A.T.P.: 1.080 fase di studio, 945 fase introduttiva, 1.620 fase di trattazione e istruttoria), oltre l.v.a., C.p.a. e rimborso spese generali come per legge”.
“Voglia l'ill.ma Corte d'Appello, pronunciarsi sulla improcedibilità della domanda così come richiesto in primo grado stante la mancata presentazione della controversia innanzi ad un istituto di mediazione nonché sulla domanda riconvenzionale sempre proposta in primo grado e non tenuta in considerazione dal Giudice di primo grado. Con vittoria di spese dei due gradi di giudizio”.
Per parte appellata:
“Voglia l'ecc.ma Corte di Appello di Roma: in via cautelare dichiarare inammissibile o comunque rigettare la richiesta di inibitoria avanzata dall'appellante; nel merito dichiarare inammissibile o comunque rigettare perché infondato l'appello ed in ogni caso confermare le statuizioni della sentenza di primo grado, con condanna dell'appellante alle spese del giudizio”.
§ 4. - L'appello è articolato formalmente in nove motivi.
§ 4.1. - I primi due motivi, intitolati “Carente e/o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Sulla mancata specifica dei motivi di riduzione del prezzo previsti dall'art. 1489 c.c.” e “Erronea o falsa applicazione di una norma di diritto, sulla inapplicabilita' dell'1489 c.c.” criticano la riduzione del prezzo di vendita disposta dal tribunale ex art.1489 c.c., affermando che l'impedimento all'utilizzazione dell'immobile venduto, che costituisce il presupposto della riduzione prevista dalla norma, non sarebbe stato identificato da parte attrice, né specificato dal giudice nella motivazione della decisione. Osserva l'appellante che l'acquirente abita nell'immobile dal 2013, il che confermerebbe l'assenza di impedimenti al godimento del bene;
che la contestazione sulle autorizzazioni non potrebbe integrare i presupposti per l'applicazione dell'art.1489 c.c.; che gli oneri o pesi contemplati dalla norma dovrebbero eventualmente esistere a favore di un altro soggetto, che non è stato identificato.
I motivi sono infondati. Il tribunale ha così motivato sull'applicazione dell'art.1489 c.c.: “sussistono i presupposti che legittimano l'invocata applicazione dell'art.1489 c.c., applicabile nel caso di vendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, se la difformità non era conosciuta dal compratore al momento dell'acquisto, finché la Pubblica Amministrazione conserva il potere di reprimere la violazione attraverso la 12 irrogazione di sanzioni e anche se tale potere non è stato ancora esercitato” e ha dato ampiamente conto, riportando il contenuto delle due relazioni di c.t.u., delle difformità dalle norme urbanistiche che viziano l'immobile venduto. Secondo la giurisprudenza di legittimità : “In tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza. Ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che questi versi in colpa” (Cass.n.14595/2020, cui si è conformata Cass.n.25830/2023). La aveva dedotto, a fondamento della domanda, l'esistenza di difformità dello CP_1 stato di fatto dalla planimetria catastale, problematiche di ordine strutturale e la carenza di requisiti di fatto perché l'immobile potesse ottenere l'agibilità a fini residenziali. Le consulenze tecniche d'ufficio hanno accertato l'inefficacia di alcune delle DIA presentate (prot. 41997/06, prot. 7035/07, prot. 73593/13 e prot. 119653/13), perché non seguite dalla dichiarazione di fine lavori entro il termine di tre anni. Hanno accertato la carenza di documentazione essenziale ai fini della regolarità urbanistica delle modifiche apportate all'immobile e al conseguimento dell'agibilità, ossia tutta la documentazione inerente al progetto strutturale e al collaudo statico dell'edificio. Hanno infine evidenziato rilevanti difformità tra la condizione attuale dell'immobile e i titoli edilizi, per via della modifica a fini residenziali del piano sottotetto, per la trasformazione del portico in volume edilizio vero e proprio e per la demolizione del muro portante che oggi ha reso unico l'ambiente collegato con l'ampliamento creato nel portico. Sebbene affermi che queste ultime modifiche sono state realizzate dalla Parte_1
dopo l'acquisto, il contratto descrive l'immobile come abitazione distribuita CP_1 su due piani, piano terra e primo piano, dove si trova il sottotetto/soffitta, il che significa che la modifica del sottotetto a scopo residenziale era precedente. Inoltre, è pacifico che tutte le modifiche che hanno interessato la struttura stessa del fabbricato non siano accompagnate dalla necessaria documentazione attestante il collaudo statico dell'edificio, indispensabile ai fini del rilascio della concessione in sanatoria e dell'agibilità (art.24, V comma, lett. b, DPR n.380/2001). Tanto basta ai fini dell'accertamento della mancanza di conformità dello stato di fatto dell'immobile ai titoli edilizi indicati nel contratto, tra cui la domanda di concessione in sanatoria, che risulta allo stato non accoglibile.
§ 4.2. – Con il terzo motivo, intitolato “erronea o falsa applicazione di una norma di legge art. 65 d.p.r. 380/01 già l. 1086/71”, l'appellante lamenta che il tribunale lo abbia considerato inadempiente per avere omesso di presentare il progetto strutturale ed il collaudo statico al genio civile. Afferma che non può essere considerato insicuro strutturalmente l'edificio in cui la abita senza problemi dal 2013. Osserva che, CP_1 se è vero che non sono stati reperiti riferimenti in merito alla presentazione della pratica innanzi al genio civile prevista per le modifiche strutturali, tuttavia questa 13 sarebbe solamente una “carenza amministrativa” da cui sarebbe errato desumere che l'immobile sia in una condizione di insicurezza strutturale, dovendo tale condizione eventualmente essere accertata sulla base dello stato di fatto dell'immobile. Sostiene che l'acquirente era a conoscenza di tali carenze documentali, perché ne aveva riferito già nell'atto introduttivo, dove riportava che l'immobile era “privo di progetto strutturale e certificato di collaudo” e perché aveva avuto a disposizione tuta la documentazione riguardante l'immobile prima di concludere il contratto.
Il motivo è infondato. A prescindere dall'effettiva insicurezza strutturale del fabbricato, non smentita dal fatto che finora non abbia mostrato segni di cedimento, ciò che rileva ai fini della decisione è che quelle lacune documentali che l'appellante considera mere carenze amministrative hanno degli effetti sul piano della regolarità urbanistica dell'immobile, perché inficiano la domanda di concessione in sanatoria e le DIA prot. 7389 del 27.01.2005, prot. 26579 del 31.03.2005, prot. 41997 del 09.05.2006 e prot. 73593 del 11.07.2013. L'appellante non ha dato alcuna prova della conoscenza di tale situazione dell'immobile da parte della , la quale con l'atto introduttivo del processo di CP_1 primo grado ha chiesto al tribunale di accertare che l'immobile è “privo di progetto strutturale e certificato di collaudo” a fondamento della domanda di risoluzione del contratto.
§ 4.3. - “Violazione e/o falsa applicazione delle norme di legge regolanti la certificazione di abitabilità”. “Violazione e/o falsa applicazione delle norme di legge la procedura di presentazione dei titoli edilizi”. Con i motivi così intitolati lamenta che il tribunale abbia fatto proprie le Parte_1 considerazioni del c.t.u. arch. in punto di mancata presentazione della Per_4 certificazione di abitabilità. Osserva che il certificato di abitabilità avrebbe potuto essere ottenuto dall'attuale proprietaria, perché l'immobile ha tutti i requisiti di salubrità e di conformità urbanistica per ottenerlo;
che l'impedimento costituito dalle modifiche apportate dalla dopo l'acquisto, ossia la chiusura del portico e l'uso CP_1 residenziale della soffitta, non può essergli imputato. Lamenta inoltre che i titoli edilizi, in particolare le DIA, siano stati erroneamente ritenuti invalidi e inefficaci ai fini della riduzione del prezzo dell'immobile. Osserva che i suddetti titoli non sono stati oggetto di alcun provvedimento inibitorio e non possono più essere annullati, né sarebbe rilevante la mancata presentazione della dichiarazione di fine lavori, che potrebbe eventualmente ancora essere presentata e che comunque non avrebbe conseguenze sul pano sanzionatorio.
I motivi sono entrambi infondati. Si è detto sopra delle difformità urbanistiche dell'immobile, per la mancanza di documentazione di collaudo statico, essenziale ai fini della legittimità urbanistica delle modifiche apportate mediante diverse DIA e di quelle oggetto della domanda di
14 concessione in sanatoria, e della difformità urbanistica del primo piano, venduto come parte dell'abitazione e invece destinato a soffitta. In disparte la mancanza della dichiarazione di fine lavori - che sarebbe comunque dovuta intervenire per le DIA prot. 41997/06, prot. 7035/07, prot. 73593/13 e prot. 119653/13 entro il termine di tre anni di cui all'art.23 comma 2 DPR n.380/2001 – è decisiva la mancanza di qualsiasi documentazione riguardante il progetto strutturale e il collaudo statico del fabbricato, che preclude la possibilità di ottenere il riconoscimento dell'agibilità a fini residenziali (art.24, V comma lett. b DPR n.380/2001). Infine non ha offerto alcuna prova, né della sicurezza statica Parte_1 del fabbricato, né della presenza nello stesso di tutti i requisiti di fatto necessari ai fini del conseguimento – previa eventuale regolarizzazione amministrativa, ove possibile
– dell'agibilità.
§ 4.4. – “Sulla violazione dell'art. 111, comma 6, della costituzione, sulla carenza di motivazione e sulla indeterminatezza della sentenza in merito allo stato conservativo”. Con il sesto motivo, così intitolato, lamenta la mancanza di motivazione Parte_1 della sentenza in merito alla determinazione dello stato conservativo dell'immobile, osservando che l'unico riferimento normativo su cui può poggiare tale valutazione è contenuto nell'art.21 L.n.392/1978, mentre la relazione del CTU fatta propria dal tribunale non avrebbe tenuto conto dei criteri di valutazione indicati da tale disposizione e si sarebbe basata invece su aspetti irrilevanti, quali gli aspetti catastali, procedurali, amministrativi, tecnici e di giusto godimento. Osserva che il c.t.u. avrebbe dovuto qualificare lo stato di conservazione dell'immobile come ottimo e non scadente.
Il motivo è infondato. La riduzione del prezzo dell'immobile è stata disposta ai sensi dell'art.1489 c.c. in considerazione delle gravi difformità urbanistiche che precludono il riconoscimento dell'agibilità, rendendolo quindi di fatto non commerciabile ed esponendo la proprietaria al potere sanzionatorio della P.A.. È quindi evidente che lo stato di conservazione dell'immobile, propriamente inteso, ai fini della riduzione del prezzo sia totalmente irrilevante e che con tale espressione il c.t.u. abbia voluto far riferimento alla complessiva condizione giuridica del bene. La riduzione di prezzo disposta dal tribunale in misura di circa un terzo del pattuito si ritiene del tutto congrua rispetto alle ragioni che la sorreggono.
§ 4.5. - “Violazione e/o falsa applicazione delle norme di legge in merito alla definizione di zona di P.R.G.”. Con il settimo motivo l'appellante critica come apodittica e poco comprensibile l'affermazione contenuta nella sentenza, secondo cui vi sono “gravi distinte “carenze” che hanno contrassegnato la realizzazione dell'Immobile stesso a fronte della citata Zona di P.R.G. di riferimento”. Osserva che se l'immobile è stato oggetto di una concessione in sanatoria, ex lege 47/85 e s.m., è perché non è conforme al PRG e quindi non sarebbe chiaro quali siano le
15 carenze che hanno contrassegnato la realizzazione dell'immobile, a cui il CTU fa riferimento. Sulla rilevata non corrispondenza tra i titoli edilizi e l'immobile osserva che “dopo una serie di variazioni catastali (accorpamento e successivo frazionamento) i numeri dei subalterni non coincidono. Quanto alla differenza di indicazione della via e del numero civico sulle concessioni a sanatoria, a prescindere dalla circostanza che i dati catastali individuano univocamente gli immobili, si tratta di un altro accesso ai lotti in questione che, per semplicità, è stato di indicare nella richieste di condono e poi trascritto nelle concessioni” .
Il motivo è inammissibile per difetto di interesse. Quali che siano state le valutazioni del c.t.u. circa la zona di P.R.G. in cui sorge l'immobile, non sono queste che il tribunale ha valorizzato ai fini dell'accertamento della irregolarità urbanistica dello stesso, come si è ben chiarito nei paragrafi precedenti. Lo stesso deve dirsi circa la segnalazione da parte del C.T.U. della non corrispondenza tra la domanda di condono e l'immobile, che il tribunale ha implicitamente disatteso dando credito alla tesi del posto che, diversamente, avrebbe dovuto Parte_1 rilevare la nullità del contratto ex art.40 comma 2 L.n.47/1985.
§ 4.6. – “Violazione o falsa applicazione di una norma di diritto art. 1337 c.c.”. Con l'ottavo motivo l'appellante lamenta l'applicazione che il tribunale avrebbe fatto dell'art.1337 c.c., che sancisce l'obbligo di buona fede nella trattative. Sostiene che la
, prima di acquistare l'immobile, fosse perfettamente a conoscenza della CP_1 situazione autorizzativa dello stesso e che tanto emergerebbe da quanto riferito dalla stessa al punto 1) delle premesse dell'atto di citazione introduttivo del giudizio CP_1 di primo grado.
Il motivo è inammissibile, non avendo l'appellante individuato il passaggio della motivazione della sentenza in cui si sarebbe applicato l'art.1337 c.c.. Comunque è opportuno evidenziare che, dalle deduzioni della e dal contratto CP_1 di vendita – nonché dal precedente contratto preliminare – allegati, emerge che l'immobile venne promesso in vendita e quindi venduto in pendenza di domanda di condono, e che i titoli edilizi già esistenti consistevano in due concessioni in sanatoria già ottenute (n.280984/2002 e n.281753/2002) e in varie DIA, come dichiarato dal venditore all'art.6 del contratto di vendita. È vero che l'acquirente avrebbe potuto verificare la regolarità delle DIA e la conformità dello stato di fatti ai titoli edilizi prima di concludere la vendita, tuttavia la tutela accordata all'acquirente dall'art.1489 c.c. esclude solamente gli oneri dichiarati nel contratto e quelli apparenti, e la giurisprudenza non include tra gli oneri apparenti le difformità dell'immobile dal titolo edilizio o l'invalidità di quest'ultimo (Cass.n.14595/2020 e n.25830/2023 sopra citate).
§ 4.7. – “Erronea interpretazione dei fatti di causa”.
16 Con il nono e ultimo motivo l'appellante censura, definendola incomprensibile, la condanna al pagamento di € 20.000,00 oltre interessi legali dal 28.3.2014 al saldo. Osserva che il pagamento si riferiva non alla vendita, ma a lavori di realizzazione di un patio che solo successivamente la provvedeva a chiudere facendolo CP_1 diventare una cubatura abusiva.
Il motivo è inammissibile, perché non si confronta con la motivazione della sentenza impugnata, in cui si legge, con riferimento alla condanna in questione: “A questo importo va aggiunta la somma di € 20.000 corrisposta dalla parte attrice ad
[...] per lavori edili, che non sono stati realizzati, come ha riferito il testimone Parte_1
Dott. Ing. escusso all'udienza del 11.4.2016; anche a questo importo Persona_1 accedono gli interessi legali dalla domanda al saldo”. La restituzione non è stata quindi disposta per il carattere abusivo dei lavori cui si riferiva il pagamento, ma perché questi lavori non sono stati realizzati dal Parte_1 come accertato sulla scorta delle dichiarazioni del teste Le critiche Per_1 dell'appellante non investono tali accertamenti, per cui sono inammissibili.
§ 5. – L'appello va interamente respinto. Le spese processuali di questo grado i pongono a carico dell'appellante, liquidate per compensi secondo i valori medi di cui alla tabella allegata al D.M.n.55/14, modificata dal D.M.n.147/2022, per le cause di valore compreso tra € 52.000,01 e € 260.000,00, quindi in € 14.317,00 per tutte le fasi, oltre oneri di legge.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.3619/2021 , pubblicata in data 01/03/2021 , così decide:
- rigetta l'appello e condanna a rifondere a le Parte_1 CP_1 spese di questo grado di giudizio, liquidate per compensi in € 14.317,00, oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge.
- dichiara che vi sono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'importo di cui all'art.13 comma 1 quater D.P.R.n.115/2002.
Così deciso in Roma il giorno 11/07/2025
Il presidente est.
Antonella Izzo
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