REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile
La Corte composta dai signori:
Dott. Antonio F. Esposito - Presidente
Dott.ssa Raffaella Brocca - Consigliere
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 861/2022 R.G., da rappresentata e difesa dall'avv. Giancarlo Zompì, come da Parte_1 mandato in atti;

APPELLANTE contro
, in persona dell'amministratore di sostegno Sig. Controparte_1
, in virtù del provvedimento n. 2341/2021 V.g., emesso dal CP_2
Giudice Tutelare del Tribunale di Lecce, rappresentata e difesa dall' avv. Ada
Carolina Colluccello, come da mandato in atti;

APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 2581/2022 del Tribunale di
Lecce pubblicata il 16/09/2022
All'udienza del 04/06/2024 la causa è rattenuta in decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. , con termini concessi alle parti per il deposito delle memorie conclusive.
MOTIVAZIONE 1.-Con atto di citazione notificato il 19/8/2016 Controparte_1 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Lecce chiedendo di: Parte_1
“accertare che il convenuto si é reso inadempiente all'obbligo di concludere il contratto e, previo accertamento del minor valore dei beni compravenduti, ridurre il corrispettivo, determinando in sentenza il prezzo effettivamente dovuto dall'attrice per ottenere il trasferimento del bene di cui al preliminare di vendita;
dare atto della volontà dell'attrice a versare il saldo prezzo effettivamente dovuto;
disporre, ex art. 2932 c.c., con sentenza costitutiva, il trasferimento di proprietà dell'immobile <appartamento posto al primo piano...prospettante su via giotto, con accesso dal piano terra nel cortile condominiale, cantina s1 e lavanderia stireria terrazzo...in < i>
Catasto Fabbricati di Casarano al fg.13 part. 204 sub 2; box auto e cantina posto al piano S1 In Catasto Fabbricati di Casarano al fg.13 part. 204 sub
17>; ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Lecce la trascrizione, con esonero da responsabilità; condannare comunque la società convenuta al risarcimento, in favore dell'attrice, di tutti i danni da essa subiti;
annullare il provvedimento emesso dal Tribunale di Lecce Seconda Sezione Civile in data
20.06.16, depositato in Cancelleria il 21.6.2016 con vittoria di spese e competenze anche della fase cautelare”.
A sostegno, l'attrice esponeva che con contratto preliminare dell'1.12.2014, sottoscritto con la aveva promesso di acquistare Parte_1
l'immobile summenzionato al prezzo di € 125,000, con accollo di mutuo.
Precisava che l'immobile era allo stato rustico e che, nell'inerzia della convenuta, aveva eseguito i lavori di completamento (per un ammontare pari ad € 32.000), rendendolo idoneo all'uso abitativo al fine di ottenere la certificazione di abitabilità. Tra le parti erano insorte contestazioni in ordine al quantum residuo da corrispondere, tenuto conto che la aveva versato CP_1
€ 15.000 alla sottoscrizione del contratto preliminare e n.7 rate mensili di mutuo (di € 500 cadauna). Deduceva quindi che l'inadempimento della promittente venditrice fosse prevalente rispetto a quello della promissaria acquirente che aveva sospeso i pagamenti ex art. 1460 c.c..


2. Si costituiva la convenuta contestando la fondatezza Parte_1 dell'appello, e deduceva che l'attrice, versata la somma di € 7.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, non aveva ottemperato all'obbligo del versamento degli ulteriori acconti, malgrado la diffida ex art. 1454 c.c.. Sottolineava che il certificato di agibilità esisteva sin dal 9.9.2009 e deduceva di aver subito il danno riveniente dal fatto che l'attrice aveva detenuto l'immobile sine titulo
pag. 2/7 sino al 14.12.2016. Spiegava, pertanto, domanda riconvenzionale per il danno subito, ovvero per non aver potuto rimettere l'immobile sul mercato o affittarlo per il periodo da ottobre 2015 a dicembre 2016, quantificato in €
25.000,00. Chiedeva, inoltre, dichiararsi il diritto a ritenere la somma corrisposta dalla a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.. CP_1

3. Alla prima udienza parte attrice, contestando la domanda riconvenzionale, formulava in via subordinata reconventio reconventionis, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di Pt_1
nonché la condanna di questa al pagamento della somma di € 32.000
[...] per i lavori eseguiti sull'immobile.

4.1. Con sentenza del 16.9.2022 il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto proposta dall'attrice, stante la mancanza di prova circa l'inadempimento di in merito al completamento dei lavori Parte_1 necessari all'agibilità dell'immobile, poichè dallo stesso contratto preliminare Par non emergeva alcuna obbligazione a carico della in ordine all'esecuzione di detti lavori. A riprova del “suo preciso adempimento”, il primo giudice ha rilevato che aveva prodotto il certificato di agibilità rilasciato in data Pt_1 precedente della stipula del preliminare.

4.2. Per altro verso, il Tribunale ha accertato che l'attrice “non ha adempiuto alla sua obbligazione di pagamento degli acconti stabiliti nel contratto preliminare, essendosi limitata a versare solo l'importo della caparra confirmatoria, …quietanzato con la sottoscrizione del contratto preliminare in
Euro 15.000,00 – e non ha ottemperato alle proprie obbligazioni neppure a seguito dell'invito formale con diffida ex art. 1454 c.c.”. E' stata pertanto accolta la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta in ordine alla risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promissaria acquirente . Controparte_1

4.3. Il primo giudice ha quindi scrutinato le domande di natura risarcitoria proposte dalla convenuta attraverso la richiesta di ottenere la somma di euro 25.000 a titolo di risarcimento danni e, al contempo, di trattenere la caparra confirmatoria di euro 7.000. Sul punto, il Tribunale, in primo luogo, ha accertato che la caparra versata dalla alla stipula del preliminare CP_1 ammontava in realtà ad euro 15.000, avendo la venditrice, con la sottoscrizione del contratto, rilasciato quietanza per tale somma. In secondo luogo, ha rigettato la domanda di diretta ad ottenere il risarcimento Parte_1 del danno nella misura di euro 25.000 per la mancata disponibilità dell'immobile, ritenendo non idonea sul piano probatorio la perizia di stima pag. 3/7 Par prodotta dalla e ha accolto la domanda di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Il Tribunale ha quindi così statuito: “accertato il grave inadempimento dell'attrice, dichiara risolto il contratto preliminare sottoscritto il 01.12.2014, con diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta alla data di sottoscrizione del contratto preliminare” ex art. 1385, comma 2 c.c..

4.4. Quanto alla reconventio reconventionis formulata dall'attrice con riferimento al rimborso del costo dei lavori e migliorie, il Tribunale, qualificato il rapporto del promissario acquirente con il bene avuto in consegna come una mera detenzione, ha escluso l'applicabilità dell'art. 1150 c.c. (che riguarda il solo possessore), rilevando tuttavia come parte attrice avesse spiegato in via subordinata anche la domanda di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., della quale il giudice ha ritenuto sussistenti i presupposti. Ha accolto pertanto tale domanda nei limiti di euro 21.420,00, con condanna di al Parte_1 pagamento di detta somma oltre accessori.

5. Avverso detta sentenza, ha proposto appello chiedendo, in Parte_1 riforma della sentenza appellata, di “condannare la sig.ra al CP_1 versamento della complessiva somma di € 30.000,00, in favore della Pt_1
a titolo di risarcimento derivante dalla minor somma recuperata dalla
[...] vendita dell'immobile (avvenuta nel 2019) rispetto a quanto concordato con l'appellata nel contratto preliminare di compravendita del 01.12.2014; … in subordine condannare la sig.ra al risarcimento dei danni subiti dalla CP_1 il cui ammontare sarà definito in via equitativa;
con vittoria di Parte_1 spese competenze e onorari”.
A sostegno, con un unico motivo di gravame, l'appellante ha dedotto la violazione dell'art. 1226 c.c. per non aver il Tribunale liquidato in via equitativa il danno cagionato alla una volta accertato Parte_1
l'inadempimento della . In particolare, il primo giudice avrebbe CP_1 omesso di considerare che all'udienza del 25.3.2022 era stato depositato l'atto di compravendita rogato dal notaio in data 23/7/2019 Persona_1 dell'appartamento oggetto di causa, recante la pattuizione del prezzo di euro
95.000; il giudice avrebbe dovuto liquidare a titolo di risarcimento del danno la somma di euro 30.000, pari alla differenza tra il prezzo convenuto nel preliminare concluso dalla (euro 125.000) e quello indicato nel rogito CP_1 di compravendita (euro 95.000).
pag. 4/7 6. Con comparsa di costituzione e risposta del 23/03/2023 si è costituita l'appellata , chiedendo in via preliminare dichiararsi Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello e in subordine il suo rigetto nel merito.
Per il primo aspetto, ha obiettato che la domanda risarcitoria di pretesi ulteriori danni è inammissibile alla luce del principio dell'alternatività e non cumulabilità delle domande di recesso e ritenzione della caparra ex art. 1385 comma 2 da un lato e della domanda risarcitoria ordinaria ex art.1453 c.c. dall'altra. Nella specie si è formata cosa giudicata sul capo della sentenza con cui il Tribunale ha riconosciuto il diritto alla ritenzione della caparra, non avendo l'appellante impugnato il suddetto capo, derivandone da ciò
l'inammissibilità della domanda risarcitoria di ulteriori danni.
In via subordinata, la difesa ha dedotto l'inammissibilità dell'atto d'impugnazione per aver l'appellante introdotto con il primo ed unico motivo di gravame una contestazione nuova, in violazione dell'art. 345 c.p.c..
Nel merito, per ciò che concerne la violazione dell'art. 1226 c.c. dedotta dall'appellante nel primo motivo di gravame, l'appellata ne ha contestato la fondatezza evidenziando come la disposizione abbia natura residuale non potendo, la valutazione equitativa del danno da parte del giudice, configurarsi come rimedio volto a sopperire alle carenze o decadenze istruttorie in cui le parti fossero incorse.
Acquisito il fascicolo di primo grado, all'udienza dell'11.6.24 le parti hanno precisato le conclusioni e la Corte ha riservato la decisione, assegnando i termini ex art.190 cpc.
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7.-Con un unico motivo di gravame, l'appellante ha dedotto la violazione dell'art. 1226 c.c. stante la mancata liquidazione in via equitativa del danno cagionato alla una volta accertato l'inadempimento della . Parte_1 CP_1
Assume l'appellante che il primo giudice avrebbe dovuto liquidare a titolo di risarcimento del danno la somma di euro 30.000, pari alla differenza tra il prezzo convenuto nel preliminare concluso dalla (euro 125.000) e CP_1 quello di euro 95.000 ricavato da con la compravendita Parte_1 dell'appartamento oggetto di causa per atto notaio in data Persona_1
23/7/2019.
Il motivo è infondato.
pag. 5/7 Occorre evidenziare che con la sentenza di primo grado è stata dichiarata la risoluzione del contratto preliminare con diritto della parte non inadempiente di trattenere la caparra confirmatoria ex art. 1385, Parte_1 comma 2 c.c. per un ammontare complessivo di 15.000 euro. La domanda, Pa pure formulata dalla diretta ad ottenere il risarcimento in via ordinaria – con riferimento al danno riveniente dal mancato utilizzo dell'appartamento, in quanto detenuto dalla anche dopo la diffida ad adempiere - è stata CP_1 rigettata dal Tribunale perché non adeguatamente provata.
Va osservato che il Tribunale avrebbe dovuto ex ante qualificare la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta in termini di esercizio del diritto di recesso ex art.1385, comma 2 c.c., con conseguente diritto a trattenere la caparra, oppure quale ordinaria azione risarcitoria da risoluzione per inadempimento ex art.1385, 3 comma, e poi, solo in questo secondo caso, passare alla verifica delle voci di danno allegate dalla parte non inadempiente. Invece, il primo giudice, ha ritenuto non adeguatamente provata la domanda di risarcimento del danno da mancato utilizzo dell'immobile, e ha riconosciuto a in quanto parte non inadempiente, il diritto a trattenere la Parte_1 caparra.
Ne consegue che, non avendo la con l'appello contestato e chiesto Pt_1 la riforma del capo 2) della sentenza, con cui è stato dichiarato il suo diritto
“a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta alla data di sottoscrizione del contratto preliminare”, la domanda diretta ad ottenere il risarcimento integrale del danno in via ordinaria ex artt.1385, 3 comma c.c., con riferimento ad ulteriori danni, deve ritenersi inammissibile in quanto incompatibile – sul piano strutturale e funzionale (Cass.SU n.553/2009) - con il diritto a trattenere la caparra ai sensi del 2 comma dello stesso articolo. Come è noto, in caso di inadempimento la caparra è una forma di liquidazione convenzionale e anticipata del danno, alternativa e non cumulabile con la liquidazione del danno in via ordinaria. Le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno affermato il principio per cui la domanda, volta ad ottenere la declaratoria del recesso e la ritenzione della caparra, esclude la ammissibilità della ulteriore domanda risarcitoria poiché “si cercherebbe surrettiziamente di ampliare l'ambito risarcitorio in sede processuale, dopo aver incamerato la caparra…” (SS. UU n. 533/2009).
Nella specie si è formato il giudicato sul capo della sentenza con cui il
Tribunale ha riconosciuto il diritto alla ritenzione della caparra, conseguendo da ciò l'inammissibilità della domanda risarcitoria di ulteriori danni.
pag. 6/7 Ulteriore profilo di inammissibilità discende dal fatto che in appello la ha introdotto una voce di danno - consistente nel minore prezzo al Parte_1 quale è stato alienato l'appartamento – che è nuova, in quanto mai specificamente dedotta in primo grado, oltre che fondata su un documento acquisito al processo successivamente alla scadenza dei termini per le produzioni istruttorie e quindi inutilizzabile (il fatto che il documento sia stato prodotto dalla controparte, come sembra desumersi dal verbale dell'udienza del 30.3.2022, non rileva, in quanto i tempi del processo, con l'osservanza dei termini fissati a pena di decadenza, non sono nella disponibilità delle parti).
Alla stregua delle considerazioni esposte deve essere confermata la sentenza impugnata, con conseguente condanna dell'appellante al pagamento delle spese del grado.
Va dato atto - ai sensi del comma 1-quater dell'art. 13 DPR 115/2002 - della sussistenza, a carico della parte appellante, dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte, decidendo sull'appello avverso la sentenza n. 2581/2022 del Tribunale di Lecce pubblicata il 16/09/2022, proposto da nei Parte_1 confronti di , così provvede: Controparte_1
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma il provvedimento impugnato;

2) condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_1 delle spese del grado, liquidate in complessivi euro 4.500, oltre rimborso forfettario spese di studio nella misura del 15%, iva e cap come per legge;

3) dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1-quater DPR 115/2002, della sussistenza dell'obbligo a carico dell'appellante di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo. Lecce, 1 ottobre 2024
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
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