N. R.G. 2072/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2072/2021
promossa da:
in persona del legale rappresentante pro tempore, dott. Parte_1 Controparte_1
elettivamente domiciliata in Roma presso lo studio dell'Avv. Carmelo Piraino, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro Controparte_2
tempore, sig. elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio CP_3
dell'Avv. Luca Menichetti, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA
Avverso sentenza n. 2521/2021 del Tribunale di Firenze CONCLUSIONI
trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: come in atto di citazione in appello e quindi “Piaccia all'Ecc.ma
Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, previa concessione dell'invocata sospensiva ex art. 283 c.p.c. per il caso di ritenuta esecutività della pronuncia gravata, disporre la integrale riforma della sentenza impugnata, n. 2521/2021, pubblicata in data 11.10.2021 dal Tribunale di Firenze e, conseguentemente: 1) in via principale, rigettare tutte le domande di di cui alla citazione introduttiva del giudizio di primo grado, in Controparte_2 quanto infondate in fatto ed in diritto e ferma, altresì, l'intervenuta prescrizione di qualsiasi diritto di servitù reclamato dalla anzidetta Società ai sensi e per gli effetti dell'art. 1073 cod. civ., 2) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la proprietà esclusiva dell'intera superficie di terrazza/lastrico per cui è causa in favore dell'unità immobiliare di posta in Firenze, Via Santa Caterina da Siena n. 11/R, Parte_1
rappresentata al Catasto Fabbricati del medesimo comune nel Foglio 157, Particella 274,
Subalterno 503 (confini: predetta Via, Via della Scala, s.a.s.) a titolo Controparte_2
derivativo o, comunque, a titolo originario per usucapione decennale ex art. 1159 cod. civ o, in alternativa, ventennale ex art. 1158 cod. civ. Con ordine al Direttore dell'Agenzia del Territorio di Firenze, competente alla conservazione dei Registri Immobiliari, di cancellare la trascrizione dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, nonché quella della sentenza di primo grado e di trascrivere la sentenza d'appello, con esonero da ogni inerente responsabilità. In ogni caso, con vittoria delle spese processuali relative ai due gradi di giudizio, oltre rimborso spese generali, CAP ed IVA. Ai fini dell'applicazione del contributo unificato, si dichiara che il valore della presente controversia è indeterminabile, come da inerente dichiarazione espressa in seno alla citazione introduttiva del primo grado di giudizio. Si deposita: 1) sentenza appellata, n.
2521/2021 Tribunale di Firenze, notificata in data 05.11.2021 a mezzo PEC;
2) duplicato informatico fascicolo di parte di primo grado. In via istruttoria, per le esposte ragioni, si chiede procedersi all'integrale rinnovo della C.T.U. espletata nel primo grado di giudizio.
Si chiede inoltre ammettersi la prova testimoniale articolata dalla nel precedente Pt_1
grado di giudizio, i cui capitoli si trascrivono di seguito, con la indicazione dei testimoni indicati in atti: 1) D.C.V. che, a decorrere dal 1992 o da quella diversa data che preciserete, svolgete con continuità attività di cameriera/governante dell'Hotel Club ubicato in Firenze Via S. Caterina da Siena n. 11/r. 2) D.C.V. che da quella data sino all'attualità: - avete utilizzato l'intera superficie della terrazza/lastrico che Vi si mostra
(doc. 1 fascicolo e doc. 19 fascicolo per stendere la biancheria Controparte_2 Parte_1
2 occorrente per le camere dell'albergo, per battere tappeti ed altra biancheria;
- avete camminato sull'intera superficie anche nella parte circostante il lucernaio rappresentato nella documentazione fotografica mostrata;
- avete visto stazionare e camminare sull'intera superficie ospiti dell'albergo; - che su detta superficie era allocata una lavatrice a Vostra disposizione;
- che l'intera superficie della terrazza/lastrico veniva (ed
è tuttora) utilizzata per l'attività di albergo come, a titolo di esempio, appoggio di attrezzature alberghiere, di casse varie, di materiali per manutenzione della struttura ed anche come spazio di cantiere in occasione dell'esecuzione di lavori edili e di quant'altro preciserete. 3) D.C.V che, sin dal 1992 o da quella diversa data che preciserete, l'unica apertura esistente sulla superficie della terrazza/lastrico era costituita dal lucernario rappresentato nella documentazione fotografica mostrataVi. 4) D.C.V. che, sin dal 1992 o da quella diversa data che preciserete all'attualità, alcuna porta di collegamento sussisteva tra il cavedio – attraverso il quale si accede alla terrazza/lastrico rappresentata nelle fotografie che Vi si mostra (doc. 1 fascicolo e doc. 19 Controparte_2
fascicolo - e il fondo sottostante di proprietà di terzi. Sui capitoli 1-4 si Parte_1
indicano a testi Via Masaccio 2 Firenze;
Via Canova n. Testimone_1 Tes_2
25/14 Firenze. 5) D.C.V. che, a decorrere dal 1998 o da quella diversa data che preciserete, siete alle dipendenze dei gestori di Club Hotel di Firenze Via S. Caterina da
Siena n. 11/r o comunque avete svolto attività professionale nei confronti dei medesimi. 6)
D.C.V. che a decorrere da tale data e sino ad oggi: - avete camminato sull'intera superficie della terrazza/lastrico che Vi si mostra (doc. 1 fascicolo e doc. Controparte_2
19 fascicolo;
- avete visto utilizzare detta superficie dalle Parte_1 cameriere/governanti dell'albergo e dai suoi ospiti;
- avete avuto modo di constatare spesso che su detta superficie erano collocate attrezzature alberghiere, materiali per manutenzione della struttura e, all'occorrenza, avete Voi stesso incaricato i fattorini e/o spedizionieri di appoggiare casse sulla superficie della terrazza/lastrico; - che detta superficie veniva utilizzata anche come spazio di cantiere in occasione dell'esecuzione di lavori collegati all'attività alberghiera. 7) D.C.V. che nel 1998 o in quella diversa data che preciserete l'unica apertura esistente sulla superficie della terrazza/lastrico era costituita dal lucernario rappresentato nella documentazione fotografica mostrataVi. 8)
D.C.V. che alla predetta data alcuna porta di collegamento sussisteva tra il cavedio – attraverso il quale si accede alla terrazza/lastrico rappresentata nelle fotografie che Vi si mostra (doc. 1 fascicolo e doc. 19 fascicolo - e il fondo Controparte_2 Parte_1
sottostante di proprietà di terzi. Sui capitoli 5-8 si indicano a testi: , Via Tes_3
Pisana 103 Firenze;
, Via del Brusigliano Pistoia;
Testimone_4 Testimone_5
residente in [...]; arch. Viale Matteotti Persona_1
3 n. 28/c Firenze. 9) D.C.V. che avete presenziato al sopralluogo del 5 ottobre 2015 tenutosi sulla terrazza dell'Hotel Club di Firenze unitamente agli avv.ti Rita Antonia Terlizzi e
Luca Menichetti e all'arch. Giorgio Miranda. 10) D.C.V. che tale sopralluogo si era reso necessario su richiesta di a seguito di percolazioni provenienti dalla Controparte_2
terrazza del Club Hotel nel sottostante fondo di 11) D.C.V. che in Controparte_2 quell'occasione l'arch. Miranda affermò che la vetusta guaina bituminosa ivi esistente si sarebbe preservata nel tempo, non essendo esposta direttamente alle intemperie ed ai raggi cocenti del sole nel periodo estivo, nel caso che fosse stata apposta la pavimentazione su tutta la terrazza. Sui capp.

9-11 si indicano a testi: arch.
[...]
domiciliato in Firenze Viale Matteotti n. 28/c, e residente in [...]
Firenze Via Leopoldo Pellas n. 32. 12) D.C.V. che la , Parte_2
della quale siete rappresentate legale, nel periodo fine ottobre 2015 -19 novembre 2015, ha eseguito i lavori indicati nel prospetto che vi si mostra (doc. 20); 13) D.C.V. che avete presenziato all'esecuzione dei predetti lavori. Si indica a teste Testimone_6 residente a [...]. 14) D.C.V. che, nell'esecuzione dei predetti lavori ed in particolare nella rimozione della guaina bituminosa deteriorata esistente sulla terrazza/lastrico dell'Hotel Club - come da documentazione fotografica che vi si mostra (doc. 1 fascicolo e doc. 19 fascicolo - avete constatato Controparte_2 Parte_1
che, al di sotto di detta guaina e per tutta la sua estensione, vi era un sottofondo continuo di cemento senza alcuna apertura di botole e/o prese d'aria del sottostante fondo, posto in
Firenze in Via Santa Caterina da Siena, eccezion fatta per il lucernario rappresentato nella predetta documentazione fotografica. 15) D.C.V. che avete avuto modo di constatare che il sottofondo di cemento, poi rimosso, era vetusto. 16) D.C.V che, durante l'esecuzione dei predetti lavori, l'arch. Giorgio Miranda - tecnico di fiducia di CP_2
vi ha chiesto se, in occasione della rimozione della guaina deteriorata, avevate
[...] trovato nel sottostante sottofondo delle aperture e/o botole e/o prese d'aria. 17) D.C.V. che in quell'occasione la vostra risposta fu negativa. Sui capp. 12-17 si indica a teste
, residente a [...].”. Testimone_6
Per la parte appellata: conclude “...affinché l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia: IN VIA PROCESSUALE dichiarare inammissibili le eccezioni di nullità e/o inutilizzabilità della CTU e, comunque, rigettare le richieste istruttorie di rinnovazione della medesima CTU e di prova testimoniale, per tutti i motivi esposti in narrativa;
NEL MERITO rigettare l'appello proposto da per tutti i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, confermare la Parte_1
Sentenza n. 2521/2021 (R.G. 15213/2016) del Tribunale di Firenze, con vittoria di spese ed accessori del presente grado di giudizio”.
4 MOTIVAZIONE
1) (di seguito: ) ha proposto appello avverso la sentenza n. Parte_1 Pt_1
2521/2021 del Tribunale di Firenze, con la quale era stata accolta la domanda di rivendica della proprietà (e le altre correlate domande) avanzate da (di seguito: Controparte_2
). CP_2
1.1) La causa di prime cure era stata infatti instaurata dalla predetta , CP_2
allegando che:
• in data 29.7.2015 aveva acquistato da e del Lazio la Controparte_4
proprietà di due immobili siti in Firenze, al piano terra di un fabbricato posto in
Via Santa Caterina da Siena;

• il manto di copertura di tali unità immobiliari era rappresentato da un lastrico solare, con accesso dal limitrofo fabbricato di , suddiviso in due parti: una, Pt_1 pavimentata, posta a servizio dell'albergo di proprietà della stessa , l'altra, in Pt_1
calcestruzzo coperto da una guaina impermeabilizzante, con un lucernario e sei prese d'aria;
• in occasione della verificazione di fenomeni di infiltrazione, era sorto contrasto tra le parti in ordine all'individuazione della proprietà del lastrico solare e dei diritti delle parti sullo stesso, in quanto sia che si erano affermate Pt_1 CP_2
proprietarie del lastrico in questione;

• in base ai principi generali, la proprietà del lastrico solare doveva ritenersi spettante al titolare degli immobili sottostanti, e, dunque, a;
CP_2
• non esisteva alcun titolo che legittimasse la proprietà del lastrico in capo a , né Pt_1
poteva confondersi il perimetro della proprietà immobiliare con quello dei beni suscettibili di utilizzo da parte dell'azienda alberghiera: in particolare, non poteva considerarsi valido titolo traslativo l'atto di vendita del 1978 (tra tali sigg.ri quale venditore, e quali acquirenti), in cui era Per_2 Parte_3
menzionata – in una postilla aggiunta – una terrazza, dal momento che il Per_2
non era mai stato proprietario della terrazza in questione;

• non erano ravvisabili i presupposti per la declaratoria di acquisto per usucapione della terrazza, in capo a , non potendosi confondere il godimento del lastrico Pt_1
con il possesso uti dominus, e potendosi, al più, riconoscere a favore di Pt_1
unicamente un diritto di servitù;
• nel 2003, il dante causa di (sig. aveva realizzato una scala Pt_1 Tes_7
antincendio, appoggiandola sul lastrico solare in questione, mentre nel 2010 Pt_1
aveva apposto in loco l'unità esterna dell'impianto di condizionamento
5 dell'albergo e, nel 2015, aveva completamente piastrellato il lastrico stesso (anche nella parte, cioè, che prima era priva di mattonelle);
• aveva diritto al ripristino dell'accesso al lastrico in questione, in quanto CP_2
allo stato completamente intercluso dopo il tamponamento di un accesso esistente in origine.
1.1.1) Sulla scorta di tali allegazioni, era stato quindi chiesto “Voglia
l'Eccellentissimo Tribunale di Firenze, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: accertare e dichiarare la proprietà esclusiva del lastrico solare in favore delle sottostanti unità immobiliari dell'attrice poste in Firenze, al piano terreno Controparte_2
della Via Santa Caterina da Siena n.ri , rappresentate al Catasto C.F._1
Fabbricati del medesimo Comune nel Foglio 157, Particella 277, Subalterni 506 e 507, nonché Particella 257, Subalterno 580, confini: pubblica via, Parte_1 Controparte_5
rigettando la domanda riconvenzionale formulata da . nella propria
[...] Pt_1 CP_2
comparsa di costituzione e risposta;
accertare e dichiarare sul lastrico solare, in favore dell'unità immobiliare della convenuta posta in Firenze, Via Santa Caterina Parte_1
da Siena n. 11/R, rappresentata al Catasto Fabbricati del medesimo Comune nel Foglio
157, Particella 274, Subalterno 503, confini: predetta via, Via della Scala, Controparte_2
s.s.a., il diritto reale d'uso, da esercitarsi nella forma di «uso esclusivo» sulla porzione originariamente pavimentata, nonché di «calpestio» sulla residua porzione originariamente non pavimentata, secondo le superfici che risulteranno all'esito degli accertamenti di causa;
accertare e dichiarare l'illegittimità, sul lastrico solare, dell'appoggio della scala antincendio e dell'impianto di condizionamento, nonché della pavimentazione del solaio di copertura, limitatamente alla superficie che risulterà all'esito degli accertamenti di causa, con condanna alla loro rimozione ed al ripristino dello stato legittimo dei luoghi;
accertare, dichiarare e/o costituire la servitù di passaggio per l'accesso al lastrico solare in favore delle sopra citate unità immobiliari dell'attrice ed a carico della corte interna della predetta unità immobiliare della Controparte_2
convenuta ai sensi degli artt. 1079 e 1158 c.c., ovvero, in via subordinata, ai Parte_1
sensi degli artt. 1032 e 1051 c.c., disponendo ogni necessario e consequenziale provvedimento. Con ordine al Direttore dell'Agenzia del Territorio di Firenze, competente alla conservazione dei Registri Immobiliari, di trascrivere la sentenza, esonerandolo da ogni responsabilità. Con vittoria di spese ed onorari di causa, oltre accessori di legge”.
1.2) si era costituita contestando integralmente quanto addotto da controparte Pt_1
ed in particolare esponendo che:
6 o la superficie oggetto di causa doveva qualificarsi come “terrazza” e non semplicemente come “lastrico solare” e rappresentava una proiezione verso l'esterno dei locali dell'albergo di , e, in tale ottica, doveva ritenersi di Pt_1
proprietà di;
Pt_1
o la stessa parte attrice non era stata in grado di indicare l'esistenza, a proprio favore, di un titolo di provenienza che ne attestasse la proprietà sulla superficie in questione, mentre l'analisi dei titoli di provenienza consentiva di individuare la proprietà esclusiva in capo a (già con riferimento ad un atto traslativo del Pt_1
1925);
o in ogni caso, a favore di era maturata l'usucapione della terrazza in questione Pt_1
(sia decennale che, in ipotesi, ventennale).
1.2.1) In base a tali assunti, era stato chiesto di: “a) respingere le domande tutte di per i motivi di cui in narrativa dichiarando, ai sensi e per gli effetti Controparte_2 dell'art. 1073 cod. civ., l'intervenuta prescrizione di qualsiasi diritto di servitù reclamato da;
b) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la proprietà esclusiva CP_2 dell'intera superficie di terrazza/lastrico per cui è causa in favore dell'unità immobiliare di posta in Firenze, Via Santa Caterina da Siena n. 11/R, rappresentata al Parte_1
Catasto Fabbricati del medesimo comune nel Foglio 157, Particella 274, Subalterno 503
(confini: predetta Via, Via della Scala, s.a.s.) a titolo derivativo o, Controparte_2
comunque, a titolo originario per usucapione decennale ex art. 1159 cod. civ o, in alternativa, ventennale ex art. 1158 cod. civ. Con ordine al Direttore dell'Agenzia del
Territorio di Firenze, competente alla conservazione dei Registri Immobiliari, di cancellare la trascrizione dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e di trascrivere la sentenza con esonero da ogni responsabilità”.
1.3) Effettuata istruttoria mediante produzioni documentali ed espletamento di consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Firenze aveva infine ritenuto che:
− alla stregua delle condivisibili ed articolate indicazioni del CTU, l'area oggetto di causa doveva qualificarsi tecnicamente come “lastrico solare” e non come
“terrazza”;
− “...per principio generale si presume sempre che la proprietà del lastrico solare appartenga al proprietario dell'immobile sottostante di cui esso funge da copertura. Il principio non cambia nei casi in cui il lastrico solare sia utilizzato quale “terrazza a livello” a servizio esclusivo di un'unità immobiliare adiacente, perché anche in tali ipotesi la deroga alla regola generale può derivare soltanto da un'espressa previsione contenuta nel titolo (cfr. tra le più recenti: Cass.
21340/2017; Cass. 20287/2017; Cass. 16367/2015). Nel caso di specie, dunque, è
7 corretto presumere la proprietà del lastrico solare in capo alla , senza CP_2
necessità che questa fornisca ulteriori prove del suo diritto con eccezione dello spazio delimitato da un muro con ringhiera e lateralmente da una breve scala in muratura e il vano centrale termica per il quale ne ha riconosciuto in atti CP_2 la proprietà in capo a ”; Pt_1
− “Né le previsioni contrattuali richiamate dalla sono sufficienti a superare Pt_1
la diversa presunzione di proprietà in capo alla stessa sia in considerazione della poca chiarezza degli atti di compravendita succedutisi nel tempo (antecedenti al summenzionato Atto Not. del 26.5.2009 rep. 66620 racc. 6350 Per_3
registrato a Firenze il 27.5.2009 al n. 4689 mod - 1T, con il quale CP_6 ha venduto alla società l'unità immobiliare in parola) sia per l'assenza di Pt_1 idonee planimetrie ad essi allegate...”;
− non poteva ritenersi maturato a favore di alcun acquisto per usucapione, Pt_1
rilevando peraltro come tra le parti fosse intervenuta (in altro giudizio) sentenza passata in giudicato (n. 3075/19 del Tribunale di Firenze), attestante il
“compossesso” tra e sulla superficie in questione e dunque CP_2 Pt_1
“...mancando un possesso incompatibile con quello altrui e tanto già basterebbe ad escludere i presupposti (fattuali, giuridici e temporali) per una qualsiasi usucapione del diritto di piena proprietà sul lastrico”;
− poteva riconoscersi a unicamente l'acquisto per usucapione della servitù di Pt_1
uso della terrazza;

− era fondata la richiesta di di ottenere un accesso al lastrico in questione. CP_2
1.3.1) Il tribunale predetto aveva infine reso la seguente statuizione: “Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunziando, disattesa e respinta ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:

1. in accoglimento della domanda principale formulata da accerta la proprietà in favore della medesima del lastrico di copertura CP_2 per come meglio descritto in motivazione, 2. dichiara l'illegittimità delle opere e alterazioni apportate dalla sul lastrico di copertura e, per l'effetto, ordina la Pt_1
immediata remissione in pristino dello stato dei luoghi a sua cura e spese giusta relazione del CTU con riferimento all'appoggio della scala antincendio e dell'impianto di condizionamento;

3. rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;

4. dichiara sussistente il diritto d'uso esclusivo, riconducibile al diritto di servitù, in favore dell'unità immobiliare di limitatamente alla porzione di lastrico meglio rappresentata Parte_1
nella planimetria catastale depositata in data 8 maggio 1984 al prot. n. 81006 (pagg. 33-
35 C.T.U.) e la servitù di calpestio sulla seconda porzione per come meglio descritto in motivazione;

5. ordina la trascrizione dei su citati diritti in favore dell'unità immobiliare
8 di (rappresentata al Catasto Fabbricati come Foglio 157, Particella 274, Parte_1
Subalterno 503) e contro le unità immobiliari di (rappresentate al Catasto Controparte_2
Fabbricati come Foglio 157, Particella 277, Subalterni 506 e 507, nonché Particella 257,
Subalterno 580), esonerando il competente conservatore da ogni responsabilità per le conseguenti operazioni;

6. costituisce la servitù coattiva di passaggio in favore delle unità immobiliari della a carico della corte interna della proprietà della convenuta CP_2
mediante il ripristino del collegamento della porta già esistente e tamponata come da accertamento del CTU;

7. ordina la trascrizione della su citata servitù coattiva in favore dell'unità immobiliare di esonerando il competente conservatore da ogni Controparte_2
responsabilità per la conseguente operazione;

8. condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice le spese di lite che si quantificano in € 13.430,00 oltre spese generali, IVA e
CPA, oltre spese vive documentate e spese di CTP;

9. pone le spese di CTU a carico definitivo di parte convenuta . Pt_1
2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello . Pt_1
2.1) Il gravame è stato affidato ai seguenti motivi:
1°. “VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 101, 112, 115 E 183
C.P.C. – NULLITA' DELLA C.T.U. E PER L'EFFETTO DELLA SENTENZA DI
PRIMO GRADO CHE AD ESSA SI È UNIFORMATA – IN VIA GRADATA:
INAMMISSIBILITA' DELL'ACCERTAMENTO PERITALE CON RIFERIMENTO
ALLE INDAGINI SULLE STRUTTURE”, con il quale l'appellante ha indicato di
“...impugnare la sentenza di primo grado per la parte in cui il primo Giudice si è pedissequamente uniformato al contenuto della relazione di C.T.U. redatta dall'Ausiliare officiato, Arch. sebbene quest'ultima abbia Persona_4 travalicato l'ambito dell'indagine peritale deferitale, ricomprendendovi pure il profilo della legittimità strutturale delle opere realizzate dalla e/o suoi aventi Pt_1
causa sulla copertura oggetto di contesa, che viceversa avrebbe dovuto rimanervi estraneo e, per di più, conducendo tali indagini in difetto di contraddittorio con la stessa , nonché acquisendo in tale contesto, direttamente dal C.T.P. di Pt_1
e addirittura in epoca successiva alla conclusione delle operazioni CP_2
peritali, un documento giammai prodotto dalla parte attrice entro il prescritto termine di cui all'art. 183 n. 2 c.p.c...” ed esponendo quindi i profili di censura alla decisione assunta dal giudice di prime cure, nella parte in cui era stata ordinata la rimozione delle opere realizzate da;
Pt_1
2°. “VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 115, 116 C.P.C. E
2697 C.C. – ERRATA ATTRIBUZIONE A DEL DIRITTO DI Controparte_2
PROPRIETA' SUL LASTRICO/TERRAZZA DI COPERTURA DELLE UNITA'
9 SITE IN FIRENZE, VIA SANTA CATERINA DA SIENA NN. 1/F- CP_7
, con cui l'appellante ha inteso “...impugnare la sentenza di primo C.F._2
grado per la parte in cui, omettendo la considerazione del contenuto degli atti di provenienza, il Tribunale ha ritenuto di attribuire la titolarità della copertura controversa, qualificata quale “lastrico solare” anziché “terrazza”, facendo applicazione del principio generale secondo cui “si presume sempre che la proprietà del lastrico solare appartenga al proprietario dell'immobile sottostante di cui esso funge da copertura …perché … la deroga alla regola generale può derivare soltanto da un'espressa previsione contenuta nel titolo”; deroga che, nel caso di specie, si è ritenuto di non ravvisare (rif. pag. 7, secondo capoverso, pronuncia impugnata).”;
3°. “VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 115, 116 C.P.C. 2735
E 2697 C.C., NONCHE' ART. 1117 C.C E/O 1158 e 1159 C.C. – ERRATA
ESCLUSIONE DEL DIRITTO DI PROPRIETA' SUSSISTENTE IN CAPO A CLUB
SUL LASTRICO/TERRAZZA DI COPERTURA DELLE UNITA' IMMOBILIARI
SITE IN FIRENZE, VIA SANTA CATERINA DA SIENA NN. , con C.F._1 cui è stata impugnata “...la sentenza di primo grado per la parte in cui il primo
Giudice, dopo avere frainteso la portata della confessione resa in memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c. da (pag. 7 secondo capoverso decisione gravata), ha CP_2
escluso che sulla base degli atti di provenienza vantati da e della Pt_1
documentazione acquisita in giudizio fosse possibile attribuirle il diritto di proprietà sulla copertura oggetto di causa (pag. 8 terzo capoverso e ss. decisione gravata), previamente qualificata come “lastrico solare” anziché come “terrazza”
(pag. 4 ultimo capoverso e ss. decisione gravata); ed al contempo ha escluso che a tale risultato potesse addivenirsi in dipendenza di un acquisto per usucapione maturato dalla stessa (pag. 10 quarto capoverso e ss. decisione gravata)”; Pt_1
4°. “VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 132 C.P.C. E 1051
C.C..”, con cui è stata impugnata la parte della sentenza “...in cui, dopo avere accertato che “la servitù [volontaria originariamente costituita in favore del fondo oggi di proprietà ] si era prescritta per mancato uso ventennale (ai sensi CP_2 dell'articolo 1703 cod. civ.)”, il primo Giudice ha rilevato che “in sede di CTU è stato accertato che il lastrico per cui è causa è completamente intercluso non essendo in comunicazione con le unità immobiliari poste al piano sottostante di proprietà di ” e, per tale ragione, ha considerato “Inevitabile … la CP_2 costituzione di una servitù coattiva a carico della proprietà (cfr. pag. 16 Pt_4 decisione gravata, quintultimo capoverso e ss.)”.
10 L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, ha contestato le censure mosse dalla CP_2
parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto la conferma.
In particolare, la predetta appellata ha esposto che:
− in prime cure non aveva sollevato alcuna eccezione di nullità della Pt_1 consulenza tecnica d'ufficio, né proposto istanze di rinnovazione della stessa, rilevando comunque come non fossero state svolte indagini del genere lamentato dall'appellante e che, infine, la sentenza non aveva preso in considerazione tali profili, non essendo fondata sulla disamina di aspetti strutturali;

− le considerazioni svolte dal giudice di prime cure erano del tutto coerenti con le risultanze documentali in atti e con le valutazioni del CTU;

− la situazione di compossesso, ormai accertata con sentenza passata in giudicato, era stata correttamente valorizzata nella sentenza impugnata
L'appellata ha quindi concluso nei termini indicati in epigrafe.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti solo parzialmente fondato e debba essere, conseguentemente, accolto alla stregua e nei limiti delle considerazioni che seguono.
3.1) Nell'analisi del gravame deve, anzitutto, essere preso in considerazione il secondo motivo di gravame, avente valenza preliminare rispetto agli altri.
3.1.1) Con il motivo in esame, infatti, l'appellante ha censurato la sentenza impugnata per aver, previa qualificazione della superficie oggetto di causa in termini di
“lastrico solare” (invece che di “terrazza”), omesso di attribuire rilevanza al contenuto degli atti di provenienza e facendo invece applicazione della presunzione di proprietà del lastrico solare in capo al proprietario degli immobili sottostanti.
3.1.2) Il motivo è infondato.
A) In proposito va anzitutto rilevato come l'appellante abbia imperniato le proprie contestazioni allegando che:
− “...il Tribunale ha omesso di considerare che, all'opposto, in atti si rinviene piena prova documentale della completa esclusione di qualsiasi diritto dominicale che la possa rivendicare sulla copertura de qua”; CP_2
− “Il riferimento, per l'esattezza, è all'atto a rogito Notaio Dott. Persona_5
del 02.07.1984 (versato in atti e richiamato pure alla pag. 42 ult. capoverso dalla
C.T.U. dell'Arch. , con cui l'allora proprietaria AT UT S.p.A. vende a Per_4
dante causa di , il “compendio immobiliare composto da CP_4 CP_2
11 terreno con sovrastanti corpi di fabbrica ed infrastrutture varie, così elencabili partendo dall'ingresso pedonale di via Santa Caterina da Siena e girando in senso orario rispetto al grande piazzale centrale ..Atrio d' ingresso … esteso al solo piano terra con piccolo locale in sinistra adibito a negozio che a sua volta si affaccia su cavedio interno, quest' ultimo non di proprietà, ma gravato da servitù di passo a favore della proprietà oggetto del presente atto …”.”;
− “Detto atto di compravendita, dunque, attesta in modo univoco che la porzione di edificio a copertura piana, sottostante la terrazza/lastrico in contestazione, è stata ceduta con la precisa delimitazione di cui al predetto inciso “esteso al solo piano terra”, costituente diretto riflesso dell'essere – come si dirà nel prosieguo – il piano di copertura riconducibile alla proprietà altrui;
e che, in ogni caso ed in modo univoco, è valso ad escludere che la relativa titolarità sia stata trasferita in capo alla ricordata dante causa di , che di riflesso non l'ha potuta CP_2 acquisire al momento del successivo atto traslativo che l'ha riguardata”;
− tale conclusione, nella prospettiva ricostruttiva dell'appellante, troverebbe ulteriori elementi di conferma dal fatto che, in epoca contestuale all'atto traslativo predetto,
l'edificio sottostante al lastrico/terrazza oggetto di causa aveva perso ogni possibilità di accesso a tale ultima superficie, essendo stati chiusi gli unici due collegamenti in grado di garantire tale accesso (come appurato dallo stesso CTU).
B) Queste essendo le uniche allegazioni ed argomentazioni esposte dall'appellante a sostegno della contestazione in esame, deve quindi rilevarsi come non possa essere condivisa la valorizzazione fornita dalla stessa appellante all'espressione “esteso al solo piano terra”, contenuta nel contratto del 2.7.1984, con cui AT UT S.p.A. (proprietaria dell'intero immobile che, peraltro, aveva provveduto a costruire) aveva venduto a
[...]
la porzione immobiliare che, poi, era stata successivamente ri-venduta a , CP_4 CP_2
al fine di escludere dalla vendita stessa il lastrico solare di copertura della parte di immobile venduto.
Tale espressione, in base al portato semantico delle espressioni utilizzate ed al contesto in cui le stesse risultano allocate, non risulta infatti assumere una valenza limitativa del contenuto della compravendita, volta cioè a stabilire un perimetro di cosa
AT UT S.p.a. stava vendendo a (e, dunque, solo il “piano terra”, con CP_4
esclusione – sostanzialmente – del lastrico solare soprastante).
Le parole in oggetto risultano connotate da una mera funzione descrittiva, in termini generali, di una sola parte bene venduto (“Atrio d' ingresso, cui si accede attraverso cinque cancellate, esteso al solo piano terra, con piccolo locale in sinistra, adibito a negozio, che a sua volta si affaccia su cavedio interno, quest'ultimo non di
12 proprietà, ma gravato da servitù di passo a favore della proprietà oggetto del presente atto”), constando in effetti il bene anche di altre parti, descritte in sequenza rispetto all'atrio di ingresso (“Ampio salone...”, “Sala di attesa...”, “Fabbricato con gruppo di servizi...”, “Piazzale con corsia di uscita...”, ecc., nei termini in dettaglio riportati nell'atto in questione).
Non appare dunque plausibile attribuire all'espressione in questione, riferita unicamente alla parte indicata come “Atrio d'ingresso” (e nel contesto dedicato alla descrizione delle parti del bene oggetto di compravendita), una valenza generale volta a delimitare l'oggetto della compravendita al fine di escludere dallo stesso il lastrico solare di copertura.
3.2) Deve poi essere preso in considerazione il terzo motivo di gravame, anche in questo caso in considerazione della valenza preliminare dello stesso rispetto ai motivi di gravame residui.
3.2.1) Con il motivo di appello in oggetto, infatti, ha contestato: Pt_1
a) l'erronea valutazione da parte del giudice di prime cure del riconoscimento confessorio operato da (nella prima memoria dimessa ex art. 183, VI° CP_2
comma, c.p.c.), attribuendo a tale riconoscimento una valenza molto più limitata di quella effettiva;

b) la qualificazione operata dal CTU della superficie in oggetto, nei termini di
“lastrico solare”, invece che di “terrazza”;
c) il mancato riconoscimento dell'intervenuto acquisto per usucapione del lastrico in questione, in capo a . Pt_1
3.2.2) Il motivo è infondato.
3.2.2.1) Prendendo anzitutto in considerazione le doglianze esposte dall'appellante con riferimento alla qualificazione della superficie oggetto di causa in termini di “lastrico solare”, invece che di “terrazza”, occorre ricordare come lo stato dei luoghi, come riportato nella sentenza impugnata (e, sotto questo aspetto, non contestata) risulti così descritto, sulla base di quanto già riportato nella relazione di consulenza tecnica d'ufficio:
“La copertura in oggetto ha forma rettangolare con superficie complessiva di circa mq
120,00 e risulta disposta su tre livelli. A quota +3,10, dove si trova la porta di accesso al piano primo e l'ingresso alla centrale termica (ndr. della proprietà , parte la Pt_1
piccola scala esterna di n. 6 gradini che sbarca sulla porzione di copertura posta a quota
+4,45 e da cui è garantito anche il collegamento con il cavedio al piano terreno di proprietà Dalla quota + 4,45 si può scende a + 4,25 dove si trova la porzione Pt_1
più piccola di copertura (adibita a terrazza propriamente detta), oppure salire - mediante un'altra rampa in muratura che grava sul medesimo solaio - ad una sorta di ballatoio
13 posto a quota +5,10 prospiciente Via Santa Caterina e delimitato da parapetto visibile dalla stessa via. Detta rampa assolve anche alla duplice funzione di raccordo tra la copertura e l'inizio della scala antincendio per il collegamento con i piani superiori dell'Hotel”.
Al netto della valenza descrittiva di tale brano, si riporta di seguito una fotografia estrapolata dalla consulenza tecnica (a pg. 19, foto n. 4) rappresentante lo stato attuale dei luoghi:
In relazione a tale stato dei luoghi, occorre peraltro ricordare come la stessa abbia allegato, nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, che CP_2
ha proceduto a realizzare (nell'ottobre del 2015) una pavimentazione in gres di tutta Pt_1
la superficie in questione, mentre, in precedenza, la piastrellatura era presente solo una parte della stessa, nella zona prospiciente la pubblica strada (con allegazione non contestata da controparte).
In proposito il CTU ha indicato che “...dagli accertamenti peritali in loco è stato possibile constatare la conformazione attuale della copertura dell'edificio di proprietà di
, che nel tempo è stata asservita all'albergo limitrofo, diventando uno spazio di CP_2
sostegno per varie strutture ed impianti fissi, ma anche uno spazio di transito in quanto parte integrante di un percorso alternativo per l'esodo in caso d'incendio. Infatti, la copertura in oggetto è stata stabilmente collegata ai piani in elevazione dell'albergo adiacente per mezzo di una scala metallica antincendio la quale, attraverso la medesima copertura, va a ricongiungersi con un'altra scala più piccola sempre metallica che conduce ad una corte interna e/o cavedio posto al piano terreno. Pertanto, come risulta dalle immagini fotografiche sopra descritte, tutta la superficie di copertura del fabbricato di proprietà è stata pavimentata ed adibita per vari scopi all'albergo di CP_2 proprietà . Pt_1
14 Va quindi ricordato come il consulente tecnico d'ufficio abbia rilevato che “...da un punto di vista teorico e strutturale 'lastrico solare' e 'terrazza a livello ' sono due cose distinte. Infatti, mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve la funzione di copertura piana dell' edificio sottostante di cui è parte inscindibile, sia sotto il profilo architettonico che strutturale, la terrazza a livello è costituita da una superficie scoperta calpestabile, al sommo di un edificio condominiale, la quale assolve, oltre alla funzione di copertura degli appartamenti 'incolonnati' dello stesso corpo di fabbrica, anche quella principale di dare affaccio e comodità all' appartamento contiguo a cui è collegata in quanto posta sul medesimo livello, diventando così una sua proiezione verso l'esterno. Inoltre, proprio perché la funzione primaria della terrazza a livello non è quella di 'copertura' bensì di
'affaccio', uno dei connotati che distingue la terrazza più propriamente detta 'di copertura' rispetto al lastrico solare è anche quello di essere delimitata da ringhiere, parapetti o balaustre in modo da garantire, ai proprietari dell'appartamento limitrofo di cui ne costituisce proiezione, un affaccio sicuro e un buon godimento. Fatta questa basilare e necessaria distinzione la scrivente ritiene, quindi, che la copertura piana che copre il fabbricato di proprietà e che costituisce l'oggetto di questo CP_2
contenzioso possa tranquillamente ritenersi per sua natura e tipologia, nonché per le sue caratteristiche architettoniche, strutturali e funzionali, un 'lastrico solare' nel vero senso della sua definizione di copertura piana a chiusura dell'edificio sottostante di proprietà
Questa convinzione per giunta è sostenuta anche dal fatto che la superficie CP_2
di detta copertura è irregolare e non uniformata sul medesimo livello bensì su più quote distinte e soprattutto non risulta una proiezione del piano primo dell'albergo, in quanto quest' ultimo si trova ad un livello inferiore (a + 3,10) da cui si può accedere in copertura
(a +4,45) solo indirettamente, percorrendo una scala esterna di n. 6 gradini”.
Lo stesso CTU ha poi rilevato che:
− “Comunque sia, la risposta a questa parte del quesito di cui al punto a1) si evince anche dal titolo di proprietà della convenuta dove si legge Parte_1 testualmente: “A servizio dell'immobile si trovano un vano scala interna ad uso esclusivo, che si sviluppa dal piano terra al piano quarto e da una scala antincendio esterna che collega il lastrico solare del piano primo al piano terzo
…” (All.n. 18 – Atto 26.05.09) - Atto di Compravendita Notaio Per_3 Per_3
del 26.05.2009, Rep. n. 66.620, racc. n. 6.350). Questo per dire che la società Pt_1 alla sottoscrizione dell'atto era certamente consapevole di cosa acquistava e
[...] della presenza di un 'lastrico solare', come definito nell'atto, a supporto di una scala antincendio”;
15 − “Inoltre, la stessa definizione può essere attinta direttamente dalla determinazione data al riguardo dallo stesso Tribunale di Firenze (Doc. n. 36 - Ordinanza
Tribunale di Firenze del 12 dicembre 2016, RG: 11003/2016 del fascicolo di parte attorea), che definisce la copertura in questione come 'lastrico solare' originariamente non pavimentato e con funzione prevalente di copertura, solo in parte adibito a terrazza”.
La sentenza impugnata ha recepito i rilievi del CTU, con espressi richiami alle valutazioni predette.
3.2.2.1.1) Premessa la condivisibilità della valutazione del CTU ed il carattere scarsamente equivocabile della descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di acquisto di , ciò che appare dirimente ai fini della presente causa è il contenuto della sentenza Pt_1
3075/2019 del Tribunale di Firenze (passata in giudicato e resa a definizione della causa rubricata al n. 16052/2015, avente ad oggetto l'opera di pavimentazione integrale della superficie in questione, da parte di ). Pt_1
Nella sentenza in questione (doc. 38 prodotto in prime cure da ) risulta CP_2
infatti essere espressamente stata presa in considerazione la questione concernente la qualificazione della superficie in oggetto, nel contraddittorio tra le parti, con qualificazione nei termini di lastrico solare, anche in forza del contenuto del titolo di provenienza (“Prescindendo dalle questioni attinenti alla proprietà del lastrico solare in oggetto (come tale definito per la funzione di copertura dell'unità immobiliare ora di proprietà di PTR anche nel contratto di acquisto di Club –doc. 2 PTR),”).
3.2.2.1.2) In ogni caso, come detto, l'espressa indicazione contenuta nello specifico titolo di acquisto di – ove è fatto riferimento ad un lastrico solare e, mai, ad Pt_1
una terrazza – elide la rilevanza di ogni diversa allegazione operata dall'odierna appellante con riferimento ad atti diversi ed intercorsi tra altri soggetti (variazioni catastali pregresse, atti di acquisto di altri soggetti, ecc.), come richiamati nel contesto del motivo di gravame in oggetto.
3.2.2.2) Premessa dunque la qualificazione della superficie in questione nei termini di un “lastrico solare”, deve quindi rilevarsi come non si presentino condivisibili i rilievi svolti dall'appellante e volti ad attribuire peculiare rilevanza alle allegazione di CP_2
contenute nel contesto della prima memoria dimessa ex art. 183, VI° comma, c.p.c.
In proposito occorre procedere ad alcune considerazioni preliminari.
A) Nel contesto di tale memoria, ha formalmente allegato che “Va CP_2
distinta, infatti, la condizione giuridica del lastrico solare da quella di uno spazio adiacente ed interposto tra il lastrico stesso e l'edificio di Si tratta di uno Parte_1
spazio situato ad un livello inferiore rispetto alla quota di altezza del lastrico solare, ma
16 pur sempre nella proiezione verticale dell'immobile di Proprio la Controparte_2 differenza di quota tra il lastrico solare ed il piano dell'edificio latistante (c.d. solai sfalsati) mostra come la costruzione del lastrico solare sia stata del tutto autonoma ed indipendente, sicché il collegamento dell'uno all'altro è stato il risultato di un adattamento solo successivo alla venuta ad esistenza del lastrico. Ebbene, in tale spazio – interposto e di collegamento – v'è l'unica «costruzione» operata dai danti causa della medesima ossia il vano centrale termica. A tale spazio interposto, che risulta Parte_1
delimitato frontalmente da un muro con ringhiera e lateralmente da una breve scala in muratura, accedono sia il corridoio, sia una camera dell'hotel di (doc. 3, fasc. Parte_1
). Ne segue che questa soltanto potrà essere la terrazza «a livello» rivendicata da Pt_1
non certamente il lastrico solare nel suo complesso, che è materialmente Parte_1
separato e situato ad un livello superiore. In altre parole, questa soltanto può essere la
«superficie scoperta posta alla sommità di alcuni piani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, che costituisce proiezione verso l'esterno dell'immobile cui accede per fornirgli affaccio e comodità», caratteristica tipica della terrazza a «a livello». Anche perché altre aperture sul lastrico non ve ne sono. Rispetto a tale spazio esterno ed al vano centrale termica, vuol sgombrare il campo da ogni possibile equivoco e ne Controparte_2
riconosce fin da subito la proprietà (superficiaria o piena, quale terrazza a «a livello» o pertinenza esclusiva dell'immobile di .”. Parte_1
B) Nella sentenza impugnata, il Tribunale di Firenze ha indicato che “...è corretto presumere la proprietà del lastrico solare in capo alla , senza necessità che CP_2
questa fornisca ulteriori prove del suo diritto con eccezione dello spazio delimitato da un muro con ringhiera e lateralmente da una breve scala in muratura e il vano centrale termica per il quale ne ha riconosciuto in atti la proprietà in capo a ...”. CP_2 Pt_1
C) L'appellante ha lamentato che, in tal modo, il giudice di prime avrebbe frainteso il portato del riconoscimento operato da , in quanto quest'ultima avrebbe CP_2
in realtà operato, nella memoria in questione, un duplice riconoscimento della proprietà attribuibile a : Pt_1
a) dapprima (a pg. 5), laddove è stato esposto che “Il raffronto tra le planimetrie catastali mostra come la porzione su cui può vantar pretesa Parte_1
proprietaria derivativa sia soltanto quella terrazzata, prospiciente la pubblica via, di dimensioni molto, molto più modeste rispetto al lastrico solare nella sua interezza, che oggi, invece, è catastalmente accorpato per intero nell'immobile latitante di con tanto di rappresentazione grafica anche dei propri Parte_1 impianti tecnologici ed esclusione di quelli di (su tutti, il lucernario).”; CP_2
b) poi (a pg. 19), nei termini ricordati a pregresso punto A).
17 3.2.2.2.1) Così tratteggiata la questione in analisi, deve rilevarsi come le doglianze dell'appellante non appaiano condivisibili, essendo volte ad attribuire un significato confessorio ad espressioni della controparte che non risultano connotabili in tal senso.
L'espressione “Il raffronto tra le planimetrie catastali mostra come la porzione su cui può vantar pretesa proprietaria derivativa sia soltanto quella terrazzata, Parte_1 prospiciente la pubblica via” non può infatti essere valorizzabile nei termini confessori postulati da parte appellante, allo stesso modo del pieno, pacifico, indubbio riconoscimento operato da (a pg. 19 della memoria in questione) nei termini CP_2
ricordati al punto A).
E proprio la differenza tra l'estensione del riconoscimento operato alla predetta pg.
19 della memoria rispetto al lapidario inciso di cui a pg. 5 esclude che possa ravvisarsi una confessione nei termini valorizzati dall'appellante anche con riferimento a quest'ultimo profilo.
3.2.2.2.2) Del tutto nuove, infine, rispetto al thema decidendum delineato in prime cure, risultano le allegazioni dell'appellante in ordine alla ravvisabilità nel caso di specie di un “condominio complesso”, con conseguente accertamento dell'esistenza della comproprietà del lastrico solare in capo (anche) a . Pt_1
3.2.2.3) Nell'ambito del motivo di appello qui considerato, infine, l'appellante ha contestato la decisione del Tribunale di Firenze di non ritenere ravvisabile l'acquisto per usucapione della proprietà del lastrico solare in questione, in capo a . Pt_1
3.2.2.3.1) In proposito va ricordato come il giudice di prime cure abbia escluso la ravvisabilità sia dell'usucapione abbreviata sia di quella ordinaria.
L'appellante ha censurato tali considerazioni e tuttavia, pur avendo fatto riferimento ad entrambe tali forme di usucapione (“...ciò che non potrebbe essere messo in discussione è che tale acquisto sarebbe comunque maturato a titolo originario, essendo intervenuta l'usucapione, decennale o, in subordine, ventennale...”), risulta aver poi Pt_1
formulato specifiche censure solo con riferimento alla decisione del Tribunale di Firenze di respingere la domanda di accertamento dell'usucapione decennale.
Non constano invece censure specifiche alla reiezione della domanda di accertamento dell'usucapione ordinaria.
Ne consegue come la reiezione della domanda di accertamento dell'acquisto per effetto di usucapione ordinaria non possa considerarsi oggetto di appello o, in subordine, che l'appello sul punto sia privo di specifici motivi di contestazione, gravandosi quindi di inammissibilità.
Dunque, l'oggetto dell'analisi da compiere nella presente sede deve ritenersi limitata al profilo concernente l'usucapione decennale ed alle censure mosse
18 dall'appellante alla reiezione della relativa domanda di acquisto già avanzata in prime cure da . Pt_1
3.2.2.3.2) In quest'ottica va quindi evidenziato come l'appellante abbia contestato la decisione in questione adducendo che i titoli traslativi della proprietà, in capo ai danti causa di , facevano menzione di una “terrazza”, esponendo in particolare che “... Pt_1
senza dubbio si ravvisano tutti i presupposti della usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., considerato che si è al cospetto di titoli di acquisto, quali quelli dianzi riepilogati, i quali sono tutti trascritti ed idonei a trasferire la proprietà sin dal primo atto risalente al 1925
e nei quali si rinviene il testuale riferimento anche al trasferimento della “terrazza”; e che inoltre la buona fede di , così come dei suoi danti causa, risulta da una Pt_1
molteplicità di elementi, quali: i) il fatto che negli atti di trasferimento succedutisi nel tempo non si è mai riscontrata alcuna indicazione di senso contrario;
ii) le caratteristiche strutturali e funzionali della terrazza, illuminate anche dalla C.T.U., che la collegano inscindibilmente al complesso immobiliare oggi di proprietà di , dal quale peraltro Pt_1 ha diretto ed esclusivo accesso;
iii) dall'inesistenza di alcun atto di rivendica (e persino di richiesta di mero accesso alla copertura de qua) da parte dei danti causa di e di CP_2
stessa, fino alla fine del 2015” e che la stessa controparte aveva riconosciuto che, CP_2
a partire dal 2003, aveva iniziato a comportarsi come proprietaria del bene in Pt_1
questione.
Dunque, nell'impostazione dell'appellante, sarebbe ravvisabile:
− l'acquisto “a non domino”;
− l'insorgenza di un possesso “uti dominus” a decorrere dal 2003;
− il decorso del termine decennale, avendo “reagito” a tale situazione CP_2 unicamente con l'esercizio di azione possessoria nel luglio 2015 (instaurando la procedura conclusasi poi, in fase di merito, con la menzionata sentenza 3075/2019 del Tribunale di Firenze.
3.2.2.3.3) Il motivo di gravame, anche nella parte in questione, non può trovare accoglimento.
A) In primo luogo devesi osservare come l'esposizione dei titoli traslativi della proprietà invocati da parte appellante (come tali finalizzati a fornire la dimostrazione della cessione “anche” di una terrazza) sia a monte viziata dal costante riferimento all'individuabilità di una terrazza, quale struttura menzionata in un contratto, già nell'atto del 7.5.1925 (con cui – nell'impostazione di – l'immobile era stato oggetto di una Pt_1
prima compravendita.
Tale assunto è radicalmente insuscettibile di essere condiviso in considerazione del fatto che l'intero fabbricato ebbe ad essere demolito e ricostruito nel 1954 (come accertato
19 dal CTU) sì che il contenuto dell'originario atto traslativo della proprietà (riferito all'immobile preesistente) non riveste alcun ruolo nella dinamica individuativa della cessione di un “terrazzo” in capo alla sequenza dei danti causa di . Pt_1
B) Nella sentenza impugnata è ben descritto che “...la situazione proprietaria del lastrico solare dell'immobile attoreo può facilmente desumersi dalla circostanza che lo stesso è stato costruito ex novo nel 1954 (previa demolizione della struttura ove ora sorge quella di vedi raffronto fig. 7 a pag. 41 e foto 1 a pag. 15 della perizia) e con CP_2
essa la superficie di copertura materialmente separata e situata ad un livello superiore dalla appena menzionata 'terrazza a livello' di cui si riconosce la proprietà alla : Pt_1
parte convenuta lo contesta, ma il fatto è innegabilmente confermato dalla documentazione versata in atti anche fotografica e dalla Ctu esperita (vedi in particolare da pag. 41 a 50 della perizia). Appare quanto meno anomalo che, laddove i danti causa di avessero avuto la proprietà della terrazza, alcun riferimento agli stessi si fa nella Pt_1
concessione edilizia (doc 4 parte attrice) con cui FI viene autorizzata alla demolizione ed alla costruzione ex novo dell'immobile nel 1954 ed in cui viene chiaramente rappresentata la copertura per cui è causa. Né alcun carteggio si rinviene in atti, seppur a titolo meramente interlocutorio, tra gli allora proprietari dell'immobile oggi della e Pt_1
la sociatà AT. Altrettanto anomalo è che sia AT che la sua avente causa
[...]
(dante causa di ) abbia utilizzato liberamente il parapetto Controparte_4 CP_2
di muratura delimitante la copertura prospiciente la via S. Caterina da Siena per apporvi le proprie insegne senza che la , che si dichiara di quella proprietaria, nulla abbia Pt_1
frapposto: parapetto che per inciso si sviluppa anche oltre la copertura de qua (vedi foto
1 pag. 15 perizia, foto 1 e 2 doc. 13 attoreo) costituendo un unicum con la costruzione di cui alla già citata concessione edilizia del 1954. Né le previsioni contrattuali richiamate dalla sono sufficienti a superare la diversa presunzione di proprietà in capo alla Pt_1
stessa sia in considerazione della poca chiarezza degli atti di compravendita succedutisi nel tempo (antecedenti al summenzionato Atto del 26.5.2009 rep. 66620 Parte_5
racc. 6350 registrato a Firenze il 27.5.2009 al n. 4689 mod - 1T, con il quale CP_6
ha venduto alla società l'unità immobiliare in parola) sia per l'assenza di
[...] Pt_1
idonee planimetrie ad essi allegate. In altri termini, non è dato comprendere con precisione neanche di quale 'terrazza' si parlasse negli atti di compravendita dell'immobile, oggi sede dell'Hotel Club Srl, in quanto: nel primo atto depositato ed attestante la compravendita con cui fu acquista da fu Per_6 Per_7 Persona_8
il piano primo dello stabile in Firenze via Parini 1, composto da vani 12 oltre Per_9
terrazza e cantina (atto Notaio in data 7/5/1925 e trascritto il 14/5/1925 al Per_10
Volume 898, part. 2973) non vi è la planimetria di riferimento;
nel secondo atto con cui
20 (quale erede di vende a e Persona_11 Per_6 Parte_6 [...]
l'unità così descritta: “porzione dell'edificio in Firenze Via S. Caterina Controparte_8
da Siena, n. 1, e precisamente il quartiere attualmente adibito ad albergo, di vani utili 12 oltre terrazza, accessorie servizi, posto al piano primo con annessa cantina in sottosuolo”
(Atto Notaio del 27.10 1978 rep 39264 Rac. 9884 registrato a Borgo S. Lorenzo il Per_12
12.12.1978 al n. 3194 mod. 1 vol. 173) non vi è la planimetria di riferimento;
nel terzo atto con cui e vendono a Parte_6 Controparte_8 CP_6
l'unità così descritta: “porzione dell'immobile sito in Firenze Via S. Caterina da
[...]
Siena, n. 1, e più precisamente il quartiere ad uso turistico ricettivo, posto al piano primo e costituito di 9 camere da letto di cui 3 con bagno privato, locale cucina con affaccio sulla corte interna, 2 camere ad uso privato, 2 bagni di piano ed un locale di disimpegno.
Dal corridoio si accede alla terrazza, articolata su due differenti livelli…” (Atto Notaio
[...]
Per_ del 12.7.1984 rep 2213 racc. 541 registrato a Borgo S. Lorenzo il 20.7.1984 al n.
1054, mod. 2A vol.) non vi è la planimetria di riferimento;
per arrivare all'ultimo atto con cui vende alla società l'unità immobiliare in parola e di cui si è CP_6 Pt_1 detto. Per come sopra osservato i titoli di acquisto relativi all'immobile ora di proprietà della non sono astrattamente idonei a trasferire la proprietà del lastrico solare in Pt_1
parola in quanto non solo non sufficientemente individuato ma anche perché, qualora volesse dirsi individuato, mancherebbe in assoluto la prova del trasferimento della proprietà dello stesso ai danti causa della sig.ra (vedi supra)”. Per_6
Nei confronti di tale motivazione articolata, dettagliata, motivata e conforme alla documentazione disponibile, non risultano peraltro mossi nel motivo in esame contestazioni di sorta.
In tale ottica va in effetti indicato come (al netto dell'assenza di rilievo dell'atto del
1925), non risultino presenti le planimetrie allegate agli atti invocati da , sì da rendere Pt_1 anche solo minimamente percepibile di quale “terrazza” si stesse parlando (peraltro non menzionata nell'atto di acquisto, del 2009, di , ove è – come già detto – indicata la Pt_1
presenza di un lastrico solare).
C) Non può poi trascurarsi come l'appellante si sia limitata a dedurre la ravvisabilità di un titolo di acquisto “a non domino”, valorizzando poi la portata dell'allegazione di (contenuta anche in questo caso nella prima memoria dimessa CP_2 ex art. 183, VI° comma, c.p.c.) secondo cui “Nel caso di specie, solamente a partire dal
2003, ovvero con l'appropriazione di parte della terrazza per l'installazione della scala antincendio, il «possesso dello ius in re aliena» è tramutato in «possesso animo domini», cioè in un comportamento esteriore tale da evidenziare la volontà di possedere la cosa
21 come proprietario, per cui solo da tale data dovrà computarsi il tempo necessario all'usucapione”.
Va tuttavia evidenziato come la sentenza impugnata abbia preso espressamente in considerazione il profilo concernente le modalità di estrinsecazione della condotta di possesso invocata da , rilevando che non era stata fornita la prova di un possesso utile Pt_1 ai fini dell'usucapione “...tant'è che la domanda risulta infondata tanto sotto il profilo dell'usucapione ordinaria ventennale, quanto sotto il profilo dell'usucapione abbreviata decennale ai sensi dell'art. 1159 c.c..”.
Sul punto, il Tribunale di Firenze ha quindi esposto che “Per l'usucapione del lastrico solare non basta dimostrare che gli altri compossessori non abbiano mai usato il bene negli ultimi 10 o 20 anni, ma occorre fornire la prova di avere tenuto in tale periodo e ininterrottamente una condotta tale da rendere chiara all'esterno la volontà di usare il medesimo come proprietario, escludendo tutti gli altri da qualsiasi utilizzo contemporaneo (in tal senso, riferito ad un bene condominiale, vedi Corte di cassazione sentenza n. 9380 del 21 maggio 2020). A nulla vale poi eccepire una sorta di inerzia della parte attrice che avrebbe comportato un acquisto per usucapione della convenuta atteso che in tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso “ad usucapionem”, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando per converso necessario, ai fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla
“res” da parte dell'interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 27/07/2009 n° 17462). Pertanto, sebbene non siano richiesti formali atti di interversione del possesso, il possesso esclusivo del compossessore, per essere idoneo all'acquisto per usucapione della quota del bene non di sua proprietà, deve concretarsi in atti tali che, oggettivamente, siano incompatibili col perdurare del compossesso dell'altro comunista e, soggettivamente, rivelino la volontà di estendere il possesso all'intero bene comune con l'animo di colui che si ritenga proprietario dell'intero bene (Cass. civ. Sez. II,
15/06/2001, n. 8152). Al fine di usucapire il bene posseduto è, però, altrettanto necessario che ricorra il mancato esercizio del diritto da parte del titolare dello stesso (Cass.
5687/1996; Cass. 4807/1992) o, più precisamente, l'incompatibilità del possesso con l'altrui diritto, giacché è sufficiente ad escludere che il possesso corrisponda all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale, il compimento, da parte dell'effettivo titolare, di atti che, pur se privi di efficacia interruttiva, manifestino la persistenza della titolarità del
22 diritto. Nella fattispecie per cui è causa dagli atti si evince che sul lastrico non vi sono mai state innovazioni fino al 2003 a seguito della richiesta e del rilascio della
Pa Concessione Edilizia n. 322/2002 del 23.9.2002 . 896/2001 intestatario CP_9
al fine di realizzare la scala antincendio per opere di riqualificazione e
[...] adeguamento alla normativa di prevenzione incendi dell'Hotel Club. Per come evidenziato dal CTU “In forza della Concessione n. 322/2002 viene effettuato anche un riassetto generale di tutta la copertura dell'edificio adiacente, oggi di proprietà CP_2
la quale assume le stesse caratteristiche distributive e funzionali odierne. La variante
[...] finale del 3.01.2003, presentata a chiusura dei lavori ai sensi dell'Art. 39 della L.R 53/99 vigente all' epoca, rappresenta lo stato dei luoghi del tempo in conformità con lo stato attuale… con la realizzazione della scala antincendio e del riassetto generale del lastrico di copertura dell'edificio limitrofo di proprietà , il lastrico solare è stato CP_2 completamente asservito all'albergo…” (vedi pag. 46 e 47). Né soccorrono, al riguardo,
a soddisfare i particolari requisiti (tanto di durata quanto di contenuto e di pubblicità) del possesso ad usucapionem le prove orali (per interrogatorio formale del convenuto e per testimoni) articolate con la seconda memoria ex art. 183, sesto comma, cod. proc. civ., e non ammesse, stante la loro genericità astrattezza e inconferenza, ed in ogni caso non dirimenti, posto che dalle stesse non sarebbe stato possibile desumere, se non attraverso inammissibili ed ipotetiche presunzioni, un possesso ventennale con le caratteristiche ad usucapionem. Dalla lettura dei capitoli di prova, difatti, emerge solo l'allegazione di un'occupazione sporadica di detto lastrico da parte della convenuta, al fine di stendere la biancheria occorrente per le camere dell'albergo, per battere tappeti ed altra biancheria o per camminare sopra il medesimo o per aver usato una lavatrice ivi apposta;
ciò in quanto sia perché non v'è prova di quando tali azioni fossero state concretamente realizzate (stante la estrema genericità dei capitoli), sia perché le stesse (ove realmente posti in essere) non avrebbero impedito l'esercizio dell'altrui compossesso e quindi non sarebbero state idonee ad escludere i diritti altrui. Alla luce di quanto detto, si ritiene non essersi delineato un quadro probatorio idoneo a formare il convincimento del giudice circa la sussistenza dei requisiti previsti ex lege ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem, dal momento che l'azione giudiziale diretta all'accertamento della proprietà su di un bene a titolo originario comporta l'onere di fornire una rigorosa e certa prova in ordine ai requisiti del possesso necessari ad usucapire (cfr., tra le altre,
Cass. Civ. sez. II, n. 2059 del 30.08.2017; Cass. Civ. sez. II, n. 3487 del 06.02.2019).
Peraltro, la sentenza resa dal Tribunale di Firenze n.ro 3075/19, e già coperta da giudicato, riconosce espressamente l'esistenza di un 'compossesso' mancando un possesso incompatibile con quello altrui e tanto già basterebbe ad escludere i presupposti
23 (fattuali, giuridici e temporali) per una qualsiasi usucapione del diritto di piena proprietà sul lastrico. L'effetto del giudicato preclude a questo giudice di vagliare nuovamente i fatti intercorsi tra le parti”.
Anche in questo caso, a fronte di tale esaustiva motivazione (che si è inteso riportare nella sua pressoché integrale completezza onde consentire di avere contezza dell'estensione delle considerazioni svolte), non risulta mossa alcuna contestazione da parte dell'appellante.
3.2.3) Dunque, sulla base di tutto quanto sin qui esposto, anche il terzo motivo di appello non può trovare accoglimento.
3.3) Passando a prendere in considerazione il primo motivo di gravame, si ricorda come l'appellante abbia in tale contesto lamentato la ravvisabilità di profili di invalidità
(in specie: nullità) della relazione di consulenza tecnica d'ufficio dimessa dall'arch.
n prime cure. Per_4
Tale nullità, nello specifico, risulta prospettata in considerazione del fatto che il predetto CTU avrebbe travalicato i limiti del mandato conferito dal Tribunale di Firenze
(concernente la legittimità urbanistica, catastale ed edilizia del bene in questione) per dare invece corso ad una verifica “spasmodica” ed “assillante” (per usare la terminologia dell'appellante) degli aspetti strutturali dei fabbricati interessati, oltretutto sulla base di documentazione di provenienza unilaterale della controparte, prodotta tardivamente, assunta e valutata senza contraddittorio.
3.3.1) In riferimento a tale aspetto, l'appellante ha quindi prospettato:
a) anzitutto, la necessità di dare corso all'integrale rinnovo della procedura di consulenza tecnica d'ufficio, con contestuale riforma dell'intera sentenza;

b) in subordine, l'inutilizzabilità della parte della relazione di consulenza concernente l'analisi strutturale, con riforma della sentenza nella parte in cui “ha statuito nel senso della ipotetica illegittimità dei manufatti realizzati sulla copertura per cui è causa e posti a servizio dell'adiacente struttura alberghiera di , considerandoli come fonte di un indebito Pt_1 aggravio a carico del fondo di ”, precisando che “Nello specifico, CP_2
il passo della sentenza che risulta inficiato dal vizio in parola è sintetizzato dall'inciso che si rinviene alla pag. 15, terz'ultimo capoverso, ove, in riferimento alla “apposizione di una scala antincendio di emergenza, il rialzamento del solaio, la rampa in muratura di raccordo, l'unità di trattamento aria (per come espressamente descritti in CTU da ultimo nelle conclusioni a pag. 63)” il Giudicante ha ritenuto “fuor di dubbio che potenzialmente tali costruzioni impongono un esercizio più intenso del
24 passaggio sul lastrico nonché sicuramente una maggiore sollecitazione sulla struttura sottostante per come rilevato anche dal CTU … (vedi pagg.
56, 58, 60, 62, 63, 64, 65 dell'elaborato peritale)”.”: ciò, in particolare, argomentando che:
→ “La necessità di espungere la parte di Consulenza eccedente rispetto al mandato, implica dunque la completa elisione dei presupposti considerati dal Tribunale ai fini della predetta valutazione di segno negativo, che ha portato all'emissione di un ordine, palesemente illegittimo, di rimozione delle opere in parola, di cui si impone pertanto in ogni caso la revoca;
ossia, anche nell'evenienza in cui, per denegata ipotesi, non trovassero accoglimento gli ulteriori motivi di appello di seguito esposti e dunque fosse confermata la ricostruzione operata nel primo grado di giudizio dei rispettivi diritti attribuibili alle parti sulle porzioni immobiliari per cui è causa”;
→ “...con la conclusiva considerazione che, nell'ambito della extrapetizione di cui si è reso responsabile il C.T.U. e del correlato vizio della decisione emessa dal Giudice di prime cure, appare per di più incoerente già sul piano logico il riferimento operato al presunto “esercizio più intenso del passaggio” che peraltro, secondo il Decidente, sarebbe ravvisabile solo “potenzialmente” e, purtuttavia, dovrebbe concorrere a fondare il richiamato ordine di rimozione dei manufatti”, evidenziando quindi: 1) come il Tribunale non avesse esplicitato il motivo per cui la maggior intensità del passaggio sull'area in questione era stata correlata alla presenza di un'unità di trattamento dell'aria che, in realtà, non implicava la necessità di accessi onde garantirne il funzionamento e 2) che tali rilievi si potevano estendere anche alla presenza dalla scala di emergenza (ed al rialzamento del solaio ed alla relativa rampa di raccordo, serventi rispetto alla scala), trattandosi di impianti destinati all'utilizzo solo in caso di emergenza.
3.3.2) Il motivo è infondato.
3.3.2.1) Il fatto che il consulente tecnico d'ufficio abbia preso in considerazione gli aspetti strutturali delle opere realizzate sul lastrico solare in questione (id est: la rampa di scale antincendio) non inficia infatti il contenuto complessivo della relazione di
25 consulenza tecnica d'ufficio, non essendo ravvisabili nessi logico-formali da subordinare le ulteriori valutazioni del consulente all'analisi dei predetti aspetti strutturali.
3.3.2.2) Occorre poi rilevare come la valutazione oggetto delle contestazioni dell'appellante sia quella in cui l'arch. in vari passaggi della relazione, ha Per_4
evidenziato il carico sul lastrico solare apportato dalla realizzazione della scala, senza una previa valutazione derivante dal peso complessivo della scala stessa.
Tali rilievi sono stati recepiti dal giudice di prime cure laddove è stato esposto che
“Diversamente non può intendersi se sol si consideri che ai sensi dell'art. 1067 c.c. “Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente” dovendosi intendere per innovazioni le modificazioni di carattere materiale, che il titolare della servitù apporta al fondo dominante: nel nostro caso l'apposizione di una scala antincendio di emergenza, il rialzamento del solaio, la rampa in muratura di raccordo, l'unità di trattamento aria (per come espressamente descritti in CTU da ultimo nelle conclusioni a pag. 63). E' fuor di dubbio che potenzialmente tali costruzioni impongono un esercizio più intenso del passaggio sul lastrico nonché sicuramente una maggiore sollecitazione sulla struttura sottostante per come rilevato anche dal CTU e quindi delle innovazioni con conseguente aggravio per il fondo servente (vedi pagg. 56, 58, 60, 62, 63, 64, 65 dell'elaborato peritale)”.
In nessuna altra parte della sentenza impugnata risultano presi in considerazione i profili strutturali concernenti i luoghi di causa.
3.3.2.3) Così tratteggiato l'oggetto dell'analisi da compiere nella presente sede occorre anzitutto rilevare come, formalmente, non risulti essere mai stata formalmente ed espressamente preclusa al CTU la valutazione degli aspetti correlati alle ricadute strutturali della scala antincendio in questione, risultando invece espressamente conferito l'incarico di procedere a verificare ed accertare, anche, “A) lo «stato attuale» dei luoghi, con riferimento...A2) al collegamento interpiano, a mezzo della scala esterna in metallo, tra la superficie di copertura dell'immobile di ed i piani secondo e terzo Controparte_2 del latistante edificio di , con estensione “all'accertamento di legittimità Parte_1 urbanistico, catastale ed edilizia delle opere eseguite sulla copertura” (come precisato all'udienza del 3.6.2019).
In questa prospettiva, quindi, occorre prendere in considerazione quanto esposto dalla giurisprudenza di legittimità (cfr, da ultimo, Cass. 17916 dell'1.6.2022, in motivazione, in aderenza a Cass. S.U. n. 3086 dell'1.2.2022), secondo cui:
− “Il consulente d'ufficio, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può accertare tutti i fatti inerenti all'oggetto della lite, il cui accertamento si renda necessario al fine di rispondere ai quesiti
26 sottopostigli, a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere delle parti allegare a fondamento della domanda o delle eccezioni e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di fatti principali rilevabili d'ufficio”;
− “L'accertamento, ad opera del consulente, di fatti principali dei quali le parti soltanto sono onerate della relativa allegazione è sanzionato dalla nullità assoluta, rilevabile d'ufficio o, in difetto, da farsi valere come motivo di impugnazione ai sensi dell'art. 161, primo comma, c.p.c.”;
− “Il consulente, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti - non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a loro carico -, tutti i documenti necessari al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d'ufficio”.
In questo senso, appare arduo escludere che l'analisi del CTU, per come recepita dal giudice di prime cure, abbia avuto ad oggetto un fatto inerente l'oggetto della lite, che non si configura peraltro come fatto principale (riservato unicamente all'allegazione della parte), e dovendosi peraltro rilevare come la stessa avesse comunque allegato, già CP_2 in sede di atto di citazione, come l'allocazione della scala in questione si ponesse in contrasto con il godimento del lastrico in quanto comportante un ulteriore carico di peso gravante sullo stesso.
3.3.2.4) Dunque, nessuna censura risulta suscettibile di essere mossa all'operato del Ctu laddove ha esposto (ad es., a pg. 19) che “La scala esterna antincendio di cui alle foto 3 e 4 ha un notevole sviluppo in elevazione e prevede oltre al peso proprio anche un sovraccarico accidentale di circa 400 kg/mq che si verifica in caso di esodo;
detto carico
è da ripartire su rampe e pianerottoli e va a gravare anche sul solaio e sulle strutture sottostanti di sostegno, senza alcun riguardo sulla capacità portante delle stesse in quanto in fase progettuale non sono state fatte le dovute verifiche sui carichi come si evince dall' esame del progetto strutturale allegato a questa perizia”, trattandosi di aspetto che ben rientra nella descrizione dei luoghi e dell'accertamento dei profili edilizi dell'opera in questione.
3.4) Infine, con il quarto motivo di gravame, è stata contestata la decisione del giudice di prime cure di:
− ritenere intercluso il lastrico solare, con riferimento alla possibilità di accesso da parte della proprietaria;
CP_2
27 − costituire quindi una servitù coattiva di passaggio a carico di . Pt_1
3.4.1) La valutazione contestata è quella in cui il Tribunale di Firenze ha ritenuto che “Ultimo punto da affrontare è quello relativo alla domanda attorea volta all'accertamento, dichiarazione e/o costituzione di una servitù di passaggio per l'accesso al lastrico solare in proprio favore ed a carico della proprietà Sul punto occorre Pt_1 rilevare come sia esistita una servitù volontaria costituita in favore dell'immobile oggi di proprietà volta ad accedere, attraverso “…un collegamento lungo una parete CP_2 muraria interposta tra il cavedio (ndr. di proprietà ed il fondo di Pt_1 CP_2 sulla copertura in parola (vedi pag. 36 elaborato peritale). E' stato accertato, poi, dall'arch. come all'attualità non esita più la detta apertura in quanto nel tempo è Per_4
stata chiusa, così come è stata tamponato anche un secondo accesso e ciò a far data quantomeno dal 1987. Pertanto, dal 1987 ad oggi non vi è più alcun accesso diretto alla copertura de qua e a partire da questa data non è stato più esercitato il diritto di servitù da parte dei danti causa di nè dalla medesima. Adesso, per giurisprudenza CP_2 consolidata l'impossibilità di fatto di usare una servitù e il venir meno dell'utilità della medesima, non determinano l'estinzione della servitù, ai sensi dell'articolo 1074 cod.civ.; tuttavia, tale evento si verifica con il decorso del termine di venti anni, ai sensi dell'articolo 1073 cod.civ.. La servitù volontaria, come quella per cui è causa, contrariamente a quella coattiva, non cessa ove vanga meno l'utilitas, bensì, solo per confusione, prescrizione o nuove pattuizioni. Nella fattispecie per cui è causa la servitù si era prescritta per mancato uso ventennale (ai sensi dell'articolo 1703 cod.civ.) dal momento che detto termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitare la servitù, cioè dal 1987 senza che alcun atto interruttivo sia stato compiuto. Ciò posto, in sede di
CTU è stato accertato che il lastrico per cui è causa è completamente intercluso non essendo in comunicazione con le unità immobiliari poste al piano sottostante di proprietà di . Inevitabile è quindi la costituzione di una servitù coattiva a carico della CP_2
proprietà Il passaggio deve essere stabilito in quella parte di fondo per cui Pt_4
l'accesso alla proprietà risulti il più breve e di minor danno per il fondo CP_2 servente. Tra le soluzioni prospettate da CTU (vedi pag. 65 dell'elaborato) a parere dello scrivente Giudice deve privilegiarsi quella indicata al punto 2 cioè il ripristino di una delle due porte originariamente esistenti (di cui all'indicato punto a4 dell'elaborato), così di fatto facendo rivivere la pregressa servitù”.
3.4.2) L'appellante ha censurato tali rilievi adducendo che:
− “...il Giudice Onorario non ha poi in alcun modo espresso l'iter logico-giuridico atto a fondare la soluzione data al caso deciso, di talché rimangono del tutto
28 ignote le ragioni giuridiche che, nella fattispecie, dovrebbero legittimare la costituzione della servitù coattiva di passaggio imposta a ”; Pt_1
− comunque “...l'art. 1051 c.c. non può trovare applicazione qualora tra il fondo del cui vantaggio si tratta e la pubblica via si interpongano altri fondi appartenenti al medesimo titolare del fondo assunto come intercluso, dotati o dotabili di accesso proprio alla pubblica via senza eccessivo dispendio o disagio (cfr. Cass.
23.05.2013, n. 12819)”;
− “...per la verifica della sussistenza della interclusione di un fondo, ai fini della costituzione di una servitù di passaggio coattivo ex art. 1051 c.c., il fondo deve essere considerato unitariamente e non per parti separate, per cui non si ha interclusione quando da una residua parte del fondo, che ha accesso alla pubblica via, sia possibile, senza lavori particolarmente onerosi, realizzare un collegamento con la parte interclusa, risolvendosi altrimenti la costituzione del passaggio coattivo nella imposizione di un peso in danno del fondo altrui per prevalenti ragioni di comodità, atteso che non vi sono ostacoli al passaggio da una parte all'altra del fondo dominante (così, ad es., Cass. 28.10.2009, n.
22834...”;
− “...non può ottenersi la costituzione di una servitù coattiva di passaggio qualora, a causa della divisione materiale di un fondo operata dal proprietario di esso, una parte dello stesso fondo risulti non raggiungibile;
e ciò in quanto il proprietario non può avvantaggiarsi di una situazione che egli stesso ha creato, potendo altrettanto liberamente porre fine allo stato di interclusione creatosi (cfr. Cass. n.
177/2003)”;
− dunque “...in nessun modo nel caso di specie è dato ravvisare i presupposti per la costituzione di una servitù coattiva di passaggio, non potendosi affatto condividere la soluzione cui è pervenuto il primo Giudice;
infatti delle due l'una: o la copertura per cui è causa non appartiene a , ed allora quest'ultima non CP_2
ha alcun titolo per pretendere di accedervi;
oppure, se si ritenesse che ne è proprietaria, essa dovrebbe semplicemente curare le modeste opere atte a porla in collegamento con la sottostante porzione immobiliare sempre di sua proprietà, non giustificandosi in alcun modo la imposizione di un ius in re aliena a carico di
(e ciò tanto più considerato che, nella stessa prospettiva della odierna Pt_1
appellata, competerebbe alla stessa il diritto di uso esclusivo sulla copertura Pt_1
in parola, di cui non potrebbe pertanto, per sua stessa indicazione, CP_2 giovarsi in alcun modo)”.
3.4.3) Il motivo è fondato.
29 3.4.3.1) È pacifico che il lastrico solare in questione risulta allocato sopra l'immobile di proprietà di , di cui svolge funzione di manto di copertura. CP_2
Il fondo, dunque, non risulta “intercluso” nel senso di non aver accesso alla pubblica via, in quanto circondato da fondi altrui (ex art. 1051 c.c.), ma in quanto posto a livello superiore della proprietà del medesimo soggetto, senza una struttura di collegamento tra le due zone.
Risulta condivisibile l'assunto difensivo di parte appellante secondo cui, in tal caso, non potrebbe procedersi alla costituzione di una servitù coattiva a carico del fondo limitrofo (in questo caso: il fabbricato di proprietà di ) per accedere da una parte del Pt_1 fondo ad un'altra parte del fondo del medesimo proprietario.
La Corte di Cassazione, sul punto, ha avuto modo di precisare che “La verifica della sussistenza della interclusione di un fondo, rilevante ai fini della costituzione una servitù di passaggio coattivo, ex art. 1051 c.c., richiede che il fondo medesimo sia considerato unitariamente e non per parti separate;
sicché ove, in presenza di porzioni a dislivello del medesimo fondo, sia possibile realizzare, senza lavori particolarmente onerosi, un collegamento (rappresentato, nella specie, da una scalinata in muratura) tra la parte (a valle) che ha accesso alla via pubblica e quella residua (a monte), tale inteclusione va esclusa, risolvendosi, altrimenti, la costituzione del passaggio coattivo, nella imposizione di un peso in danno del fondo altrui per prevalenti ragioni di comodità, non frapponendosi ostacoli al passaggio da una parte all'altra del fondo dominante”
(Cass. 55 del 4.1.2018, in aderenza a Cass. 22834 del 28.10.2009, secondo cui “Poiché per verificare la sussistenza della interclusione di un fondo, ai fini della costituzione di una servitù di passaggio coattivo, ai sensi dell'art. 1051 cod. civ., il fondo deve essere considerato unitariamente e non per parti separate, non si ha interclusione quando da una residua parte del fondo, che ha accesso alla via pubblica, sia possibile, senza lavori particolarmente onerosi, realizzare un collegamento con la parte interclusa, altrimenti risolvendosi la costituzione del passaggio coattivo nella imposizione di un peso in danno del fondo altrui per prevalenti ragioni di comodità, atteso che non vi sono ostacoli al passaggio da una parte all'altra del fondo dominante”).
3.4.3.2) Non può del resto trascurarsi come nella relazione di consulenza tecnica d'ufficio sia espressamente indicato che “Il lastrico solare in oggetto è in uso esclusivo dell'Hotel Club e non ha alcuna comunicazione con le unità immobiliari poste al piano inferiore di proprietà . Pertanto, ad oggi la copertura è uno spazio intercluso e CP_2
per avere accesso bisogna inevitabilmente passare dalla proprietà La stessa Pt_1
cosa vale anche per la porzione di copertura a falda posta sul retro del lastrico solare. Il collegamento è garantito solo eseguendo opere edili mirate e le possibili modalità di
30 accesso più agevoli e meno invasive sono le seguenti:

1. Realizzazione di una botola con relativa scala per il collegamento verticale del lastrico ai sottostanti locali di proprietà
. La soluzione è comunque più penalizzante per perché comporta la CP_2 CP_2 realizzazione di opere interne alla sua proprietà...”, per poi proseguire facendo menzione delle possibilità rappresentate dalla riapertura di uno dei varchi di accesso o dal passaggio attraverso i locali di proprietà di . Pt_1
Dunque, per stessa indicazione del CTU, la questione concernente l'accesso al lastrico solare potrebbe risolversi con la realizzazione di una botola e relativa scala di accesso, di cui non risulta peraltro il costo ed il cui carattere “penalizzante” per è CP_2
unicamente rappresentato dal fatto che occorrerebbe realizzare tali opere nella sua proprietà.
La realizzazione di una botola con una scala di accesso appare tuttavia esulare dalla nozione di “lavori particolarmente onerosi” che, come visto in precedenza, la
Suprema Corte ha inteso valorizzare onde ritenere che anche in caso di fondi “a dislivello”
(come, in definitiva, è nel caso di specie) si possa ricorrere alla costituzione di servitù coattiva ex art. 1051 c.c.
3.4.4) L'appello deve quindi trovare accoglimento con riferimento al profilo in questione e conseguente parziale riforma della sentenza impugnata e reiezione della domanda di costituzione di servitù coattiva avanzata in prime cure da . CP_2
4) In applicazione del principio della soccombenza, avuto riguardo all'esito complessivo della controversia (Cass. civ. n. 14916/2020; Cass. civ. n. 3083/2017; Cass.
2274/2017; 11423/2016), in considerazione dell'intervenuto accoglimento di quasi tutte le domande avanzate da parte attrice nel primo grado di giudizio e dell'accoglimento in minima misura del gravame, le spese processuali di entrambi i gradi del giudizio devono essere poste a carico della parte appellatnte (ivi comprese le spese di CTU), salvo procedere ad una compensazione delle stesse nella misura del 20%, e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M. 55/2014
(e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra €
26.000,01 ed € 52.000,00 (in considerazione del valore della causa: indeterminabile c.d.
“basso”) di cui alle tabelle 2 e 12 allegate al predetto D.M..

P.Q.M.

la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 2521/2021 del Tribunale di Firenze, in parziale Parte_1
accoglimento del gravame ed in parziale riforma della sentenza impugnata, così provvede:
31 1) accoglie il quarto motivo di appello e, per l'effetto, respinge la domanda di costituzione di servitù coattiva avanzata da Controparte_2
2) respinge per il residuo il gravame;

3) condanna parte appellante rimborsare a parte appellata l'80% Parte_1 Controparte_2
delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio, con compensazione del residuo, liquidate:
• per il primo grado, in complessivi € 6.092,80 per compenso (pari all'80% di complessivi € 7.616,00 per compenso, di cui € 1.701,00 per la fase di studio, €
1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.806,00 per la fase istruttoria, € 2.905,00 per la fase decisoria), da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA
e CPA come per legge;

• per il secondo grado, in complessivi € 7.992,80 per compenso (pari all'80% di complessivi € 9.991,00 per compenso, di cui € 2.058,00 per la fase di studio, €
1.418,00 per la fase introduttiva, € 3.045,00 per la fase di trattazione ed € 3.470,00 per la fase decisoria), da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre
IVA e CPA come per legge.
4) pone a carico di l'80% delle spese di CTU, come liquidate in prime cure, con Parte_1
obbligo delle parti di procedere ai relativi conguagli.
Così deciso nella camera di consiglio del 9.7.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
32