R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr. Alessandro Cocchiara - Presidente -
- dr. Antonio Quaranta - Consigliere -
-dr. Massimiliano Sacchi - Consigliere Relatore -
ha pronunziato la seguente:
S E N T E N Z A nel processo civile d'appello iscritto al n. 5085/2021, avverso la sentenza n. 4152/2021, pronunziata dal Tribunale di Napoli, depositata in data 03.05.2021, non notificata, pendente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), rappresentati e difesi
[...] C.F._2
dall'avv. Luigi Tancredi, (C.F. , giusta procura C.F._3
come in atti;

APPELLANTI
E
(C.F. ), rappresentata e difesa CP_1 C.F._4
dall'avv. Fabio Roselli (C.F. ), giusta procura come C.F._5
in atti;

APPELLATA NONCHE'
(P. IVA ); CP_2 P.IVA_1
APPELLATA CONTUMACE
Oggetto: risarcimento danni da preteso inadempimento contrattuale.
Conclusioni: nelle note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in data 4.10.2024, in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, gli appellanti, nel riportarsi all'atto di appello, così concludevano: “1. Accogliere lo spiegato appello e per l'effetto riformare
l'impugnata Sentenza n. 4152/2021 emessa dal Tribunale di Napoli, in persona del Giudice dott. Roberto Notaro della II° sez., nella causa iscritta al n. 16361/16 R.G.A.C., depositata in data 03.05.2021, nella parte in cui dichiara l'infondatezza della domanda e rigetta la stessa, e per l'effetto, a parziale riforma dell'appellata sentenza,


2. Accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale della sig.ra condannarla al CP_1
risarcimento in favore del sig. della somma di €. 1.568,40, Parte_1
per i costi sostenuti per le riparazioni, gli acquisti ed il successivo trasloco;



3. Condannare la in persona del legale rapp.te p.t., alla CP_2
restituzione dell'importo di € 450,00, oltre interessi e rivalutazione a far data dal pagamento, o in subordine dalla costituzione in mora;



4. Condannare le parti convenute, in proprio e/o in solido tra di loro, al risarcimento di tutti i danni non patrimoniali subiti dall'istante, il tutto da liquidarsi in via equitativa ex art. 1227 c.c., nella misura che sarà
pag. 2/21 ritenuta opportuna dall'Ecc.ma Corte adita, oltre interessi legali sino al soddisfo;



5. condannare, altresì, le parti convenute in solido al pagamento di spese
e compensi del doppio grado di giudizio, da distrarsi in favore del procuratore antistatario”.
nelle note depositate il 6.10.2024, in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, l'appellata, concludeva CP_1
riportandosi alle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione, con le quali aveva chiesto “…il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata..”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con citazione, notificata in data 06.05.2016, e Parte_1 [...]
convenivano dinanzi al Tribunale Parte_2 CP_1
di Napoli, deducendo che: con la mediazione dell'Agenzia immobiliare
Remax Programma Casa, in data 9.12.2015, concludeva, Parte_1
con e con l'intervento nel contratto, quale fideiussore, CP_1
della madre di esso istante, un Parte_2
contratto di locazione relativo all'immobile ad uso abitativo sito in
Casoria, alla via Diaz, 56; nell'occasione, versava alla locatrice l'importo di euro 900,00, a titolo di deposito cauzionale, ed all'agente immobiliare euro 450,00 per compenso di mediazione;
pur avendo le parti stabilito, per la decorrenza del contratto, la data dell'1.1.2016, la locatrice acconsentiva a che esso istante avesse sin da subito la disponibilità del cespite, al fine di consentirgli di eseguire i necessari pag. 3/21 interventi di manutenzione;
al detto fine gli venivano consegnate due copie delle chiavi dell'immobile; nel corso degli interventi di ristrutturazione da esso eseguiti, constatava che la colonna fecale era rotta e che l'appartamento era privo di fornitura del gas;
occorrendo, per la stipula del relativo contratto, la copia del contratto di locazione registrato, ne faceva vanamente richiesta all'agente immobiliare;
stante il perdurare di tale situazione di stallo, chiedeva alla CP_1
di posticipare l'inizio della locazione, ma la stessa, di contro, sostituiva arbitrariamente la serratura dell'appartamento, impedendogli di farvi accesso;
solo a febbraio 2016, esso istante riusciva a recuperare dall'immobile i suo effetti personali, facendoli trasportare in un deposito;
in difetto della necessaria registrazione, il contratto di locazione era nullo;
di conseguenza, mentre il mediatore non aveva titolo per esigere il pagamento della provvigione, la locatrice, oltre a dover restituire il deposito cauzionale, doveva risarcirgli i danni, patrimoniali (per le spese sostenute) e non patrimoniali (conseguenti all'impossibilità di trasferirsi con la sua compagna nel citato immobile) da esso sofferti;
la responsabilità della proprietaria sussisteva anche nel caso in cui il Giudice avesse ritenuto il contratto di locazione perfezionato, poiché, in tal ipotesi, la convenuta si era resa inadempiente, privandolo del godimento del cespite.
Sulla scorta di tali premesse, gli attori chiedevano dichiararsi la responsabilità, contrattuale ed extracontrattuale, dei convenuti, con conseguente condanna della alla restituzione di euro CP_1
900,00 ed al risarcimento dei danni patrimoniali, quantificati in euro pag. 4/21 1.568,00, e della alla restituzione di euro 450,00, oltre la CP_2
condanna dei convenuti in solido al risarcimento del danno non patrimoniale, quantificato in euro 5.000,00.
Nella contumacia della titolare dell'agenzia immobiliare CP_2
indicata in citazione, si costituiva deducendo che: CP_1
effettivamente, in data 9.12.2015, per il tramite dell'agenzia immobiliare “Remax Programma Casa” con sede in Casoria alla Via
Armando Diaz, n. 36, veniva perfezionata, tra essa convenuta ed il
, una proposta di contratto di locazione;
nondimeno, tale accordo Pt_1
non sfociava in un contratto regolarmente registrato, avendo, in prosieguo di tempo, il manifestato la sua intenzione di non Pt_1
procedere oltre nella locazione;
alcuna somma aveva ella ricevuto a titolo di deposito cauzionale, avendo le parti inteso rimandare il tutto al momento della stipula del contratto;
a mero titolo di cortesia, consentiva al di accedere all'immobile prima dell'1.1.2016, data Pt_1
di inizio previsto della locazione;
la risoluzione dell'accordo era stata conseguenza di una decisione concordemente assunta dalle parti;
in tal senso militava anche il fatto che il aveva spontaneamente Pt_1
restituito ad essa convenuta le chiavi del cespite;
solo successivamente al 5.2.2016, data nella quale il liberava l'immobile da tutti i suoi Pt_1
beni, provvedeva a sostituire la serratura dell'appartamento; del tutto infondata era la pretesa risarcitoria, avendo i presunti danni ad oggetto spese (per trasloco ed acquisto di monili ed altri beni) che l'attore aveva sostenuto del tutto liberamente, anche in difetto di una sua pag. 5/21 autorizzazione a traferirsi nell'appartamento prima della stipula del contratto.
In forza di tali rilievi, la convenuta concludeva per il rigetto della domanda.
Istruita la causa mediante l'escussione dei testi indicati da entrambe le parti, all'esito del giudizio l'adito Tribunale pronunciava la sentenza in epigrafe indicata, con la quale così decideva: “rigetta la domanda e condanna gli attori al pagamento in solido, in favore dell'avv. Fabio
Roselli, delle spese di lite liquidate in € 2.400,00 per compensi oltre accessori di legge ai sensi del DM 55/2014”.
§ 2.
Avverso l'indicata sentenza, non notificata ai fini di cui all'art. 325
c.p.c., e proponevano Parte_1 Parte_2
appello, con atto tempestivamente notificato in data 3.12.2021, nel rispetto del termine di sei mesi, di cui all'art. 327 c.p.c., maggiorato della sospensione feriale, con il quale chiedevano accogliersi le sopra riportate conclusioni.
Nella contumacia di nel costituirsi, CP_2 CP_1
resisteva all'impugnazione, sollecitandone il rigetto.
All'esito della prima udienza, tenutasi in modalità cartolare, la Corte rinviava la causa, in prosieguo di prima udienza, al 7.10.2002 e, quindi, successivamente, per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del
4.10.2024, poi sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c..
pag. 6/21 Quindi, la causa, con ordinanza comunicata alle parti il 30.10.2024, veniva riservata in decisione, concedendosi alle parti i termini di cui all'art. 190, co.1 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, l'ultimo dei quali è scaduto in data 20.1.2025.
Depositata, dagli appellanti, la conclusionale e da entrambe le parti le memorie di replica, scritti nei quali le stesse ribadivano le rispettive posizioni difensive, la causa era rimessa al Collegio per la decisione.
§ 3.
Il Tribunale di Napoli riteneva la domanda infondata, osservando che, in atti, non vi fosse “alcuna prova certa, ma neanche indiziaria, che tra il
e la sia stato stipulato un contratto di locazione. Non vi Pt_1 CP_1
è alcun documento scritto, neanche una bozza di contratto o una copia non firmata, che indichi che effettivamente il contratto sia stato concluso”. Inoltre, secondo il Giudice di primo grado, il teste indotto dall'attore, , sebbene avesse confermato l'avvenuta Tes_1
conclusione del contratto, doveva considerarsi “interessata alle sorti del giudizio in quanto non solo attuale compagna del , ma anche Pt_1
persona che con lui doveva andare ad abitare nell'appartamento oggetto di causa”. Quindi, la deposizione dalla medesima resa non poteva considerarsi, da sola, sufficiente a “dimostrare la conclusione del contratto, in assenza di ulteriori elementi di prova che” potessero confermarla ed alla luce della recisa contestazione della convenuta.
Difettava, poi, la dimostrazione, fatta eccezione per la sola deposizione della , del versamento, da parte del , del deposito cauzionale Tes_1 Pt_1
di euro 900,00 in favore della e del compenso di euro CP_1
450,00, in favore del mediatore.
pag. 7/21 Infine, le domande risarcitorie, “sia quella relativa al danno patrimoniale che al danno non patrimoniale, mancando la prova dell'inadempimento della ed in particolare del fatto che CP_1
l'impossibilità di concludere il contratto e di abitare l'immobile sia dipeso da un comportamento a lei imputabile” andavano, del pari, rigettate.
Al riguardo, il Tribunale stigmatizzava l'insanabile contrasto emergente tra le deposizioni testimoniali rilasciate dai testi attorei, i quali avevano dichiarato che l'attore non era riuscito ad abitare l'immobile a causa della mancata registrazione del contratto e della conseguente impossibilità di attivare la fornitura del gas, e quelle dei testi indotti dalla convenuta, secondo cui, invece, era stato l'attore a decidere di non abitare più l'immobile per sue ragioni personali.
Al cospetto di tale contrasto ed in assenza di prove documentali capaci di confermare l'una o l'altra versione, la domanda andava rigettata.
§ 4.
Nel censurare, i sopra richiamati capi di sentenza, l'appellante, con il primo motivo, sosteneva, anzitutto, che l'oggetto del giudizio non era l'accertamento dell'esistenza del contratto di locazione, ma che lo stesso era stato rappresentato come un fatto fonte di obblighi e di conseguenti danni risarcibili.
§ 5.
Con il secondo motivo, l'appellante contestava al Giudice l'erroneo apprezzamento delle risultanze istruttorie.
pag. 8/21 Al riguardo deduceva che, come ammesso anche dalla in CP_1
data 9.12.2015, presso l'agenzia immobiliare Remax di Casoria, era stata stipulata una proposta di contratto di locazione.
Aveva, quindi, errato, il Giudice nel sostenere che non vi fosse nessuna prova dell'avvenuta stipulazione di tale contratto.
Tale conclusione, oltre che dal tenore delle difese svolte dalla era avversata anche dalla circostanza, pacifica, CP_1
dell'avvenuta consegna dell'appartamento, fatto questo che, normalmente, doveva considerarsi sintomatico del perfezionamento del contratto o, quantomeno, di un accordo preliminare.
Nello stesso senso, militava anche la consegna della copia delle bollette relative all'immobile, funzionale alle volture delle utenze.
Ed ancora, il Giudice aveva trascurato di valorizzare la missiva allegata in atti del 17/03/2016, a firma dello stesso avv. Roselli, all'epoca difensore della , dalla cui lettura emergeva che le parti avevano CP_2
firmato una “proposta di contratto di locazione” e che il aveva Pt_1
versato l'importo di euro 450,00 per la mediazione.
La stessa lettera, peraltro, conteneva una chiara contraddizione, laddove affermava che il contratto non era stato registrato, in quanto la registrazione poteva riguardare solo un contratto concluso e non una mera proposta di locazione.
Peraltro, riprova del fatto che il contratto era stato concluso si traeva dall'ammissione, contenuta nella citata lettera, da parte del mediatore, dell'avvenuta ricezione del compenso di mediazione, potendosi il pagamento della provvigione giustificare solo al cospetto di un affare perfezionatosi.
pag. 9/21 Le evidenziate risultanze, erroneamente non apprezzate dal primo
Giudice, avrebbero dovuto indurre il Tribunale a ritenere provato che le parti avevano firmato un contratto di locazione, o quantomeno una scrittura privata che innegabilmente estrinsecava la volontà della di locare al il suo immobile, e di quest'ultimo di CP_1 Pt_1
prenderlo in locazione.
Il Giudice, inoltre, aveva anche omesso di attribuire il giusto rilievo alla mancata ottemperanza, da parte della dell'ordine di CP_2
esibizione ex art. 210 c.p.c., in base al quale doveva essere esibito e depositato il contratto di locazione o, quantomeno, la proposta di locazione.
Quindi, secondo la tesi dell'appellante, le prove in atti dimostravano che, in data 09/12/15, le parti firmavano un documento qualificabile a tutti gli effetti come locazione, dal quale sorgevano, in capo alla obblighi che la stessa aveva disatteso. CP_1
In subordine, qualora si fosse ritenuto che le parti avevano sottoscritto una mera proposta di locazione, comunque, sussisteva la responsabilità extracontrattuale della convenuta, per non aver adempiuto all'obbligo, derivante dalla detta proposta, di concludere il contratto di locazione definitivo.
§ 6.
Con il terzo motivo, l'appellante censurava la sentenza, dolendosi della valutazione che il primo Giudice aveva operato degli esiti delle prove testimoniali.
Sul punto, osservava che il Giudice si era limitato a dare atto del contrasto esistente tra le deposizioni, per trarne il convincimento pag. 10/21 dell'infondatezza della domanda. Invece, in un caso del genere, il
Giudice avrebbe dovuto valorizzare le contraddizioni emergenti dalla difesa della che in alcuni punti della sua comparsa di CP_1
costituzione aveva sostenuto esservi stata risoluzione del contratto per mutuo consenso con restituzione delle chiavi da parte del , Pt_1
circostanza questa sconfessata dalla produzione, da esso istante operata, della copia di dette chiavi, e, in altra parte della sua comparsa, asseriva che la vera ragione dell'interruzione delle trattative era da ravvisare nell'arresto del ad opera dei Carabinieri di Castel Pt_1
Volturno.
Ed ancora, la teste , figlia della convenuta, riferiva che tra Testimone_2
le parti era stata raggiunta, tramite l'agenzia immobiliare Remax, solo un'intesa verbale.
Di tenore analogo le dichiarazioni rese dagli altri testi di parte convenuta, e . Tes_3 Testimone_4
Tali dichiarazioni, peraltro, stridevano con quanto si leggeva nella comparsa della e con il contenuto della missiva, a firma CP_1
dell'allora avvocato della , depositata agli atti del giudizio. CP_2
Sempre la teste riferiva che, a fine gennaio 2016, l'attore Pt_1
manifestava la volontà di non locare più l'immobile e anche tale dichiarazione si poneva in contrasto con la difesa della che CP_1
aveva sostenuto l'assunto di una risoluzione per mutuo consenso.
La deposizione della teste poi, doveva considerarsi priva di Tes_3
rilevanza probatoria, in quanto la stessa dichiarava di essere a conoscenza dei fatti per averli appresi dalla CP_1
pag. 11/21 Inoltre, nemmeno il teste era attendibile, trattandosi del Tes_5
soggetto che aveva svolto in concreto l'opera di mediazione ed incassato la provvigione, come dimostrato dalla già citata missiva del
17.3.2016 a firma avv. Roselli per conto di Remax e del Tes_5
stesso.
Il primo Giudice, anziché valorizzare le incongruenze e le contraddizioni esistenti nelle deposizioni dei testi di parte convenuta, aveva considerato solo la posizione della teste, , giudicandola Tes_1
inattendibile in quanto legata da una relazione sentimentale con esso appellante.
Anche sul punto la sentenza era errata, perché la domanda non era intesa ad ottenere l'esecuzione del contratto di locazione ma il risarcimento dei danni e, rispetto ad essa, la , non legata da Tes_1
vincolo di coniugio all'attore, non era portatrice di alcun interesse che potesse renderla inattendibile.
Per converso, la teste doveva considerarsi credibile, avendo Tes_1
vissuto in prima persona i fatti ed essendo stata riconosciuta come presente anche dai testimoni di parte convenuta.
Quindi, nella specie, siccome i testi di parte convenuta avevano reso deposizioni contraddittorie o de relato o inficiate dall'interesse che avevano in relazione all'esito della lite (teste ), il Giudice Tes_5
avrebbe dovuto valorizzare le deposizioni della e degli altri testi Tes_1
da esso indicati, e . Tes_6 Tes_7
§ 7.
Con il quarto motivo, l'appellante sosteneva che, anche qualora la Corte avesse inteso condividere le difese della convenuta, secondo cui le pag. 12/21 parti avevano concluso una mera proposta, in ogni caso sussisteva la responsabilità precontrattuale della la cui condotta aveva CP_1
impedito il perfezionarsi del contratto di locazione.
Ed invero, la condotta della integrava un recesso CP_1
ingiustificato dalle trattative, fonte di responsabilità per la stessa.
§ 8.
Con il quinto motivo, l'appellante impugnava la sentenza per avere disatteso la domanda, rivolta nei confronti della , di condanna CP_2
alla restituzione della provvigione, alla stessa versata.
Sosteneva che, anche sul punto, la sentenza era errata, avendo il
Giudice omesso di valorizzare il contenuto della missiva del
17/03/2016, a firma dell'avv. Roselli, nella quale questi, per conto della citata società, ammetteva l'avvenuta sottoscrizione, da parte del
, di una proposta di locazione, ed il versamento, ad opera dello Pt_1
stesso, della somma di euro 450,00 a titolo di compenso di mediazione.
Tanto premesso, l'appellante sosteneva, quindi, che siccome, nella specie, la mancata conclusione dell'affare era pacifica, in difetto di registrazione del contratto, il mediatore non aveva titolo per trattenere la provvigione.
§ 9.
Con l'ultimo motivo, l'appellante sosteneva che la sentenza era erronea per avere rigettato la domanda risarcitoria.
In particolare, l'ingiustificato rifiuto della di consentire il CP_1
perfezionamento del contratto, ne imponeva la condanna al risarcimento del danno morale conseguente al non aver potuto dare corpo al progetto di convivenza con la , cui era funzionale l'affitto Tes_1
pag. 13/21 del cespite in Casoria. Al riguardo, andava valorizzata la deposizione della teste, laddove riferiva che il , stante l'impossibilità di Pt_1
trasferirsi nell'appartamento, era stato costretto a trascorrere, insieme alla stessa, un periodo in albergo fino a febbraio 2016.
Andavano poi ristorate le spese inutilmente sostenute per ristrutturare l'immobile ed il danno consistente nella perdita di altre occasioni di immobili da locare.
§ 10.
L'appello è fondato, ma solo per quanto di ragione.
Il gravame è, invero, infondato, nella parte in cui con esso gli istanti intendono ottenere l'accertamento, in via indiziaria, dell'avvenuta conclusione, tra le parti, di un contratto di locazione ad uso abitativo, al fine di farne discendere il riconoscimento dell'inadempimento della e la condanna della medesima al risarcimento del danno ed CP_1
alla restituzione del deposito cauzionale.
Sul punto giova premettere che “Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n.
431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti
e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale” (cfr. Sez. U, Sentenza n. 18214 del 17/09/2015; Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 22828 del 21/07/2022: “In tema di contratti di locazione ad uso abitativo, la prescrizione di requisiti di validità ai sensi degli artt.
1, 2 e 14 della l. n. 431 del 1998 - cioè, la forma scritta "ad substantiam" -
e dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004 - in forza del quale i negozi sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - si applica solo ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore delle citate
pag. 14/21 norme, giusta il principio "tempus regit actum", non derogato da alcune speciale disposizione transitoria”).
Nella specie, il contratto di locazione, essendo stato stipulato il
9.12.2015, risulta assoggettato ai requisiti della forma scritta a pena di nullità e della registrazione.
Posto quanto precede, occorre ancora rammentare che “I limiti legali di prova di un contratto, per il quale sia richiesta la forma scritta ad substantiam, operano esclusivamente quando esso sia invocato in giudizio, tra le medesime parti negoziali, come fonte di reciproci diritti ed obblighi, e non anche quando se ne invochi l'esistenza come semplice fatto storico influente sulla decisione” (cfr. Cass. civ. Sez. 1 - , Ordinanza
n. 13891 del 20/05/2024).
Traendo le dovute conseguenze da quanto precede, deve, allora, ritenersi che, nei confronti della controparte contrattuale, CP_1
gli appellanti non possano pretendere di provare, a mezzo
[...]
presunzioni (consegna della copia delle chiavi e della copia delle bollette delle forniture idriche, elettriche e del gas) o a mezzo testimoni, la conclusione del contratto di locazione, per il quale vige l'obbligo della forma scritta e della registrazione a pena di nullità.
Al fine di esigere il risarcimento del danno dalla locatrice, per omessa registrazione dello stesso, gli appellanti avrebbero dovuto depositare in atti il contratto scritto, non potendosi la carenza di tale prova documentale superare attraverso i mezzi di prova richiamati nell'atto di appello.
pag. 15/21 Analoghe considerazioni valgono con riferimento alla domanda intesa ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale, in tesi corrisposto alla CP_1
In contrario, non vale obiettare che, nella specie, la domanda non aveva ad oggetto l'accertamento dell'esistenza del contratto di locazione, ma di un fatto, fonte di responsabilità contrattuale o extracontrattuale.
L'assunto non considera che, nella citazione di primo grado, gli attori avevano sostenuto di avere concluso, con la un contratto di CP_1
locazione ad uso abitativo, in tesi non registrato a causa della condotta inadempiente della stessa locatrice e del mediatore, al fine di farne discendere la condanna della alla restituzione del deposito CP_1
cauzionale ed al risarcimento dei danni.
Siccome, quindi, secondo la prospettazione originaria degli attori, il contratto era stato concluso per iscritto, sebbene esso non fosse mai stato registrato, la prova di tale conclusione, trattandosi come detto di contratto assoggettato all'obbligo della forma scritta a pena di nullità, andava fornita esclusivamente mediante la produzione del relativo documento sottoscritto dalle parti.
Tale carenza, giova ribadirlo, non può essere surrogata dagli esiti delle prove testimoniali e nemmeno dalla condotta processuale tenuta dalla terza chiamata in causa, agente di mediazione, consistita nella mancata ottemperanza all'ordine di esibizione disposto dal Giudice, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., con ordinanza del 10.10.2017.
§ 11.
pag. 16/21 Né, peraltro, è sostenibile l'assunto di una responsabilità precontrattuale della per non avere la stessa consentito il CP_1
perfezionamento delle trattative.
Infatti, secondo la prospettazione originaria, il contratto di locazione era stato concluso, sebbene esso non fosse stato registrato.
Quindi, essendo, in base a tale assunto, le trattative sfociate nella conclusione (come detto, peraltro, non provata) del contratto, il riferimento, operato solo in appello, alla fattispecie della responsabilità precontrattuale, integra una domanda nuova inammissibile.
§ 12.
È, invece, fondato, il motivo di gravame teso ad ottenere la condanna di alla restituzione del compenso di mediazione. CP_2
Sotto tale profilo, l'appello merita accoglimento.
Infatti, la prova dell'avvenuto pagamento, in favore del mediatore, della provvigione di euro 450,00, emerge nitidamente dalla lettera datata 17.3.2016, a firma dell'avv. Fabio Rosselli, all'epoca legale della
, depositata in primo grado dagli attori e dalla copia della CP_2
fattura ad essa allegata.
Tali documenti provano, appunto, l'avvenuto pagamento, ad opera del
, dell'importo di euro 450,00, quale compenso per l'attività di Pt_1
mediazione svolta dalla in relazione al contratto di locazione CP_2
dell'appartamento, di proprietà di sito in Casoria, alla CP_1
via Diaz, 56.
In senso contrario, non rileva la circostanza, dedotta dall'avv. Rosselli nella predetta lettera, a tenore della quale il mediatore ha diritto al compenso essendosi l'affare concluso per effetto del suo intervento e pag. 17/21 non rilevando, a tal fine, la successiva risoluzione del contratto per mutuo consenso.
Invero, deve rimarcarsi che, dal tenore della lettera in esame, si tragga ulteriore conferma della mancata registrazione del contratto di locazione.
Da tale dato segue, in coerenza con quanto innanzi già osservato, che il contratto di locazione sia nullo. Ne discende che non sussista il diritto del mediatore alla percezione del compenso, non potendo questo ritenersi dovuto quando l'affare concluso per effetto dell'opera del mediatore sia privo dei requisiti di validità imposti dalla legge a pena di nullità (cfr. Cass. civ. Sez. 3, Sentenza n. 10553 del 19/07/2002).
Né, invero, la tesi della risoluzione per mutuo consenso, sostenuta in giudizio anche dalla può ritenersi provata, essendo la CP_1
stessa in radice incompatibile con un negozio nullo per carenza di un requisito essenziale (forma scritta e registrazione), potendo la risoluzione riguardare solo un contratto venuto ad esistenza.
In conclusione, quindi, provata la mancata registrazione del contratto di locazione ed il conseguente mancato perfezionamento dell'accordo, il mediatore deve essere condannato a restituire all'appellante l'importo di euro 450,00, oltre agli interessi legali dalla costituzione in mora (risalente all'1.3.2016) al soddisfo.
Deve, invece, rigettarsi la domanda risarcitoria, pure proposta dal nei confronti della , al fine di ottenere il ristoro dei Pt_1 CP_2
pregiudizi patrimoniali e non connessi alla mancata registrazione ed alla conseguente impossibilità di abitare il cespite.
pag. 18/21 Sul punto appare sufficiente osservare che il mancato perfezionamento dell'affare non può ritenersi imputabile al mediatore, ma, per quanto emerge dall'istruttoria svolta in primo grado, all'incrinarsi dei rapporti tra le parti (e, in specie, all'avvenuta improvvisa sostituzione della serratura ad opera della locatrice, conseguente alla richiesta del Pt_1
di non pagare il canone relativo al mese di gennaio 2016). Ne segue che alcuna responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, sia configurabile in capo a . CP_2
§ 13.
Da ultimo, rileva la Corte che, nel rapporto tra gli appellanti e la le spese processuali del grado di appello debbano seguire CP_1
la soccombenza dei primi.
Nel rapporto tra gli appellanti e la , stante l'accoglimento CP_2
parziale del gravame, si impone una rinnovata regolamentazione delle spese di lite di entrambi i gradi, che debbono seguire la soccombenza dell'appellata.
La liquidazione delle spese processuali viene operata, come in dispositivo, a norma del D.M. 55/14, come aggiornato, da ultimo, con
D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del
08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, applicabile ratione temporis, essendosi la prestazione professionale esaurita, nella specie, in epoca successiva a detta data, con applicazione, relativamente al rapporto tra gli appellanti e la dello scaglione relativo alle CP_1
cause di valore da euro 1.101,00 ed euro 5.200,00, tenuto conto del disputatum e con riconoscimento dei compensi minimi in ragione della pag. 19/21 modesta complessità e del ridotto numero di questioni trattate, con distrazione in favore dell'Avv. Fabio Roselli, dichiaratosi antistatario.
Nel rapporto tra gli appellanti e la , le spese di lite vanno CP_2
liquidate, per entrambi i gradi, in base allo scaglione relativo alle cause di valore fino ad euro 1.100,00, tenuto conto del disputatum, con riconoscimento dei compensi minimi, atteso l'accoglimento della domanda in misura significativamente inferiore al petitum, con distrazione in favore dell'Avv. Luigi Tancredi, dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1
da , avverso la sentenza in epigrafe Parte_2
indicata, così provvede:
a) accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in accoglimento per quanto di ragione della domanda, condanna al pagamento, in favore di CP_2 Parte_1
dell'importo di euro 450,00, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 co. 1 c.c. dall'1.3.2016 al soddisfo;

b) condanna alla rifusione, in favore degli appellanti, CP_2
delle spese processuali, che liquida, in relazione al giudizio di primo grado, in euro 279,4 per esborsi, euro 332,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge e, in relazione al giudizio di appello, in euro 382,5 per esborsi, euro
337,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese pag. 20/21 generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Luigi Tancredi;

c) condanna e da , in Parte_1 Parte_2
solido tra di loro, alla rifusione, in favore di CP_1
delle spese processuali del grado di appello, che liquida in euro
1.458,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Fabio Roselli;

d) conferma nel resto l'impugnata sentenza.
Così deciso nella camera di consiglio, in data 31/01/2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente dr. Massimiliano Sacchi dr. Alessandro Cocchiara
pag. 21/21