R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott. Michele Cataldi Presidente
- dott. Giuseppe Staglianò Consigliere
- dott.ssa Matilde Carpinella Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281-sexies, c.p.c.)
nella causa civile di appello iscritta al n . 5730 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 decisa all'udienza del 18.9.2025 e vertente
TRA
Parte_1
( ), in persona del liquidatore p.t., elettivamente domiciliata in P.IVA_1
Roma, via della Giuliana n. 73, presso lo studio dell'avv. Nicola Nanni
( ), che la rappresenta e difende in virtù di procura in C.F._1
calce all'atto di citazione di primo grado
- PARTE APPELLANTE -

pag. 1 di 9 E
( ), elettivamente domiciliata Controparte_1 C.F._2
in Roma, via Nizza n. 63, presso lo studio dell'avv. Marco Croce
( ), che la rappresenta e difende, unitamente all'avv. C.F._3
Carmen Peronace ( ), in virtù di procura in calce alla C.F._4
comparsa di costituzione e risposta
- PARTE APPELLATA -

OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di Roma n. 13373/2021
pubblicata il 4.8.2021 (vendita di cose immobili ).
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza.
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA
§ 1. – Con atto di appello notificato il 4.10.2021 Parte_1
in liquidazione ha proposto appello avverso la sentenza n.
[...]
13373/2021 con cui il Tribunale di Roma, in parziale accoglimento delle domande avanzate nei suoi confronti da , in relazione Controparte_1
all'acquisto, effettuato con contratto a rogito del notaio el Persona_1
13.1.2016 rep. n. 6878, di un villino in costruzione (il n. 7), all'interno del centro residenziale Colle degli Ulivi sito in Fonte NU (Roma), ha condannato essa appellante al pagamento , a titolo di risarcimento del danno
ex art. 2043 c.c., della somma di € 47.983,33 (comprensiva di interessi e rivalutazione monetaria), corrispondente ai costi indicati dal consulente tecnico di ufficio per ovviare agli inconvenienti lamentati (umidità di pag. 2 di 9 risalita presente su pareti e pilastri), oltre al pagamento delle spese processuali e di c.t.u.
A sostegno dell'appello l'anzidetta società ha formulato quattro motivi,
chiedendo che, previa sospensione della sua provvisoria esecutività, la sentenza gravata sia riformata, rigettando tutte le domande svolte dalla
[...]
, o in via subordinata, riducendo la condanna al minore importo di € CP_1
40.653,33.
§ 2. – Si è costituita la parte appellata, che ha chiesto di dichiarare la inammissibilità/improcedibilità o, comunque, di rigettare l'impugnazione.
§ 3. – All'udienza di prima comparizione è stata respinta l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione.
Disposti alcuni rinvii di ufficio, con decreto del 14.7.2025 è stata fissata l'udienza per la discussione orale, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.,
con concessione di un termine per il deposito di note conclusionali.
All'odierna udienza le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa;
al termine, la Corte ha deciso la causa, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della sentenza.
RAGIONI DELLA DECISIONE
§ 1. – Con il primo motivo l'appellante lamenta che il giudice di prime cure avrebbe erroneamente ritenuto proposta in via subordinata , dall'attrice
, la domanda ex art. 2043 c.c., mentre la stessa aveva svolto CP_1
esclusivamente la domanda di risarcimento dei danni (patrimoniali e non) a pag. 3 di 9 titolo di responsabilità contrattuale, con conseguente violazione dell'art. 112
c.p.c.
§ 2. – Con il secondo motivo si deduce che la domanda ex art. 2043 c.c.
sarebbe stata accolta nonostante la mancanza assoluta di specifiche allegazioni e prova e sulla base delle risultanze della c.t.u ., che si sarebbe acriticamente appiattita su quelle del geom. (consulente Controparte_2
tecnico specialistico al c.t.u. nel campo dei sistemi impermeabili) , senza avere compiuto accertamenti sulla causa delle infiltrazioni lamentate e senza che fosse emersa una responsabilità della società costruttrice/venditrice.
§ 3. – Con il terzo motivo l'appellante sostiene che la CP_1
avrebbe compiuto una profonda e radicale trasformazione dello stato dei luoghi, con realizzazione ex novo degli impianti idrici e di riscaldamento, sì
da escludere o diminuire il nesso eziologico tra gli ipotetici atti colposi del venditore e il danno riscontrato, ai sensi dell'art. 1227 c.c.
§ 4. – Con il quarto motivo si censura, in via subordinata, la quantificazione del danno, assumendo che Tribunale, da un lato, ha liquidato l'importo indicato al punto 5 (linea di drenaggio esterna su strada per l'intero fabbricato), in ragione di 1/12 del totale di € 100.000,00, tenuto conto che si trattava di opere che interessavano tutti i dodici villini, mentre,
dall'altro, non avrebbe operato nello stesso modo per i «costi tecnici»,
indicati al punto successivo in complessivi € 10.000,00 (di cui € 2.000,00
per i lavori interni ed € 8.000,00 per la direzione dei lavori della linea di drenaggio esterna)”. Anche l'importo di € 8.000,00, dunque, avrebbe dovuto ,
al più, essere liquidato in ragione di 1/12, e dunque per l'importo di €
pag. 4 di 9 667,00, sicché il danno complessivo avrebbe dovuto liquidarsi in €
40.650,33, anziché in € 47.983,33.
§ 5. – Il primo motivo è fondato, rendendo superfluo l'esame degli altri tre, attinenti alla sussistenza e alla quantificazione del danno.
Secondo il più recente orientamento della S.C., p oiché la responsabilità
ex art. 1669 c.c. è speciale rispetto a quella prevista dalla norma generale di cui all'art. 2043 c.c., l'applicazione dell'art. 2043 c.c. può essere invocata soltanto ove non ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi dell'azione di responsabilità previsti dall'art. 1669 c.c., e non già al fine di superare i limiti temporali entro cui l'ordinamento positivo appresta la tutela specifica,
ovvero senza poter “aggirare” il peculiare regime di prescrizione e decadenza che connota l'azione speciale e si fonda sulla ritenuta necessità di evitare che siano raggiunti scopi elusivi ovvero impedire che, inutilmente esperita o esperibile l'azione speciale, l'interessato ottenga, per altre vie, il risultato negato in primis: ossia che, all'esito della prescrizione della pretesa, si possa rimediare ricorrendo all'azione generale di responsabilità
civile. È stato altresì precisato che deve e scludersi che, per le ipotesi previste dall'art. 1669 c.c. – ossia allorché ne siano integrati i relativi presupposti oggettivi e soggettivi –, possa configurarsi una responsabilità
extracontrattuale ai sensi della stessa norma e un'altra ai sensi dell'art. 2043
c.c., al solo scopo di permettere di riconoscere, qualora vi sia dolo o colpa,
il più ampio termine di prescrizione di cui all'art. 2947 c.c. Tanto più che il termine di prescrizione di un anno ex art. 1669, secondo comma, c.c. non decorre dall'integrazione del fatto illecito – ossia dalla verificazione della pag. 5 di 9 rovina, del pericolo di rovina o dei gravi difetti – bensì dalla denunzia,
quale atto condizionante la decorrenza del termine prescrizionale interdipendente, denunzia che, a sua volta, deve essere inoltrata, a pena di decadenza, entro un anno dalla scoperta, che ancora s'intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (spesso attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo
(ovvero manifestazioni di scarsa rilevanza o semplici sospetti), salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese ( v. Cass. ord.

5.11.2024 n. 28469; Cass. 10.11.2023 n. 31303).
Nella specie, il Tribunale, esclusa l'irregolarità urbanistica dell'immobile e l'esistenza di alcuni dei vizi lamentati dall'acquirente
[...]
, ha incentrato la propria attenzione sulla sola umidità da risalita;
CP_1
umidità che il consulente tecnico di ufficio ha verificato essere presente sulle pareti e sui pilastri dell'immobile per un'altezza variabile tra i 20 e i
50 centimetri, a partire dalla pavimentazione, ravvisandone la causa nella presenza di una grossa falda acquifera e nella mancanza, addebitabile alla società costruttrice, di presidi idonei a proteggere il manufatto (comprese le fondazioni) dalle infiltrazioni e di scossaline protettive dei due giunti strutturali fra gli edifici.
Il giudice ha poi affrontato l'eccezione di decadenza e prescrizione della garanzia prevista dagli artt. 1495 e 1669 c.c. sollevata dalla parte pag. 6 di 9 convenuta, ritenendola fondata, avendo escluso che la conoscenza delle cause del fenomeno infiltrativo potesse individuarsi – secondo quanto sostenuto dall'attrice – nel deposito della consulenza tecnica di ufficio.
Ha accolto, infine, la domanda subordinata di risarcimento del danno ex
art. 2043 c.c., condannando la società convenuta a l pagamento di quanto necessario per ovviare agli inconvenienti lamentati.
Tale ragionamento, tuttavia, non appare corretto, sia perché l'attrice non ha mai proposto, nemmeno in via subordinata, l'azione generale di cui all'art. 2043 c.c. (v. conclusioni dell'atto di citazione introduttivo del giudizio, non modificato con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.c.), sia perché, una volta dichiarata prescritta l'azione ex art. 1669 c.c. (così
interpretata la domanda in relazione a i vizi costruttivi, atti a incidere in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali ), con statuizione non oggetto di appello incidentale (nemmeno condizionato) da parte della
[...]
, non poteva comunque trovare applicazione la norma generale di cui CP_1
all'art. 2043 c.c., difettando i relativi presupposti individuati dalla S.C. nei precedenti sopra richiamati.
§ 6. – In definitiva, l'appello va accolto e, in parziale riforma della sentenza impugnata, va rigettata anche la domanda risarcitoria riguardante i danni da infiltrazione.
La riforma della sentenza impugnata determina l'automatica caducazione del capo concernente le spese processuali (art. 336 c.p.c.) e impone una nuova regolamentazione delle spese del doppio grado di giudizio, il cui onere va attribuito e ripartito dal giudice d'appello in pag. 7 di 9 relazione all'esito complessivo della lite, operando la valutazione della soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese, in base a un criterio unitario e globale (v. Cass. ord. 19.12.2024 n. 33412; Cass. ord. 10.11.2022
n. 22306; Cass.

7.6.2021 n. 27056).
In applicazione di tali principi, le spese di entrambi i gradi di giudizio vanno poste a carico della , secondo il principio della CP_1
soccombenza, valutato in base alla decisione finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi definitivamente soccombente abbia conseguito un risultato ad essa favorevole (Cass. ord.
25.3.2022 n. 9785; Cass. ord. 13.3.2013 n. 6369).
Tali spese si liquidano sulla base dei parametri di cui D.M. n. 55/2014 ,
aggiornati, da ultimo, con D.M. n. 147/2022, vigenti al momento della pronuncia (Cass. ord. 13.7.2021 n. 19989; Cass. ord. 10.12.2018 n. 31884),
per il primo grado, con riferimento allo scaglione da € 52.000,01 a €
260.000,00 (individuato in base al valore della domanda ex art. 10 c.p.c.) e,
per il grado di appello, con riferimento allo scaglione da € 26.000,01 a €
52.000,00 (individuato con il criterio del disputatum, ossia della sola somma oggetto che ha formato oggetto di impugnazione, pari a € 47.983,33 – Cass.
ord. 17.5.2025 n. 13145; Cass. ord. 31.10.2024 n. 28156 ), valori medi per tutte le fasi. Si liquidano, pertanto, le seguenti somme:
- per il giudizio di primo grado, complessivi € 14.103,00 per compensi (€
2.552,00 per fase di studio;
€ 1.628,00 per fase introduttiva;
€ 5.670,00 per fase di trattazione/istruttoria; € 4.253,00 per fase decisionale):
pag. 8 di 9 - per il giudizio di appello, € 804,00 per esborsi e complessivi € 9.991,00
per compensi (€ 2.058,00 per fase di studio;
€ 1.418,00 per fase introduttiva;

€ 3.045,00 per fase istruttoria/di trattazione;
€ 3.470,00 per fase decisionale);
Le spese della consulenza tecnica di ufficio, nella misura liquidata in primo grado, vanno poste in via definitiva a carico della parte appellata.


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro la sentenza del Tribunale di Roma n. 13373/2021 pubblicata il 4.8.2021, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1. – accoglie l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, rigetta ogni domanda avanzata da CP_1
nei confronti di in liq .;
[...] Parte_1
2. – condanna alla rifusione delle spese di lite in favore Controparte_1
di in liq., che liquida, per il giudizio Controparte_3
di primo grado, in € 14.103,00 per compensi e, per il giudizio di appello in €
804,00 per spese vive ed € 9.991,00 per compensi, oltre al rimborso di spese generali, Iva e Cpa, come per legge;

3. – pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico di . Controparte_1
Così deciso in Roma il 18.9.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
- Matilde Carpinella - - Michele Cataldi -
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