N. 1450/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1450/2018 R.G. vertente tra
(C.F.: , in persona del legale PA P.IVA_1
rappresentante pro-tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Annarita De Siena,
Santa Durante e Saverio Molica;
appellante-appellato incidentale
e
(C.F.: rappresentata e Controparte_1 C.F._1
difesa dagli Avv.ti Demetrio Verbaro e Giuseppe Spadafora;
appellata-appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 202/2018 del Tribunale di Catanzaro, pubblicata il 31.01.2018, avente ad oggetto risarcimento danni da finita locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per il : “Voglia l'Ecc.ma Corte adita, disattesa ogni PA
contraria istanza, eccezione In via preliminare sospendere l'esecutività della sentenza n. 202/18 del Tribunale civile di Catanzaro per i motivi di cui alla narrativa che precede;
nel merito: riformare totalmente l'impugnata sentenza del Tribunale
1 civile di Catanzaro n. 202/18 e per l'effetto accogliere la domanda proposta dal
; rigettare la riconvenzionale proposta da PA Controparte_1
nei confronti del per i motivi di cui in narrativa e comunque PA
perché inammissibile ed infondata in fatto e diritto, accogliendo, comunque le domande come avanzate nell'atto di citazione del , che qui PA
devono intendersi integralmente riportate e trascritte. In via gradata riformare la sentenza rideterminando l'intero importo dovuto sulla base delle eccezioni di cui alla narrativa che precede e riducendo l'importo sia a titolo di canoni che a titolo di iv.a; Per l'effetto ed in ogni caso, condannare a restituire ogni Controparte_1
somma che il dovrà sborsare in esecuzione della sentenza in Pt_1 PA
esso comprese le spese e competenze del giudizio. Con ogni statuizione anche in ordine alle spese del doppio grado di giudizio.
Per : “Voglia Codesta Ill.ma Corte di Appello di Catanzaro: .- Controparte_1
Dichiarare inammissibile e/o rigettare nel merito l'impugnazione proposta dal
, in persona del legale rappresentante pro tempore;
.- PA
Accogliere l'appello incidentale proposto dalla signora e, per Controparte_1
l'effetto, condannare il , in persona del legale rappresentante Pt_1 PA
pro tempore, al pagamento delle ulteriori somme dovute a titolo di risarcimento del danno per il mancato utilizzo degli immobili per il tempo necessario al ripristino dei locali, per un importo pari ad € 3.403,68, o per il diverso importo ritenuto di giustizia;
.- Accogliere l'appello incidentale proposto dalla signora CP
e, per l'effetto, condannare il , in persona del legale
[...] PA rappresentante pro tempore, al pagamento della ulteriore somma pari ad € 4.036,88
a titolo di compenso corrisposto dalla signora al sequestratario, Controparte_1
il cui onere è stato posto dal Tribunale a carico del , pur non PA
operando poi una conseguente statuizione di condanna a carico dell'ente appellante;

.- Condannare il , in persona del legale rappresentante pro PA tempore, alla refusione delle spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.”.
FATTO e DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1.Con atto di citazione notificato il 05.09.2011 il PA
conveniva in giudizio la IG per sentire: riconoscere e Controparte_1
dichiarare che la IG ha posto un rifiuto illegittimo quanto Controparte_1 alla consegna delle chiavi, e quindi dell'immobile, sito in in Via XXVIII PA
2 Ottobre n. 3/E ( collocati al piano primo mq 133,00 ed al III piano mq 234,00) di sua proprietà e già condotti in locazione dal;
riconoscere e PA PA
dichiarare che la stessa è tenuta a corrispondere al Geom. tutte le Controparte_2
somme che verranno richieste dallo stesso quale compenso per la nomina di sequestratario ed allo stesso liquidate dal Tribunale civile di Catanzaro, maggiorate di interessi e rivalutazione dall'esborso e fino al soddisfo;
per l'effetto, condannare la stessa a corrispondere al Prog. la somma che sarà dal Tribunale Controparte_2
riconosciuta quale onorario spettantigli per la nomina del sequestratario dell'immobile suddetto ed ogni altra somma che sarà allo stesso dovuta per i motivi di cui alla narrativa che precede, maggiorate di interessi e rivalutazione dall'esborso e fino al soddisfo;
condannare la IG , per i Controparte_1
motivi di cui alla narrativa che precede, a corrispondere al PA
in persona del legale rappresentante p.t. spese sborsate per la richiesta di offerta reale ammontanti ad € 225,89 , spese vive per la nomina del sequestratario ammontanti ad € 102,1260 oltre diritti ed onorari questi ultimi quantificato dal
Tribunale civile di Catanzaro con tutte le maggiorazioni di legge in esso comprese le spese generali. Co vittoria di spese e competenze del giudizio maggiorate di spese generali.
A fondamento della domanda deduceva di aver originariamente stipulato il contratto di locazione in controversia in data 19.04.1984 con il padre della convenuta e di averlo successivamente rinnovato con la stessa in data 28.04.2008 fino al 31.03.2014, essendo nel frattempo la divenuta proprietaria CP
dell'immobile per atto di donazione dal padre. Evidenziava di aver riacquistato, prima della scadenza del contratto di locazione, la disponibilità di un immobile di sua proprietà e di aver quindi provveduto con nota n. 12982 del 9.02.2009 a comunicare alla il recesso anticipato dal contratto;
che, una volta constatato CP
insieme alla proprietaria lo stato dei luoghi, quest'ultima, dopo una serie di rinvii, in data 25.08.2009 aveva rifiutato di ricevere le chiavi dell'immobile locato;
che a fronte del rifiuto opposto dalla proprietaria il Comune, in data 22.09.2009, formulava un'offerta reale di restituzione dell'immobile e delle chiavi, anch'essa rifiutata dalla convenuta perché, a suo dire, l'immobile versava in condizioni disastrose. Deduceva, ancora che a seguito di un ATP instaurato dalla
, il Tribunale su ricorso del , con provvedimento del CP PA
22.3.2010, nominava un sequestratario nella persona del Geom. ; Controparte_2
3 che all'esito del giudizio di ATP il Comune aveva liquidato le somme riconosciute alla in quella sede. Chiedeva, pertanto, che venisse accertata CP
l'illegittimità del rifiuto della convenuta alla consegna delle chiavi dell'immobile di sua proprietà e che la stessa venisse condannata a corrispondere al sequestratario la somma che gli sarebbe stata riconosciuta dal Tribunale a titolo di onorario;
chiedeva inoltre la condanna della convenuta al pagamento in suo favore delle spese sborsate per la richiesta di offerta reale, ammontanti ad
€225,89, nonché delle spese vive per la nomina del sequestratario ammontanti ad
€102,16, oltre diritti ed onorari riconosciuti dal Tribunale, con vittoria di spese e competenze di lite.
Si costituiva la convenuta eccependo l'inefficacia dell'offerta reale formulata dal , con conseguente insussistenza di obblighi restitutori PA
in favore dell'attore. In particolare, evidenziava che quando la cosa locata risulti danneggiata o alterata l'obbligazione di riconsegna non può considerarsi esigibile, cosa accaduta nel caso di specie stante lo stato disastroso in cui versavano i quattro appartamenti locati al momento della riconsegna delle chiavi, ciò che l'aveva indotta al rifiuto delle stesse. Proponeva, quindi, domanda riconvenzionale al fine di ottenere il risarcimento dei danni agli appartamenti concessi in locazione, chiarendo di aver già ricevuto da parte del Comune, all'esito dell'accertamento tecnico preventivo, l'importo di €58.305,66, oltre ad €3.000,00 a titolo di spese tecniche. In merito deduceva di non aver ottenuto la somma riconosciutale dal
CTU in sede di ATP pari ad €64.764,83 risultanti dalla somma dell'i mporto di €51.470,69 maggiorato dell'IVA e delle spese tecniche e pertanto chiedeva la condanna dell'attore al pagamento della somma residua. Chiedeva, inoltre, il riconoscimento del danno da mancato utilizzo degli appartamenti per il periodo corrispondente a dieci mensilità di canone a decorrere dall'ultimo canone corrisposto e percepito sino alla consegna degli immobili al sequestratario, cui andava aggiunto un ulteriore importo di due mensilità di canone per ciascun appartamento, corrispondente alla durata dei lavori di ripristino, oltre interessi e rivalutazione. Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda attorea e l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale, con condanna del PA
alla rifusione in suo favore delle spese sostenute per l'introduzione del procedimento di accertamento tecnico preventivo, nonché delle somme corrisposte al CTU ed eventualmente corrisposte al sequestratario a titolo di
4 competenze maturate per l'attività espletata, con vittoria di spese e competenze del giudizio.
La causa veniva istruita documentalmente e con l'acquisizione del fascicolo relativo al procedimento di ATP.
Con sentenza n. 202/18 il Tribunale così decideva: “rigetta la domanda formulata dal in persona del Sindaco nei confronti di PA
; accoglie la domanda riconvenzionale formulata da Controparte_1 CP
nei confronti del in persona del Sindaco p.t. e per
[...] PA
l'effetto condanna il in persona del Sindaco p.t. a rifondere PA
in favore di la somma di €22.229,51 per le causali chiarite Controparte_1
in parte motiva, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al soddisfo;
condanna il in persona del Sindaco p.t., alla Pt_1 PA
rifusione in favore di delle· spese del giudizio che liquida in Controparte_1
complessivi €3.235,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario

misura del 15%, IVA e CPA come per legge”. spese generali nella
Segnatamente il giudice di primo grado, richiamata la giurisprudenza della
Suprema Corte secondo cui in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino
l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 cod. civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto, rilevava che era indubbio che l'attore avesse arrecato notevoli danni all'immobile della convenuta per come emerso nel corso del procedimento di ATP, all'esito del quale il c.t.u. aveva quantificato danni per un importo complessivo pari ad €51.470,69, oltre a spese tecniche stimabili in €2.500,00, oltre iva e mancato utilizzo del bene nel periodo strettamente necessario alla effettuazione dei lavori e che la convenuta non avrebbe mai potuto accettare l'offerta reale di riconsegna delle chiavi dell'immobile, in quanto nel verbale redatto dalle parti all'esito del sopralluogo in data 22 luglio
2009 risultavano descritti dei danni agli appartamenti locati ma non risultava effettuata alcuna offerta in denaro per il loro risarcimento, né risultava alcuna
5 proposta risarcitoria nel verbale di offerta reale del Comune del 28.10.2009, qualificabile come mera offerta di riconsegna delle chiavi e non come offerta seria secondo i parametri indicati dalla Suprema Corte di Cassazione (il giudice di primo grado richiamava in proposito il principio affermato dalla Suprema Corte secondo cui il conduttore non può essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'art. 1220 c.c. una offerta seria ed affidabile ancorché non formale della prestazione dovuta liberando l'immobile locato;
e il locatore abbia opposto tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede…).
Aggiungeva che solo con nota n. 100890 del 19.11.2009, trasmessa con raccomandata a.r. e ricevuta dall'allora avvocato della in data CP
21.11.2009, il dirigente del settore P .I.-Sport Cultura e Biblioteca del Comune di
Catanzaro aveva trasmesso un'offerta di risarcimento danni del valore complessivo di €47.684,00, sicchè il rifiuto opposto dalla alla riconsegna delle CP
chiavi dell'immobile non poteva essere qualificato quale ingiustificato, essendo l'offerta risarcitoria intempestiva ed in ogni caso ritenuta dalla stessa non congrua alla luce d elle valutazioni operate dal proprio consulente tecnico di parte.
In relazione alla domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta, osservava che, dovendosi aggiungere all'importo quantificato dal c.t.u. quale costo per le opere da eseguire l'iva al 20% pari ad €10.294,38, alla doveva essere CP
corrisposto l'ulteriore importo di €3.459,41.
Il Tribunale accoglieva, poi, la domanda riconvenzionale per le somme richieste a titolo di indennità di occupazione, ritenendo che le predette somme dovessero essere corrisposte con decorrenza dalla data di ultima corresponsione del canone di locazione, ovvero 30.06.2009 fino all'avvenuta consegna dell'immobile al sequestratario ai sensi dell'art. 1216 c.c., avvenuta in data
12.04.2010. Riteneva, invece, che nulla dovesse essere corrisposto per il mancato utilizzo dell'immobile per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ripristino, non essendo stata fornita la prova della relativa tempistica. Escludeva, infine, il diritto al risarcimento del maggior danno.
Condannava poi il al rimborso in favore della delle somme versate Pt_1 CP
al c.t.u. in sede di ATP.
6 Quanto alle somme liquidate al sequestratario, il Tribunale le poneva a carico del
Comune, ma non ne riconosceva il rimborso in favore della convenuta sul rilievo che la fattura in atti non era quietanzata.

1.2. Avverso detta sentenza proponeva appello, con citazione notificata il
20.07.2018, il , lamentando che la motivazione era erronea, PA
contraddittoria e non teneva conto delle risultanze processuali e documentali prodotte dal Deduceva che l'Ente non era tenuto a corrispondere alcuna Pt_1
somma tanto più per come conteggiate nella stessa sentenza, avendo effettuato quanto era dovuto al fine di consegnare l'immobile ed anche al fine di risarcire i danni per come quantificati;
che il Tribunale aveva totalmente omesso di considerare il comportamento tenuto dalla IG in violazione del principio Controparte_1 di buona fede ed anche di tenere conto che, al di là di quanto sostenuto, l'Ente aveva già offerto le somme poi corrisposte.
In punto di fatto osservava che il 22.7.2009, in epoca antecedente all'offerta reale, veniva redatto verbale sullo stato dell'immobile, in contraddittorio tra l'ufficio preposto del e la IG assistita dal suo legale e PA CP
dal ctp geom. che i danni venivano individuati da entrambi i Persona_1
tecnici che assistevano le parti e veniva redatto verbale sottoscritto da entrambe le parti, che successivamente a tale “individuazione dei danni” ne veniva effettuata la quantificazione;
che in data 19.11.2009, successivamente all'offerta reale, il Comune tramite l'ufficio preposto inviava lettera di offerta della somma di €47.684,00
(indicata analiticamente nella nota 93920 del 30.10.2009 che veniva allegata); che con nota prot.n. 44598 del 28.4.2010 il precisava i punti di contrasto con il Pt_1 perito della indicando il costo di tutte le opere in €45.327,08; che la IG CP
, proponeva ATP presso il Tribunale civile di Catanzaro con Controparte_1
ricorso notificato al Comune l'1.4.2010; che a seguito della perizia depositata dall'Ing. Colosimo, lo stesso quantificava i danni in €51.470,69 con una differenza di soli €6.233,61 rispetto all'offerta del;
che la proprietà, non PA solo non accettava l'offerta ma, a seguito di formalizzazione della determina di pagamento, rifiutava la trasmissione delle coordinate bancarie che venivano comunicate solo a seguito di intervento del legale il 24.2.2011 con nota acquisita al prot. con il n. 19773.
Così ricostruiti i fatti, rilevava che aveva errato il Tribunale nell'affermare che l'offerta reale era stata “inutiliter data” poiché non assistita da una valida offerta in
7 denaro, posto che già nel novembre dell'anno 2009 il avanzava PA
una valida offerta in denaro alla , che la stessa non solo rifiutava Controparte_1
ma impediva, di fatto, anche, che le venisse accreditata in acconto e che nonostante in tema di riconsegna dell'immobile il creditore abbia come mezzo queloa dell'offerta di cui agli artt. 1216 c.c. e 1209 c.c., era consentito l'utilizzo di altre forme ancorché non formali (come la nota inviata con l'offerta di €47.684,00) dirette ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere alla prestazione.
Denunciava l'ingiustizia della pronuncia di condanna del al pagamento di Pt_1
dieci mensilità a favore della IG in considerazione della circostanza CP
che tali mensilità erano venute a “maturazione” in virtù di un comportamento volutamente omissivo dell'appellata e contrario ai principi di buona fede e comunque lamentava l'erroneità della quantificazione assumendo che il canone corrisposto, per come risultava dalla nota dei Servizi Finanziari, era di €1.471,25 (per tutti gli appartamenti) e che pertanto le dieci mensilità ammontavano ad €14.712,50 e non già ad €17.018,40 per come in sentenza e che il canone di luglio risultava già corrisposto. Aggiungeva che sulle somme quantificate dal c.t.u. in sede di ATP non poteva essere riconosciuta l'iva. Denunciava, ancora, la erroneità della pronuncia gravata nella parte in cui aveva posto a carico del le somme liquidate al Pt_1
sequestratario, evidenziando che il sequestratario era stato nominato per il comportamento della di non volere riceversi le chiavi e le somme offerte CP dall'Ente. Chiedeva, infine, la riforma della sentenza nella parte in cui aveva condannato il al pagamento delle spese del giudizio, nonché al rimborso Pt_1 delle spese dell'ATP trattandosi di procedimento evitabile in considerazione dell'aperta disponibilità dell'Ente al contraddittorio e del diverso comportamento della posto in violazione della buona fede. CP
Si costituiva con comparsa depositata in data 20.12.2018 la Controparte_1
quale chiedeva di rigettare integralmente l'impugnazione, eccependo tra l'altro la inammissibilità della domanda con la quale il aveva lamentato l'ingiustizia Pt_1
della sentenza di primo grado per non avere ritenuto che la nota prot. n. 93920, trasmessa dall'Ente nel mese di novembre del 2009, sarebbe stata idonea ad evitare la mora del conduttore, trattandosi di domanda nuova atteso che l'oggetto del giudizio di primo grado riguardava l'accertamento della mora del creditore. Inoltre, con appello incidentale, chiedeva, in riforma della sentenza di primo grado, la condanna dell'ente appellante al pagamento dell'ulteriore somma dovuta a titolo di
8 risarcimento del danno derivante dall'inutilizzabilità degli immobili per il tempo occorrente al ripristino dello stato ante locazione, oltre che dell'importo liquidato quale compenso del sequestratario.
Con ordinanza del 26.03.2019, resa a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza di trattazione del 12.03.2019, la Corte rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata avanzata dal e fissava Pt_1
l'udienza del 26.10.2021 per la precisazione delle conclusioni.
Seguivano alcuni differimenti per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 29.10.2024 il Consigliere Istruttore assegnava alle parti i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza dell'11.02.2025 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le valutazioni della Corte

2.1. L'appello proposto dal è infondato. PA
Giova premettere che con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado il ha chiesto che venisse accertata, sulla base dell'offerta reale di consegna Pt_1 degli immobili formulata nel mese di ottobre del 2009, l'illegittimità del rifiuto opposto dalla sig.ra , con condanna di quest'ultima al pagamento Controparte_1
delle spese conseguenti.
Ritiene la Corte che il Tribunale abbia correttamente ritenuto inefficace l'offerta reale del in ragione della legittimità del rifiuto opposto dalla locatrice a Pt_1
causa dei gravi danneggiamenti arrecati all'immobile locato, tali da imporre l'esecuzione di opere di ripristino di notevole entità economica.
Secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza della Suprema Corte, richiamato dal giudice di prime cure e condiviso da questa Corte, in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base
9 all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591
c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto (cfr.
Cass. n. 39179/2021; n. 7424/2021; n. 30960/2017; n. 12977/2013).
Orbene, nella specie, una volta accertato che l'immobile de quo, al momento dell'offerta restituzione, richiedeva notevoli lavori per essere messo in condizioni di
"normale utilizzo" (come risulta dalla CTU espletata in sede di ATP), deve ritenersi che la locatrice fosse pienamente legittimata a rifiutarsi di prendere in consegna il bene locato atteso che nel verbale redatto all'esito del sopralluogo in data 22.07.2009 risultano descritti i danni arrecati all'immobile, ma non risulta effettuata alcuna offerta in denaro per la loro riparazione, né alcuna proposta risarcitoria è contenuta nel verbale di offerta reale del 28.10.2009 nel quale si dà atto che la CP rifiutava le chiavi perché l'immobile era “in condizioni disastrose”. Logico corollario di tale affermazione è che l'offerta reale di restituzione, formulata dal conduttore, non fu idonea a costituire in mora la proprietaria.
Lamenta il che il giudice di prime cure avrebbe dovuto valutare Pt_1
l'idoneità dell'offerta di risarcimento formulata con la nota prot. n. 100890 del
19.11.2019 ad escludere la mora del conduttore ai sensi dell'art. 1220 c.c..
Ora, va innanzitutto disattesa la censura, sollevata dalla , di CP
inammissibilità di tale deduzione atteso che è lo stesso giudice di primo grado ad invocare i principi sanciti dalla Suprema Corte ai fini della idoneità dell'offerta ex art. 1220 c.c. e la questione non può considerarsi estranea al thema decidendum, costituendo la mora del conduttore il presupposto per l'accoglimento della domanda riconvenzionale di risarcimento danni per ritardata restituzione ai sensi dell'art. 1591
c.c. avanzata dalla locatrice.
Ciò chiarito, secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, cui va dato seguito, l'offerta non formale della prestazione esclude la mora del debitore, ai sensi dell'art. 1220 c.c., così preservandolo dalla responsabilità per il ritardo, solo se sia reale ed effettiva, e cioè abbia i caratteri della serietà, tempestività e completezza e consista nell'effettiva introduzione dell'oggetto della prestazione dovuta nella sfera di disponibilità del creditore nei luoghi indicati dall'art. 1182 c.c. per l'adempimento dell'obbligazione, in modo che quest'ultimo
10 possa aderirvi senza ulteriori accordi e limitarsi a ricevere la prestazione stessa (Cass.
28 ottobre 2015 n. 21924; Cass. 13 dicembre 2010, n. 25155; Cass. 21 giugno 2002,
n. 9058).
In applicazione di tali principi, condivisibilmente il Tribunale ha escluso la idoneità della citata nota a valere quale offerta non formale ai fini dell'esclusione della mora debendi. Trattasi, infatti, di offerta intempestiva intervenuta in una fase di contrapposizione tra le parti in ordine alla entità dei danni, come dimostra sia l'incipit della suddetta nota (“Si fa seguito all'offerta reale del 28.10.2009 per ribadirne totalmente il contenuto ed in ogni caso contestare in toto le deduzioni della sig.ra , in particolare l'asserita inabitabilità dei locali e lo stato disastroso CP degli stessi, peraltro oggetto di perizia redatta in contraddittorio..”) sia il fatto che con successiva nota prot. n. 44598 del 28.4.2010 il Comune precisava i punti di contrasto con il perito della e riduceva ad €45.327,08 i costi del ripristino, CP
il che rende dubbiosa la stessa serietà ed affidabilità della precedente offerta. In ragione di ciò, il rifiuto della , anche riconsiderato alla luce della nota del CP
19.11.2009, non appare contrario a buona fede, avendo essa ritenuto l'offerta non congrua alla luce delle valutazioni operate dal suo consulente di parte.
Il rilievo circa l'erroneo riconoscimento dell'iva sul costo dei lavori di ripristino
è inammissibile per genericità non risultando esplicitate le ragioni del preteso errore in cui sarebbe incorso il giudice di primo grado.
La sentenza impugnata non si presta a censure neppure sotto il profilo della quantificazione dei danni da ritardata restituzione.
La contestazione avanzata dal in ordine alla entità del canone di Pt_1
locazione (che da una pretesa nota dei Servizi Finanziari sarebbe stato di importo inferiore rispetto a quello determinato dal Tribunale) è priva del benchè minimo supporto probatorio. Quanto, invece, al dedotto pagamento della mensilità di luglio,
l'appellante trascura di considerare che il relativo importo è stato imputato a deconto delle somme dovute per il ripristino dell'immobile.
Infondata è infine l'ulteriore doglianza relativa alla erroneità della sentenza nella parte in cui ha posto a carico del il compenso del sequestratario, stante la Pt_1 soccombenza dell'Ente nel giudizio volto ad accertare la validità dell'offerta reale, nonché le spese tecniche dell'ATP, sussistendo il diritto della parte vittoriosa nel giudizio di merito di vedere riconosciuta la liquidazione di tale voce in suo favore
(ex plurimis Cass. n. 324/2017).
11 2.2. Venendo all'analisi dell'appello incidentale, ritiene la Corte che esso sia meritevole di accoglimento.
In particolare, risulta fondata la domanda avanzata dalla al fine di CP ottenere il risarcimento del danno da mancato utilizzo dell'immobile per il tempo necessario ad eseguire i lavori di ripristino.
Nella giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, è pacifico che “qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto
– da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”
(Cass. n. 6596/2019; n. 19202/2011; n. 13222/2010; n. 6417/1998).
Nella motivazione della sentenza da ultimo ricordata, in particolare, si legge:
“secondo un principio generalissimo – codificato dall'art. 1591 c.c. – “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”.
E' palese, pertanto (…) , che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire “il corrispettivo convenuto”, nonché eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza. Sempre al riguardo – inoltre – non può tacersi che si ha “mancata disponibilità” della cosa locata non solo (…) allorché, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come – ad esempio, nell'ipotesi in cui l'immobile presenti, alla riconsegna [e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell'art. 1591 c.c.] danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino.
In merito, infine, non può non sottolinearsi come sul punto la giurisprudenza di questa Corte (…) sia fermissima da nel ritenere che il locatore, in caso di CP_3
anormale usura dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla
12 cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio, Cass. 18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altresì, che questa seconda serie di danni va determinata in relazione all'epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l'ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento. Sempre in questo senso v., peraltro, già le remote Cass. 21 novembre
1968 n. 3786, nonché Cass. 10 novembre 1971 n. 3210)”.
Con la sentenza n. 6596/2019 la Corte di Cassazione ha poi precisato che il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno in re ipsa.
Come sopra precisato, infatti, il periodo di indisponibilità dell'immobile reso necessario dall'urgenza del restauro, è equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell'immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell'art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore.
Ciò chiarito, non può condividersi la statuizione del giudice di primo grado che ha escluso il risarcimento sul rilievo che non fosse stata raggiunta la prova dei tempi necessari per lo svolgimento delle attività e dei lavori di ripristino. Tale conclusione non tiene, infatti, conto della valutazione e della stima effettuate dal consulente tecnico di parte, che ha indicato in due mesi il tempo occorrente all'effettuazione dei lavori in questione. La congruità del tempo indicato in rapporto alla notevole entità dei danni da riparare dimostra la correttezza della valutazione. Inoltre, nessuna contestazione è stata avanzata sul punto dal sicchè non vi è motivo di Pt_1
discostarsene. Il Comune va, quindi, condannato al pagamento in favore della della ulteriore somma di €3.403,68 (corrispondente al canone di locazione CP
per due mensilità).
Va infine riconosciuto alla il rimborso di quanto corrisposto al CP
sequestratario.
Ed invero, posto che l'odierna appellante ha prodotto in primo grado la fattura emessa dal sequestratario, sia pure non quietanzata, alla luce delle risultanze degli estratti conto bancari prodotti in questa sede da cui emerge il pagamento della fattura ed in mancanza di prova del pagamento da parte del il riconoscimento del Pt_1
rimborso appare una logica e necessitata conseguenza della statuizione che ha posto a carico del conduttore l'onere della spesa, ciò anche al fine di evitare l'introduzione
13 di un ulteriore giudizio volto ad ottenere il rimborso de quo, con conseguente aggravio di spese per il inevitabilmente soccombente. Pt_1
Il va, dunque, condannato al pagamento anche della somma PA di €4.038,88.
In tal senso va riformata l'impugnata decisione.
§ 3. Le spese processuali

3.1. In merito alle spese processuali, occorre rilevare che il Giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass. Civ., Sez. 3, sent. n. 27606/2019).
Ora, avuto riguardo all'esito finale del processo che ha visto totalmente soccombente il , le spese di entrambi i gradi vanno poste a PA carico di quest'ultimo, confermandosi per il primo grado la liquidazione operata nella sentenza impugnata, mentre per il presente grado esse si liquidano come da dispositivo in base ai valori medi.
Il rigetto dell'impugnazione principale impone all'appellante PA
, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R, n. 115/2002, di versare un
[...]
ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello corrisposto per l'appello proposto.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto dal
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, nonché PA sull'appello incidentale proposto da , avverso la sentenza del Controparte_1
Tribunale di Catanzaro n. 202/2018, pubblicata il 31.01.2018, così provvede:
a) rigetta l'appello principale;

b) accoglie l'appello incidentale e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, che conferma nel resto, condanna il al pagamento, PA
in favore di , per le causali di cui in motivazione, della ulteriore Controparte_1
somma di €7.440,56, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza di primo grado al saldo;

14 c) condanna il alla rifusione delle spese processuali PA sostenute dall'appellata-appellante incidentale nei due gradi del giudizio, confermando per il primo grado la liquidazione contenuta nella sentenza impugnata e liquidandole per il secondo grado in €3.966,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, cpa ed iva come per legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante
, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a PA
quello dovuto per l'impugnazione proposta.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 10.03.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo

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