REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, seconda sezione civile, riunita nelle persone dei sigg. magistrati
Dott. Giuseppe Minutoli - Presidente
Dott. Antonino Zappalà - Consigliere rel.
Dott.ssa Vincenza Randazzo - Consigliere
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento n. 54/2023 r.g.a. vertente
FRA
, c.f. , nella qualità di Parte_1 CodiceFiscale_1
legale rappresentante della ditta EMME srl, corrente in Galati
Mamertino, c.f. i p.i. , rappresentato e difeso dall'avv. P.IVA_1
Cirino Gallo;

Appellante
E
, nato a [...] il [...], c.f. Controparte_1 [...]
, rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Riolo;
C.F._2
Appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 863/2022 del Tribunale di
Patti pubblicata in data 6.12.2022.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, esponeva al Tribunale di Patti di avere Controparte_1
concesso in locazione alla società “EMME s.r.l.”, giusta scrittura del
06/09/2014 registrata il successivo 09/09/2014, un appezzamento di
1 terreno sito in Galati Mamertino (ME), località GI MP, esteso per circa 2.700 mq, individuato al N.C.T. del Comune di Galati
Mamertino al Foglio 17, particelle nn. 109 e 110, con annesso un fabbricato ad una elevazione di circa 50 mq, oltre a due strutture in acciaio, una di circa 50 mq e l'altra di circa 20 mq con annessa una tettoia di circa 20 mq;
che all'art. 6 del citato contratto era stato previsto un aumento progressivo del canone dovuto nel senso che per il 5° anno di locazione (settembre 2018 - settembre 2019) era stato pattuito un canone per l'importo di € 4.500,00 annuo, mentre a partire del 6° anno (dal settembre 2019 in poi) detto canone era stato pattuito in ragione di € 5.000,00, canone da corrispondere in due rate anticipate (la prima entro il 1° settembre di ogni anno, mentre la seconda rata entro il 1° marzo di ogni anno); che il pagamento relativo al 2° canone semestrale del 5° anno del rapporto di locazione (periodo marzo 2019 – settembre 2019), era avvenuto non il giorno 01/03/2019 ma il 03/09/2019 con oltre 6 mesi di ritardo;
che il conduttore non aveva versato né la prima rata semestrale anticipata del canone dovuto per il 6° anno di locazione, rata da corrispondersi entro il giorno
01/09/2019 per il periodo settembre 2019 – marzo 2020, per un importo di € 2.500,00, né l'importo di € 2.500,00 entro il giorno
01/03/2020 a titolo di 2° rata semestrale anticipata del canone dovuto per il 6° anno di locazione relativa al periodo marzo 2020 – settembre
2020; che all'art. 7 del contratto di locazione le parti avevano pattuito la risoluzione del contratto “ipso iure” nell'eventualità di una morosità di almeno due rate del canone con contestuale obbligo di rilascio dell'immobile libero e sgombro di cose e persone;
tanto esposto chiedeva la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e l'emissione di
2 ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e non corrisposti e per quelli a scadere.
Con comparsa del 26.09.2020, si costituiva , nella Parte_1
qualità di legale rappresentante pro tempore della EMME s.r.l, il quale, dopo avere dedotto di gestire un distributore di carburanti sito sul terreno di proprietà del ricorrente, ubicato in località GI MP di Galati Mamertino, evidenziava come le strutture ivi presenti
(capannoni, manufatti, strutture mobili, colonnine, cisterne, e strutture accessorie) fossero di proprietà esclusiva della che Controparte_2
le aveva acquistate in virtù del contratto di cessione di azienda del
13/08/2014; che per mutuo consenso delle parti, derivante anche dai buoni rapporti di parentela degli stessi, i pagamenti dei canoni di locazione, tutti regolarmente effettuati, erano stati autorizzati e corrisposti al locatore, non in forma anticipata, ma con scadenza diversa;
che al mese di gennaio 2020 nessun rateo di locazione era dovuto al locatore in relazione all'anno 2019 (5° annualità) e che al più al locatore sarebbe spettata unicamente la rata in acconto per l'anno 2020; di avere invitato, senza ottenere riscontro, il locatore a rinegoziare il canone di locazione originariamente pattuito, ai fini dell'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978; di avere rappresentato il 26.3.2020 (cinque giorni prima della notifica dell'intimazione di sfratto nel corso del lockdown totale stabilito dall'Autorità Governativa) la gravissima situazione economica che stava subendo nell'ultimo bimestre l'attività svolta da essa conduttrice di rifornimento carburanti, a causa della pandemia da
Covid-19 e la conseguente oggettiva impossibilità - in quella fase – di provvedere al corretto e puntuale pagamento del canone di locazione ancora dovuto;
di avere chiesto una dilazione nel pagamento;
di aver effettuato, in data 6.04.2020, mediante bonifico, il pagamento
3 dell'acconto della prima rata del canone di locazione per la sesta annualità, per la somma di euro 2.500,00; che, alla data del 6.04.2020, nessuna morosità persisteva in capo alla ditta conduttrice, essendo stati corrisposti tutti i canoni pattuiti per la quinta annualità, per euro
4.500,00 e la rata in acconto per sesta annualità, per euro 2.500,00, sia pure con scadenze diverse da quelle pattuite, ma informalmente concordate tra le parti;
che nessuna morosità sussisteva alla data di notificazione dell'intimazione di sfratto;
che, nell'ipotesi di ritenuta morosità persistente della ditta conduttrice, essa aveva diritto all'applicazione della previsione di cui all'art. 91, comma 6-bis D.L.
n. 18/2020, in conseguenza delle misure adottate su tutto il territorio nazionale in conseguenza della pandemia da Covid-19, che avevano comportato la totale riduzione della sua attività di vendita di carburante e l'assenza di liquidità per ottemperare tempestivamente ai pagamenti.
La EMME S.r.l. si opponeva, dunque, alla convalida dello sfratto e all'ingiunzione di pagamento e chiedeva il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. e la fissazione dell'udienza ex art. 418 c.p.c.; chiedeva, inoltre, l'applicazione della previsione di cui all'art. 91, comma 6-bis d.l. n. 18/2020 in combinato disposto con gli artt. 1218 e 1223 c.c. e, il rigetto dele domande attoree;
in via riconvenzionale, chiedeva la riduzione dell'importo del canone ex art. 1464 c.c.; in via subordinata, chiedeva la compensazione delle spese di lite, stante l'avvenuto pagamento dei canoni per intero alla data dell'iscrizione a ruolo dell'intimazione.
Con ordinanza del 20.02.2021 ex art. 665 veniva ordinato il rilascio dell'immobile concesso in locazione, e, disposto il mutamento del rito, veniva assegnato un termine per l'instaurazione della procedura di mediazione.
4 Il Tribunale di Patti, con la sentenza impugnata, evidenziava che la stipulazione nel 2014 inter partes del contratto di locazione ad uso non abitativo aveva ad oggetto il compendio immobiliare ivi analiticamente descritto, che ricomprende, oltre al fondo, anche le altre strutture ivi insistenti, incluso un immobile di 50 mq, di proprietà di parte locatrice. Tale ricostruzione era anche confermata – secondo il primo giudice - dalla lettura dell'atto di cessione di azienda con cui la EMME aveva acquistato l'attività relativa al distributore di benzina dalla C.R.G. Service di , il 13.08.2014. Testimone_1
Pertanto, rigettava l'eccezione di nullità per inesistenza dell'oggetto sollevata dalla società resistente, ritenendo che il in quanto Parte_1
proprietario non solo del fondo, ma anche del resto del compendio immobiliare sopra insistente, poteva legittimamente procedere alla stipula della locazione in oggetto.
La parte conduttrice, infatti, non aveva contestato né disconosciuto sotto altro profilo il contratto del 2014.
Quanto al merito della vicenda, il Tribunale osservava come parte conduttrice avesse ammesso l'esistenza dei ritardi nei pagamenti e non avesse provato le proprie allegazioni in ordine alle modifiche contrattuali pattuite tra le parti circa la dilazione dei termini di pagamento dei canoni.
Inoltre, il locatore aveva richiesto gli ulteriori pagamenti dei canoni dovuti e non pagati per il semestre settembre 2020-febbraio 2021, per quello marzo-agosto 2021, per il semestre settembre 2021-febbraio
2022 e da, ultimo, per il semestre marzo 2022 - settembre 2022, per la somma complessiva di euro 10.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo ed i canoni a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio.
5 Il primo giudice, esclusa la configurabilità di una rinnovazione tacita del contratto, per la proposizione dell'intimazione di sfratto, accertava l'assenza di prova – che il conduttore avrebbe dovuto offrire – in ordine al pagamento dei canoni dovuti a partire dal semestre settembre
2020 - febbraio 2021 e, pertanto, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 06/09/2014 per grave inadempimento della parte conduttrice e condannava quest'ultima al pagamento, in favore di , della somma di euro Controparte_1
10.000,00 – nonché dei canoni di locazione a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio – oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Infine, rigettava la richiesta di riduzione del canone e la richiesta di esclusione o limitazione della responsabilità del debitore ex art. 91, co.

6.bis, D.L. n. 18/2020 in combinato disposto con gli artt. 1218 e
1223 c.c..
Per la riforma della sentenza ha proposto appello la Emme s.r.l..
Si è costituito , chiedendo il rigetto del gravame. Controparte_1
Con ordinanza emessa in data 19.9.2024, la Corte ha assegnato la causa a sentenza con la concessione dei termini per il deposito delle conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Con il primo motivo d'impugnazione la società Emme srl deduce l'errore in cui è incorso il primo giudice nel non rilevare la nullità del contratto di locazione del 6.9.2014 per carenza di causa e per impossibilità del suo oggetto.
Deduce all'uopo l'appellante che il Tribunale di Patti non ha tenuto in debito conto dei rapporti contrattuali pregressi rispetto al Contratto di Locazione del 6 settembre 2014. In particolare, viene censurata l'affermazione contenuta in sentenza secondo cui il locatore era
6 proprietario “non solo del fondo, ma anche del resto del compendio immobiliare sopra esistente”. Una più attenta lettura dell'art. 2 del
Contratto di Cessione d'Azienda del 13/08/2014 (cui è subentrata la
EMME Srl) avrebbe portato il primo giudice a verificare che il Contro manufatto destinato a al servizio del distributore di carburanti, realizzato in profilati di acciaio zincati ancorati al terreno attraverso piastre di acciaio debitamente fissate, costituiva uno dei “beni organizzati per la gestione di impresa” e non rientrava nel compendio immobiliare di proprietà del . L'appellante Controparte_1
evidenzia alcuni elementi da cui dovrebbe evincersi l'estraneità del bene alla proprietà del (il manufatto era stato Controparte_1
realizzato con oneri del precedente affittuario del fondo, non era stato accatastato né a nome del proprietario di terreno né di nessun altro in quanto manufatto amovibile;
il richiedente lo sfratto per morosità non aveva mai prodotto alcun valido titolo di proprietà diverso dall'atto di acquisto del terreno;
il manufatto amovibile, destinato per espressa concessione edilizia a bar al servizio del distributore rientrava certamente tra i beni organizzati per l'esercizio dell'impresa cui fa riferimento l'atto di acquisto di azienda della Emme s.r.l.).
L'appellante richiama, poi, l'art. 5 comma 2 del contratto di cessione di azienda ove veniva previsto che la cessionaria (Emme srl) sarebbe subentrata nel contratto di locazione del 17.10.2002 del terreno su cui
è ubicato l'impianto, contratto stipulato il 16 ottobre 2002.
L'appellante sostiene, poi, che il subentro nella detenzione dell'immobile a titolo di locazione, giusta la cessione d'azienda, rendeva palese il carattere illecito dell'ingiustificato contratto di locazione richiesto da . Ed invero – prosegue Controparte_1
l'appellante - la sentenza va censurata in quanto il Tribunale l'ha emessa senza tener conto che le strutture in ferro e le altre strutture
7 precarie, tutte amovibili e non accatastate, costituivano l'impianto di distribuzione di carburanti acquistato dall'appellante in uno all'azienda ed erano state realizzate dalla dante causa della ditta
AR ER di , e da questa CP_4 Testimone_1
trasferite alla Emme s.r.l. in sede di Atto di cessione di azienda del 13 agosto 2014). Inoltre “il Tribunale ha erroneamente omesso di considerare che la Emme s.r.l. aveva già un valido titolo di detenzione del terreno e di proprietà dell'impianto di distribuzione di carburanti, avendo acquistato, proprio con atto pubblico del 13.08.2014, il complesso aziendale di cui facevano parte sicuramente le strutture costituenti l'impianto di distribuzione di carburanti così come il contratto di affitto di terreno in corso, con scadenza 16.10.2020”. Da qui la tesi dell'appellante dell'assenza di causa del contratto, poiché
“il locatore non aveva alcun titolo per concedere in locazione il complesso aziendale di distribuzione di carburanti, (costituito dalle strutture in acciaio, dalle tettoie e dalla piccola struttura amovibile), di cui non è mai stato proprietario”.
Inoltre, il Tribunale non ha tenuto conto nell'appellata sentenza che,
l'oggetto del contratto di locazione era errato ed impossibile atteso che il terreno concesso in locazione non poteva essere oggetto di contratto assoggettato alla disciplina della legge 392/1978 che presuppone l'esistenza di immobile urbano, adibito ad uso diverso dall'abitazione, mentre nella specie la locatrice era solo proprietaria di un terreno agricolo su cui insistono strutture precarie facenti parte di un complesso aziendale destinato a distribuzione di carburanti di cui fa parte anche la struttura precaria di circa 50 metri quadri adibita a bar ed erroneamente qualificata dal primo giudice quale immobile.
Aggiunge, infine, sul punto che “è del tutto evidente, pertanto, che tutti i beni mobili facenti parte del complesso aziendale, diversi
8 dall'unico immobile costituto dal Terreno, fossero già di proprietà della Emme s.r.l. che li aveva acquisitati con atto di Cessione di
Azienda del 13.08.2014”, invocando all'uopo la nullità del contratto per impossibilità giuridica dell'oggetto, anche perché il terreno era suscettibile di essere concesso in affitto e non in locazione.

3. Con il secondo motivo d'impugnazione, l'appellante denuncia l'erronea applicazione dell'art. 1464 c.c. in relazione agli artt. 1218 e
1223, nonché l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui è stata rigettata la domanda riconvenzionale volta a far valere la riduzione del canone e l'impossibilità parziale della prestazione.
Evidenzia sul punto la Emme srl che nel 2020, dopo 6 anni di rapporto svoltosi con regolarità, essa appellante aveva subito una contrazione nei propri fatturati a causa della pandemia da Covid 19. “Nonostante ciò il sig. , gestore in proprio del piccolo Parte_1
rifornimento, tentò di onorare fino alla fine i propri impegni tanto che nel 2019 riuscì a corrispondere i canoni di locazione (peraltro indebiti per quanto sopra argomentato) richiesti dal locatore, sennonché,
l'appellante non riuscì a corrispondere la rata anticipata del semestre di canoni dell'anno 2020 - pagando il 06 aprile 2020 i 2.500 euro di canone della rata saltata a settembre 2019 - a causa della chiusura per pandemia e della conseguente sospensione di tutte le attività”. Tale situazione giustificava la riduzione del canone oltre a configurare una impossibilità di adempimento della prestazione.
Il Tribunale ha disatteso tale impostazione ritenendo che la Emme
s.r.l. non abbia dato prova della contrazione economica e della limitazione oggettiva della possibilità di eseguire la propria prestazione. Tale conclusione cui giunge il Tribunale è certamente ingiusta oltre che illegittima in quanto, come indicato nei precedenti giurisprudenziali citati in prime cure, l'evento pandemico è
9 certamente un fatto notorio che non necessitava di alcuna prova specifica della limitazione della possibilità di eseguire (in quel frangente, marzo 2020) le proprie obbligazioni con tempestività.
L'appellante, nel dedurre l'assenza di gravità dell'inadempimento, invoca, poi, l'applicazione dell'art. 91, comma 6 bis, del d.l. 18/2020.

4. Il primo motivo d'impugnazione è infondato.
Dai documenti prodotti risulta che in data 16.4.2002 l'odierno appellato aveva concesso in locazione a Parte_2
l'appezzamento di terreno sito in località GI MP (in catasto al foglio 7 particelle 109 e 110 del Comune di Galati Mamertino) per essere destinato a “stazione di servizio di carburanti e lubrificanti ed attività accessorie”; che a subentarva nel contratto Parte_2
d'affitto ; che la otteneva in data 2.7.2008 Persona_1 Per_1
concessione edilizia per la realizzazione di un bar a servizio del distributore di carburanti in località GI MP sito sul terreno di cui alle citate particelle 109 e 110 del foglio 7; che in data 20.2.2009
l'odierno appellato concedeva in locazione l'appezzamento di terreno sito in località GI MP (in catasto al foglio 7 particelle 109 e
110 del Comune di Galati Mamertino) a , Per_1 Persona_1
titolare dell'omonima ditta individuale esercente l'attività di gestione di impianto di distribuzione carburanti;
che il 13.8.2014 la CRG
Service cedeva alla Emme srl l'azienda commerciale con sede in località GI MP di Galati Mamertino avente ad oggetto
“l'impianto di distribuzione di carburanti” e all'art. 5 veniva previsto che la cessionaria subentrasse nei contratti in corso fra i quali era menzionato il contratto d'affitto del terreno del 16.10.2002. Parte appellante ha poi evidenziato (v. pag. 4 dell'atto d'appello) che “il predetto terreno ed il relativo contratto d'affitto, veniva utilizzato
10 successivamente dalla ragione della cessione Controparte_5
avvenuta a tale società da parte della signora ”. Persona_1
Ora, per stabilire l'appartenenza dei beni (due strutture in acciaio, un fabbricato di 50 mq e una tettoia, beni questi meglio descritti nel contratto di locazione stipulato fra il e la Emme Controparte_1
srl il 6.9.2014) costruiti sul terreno originariamente concesso in affitto a al quale sono poi subentrati in sequenza Parte_2
temporale la e, quindi, la CRG Service e poi la Persona_1
Emme srl per la cessione dell'azienda, occorre rifarsi alla disciplina di cui all'art. 1593 c.c., secondo cui “il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

2. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente”. Posto che non è in contestazione il fatto che i beni costruiti sul terreno del Parte_1
siano stati realizzati dopo la concessione del terreno in affitto a
(al quale sono poi subentrati la prima e la Parte_2 Per_1
CGR dopo) è evidente come gli stessi costituiscano addizioni e come tali soggetti alla disciplina dell'art 1593 c.c.. È evidente, inoltre, come la stipulazione del contratto di locazione fra e la Controparte_1
Emme srl postulasse la cessazione di qualunque precedente contratto di locazione o affitto. Ebbene, il fatto che i beni realizzati sul terreno in questione non siano stati rimossi alla cessazione di qualunque precedente rapporto rispetto a quello oggetto di stipulazione inter partes intervenuta il 6.9.2014 dimostra come il locatore abbia inteso
11 ritenere le addizioni che poi concedeva in locazione sulla base del nuovo contratto stipulato in data 6.9.2014 unitamente al terreno su cui le stesse insistono.
Il contratto di cessione d'azienda del 13.8.2014 non fa del resto alcun riferimento ai beni in questione realizzati sul terreno del CP_1
come acquisiti in proprietà da alcuno dei conduttori che si
[...]
sono susseguiti nel contratto di locazione originariamente stipulato nel 2002.
Se così è, nessuna nullità per impossibilità dell'oggetto o per difetto di causa o per gli altri motivi prospettati con l'atto d'appello si può configurare.
Il motivo di gravame è, quindi, infondato, in disparte ogni considerazione sull'irrilevanza della qualificazione del contratto in termini di locazione di immobile ad uso diverso o contratto di affitto del terreno, ai fini dell'inadempimento del conduttore.
Il secondo motivo è del pari infondato.
È vero che, ai sensi dell'art. 91 del decreto legge 18/2020, “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutatoai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli
1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o messi adempimenti”. Va però osservato che, in ogni caso, va sempre provato e dimostrato il nesso causale fra rispetto delle misure e inadempimento: l'obbligato per slegarsi dalla responsabilità, non può limitarsi ad allegare assiomaticamente che l'inadempimento è ascrivibile alle misure anti-contagio, dovendo, per converso, in linea con la previsione dell'art. 1218 c.c., offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di
12 contenimento dell'epidemia. Ebbene, nel caso che si tratta, non è provato, il rapporto eziologico tra le restrizioni adottate a livello governativo con l'eventuale contrazione del fatturato e anche in che misura le restrizioni possano aver inciso anche nel periodo successivo al lockdown totale. Fra l'altro si osserva che l'attività di distribuzione del carburante non ha subito chiusure durante il periodo del cd.
Lockdown.
Tale argomentazione escludono l'impossibilità dell'adempimento e escludono anche la possibilità di operare una riduzione del canone, come affermato dal primo giudice.
L'appello va, quindi, respinto.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte d'appello di Messina, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nella qualità di legale Parte_1
rappresentante della Emme srl avverso la sentenza n. 863/2022 emessa dal Tribunale di Patti anche nei confronti di CP_1
così decide:
[...]
rigetta l'appello; condanna l'appellante al rimborso delle spese processuali del presente grado di giudizio, in favore di parte appellata, che liquida in complessivi € 5.809,00 per compensi professionali, di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, € 1843,00 per la fase di trattazione ed € 1911,00 per la fase decisionale, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge;
dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater
D.P.R. 115/2002 per il pagamento da parte dell'appellante di un
13 ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato.
Messina 24.7.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dr. A. Zappalà Dr. G. Minutoli
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