REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SETTIMA SEZIONE CIVILE
così composta
D.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente est.
Dr.MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.PAOLO MARIANI Consigliere riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 3151/2020 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di RE ZI n. 1077/2020 vertente
TRA
(C.F. ), quale avente causa di Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Napoli alla via R. Bracco, Persona_1
45, presso lo studio dell'Avv. Tiziana Marone, dalla quale è rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di appello
APPELLANTE
E
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in RE del Greco alla via REtta Fiorillo, 7, presso lo studio dell'Avv.
Rita Falanga, dalla quale è rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione
APPELLATO

CONCLUSIONI
Con le note scritte ex art.127 ter c.p.c. entrambe le parti concludevano riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni ivi contenute, chiedendone l'accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 14.5.2014 onveniva Persona_1 in giudizio innanzi al Tribunale di RE ZI , nella Controparte_1 qualità di erede della genitrice , ed esponeva che: P_
- ereditava dal padre la metà di un fabbricato per civili P_ Persona_2 abitazioni, sito in RE del Greco alla Via Montedoro, 93, realizzato in virtù della licenza edilizia n. 29, rilasciata in data 12.12.1970 dal Comune di RE del Greco;

- in particolare alla era attribuito l'appartamento sito al primo piano del P_ fabbricato, composto di quattro vani ed accessori - lato monte - con sottostante area di circa mq. 250, alta circa mt. 6 (porticato), rimasta inedificata per il decesso di , ad eccezione di una parziale tamponatura;
Persona_2
- nell'anno 1993 commissionava ad in qualità P_ Persona_1 di appaltatore edile, la realizzazione dei lavori di completamento del porticato sottostante il suo appartamento e di due appartamenti ubicati al piano terra e piano seminterrato e box auto di mq. 107;
- con scrittura privata stipulata in data 3.09.1993 e Persona_1 P_
convenivano che avrebbe ottenuto la proprietà di uno dei tre
[...] P_ appartamenti realizzati da a sua cura e spese, nel porticato di PE proprietà di essa , e in cambio avrebbe ottenuto la proprietà P_ PE della “rimanente area e volume” di porticato, su cui, sempre a sua cura e spese, aveva realizzato altri due appartamenti e un locale box;
PE
- in esecuzione degli accordi intervenuti, consegnava a PE P_
l'appartamento ubicato al piano terra del fabbricato sito in RE del Greco alla
Via Montedoro, 93, composto di 4 vani, riportato nel NCEU del Comune di RE del Greco in ditta , fg. 1, p.lla 84 sub 105, cat. A/2, cl. 4, vani 4, R.C.€ P_
361,52, completo in ogni sua parte;

- con successiva scrittura in data 28.12.1996 le stesse parti convenivano che: 1) la scrittura del 3.9.1993 doveva intendersi caducata per effetto delle pattuizioni contenute nella nuova scrittura;
2) a definizione e saldo di quanto dovuto ad per i lavori di completamento del nuovo appartamento realizzato PE nell'area del suddetto porticato ed attribuito a , quest'ultima rilasciava P_ contestualmente allo stesso, sempre in data 28.12.1996, a ministero del Notar di RE ZI, una procura speciale irrevocabile - rep. 23970 - Per_3 per vendere, anche a se stesso, oltre che permutare e/o locare, i seguenti appartamenti il cui prezzo sarebbe stato trattenuto da a PE compensazione e saldo del costo dei lavori, e precisamente: appartamento strutturato su due livelli al piano terra ed al piano seminterrato, composto da quattro vani e mezzo catastali, riportato nel NCEU del Comune di RE del
Greco, in ditta , foglio 1 mappale 84 sub 104, Via Montedoro, 93, P_ piano T-S1, categoria A/2, classe 4, vani 4,5, R.C.€ 406,71; appartamento strutturato su due livelli al piano terra e seminterrato, composto da quattro vani catastali, riportato nel NCEU del Comune di RE del Greco, in ditta , P_ al foglio 1 mappale 84 sub 107, Via Montedoro, 93, piano T-S1, categoria A/2, classe 4, vani 4, R.C. € 361,52; locale box di mq 107 al piano interrato, riportato nel NCEU del Comune di RE del Greco, in ditta , al foglio 1 P_ mappale 84 sub 106, Via Montedoro n, 93, piano S1, categoria C/6, classe 5, mg
107, R.C.€ 370,25; zona di terreno della superficie di circa mq. 200 da distaccarsi da quella di maggiore estensione così identificata in catasto, in ditta , P_ al foglio 1 particella 459, mq. 582, con linea da tracciarsi in senso est - ovest in modo che la distaccanda zona di terreno cada a sud della suddetta linea;
3) con il rilascio della procura, fatta "pro soluto, ovvero ad integrale compensazione e saldo del costo dei lavori", dichiarava di non avere null'altro a PE pretendere dalla;
P_
- in virtù della predetta procura, concedeva in locazione gli PE appartamenti attribuitigli in proprietà dalla , rinviando ad un momento P_ successivo la stipula dei rogiti notarili per il trasferimento a sé stesso e/o a terzi della proprietà dei suddetti immobili;

- in data 27.07.2003 decedeva in RE del Greco prima che fosse P_ trasferita la proprietà;
- successivamente al decesso della madre, diffidava i Controparte_1 conduttori dei due appartamenti e a non Controparte_3 Parte_2 corrispondere all' i canoni di locazione e si sostituiva illegittimamente - PE così come accertato dalla Sentenza del Tribunale di RE ZI, Sezione
Distaccata di RE del Greco n.163/10 del 6-10.05.2010 - a quest'ultimo nei predetti rapporti di locazione percependo indebitamente i canoni di locazione versati dai predetti conduttori;

- , in qualità di erede della genitrice , nonostante Controparte_1 P_ ripetuti solleciti, non intendeva formalizzare il trasferimento della proprietà dei predetti immobili in favore di Persona_1
Tanto premesso chiedeva: 1) “previo accertamento dell'autenticità delle firme apposte in calce alla scrittura del 28.12.1996, accertare e dichiarare che la stessa costituisce un preliminare improprio (cd. compromesso) e, cioè, un vero e proprio contratto definitivo ad efficacia reale con il quale la SI.ra , dante P_ causa al convenuto , ha trasferito all'istante la piena ed Controparte_1 esclusiva proprietà dei seguenti beni:


1- appartamento strutturato su due livelli al piano terra ed al piano seminterrato, composto da quattro vani e mezzo catastali, riportato nel NCEU del Comune di
RE del Greco, in ditta , foglio 1 mappale 84 sub 104, Via P_
Montedoro n° 93, piano T-S1, categoria A/2, classe 4,vani 4,5, R.C. € 406,71;


2- appartamento strutturato su due livelli al piano terra e seminterrato, composto da quattro vani catastali, riportato nel NCEU del Comune di RE del Greco, in ditta , al foglio 1 mappale 84 sub 107, Via Montedoro n° 93, piano P_
T-S1, categoria A/2, classe 4, vani 4, R.C. € 361,52.


3- locale box di mq 107 nel piano interrato, riportato nel NCEU del Comune di
RE del Greco, in ditta , al foglio 1 mappale 84 sub 106, Via P_
Montedoro n° 93, piano S1, categoria C/6, classe 5, mq.107, R.C. € 370,25;


4- zona di terreno della superficie di circa mq. 200 da distaccarsi da quella di maggiore estensione così identificata in catasto, in ditta , al foglio 1 P_ particella 459, mq. 582, con linea da tracciarsi in senso est - ovest in modo che la distaccanda zona di terreno cada a sud della suddetta linea”; 2) in via subordinata, qualora si ritenesse che le richiamate scritture 03.09.1993 e
28.12.1996, intercorse tra la e l costituiscano un preliminare di P_ PE vendita con efficacia obbligatoria, disporre il trasferimento in favore dell'istante, ai sensi e per gli effetti dell'art.2932 c.c., della piena ed esclusiva proprietà dei beni di cui al punto 1); 3) per l'effetto dell'avvenuto riconoscimento del diritto dominicale dell'istante, qualunque ne sia la causale, disporre che il convenuto
[...] sia tenuto a restituire all' l'importo di € 30.986,40, o Controparte_1 PE quello maggiore o minore che venisse accertato in corso di causa, a titolo di canoni di locazione corrisposti dai conduttori degli appartamenti di Via Montedoro
n° 93, per il periodo aprile 2004/ aprile 2014; 4) emettere ogni altro provvedimento connesso e consequenziale per attribuire all'istante la piena ed esclusiva proprietà dei beni immobili di cui al punto 1); 5) in linea ancora più subordinata, fermo quanto innanzi, nella denegata ipotesi in cui venisse revocato in dubbio il diritto dominicale dell' relativamente agli immobili de quibus, dichiarare PE
e riconoscere che le richiamate scritture, una alla procura notarile, costituiscono un riconoscimento di debito da parte della sig.ra nei confronti P_ dell'istante e relativo al costo di costruzione sia degli appartamenti descritti in premessa che di quello occupato dalla stessa e dal figlio CP_4 CP
nella misura che sarà accertata in corso di causa anche a mezzo di
[...]
CTU, che fin da ora si chiede; 6) per l'effetto condannare il SI. CP
, a corrispondere all'istante l'importo relativo al costo di costruzione sia
[...] degli appartamenti descritti in premessa che di quello occupato dall'odierno convenuto nella misura che sarà accertata in corso di causa anche a mezzo di
CTU, che sin da ora si chiede;
7) in linea ulteriormente subordinata, e sempre fermo quanto innanzi, nella denegata ipotesi in cui venisse revocato in dubbio il diritto dominicale dell' relativamente agli immobili de quibus, ovvero si PE ritenesse che le richiamate scritture una alla procura notarile non costituiscano un riconoscimento di debito della SI.ra nei confronti dell'istante, P_ previo accertamento del diritto dell'istante ad ottenere, ex art. 2041 c.c., un importo corrispondente al costo di costruzione sia degli appartamenti oggetto delle richiamate scritture che di quello occupato dalla e dal figlio P_
, condannare il SI. a corrispondere Controparte_1 Controparte_1 all'istante la somma che sarà accertata in corso di causa anche a mezzo CTU, che fin da ora si chiede;
8) condannare il convenuto alle spese e competenze di giudizio”.
Si costituiva in giudizio il convenuto , il quale eccepiva in via Controparte_1 preliminare l'inammissibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5 D.Lgs n. 28/2010; nel merito eccepiva la nullità delle scritture private del 1993 e del 1996 – nonché della procura speciale del 1996 - intercorse tra e e P_ Persona_1 poste a fondamento della domanda, perché gli immobili richiamati in tali scritture sarebbero stati realizzati senza alcuna concessione edilizia e dunque in violazione degli artt. 31 e 41 della Legge Urbanistica 17.08.1942, n. 1150 e degli artt. 10 e 13 Legge 06.08.1967, n.65. Deduceva pertanto la nullità del contratto di appalto intercorso tra le parti ex artt. 1346 e 1418 c.c. con conseguente impossibilità per di ottenere il provvedimento giurisdizionale costitutivo PE richiesto.
Chiedeva, pertanto: 1) “in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità della domanda per violazione dell'art. 5 del Decreto Legislativo 28 del 2010, convertito in Decreto legge n. 69 del 2013 non avendo l'attore esperito il tentativo obbligatorio di conciliazione”; 2) “in via subordinata e nel merito, dichiarare la nullità delle scritture private del 1993 e 1996 e della procura speciale del 1996 in quanto contra legem e pertanto improduttivi di effetti”; 3) “accertare e dichiarare
l'inammissibilità, l'infondatezza e pretestuosità delle avverse domande e pertanto rigettarle in quanto infondate in fatto ed in diritto e non provate; 4) condannare altresì l'attore al pagamento delle spese del giudizio con attribuzione al procuratore anticipatario”.
Depositata documentazione, ammessa ed espletata consulenza tecnica d'ufficio, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con sentenza n.1077/2020 il Tribunale di RE ZI così provvedeva: A)
“Rigetta le domande attoree per le causali di cui in motivazione e, per l'effetto, condanna l pagamento delle spese del presente giudizio in Persona_1 favore di , che liquida in complessivi € 2.150,00, di cui € Controparte_1
2.000,00 per compensi professionali ed € 150,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15 % se dovute, come per legge e con attribuzione all'Avv. Rita Falanga, dichiaratasi antistataria”; B) “pone definitivamente a carico di e spese della compiuta CTU”. Persona_1 Avverso tale sentenza con atto notificato in data 21.09.2020 proponeva appello
, in qualità di cessionaria del credito futuro ed eventuale di Parte_1 sulla base di un unico motivo d'appello, rubricato “violazione Persona_1 del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c.: indebito arricchimento del convenuto e diritto all'indennizzo ex art. 2041 c.c.”.
Chiedeva: “A. In accoglimento dell'appello spiegato riformare la sentenza impugnata, per le motivazioni sopra riportate;
B. Per l'effetto dell'accoglimento del punto precedente, condannare il SI. al pagamento, in Controparte_1 favore della SI.ra , dell'importo Parte_1 di euro 188.718,77,a titolo di costo di costruzione degli immobili realizzati, così come quantificati dal CTU incaricato IN. , o nella diversa Persona_4 misura che sarà stabilita dall'On.le Collegio adito oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla data di ultimazione delle opere fino all'effettivo soddisfo;
C. Condannare altresì il SI. al pagamento delle Controparte_1 competenze, spese, diritti ed onorari, oltre Iva, Cpa e rimborso forfettario del 15% come per legge, del doppio grado di giudizio, con attribuzione in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
Si costituiva l'appellato , il quale contestava l'appello e ne Controparte_1 chiedeva il rigetto con conferma dell'impugnata sentenza.
Chiedeva dunque: “Rigettare l'appello avverso la Sentenza n. 1077/2020 del
Tribunale di RE ZI in data 08/07/2020 e depositata il 10/07/2020 perché infondato in fatto ed in diritto, con pedissequa conferma della sentenza impugnata. Condannare parte appellante alla refusione delle spese del presente giudizio”.
Dopo vari rinvii d'ufficio per esigenze di ruolo, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è parzialmente fondato e va accolto per quanto di ragione. Prima di esaminare i motivi posti a sostegno dell'appello proposto e le censure avanzate avverso la sentenza di primo grado occorre premettere brevi puntualizzazioni.
E' pacifico tra le parti che appaltatore edile, realizzava a sua Persona_1 cura e spese a partire dall'anno 1993, su commissione di , i lavori di P_ completamento del porticato sottostante l'appartamento al primo piano del fabbricato sito in RE del Greco alla Via Montedoro n° 93 - acquisito iure hereditatis dal genitore - e due appartamenti ubicati al piano terra e Persona_2 seminterrato e box auto di mq.107.
Con scrittura privata del 3.9.1993 e Persona_1 P_ convenivano che la avrebbe ottenuto la proprietà di uno dei tre P_ appartamenti realizzati nel porticato dall' e che quest'ultimo avrebbe PE ottenuto la proprietà della “rimanente area e volume di porticato” (gli altri due appartamenti e il box auto), quale corrispettivo per i lavori eseguiti.
Con successiva scrittura privata del 28.12.1996, intercorsa tra le stesse parti,
rilasciava ad procura a vendere, locare, P_ Persona_1 iscrivere ipoteca sui seguenti beni immobili facenti parte del fabbricato sito in
RE del Greco alla Via Montedoro n°93: 1) appartamento strutturato su due livelli al piano terra e seminterrato, composto da quattro vani e mezzo catastali, riportato nel NCUE del Comune di RE del Greco, al foglio 1 mappale 84 sub
104, piano T - S1, categoria A/2 classe 4 vani 4,5; 2) appartamento strutturato su due livelli al piano terra e seminterrato, composto da quattro vani riportato al
NCEU del Comune di RE del Greco, al foglio 1 mappale 84 sub 107, piano T -
S1, categoria A/2 classe 4 vani 4;3) locale box di mq 107 nel piano interrato, riportato nel NCEU del Comune di RE del Greco, al foglio 1 mappale 84 sub
106, piano S1, categoria C/6 classe 5 mq.107; 4) zona terreno della superficie di circa mq 200,00 da distaccarsi da quella maggiore estensione così identificata in catasto, al foglio 1 particella 459, mq 582.
Le parti pattuivano inoltre che il rilascio della procura avveniva ad integrale compensazione e saldo del costo dei lavori (art. 2) e che “la sig.ra rimarrà P_ indenne dalle conseguenze che dovessero derivare dalla intrasferibilità dei beni di cui alla procura dettata da norme e/o regolamenti” (art.4). in virtù della predetta procura, concedeva in locazione gli Persona_1 appartamenti suddetti rinviando ad un momento successivo la stipula dei rogiti notarili per il trasferimento a sé stesso e/o a terzi della proprietà dei suddetti immobili. In particolare, l'appartamento al piano terra e piano sottostrada era locato con contratto di locazione del 30.3.1998 a per il canone Parte_3 mensile di lire 500.000; l'appartamento sito al piano rialzato era locato a CP_3 con contratto del 19.5.2000, per il canone mensile di lire 200.000;
[...] infine l'appartamento sito al piano seminterrato era locato ad Parte_2 con contratto di locazione del 1997 per il canone mensile di lire 300.000.
In data 27.7.2004, prima che fosse stata trasferita la proprietà degli immobili, decedeva e, dopo la morte della stessa il figlio P_ Controparte_1 non intendeva formalizzare il trasferimento degli immobili in favore di PE
, anzi, diffidava i predetti conduttori a non corrispondere a quest'ultimo
[...]
i canoni di locazione e gli si sostituiva nei rapporti di locazione percependo i canoni di locazione dai conduttori e , avendo il lasciato CP_3 Parte_2 Pt_3
l'immobile dopo il decesso di . P_
Ciò premesso, occorre precisare che nel giudizio di primo grado era disposto l'espletamento di indagini tecniche volte ad accertare la legittimità urbanistica degli immobili oggetto di causa e la corrispondenza degli stessi ai titoli autorizzativi prodotti in giudizio, nonché a quantificare i costi di costruzione degli immobili realizzati.
Sulla base della documentazione rinvenuta, delle ricerche, dei sopralluoghi e dei rilievi eseguiti, il C.T.U. nominato ing. concludeva affermando Persona_4 che “gli immobili in questione risultano completamente difformi al titolo autorizzativo rilasciato (Licenza edilizia n.29 del 9.12.1970), la quale autorizzava la sola realizzazione totale di n. 12 vani complessivi distribuiti su un unico piano
(piano rialzato), e di un piano S/1 privo di accesso, mentre i cespiti in questione sono stati realizzati al piano terra e piano S/1 dell'edificio”.
In particolare, in base al progetto il piano seminterrato avrebbe dovuto essere un piano tecnico di fondazione dell'immobile, privo di accesso e di altezza interna di mt.2.70, mentre in corso d'opera l'edificio era stato realizzato con altezza diversa, maggiore di mt.

4.50 rispetto a quella prevista da progetto. Peraltro, le istanze di condono edilizio riguardanti due delle unità immobiliari oggetto della causa (sub. 105 e sub. 107), oltre ad essere carenti di documentazione, riguardavano immobili ricadenti nella perimetrazione del Parco Nazionale del
Vesuvio, realizzati dunque in zona sottoposta a “vincolo di inedificabilità assoluta”, rientrante nell'operatività dell'art. 33 della legge 47/1985, che prevede l'impossibilità di condonare le opere abusive realizzate, dopo l'imposizione del vincolo, su aree caratterizzate da vincoli di inedificabilità assoluta.
Il C.T.U. inoltre quantificava i costi di costruzione sostenuti da in PE considerazione delle caratteristiche e delle superfici dell'immobile, in E.
188.718,77 al netto dell'IVA.
Il giudice di prime cure rigettava la domanda attorea ex art. 2932 c.c. in base alla circostanza che, pur non essendo nulla la scrittura privata del 1996 avente ad oggetto beni irregolari dal punto di vista urbanistico - essendo ormai pacifico che la sanzione della nullità, prevista dalla Legge n. 47 del 1985 art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria - non sono trasferibili, né per atto pubblico, né con la sentenza ex art. 2932 c.c., immobili difformi dalla concessione edilizia e privi della concessione in sanatoria.
Ometteva ogni decisione in ordine alla domanda ex art.2041 c.c. proposta in via subordinata da Persona_1
Avverso tale decisione propone appello , in virtù di un atto di Parte_1 cessione del credito sottoscritto in data 31.7.2020 tra la stessa (cessionaria dell'eventuale e futuro credito) e contestando con un unico Persona_1 motivo di appello, rubricato “Violazione del principio di corrispondenza tra chiesto
e pronunciato ex art. 112 c.p.c.: indebito arricchimento del convenuto e diritto all'indennizzo ex art. 2041 c.c.”, l'omessa pronuncia in ordine alla domanda di accertamento dell'avvenuto indebito arricchimento di cui ha beneficiato
[...]
per effetto della realizzazione delle opere di completamento Controparte_1 commissionate dalla defunta , nonché in ordine alla domanda di P_ condanna del convenuto al pagamento di un importo corrispondente al costo di costruzione degli immobili realizzati, come stimato dal C.T.U., ex art. 2041 c.c., di cui ritiene sussistenti tutti i presupposti, quali a) l'arricchimento; b) il danno;
c) una correlazione sufficientemente prossima tra arricchimento e danno;
d) la mancanza di giusta causa;
e) la sussidiarietà dell'azione.
Sottolinea in particolare che non è contestato da parte del che egli CP continui a percepire dai conduttori e i canoni di locazione degli CP_3 Parte_2 immobili realizzati dall' e gli stessi costituiscono un'evidente utilità PE economica per il , nonché un ingiustificato arricchimento in danno CP dell' il quale non riceveva alcun corrispettivo per la realizzazione degli PE appartamenti a proprie spese.
Pertanto, , in qualità di avente causa dell'appaltatore, non Parte_1 potendo chiedere a titolo di corrispettivo delle opere realizzate il trasferimento in proprietà delle stesse, ritiene però di avere diritto al'indennizzo ex art. 2041 c.c. della diminuzione patrimoniale subita, pari al costo di costruzione delle unità immobiliari realizzate da quantificato dal C.T.U.. PE
La censura è parzialmente fondata, non essendo condivisibile che il valore dell'arricchimento dell'appellato sia pari al costo di costruzione delle unità immobiliari realizzate dall' PE
Occorre premettere che l'art. 2041, co. 1, c.c. fissa i criteri di quantificazione dell'indennizzo, precisando che esso non può superare il valore dell'arricchimento e, nel contempo, del danno subito dall'impoverito. Funzione dell'azione per indebito arricchimento è l'eliminazione di uno squilibrio determinatosi senza una giusta causa a seguito del conseguimento di una utilità economica da parte di un soggetto con correlativa diminuzione patrimoniale di un altro soggetto, in tutti i casi in cui il soggetto danneggiato non possa esercitare un'altra azione per farsi indennizzare il pregiudizio subito (Cass. n. 8040/2009).
In questo senso l'art.2041 c.c. risponde ad un'esigenza di natura redistributiva, volta a ristabilire l'equilibrio preesistente tra i patrimoni dei soggetti coinvolti.
Tanto premesso, non essendo (soggetto arricchito) tenuto Controparte_1 ad indennizzare , in qualità di avente causa di Parte_1 PE
(soggetto impoverito), oltre i limiti del proprio arricchimento,
[...]
l'arricchimento effettivo del deve considerarsi di gran lunga inferiore CP rispetto al costo di costruzione delle unità immobiliari realizzate dall' PE Ed infatti, pur non potendosi dubitare che il difetto di regolarità sostanziale dell'immobile sotto il profilo urbanistico non rilevi di per sé ai fini della validità del contratto preliminare, essendo ormai pacifica in giurisprudenza la circostanza che, successivamente al preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 (Cass. 6685/2019; Cass.
22656/2024), nel caso di specie alla stregua degli accertamenti effettuati dal
C.T.U. è emerso che le opere realizzate da non sono Persona_1 suscettibili di sanatoria (art. 33, L. 47/1985) a causa dei vincoli paesaggistici esistenti in loco.
Come specificato dal C.T.U. 1. “le unità immobiliari abusive ricadano nella perimetrazione del ”; 2. “le unità in oggetto sono Controparte_5 state realizzate in zona sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta della zono omogenea “A3” del P.R.G., che rientra nell'operatività dell'art. 33 della legge
47/84, che prevede l'impossibilità di condonare le opere abusive realizzate, dopo
l'imposizione del vincolo, su aree caratterizzate da vincoli di inedificabilità assoluta”.
Pertanto, come correttamente rilevato dal giudice di prime cure, non solo il giudice non può trasferire con sentenza ex art. 2932 c.c. un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla legge n. 47/1985, ma neanche le parti possono stipulare il contratto definitivo se l'abuso non viene nel frattempo sanato, ed essendo, nel caso di specie, gli abusi insuscettibili di sanatoria, gli stessi non sono trasferibili a terzi, pena la nullità del contratto definitivo di vendita.
Peraltro, lo stesso presunto arricchimento da parte del risulta CP compromesso dalla sussistenza di un ordine di demolizione del 1995, con il quale si ingiunge a (madre dell'odierno appellato) di procedere alla P_ rimessa in pristino e alla demolizione delle opere abusivamente eseguite.
Quindi, se da un lato non può non rilevarsi che vi sia stato un arricchimento del conseguente all'uso di fatto degli immobili realizzati dall e, CP PE in particolare, dalla percezione dei canoni di locazione successivamente alla morte della madre , dall'altro deve considerarsi la precarietà del P_ diritto del , stante il rischio di demolizione degli immobili realizzati in CP totale difformità rispetto alla licenza edilizia n. 29 del 9.12.1970.
Come affermato dalla Suprema Corte la proposizione dell'azione di indebito arricchimento da parte dell'appaltatore che non abbia ricevuto in tutto o in parte il corrispettivo pattuito, a causa della nullità del contratto di appalto, in quanto avente ad oggetto la realizzazione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia, non trova alcun ostacolo nella contrarietà del contratto a norme imperative, e che la locupletazione del committente non può essere esclusa in ragione della precarietà del suo diritto dominicale sull'immobile abusivamente costruito, in ragione della possibilità di provvedimenti autoritativi di demolizione dello stesso, dovendosi comunque tener conto dell'impiego che egli ne abbia eventualmente fatto nonostante quella precarietà e delle utilità economiche che ne abbia ricavato
(cfr.: Cass. 2 aprile 2009, n. 8040, Cass. 27 giugno 2006, n. 14807; Cass. 27 febbraio 2002, n. 2884; Cass. 13 aprile 1995, n. 4269).
Nel caso di specie, è incontestata dal la circostanza che continui a CP percepire i canoni di locazione di due degli appartamenti realizzati dall' PE
e che quindi abbia ricavato delle utilità economiche dagli stessi. Tuttavia, stante la precarietà del suo diritto dominicale sugli immobili costruiti in totale difformità della concessione edilizia del 1970 e insuscettibili di sanatoria, l'arricchimento dell'appellato è di gran lunga inferiore rispetto al pregiudizio subito dall'appaltatore per aver realizzato gli immobili a sua cura e spese in assenza di corrispettivo.
Pertanto, è condivisibile la censura dell'appellante relativa all'omissione di pronuncia da parte del giudice di primo grado sull'indebito arricchimento dell'appellato e sul diritto all'indennizzo ex art. 2041 c.c., ma l'appellato è tenuto ad indennizzare l'appellante solo nei limiti dell'arricchimento da lui effettivamente conseguito, corrispondente alle utilità economiche ricavate dall'impiego realizzato delle costruzioni abusive e, quindi, ai canoni percepiti dalla locazione degli appartamenti realizzati dall' successivamente alla data del PE decesso di (27.7.2003). P_ Non essendo possibile stabilire nel suo preciso ammontare il complessivo valore dei canoni di locazione percepiti dal dalla morte della madre fino ad CP oggi, la Corte ritiene di valutare in via equitativa il danno subito dall' PE assumendo quale parametro di riferimento il valore di E. 30.986,40, indicato nell'atto di citazione di primo grado dall' e non contestato dal , PE CP pari ai canoni di locazione percepiti dal per il periodo aprile 2004/aprile CP
2014 (E.12.394,80 corrisposti da ed E. 18.591,60 corrisposti Controparte_3 da ). Parte_2
Pertanto, in accoglimento per quanto di ragione dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata (che va confermata nella statuizione di rigetto della domanda ex art.2932 c.c., peraltro nemmeno oggetto di censura), CP
va condannato al pagamento in favore di della
[...] Parte_1 somma di E.30.986,40, oltre interessi legali decorrenti dalla domanda all'effettivo soddisfo.
L'accoglimento dell'appello e la riforma anche parziale della sentenza impone di provvedere anche d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese, quale conseguenza della pronuncia adottata, dovendo il relativo onere essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite (Cass.13.7.2020 n.14916;
14.10.2013 n.23226; S.U.17.10.2003 n.15559). E' noto, infatti, che, in caso di riforma, totale o parziale, della sentenza di primo grado, il giudice di appello deve procedere ad un nuovo regolamento delle spese, liquidando e rideterminando quelle di entrambi i gradi, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale. Difatti, in base al disposto dell'art.336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese, non risultando invece possibile ritenere una parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice nel grado successivo, nemmeno quando nel giudizio d'appello abbiano trovato pieno accoglimento tutti i presentati motivi di gravame
(Cass.

5.4.2022 n. 10985; 13.7.2020 n.14916; 14.10.2013 n.23226;
S.U.17.10.2003 n.15559;). Orbene, in considerazione dell'esito complessivo della lite (rigetto della domanda ex art.2932 e del parziale accoglimento della domanda ex art.2041 c.c.), si giustifica la compensazione dei tre quarti delle spese di entrambi i gradi di giudizio, ponendo il restante quarto a carico dell'appellato, in applicazione del principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c..
Alla liquidazione delle stesse, in tale proporzione, si provvede in dispositivo con attribuzione per il secondo grado all'Avv.Tiziana Marone procuratore anticipatario, secondo i parametri di cui al D.M. n.55/2014, così come modificato dal D.M. 147/2022 e l'aggiornamento tabellare ivi previsto, ancorché la prestazione professionale abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione, perché a tale data la prestazione non era ancora completata. (Cass. 26.10.2018 n.27233; 17.10.2019 n.26297; 20.05.2020
n.9263).
In considerazione del valore della causa, delle questioni trattate e dell'attività svolta, con esclusione per il grado di appello dei compensi per l'attività istruttoria che non ha avuto luogo, la liquidazione va effettuata secondo i valori tabellari i medi di cui al richiamato D.M..
Secondo la medesima proporzione viene ripartito il carico delle spese di consulenza tecnica di ufficio, già liquidate in corso di causa e poste provvisoriamente per intero a carico dell'attore Persona_1


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , quale avente causa di avverso la Parte_1 Persona_1 sentenza n.1077/2020 del Tribunale di RE ZI nei confronti di
[...]
, con atto notificato in data 21.9.2020, così provvede: Controparte_1
a) accoglie per quanto di ragione l'appello e per l'effetto, in parziale riforma della impugnata sentenza, condanna al pagamento in favore di Controparte_1
della somma di E.30.986,40, oltre interessi legali decorrenti Parte_1 dalla domanda all'effettivo soddisfo;

b) condanna, inoltre, al pagamento in favore di Controparte_1 Pt_1
di un quarto delle spese di entrambi i gradi del giudizio, che in tale
[...] proporzione liquida nei seguenti importi: - per il primo grado in E. 1.904,00 per compensi ed E.112,5 per esborsi,
- per il secondo grado in E.1.736,5 per compensi ed E.194,25 per esborsi, con attribuzione all'Avv.Tiziana Marone procuratore anticipatario, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali, dichiarandole compensate per la restante parte;

c) pone le spese di consulenza tecnica di ufficio definitivamente per tre quarti a carico di e per un quarto a carico di;
Parte_1 Controparte_1
d) conferma nel resto l'impugnata sentenza.
Così deciso in Napoli, addì 3.7.2025
LA PRESIDENTE ESTENSORE
Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio