REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2875/2020 del ruolo generale degli affari contenziosi, assunta in decisione all'udienza del 18.12.2024, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
( Parte_1 CodiceFiscale_1
), Parte_2 CodiceFiscale_2
(C.F. ) Parte_3 C.F._3 tutti rappresentati e difesi dall'avv.to Rita Tenerelli, (CF: ),per C.F._4 procura in atti – APPELLANTE – e

, Controparte_1 in persona del suo amministratore pro tempore rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Picozzi (c.f.: ) per CodiceFiscale_5 procura in atti – APPELLATO –

OGGETTO: revisione tabelle
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

E' oggetto di impunazione la sentenza del Tribunale di Roma n. 5968/2020, che ha rigettato la domanda di revisione delle tabelle millesimali, ai sensi dell' art. 69 disp. att. cod. civ;
di nullità e/o annullamento delle delibere condominiali del 03/03/2017,
21/06/2018 e 15/03/2018: a) per aver sommato i millesimi e le spese di tutte le proprietà degli attori, indicando come unico condomino b) per aver Parte_3 alterato i millesimi relativi al box 11 di proprietà di sommando Parte_3 gli stessi con i millesimi appartenenti al box 10 di proprietà di così Persona_1 ripartendo in modo errato le spese condominiali;
c) per aver sommato i millesimi relativi all'appartamento di e ai boxes contraddistinti dal Pt_1 Parte_2 numero 11, di proprietà di e dal n. 10, di proprietà di Parte_3 Per_1
d) per aver deliberato la locazione dell'appartamento del portiere senza la
[...] maggioranza qualificata, richiesta per il cambiamento di destinazione d'uso; la domanda di condanna del , previa esibizione di tutti i bilanci consuntivi CP_1 dal 2008 al 2018, alla restituzione di quanto indebitamente ottenuto, ex art. 2041 c.c., ai danni di dall'anno 2008 al 2018, o, comunque, dal bilancio Parte_3
2017, anno in cui è stata impugnata la delibera di approvazione dei bilanci, ad oggi, per errore delle tabelle millesimali, per circa € 5.100,00 o per la maggior o minor somma ritenuta di giustizia;
il tutto con rimborso delle spese processuali.
Con il primo motivo di appello, i lamentano una motivazione carente Parte_3 riguardo al rigetto della domanda di arricchimento indebito e di revisione delle tabelle. Seguendo l'ordine delle critiche, gli appellanti, richiamano la tabella millesimale 2009 (doc. 3a), da essi contestata, sia in citazione che nelle memorie ex art. 183 cpc, perché priva di data certa, ed insistono nel sostenere un errato calcolo dei millesimi attribuiti a senza separare la posizione dei figli da quella del padre, oltre Parte_3
a cumulare il box di proprietà di altro condomino, Persona_1
La censura è proposta confusamente, senza una specifica lettura dei documenti richiamati riguardo ai dati ritenuti erronei, ed è anche infondata. Rileggendo il bilancio, sia consuntivo, anno 2016/2017 (doc. 11), che preventivo, anno 2017/2018 (doc. 12), le proprietà risultano attribuite separatamente ai e, in Parte_3 modo corretto, l'appartamento con l'interno n. 10 ed il box n. 5 ai figli, ed il box numero 11 al padre, ; per quest'ultimo, l'attribuzione dei millesimi riguarda Pt_3 il box di sua proprietà (A/box 11) e precisamente le voci “proprietà generale” (Tabella A) e “spese generali” (Tabella A1); non risulta, nel consuntivo, la contestata attribuzione di 30,30 millesimi ed è ininfluente il richiamo alla tabella millesimale anno 2009, che, per quanto esposto, non risulta aver avuto concreta applicazione. Ugualmente infondate, per l'evidenza documentale, sono le contestazioni relative al preteso cumulo con la proprietà di altro condomino (box 10), invece, Persona_1 considerata separatamente nel detto bilancio. In conclusione, manca la prova di un'alterazione nella ripartizione delle spese deliberate in data 15.3.2018 (doc. 10). Generiche sono, invece, le contestazioni inerenti le delibere del 3.3.2017 e 26.1.2018 (doc. 1 e 6), semplicemente richiamate, sostenendo l'attribuzione a
[...] delle proprietà dei figli e viceversa, con un rinvio ai titoli di proprietà, in Parte_3 atti, ed a bilanci non meglio descritti, nemmeno per numero di allegazione.
Quanto alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali, l'appellante trascura del tutto la motivazione del tribunale in punto di genericità/confusione della domanda introduttiva. Il tribunale ha ritenuto la domanda di 'accertamento delle tabelle millesimali vigenti', confusa al punto da non poter integrare una richiesta ex art. 69 disp att cc., anche se poi ha esaminato la domanda nel merito (“Ma anche a voler diversamente opinare alla luce di quanto precisato nelle memorie ex art. 183 cpc si osserva che, a fronte di tabelle in vigore (che possono costituirsi anche per via consuetudinaria)”….” Le risultanze istruttorie risultano esaminate solo per rafforzare l'esito negativo della controversia, pur sostanziatosi in una pronuncia di rigetto. In ogni caso, la censura è anche infondata nel merito della controversia. Il tribunale ha ritenuto l'assenza di qualsiasi riscontro sia riguardo al dedotto accorpamento di boxes di proprietà diverse che alla pretesa confusione nell'individuazione delle proprietà dei singoli attori. La disamina è avvenuta nei limiti delle delibere in contestazione ed, in particolare, è stata considerata l'approvazione del bilancio consuntivo degli esercizi dall'anno 2016/2017 ed il preventivo 2017/2018, approvati con delibera del 15.3.2018, di cui si è già detto. I riparti, contraddistinti dal n. 14 al n. 17 dell'indice del fascicolo, in primo grado, degli odierni appellanti, sono precedenti e riguardano i consuntivi per gli anni dal 2011/2012 al 2015/2016. Gli stessi, nell'assemblea del 26.1.2018, erano ancora oggetto di verifica leggendosi testualmente “le ulteriori ratifiche vengono rinviate a dopo la verifica dei millesimi da parte dell'ordine dei geometri”. Vi è, poi in atti, la relazione del geom.
(doc. 7) di conferma della corretta identificazione degli ambienti e dell'esatta Per_2 individuazione dei millesimi, nelle tabelle in contestazione, tranne alcuni accorpamenti tra proprietari diversi, da rettificare, come è effettivamente avvenuto, per il bilancio approvato in data 15.3.2018. Non si tratta, dunque, di un problema di revisione delle tabelle, ma solo di rettifica. Tornando all'azione di indebito, va poi precisato che, in questi riparti, emerge solo un accorpamento della proprietà di padre e figli, nella persona del primo, per un totale corrispondente al valore complessivo dei millesimi calcolati per i singoli immobili;
non si comprende, dunque, quale sia l'indebito trattandosi di somme da essi dovute e non vi è prova (né è allegato) che non siano state ripartite tra gli stessi appellanti.
Un'ulteriore censura attiene alla partecipazione all'assemblea del 03/03/2017, ove, secondo gli appellanti, è indicato solo in delega del figlio Parte_3
, ma non come proprietario del Box 11. Pt_1
La critica si risolve in una reiterazione di argomentazione difensiva, che non è idonea ad inficiare la motivazione del tribunale “Quanto alla partecipazione all'assemblea si deve evidenziate che dall'elenco dei condomini in allegato al verbale emerge che è stata attestata la partecipazione di tutti e tre gli attori (di persona e per delega) e sono stati correttamente sommati i mm complessivi donde sono stati tutti tenuti in cale in seno alle votazioni con la conseguenza che appare ininfluente l'eventuale erronea verbalizzazione del nominativo esatto del delegato, che non integra circostanza, anche alla luce della c.d. prova di resistenza, idonea a rendere illegittime le delibere.” Il tribunale ha compiutamente esaminato il verbale, tenendo conto sia delle presenze indicate in epigrafe, ove si dà atto della delega dei figli, sia del valore complessivo dei millesimi, 30,78 relativi alle proprietà del al momento della delibera. Parte_3
§ Ancora, gli appellanti riprongono la domanda di nullità/annullabilità delle delibere condominiali del 03/03/2017, 21/06/2018 e 15/03/2018, in relazione al punto del giorno riferito alla locazione dell'immobile del portiere, perché non deliberata con la maggioranza dei 2/3, pur dovendosi approvare un'innovazione, ovvero il cambiamento di destinazione d'uso dell'appartamento. Gli appellanti assumono che non è stata approvata, in via definitiva, la soppressione del portierato, con la conseguenza che l'affitto del locale del portiere, successivamente deliberato in data 26/01/2018, costituisce un'innovazione, che richiede la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c. Anche questa censura è infondata. Il tribunale ha rilevato la mancata impugnazione della delibera di soppressione del portierato. La circostanza non è contestata. La questione è stata affrontata nell'assemblea del 03/03/2017, al p.1 odg, ove si è deciso di sopprimere la figura del portiere lavoratore dipendente, all'epoca, dimissionario, facendo ricorso ad un'impresa esterna e con orario dalle 7 alle 13 dei giorni feriali;
si è poi deliberato di dare in affitto l'appartamento del portiere, in regime di “cedolare secca”, e solo quest'ultima delibera è oggetto di impugnazione unitamente a quella di conferma del 21.6.2018. Appare evidente che non si tratta di un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile, che, come ben precisato in sentenza, scaturisce dalla soppressione del servizio di portierato, che richiedeva anche l'alloggio. Si tratta piuttosto della gestione di un bene comune, da utilizzare nel migliore dei modi possibili, anche accrescendo l'utilità economica. La locazione – nella fattispecie, peraltro, subordinata a nuova approvazione, previo esame delle referenze del conduttore, ancora da individuare – costituisce un atto di ordinaria amministrazione e, pertanto, può essere deliberata a maggioranza semplice (tra le altre, cass. sent. 10446/1998; 22435/2011)
E' infondata anche la censura riguardante la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie per il riscaldamento, la luce, l'acqua condominiale e tutte le spese. Il tribunale, richiamando l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, ha ritenuto, in presenza di uno strumento tecnico di contabilizzazione, prevalente la misurazione dei singoli consumi sulle tabelle millesimali, e, dunque, corretto il riparto dei consumi, avvenuto sulla base delle risultanze del contabilizzatore del gas e del contatore per l'acqua, presenti nelle singole proprietà dei condomini. Ha poi ha escluso la violazione dell'art. 1123 cc, perché, laddove mancavano i contabilizzatori, si è proceduto in base ai millesimi, espressamente richiamati nelle tabelle 8, 9 e 31. In sostanza, ha operato una distinzione: il riparto dei consumi, se presente uno strumento tecnico di misurazione, avverrà in base ad esso;
in mancanza, si farà ricorso alle tabelle millesimali. Gli appellanti sostengono di non aver contestato il parametro del consumo effettivo, ma piuttosto la mancata ripartizione delle spese condominiali per acqua, luce e gas, in base alle tabelle millesimali: in altri termini, il condominio, utilizzando il consumo effettivo, per appartamento, attribuirebbe a chi consuma di più, nella proprietà privata, una percentuale maggiore nella ripartizione delle spese condominiali. La critica trascura del tutto l'orientamento della Suprema Corte (sentenza n. 17557/2014), puntualmente richiamato nella sentenza impugnata. La pronuncia, posta a base della decisione, ribadisce il principio già affermato, con una precedente sentenza n. 3712/2003, secondo cui “In tema di ripartizione di spese condominiali relative all'erogazione di acqua, l'amministratore che abbia stipulato con l'ente erogatore un contratto avente ad oggetto il consumo complessivo del fabbricato onde beneficiare dell'applicazione di una tariffa agevolata, può poi, del tutto legittimamente, calcolare poi la ripartizione interna delle spese "pro quota" in considerazione dei singoli ed effettivi consumi di ciascuno dei condomini, a prescindere dalla circostanza che questi, singolarmente considerati nel loro consumo, non avrebbero consentito l'applicazione della suddetta tariffa agevolata”. In mancanza di una specifica contestazione, anche in fatto, la censura presenta addirittura profili di inammissibilità.
L'ultima censura riguarda la liquidazione delle spese di lite, secondo gli appellanti, in caso di conferma della sentenza impugnata, sproporzionata in relazione al valore della causa pari a 5100,00 ed all'attività effettivamente svolta, limitata alle memorie difensive ed alla produzione documentale. La censura poggia su un'errata individuazione del valore della controversia, che tiene conto solo della domanda di arricchimento senza causa, senza considerare l'impugnativa delle delibere assembleari e la richiesta di accertamento/revisione delle tabelle millesimali. Il cumulo delle domande rende indeterminato il valore della causa da ritenersi di media complessità, in ragione della natura e del numero delle questioni trattate, con la conseguenza che la liquidazione rientra nei limiti delle tariffe.
All soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese di lite, anche in appello, nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di versamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato.
Le spese si calcolano tenendo conto delle tariffe di cui al d.m. 55/2014, previste per lo scaglione delle controversie di valore indeterminato di media complessità, in misura medio/minima, trattandosi di questioni già ampiamente sviscerate innanzi al tribunale.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , e Pt_3 Pt_2 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 5968/2020, così Parte_1 provvede: Rigetta l'appello, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di controparte, che si liquidano in complessive € 7000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara gli appellanti tenuti al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012. Così deciso in Roma il giorno 30.4.2025
Il Presidente relatore