REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Catania, Seconda Sezione Civile, riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
1) Dott. Giovanni DIPIETRO Presidente
2) Dott.ssa Maria Stella ARENA Consigliere rel. ed est.
3) Dott. Massimo LO TRUGLIO Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1642/2023 R.G., avente ad oggetto: “vendita di cose immobili”,
Tra
, nato a PATERNÒ (CT) in [...] Parte_1
04/04/1971 (c.f. ), rappresentato e difeso, giusta C.F._1 procura in atti, dall'avv. FRANCESCO DAVIDE SPADA presso lo studio del quale in Indirizzo Telematico è elettivamente domiciliato;

APPELLANTE
Contro
in persona del legale rappresentante p.t., (p. IVA , CP_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. LETTERIO LUCA
BUCETI;
APPELLATA
1 *****
All'udienza di discussione dell'11.3.2025, la causa veniva posta in decisione.
Fatto e diritto
Con sentenza n. 4768/2023, depositata il 23.11.2023, il Tribunale di Catania, in accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. proposta da Parte_1
nei confronti di così statuiva:
[...] CP_1
a) trasferisce a la piena proprietà sul bene Parte_1
immobile censito al NCEU di Paternò al foglio 49 particella 667 sub 3, subordinatamente al pagamento del prezzo di € 78.000,00 da effettuarsi entro
30 giorni dal passaggio in giudicato del presente provvedimento;

b) trasferisce a la piena proprietà sul bene Parte_1
immobile censito al NCEU di Paternò al foglio 49 particella 667 sub 7, subordinatamente al pagamento del prezzo di € 260.000,00 da effettuarsi entro
30 giorni dal passaggio in giudicato del presente provvedimento;

c) trasferisce a la piena proprietà sul bene Parte_1
immobile censito al NCEU di Ragalna al foglio 22, particella 6 sub 5, subordinatamente al pagamento del prezzo di € 208.000,00 da effettuarsi entro
30 giorni dal passaggio in giudicato del presente provvedimento;
compensa, infine, le spese processuali in ragione di un terzo, condannando parte convenuta al pagamento dei restanti due terzi.
Avverso la detta sentenza ha proposto appello , Parte_1
limitatamente alla statuizione con la quale il giudice di primo grado ha determinato il residuo prezzo da versare a controparte – per il trasferimento delle unità rimaste invendute - nell'importo di € 546.000,00 anziché in €
170.500,00, come richiesto nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado.
Si è costituita la società chiedendo il rigetto dell'appello. CP_1
All'esito della udienza di discussione, la causa è stata posta in decisione.
***
2 Sentenza appellata
Per una migliore comprensione dei fatti e delle ragioni poste a fondamento dell'appello, occorre premettere in punto di fatto che, in data 16.06.2009, la società e hanno stipulato un contratto preliminare CP_1 Parte_1
avente ad oggetto la vendita di n° 7 immobili (un complesso industriale costituito da fabbricato con opificio, uffici ed immobili in corso di costruzione in Paternò e un appartamento in villa a Ragalna), il tutto dietro un corrispettivo complessivo di euro 1.040.000.000, ma attribuendo a ciascun immobile uno specifico prezzo di compravendita.
Successivamente, le parti hanno effettuato, in tempi diversi, tre distinti atti di compravendita riguardanti quattro dei sette immobili promessi in vendita, con i quali hanno convenuto per ciascun immobile prezzi differenti, e maggiori, rispetto a quelli indicati nel preliminare (per come puntualmente esposto nella sentenza impugnata).
Sulla scorta di ciò, il giudice di prime cure ha ritenuto che “con ciascuno dei tre contratti definitivi di compravendita le parti abbiano ridefinito il prezzo di vendita dei beni immobili che ne erano oggetto senza fare alcun riferimento a quello convenuto in seno al contratto preliminare del giugno 2009; la comune intenzione delle parti circa i motivi che hanno condotto alla diversa determinazione del prezzo di vendita non è stata esplicitata nei tre rogiti che, come da interpretazione consolidata della Corte di Legittimità, hanno sostituito
l'originaria pattuizione di cui al contratto preliminare”.
Ha dunque concluso che le parti avessero inteso modificare consensualmente il preliminare con riferimento al prezzo di vendita relativo esclusivamente agli immobili compravenduti, traendone la conseguenza che il , per ottenere Pt_1
il trasferimento dei tre residui immobili, era tenuto al pagamento degli importi previsti per ciascuno di essi nel preliminare (€78.000, 260.000 e 208.000), per un totale di € 546,000,00, e non già del preteso minore importo di € 170.500,00.
Motivi di appello e ragioni della decisione
Con l'odierno appello, parte appellante, con l'unico motivo di gravame, deduce che il giudice di prime cure ha errato nell'accogliere la domanda giudiziale
3 incoata dal subordinandola alla corresponsione della complessiva Pt_1
somma di euro 546.000,00.
Chiede dunque l'emissione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 cc che produca gli effetti del contratto preliminare non concluso, ovvero giungere al trasferimento degli immobili al complessivo prezzo di euro 170.500,00, importo risultante dalla differenza tra l'importo totale indicato nel preliminare e quello complessivamente sinora pagato per gli atti definitivi già intervenuti.
L'appello è infondato.
Per giurisprudenza pacifica, allorquando, dopo aver stipulato un contratto preliminare, le parti siano addivenute alla stipulazione del contratto definitivo, effettivamente quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, alla stregua del c.d. principio di assorbimento, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7064 del 11/04/2016). Nondimeno, come pure chiarito dalla S.C., il suddetto principio non può trovare applicazione nell'ipotesi in cui il contratto definitivo non esaurisca gli obblighi a contrarre previsti nel preliminare, occorrendo in tal caso accertare la volontà negoziale delle parti, valutando tra l'altro il contenuto di detto preliminare (Cass. sez. II,
10/10/2022 n. 29412; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5179 del 06/04/2001; Sez. 3,
Sentenza n. 7206 del 09/07/1999).
Nel caso di specie, nessun atto modificativo (che sarebbe soggetto a forma scritta avendo ad oggetto beni immobili), successivo al preliminare, è intervenuto tra le parti, sì da far ritenere che le parti abbiano voluto modificare i patti e le condizioni contenute nel preliminare.
Deve allora condividersi l'apprezzamento del primo giudice nel senso che, in mancanza di prova contraria, deve presumersi che il preliminare sia rimasto l'unica regolamentazione del rapporto voluta alle parti per gli obblighi e le prestazioni (ancora non adempiuti né eseguiti) che sopravvivevano ai contratti definitivi.
4 Invocare il trasferimento definitivo ex art. 2932 c.c. degli immobili residuati al prezzo complessivo di euro 170.500,00, come fa l'appellante, si pone in contrasto con quanto convenuto nel preliminare ove si legge, con estrema chiarezza, che il prezzo pattuito con riferimento agli immobili de quibus è stato convenuto in:
- euro 260.000,00 per l'immobile sito in Paternò, Contrada Schettino, piano 1,
Foglio 49, particella 667 sub 7, Rendita euro 7.210, Categoria Catastale D1;
- euro 208.000,00 per l'immobile sito in Ragalna, Contrada Canfarella, piano T,
Foglio 22, particella 6, sub 5;
- euro 78.000,00 per l'immobile sito in Paternò, Contrada Schettino, piano 1,
Foglio 49, particella 667, sub. 4.
In altri termini, il corrispettivo complessivo per i tre immobili è pari a €
546.000,00, sì come indicato dal primo giudice.
La sentenza va allora confermata e l'appello deve essere respinto.
Spese
Le spese del presente giudizio di appello seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, applicando i parametri previsti dalla vigente tariffa forense (v. D.M. Giustizia del 13.08.2022 n. 147 e allegate tabelle),
tenuto conto del valore della controversia con riferimento alla differenza tra l'importo determinato in sentenza e quello invocato dall'appellante (scaglione da € 260.000,01 a 520.000,00), in misura pari ai valori minimi stante la complessità non elevata delle questioni trattate.
Atteso il rigetto dell'appello, si deve dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1- quater, del DPR 115/2002 a carico dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte.
rigetta l'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza del Tribunale di Catania n. 4768/2023 del 23.11.2023;
5 condanna parte appellante al rimborso in favore di delle spese CP_1
processuali di questo grado di giudizio, che liquida in complessivi euro
10.060,00, di cui € 2195,00 per fase di studio, € 1276,00 per fase introduttiva €
2940,00 per fase istruttoria e/o trattazione € 3.649,00 per fase decisoria, oltre
IVA, CPA e rimborso spese forfettarie nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione.
Sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1- quater, del DPR 115/2002
a carico dell'appellante.
Così deciso in Catania il 10 aprile 2025, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
(Dott.ssa Maria Stella Arena) (Dott. Giovanni Dipietro)
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