N. 18/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 18/2019 R.G. vertente tra
(C.F.: ), rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dagli Avv.ti Angelo Polacco, Primoandrea Polacco e Amalia Polacco;
appellante principale-appellato incidentale
e
(P.I.: ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
Gregorio Ferrari;
appellata principale-appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1166/2018 del Tribunale di Catanzaro pubblicata il 29.06.2018, avente ad oggetto risoluzione contrattuale
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante principale: “Voglia l' Ecc.ma Corte d'Appello di Catanzaro, in accoglimento del presente gravame ed in riforma della sentenza di primo grado, reietta ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione così statuire: IN VIA
PRINCIPALE, riconoscere e dichiarare la nullità del contratto preliminare di
1 vendita intervenuto tra le parti;
conseguentemente, riconoscere e dichiarare il diritto dell'appellante a vedersi restituita la somma versata di euro 20.000,00=; condannare la società convenuta, conseguentemente, alla restituzione ed al pagamento, in favore dell'appellante, della somma di euro 20.000,00=, oltre interessi al tasso di legge dalla data della richiesta;
IN VIA SUBORDINATA, rispetto alla declaratoria di nullità ed alle conseguenti domande spiegate, preso atto della mancata contestazione, da parte della delle Controparte_1 circostanze relative alla mancata consegna dell'immobile entro il termine convenuto
e della mancata stipula con atto pubblico del contratto di compravendita del detto immobile entro il termine stabilito, a modifica della sentenza di primo grado, previa ogni opportuna declaratoria di rito in ordine alla gravità degli inadempimenti nei quali è incorsa la convenuta società ed indicati con l'atto di citazione e nelle missive datate 22.6.2011 ed 1.7.2014, inviate dai legali dell'attore odierno appellante, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti;
previa ogni altra opportuna declaratoria di rito, riconoscere e dichiarare il diritto dell'appellante alla restituzione della somma di euro 20.000,00=, oltre interessi nella misura di legge, dal luglio 2011, da parte della Controparte_1
condannare conseguentemente la società convenuta alla restituzione
[...] ed al pagamento, in favore dell'attore, della somma di euro 20.000,00=, oltre interessi al tasso di legge dal luglio 2011, momento della richiesta;
ove non ritenuta sufficiente la prova in atti, ai fini dell'accoglimento della domanda spiegata dall'odierno appellante, ammettere, con i testi indicati, la prova testimoniale richiesta sui capitoli da n.2 a n.8 e da n.12 a n.13 della seconda memoria ex art. 183
c.p.c. SEMPRE IN VIA SUBORDINATA, previa ogni altra declaratoria di rito, riconoscere e dichiarare che l'odierno appellante ha assolto l'obbligazione assunta di versamento della caparra confirmatoria, con la consegna al Sig. Controparte_2
(legale r.p.t. della della somma di euro Controparte_1
20.000,00=; ammettere, a tal fine, la prova testimoniale richiesta, con i testi indicati, sul capitolo n.1 di cui alla seconda memoria ex at 183 c.p.c. del primo grado (già ritualmente richiesta in primo grado); riconoscere e dichiarare che il Tribunale di
Catanzaro, rigettata la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto nonché la conseguenziale richiesta di pagamento e/o ritenzione della caparra, avanzata dalla avrebbe dovuto riconoscere e Controparte_1 dichiarare che essa società non ha diritto di ritenere la somma di euro 20.000=, e,
2 per l'effetto, condannare la società appellata alla restituzione della detta somma di euro 20.000,00=, consegnatale quale caparra, con interessi al tasso legale dal
LUGLIO 2011, data della domanda avanzata dal;
previa ogni altra Pt_1 declaratoria di rito, riconosciuto e dichiarato che alla presente fattispecie non è applicabile l'art. 34, comma 4 del CDC, procedere all'esame delle contestazioni ed eccezioni non prese in considerazione e non esaminate dal primo giudice, accogliendole; con condanna di parte appellata al pagamento delle spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali, IVA e CNAP. Con salvezza di ogni precisazione di domande, di produzione documentale e di ogni richiesta, anche istruttoria, da effettuare nei modi di rito, che dovesse rendersi necessaria nell'ulteriore corso del giudizio. Con rigetto di tutte le deduzioni, eccezioni e richieste avanzate dalla (P. IVA Controparte_1
), in persona del suo legale rappresentante p.t., Sig. P.IVA_1 CP_2
ovunque e comunque spiegate, così tanto negli scritti difensivi di secondo
[...] grado ed espressamente nell'appello incidentale (comparsa costitutiva con appello incidentale depositata e note di trattazione scritta), che in quelli di primo grado (a partire dalla comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale).”
Per l'appellante incidentale: “Voglia L'Ecc.ma Corte d'Appello adita: 1)
Rigettare e/o dichiarare inammissibile l'appello proposto da;
2) Parte_1
Accogliere l'appello incidentale e, quindi, accertare e dichiarare che la
[...] ha esercitato legittimamente il diritto di recedere dal Controparte_1 contratto preliminare di cui in premessa ed ha diritto di ritenzione della caparra di
€20.000,00; 3) in via subordinata, accogliere l'appello incidentale e dichiarare che il contratto preliminare di cui in premessa è risolto per inadempimento di
[...]
e conseguentemente condannare lo stesso al pagamento della caparra di Parte_1
€20.000,00, già versata. 4) Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi a favore del sottoscritto difensore che ne fa espressa richiesta ex art.93 c.p.c.”
FATTO e DIRITTO
§1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, il Sig. Parte_1 conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Catanzaro la Controparte_1
per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “-riconoscere e
[...]
3 dichiarare <previa ogni altra opportuna declaratoria di rito>, che il sig. Parte_1
ha diritto alla restituzione della somma di euro 20.000,00= oltre interessi
[...] nella misura di legge a partire dal luglio 2011, da parte della Controparte_1
in persona del suo legale rappresentante p.t.; -condannare
[...] conseguentemente la in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante p.t., previa ogni opportuna declaratoria di rito, al pagamento, in favore del sig. , della somma di euro 20.000,00=, oltre interessi al Parte_1 tasso legale dal luglio 2011; -condannare la in Controparte_1 persona del suo legale rappresentante p.t., al pagamento delle spese e competenze tutte, di giudizio”.
A sostegno della domanda, pur richiamando alcuni inadempimenti della società convenuta, deduceva lo scioglimento per mutuo dissenso del contratto preliminare di compravendita con il quale la si era obbligata Controparte_1
a vendere ad esso attore, la porzione, sita alla scala D piano 2, interno A, di un complesso immobiliare, ubicato in Taverna (CZ), Località S. Andrea, Viale I
Maggio, e il suo conseguente diritto alla restituzione della somma di €20.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, con esonero della società dalla consegna dell'appartamento oggetto di preliminare.
Si costituiva la convenuta che resisteva alla domanda contestando l'avvenuta risoluzione consensuale del contratto che, peraltro, avrebbe dovuto essere stipulata, per iscritto, trattandosi di contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili e deducendo che alcun inadempimento era imputabile ad essa convenuta, giacchè era stato il sig. a non volere stipulare l'atto definitivo di Pt_1 compravendita. Eccepiva, quindi, l'inadempimento dell'attore il quale non aveva peraltro versato l'intero acconto previsto in €23.880,00, ma solo la minor somma di
€20.000,00 e sosteneva la legittimità del recesso da essa esercitato e del suo conseguente diritto a trattenere la caparra, per la quale formulava espressa domanda riconvenzionale. Rassegnava, quindi, le seguenti conclusioni: 1) Rigettare la domanda proposta da perché infondata in fatto e diritto;
2) Parte_1
Accogliere la domanda riconvenzionale e, quindi, accertare e dichiarare che la ha esercitato legittimamente il diritto di recedere Controparte_1 dal contratto preliminare di cui in premessa ed ha diritto di ritenzione della caparra di €20.000,00; 3) in via subordinata, accogliere la domanda riconvenzionale e dichiarare che il contratto preliminare di cui in premessa è risolto per
4 inadempimento di e conseguentemente condannare lo stesso al Parte_1 pagamento della caparra di €20.000,00, già versata. Con vittoria di spese e competenze di giudizio da distrarsi a favore del sottoscritto difensore che ne fa espressa richiesta ex art.93 c.p.c.".
Con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. l'attore deduceva l'infondatezza della riconvenzionale avanzata dalla convenuta ed eccepiva la nullità del preliminare per indeterminatezza dell'oggetto, per mancanza di data, per omessa indicazione del termine per la stipula del definitivo, per la previsione della possibilità di stipula del definitivo anche in assenza del certificato di abitabilità.
Con sentenza n. 1166/2018 il Tribunale rigettava la domanda principale e quella riconvenzionale e compensava interamente tra le parti le spese di lite.
Il giudice di prime cure, innanzitutto, con riferimento all'eccezione di mancanza di data del preliminare, osservava che la stessa poteva individuarsi oggettivamente nel momento in cui parte acquirente aveva provveduto, in data 25.11.2004, al pagamento della somma di €20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, come previsto in contratto anche se per il maggior importo di €23.880,00 oltre iva, dal che discendeva l'inapplicabilità del d.lgs. n. 122/05.
Dichiarata nulla la clausola di cui all'art. 16 del contratto (che prevedeva la risoluzione automatica e la nullità di pieno diritto del preliminare per il caso di inosservanza di una qualunque delle clausole contrattuali), passava ad esaminare gli inadempimenti reciproci delle parti e li riteneva insussistenti.

1.2.Avverso detta sentenza proponeva appello, con citazione notificata il
04.05.2018, sulla base dei seguenti motivi: 1) erroneità della Parte_1
pronuncia nella parte in cui il primo giudice, pur rigettando, sotto ogni profilo, la domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta, non aveva condannato la stessa alla restituzione della somma di euro 20.000,00 versata dal sig. a titolo di Pt_1 caparra, laddove per conseguenza logica, stante la mancanza di qualsivoglia inadempimento dell'attore, avrebbe dovuto riconoscere e dichiarare che la società non aveva diritto di ritenere la predetta somma;
2) omesso esame dell'eccezione di nullità del contratto per indeterminatezza del suo oggetto;
3) violazione degli articoli
113 e 115 c.p.c., omesso esame delle circostanze non contestate relative alla mancata consegna dell'immobile ed alla mancata stipula dell'atto definitivo di compravendita
- Errata ricostruzione dei fatti di causa. La sentenza di primo grado, dopo avere valutato come nulla la clausola di cui all'art.16 del contratto, aveva erroneamente
5

ritenuto che

la stessa non comportasse nullità dell'intero contratto. Il Giudice avrebbe poi errato nella ricostruzione del fatto e, di conseguenza, non avrebbe valutato come inadempienze del promittente venditore, la mancata consegna dell'immobile oggetto di compravendita entro il termine fissato del 30.10.2004 (art 7 del preliminare di compravendita), nonché la mancata stipula dell'atto definitivo di compravendita, entro un anno dalla data di consegna dell'unità immobiliare (art 10 del preliminare di compravendita); 4) Errata valutazione del contratto preliminare - Errata affermazione di trattative individuali nella sua redazione - Conseguente errata applicazione dell'art. 34 del codice del consumo. Il Tribunale aveva errato, laddove aveva assunto che per la conclusione del contratto preliminare si fossero svolte trattative individuali. Conseguentemente, il giudice di prime cure aveva errato nella parte della sentenza in cui aveva ritenuto di disattendere tutte le altre eccezioni e contestazioni mosse dall'attore sulle clausole del contratto preliminare, per via delle soltanto assunte trattative individuali che avrebbero precluso un accertamento giudiziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 34, comma 4 codice del consumo;
il contratto preliminare di vendita stipulato tra l'attore (odierno appellante) e la società convenuta si presentava, ictu oculi, come un contratto prestampato in cui erano stati lasciati appositi spazi bianchi, che avrebbero dovuto essere riempiti dai vari possibili acquirenti e comunque spettava all'imprenditore (professionista) fornire la prova positiva dell'avvenuta trattativa contrattuale;
5) Errata ricostruzione dei fatti concretanti inadempimenti di parte convenuta e/o omesso esame degli stessi: sue conseguenze – gravità degli inadempimenti perpetrati dalla Controparte_1
risoluzione del contratto preliminare stipulato. Il Tribunale aveva
[...] errato nel non esaminare le eccezioni di inadempimento sollevate da parte attrice: - mancata consegna dell'immobile nei termini stabiliti;
-mancata stipula dell'atto pubblico di compravendita entro il termine convenuto, 6) Insussistenza di inadempimento da parte del Sig. . Contrariamente a quanto sostenuto dal Pt_1
Tribunale di Catanzaro, il Sig. non era incorso in alcun inadempimento Pt_1 rispetto all'obbligazione contrattualmente assunta di versamento della caparra.
Quanto meno, il Tribunale avrebbe dovuto ammettere la prova testimoniale sul capitolo n.1 articolato nella seconda memoria ex art.183 cpc. Esso capitolo, infatti, era determinante ai fini dell'esclusione dell'inadempimento dell'attore, odierno appellante, in ordine alla prima rata da versare sul prezzo del preliminare di compravendita, e della condanna della convenuta società al pagamento delle spese e
6 competenze di lite. Sulla scorta dei predetti motivi, formulava le conclusioni riportate in epigrafe.
Si costituiva con comparsa depositata in data 19.03.2019 la Controparte_1 che resisteva al gravame e con appello incidentale chiedeva la riforma
[...] della sentenza di primo grado nella parte in cui non aveva accolto la domanda riconvenzionale, stante l'inadempimento del il quale non aveva versato Pt_1
l'intero acconto previsto in €23.880,00, ma solo la minor somma di €20.000,00 e si era rifiutato di stipulare il definitivo.
Dopo alcuni rinvii per l'acquisizione del fascicolo di primo grado, veniva fissata l'udienza del 22.11.2022 per la precisazione delle conclusioni.
Seguivano differimenti per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 03.01.2025 il Consigliere Istruttore assegnava i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza del 15.04.2025 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., non avendo le parti depositato le note scritte in sostituzione dell'udienza, la causa veniva rinviata ai sensi dell'art. 127 ter comma 4 c.p.c. all'udienza del 20.05.2025 e successivamente riservata al Collegio per la decisione.
§2. Le valutazioni della Corte

2.1. Preliminarmente vanno respinte le eccezioni di nullità del preliminare sollevate dall'appellante principale in primo grado.
Quanto alla nullità per indeterminatezza dell'oggetto, rileva la Corte che l'oggetto del preliminare è chiaramente identificato nel contratto come segue: "porzione di immobile: unità di mq.132 sita alla Scala D piano 2 con l'interno A, con destinazione
d'uso: civile abitazione. Che dette porzioni di immobile si identificano con colorazione perimetrale rossa nella planimetria che si allega al presente atto". La clausola di cui all'art.13 che prevedeva la facoltà per la promittente venditrice di effettuare modifiche al fabbricato non vale evidentemente a rendere indeterminato o indeterminabile l'oggetto come sopra puntualmente identificato.
7 Parimenti infondata è l'eccezione di nullità per mancata indicazione del termine per la stipula del definitivo. Posto che il termine per la stipula del contratto definitivo era stato stabilito all'art.10 del contratto preliminare, "entro e non oltre un anno dalla data di consegna delle unità immobiliari", in ogni caso, la mancanza del termine per la stipula del contratto definitivo non comporterebbe la nullità del contratto preliminare, giacchè ai sensi dell'art.1183 c.c., "se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente.
Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice".
Correttamente il giudice di primo grado ha ritenuto infondata l'eccezione di nullità del contratto preliminare per la mancanza della data di stipula dello stesso.
L'art.3 della scrittura privata inter partes prevedeva che il pagamento dell'acconto di
€23.880,00 oltre IVA come per legge, sarebbe stato versato dal signor Pt_1
"all'atto della stipula del presente contratto che ne costituisce ricevuta a titolo di caparra". Orbene, il pagamento dell'acconto, è stato versato dal sig.
[...]
in data 25.11.2004 come da ricevuta bancaria prodotta in atti da parte Parte_1 attrice, cosicchè la data del preliminare medesimo è agevolmente ricavabile, per relationem, facendo riferimento alla data di pagamento dell'acconto e cioé il
25.11.2004.
Priva di pregio è anche la dedotta nullità del contratto preliminare per la presenza della clausola di cui all'art.10 riguardante la possibilità di stipula dell'atto pubblico anche in assenza del certificato di abitabilità. E' pacifico, invero, che la mancanza del certificato di agibilità non comporta la nullità del contratto ma la sua risoluzione per inadempimento nel caso in cui tale documento non sia consegnato al momento della stipula del definitivo. Peraltro, la mancata consegna del certificato di agibilità, di destinazione urbanistica o di abitabilità impone una indagine volta ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico sociale. Pertanto, l'eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente esser tale da dare luogo a risoluzione del contratto.
8 Correttamente il giudice di primo grado ha escluso che la nullità della clausola ex art. 16 del preliminare determinasse nullità dell'intero contratto, conformemente alla previsione di cui all'art. 36 del codice del consumo.
Quanto al motivo con cui l'appellante principale lamenta la erroneità dell'affermazione del Tribunale secondo cui il contratto preliminare è stato frutto di trattative individuali tra le parti, deve rilevarsene la inammissibilità non avendo la parte indicato quali eccezioni, ulteriori rispetto a quelle appena esaminate, sarebbero state disattese dal giudice di prime cure per effetto del superiore rilievo.

2.2. La sentenza impugnata non merita poi censure nella parte in cui ha rigettato le contrapposte domande di restituzione e di trattenimento della caparra.
Muovendo dall'appello principale, deve osservarsi che il ha dedotto a Pt_1 fondamento della domanda l'avvenuta risoluzione consensuale del contratto preliminare (cfr. atto di citazione pag. 4 “le stesse consensualmente dichiaravano la risoluzione del contratto preliminare” e 5 “in forza dell'intervenuta risoluzione per mutuo consenso del contratto preliminare di compravendita….il sig. Parte_1
ha il diritto di vedersi restituita la somma di euro 20.000..”), ciò che rende
[...] ininfluenti ed inammissibili le doglianze involgenti i pretesi inadempimenti della promittente venditrice.
Così identificata la causa petendi, l'attore non ha fornito la prova della risoluzione consensuale del contratto di compravendita che avrebbe dovuto, necessariamente, rivestire la forma scritta ad substantiam, trattandosi di negozio avente ad oggetto beni immobili (ex plurimis Cass. n. 18875/2024: “La risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita immobiliare è soggetta alla stessa forma scritta ad substantiam richiesta per il contratto originario”).
Di contro, non è neppure configurabile un inadempimento del promissario acquirente legittimante il recesso della società promittente venditrice.
Ed invero, l'inadempimento all'obbligo di stipula del definitivo presuppone necessariamente un serio invito alla stipula dello stesso, per lo meno quando, come nel caso di specie, la stipula poteva avvenire “in qualunque momento lo riterrà opportuno la e la stessa scelta del notaio era posta Controparte_1
a carico della predetta società (art. 10 del preliminare).
Nella specie difetta la prova di qualsivoglia richiesta di adempimento della prestazione, sicchè il non può essere ritenuto in mora. Pt_1
9 Né potrebbe seriamente fondare un legittimo esercizio del diritto di recesso il versamento della caparra nella misura di €20.000,00 in luogo di quella stabilita in contratto pari ad €23.880,00, non avendo l'odierna appellante incidentale mai sollevato contestazione alcuna al riguardo anteriormente alla instaurazione del giudizio, il che di per sé solo esclude la gravità dell'inadempimento.
Esclusa l'estinzione del contratto (tanto sub specie di risoluzione consensuale quanto sub specie di recesso della , in ragione Controparte_1
della perdurante vigenza degli effetti del preliminare e della conseguente possibilità che lo stesso venga adempiuto, non ricorre il difetto di causa dello spostamento patrimoniale rappresentato dal versamento della caparra.
Conclusivamente vanno rigettati sia l'appello principale che quello incidentale.
§ 3. Le spese processuali

3.1. Stante la reciproca soccombenza delle parti, le spese del presente grado vanno integralmente compensate.
Il rigetto dell'impugnazione principale e di quella incidentale impongono a ciascuna parte, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R, n. 115/2002, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello corrisposto per l'appello proposto.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da
, con citazione notificata il 04.05.2018, nonché sull'appello Parte_1
incidentale proposto da avverso la sentenza n. Controparte_1
1166/2018 del Tribunale di Catanzaro pubblicata il 29.06.2018, così provvede:
a) rigetta l'appello principale e quello incidentale;

b) compensa le spese.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale e di quello incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 17.06.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo
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