R.G.A.C. 189/2021 CORTE D'APPELLO DI REGGIO CALABRIA sezione civile REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Reggio Calabria sezione civile, composta dai signori magistrati: Dott.ssa PATRIZIA MORABITO Presidente Dott.ssa VIVIANA CUSOLITO Consigliera Dott.ssa IVANA ACACIA Consigliera relatrice ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al R.G.A.C. n. 189/2021 vertente TRA
(C.F.: ), (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (CF: ), nella qualità di eredi C.F._2 Parte_3 C.F._3 di , tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Nicola Minasi (CF: Persona_1 C.F._4
- pec: Email_1
-appellante- CONTRO
(C.F.: ), (C.F.: Controparte_1 C.F._5 CP_2
), (C.F.: ), C.F._6 Controparte_3 C.F._7 Parte_4
(C.F.: ), (C.F.: ),
[...] C.F._8 Parte_5 C.F._9
VO SO (C.F.: ), VO (C.F.: C.F._10 Pt_6
), nella qualità di eredi di (C.F.: C.F._11 Persona_2
, rappresentati e difesi dall'avv. Caterina Albanese (C.F.: C.F._12
) pec: C.F._13 Email_2
-appellati- NONCHÉ CONTRO
(C.F.: ) e (C.F.: Controparte_4 C.F._14 CP_5
), nella qualità di eredi di (C.F.: C.F._15 Persona_2
, rappresentati e difesi dall'avv. Domenico Dario Borgese (C.F.: C.F._12
) pec: C.F._16 Email_3
-appellati-
OGGETTO: appello avverso la Sentenza n. 636/2020 del Tribunale di Palmi, emessa e depositata in data 20.10.2020 nell'ambito del procedimento recante n. 1991/2018 R.G.A.C.

FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. Con atto di citazione notificato il 20.11.2018, i sig.ri , e Parte_1 Parte_2
, in qualità di eredi di , convenivano in giudizio Parte_3 Persona_1 Controparte_1
e , , , Pt_4 CP_2 Parte_5 Controparte_3 Controparte_4 CP_6 CP_5
e , tutti nella qualità di eredi di , chiedendo la risoluzione della scrittura CP_7 Persona_2 privata stipulata il 17.10.2000 tra i rispettivi danti causa, e . Persona_1 Persona_2 Esponevano che con detta scrittura privata aveva promesso di vendere alla Persona_2 Per_1 alcuni immobili siti in Palmi, località S. Fantino, consistenti in un fabbricato di tre piani fuori terra e in due terreni agricoli contigui di cui uno solo per la quota di 8/10, a fronte della corresponsione da parte della della complessiva somma di lire 300.000.000, suddivisa in tre tranche: lire Per_1
25.000.000 a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione della scrittura privata, lire 75.000.000 entro il 31.12.2000 e la residua parte di lire 200.000.000 al momento del rogito notarile definitivo, da stipularsi appena ultimata la procedura di condono edilizio gravante sul fabbricato, posta a carico della , tenuta altresì al pagamento degli oneri e delle spese relative. Per_1
Evidenziavano che, in adempimento delle obbligazioni assunte, la aveva versato la seconda Per_1 rata del prezzo mediante bonifico bancario del 29.12.2000 ed il successivo 01.01.2001 aveva presentato domanda di concessione edilizia in sanatoria al Comune di Palmi, provvedendo successivamente al pagamento, in data 30.01.2006, delle somme dovute per oblazione, oneri concessori e diritti di segreteria. Esponevano, pertanto, che nonostante l'avvenuto espletamento della procedura amministrativa, il contratto definitivo di vendita non era mai stato stipulato. Precisavano che la continuava a curare e mantenere gli immobili, comportandosi come proprietaria, Per_1 sostenendo le spese di condono, provvedendo al pagamento dei tributi locali – in particolare ICI e IMU dal 2002 al 2009 – e occupandosi della manutenzione ordinaria e straordinaria. Dopo il decesso della medesima, gli eredi proseguivano nella gestione del bene, rappresentando un progressivo deterioramento dei rapporti con la controparte. Proseguivano, evidenziando che nel corso del 2007 emergeva la problematica relativa all'impossibilità di procedere al rogito per la mancanza, in capo a , di un titolo di Persona_2 provenienza idoneo a comprovare la piena titolarità del bene, poiché catastalmente la proprietà risultava intestata a più soggetti. Tale circostanza rendeva impossibile il perfezionamento del trasferimento. Significavano, inoltre, che presentava denuncia-querela presso la Parte_1
Procura della Repubblica di Palmi a cagione dell'introduzione non autorizzata di personale incaricato dagli eredi , che rimuoveva una recinzione di confine e che ulteriori denunce erano state sporte Per_2 nel 2015 per asserita violazione di domicilio e spoglio del possesso. Sulla base di tali circostanze, gli attori deducevano l'inadempimento del promittente venditore e dei suoi eredi, sostenendo che il termine indicato in contratto nel momento del rilascio del condono edilizio per la stipula del contratto definitivo era da ritenersi essenziale e che il suo infruttuoso decorso senza adempimento da parte del promittente venditore aveva determinato lo scioglimento del vincolo contrattuale ex art. 1453 c.c. Evidenziavano, altresì, il grave pregiudizio patrimoniale patito a seguito dell'inadempimento per aver sopportato ingenti esborsi per il pagamento del prezzo, per le spese di condono e per i tributi locali, oltre al danno da perdita di utilità economiche connesse all'immobile. Gli attori concludevano chiedendo al Tribunale di Palmi “In via preliminare, accertare i fatti così come descritti in premessa e, per l'effetto, in accoglimento della domanda attorea emettere sentenza che dichiari la responsabilità dei Sig.ri , , , , Controparte_1 Parte_4 CP_2 Parte_5 [...]
, , , , , con specifica condanna al CP_3 Controparte_4 CP_6 CP_5 CP_7 ristoro della complessiva somma pari ad €200.000,00 quale corrispettivo di vendita, spese sostenute per il rilascio di concessione in sanatoria, spese per tributi ICI-IMU nonché quale risarcimento del danno patito dagli attori o, comunque, a somma inferiore o superiore ritenuta di giustizia;

2. Condannare, conseguentemente, i convenuti al ristoro di ogni pregiudizio sofferto dagli attori;
Con vittoria di spese, diritti e competenze del presente giudizio da versarsi direttamente in favore del sottoscritto procuratore il quale si dichiara antistatario” Con comparsa di costituzione e risposta si costituivano in giudizio Controparte_1 [...]
e nella loro qualità di eredi del defunto , contestando CP_2 Controparte_3 Persona_2 integralmente le domande attoree. Eccepivano, in particolare, l'inammissibilità e la nullità della citazione per indeterminatezza del petitum e della causa petendi, non risultando chiaro se gli attori avevano inteso agire per la risoluzione del contratto preliminare di vendita o per il risarcimento del danno da fatto illecito, né in base a quali criteri era stato determinato l'importo di €. 200.000,00. Rilevavano che, alla luce del contenuto della scrittura privata del 17.10.2000, l'oggetto dell'accordo era una promessa di vendita subordinata al rilascio della concessione in sanatoria, ma che il testo contrattuale prevedeva espressamente la permanenza della promissaria acquirente nel possesso dell'immobile in qualità di conduttrice, con prosecuzione del rapporto locativo fino al rogito, onde non poteva ritenersi pattuito alcun effetto anticipato della vendita. Deducevano, altresì, la prescrizione del diritto fatto valere, rilevando che la condizione sospensiva si era verificata, a tutto concedere, il 30.01.2006, data di rilascio della concessione edilizia in sanatoria, e che da tale momento doveva decorrere il termine prescrizionale, non avendo, la promissaria acquirente né i suoi eredi, mai diffidato il promittente venditore ad adempiere, né proposto azione per l'esecuzione in forma specifica o per la risoluzione del contratto. Ciò comportava che, decorso abbondantemente il termine decennale, ogni eventuale pretesa doveva ritenersi prescritta. Aggiungevano che, in realtà, la mancata stipula del rogito era dipesa dal disinteresse della , la Per_1 quale, già in possesso dell'immobile per pregresso contratto di locazione, non aveva alcun vantaggio a perfezionare l'acquisto e versare il residuo prezzo, continuando ad utilizzare il bene — poi destinato a supporto dell'attività turistica del figlio , titolare del “Camping San Fantino” — Parte_1 senza corrispondere canoni né somme ulteriori. Negavano recisamente l'esistenza di un inadempimento del promittente venditore, contestando l'insorgenza di dubbi sulla titolarità o provenienza degli immobili. Respingevano, altresì, le accuse di spoglio mosse nei confronti di
[...]
chiarendo che quest'ultima era comproprietaria di una quota dei terreni contigui, avendo CP_3 acquistato due decimi dal fratello , e che, a fronte dello stato di abbandono e degrado Parte_5 in cui versava l'immobile, aveva soltanto provveduto a metterlo in sicurezza, dopo aver più volte invitato gli attori alla riconsegna delle chiavi e alla bonifica dei luoghi. Sostenevano, inoltre, l'infondatezza e pretestuosità delle pretese risarcitorie attoree, miranti ad un indebito arricchimento, poiché gli attori avevano goduto gratuitamente del bene per anni senza dimostrare di aver sostenuto spese di manutenzione o migliorie. Veniva infine contestata la stessa legittimazione attiva degli attori, non essendo stata fornita prova dello status di eredi di
[...]
Concludevano chiedendo, in via preliminare, di dichiarare l'inammissibilità e/o la nullità Per_1 della domanda, ovvero la prescrizione del diritto dedotto e, comunque, il rigetto nel merito per infondatezza in fatto e in diritto. Invocavano, altresì, la condanna degli attori per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., nonché la condanna alle spese e competenze del giudizio. Con ulteriore comparsa di costituzione e risposta si costituivano in giudizio anche i convenuti
, , , e tutti Parte_4 Parte_5 Controparte_4 CP_6 CP_5 CP_7 eredi di , resistendo alla domanda proposta dagli attori e chiedendone il rigetto Persona_2 integrale per inammissibilità, improcedibilità e infondatezza in fatto e in diritto. In via preliminare, contestavano la fondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento e di risarcimento del danno, rilevando che nessuna responsabilità poteva essere imputata né al loro dante causa, , né agli stessi eredi. Sostenevano che la mancata stipula del contratto definitivo Persona_2 non era dipesa da alcuna condotta colpevole del promittente venditore, ma esclusivamente dalla condotta inerte della promissaria acquirente la quale, dopo aver ottenuto il rilascio Persona_1 della concessione edilizia in sanatoria il 30.01.2006, non aveva mai richiesto la stipula del rogito né aveva offerto il pagamento del saldo prezzo, pari a lire 200.000.000, rimanendo nel possesso dell'immobile come locataria in forza della clausola contrattuale espressa nella scrittura privata del 17.10.2000. Sottolineavano che la , pur a conoscenza dell'avvenuta definizione della sanatoria edilizia, non Per_1 aveva mai inviato diffida o invito alla stipula né al promittente venditore né ai suoi eredi, né aveva mai adempiuto o offerto di adempiere alla propria prestazione principale di pagamento del prezzo residuo. La mancanza di qualsiasi iniziativa contrattuale, unitamente al protratto godimento dell'immobile, dimostrava che la promissaria non aveva più interesse a stipulare, essendo nel pieno utilizzo del bene e potendo continuare a fruirne in regime locativo. Richiamavano, in tal senso, il contenuto letterale del preliminare, che prevedeva espressamente che, in caso di ritardo nella stipula del rogito, si sarebbe continuato il contratto di locazione “nei termini giuridici ed economici del contratto di locazione”. Pertanto, non poteva ritenersi che la mancata conclusione del rogito potesse tradursi in un inadempimento del venditore. La , di Per_1 conseguenza, non aveva subito alcun pregiudizio, dovendo semmai continuare a corrispondere i canoni locativi dovuti per il godimento dell'immobile. Eccepivano, inoltre, l'inammissibilità e improcedibilità dell'azione per mancato assolvimento dell'onere della prova ex art. 2697 c.c., osservando che la parte attrice non aveva offerto alcuna dimostrazione dell'imputabilità al promittente venditore o ai suoi eredi della mancata stipula del contratto definitivo, né aveva documentato l'esistenza di un invito alla stipula, di un rifiuto espresso,
o di un qualsiasi comportamento colposo. L'assenza totale di prova in ordine ai presupposti della responsabilità contrattuale comportava la reiezione integrale della domanda. Sollevavano, altresì, eccezione di prescrizione del diritto al risarcimento del danno, rilevando che, secondo la stessa narrativa attorea, già nel 2007 gli attori avevano avuto contezza dell'impossibilità di addivenire al rogito a causa di questioni inerenti al titolo di proprietà. Da tale data doveva farsi decorrere il termine di prescrizione, ampiamente spirato al momento della notifica dell'atto di citazione nel novembre 2018. Aggiungevano, inoltre, che, anche nell'ipotesi di parziale fondatezza delle pretese attoree, doveva operare la compensazione tra le somme eventualmente dovute agli attori e i canoni di locazione non corrisposti per il godimento dell'immobile dal 2000 sino al 2015. Precisavano in proposito che, sulla base delle stesse allegazioni attoree, la avrebbe versato un importo complessivo di €. Per_1
58.466,83, somma di gran lunga inferiore a quanto avrebbe dovuto corrispondere per quindici anni di locazione, con la conseguenza che i canoni maturati e non pagati dovevano essere portati in compensazione rispetto alle somme eventualmente riconoscibili alla controparte, con effetto estintivo totale delle reciproche pretese. Concludevano chiedendo il rigetto della domanda attorea per infondatezza in fatto e in diritto e, in subordine, la dichiarazione di compensazione dei rispettivi crediti, con condanna degli attori al pagamento delle spese di lite. Il giudizio, di natura documentale, veniva istruito senza assunzione di mezzi istruttori ed il Tribunale, all'udienza del 13.10.2020, dopo la precisazione delle conclusioni delle parti, disponeva procedersi alla discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., emettendo in pari data la sentenza n. 636/2020, a mezzo della quale veniva rigettata integralmente la domanda proposta da , ed Parte_1 Pt_2
, quali eredi di Pt_3 Persona_1
In particolare, il giudice di prime cure, facendo applicazione del principio della “ragione più liquida”, riteneva assorbenti le eccezioni di rito e fondava il rigetto della domanda sull'intervenuta prescrizione del diritto. Osservava che il contratto preliminare non prevedeva un termine finale per la stipula del definitivo, ma collegava tale momento alla definizione della pratica di condono edilizio, avvenuta il 30.01.2006. Da tale data, individuata come dies a quo del termine prescrizionale, decorreva il termine ordinario decennale entro il quale la promissaria acquirente o i suoi eredi avrebbero dovuto attivarsi per la stipula o per la risoluzione. Poiché nessuna diffida, richiesta o atto interruttivo era stata compiuta fino alla notifica dell'atto di citazione nel novembre 2018, il Tribunale concludeva che ogni diritto derivante dal preliminare si fosse estinto per prescrizione ai sensi degli artt. 2934 e 2946 c.c. Escludeva, altresì, che potessero attribuirsi effetti interruttivi alle comunicazioni intercorse tra i legali nel 2008 e nel 2017, alle iniziative di relative alla riappropriazione del bene o al Controparte_3 procedimento di mediazione del 2014, ritenendo che nessuno di tali atti fosse idoneo ad interrompere il decorso della prescrizione. Il giudice rigettava poi la domanda riconvenzionale di compensazione proposta dai convenuti
, , e Parte_4 Parte_5 Controparte_4 CP_6 CP_5 CP_7 ritenendola tardiva poiché formulata oltre il termine perentorio di venti giorni prima dell'udienza di comparizione. Respingeva infine la richiesta di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. avanzata da e rilevando l'assenza di prova sia della Controparte_1 CP_2 Controparte_3 mala fede o colpa grave degli attori sia del danno subito. In applicazione del principio di soccombenza, condannava gli attori al pagamento delle spese di lite in favore di e , liquidate complessivamente in Controparte_1 CP_2 Controparte_3 euro 7.795,00 oltre accessori, e compensava integralmente le spese tra gli attori e gli altri convenuti, in considerazione della reciproca soccombenza sulla domanda principale e sulla riconvenzionale. 2.Con atto di citazione in appello notificato in data 09.04.2021 ed iscritto a ruolo in data 12.04.2021,
, e , nella qualità di eredi di Parte_1 Parte_2 Parte_3 Persona_1 impugnavano la sentenza n. 636/2020 del Tribunale di Palmi, articolando due motivi di appello che di seguito di espongono. Con il primo motivo eccepivano la nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., per ultrattività del giudicante e mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Secondo la tesi degli appellanti, il giudice di prime cure aveva fondato la decisione esclusivamente sull'asserita prescrizione del diritto azionato, senza considerare che l'eccezione in tal senso non era mai stata ritualmente proposta nei termini di legge dalle parti convenute, non essendo stata inserita tra le richieste conclusive avanzate in sede di note conclusive ex art. 281 sexies c.p.c. Deducevano, pertanto, la nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la prescrizione del diritto non potesse essere rilevata d'ufficio e che nessuna delle convenute avesse formulato una specifica richiesta in tal senso nelle conclusioni delle proprie comparse di costituzione e risposta né nelle successive memorie istruttorie. La sentenza appellata, fondata unicamente su tale profilo, appariva dunque affetta da ultrattività del giudicante, essendosi lo stesso pronunciato su un'eccezione mai ritualmente sollevata e perciò inesistente nel thema decidendum. Con il secondo motivo, gli appellanti censuravano la sentenza per erronea applicazione delle norme sulla prescrizione (artt. 2934 ss. c.c.) e per vizi di motivazione, sostenendo che il Tribunale avesse individuato in modo del tutto arbitrario il dies a quo nel 30.01.2006, data di rilascio della concessione edilizia in sanatoria, mentre tale termine non poteva che decorrere dal momento in cui la parte promittente venditrice si era resa definitivamente inadempiente, cioè dal rifiuto o dall'impossibilità di addivenire alla stipula del rogito, circostanza che si sarebbe concretizzata soltanto nel 2015, allorché la convenuta si era arbitrariamente riappropriata del bene, dando luogo a Controparte_3 condotte di spoglio denunciate all'autorità giudiziaria. Sostenevano, inoltre, che il Tribunale avesse omesso di considerare diversi atti idonei ad interrompere la prescrizione, dai quali emergeva chiaramente che le parti avevano continuato a riconoscere la vigenza del preliminare e a discutere della sua esecuzione sino al 2015, con conseguente inesistenza della prescrizione o, quanto meno, sua interruzione e decorrenza da epoca successiva a quella individuata dal Tribunale. Invocavano infine, in sede di gravame, la riapertura dell'istruttoria con l'acquisizione di documenti reputati indispensabili, ovvero l'acquisizione della nota inviata all'Avv. Chindamo e Bagalà del 19.10.2009 e l'acquisizione della “nota a/r ” allegata alla denuncia-querela della Sig.ra Persona_3 presentata alla Stazione dei Carabinieri di Palmi del 04.05.2015 non prodotta in Controparte_3 primo grado da parte convenuta. Avanzavano, infine, istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza ai sensi dell'art. 283 c.p.c. Sulla scorta di tali motivi, chiedevano l'accoglimento dell'appello proposto. Con comparsa di costituzione e risposta in appello depositata il 28.07.2021 si costituivano CP_1
, , , e
[...] Parte_4 CP_2 Parte_5 Controparte_3 CP_6 [...]
tutti eredi di , per resistere all'impugnazione proposta da , CP_7 Persona_2 Parte_1
ed , eredi di Pt_2 Pt_3 Persona_1
Gli appellati chiedevano il rigetto dell'appello e la conferma integrale della sentenza impugnata, deducendo la manifesta correttezza della decisione di primo grado. Con comparsa di costituzione e risposta in appello depositata il 31.01.2022, si costituivano in appello e quali eredi di , contestando integralmente le Controparte_4 CP_5 Persona_2 argomentazioni degli appellanti e chiedendo il rigetto dell'appello, con vittoria di spese, diritti ed onorari. Contestavano l'inammissibilità della richiesta di acquisizione documentale in violazione del divieto di cui all'art. 345 c.p.c. Con ordinanza depositata il 07.03.2022, veniva rigettata l'istanza di sospensione della efficacia esecutiva della sentenza appellata, con rinvio della causa per la precisazione delle conclusioni. Con successiva ordinanza del 19.06.2025, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 12.06.2025
- svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c. - la causa veniva assegnata a sentenza con concessione alle parti dei termini indicati dall'art. 190 c.p.c. MOTIVI DELLA DECISIONE 3. L'appello risulta infondato e non può trovare accoglimento. Quanto al primo motivo, gli appellanti hanno dedotto la nullità della sentenza impugnata per violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, sancito dall'art. 112 c.p.c., assumendo che il Tribunale avesse pronunciato sulla questione della prescrizione pur in assenza di una rituale eccezione di parte. Secondo la prospettazione dei medesimi, la questione sarebbe emersa soltanto nella fase conclusiva del giudizio di primo grado, e precisamente con le note conclusive ex art. 281 sexies c.p.c., con conseguente vizio di ultrapetizione. In particolare, gli appellanti hanno lamentato che nelle conclusioni delle comparse di costituzione e risposta depositate in primo grado dalle odierne parti appellate non vi fosse traccia di una specifica richiesta di declaratoria di intervenuta prescrizione. La doglianza non è condivisibile. In proposito, deve osservarsi che, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte (cfr. Cass. civ. n. 7467/2020), il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato è violato soltanto quando il Giudice altera uno degli elementi obiettivi di identificazione dell'azione, attribuendo o negando ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente, nella domanda, oppure introducendo un titolo nuovo e diverso da quello dedotto a fondamento della pretesa. Rientra, invece, nel potere-dovere del giudice la qualificazione giuridica dei fatti allegati dalle parti e la corretta individuazione delle norme di diritto applicabili, anche in difformità rispetto alle prospettazioni giuridiche offerte dalle parti stesse. In tale cornice, l'attività interpretativa del giudice di primo grado, lungi dal costituire una pronuncia ultra petita, è da considerarsi conforme ai canoni processuali, nella misura in cui non ha travalicato i limiti del thema decidendum e non ha modificato i fatti costitutivi allegati in giudizio. Orbene, la contestata ultrapetizione non si verifica nell'ipotesi in cui il giudice si limiti a decidere su una questione ritualmente introdotta, anche se non espressamente reiterata nelle conclusioni, purché la relativa difesa sia desumibile dal complesso delle allegazioni e discussa nel corso del giudizio. Ciò, sul presupposto che il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non impone un formalismo eccessivo nella formulazione delle eccezioni, ma richiede soltanto che sia inequivoca la volontà della parte di avvalersi di una determinata causa estintiva o modificativa del diritto azionato. Ne consegue che l'eccezione di prescrizione deve ritenersi ritualmente sollevata quando risulta dal contenuto della comparsa e sia stata oggetto ampiamente di contraddittorio, senza necessità di formule sacramentali o di reiterazione nelle conclusioni. Nel caso in esame, l'omissione formale nel corpo delle comparse di costituzione e risposta delle conclusioni relative all'accertamento dell'intervenuta prescrizione del diritto azionato non si è tradotta in un atto generico od impreciso;
e infatti le parti alla deduzione dei fatti (c.d. estintivi del diritto azionato) posti a fondamento della detta eccezione hanno dedicato un capitolo specifico della comparsa articolando difese compiute, idonee al pieno svolgersi del contraddittorio processuale. Va del resto aggiunto che è principio costantemente affermato che al fine dell'interpretazione del contenuto della domanda o delle difese delle parti, e dunque anche delle relative eccezioni, occorre far riferimento al tenore complessivo dell'atto, sì che l'omissione delle conclusioni, non può comportare la conseguenza che l'eccezione di prescrizione, adeguatamente sviluppata nella parte espositiva della comparsa di risposta, debba ritenersi non proposta ritualmente. In particolare, l'esame della comparsa di risposta depositata in primo grado dai convenuti CP_1
e , nella loro qualità di eredi del defunto
[...] CP_2 Controparte_3 Persona_2 consente di evidenziare l'espressa invocazione della prescrizione decennale del diritto azionato, individuando il dies a quo nel rilascio della concessione edilizia in sanatoria in data 30.01.2006, ovvero, in via subordinata, nel 2007, anno in cui, secondo la stessa narrativa attorea, si sarebbero manifestate difficoltà alla stipula del contratto definitivo. A ben vedere, peraltro, la circostanza che gli stessi odierni appellanti, nel corso del giudizio di primo grado, abbiano preso espressa posizione in ordine all'eccepita prescrizione del diritto, sostenendo peraltro l'esistenza di presunti atti interruttivi (raccomandata del 2014, denuncia-querela del 2015, mediazione del 2014), fornisce piena conferma del fatto che la questione della prescrizione è stata oggetto di piena dialettica processuale. Alla luce di tali elementi, appare evidente che il Tribunale non ha introdotto d'ufficio la questione della prescrizione, ma si è limitato a decidere su eccezioni tempestivamente e compiutamente formulate. Il giudice di primo grado si è pertanto pronunciato nell'ambito del thema decidendum, senza alcuna violazione dell'art. 112 c.p.c. Non può accogliersi, dunque, la tesi appellante secondo cui l'eccezione sarebbe stata introdotta soltanto in sede di note conclusive ex art. 281 sexies c.p.c. Quelle note, come emerge dall'esame del fascicolo processuale, nel riportare l'espressa richiesta conclusiva dei convenuti/odierni appellati di “dichiarare l'avvenuta prescrizione del diritto vantato dagli attori”, non contenevano alcuna “nuova” eccezione, ma si limitavano a riprendere e illustrare le difese già formulate, con funzione meramente argomentativa. È noto, del resto, che la funzione delle note conclusive non è quella di ampliare il thema decidendum, bensì di sintetizzare e chiarire il contenuto delle difese e delle conclusioni già proposte. La decisione impugnata, pertanto, non si pone in contrasto con l'art. 112 c.p.c., ma ne costituisce corretta applicazione, in quanto il giudice ha deciso su una questione devolutagli dalle parti, rimanendo entro i confini del thema decidendum e garantendo pienamente il principio del contraddittorio. Alla luce delle considerazioni che precedono, il Collegio ritiene che la doglianza formulata dagli appellanti con il primo motivo di appello sia infondata. 4. Con il secondo motivo, gli appellanti hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui ha dichiarato prescritto il diritto azionato, individuando quale dies a quo della prescrizione la data del rilascio della concessione edilizia in sanatoria (30.01.2006), momento in cui, secondo il giudice di prime cure, l'obbligazione di concludere il contratto definitivo era divenuta esigibile. Gli appellanti sostengono, al contrario, che la prescrizione non avrebbe potuto decorrere da quella data, poiché il contratto preliminare subordinava la stipula del definitivo non solo al rilascio del condono edilizio, ma anche al successivo completamento delle formalità necessarie per il trasferimento, che, secondo la loro prospettazione, non si erano ancora verificate nel 2006. A dire degli stessi, il termine avrebbe dovuto iniziare a decorrere dalla data in cui si sarebbe manifestato il “rifiuto” o l'impossibilità di stipulare il rogito da parte del promittente venditore o dei suoi eredi. A ciò aggiungono che, in ogni caso, la prescrizione sarebbe stata interrotta da molteplici atti, quali corrispondenza epistolare, iniziative conciliative, e-mail e denunce, che avrebbero mantenuto in vita il diritto. Le doglianze non meritano accoglimento. Il Collegio osserva, conformemente a quanto statuito nella sentenza impugnata e con la costante giurisprudenza di legittimità, che il termine prescrizionale decennale ex art. 2946 c.c. decorre dal momento in cui si è verificata la condizione sospensiva prevista nel contratto preliminare quale requisito per la stipula del definitivo, ossia, nel caso di specie, dal rilascio della concessione in sanatoria edilizia del 30.01.2006. Ed infatti, l'avveramento di detta condizione costituiva il momento a partire dal quale la parte promissaria acquirente era in condizione di pretendere l'adempimento del promittente venditore, potendo, ove necessario, diffidarlo ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c. o agire per l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. Ebbene, emerge dagli atti di causa che il contratto preliminare sottoscritto in data 17.10.2000 da in qualità di promissaria acquirente, e da , in qualità di promittente Persona_1 Persona_2 venditore, avente ad oggetto la futura compravendita di un fabbricato con annesso appezzamento di terreno, non contemplava un termine preciso per l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto definitivo. La scrittura privata, infatti, prevedeva unicamente che la stipula dovesse avvenire
“al più presto, appena sarà ultimata l'attività relativa alla definizione del condono edilizio del fabbricato oggetto di vendita”, attività curata dalla promissaria acquirente come Persona_1 risulta dalla lettura del medesimo atto e dall'atto di citazione. È noto che secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 21497/24) “La prescrizione del diritto di chiedere l'esecuzione specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c., decorre dalla data di conclusione del contratto preliminare e non è sospesa o condizionata dal rilascio del certificato di abitabilità, a meno che le parti non abbiano espressamente previsto, con puntale indicazione contrattuale, tale rilascio come condizione sospensiva.” Nel caso in esame, proprio il tenore letterale del contratto induce a ritenere che, per accordo delle parti, il momento iniziale per la stipula del contratto definitivo coincidesse con l'avveramento della condizione, rappresentata dal rilascio della concessione in sanatoria;
diversamente, nessun termine finale specifico era stato fissato dalle parti in contratto. Secondo la giurisprudenza di legittimità “In tema di contratto preliminare di vendita di immobile, l'inadempimento del promittente venditore alla stipula del contratto definitivo comporta che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., non inizia a decorrere dalla conclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo” (Cass. sentenza n. 31369/22). Come ancora chiarito (Cass. 14463/2011 e Cass. 1642/1989; Cass. 5285/2012; Cass. 13867/2018), “il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto e il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile ai sensi dell'art. 1183 c.c. la regola dello immediato adempimento ("quod sine die debetur statim debetur"); con la conseguenza che, a norma degli artt. 2934,2935 e 2936 c.c., l'inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione”. In altri termini, la Suprema Corte ha affermato il principio generale secondo cui, quando non è stato fissato in sede convenzionale o giudiziale un termine, vale la regola dell'immediato adempimento, con la conseguenza che, in caso d'inerzia del promissario acquirente, il diritto alla conclusione del contratto definitivo si estingue per prescrizione. L'esame della documentazione in atti consente di affermare che il rilascio della sanatoria edilizia avveniva in data 30.01.2006. Da quel momento il contratto poteva essere adempiuto con la stipula del rogito notarile sicchè da tale momento la promissaria acquirente avrebbe potuto Persona_1 richiedere formalmente la stipula del definitivo, diffidando il venditore ad adempiere. E infatti le parti non avevano previsto un termine finale per la stipula, né era stata chiesta in via giudiziale la fissazione dello stesso. In assenza di tali pattuizioni ed essendo stata chiesta l'esecuzione solo dopo dieci anni con la citazione del novembre del 2018, in contrasto quindi con la regola dell'immediato adempimento ("quod sine die debetur statim debetur), il diritto deve essere dichiarato prescritto, in assenza di tempestivi atti interruttivi.
In proposito neppure può essere invocato da parte promissaria acquirente la circostanza che la mancata stipula del definitivo dipese dalla mancata produzione da parte del promittente venditore dell'atto di provenienza necessario ai fini del rogito;
è evidente infatti che tale produzione documentale non si pone, come vorrebbe far ritenere l'appellante come condizione sospensiva, idonea appunto a sospendere il corso della prescrizione bensì come oggetto dell'obbligazione assunta dal promittente venditore con il preliminare stipulato, dovendo quest'ultimo attivarsi diligentemente per rendere possibile il trasferimento del bene, in adempimento dell'impegno contrattualmente assunto.
A fronte di ciò, il promissario acquirente avrebbe dovuto diffidare controparte all'adempimento, ovvero all'esecuzione di quanto necessario alla realizzazione dell'effetto traslativo. Di eventuali diffide idonee all'interruzione della prescrizione però non vi è traccia nel fascicolo di primo grado, così non risultano neppure atti di parte promittente venditrice che comportino un riconoscimento dell'altrui diritto e, quindi, rilevino ai fini dell'interruzione della prescrizione. In proposito gli appellanti deducono che il decorso della prescrizione sarebbe stato interrotto da una serie di atti e iniziative che, a loro dire, avrebbero manifestato la volontà della promissaria acquirente, e poi dei suoi eredi, di far valere il diritto alla stipula del contratto definitivo o, in subordine, di risolvere il preliminare. Richiamano, in proposito, una raccomandata inviata in data 11.09.2014, la corrispondenza intercorsa in epoca successiva all'anno 2008, un'istanza di mediazione del 2014 e la denuncia-querela del 4.05.2015. Nessuno di tali atti, tuttavia, risulta idoneo a produrre l'effetto interruttivo previsto dagli artt. 2943 e 2944 c.c. Secondo un consolidato e univoco orientamento della giurisprudenza di legittimità, affinché un atto possa produrre l'effetto interruttivo della prescrizione, deve contenere due elementi essenziali, l'elemento soggettivo, consistente nella chiara individuazione del soggetto obbligato, e l'elemento oggettivo, consistente nell'esplicitazione di una precisa pretesa e di una intimazione o richiesta di adempimento, tali da manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del diritto di farlo valere nei confronti del debitore, con l'effetto di costituirlo in mora. In tal senso si è espressa la giurisprudenza di legittimità chiarendo che “per produrre l'effetto interruttivo della prescrizione, un atto deve contenere, oltre alla chiara indicazione del soggetto obbligato, l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione o la richiesta scritta di adempimento, che - sebbene non richieda l'uso di formule solenni né l'osservanza di particolari adempimenti - sia idonea a manifestare l' inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora. Ne consegue che non è ravvisabile tale requisito in semplici sollecitazioni prive del carattere di intimazione e dell'espressa richiesta di adempimento al debitore” (Cass. n.15714/18) Appare chiaro, dunque, che il contenuto sostanziale dell'atto interruttivo non richiede formule solenni ma deve comunque esprimere una volontà inequivoca di ottenere il soddisfacimento del proprio diritto, non potendo ravvisarsi efficacia interruttiva in semplici sollecitazioni, riserve o richieste generiche prive di carattere di intimazione o di espressa richiesta di adempimento. Alla luce dei principi richiamati, il Collegio ritiene che nessuno degli atti richiamati dagli appellanti possegga i requisiti sostanziali idonei a interrompere la prescrizione ad eccezione come già evidenziato dal giudice di prime cure della lettera del 17.09.2008 inviata dall'avvocato di parte promittente venditrice che, richiamando precedente corrispondenza intercorsa tra le parti, evidenziava l'impossibilità di dare esecuzione al preliminare per mancanza del titolo di provenienza e prospettava una differente soluzione ai fini dell'acquisto del diritto di proprietà sul bene (ovvero intentare una causa di usucapione), potendo nella stessa ravvedersi un riconoscimento dell'altrui diritto, sebbene provenga dal legale e non dalla parte personalmente. Tutti gli altri documenti prodotti invece non presentano analoga efficacia interruttiva. Ed infatti, in dettaglio, la lettera raccomandata dell'11.09.2014, a firma dell'avv. Albanese, prodotta in primo grado dalle parti convenute ed inviata dalle stesse all'indirizzo di parte attrice, si limita a contestare l'occupazione dell'immobile da parte degli eredi , qualificandola come senza titolo, Per_1
e a richiedere la restituzione delle chiavi di accesso. Siffatta missiva non contiene alcuna dichiarazione che implichi il riconoscimento del diritto alla stipula del contratto, anzi muove dall'idea che l'immobile sia occupato senza alcun titolo che ne giustifichi la detenzione. Si tratta, dunque, di un atto che pur provenendo dagli odierni appellati non presenta alcuna valenza interruttiva del corso della prescrizione. A medesime conclusioni deve pervenirsi con riferimento alla mail del febbraio 2015 in cui si fa riferimento ad un rapporto locativo che giustificasse la detenzione dell'immobile e alla prova di un eventuale pagamento regolare dei canoni di locazione. Anche la procedura di mediazione dell'anno 2014, non appare idonea ad interrompere la prescrizione. La stessa, infatti, risulta avviata per richiedere la declaratoria di illegittima occupazione dell'immobile e il pagamento di indennità, apparendo del tutto sganciata, contrariamente a quanto riferito da parte appellante al preliminare ed alla sua esecuzione. Trattandosi, dunque, di una pretesa diversa, non riconducibile al diritto oggi azionato, essa non può avere effetto interruttivo sulla prescrizione del diritto contrattuale. Per quanto concerne, infine, la denuncia–querela del 4.05.2015, va rilevato che la stessa che appare in primo luogo rivolta all'autorità giudiziaria e non alle parti appellanti, non può essere considerata quale atto interruttivo della prescrizione, in quanto pur contenendo un riferimento al preliminare muove dall'idea che lo stesso non sia mai stato eseguito e che, in ragione di ciò, la proprietà sia stata sempre mantenuta. Per tali ragioni, l'allegata denuncia-querela che rimane un atto estraneo all'ambito del rapporto obbligatorio tra le parti, è comunque priva di ogni rilievo ai fini dell'interruzione del termine prescrizionale perché non contiene alcun riconoscimento di diritto;
piuttosto ne rappresenta la negazione. In definitiva le comunicazioni prodotte contengono, al contrario, contestazioni circa la legittimità del possesso dell'immobile e l'affermazione di una posizione oppositiva rispetto alla pretesa degli attori. Non vi è, dunque, alcuna condotta riconoscitiva del diritto altrui, ma semmai un suo costante e inequivoco disconoscimento. Né gli odierni appellanti possono invocare il possesso dell'immobile ai fini dell'invocata interruzione della prescrizione, considerato che nel contratto preliminare era chiaramente stabilito che il possesso sarebbe stato mantenuto fino al rogito notarile a titolo di locazione come da contratto pregresso, prevendo espressamente che qualora il rogito fosse tardato, il rapporto locatizio avrebbe continuato ad essere regolato dal contratto di locazione. Infine di nessun pregio a questi fini appare alla Corte, oltre che inammissibile stanti i limiti ex art. 345 c.p.c. all'ammissione di nuove prove documentali in appello, è la produzione della lettera del 19.10.09; parimenti inammissibile è la richiesta di esibizione della lettera a/r a nome di Persona_3 richiamata dalla allegata denuncia-querela della Sig.ra presentata alla Stazione dei Controparte_3
Carabinieri di Palmi del 04.05.2015, trattandosi di un documento verosimilmente nella disponibilità di parte appellante – provenendo da - che comunque avrebbe dovuto essere ritualmente Persona_3 richiesto con le memorie ex art. 183 c.p.c. in primo grado. 5.Al rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento segue il rigetto della domanda di risarcimento dei danni conseguenziali come richiesti da parte promissaria acquirente. Al totale rigetto dell'appello consegue la condanna degli appellanti , Parte_1 Pt_2
e al pagamento delle spese di lite del presente grado in favore delle parti
[...] Parte_3 appellate. Le spese sono calcolate nella misura indicata in dispositivo ai sensi delle tabelle vigenti di cui al D.M. 140/12 come modificato dal DM.147/2022 in relazione al valore della causa di appello (ovvero €. 200.000,00), applicando i valori minimi, attesa la bassa complessità della causa (fase di studio euro 1489,00; fase introduttiva euro 956,00; fase istruttoria euro 2163,00; fase decisionale euro 2552,00, totale euro 7160,00) oltre accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115/02, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/12, certamente applicabile al presente appello, proposto nel 2021, deve darsi atto di avere totalmente respinto l'impugnazione ai fini del recupero del doppio del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sull'appello in epigrafe proposto avverso la sentenza n. 636/2020 del Tribunale di Palmi, emessa e depositata in data 20.10.2020 nell'ambito del procedimento recante n. 1991/2018 R.G.A.C., così provvede:
- rigetta interamente l'appello, e per l'effetto conferma l'impugnata sentenza;

- condanna gli appellanti (C.F.: ), Parte_1 C.F._17 Parte_2
(C.F.: ) e (CF: ), in solido tra C.F._2 Parte_3 C.F._3 loro, alle spese di lite del presente grado che, ai sensi del DM 147/2022, si liquidano:
• in €. 7.160,00, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, a favore di CP_1
(C.F.: ), (C.F.:
[...] C.F._18 CP_2
), (C.F.: ), C.F._19 Controparte_3 C.F._7 Parte_4
(C.F.: ), (C.F.: ),
[...] C.F._20 Parte_5 C.F._21
(C.F.: ), (C.F.: CP_7 C.F._22 CP_6
) in solido tra loro;
C.F._11
• in €. 7.160,00, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, in favore di
[...]
(C.F.: ) e (C.F.: CP_4 C.F._14 CP_5
), con distrazione in favore del difensore dichiaratosi C.F._15 distrattario. Si dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, ai fini del versamento di una somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per la stessa impugnazione. Reggio Calabria, così deciso nella camera di consiglio del 04.11.25. La consigliera rel. Dott.ssa Ivana Acacia La Presidente Dott.ssa Patrizia Morabito