R.G. 1786/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Prima Civile, così composta:
Dott.ssa LL MA Presidente Relatore
Dott.ssa Alessandra Guerrieri Consigliere
Dott.ssa Laura D'Amelio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II° grado iscritta al n. R.G. 1786/2022 promossa da:
e Parte_1 Parte_2
, con il patrocinio dell'Avv. Elisabetta Taiti
[...]
APPELLANTI contro con il patrocinio dell'Avv. Giovanni Borghi e Controparte_1 Controparte_2 dell'Avv. Francesco Borghi
APPELLATI
e Controparte_3 CP_4
APPELLATE CONTUMACI sulle seguenti conclusioni:
- per gli appellanti e Parte_1 Parte_2
, come da note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza del 17.12.2024:
[...]
«In accoglimento del presente atto di gravame, per le ragioni suesposte, in totale riforma della sentenza 268/2022, rep. 379/2022 del 4 marzo 2022, emessa dal
Tribunale di RE in composizione monocratica, pubblicata in data 4 marzo 2022, non notificata, nel procedimento n. 527/2017 R.G., voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, accertare e dichiarare che in virtù di atto di compravendita ai rogiti del Notaio Per_1
(Rep. n. 88.760, Racc. n.16.156) e di successivo atto di compravendita ai rogiti del
Notaio di RE del 17 luglio 2002, n.65385 di Repertorio e di atto di Persona_2
pagina 1 di 27 donazione accettata sempre ai rogiti del Notaio del 26 luglio 1999 Persona_2
n.49749 di Repertorio i signori e Parte_1 Parte_2
sono comproprietari, in ragione del 50% ciascuno, di porzione di
[...] fabbricato posto in Comune di RE, con accesso da Via Petrarca n.5 e Via Arrigo Testa
n.5, costituito da due piani di abitazione, corredati oltre che da resede ad uso giardino
a servizio, altresì, da cielo a terra, da adiacente torre, il tutto, a confine con Via Petrarca,
Via Arrigo Testa, salvo altri e rappresentato al Catasto Fabbricati del Controparte_5
Comune di RE in Foglio 174 dalle particelle 97 sub. 1, 96 sub.5, 96 sub 1 e 96 sub
2.
Accertare e dichiarare altresì che il possesso dei signori essendo Persona_3 violento (perché acquisito con prepotenza ed arbitrarietà) e clandestino (perché non palese secondo quanto affermato dalla sentenza della cassazione n.17881 del 30 maggio - 23 luglio 2013) non ha i requisiti che secondo dottrina e giurisprudenza sono indispensabili ai fini del compimento dell'usucapione.
In linea subordinata: nella denegata ipotesi in cui si volesse ravvisare nel possesso dei signori le caratteristiche di un possesso ad usucapione, comunque Controparte_5 accertare e dichiarare che il possesso dei medesimi si è realizzato relativamente alla sola parte superiore della torre (piano terzo e secondo). Con vittoria di spese e compensi di lite di entrambi i gradi di giudizio»;
- per gli appellati e come da note di trattazione Controparte_1 Controparte_2 scritta sostitutive dell'udienza del 17.12.2024:
«--rigettare integralmente l'appello dei IGg.ri e Parte_1
e, per l'effetto, Parte_2
--confermare integralmente la sentenza del Tribunale di RE 4/3/2022 nr 268/2022
(doc. 3) In ogni caso, accogliere le conclusioni precisate dagli esponenti in primo grado in udienza 11/11/2021, qui ripetute e dunque (mutando l'Ufficio): affinché piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, contrariis reiectis,
--1) accertare e dichiarare nei confronti delle IGg.re CP_3
e ), nonché nei confronti
[...] C.F._1 CP_4 C.F._2 degli intervenuti IGg.ri ( e Parte_1 C.F._3
( ) nonché nei confronti chiunque Parte_2 C.F._4 altro che i beni oggetto della assegnazione immobiliare a titolo di legato disposto in favore dei IGg.ri e Controparte_1 C.F._5 Controparte_2
( ) del diritto di piena proprietà in quota di un mezzo ciascuno e C.F._6 congiuntamente per l'intero, con testamento della IG.ra (nata a [...]_4
pagina 2 di 27 (CR) il giorno 8/1/1906 e deceduta in RE in data 1/4/1984) a rogito Notaio
[...] di RE in data 23/11/1983 nr 59 (poi dal medesimo pubblicato in Persona_5 data 17/5/1984 rep. 12240: doc. 1) comprendono anche la proprietà esclusiva della pertinenziale torre da cielo a terra e, dunque consistono nella seguente loro porzione immobiliare così precisamente indicata:
--in Comune di RE, via Arrigo Testa nr. 5, porzione immobiliare costituita da appartamento ad uso di civile abitazione, facente parte del fabbricato sito ove sopra, posto al piano secondo (piano rialzato su strada), composto da ingresso-corridoio, cucina, soggiorno, due disimpegni, studio, bagno e tre camere, corredato dalla proprietà esclusiva della pertinenziale torre da cielo a terra, distribuita su tre piani, avente unico accesso dal predetto appartamento a piano secondo e dalla proprietà esclusiva del relativo garage, posto in corpo separato. A confine con: via Arrigo Testa,
[...]
, a più lati salvo altri. Per_6 Persona_7
Detta porzione immobiliare risulta censita al Catasto fabbricati del Comune di RE
(AR), come segue: --sezione A foglio 174, particella 97, subalterno 2, via Arrigo Testa
n. 5, piani, 1,2,3, zona censuaria 1, categoria A2, classe 5, consistenza catastale vani
7, superficie catastale totale mq. 169, (totale escluse aree scoperte: mq 167), rendita catastale Euro 903,80 (classamento e rendita proposti –DM 701/94), precisando che in data 31/10/2016 è stata presentata all'Agenzia delle Entrate –Direzione Provinciale di
RE – Ufficio Provinciale – Territorio – Servizi Catastali denuncia di variazione protocollo nr. AR0169987 per errata rappresentazione planimetrica (n.
112583.1/2016); --sezione A, foglio 174, particella 424, via Arrigo Testa nr. 3, piano T, zona censuaria 1, categoria C6, classe 6, consistenza mq. 21, superficie catastale totale mq. 26, rendita catastale euro 100,86;
In presenza di contestazioni di parte convenuta e degli intervenuti, e comunque, in ogni caso:
--B) accertare e dichiarare nei confronti delle IGg.re Controparte_3
( e ( ) nonché nei confronti degli C.F._1 CP_4 C.F._2 intervenuti IGg.ri e Parte_1 C.F._3 [...]
( ) e nei confronti di chiunque altro, che i Parte_2 C.F._4
IGg.ri ( e Controparte_1 C.F._5 Controparte_2
( ) hanno acquistato (ex artt. 1140 e 1158 e ss. CC.) per C.F._6 usucapione ultraventennale, in quote uguali tra loro e congiuntamente per l'intero, il diritto di piena proprietà della pertinenziale torre da cielo a terra della loro porzione immobiliare che risulta, così, precisamente indicata:
pagina 3 di 27 --in Comune di RE, via Arrigo Testa nr. 5, porzione immobiliare costituita da appartamento ad uso di civile abitazione, facente parte del fabbricato sito ove sopra, posto al piano secondo (piano rialzato su strada), composto da ingresso-corridoio, cucina, soggiorno, due disimpegni, studio, bagno e tre camere, corredato dalla proprietà esclusiva della pertinenziale torre da cielo a terra, distribuita su tre piani, avente unico accesso dal predetto appartamento a piano secondo e dalla proprietà esclusiva del relativo garage, posto in corpo separato. A confine con: via Arrigo Testa,
[...]
, a più lati salvo altri. Detta porzione immobiliare risulta Per_6 Persona_7 censita al Catasto fabbricati del Comune di RE (AR), come segue:
--sezione A foglio 174, particella 97, subalterno 2, via Arrigo Testa n. 5, piani, 1,2,3, zona censuaria 1, categoria A2, classe 5, consistenza catastale vani 7, superficie catastale totale mq. 169, (totale escluse aree scoperte: mq 167), rendita catastale Euro
903,80 (classamento e rendita proposti –DM 701/94), precisando che in data
31/10/2016 è stata presentata all'Agenzia delle Entrate –Direzione Provinciale di RE
– Ufficio Provinciale – Territorio – Servizi Catastali denuncia di variazione protocollo nr.
AR0169987 per errata rappresentazione planimetrica (n. 112583.1/2016);
--sezione A, foglio 174, particella 424, via Arrigo Testa nr. 3, piano T, zona censuaria
1, categoria C6, classe 6, consistenza mq. 21, superficie catastale totale mq. 26, rendita catastale euro 100,86. Conseguentemente, in entrambi i casi,
--C) autorizzare i IGg.ri ( e Controparte_1 C.F._5 Controparte_2
( ) ad effettuare le opportune e necessarie trascrizioni, volture e C.F._6 quanto altro occorrente per la tutela del accertato e dichiarato loro diritto di piena proprietà sui ridetti beni immobili sia presso l'Agenzia del Territorio (Catasto) di RE, sia presso l'Agenzia del Territorio Servizi pubblicità immobiliare (Conservatoria dei
Registri Immobiliari) di RE, sia presso ogni altro eventuale Ufficio con esonero di ogni responsabilità del Conservatore dei registri immobiliari. Vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi del giudizio. Insistono per le istanze istruttorie avanzate e non accolte».
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 268/2022 (pubblicata in data 04.03.2022) emessa a definizione del giudizio n. R.G. 527/2017 promosso da il Tribunale Controparte_1 Controparte_2 di RE – Sezione Civile così provvedeva:
«Il Tribunale di RE, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
e , ogni diversa domanda e istanza assorbita e/o Controparte_1 Controparte_2 disattesa, così provvede:
pagina 4 di 27 A) dichiara che il legato disposto in favore di e con Controparte_1 Controparte_2 testamento della IG.ra (nata a [...] il giorno 8/1/1906 e Persona_4 deceduta in RE in data 1/4/1984) a rogito Notaio di RE Persona_5 in data 23/11/1983 nr 59, pubblicato in data 17/5/1984 rep. 12240, comprende anche la proprietà esclusiva della torre adiacente, da cielo a terra, all'immobile legato, così identificati al Catasto fabbricati del Comune di RE (AR):
- sezione A foglio 174, particella 97, subalterno 2, via Arrigo Testa n. 5, piani, 1,2,3, zona censuaria 1, categoria A2, classe 5, consistenza catastale vani 7, superficie catastale totale mq. 169, (totale escluse aree scoperte: mq 167), rendita catastale Euro
903,80 (classamento e rendita proposti ); C.F._7
- sezione A, foglio 174, particella 424, via Arrigo Testa nr. 3, piano T, zona censuaria
1, categoria C6, classe 6, consistenza mq. 21, superficie catastale totale mq. 26, rendita catastale euro 100,86;
B) ordina all'Ufficio del Territorio di RE di procedere alla trascrizione della presente decisione con esonero da ogni responsabilità;
C) pone a carico solidale delle parti convenute nella misura di 1/3 e a carico solidale delle parti intervenute nella misura di 2/3 le spese di lite liquidate complessivamente in
€ 13.430,00, oltre 15% spese generali, Iva e Cap come per legge;

6) pone definitivamente a carico di tutte le parti nella misura di 1/6 ciascuna le spese di CTU».
Il Tribunale di RE premetteva quanto segue:
- convenivano in giudizio e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4 al fine di far accertare e dichiarare l'esatta consistenza del legato immobiliare,
[...] avente ad oggetto un appartamento adibito a civile abitazione sito in RE e un garage, disposto in loro favore dalla de cujus Secondo la loro Persona_4 prospettazione, a causa di errori e omissioni nelle indicazioni e rappresentazioni catastali, in tale legato immobiliare non era stata esplicitamente inclusa anche la torre pertinenziale all'appartamento e non era stato esattamente indicato il garage; in via subordinata, gli attori chiedevano l'accertamento dell'acquisto della proprietà della torre per intervenuta usucapione.
A sostegno delle domande proposte, e deducevano Controparte_1 Controparte_2 che: in data 01.04.1984 era deceduta in RE la quale aveva Persona_4 disposto delle proprie sostanze mediante testamento pubblico a rogito del Notaio
[...] di RE;
con il testamento la IG.ra aveva stabilito Persona_5 Persona_4 quanto segue: a) “…lascio a titolo di legato ... (…) ...4) al signor nato Controparte_1
pagina 5 di 27 in RE il 13 /5/1949 e residente in [...] e a nata a [...]
Pitigliano GR) il 19/6/1951 e residente in [...], l'intero secondo piano del villino sito in RE via Petrarca 37/1 con ingresso indipendente da via Arrigo Testa nr. 5 ed il relativo garage sito in via Arrigo Testa nr. 3, nonché…”; b) “…dispongo che gli appartamenti a piano terra e a piano primo, nonché il giardino del villino sito in
RE, via Petrarca nr. 37/1 ...(…)... vengano venduti e ai soli fini della vendita di tali beni nomino esecutore testamentario il ”; c) “…nomino mia Controparte_6 erede universale la signora nata in [...] il [...], Persona_8 domiciliata in Ostiano (Cremona) e salvo quanto sopra disposto a titolo di legato, le lascio tutto quanto residuerà di mia proprietà al momento della mia morte…”; le disposizioni testamentarie fotografavano la situazione reale sussistente all'epoca.
Infatti: l'appartamento legato ai IG.ri era già da costoro abitato a CP_1 CP_2 titolo gratuito, di talché ne rimasero in possesso;
b) l'appartamento sito al piano terra
(con annesso giardino) era disabitato, con la conseguenza che poteva essere subito messo in vendita (invero, venne venduto ai IG.ri ); la de cuius, nell'indicare Pt_2
l'appartamento legato, non aveva per l'appunto menzionato esplicitamente (senz'altro ritenendolo implicito) l'antica torre, a pianta circolare, che si distribuisce su tre piani, da cielo a terra, adiacente un angolo dell'edificio, da cui si aveva (allora, come adesso) accesso esclusivo dall'appartamento in questione;
nei fatti, ciò non aveva avuto conseguenze in quanto i IG.ri e erano già e rimasero, CP_1 CP_2 ininterrottamente e pacificamente, da allora e sino ad oggi, nel possesso di tutto il bene realmente legato ossia l'appartamento ad uso abitativo ubicato al secondo piano, la torre e il garage; al momento della presentazione della dichiarazione di successione, in data 01.10.1984, l'oggetto del legato accettato dai IG.ri era stato Persona_3 indicato replicando la dizione del testamento;
tuttavia, nella piantina dell'appartamento sito al secondo piano non risultava chiaramente inclusa la pertinenziale torre;
il garage aveva altra e distinta identificazione catastale;
a sanare l'errore ed incompletezza del legato avevano provveduto gli stessi IG.ri con trascrizione del Persona_3
30.10.2007 nr. 14827, in rettifica alla precedente del 19.10.1984 nr. 9592 e con presentazione all'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di RE – Ufficio
Provinciale – Territorio – Servizi Catastali, in data 31.10.2016, di denuncia di variazione
Prot. nr. AR0169987 per errata rappresentazione planimetrica;
pur consapevoli dei propri diritti dominicali e senza che ciò implicasse alcun riconoscimento di diritti altrui, per mero scrupolo, cortesia, immediatezza e risparmio economico, i IG.ri CP_5 si erano rivolti bonariamente, nell'ottobre del 2016, alle due eredi della IG.ra
[...]
pagina 6 di 27 le IG.re e chiedendo loro di addivenire a Persona_8 Controparte_3 CP_4 rogito notarile finalizzato a prendere atto di quanto sin ora rappresentato e conferire mera veste formale alla corretta individuazione del legato disposto in loro favore dalla
IG.ra per mettere fine alla serie di errori precedenti;
in data 25.07.1996, Persona_8 infatti, era deceduta in NO (BS) la IG.ra la cui eredità era stata Persona_8 devoluta: in parte, in forza di testamento olografo pubblicato da Notaio Persona_9 di Castellone (CR) in data 11/9/1996 rep. nr. 73893, reg.to in ES (CR)
[...] il 19/9/1996 nr. 746, serie 1 con il quale venne esclusivamente attribuito un legato immobiliare;
in parte residua, ab intestato in favore delle anzidette IG.re CP_3
e quali sue due uniche eredi legittime;
esse erano, dunque, le sole CP_4 legittimate passive rispetto alle domande dei IG.ri Persona_3
- si costituivano in giudizio le IG.re e eccependo, in via CP_3 CP_4 preliminare, l'assoluta indeterminatezza della domanda attorea, contestandone altresì la fondatezza nel merito, evidenziando come il tenore letterale degli atti che si erano susseguiti sul complesso immobiliare di RE, Via Petrarca non desse adito a dubbi circa il fatto che la torre non fosse inclusa nel loro lascito e che, quindi, legittimamente la IG.ra l'avesse, successivamente, venduta ai coniugi . Persona_8 Parte_2
Dallo stesso ordine di considerazioni, in fatto ed in diritto, derivava l'assoluto difetto di legittimazione passiva delle convenute anche rispetto alla spiegata domanda di usucapione.
Le IG.re chiedevano, quindi, in via principale di essere estromesse dal giudizio per CP_4 difetto di legittimazione a contraddire rispetto all'oggetto del contendere, nonché il rigetto delle domande attoree, in ogni caso con vittoria di spese. Inoltre, eccepivano, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda giudiziale per non essere stata preceduta dall'esperimento del procedimento di mediazione ex D. Lgs. n. 28/2010, obbligatorio per le controversie in materia di successione ereditaria;

- pressoché contestualmente alla costituzione delle convenute, intervenivano volontariamente in causa ai sensi dell'art. 105 c.p.c. i IG.ri Parte_1
e , informati aliunde della pendenza del giudizio,
[...] Parte_2 affermando di essere gli attuali proprietari del complesso immobiliare del quale fa parte la torre, per averlo ricevuto dai loro genitori, acquirenti/aventi causa della sig.ra Per_8
I terzi intervenuti rivendicavano di essere gli effettivi legittimati passivi rispetto
[...] alle domande svolte dagli attori. I IG.ri rappresentavano che da oltre 20 Parte_2 anni, i coniugi stavano tentando di ottenere il riconoscimento dei CP_1 CP_2 loro diritti sulla torre. I terzi intervenuti chiedevano, quindi, l'accertamento della loro pagina 7 di 27 legittimazione, nonché il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto ed in diritto;

- alla prima udienza di comparizione delle parti e trattazione la causa veniva rinviata per consentire l'esperimento del procedimento di mediazione previsto per legge in materia. La procedura di mediazione non aveva esito positivo. Successivamente all'assunzione di prova testimoniale e a rinvio per pendenza di trattative, con ordinanza del 25.06.2019, veniva nominato C.T.U. il Geom. e l'elaborato peritale veniva Per_10 depositato in data 29.12.2020.
Il Tribunale di RE motivava la propria decisione come di seguito:
- la domanda principale degli attori, diretta ad accertare l'esatto oggetto del legato disposto in loro favore, rende necessaria la ricostruzione della effettiva volontà della testatrice Persona_4
- occorre preliminarmente ricordare che l'interpretazione del testamento impone, rispetto a quella del contratto, una più penetrante ricerca (al di là del mero significato letterale/lessicale e tecnico della dichiarazione) della volontà del testatore, la quale, alla stregua dell'art. 1362 c.c., va anzitutto individuata con riferimento ad elementi intrinseci alla scheda testamentaria, sulla base dell'esame globale della scheda stessa e non di ciascuna singola disposizione. Tuttavia, ove dal testo dell'atto non emergano con certezza l'effettiva intenzione del "de cuius" e la portata della disposizione, il giudice può fare ricorso, con ampi margini di manovra, ad elementi estrinseci al testamento
(dunque, di carattere extratestuale), ma pur sempre riferibili al testatore, quali, ad esempio, la personalità dello stesso, la sua mentalità, cultura o condizione sociale o il suo ambiente di vita (nonché il suo comportamento anteriore e posteriore alla redazione della scheda);
- è, infatti, affermazione ormai costante e del tutto condivisibile che le norme dettate per la cosiddetta interpretazione soggettiva dei contratti (artt. 1362-1365 c.c.), con gli adattamenti resi necessari dalla diversa natura della fattispecie negoziale, sono applicabili anche ai negozi mortis causa ed, in particolare, al testamento;

- occorre, tuttavia, dare atto dell'esistenza di due indirizzi giurisprudenziali. Secondo un primo orientamento il ricorso ad elementi extratestuali sarebbe possibile solo laddove dall'indagine condotta sul testo residuino ambiguità non altrimenti superabili. Laddove, viceversa, dall'analisi della (sola) scheda testamentaria si evinca chiaramente il senso della volontà del de cuius, qualsiasi ulteriore accertamento dovrà ritenersi precluso. Un secondo orientamento, invece, privilegiando la componente psicologica, rileva che solo la giusta valutazione complessiva e contemporanea (oltre che del contenuto della pagina 8 di 27 scheda) di tutti gli elementi a disposizione, riconducibili alla persona del testatore, permetterebbe una corretta e fedele ricostruzione dell'intenzione del testatore. Tale ultima posizione, a giudizio di chi scrive, si lascia preferire. Ovviamente, il ricorso ad elementi esterni alla scheda testamentaria in tanto è possibile in quanto sia diretto a interpretare le disposizioni testamentarie, non certo a integrare il testamento attraverso una ricostruzione di quella che avrebbe potuto essere la volontà del de cuius rispetto ai beni e alle situazioni giuridiche da lui del tutto trascurate nella redazione della scheda;

- questo giudice ritiene di far integralmente proprie le conclusioni a cui è giunto il C.T.U., risultando il frutto di una indagine attenta, analitica e accurata, mediante consultazione del catasto e dei pubblici registri immobiliari, archivi storici, urbanistici ed edilizi, al fine di ricostruire i passaggi di proprietà dell'immobile di cui si controverte, la sua rappresentazione grafica e catastale negli atti di trasferimento della proprietà, di trascrizione nonché nelle pratiche edilizie che lo hanno nel tempo interessato. Il C.T.U., in particolare, ha rilevato come la torre per cui si discute non sia mai stata menzionata negli atti di compravendita/donazione/successione che si sono susseguiti dal 1922 al
2002 e come non sia stata indicata nel legato immobiliare che la IG.ra Persona_4 dispose a favore dei IG.ri Si può affermare che la torre non venne Persona_3 trasferita/venduta ai IG.ri e (genitori di Parte_2 Persona_7
e di ) con l'atto di compravendita del Parte_1 Parte_2
24.01.1986. Nel 1985, dopo la morte della IG.ra , l'esecutore Persona_4 testamentario effettuò due aggiornamenti planimetrici a distanza di due mesi l'uno dall'altro, senza mai inserire la torre nelle nuove planimetrie del piano terra e del piano primo, oggetto di futura vendita. La torre è accessibile esclusivamente dell'immobile oggetto di legato di proprietà dei IG.ri Persona_3
- sulla base della ricostruzione dettagliata e analitica compiuta dal C.T.U., tenendo anche conto delle dichiarazioni rese dai testi escussi all'udienza del 28.02.2019, deve ritenersi che l'accesso alla torre sia sempre stato possibile soltanto attraverso la porta posta nella cucina dell'appartamento legato dagli attori, i quali ne utilizzavano i vari piani collegati da una scala a pioli poi sostituita con una scala in metallo. In particolare, il teste ha riferito che tale stato di fatto sussisteva anche prima che Testimone_1
l'immobile fosse abitato dai coniugi e ricordando di aver potuto CP_1 CP_2 constatare tale accesso esclusivo anche quando in precedenza l'appartamento era abitato da un altro suo amico, l'Avv. Vincenzo Iodice. Pertanto, si ritiene che, nel redigere il testamento, la de cuius abbia disposto il legato immobiliare Persona_4 tenendo conto di quella che era la situazione di fatto all'epoca e, dunque, attribuendo pagina 9 di 27 agli attori e l'immobile dagli stessi utilizzato (appartamento sito al CP_1 CP_2 piano secondo) comprensivo della torre che già a tale data usavano in modo esclusivo;

- la domanda principale merita pertanto accoglimento, restando di conseguenza assorbita le domanda subordinata;

- le spese di lite seguono la soccombenza e, considerato l'esito del giudizio, debbono essere poste nella misura di 1/3 a carico solidale di parti convenute e per i restanti 2/3
a carico solidale di parti intervenute;

- riguardo alle spese di C.T.U., atteso che la stessa è stata disposta nell'interesse di tutte le parti, considerata altresì la mancata adesione delle parti attrici alla proposta conciliativa, si ritiene equo porle definitivamente a carico delle parti nella misura di 1/6 ciascuna.
Proponevano appello avverso la decisione del Tribunale di RE i IG.ri
[...]
e per i seguenti motivi: Parte_1 Parte_2


1. Erronea valutazione del testamento e particolarmente del legato disposto in favore dei IG.ri er superamento da parte Persona_3 del Giudice di prime cure della funzione interpretativa consentita
Lo stesso giudice di prime cure ha puntualizzato che il ricorso ad elementi esterni alla scheda testamentaria è possibile nella misura in cui sia diretto ad interpretare le disposizioni testamentarie, non certo ad integrare il testamento attraverso una ricostruzione di quella che avrebbe potuto essere la volontà del de cuius rispetto ai beni e alle situazioni giuridiche da lui del tutto trascurate nella redazione della scheda. Nel caso che ci occupa, la testatrice ha redatto un testamento pubblico Persona_4 comprensivo di ben 11 legati, ciascuno dei quali appare assolutamente ben dettagliato non solo con riguardo al soggetto destinatario, ma anche con riferimento all'oggetto del lascito che in più di una circostanza è descritto nei minimi particolari. La testatrice è stata decisamente meticolosa nel redigere la scheda e appare estremamente consapevole di tutto ciò che attiene al suo patrimonio. Il legato n. 4, disposto in favore dei IG.ri e appare nel suo complesso molto puntuale. Alla luce di CP_1 CP_2 ciò, è impossibile pensare che la IG.ra si sia dimenticata della torre. Persona_4
Appare invece assai verosimile che la testatrice, come da intento manifestato attraverso parole assolutamente chiare, abbia ritenuto di voler lasciare soltanto un appartamento con garage. Il giudice del Tribunale di RE si è semplicemente appiattito sulle risultanze della C.T.U., la quale, tuttavia, non è riuscita a far luce sull'aspetto relativo all'accesso alla torre. Quando redasse il testamento, la IG.ra non aveva già da Per_4
pagina 10 di 27 tempo la disponibilità dell'appartamento al secondo piano, in quanto lo stesso era nel godimento dei IG.ri prima di loro era stato abitato dall'Avv. Iodice); Persona_3 verosimilmente quindi da anni la IG.ra non aveva diretta cognizione dello stato Per_4 dei luoghi. La volontà della de cuius così come ricostruita dal giudice di prime cure è una volontà meramente psicologica o ipotetica, non espressa in una dichiarazione e non calata nel testo della scheda. Il giudice di prime cure ha superato la funzione interpretativa consentita;



2. Sull'atto di compravendita ai rogiti Notaio del 24 gennaio 1986, Per_1 sulla natura “alquanto succinta” della descrizione del compendio in esso contenuta e sull'idoneità della stessa a trasferire anche la torre
La torre di cui si discute non è passata ai legatari insieme all'appartamento e al garage; essa è invece di proprietà dei IG.ri . Il tenore dell'atto di compravendita Parte_2 del 24 gennaio 1986, stipulato dal curatore/esecutore testamentario della defunta
[...]
e dalla erede della medesima on fa sorgere dubbi circa il fatto Persona_4 Persona_8 che l'intera proprietà (con la sola esclusione del secondo piano del Parte_3 villino e del garage, oggetto di legato in favore dei IG.ri venne Persona_3 venduta (comprensiva di tutte le relative accessioni, adiacenze e pertinenze) ai IG.ri e . La descrizione del compendio oggetto di vendita Parte_2 Persona_11 non è affatto “alquanto succinta”. Per il principio dell'accessione ex art. 934 c.c., la torre, in quanto costruita/insistente sul giardino trasferito ai IG.ri con la Parte_2 compravendita del 1986, è divenuta di loro proprietà. In merito all'atto notarile, il C.T.U. ha espresso opinioni soggettive, prive di consequenzialità logica e quindi contraddittorie. Il C.T.U. ha attribuito priorità e rilievo al dato catastale rispetto al tenore letterale dell'atto, laddove invece quest'ultimo possiede una valenza equivalente;



3. Sulla domanda di usucapione e sulla mancanza nel caso di specie dei requisiti che secondo dottrina e giurisprudenza sono indispensabili ai fini del suo compimento
La domanda di accertamento dell'intervenuta usucapione proposta dai IG.ri CP_5 in via subordinata è rimasta assorbita dall'accoglimento della domanda
[...] principale. Ad ogni modo, nel caso di specie non possono ritenersi esistenti i requisiti dell'usucapione. Infatti, il possesso da parte dei IG.ri è senz'altro Persona_3 clandestino. I IG.ri non hanno avuto modo di prendere conoscenza diretta di Pt_2 detto possesso e del modo in cui lo stesso è stato esercitato. Il possesso da parte dei
IG.ri è anche violento in quanto acquisito con prepotenza e, Persona_3 comunque, in modo arbitrario (gli stessi hanno inserito discrezionalmente e senza alcun pagina 11 di 27 titolo la torre nella planimetria catastale della loro proprietà). La domanda, perciò, deve essere respinta in quanto infondata.
Si costituivano in giudizio e contestando i motivi di Controparte_1 Controparte_2 gravame e chiedendo il rigetto dell'appello proposto da per le seguenti ragioni:
- la pretesa dei coniugi è fondata sia alla luce della documentazione Persona_3 prodotta, sia alla luce delle conclusioni cui è pervenuto il C.T.U., sia alla luce della prova per testi assunta. La decisione del Tribunale di RE è corretta e deve essere confermata;

- la torre di cui si discute non è un ammennicolo o accessorio di trascurabile entità fisica, bensì un corpo di fabbrica che ha la stessa (se non superiore) volumetria dell'appartamento dei IG.ri e che non può sfuggire neppure al più Persona_3 distratto degli osservatori. Non appare né logico né realistico che i IG.ri , quando Pt_2 certamente visionarono l'immobile nella fase precontrattuale e poi vennero immessi nel possesso del compendio acquistato, non si siano resi conto che non avevano anche il possesso della torre;

- la disposizione testamentaria (legato immobiliare) della de cuius Persona_4 deceduta in data 01.04.1984, fotografava la situazione reale sussistente in quel momento: i IG.ri già antecedentemente all'apertura della Persona_3 successione abitavano a titolo gratuito l'appartamento sito al secondo piano e fruivano della torre. Nulla mutò sotto il profilo di fatto;

- per oltre 30 anni (dal 1986, anno della compravendita, al 2017, anno dell'intervento in causa) i IG.ri non hanno rivendicato la proprietà della torre, Parte_2 evidentemente perché ritenevano di non averla acquistata;

- l'asserzione secondo cui i IG.ri avrebbero posseduto in modo Persona_3 clandestino la torre è del tutto infondata. La torre era ed è ben visibile;
il fatto che gli odierni appellati l'abitassero è pubblico e ben riscontrabile da chiunque;
dalle tre finestre che affacciano sulla proprietà dei IG.ri e dalle luci poste sulla restante superficie Pt_2 esterna della torre si poteva evincere la presenza umana al suo interno;

- inoltre, i IG.ri – hanno perduto un procedimento possessorio contro i Pt_2 Pt_2
IG.ri Il Tribunale di RE, con pronuncia del 1999, previo Persona_3 accertamento dello spoglio da essi compiuto, li ha condannati a rimettere in pristino lo stato dei luoghi eliminando una breccia che avevano praticano sulla parete della parte inferiore della torre;

pagina 12 di 27 - a ciò si aggiunga che i testi escussi hanno riferito il possesso esclusivo, pacifico ed ininterrotto della torre (ben oltre il ventennio) da parte dei coniugi Persona_3
- la tesi secondo cui il Tribunale di RE avrebbe effettuato una sorta di interpretazione additiva del testamento è infondata. La motivazione del Tribunale appare esaustiva, completa, attenta alle risultanze processuali e coerente. La consulenza tecnica di ufficio espletata è da lodare per l'approfondita disamina della fattispecie. Il C.T.U. ha chiaramente confermato che l'intera torre ed il garage rientrano nella proprietà dei coniugi Che i IG.ri non acquistarono la torre nel 1986 è Persona_3 Pt_2 dimostrato dal fatto che l'esecutore testamentario, nel 1985, dopo la morte di
[...]
aggiornò due volte, a distanza di due mesi l'una dall'altra, la planimetria del Persona_4 piano terra e del piano primo del villino (oggetto di futura vendita), senza mai inserirvi la torre;

- l'asserzione secondo cui siccome nell'atto di acquisto dei IG.ri sono descritti i Pt_2 confini del compendio acquistato, per ciò stesso la torre sarebbe stata trasferita agli acquirenti, è smentita da quanto precede. Inoltre, il cedente non può trasferire al cessionario un bene che, come nel caso di specie, non gli appartiene;

- i testi escussi hanno affermato che l'accesso alla torre avveniva esclusivamente dalla cucina dell'appartamento degli odierni appellati e di non aver mai assistito a contestazioni sull'uso della torre da parte dei IG.ri CP_1 CP_2
I IG.ri e riproponevano altresì, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., la CP_1 CP_2 domanda (avanzata in via subordinata in primo grado) di accertamento dell'acquisto della proprietà della torre per intervenuta usucapione ultraventennale, rimasta assorbita. Essi ribadivano di aver usucapito il diritto di piena proprietà, in quote uguali tra loro, dell'intera torre, in tutta la sua estensione, da cielo a terra.
All'udienza del 17 dicembre 2024, tenutasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, attesa la regolarità della notificazione dell'atto di citazione in appello eseguita nei confronti di e di (notificazione eseguita in Controparte_3 CP_4 data 03.10.2022 mediante invio all'indirizzo di posta elettronica certificata del procuratore costituito/difensore delle suddette parti nel giudizio di primo grado, Avv.
pagina 13 di 27 IC RR) e stante la loro mancata costituzione nel presente giudizio di appello, se ne dichiara la contumacia.
Il primo e il secondo motivo di appello possono essere esaminati congiuntamente.
Il Tribunale di RE, con la sentenza n. 268/2022, ha accolto la domanda proposta in via principale da e da per l'effetto Controparte_1 Controparte_2 accertando/dichiarando che il legato disposto in favore degli odierni appellati dalla IG.ra
(nata a [...] il giorno 08.01.1906 e deceduta in RE in data Persona_4
01.04.1984) con testamento pubblico del 23.11.1983 a rogito del Notaio
[...] di RE (n. 59 del repertorio degli atti di ultima volontà), registrato Persona_5 in data 17.05.1984 (repertorio n. 12240), «comprende anche la proprietà esclusiva della torre adiacente, da cielo a terra, all'immobile legato, così identificati al Catasto fabbricati del Comune di RE (AR): - sezione A foglio 174, particella 97, subalterno
2, via Arrigo Testa n. 5, piani, 1,2,3, zona censuaria 1, categoria A2, classe 5, consistenza catastale vani 7, superficie catastale totale mq. 169, (totale escluse aree scoperte: mq 167), rendita catastale Euro 903,80 (classamento e rendita proposti
[...]
); - sezione A, foglio 174, particella 424, via Arrigo Testa nr. 3, piano T, zona C.F._7 censuaria 1, categoria C6, classe 6, consistenza mq. 21, superficie catastale totale mq.
26, rendita catastale euro 100,86».
In estrema sintesi, ad opinione degli appellanti, il giudice di prime cure, così pronunciandosi, da un lato, avrebbe travalicato i limiti della funzione interpretativa ad egli demandata, giungendo di conseguenza ad una erronea lettura/valutazione del testamento della defunta e, segnatamente, del legato disposto in Persona_4 favore dei IG.ri e, dall'altro, sarebbe pervenuto, sulla base delle Persona_3 risultanze della C.T.U. espletata, a conclusioni fallaci in merito all'atto di compravendita ai rogiti del Notaio del 24.01.1986, alla descrizione del compendio immobiliare Per_1 in esso contenuta e alla idoneità o meno del suddetto negozio a trasferire la proprietà della torre.
Premesso ciò, il Collegio osserva quanto segue.
Nello svolgere un approfondito excursus normativo e giurisprudenziale in tema di interpretazione delle disposizioni testamentarie, il giudice di prime cure afferma di preferire, rispetto al più rigido orientamento alla stregua del quale il ricorso ad elementi estrinseci sarebbe possibile solo laddove dall'indagine condotta sul testo residuino ambiguità non altrimenti superabili, l'indirizzo secondo cui «solo la giusta valutazione complessiva e contemporanea (oltre che del contenuto della scheda) di tutti gli elementi
a disposizione, riconducibili alla persona del testatore, permetterebbe una corretta e
pagina 14 di 27 fedele ricostruzione dell'intenzione del testatore» stesso;
il primo giudice fonda il proprio pensiero sulla «ovvia considerazione che anche una volontà testamentaria univoca e (in apparenza) chiaramente desumibile dalla scheda può risultare in contrasto con
l'effettiva intenzione del de cuius quale ricavabile da dati non testuali». È lo stesso
Tribunale di RE, tuttavia, a condividere (ritenendola corretta) la seguente puntualizzazione operata da coloro che pur propendono per tale lettura meno rigorosa delle norme di interpretazione soggettiva: «il ricorso ad elementi esterni alla scheda testamentaria in tanto è possibile in quanto sia diretto a interpretare le disposizioni testamentarie, non certo a integrare il testamento attraverso una ricostruzione di quella che avrebbe potuto essere la volontà del de cuius rispetto ai beni e alle situazioni giuridiche da lui del tutto trascurate nella redazione della scheda» (pag. 12 della sentenza impugnata).
La Corte Suprema di Cassazione, nel ribadire che «l'interpretazione del testamento è caratterizzata, rispetto a quella contrattuale, da una più penetrante ricerca, al di là della mera dichiarazione, della volontà del testatore, la quale, alla stregua dell'art. 1362 c.c., va individuata sulla base dell'esame globale della scheda testamentaria, e non di ciascuna singola disposizione, e che al fine di superare eventuali dubbi sull'effettivo significato di parole ed espressioni usate dal testatore deve farsi riferimento anche ad elementi estrinseci alla scheda stessa, come la cultura, la mentalità, le abitudini espressive e l'ambiente di vita del testatore medesimo, di modo che il giudice del merito
[…], nella doverosa ricerca di detta volontà, può attribuire alle parole usate dal testatore un significato diverso da quello tecnico e letterale, quando si manifesti evidente, nella valutazione complessiva dell'atto, che esse siano state adoperate in senso diverso, purché non contrastante e antitetico, e si prestino ad esprimere in modo più adeguato
e coerente la reale intenzione del de cuius», ha, invero, precisato che «il rispetto dei criteri ermeneutici che mirano a ricostruire l'effettiva volontà del testatore come espressa nel testamento impedisce…qualsiasi operazione che porti ad integrare, sulla base dei suddetti elementi valutativi, ab extrinseco tale volontà, attribuendo ad essa contenuti inespressi ovvero diversi da quelli risultanti dalla dichiarazione stessa (enfasi del redattore)» (così, ex alteris, Cass. civ., Sez. II, sent. 12 marzo 2019, n. 7025).
Questa Corte reputa che il giudice di prime cure, pur richiamandolo e aderendovi, non si sia in concreto attenuto a tale principio di diritto. Nel legato immobiliare di specie disposto in favore dei IG.ri e dalla de cuius Controparte_1 Controparte_2 [...] nel proprio testamento pubblico a rogito del Notaio di Persona_4 Persona_5
pagina 15 di 27 RE (testamento del 23.11.1983 n. 59 del Repertorio degli atti di ultima volontà, registrato il 17.05.1984, rep. 12240, racc. 5304) non vi è alcuna menzione della torre.
La lettera della disposizione testamentaria («Lascio a titolo di legato: […] al signor
nato in [...] il [...] e residente in [...]
5 e a nata in [...] il [...] e residente in [...]
Arrigo Testa n. 5 l'intiero secondo piano del villino sito in RE Via Petrarca 37/1 con ingresso indipendente da Via Arrigo Testa n. 5 ed il relativo garage sito in Via Arrigo
Testa n. 3, nonché l'appartamento sito in RE, Via Paolo Uccello n. 21, quinto piano…») non dà adito a perplessità circa i beni che formano oggetto di lascito. Essi sono individuati espressamente e chiaramente nell'appartamento sito al secondo piano del villino e nel garage.
Il giudice di prime cure, a ben vedere, non ha fatto ricorso ad elementi estrinseci/esterni alla scheda testamentaria al semplice scopo di risolvere dubbi circa il reale significato di parole ed espressioni utilizzate da suscettibili di essere variamente Persona_4 intese (attività ermeneutica senz'altro lecita e consentita), bensì ha finito proprio per integrare il negozio giuridico mortis causa ricostruendo quella che avrebbe potuto essere la volontà della de cuius rispetto ad un bene, la , che era stato del tutto tralasciato Pt_4 nella stesura delle ultime volontà (attività, invece, preclusa all'interprete).
Diverso sarebbe stato se, ad esempio, avesse esplicitamente Persona_4 ricompreso nell'attribuzione testamentaria a titolo particolare, in generale, tutte le
“pertinenze”, “adiacenze” e “accessioni” dell'unità immobiliare abitativa consistente nel secondo piano del villino sito in Via Petrarca n. 37/1, RE.
La torre deve piuttosto ritenersi inclusa nell'oggetto del contratto di compravendita concluso, in data 24.01.1986 (atto pubblico a rogito del Notaio Dott. Persona_12 di RE Repertorio n. 88.760 – Raccolta n. 16.156), tra il Rag.
[...] CP_7
(esecutore testamentario nominato da , la IG.ra
[...] Persona_4 Persona_8
(che aveva nominato sua erede universale lasciandole tutto quanto Persona_4 sarebbe residuato di sua proprietà al momento della sua morte, salvo quanto disposto a titolo di legato) – venditori – e i IG.ri e – Parte_2 Persona_7 compratori/acquirenti – atteso che a questi ultimi venne trasferita la proprietà di quanto segue: «villino o per meglio dire porzione di fabbricato posto in Comune di RE, con accesso da via Petrarca n.c. 5 e via Arrigo Testa n. 5, costituito da due piani di abitazione
(il piano terra e il primo piano, n.d.r.) corredati da resede ad uso giardino a servizio e comprendente quindi l'intera proprietà in RE, compresa tra i Parte_3 seguenti confini: via Petrarca, viale condominiale, via Arrigo Testa, condominio del
pagina 16 di 27 Palazzo Rosa di Poggio del Sole», ad «esclusione dell'intero ultimo piano della costruzione stessa avente accesso indipendente da via Arrigo Testa e del garage – in un corpo separato. -».
La formula ampia impiegata per identificare la res compravenduta («…l'intera proprietà
compresa tra i seguenti confini: via Petrarca, viale condominiale, Parte_3 via Arrigo Testa, condominio del Palazzo Rosa di Poggio del Sole…», con la sola eccezione dei beni specifici – il secondo piano dell'edificio e il garage – che erano stati conferiti a titolo di legato ai coniugi , unita alla pattuizione di cui Persona_3 all'art. 5 del contratto, a mente del quale «la operata vendita è comprensiva di tutte le relative accessioni, adiacenze, pertinenze…» (se anche la torre non poteva più essere considerata come un mero annesso pertinenziale rurale, data la sua ubicazione ravvicinata rispetto al fabbricato principale, può essere qualificata come “adiacenza”), induce, quindi, a disattendere le conclusioni del C.T.U. Geom. di cui a pag. Persona_13
51 dell'elaborato peritale («…si può affermare che la torre non è stata trasferita ai IGg.ri
con il predetto atto del 24 gennaio 1986»). In disparte, la considerazione CP_8 che trattasi di giudizio/valutazione che esula dalla conoscibilità del perito nominato dal
Giudice.
Il rilievo del C.T.U. per cui le planimetrie identificative redatte con due distinte denunce di variazione catastale presentate al NCEU del Comune di RE, aventi protocollo n.
2250/85 del 04.10.1985 e n. 3271/85 del 05.12.1985, richiamate nel contratto di compravendita del 24.01.1986 e al medesimo allegate, «non contengono mai la rappresentazione grafica della torre, ma solo la conformazione e/o la distribuzione interna del fabbricato distribuito a piano terra e primo» non appare decisivo. Premesso che in entrambe le anzidette planimetrie la particella n. 97 di cui al foglio di mappa n.
174 presenta una chiara protuberanza circolare che corrisponde indubbiamente alla torre, deve rammentarsi l'insegnamento del giudice di legittimità secondo cui «le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la "quaestio voluntatis" della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto (enfasi del redattore)» (così, ex multis, Cass. civ., Sez. II, ord. 18 gennaio 2024, n. 1922).
pagina 17 di 27 Alla luce di quanto sopra esposto, la domanda che era stata proposta in tesi dai IG.ri deve essere respinta poiché destituita di fondamento. CP_1 CP_2
La domanda, proposta in via subordinata dai IG.ri volta ad Persona_3 accertare l'intervenuto acquisto del diritto di piena proprietà, da cielo a terra, della torre pertinenziale alla porzione immobiliare loro legata per intervenuta usucapione ultraventennale era rimasta assorbita, in primo grado, a seguito dell'accoglimento della domanda principale. Posto che quest'ultima, invece, è stata ritenuta infondata e conseguentemente rigettata da questa Corte distrettuale deve per l'appunto procedersi in questa sede all'esame della domanda, avanzata in ipotesi, di accertamento dell'acquisto del diritto dominicale sulla torre per intervenuta usucapione.
Conviene evidenziare che, per giurisprudenza costante della Corte Suprema di
Cassazione, «la parte rimasta totalmente vittoriosa in primo grado non ha l'onere di proporre appello incidentale per chiedere il riesame delle domande e delle eccezioni respinte, ritenute assorbite o comunque non esaminate con la sentenza impugnata dalla parte soccombente, essendo sufficiente la riproposizione di tali domande od eccezioni in una delle difese del giudizio di secondo grado» (così, ex multis, Cass. civ., Sez. III, ord. 4 novembre 2024, n. 28295).
I IG.ri vittoriosi in primo grado, hanno certamente assolto l'onere CP_1 CP_2 di riproposizione gravante su di loro ai sensi dell'art. 346 c.p.c., come si evince dalle conclusioni rassegnate negli scritti difensivi e dal paragrafo sub --E) (intitolato
“Coltivazione della domanda subordinata dei IGg.ri i acquisto della Persona_3 torre per intervenuta usucapione”) di cui alle pagg. 12-13 della loro comparsa di costituzione nel presente giudizio di appello depositata in data 14.03.2023 («come detto
i IGg.ri ntendono coltivare la domanda di usucapione che è rimasta Persona_3 assorbita nel giudizio di primo grado»).
La domanda merita di essere accolta.
I testimoni escussi in primo grado all'udienza del 28.02.2019 ( Testimone_2 Tes_3
e hanno tutti confermato aver frequentato, per
[...] Testimone_4 Testimone_5 rapporti di parentela o di amicizia o di conoscenza, i coniugi e Controparte_1 CP_2
andandoli a trovare nella loro abitazione sita in RE, Via Arrigo Testa n. 5,
[...] piano secondo, sin dal 1978 (con la sola eccezione di che ha riferito di Testimone_2 conoscerli e frequentarli dal 1990). Sentiti sul capitolo 6) di cui alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. depositata dagli odierni appellati in data 16.03.2018 (“6) V.C. in ragione e nell'occasione delle sue frequentazioni dei e Persona_14 presso la loro abitazione di RE, via A. Testa nr. 5, piano secondo, ha Controparte_2
pagina 18 di 27 avuto modo di verificare, per esperienza diretta, che soltanto dalla cucina di tale abitazione si può accedere alla antica torre a pianta circolare posta su angolo del complesso immobiliare, come da piantina piano secondo allegata a doc. 12 e doc.ti 13-
17 che Le si mostrano?) i testi hanno dichiarato: «…lo confermo;
ricordo bene che spesso andavo a mangiare da loro e quindi ho constatato che dalla cucina si accede direttamente alla torre dove c'è una scala a chiocciola che conduce sia al piano superiore che a quello sottostante. Sono andata a volte sia sopra che sotto. Ricordo soprattutto il livello della cucina, perché ci teneva le scarpe;
anche il piano superiore era ad CP_9 uso ripostiglio, anche se c'era anche una scrivania. Al livello sottostante ci tenevano olio, vino, una piccola dispensa insomma» ( ; «…lo confermo. Sono Testimone_2 entrata più volte nella torre, è circolare, consta non solo del piano a livello della cucina ma anche di un altro piano che ora è collegato con una scala di legno, prima c'era una scala a pioli…» ( ; «…lo confermo. Preciso che la torre è utilizzata come Testimone_3 sgabuzzino dove vengono tenuti viveri e scarpe e vi si accede dalla cucina. Ho visto anche gli altri due piani, uno sopra e uno sotto, cui prima si accedeva con una scala a pioli e ora ce ne è una a chiocciola. Negli altri due piani non ho visto altre aperture…»
( ); «…lo confermo. Sono entrato più volte nella torre, sempre passando Testimone_4 dalla cucina;
io ho visitato il piano al livello della cucina e quello sopra e mi sono affacciato anche a quello sottostante, dove i sig.ri tenevano vino e CP_1 CP_2 olio e non ho visto altre aperture, oltre a quella presente nella cucina. Prima per accedere agli altri due piani, il sopra e il sotto, c'era una scala a pioli, ora c'è una scala
a chiocciola…». Dunque, verosimilmente sin dalla fine degli anni ´70, i IG.ri CP_5 hanno avuto la disponibilità materiale della torre (senz'altro, in via esclusiva,
[...] del livello accessibile dalla cucina dell'appartamento ubicato al secondo piano del villino di Via Petrarca, nonché del livello superiore e di quello inferiore) servendosene perlomeno come ripostiglio/sgabuzzino/cantina ove riporre scarpe e conservare generi alimentari (es. vino e olio) e facendola visitare ai loro ospiti. Tutti i testimoni sentiti hanno dichiarato di non aver mai assistito, in occasione delle loro visite ai coniugi resso la loro abitazione o nelle sue vicinanze ovvero presso la torre, Persona_3
a contestazioni circa l'uso/il possesso di quest'ultima da parte dei medesimi. L'uso della torre come ripostiglio/dispensa è dimostrato anche dalle fotografie a corredo della perizia del C.T.U. Geom. scattate in occasione del sopralluogo effettuato in Persona_13 data 03.03.2020.
Gli odierni appellanti, tra l'altro, hanno offerto in comunicazione certificato storico di residenza rilasciato dall'Ufficio Servizi Demografici del Comune di RE (doc. 19
pagina 19 di 27 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. depositata in data 16.03.2018) nel quale si attesta che ha abitato all'indirizzo “Via Arrigo Testa n. 5, Controparte_2
RE” (ossia l'indirizzo al quale si trova l'ingresso indipendente al secondo piano del villino di Via Petrarca, dalla cui cucina si accede per l'appunto alla torre) a far data dal
30.05.1978.
Un elemento sintomatico dell'animus possidendi uti dominus è costituito dalla circostanza per cui (v. relazione del C.T.U. Geom. alle pagine 33, 37, 52 e Persona_13
54), nel mese di dicembre del 1987, i IG.ri fecero realizzare Persona_3 all'interno della torre «pertinente l'appartamento sito in RE Via Arrigo Testa n. 5
(NCEU: foglio 174 – particella 97/2» dei lavori/delle opere «relative alla scala interna, agli intonaci e alla pavimentazione» (cfr. autorizzazione edilizia in sanatoria n. 00575/91
– 1 del 26.06.91 rilasciata in accoglimento della domanda presentata in data
07.06.1990 dagli stessi coniugi ai sensi dell'art. 13 della L. n. Persona_3
47/1985 al fine di regolarizzare le anzidette opere – pratica n. 01443/90, doc. 12 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. depositata in data 16.03.2018).
Sotto il profilo dell'evoluzione catastale del compendio immobiliare nel quale è ricompresa la torre, così come meticolosamente illustrata dal C.T.U. Geom. Persona_13 nel proprio elaborato, deve porsi l'accento, in primo luogo, sulla denuncia di variazione presentata in data 16.04.1986 (prot. n. 2382/86) da “nella qualità Controparte_1 di proprietario unitamente alla moglie ”, avente ad oggetto Controparte_2
“Completamento di situazione pregressa: mancanza di planimetria particella 424 del foglio 174; sostituzione planimetrie infedeli p.lla 97/2 f. 174”; nella planimetria dell'alloggio identificato dalla particella 97 subalterno 2, vale a dire l'appartamento al piano secondo del villino di Via Petrarca oggetto di legato in favore dei IG.ri CP_5
compare la consistenza della torre, di cui viene chiaramente indicato l'uso
[...]
(“Ripostiglio”) e l'unico accesso diretto, per l'appunto dal vano cucina. Analogamente, nella planimetria presentata come denuncia/dichiarazione di variazione protocollo n.
AR0169987 del 31.10.2016, «servita – a giudizio del C.T.U. – per allineare la situazione che venne dichiarata/regolarizzata con la pratica Edilizia n. 1443/90» (pag. 34 della relazione), figura la consistenza della torre (nulla cambia per quanto attiene l'accesso alla medesima, sempre dal vano cucina, e alla destinazione d'uso degli ambienti, sempre ripostigli;
compaiono per la prima volta anche il piano primo della medesima e la scala di collegamento interna tra i vari impalcati/solai), graficamente rappresentata come parte integrante della particella 97 subalterno 2, di proprietà degli odierni appellati.
pagina 20 di 27 È appena il caso di rilevare come, viceversa, persino nella planimetria del 2017
(denuncia di variazione protocollo n. AR0009532 del 07.02.2017) raffigurante la proprietà dei IG.ri (foglio 174, particella 97, subalterno 1), la torre non CP_8 sia rappresentata, «ad eccezione del contorno mediante linea tratteggiata in corrispondenza del piano primo» (v. pag. 53 della relazione del C.T.U. Geom.
[...]
. Per_13
Nessuna interruzione dell'usucapione può dirsi avvenuta nel caso di specie per effetto dei lavori di apertura di una breccia (comportanti la demolizione di una porzione di muratura esterna/perimetrale per accedere all'interno) e scavo (asportazione di terra) nel basamento della torre ad opera di IG.ri , con costruzione di una Pt_5 Pt_2 intercapedine tra il loro appartamento e la torre stessa, e ciò in applicazione della norma di legge e della interpretazione di essa fornita a tenore della quale anche qualora sia stato interrotto il possesso ciò si ha come non avvenuto laddove il possesso sia stato recuperato mediante esercizio di apposita azione giudiziale, da esperirsi entro un certo termine.
Ai sensi dell'art. 1167 c.c., «l'usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. L'interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l'azione diretta a recuperare il possesso e questo è stato recuperato».
La Suprema Corte di Cassazione ha precisato «che il principio per il quale l'interruzione dell'usucapione si ha per non avvenuta ove, entro l'anno dalla privazione del possesso, sia stata proposta l'azione diretta a recuperarlo e questa sia stata, anche in epoca successiva, accolta, non è limitato al campo della usucapione, ma costituisce un principio generale, per cui, alle indicate condizioni, gli effetti della privazione del possesso vengono retroattivamente rimossi, principio generale del quale l'art. 1167 c.c., comma 2, è applicazione particolare, e ne sono conferma gli artt. 1168 e 1170 c.c., i quali fissano il termine di decadenza di un anno per l'esercizio dell'azione di spoglio
(Cass. n. 3570/1971)» (così Cass. civ., Sez. II, ord. 22 novembre 2021, n. 35932).
Ebbene, i IG.ri hanno senz'altro esperito l'azione possessoria entro Persona_3 un anno dall'esecuzione dei lavori. Come si ricava dalla sentenza n. 494/1999 del
Tribunale di RE emessa in data 13.05.1999, la quale richiama il contenuto degli scritti difensivi dei IG.ri e , le opere iniziarono il Parte_2 Persona_7
29.01.1987 e vennero ultimate il 10.02.1987. Il ricorso ex art. 703 c.p.c. (doc. 6 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. depositata da Controparte_1
e in data 16.03.2018) venne depositato in data 03.03.1987, dunque Controparte_2 tempestivamente.
pagina 21 di 27 Gli odierni appellati rimasero sì soccombenti in primo grado (cfr. sentenza n. 295 del
Pretore di RE emessa in data 04.12.1990 a definizione della causa iscritta al n.
199/1987, depositata in data 20.12.1990, doc. 7 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. depositata da e in data Controparte_1 Controparte_2
16.03.2018), ma risultarono vittoriosi in grado di appello. Infatti, il Tribunale di RE
– Sezione Prima Civile, con la già citata sentenza n. 494/1999, emessa in data
13.05.1999 a definizione della causa iscritta al n. R.G. 1136/1991 (doc. 9 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. depositata da e Controparte_1 CP_2 in data 16.03.2018), accogliendo l'impugnazione e riformando la pronuncia del
[...]
Pretore di RE, dichiarò che e , alterando lo Parte_2 Persona_7 stato di fatto preesistente, avevano compiuto spoglio ai danni dei coniugi CP_5
condannandoli a rimettere in pristino i luoghi eliminando la breccia praticata
[...] sulla parete della torre.
Giova tra l'altro sottolineare come, nel motivare l'anzidetta decisione (da ritenersi passata in giudicato, non essendo emerso che avverso di essa sia stato interposto gravame), il Tribunale di RE abbia ritenuto non condivisibile l'assunto del Pretore secondo cui i IG.ri e «avendo realizzato al di sopra della volta CP_1 CP_2 delimitante la parte inferiore della torre un solaio, che la divideva orizzontalmente consentendo loro di accedere in quest'ultima direttamente dal proprio contiguo appartamento, avrebbero in qualche modo “segnato” e delimitato la sfera del possesso»
(il Pretore aveva argomentato osservando che la parte inferiore della torre non poteva essere posseduta da alcuno, in quanto inutilizzabile;
la stessa era infatti isolata e non messa in comunicazione con il resto della struttura ed era quasi piena di terra e altri materiali inerti). Con ragionamento esente da vizi, che questa Corte ritiene di dover far proprio, il Tribunale di RE ha in particolare rimarcato «che il possessore di un edificio ne possiede tutte le parti, che non hanno una loro autonomia. Infatti, non si può distinguere, nell'ambito del possesso di un bene, il possesso autonomo di un altro bene la cui utilizzazione sia necessariamente strumentale rispetto al primo. Pertanto, ad es., il taglio di una gronda, lo sfondamento di un muro, la chiusura di una finestra ed ogni altro attentato ad una parte dell'edificio, costituiscono altrettanti attentati al possessore dell'edificio, del quale gronda, muro, finestra fanno parte, non essendo configurabile un possesso distinto dalle singole parti costitutive della struttura dell'immobile». Deve pertanto disattendersi la tesi sostenuta dai IG.ri secondo cui «se Parte_2 possesso ad usucapionem vi è stato, lo stesso deve ritenersi limitato ai soli piani superiori della torre» (comparsa conclusionale depositata in data 11.02.2025, pag. 9).
pagina 22 di 27 La reazione dei IG.ri allo spoglio altrui, concretatasi nella Persona_3 proposizione del ricorso ai sensi dell'art. 703 c.p.c. e nella successiva impugnazione della pronuncia, loro sfavorevole, del Pretore di RE, costituisce ex sé atto di esercizio del possesso (v. Cass. civ., Sez. II, sent. 29 novembre 1993, n. 11842).
Oltretutto, non può trascurarsi come i lavori eseguiti dai IG.ri tra gennaio CP_8
e febbraio del 1987 si esaurirono, essenzialmente, nella creazione di un'intercapedine
(non accessibile fisicamente) nel basamento della torre, precedentemente svuotato dalla terra e da altri materiali inerti che lo occupavano, al solo fine di «risanare la parete della cucina evitando la penetrazione di acqua e umidità» e, in generale, allo scopo di
«preservare dall'umidità la porzione abitativa del piano terra di proprietà dei IGg.ri
» (si allude al piano terra del villino/fabbricato principale attiguo alla torre, CP_8 cfr. pag. 41 e pag. 45 della relazione tecnica depositata dal C.T.U. Geom. Persona_13 nella sentenza n. 494/1999 del Tribunale di RE si legge: «affermavano (i IG.ri e , n.d.r.) che i lavori erano stati intrapresi per Parte_2 Persona_7 impedire le rilevanti infiltrazioni di acqua nella loro abitazione, provenienti dalla parete perimetrale a contatto con la parte inferiore della torre […]. Precisavano che le opere
[…] erano consistite nella realizzazione di una intercapedine, larga meno di 1 m., tra la base della torre e il muro perimetrale della palazzina, nonché nello svuotamento della base della torre di tutto il materiale inerte che determinava il ristagno e la trasmissione dell'umidità»).
In sostanza, mentre i lavori eseguiti dai coniugi (v. supra) nel Persona_3 dicembre del 1987 (realizzazione/posa in opera di una scala elicoidale in metallo di collegamento tra i vari impalcati, opere riguardanti gli intonaci e la pavimentazione) sottendevano indubbiamente la volontà degli odierni appellati di rendere più fruibile, da parte loro, la torre e denotato l'esercizio di una signoria di fatto sul bene, quelli commissionati circa un anno prima dai IG.ri erano esclusivamente CP_8 preordinati a scongiurare danni alla struttura dell'adiacente unità immobiliare ad uso abitativo di loro proprietà.
In definitiva, si può tranquillamente concludere statuendo che i IG.ri Controparte_1
e hanno esercitato, per un periodo di tempo assai superiore ai vent'anni, Controparte_2 una signoria piena, sorretta dall'animus rem sibi habendi, sulla torre de qua, contraddistinta da pianta circolare e da struttura portante in muratura di pietrame a faccia a vista, ubicata a ridosso del villino/fabbricato principale sito in RE, Via F.
Petrarca/Via Arrigo Testa. Tale signoria, corrispondente all'immagine del diritto di proprietà, è stata mantenuta in maniera continua, ininterrotta, pacifica e pubblica.
pagina 23 di 27 I IG.ri sostengono di non aver avuto la possibilità di prendere CP_8 conoscenza diretta del possesso e del modo in cui lo stesso veniva esercitato dai IG.ri e che, di conseguenza, rispetto a loro così come rispetto alla Persona_3 generalità dei consociati il possesso in questione dovrebbe ritenersi clandestino (v. pag.
10 dell'atto di citazione in appello).
In proposito, preme esprimere le seguenti considerazioni:
- la Corte di Cassazione ha effettivamente chiarito «che il requisito della non clandestinità va riferito…al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto con quest'ultimo» (Cass. civ.,
Sez. II, ord. 30 aprile 2021, n. 11465 e Cass. civ., Sez. II, 14 giugno 2019, n.
16059, ove, però, si discuteva di beni mobili e, segnatamente, di dipinti, di opere d'arte, le quali, secondo il giudice di legittimità, avrebbero dovuto essere esposte a mostre o inserite in pubblicazioni specializzate per consentirne la conoscibilità).
Ebbene, come appurato dal C.T.U. Geom. sulla facciata della torre Persona_13 rivolta verso Via Arrigo Testa sono presenti «delle piccole aperture/nicchie di sagoma quadrata» idonee a consentire il passaggio di aria e luce. Qualsivoglia passante, rivolgendo i propri occhi verso la facciata della torre visibile dalla strada aperta al pubblico transito, verosimilmente poteva avvedersi della luce artificiale che filtrava dalle anzidette aperture/nicchie, segno inequivocabile di un utilizzo dell'interno della torre;

- la stessa Corte di Cassazione ha pur sempre rammentato che la clandestinità
«ricorre quando l'azione sia tale da sottrarsi alla conoscenza dell'interessato, in modo da impedirne la reazione e il ricorso ai rimedi di legge» (Cass. civ., Sez. II, sent. 28 gennaio 2022, n. 2682). Ciò non si è verificato nel caso di specie. Giova rimarcare che i IG.ri e (genitori degli Parte_2 Persona_7 odierni appellanti e ), a partire Parte_1 Parte_2 dagli inizi del 1986 (v. atto pubblico di compravendita rogato dal Notaio
[...] del 24.01.1986), hanno abitato al piano terra e al piano primo Persona_15 della palazzina/villino adiacente alla torre, proprio al di sotto dell'appartamento dei IG.ri Come riportato dal C.T.U. Geom. nel Persona_3 Persona_13 proprio elaborato (v. pag. 37), il 03.03.1990 gli stessi IG.ri CP_8 presentarono un esposto a loro firma in cui segnalavano l'esecuzione di lavori pagina 24 di 27 all'interno e all'esterno della torre da parte dei vicini. Il 03.03.1987 i IG.ri depositarono, avanti al Pretore di RE, ricorso ex art. 703 CP_1 CP_2
c.p.c. in cui si definivano proprietari non solo dell'appartamento sito al secondo piano della palazzina, ma anche della contigua torre, dichiarando di essere i soli a possederla. Tale ricorso introdusse un procedimento possessorio protrattosi, tra primo e secondo grado, per circa 12 anni;
i IG.ri – presero Pt_2 Pt_2 parte attivamente a tale procedimento, costituendosi in entrambi i gradi di giudizio e ammettendo esplicitamente, negli scritti difensivi, di essere consapevoli del possesso della torre da parte dei coniugi (possesso, Persona_3 secondo la loro tesi, esteso unicamente alla parte superiore) nonché della circostanza per cui essi vi avevano realizzato un solaio e vi accedevano dal loro appartamento.
Come esposto dal C.T.U. Geom. posizionandosi all'interno del resede Persona_13 ad uso giardino a servizio del villino/fabbricato principale – giardino di cui i IG.ri e divennero proprietari già all'inizio del 1986 Parte_2 Persona_7
(v. atto pubblico di compravendita rogato dal Notaio del Persona_15
24.01.1986), guardando verso l'alto è possibile notare «tre aperture architettoniche, che di fatto sono delle luci/vedute dotate di infisso apribile per il passaggio di aria e luce» (relazione tecnica depositata in data 29.12.2020, pag.
44). Si può ragionevolmente ritenere che le suddette tre aperture/luci/vedute abbiano consentito ai IG.ri di avere consapevolezza del possesso Parte_6 esercitato dai coniugi Persona_3
L'omesso ricorso ai rimedi previsti dalla legge e, segnatamente, l'omesso esperimento di azioni possessorie e, soprattutto, petitorie da parte dei IG.ri
– non dipende, pertanto, da un possesso esercitato in segreto e in Pt_2 Pt_2 maniera occulta dagli odierni appellati e, quindi, sconosciuto agli odierni appellanti (e ai loro genitori), quanto, piuttosto, da un sostanziale disinteresse verso il bene;

- la domanda di autorizzazione edilizia in sanatoria/regolarizzazione di opere ai sensi dell'art. 13 della L. n. 47/1985 e le denunce di variazione, corredate da planimetrie, presentate dai IG.ri cui corrispondono Parte_7 altrettante pratiche aperte presso i competenti Uffici (NCEU, Catasto Fabbricati ecc.) identificate da numero di protocollo e complete di istruttoria, sono soggette al principio della massima trasparenza e integrale ostensibilità.
pagina 25 di 27 La domanda di usucapione ai sensi dell'art. 1158 c.c. proposta in primo grado in via subordinata da e dunque, deve essere accolta, con Controparte_1 Controparte_2 ordine di trascrizione della presente sentenza (art. 2651 c.c.).
L'accoglimento in questa sede della domanda diretta all'accertamento dell'acquisto della proprietà della torre per usucapione ultraventennale che i IG.ri Persona_3 avevano avanzato in via subordinata (con conseguente conservazione del bene della vita/diritto sostanziale che già gli era stato riconosciuto dal giudice di prime cure), implica la sostanziale conferma della sentenza impugnata (restano ferme, dunque, le statuizioni sulle spese di lite del giudizio di primo grado e sulle spese di CTU già emesse dal Tribunale di RE), sebbene sulla base di una diversa motivazione.
Questa Corte è chiamata, pertanto, a regolamentare le sole spese processuali inerenti al presente giudizio di appello. Atteso lo svolgimento del medesimo e l'esito finale della lite, i soli appellanti e Parte_1 Parte_2
(non le IG.re e le quali non hanno impugnato la Controparte_3 CP_4 sentenza del Tribunale di RE e, seppur citate, sono rimaste contumaci in secondo grado, con la conseguenza che i IG.ri non hanno dovuto Persona_3 ulteriormente difendersi anche nei loro confronti) devono essere condannati, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., in solido tra loro, al rimborso, a favore di e Controparte_1 CP_2
alle spese di lite del presente giudizio di appello, liquidate come in dispositivo
[...] in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 come modificato dal D.M. 13 agosto 2022, n. 147 (controversia di valore indeterminabile;
complessità media;
adozione dei valori medi;
escluso il compenso per la sola fase istruttoria).


P.Q.M.

la Corte di Appello di Firenze – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel procedimento intestato, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa:
- CONFERMA, per le ragioni di cui in motivazione, la sentenza n. 268/2022 del
Tribunale di RE, incluse le statuizioni sulle spese di lite del giudizio di primo grado e sulle spese di CTU, dichiarando/accertando che e Controparte_1 hanno usucapito ai sensi dell'art. 1158 c.c., per possesso Controparte_2 ultraventennale, la piena proprietà, in quote uguali tra loro e congiuntamente per l'intero, dell'immobile costituito da torre, sita in RE (AR), contraddistinta da pianta circolare, suddivisa in tre livelli/distribuita su tre piani da cielo a terra, avente unico accesso dalla adiacente/contigua porzione immobiliare anch'essa di loro proprietà, composta da appartamento ad uso civile abitazione, con ingresso indipendente da Via Arrigo Testa n. 5/Via Cenne della Chitarra, facente parte del pagina 26 di 27 villino/palazzina di Via F. Petrarca e ubicato al secondo piano del medesimo, appartamento censito al Catasto Fabbricati – Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di RE alla Sezione Urbana A, Foglio 174, particella 97, subalterno
2, zona censuaria 1, categoria A/2, classe 5, consistenza 7 vani, Superficie catastale totale: 169 m², rendita € 903,80, e da garage, posto in corpo separato, sito in Via Arrigo Testo n. 3, censito alla Sezione A, foglio 174, particella 424, piano T, zona censuaria 1, categoria C6, classe 6, consistenza m² 21, superficie catastale totale m² 26, rendita catastale € 100,86;
- ORDINA al Conservatore dei Registri immobiliari competente per territorio, con esonero da responsabilità, di trascrivere la presente sentenza ai sensi dell'art. 2651 c.c.;
- CONDANNA gli appellanti e Parte_1 Parte_2
, in solido tra loro, al rimborso, a favore degli appellati
[...] CP_1
delle spese di lite del presente grado di giudizio che
[...] Controparte_2 liquida in € 8.470,00 per compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso totale, I.V.A. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Firenze nella Camera di consiglio del 14 ottobre 2025.
La Presidente Relatrice
Dott.ssa LL MA
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