REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA sezione controversie di lavoro e di previdenza ed assistenza composta dai magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr. Angela Quitadamo Consigliere rel.

3. dr. Arianna Sbano Consigliere
All'esito della camera di consiglio tenutasi ex art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento iscritto al n.463/2023 r. g. sez. lav., vertente
TRA
(C.F. e P.Iva , con sede in Via Parte_1 P.IVA_1
Filonzi n.4 Ancona (AN), in persona del legale rappresentante Parte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Giuliano Stracci del Foro di Macerata (C.F. C.F._1
- PEC: – n.fax: 0733/34524) e con lui eleggendo domicilio presso Email_1 lo studio dell'Avv. Maria Silvia Galmozzi del Foro di Ancona (C.F.: – C.F._2
PEC: – n.fax: 071-2082519) sito in Ancona Email_2
(AN), alla Via Marsala n. 8, in virtù della procura in atti
APPELLANTE
E
quale procuratrice mandataria di Controparte_1 [...] con l'avv. Giuseppe Cinelli ed elettivamente domiciliata presso e Controparte_2
nel suo studio in Ancona Via Marsala n. 8.
APPELLATA
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 25 maggio 2023 la società Parte_1
ha proposto appello avverso la sentenza n.473/2023, depositata il 28 aprile 2023,
[...]

con la quale il Tribunale Civile di Ancona ha accolto le domande formulate dalla
[...]
QUALE PROCURATRICE CP_3 Controparte_4
tese ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 26.02.2016,
[...] registrato il 29.02.2016, relativo all'immobile sito in Ancona, Via Filonzi n. 4, censito al catasto fabbricati di detto comune al foglio 117, mappale 853, sub. 34, cat. C/1 e del contratto di locazione stipulato il 26.02.2016, registrato il 29.02.2016, relativo all'immobile sito in Ancona, Via Filonzi n.
4, censito al catasto fabbricati di detto comune al foglio 117, mappale 853, sub. 12, cat. C/1 per inadempimento grave di Parte_1
L'adito Tribunale dichiarava tenuta al Parte_1
rilascio dei suddetti immobili ed al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di euro
34.122,03 per canoni di locazione insoluti, nonché delle indennità di occupazione come contrattualmente pattuite (euro 3.516,11 mensili per l'immobile sub. 34 ed euro 1.788,90 mensili per l'immobile sub. 12), relative a ciascun immobile, a partire dal mese di maggio 2023 fino alla data di effettiva riconsegna, il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
oltre spese di giudizio secondo soccombenza.
L'appellante ha dedotto l'errore del giudicante nel superare l'eccezione di carenza di legittimazione ad agire in capo alla quindi nel ritenere la sussistenza Controparte_2
delle condizioni per la risoluzione del contratto, per grave inadempimento della parte conduttrice, e nel respingere l'eccezione da questa sollevata inadimplenti non est adimplendum; ha, pertanto, chiesto, in riforma della sentenza impugnata, l'integrale rigetto delle domande avversarie formulate in primo grado, con vittoria di spese di lite. quale procuratrice mandataria di Controparte_1 [...]
, ha resistito al gravame chiedendone il rigetto. Controparte_2
Allo scadere del termine per il deposito delle note illustrative, la causa è stata trattenuta in decisione
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e va respinto per le ragioni di seguito esposte.
Risulta accertato in punto di fatto che con due distinti contratti Controparte_5 datati 26.2.2016 concedeva in locazione alla società Parte_1 due porzioni dell'immobile di sua proprietà, appartenente al
[...] [...]
” censiti al Catasto Fabbricati di detto comune al Controparte_6
foglio 117, Mappale 853, part.lle 34 (sala ristorante) e 12 (reparto cucina) e siti in Ancona alla via
Filonzi n.

4. Successivamente alla conclusione di detti contratti di locazione, con atto a rogito del Dott.
, Notaio in Roma, del 26/07/2016 rep. 52669 racc. 26248, Persona_1 Controparte_5 veniva fusa per incorporazione nella società “ponte” costituita con Controparte_7
decreto Legge del 22 novembre 2015 n. 183, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 273 del 23 novembre 2015, ai sensi dell'art.42 del D. Lgs. 16 novembre 2015 n. 180. In virtù di tale fusione la società incorporante, ai sensi e per gli effetti della norma dell'art. 2504 Controparte_7
bis cc, subentrava in tutte le attività, passività, diritti, obblighi, crediti, debiti, azioni e ragioni attive e passive della incorporata, ivi compresi i rapporti processuali, relativi alle posizioni in sofferenza. ricorrente in primo grado, è una società veicolo Controparte_8 costituita ai sensi del D.lgs. n. 180/2015 avente ad oggetto l'acquisizione, la gestione e la cessione di crediti in sofferenza e/o di crediti anomali e di eventuali rapporti connessi ad essa ceduti, ai sensi dell'art. 46 del citato D.lgs. n. 180/2015, da parte dell'ente “ponte” Controparte_7
[...]
La Banca d'Italia, con provvedimento del 30 dicembre 2016, ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.
Lgs. 180/2015 dispose la cessione a dei seguenti crediti: Controparte_2
- i crediti in sofferenza, risultanti dalla situazione contabile consolidata di Controparte_7
al 30 settembre 2015, già di titolarità della controllata
[...] Controparte_5
- i crediti in sofferenza risultanti dalla situazione contabile individuale di Controparte_7
al 30 settembre 2015, interessati da operazioni di cartolarizzazione;

[...]
- gli ulteriori crediti in sofferenza risultanti dalla valutazione definitiva dell'esperto indipendente alla data del 22 novembre 2015 e riferiti a e Controparte_7 CP_5
CP_7
All'art. 2 il medesimo provvedimento chiarisce che: “con riferimento a tutti i crediti in sofferenza aventi ad oggetto operazioni di leasing, sono da intendersi ricompresi nella cessione alla REV altresì i beni mobili, anche registrati, nonché gli immobili con i relativi accessori oggetto dei contratti di leasing”.
Il provvedimento relativo alla Cessione è stato pubblicato per estratto sulla Gazzetta Ufficiale
n. 46 del 24 febbraio 2017.
Tanto premesso, con il primo motivo di gravame l'appellante censura la decisione impugnata nella parte in cui ha ritenuto sussistere la legittimazione attiva in capo alla società mandante,
Controparte_5
Il motivo è infondato.
Secondo la prospettazione dell'appellante, la società difetterebbe Controparte_2
di legittimazione ad agire in giudizio posto che la titolarità dei beni per cui è causa risulterebbe ancora in capo alla società “ponte” e i crediti per cui si agisce Controparte_7
originerebbero da contratti di locazione successivi alla Cessione, per nulla afferenti a contratti di leasing citati all'art. 2 del provvedimento della BANCA D'ITALIA. Nello specifico, deduce l'appellante che detta Cessione, avendo ad oggetto soltanto i crediti in sofferenza fino alla data del
30 settembre 2015, non include quelli vantati nei confronti di essa conduttrice, in quanto non ancora sorti al momento della Cessione, in relazione all'epoca di conclusione dei contratti di locazione in oggetto, risalenti all'anno 2016; a tal fine, ha prodotto l'atto di ispezione ipotecaria aggiornata al
18/10/2021 (all. 7 comparsa di costituzione in primo grado) da cui si evincono le trascrizioni inerenti ai beni di cui si tratta, in favore della società , Controparte_7 che ne è dunque l'unica proprietaria.
La Società appellata, di contro, invoca le visure catastali aggiornate al 28/10/2021, dalle quali risulterebbe l'intestazione a sé dei beni in oggetto, quindi invoca i contenuti del contratto di leasing intercorso tra e , da cui scaturirebbe il trasferimento dei Controparte_5 Parte_2
beni oggetto della presente causa in capo alla , in virtù dei Controparte_2
pregressi rapporti tra le due menzionate società, di talchè gli immobili per cui è causa rientrerebbero nella previsione del provvedimento della BANCA D'ITALIA prot. n. 1553670/16 dl 30/12/2016, il cui art. 2 recita: “con riferimento a tutti i crediti in sofferenza aventi ad oggetto operazioni di leasing, sono da intendersi ricompresi nella cessione alla REV altresì i beni mobili, anche registrati, nonché gli immobili con i relativi accessori oggetto dei contratti di leasing”.
Invero, a prescindere dalla complessa vicenda di successione nei rapporti societari che avrebbero determinato il passaggio in capo alla della titolarità dei beni Controparte_2
oggetto di locazione, è da condividersi la valutazione del primo Giudice in ordine al comportamento qualificante tenuto dalla conduttrice. Ed infatti, le due attestazioni in atti dei bonifici effettuati dalla a favore della recanti l'indicazione della causale di Pt_1 Controparte_2 pagamento parziale dei canoni scaduti, consentono di affermare che l'appellante ha inequivocabilmente riconosciuto in capo a la legittimazione a ricevere Controparte_2 in pagamento detti canoni. L' appellante ha prodotto, inoltre, la lettera inviata a CP_2
nella veste di proprietaria degli immobili locati, consacrante la richiesta di intervenire
[...]
per eliminare i danni e le cause delle infiltrazioni, che a suo dire avevano interessato tali beni.
L'appellante lamenta persino la non correttezza del contegno tenuto da Controparte_2
in occasione delle trattative per la riduzione del canone, in tal modo implicitamente, nondimeno inequivocabilmente, riconoscendo in capo a detta Società la titolarità nel rapporto.
Il surriferito contegno non appare compatibile con la negazione della legittimazione dell'appellata a far valere in sede giudiziaria le medesime posizioni giuridiche che le sono state indiscutibilmente riconosciute in sede stragiudiziale;
ciò implica la pertinenza del richiamo alla pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 2951/2016, secondo cui “la titolarità della situazione sostanziale dedotta in giudizio è un elemento costitutivo della domanda, rientrante nell'onere deduttivo e probatorio dell'attore, salvo che il convenuto la riconosca oppure svolga difese incompatibili con la sua negazione”.
Con il secondo motivo di gravame l'appellante censura la decisione impugnata nella parte in cui ha ritenuto sussistente il grave inadempimento di essa intimata, in ragione della consistente morosità nel pagamento dei canoni scaduti, posto che il loro effettivo ammontare, pari ad euro
34.122,03 in virtù dei pagamenti parziali incontestatamente eseguiti in corso di giudizio, avrebbe dovuto essere ulteriormente defalcato della somma di euro 15.000,00 a titolo di rimborso delle spese relative ai lavori resisi necessari per rendere fruibile il locale, gravato da copiose infiltrazioni di acqua.
Al riguardo, nel contratto di locazione in esame figura l'art. 5 LEC che prevede la risoluzione contrattuale automatica al ritardato pagamento del canone dopo venti giorni. Secondo
l'orientamento della Suprema Corte, tale disposizione non trova applicazione nell'ambito delle locazioni ad uso commerciale, rispetto al quale resta invece operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilito dall'art. 1455 c.c., a mente del quale Il contratto non si puo' risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità chiarisce che “nulla impedisce che il mancato pagamento del canone, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, da apprezzare discrezionalmente dal giudice di merito, essere valutato ai sensi dell'art. 1455 c.c., come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non idoneo a provocare la risoluzione”. (Cass. n. 10239/2000).
La surrichiamata disposizione codicistica tende a tutelare il principio di conservazione del contratto, che non può risolversi in un qualsiasi “inesatto” inadempimento, occorrendo la valutazione del “complessivo comportamento osservato dal conduttore” sia durante la locazione che successivamente alla proposizione della domanda (Cass. Civ. Sez. III , 20.1.2017 n. 1428), tale da alterare l'equilibrio dei rapporti e determinare un notevole ostacolo alla loro prosecuzione.
Sotto tale profilo, non ritiene il Collegio di doversi discostare dalla valutazione fatta dal
Tribunale, che correttamente ha ritenuto essere venuto meno l'interesse della parte locatrice alla conservazione del contratto, a causa della grave situazione di morosità in cui si è incontestatamente posta la conduttrice, mediante l'inadempimento dell'obbligo di versare i canoni alle scadenze pattuite in misura pari a ben 10 mensilità (alla data di notifica della intimazione), a fronte del perdurante ed ininterrotto uso del bene locato in maniera sostanzialmente conforme a quanto pattuito, determinando in tal modo l'irrimediabile venir meno dell'equilibrio contrattuale.
Il grave inadempimento della conduttrice si evince dal chiaro tenore dell'art. 6 dei contratti di locazione, che in modo espresso ricollega siffatta qualificazione al mancato pagamento di un solo rateo mensile di canone, decorsi venti giorni dalla scadenza.
Alla stregua degli esiti della CTU disposta in primo grado è, poi, condivisibile la valutazione del Tribunale in ordine all'insussistenza, nella specie, delle condizioni legittimanti l'eccezione inadimpleti non est adimplendum sollevata dalla conduttrice. E' emerso, infatti, dall'accertamento tecnico che le lamentate infiltrazioni d'acqua non hanno inciso neanche in misura minima sull'utilizzo, nei termini pattuiti, dell'immobile sub 12, pacificamente ospitante i locali della cucina, del magazzino, delle celle frigorifero, ossia l'intera parte dell'immobile destinata all'impiego operativo e non agli avventori, ospitati presso la sala ristorante allocata nell'immobile sub 34; è emersa, altresì, anche attraverso la documentazione fotografica acquisita agli atti – né risulta smentita in maniera specifica dalla conduttrice – la circostanza che le lamentate infiltrazioni presenti all'immobile sub 34 non abbiano determinato una rilevante riduzione dell'afflusso di clientela presso il ristorante, nemmeno rispetto al numero di tavoli e di posti a sedere in concreto destinabili al servizio di ristorazione. Ciò implica, come già detto dal Tribunale, che la Società conduttrice abbia utilizzato il bene locato in modo conforme al contenuto delle pattuizioni contrattuali.
E', dunque, corretto affermare che parte conduttrice avrebbe potuto e dovuto limitarsi a valutare il proprio interesse a restare o meno nel godimento del bene, optando nel primo caso per l'inoltro alla proprietaria di una formale richiesta di riduzione del canone, il cui esito negativo l'avrebbe legittimata ad agire giudizialmente in tale direzione - offrendo, peraltro, al vaglio dell'organo giudicante tutti gli elementi idonei a sorreggere simile domanda - e nel secondo caso a risolvere il contratto. Nessuna delle ipotesi alternative suindicate legittima, viceversa, la conduttrice a sospendere il pagamento dei canoni in virtù di un'unilaterale scelta, pur nel perdurante godimento del bene locato in maniera pressoché immutata.
E, dunque pertinente, il richiamo alla Giurisprudenza di legittimità, secondo cui “… al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si
verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti “ ( ex multis
Cass. Civ. 18987/2016 -1317/2015 ). Quanto alle spese che l'appellante sostiene di avere affrontato per ovviare ai mancati interventi della locatrice in manutenzione straordinaria, non è dato verificarne la corretta quantificazione, poiché la somma pretesa in misura pari ad euro 15.000,00 non risulta in alcun modo riconducibile, alla tregua di oggettivi elementi in atti, ad una precisa natura e tipologia dei lavori asseritamente effettuati, né alla relativa durata;
in ogni caso, i lavori in questione avrebbero dovuto anch'essi formare oggetto di preventiva comunicazione alla locatrice, debitamente accompagnata dalla puntuale denuncia degli specifici inconvenienti che li rendevano indifferibili ed urgenti.
Rispetto, invece, alla domanda di riduzione del canone correlata al diminuito godimento del bene in conseguenza dell'emergenza Covid 19, la volontà legislativa di introdurre la possibilità per le parti di rinegoziare le condizioni economiche fissate nei contratti di locazione di immobili destinati all'esercizio di imprese, è condivisibile la valutazione del primo giudice in merito alla carenza di condizioni per ottenere che l'Autorità Giudiziaria si sostituisca ai privati nell'esercizio d'imperio del potere di rinegoziazione;
tantomeno può dirsi, alla stregua del chiaro dettato normativo puntualmente richiamato dal Tribunale, che il legislatore avvia inteso sollevare i conduttori dall'obbligo di versare i canoni di locazione nella misura pattuita, riconoscendo loro unicamente la facoltà di sospenderne temporaneamente il versamento per la sola durata delle più forti restrizioni legate all'esigenza di contenere i contagi, e fermo restando l'obbligo di versare detti canoni non appena cessate le misure restrittive.
Del resto, le disposizioni codicistiche che in termini generali riconoscono in capo alle parti il diritto di ottenere la modifica di talune condizioni del contratto per impossibilità ovvero per eccessiva onerosità sopravvenuta, subordinano il relativo esercizio alla rigorosa prova circa la ricorrenza in concreto - ed alla stregua di criteri di valutazione oggettivi - di siffatte condizioni legittimanti, nella specie rimasta del tutto indimostrata e solo apoditticamente asserita.
E', insomma, immune da censure, l'argomento del Tribunale secondo cui l'inadempimento posto in esse dalla conduttrice - risultato pari al mancato pagamento di euro 34.122,03 a titolo di canoni di locazione scaduti - ha leso l'interesse della locatrice alla conservazione del rapporto, in quanto determinante uno squilibrio nel sinallagma funzionale.
In proposito, occorre evidenziare che i versamenti mediante bonifici effettuati in favore della
Società appellata, come documentati a corredo delle note illustrative, a partire da giugno 2023 fino a marzo 2024, evidentemente corrispondono, come si evince anche dai relativi importi, alle indennità che la Società appellante è stata condannata dal Tribunale a versare, in ragione dell'intervenuta risoluzione contrattuale e della perdurante occupazione sine titulo degli immobili, fino alla data del loro effettivo rilascio. Non si tratta, dunque, di versamento di canoni di affitto, come da equivoca indicazione della causale dei bonifici, bensì di adempimento di un'obbligazione pecuniaria del tutto distinta ed autonoma rispetto a quella dedotta nel contratto di locazione (ormai cessato per fatto addebitabile alla parte conduttrice), la quale rinviene il proprio titolo esclusivamente dall'accertamento giudiziale in merito all'illiceità e contrarietà a diritto della perdurante disponibilità materiale degli immobili da parte dell'appellante.
Alla luce delle considerazioni sopra svolte, la sentenza impugnata può essere confermata.
Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese del grado, che liquida in favore della Società appellata in complessivi euro 3.200,00, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%,
I.V.A. e CNPAF nella misura di legge;
3) dichiara che a carico dell'appellante sussistono i presupposti per il versamento dell'integrazione del contributo unificato (art. 13, comma 1-quater del
D.P.R. n. 115/2002), fatti salvi eventuali motivi di esenzione
Ancona, 24 gennaio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Sentenza redatta con la collaborazione della dr. Giada Di Gaspare, assegnata all'UPP di questa Corte