TRIBUNALE ORDINARIO DI BELLUNO
Verbale udienza ex art. 127 ter c.p.c.

Oggi 17/07/2025 il giudice, a seguito del provvedimento con cui è stata disposta la trattazione scritta, a norma dell'art. 127 ter c.p.c., prende atto che il difensore della parte ricorrente ha depositato una nota riassuntiva contenente le istanze e conclusioni, da intendersi qui integralmente richiamate.
All'esito dell'udienza di discussione odierna, sostituita dalla trattazione scritta, si deposita a definizione del giudizio sentenza ex art. 429 c.p.c.
Si comunichi.
Il giudice dr.ssa Chiara Sandini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BELLUNO
Il Tribunale di Belluno in composizione monocratica, nella persona del giudice
Chiara Sandini, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 14/2025 R.G. promossa da
, con l'avv. BIANCHI LILIANA, come da mandato Parte_1
in atti
- RICORRENTE
contro
Controparte_1
- CONTUMACE
Oggetto: LOCAZIONE
1
CONCLUSIONI:
- nel merito: 1) per tutte le ragioni esposte, sia accertato, riconosciuto e dichiarato che il recesso esercitato dal sig. (c.f. Controparte_1 [...]
nato a [...] il [...] e residente a [...]di CA C.F._1
(BL), via Piave 124, non è giustificato ai sensi di legge e, per l'effetto, si condanni il medesimo a versare i canoni dal mese di ottobre 2023, sino alla naturale scadenza del contratto in data 30.09.2025; in via subordinata: qualora si ritenesse legittimo il recesso, si condanni il sig. a versare Controparte_1
il canone dovuto per il mese di ottobre 2023 e i canoni dovuti per il periodo di mancato preavviso, pari a complessivi € 4.200,00, oltre interessi e rivalutazione;

3) sia condannato il sig. al risarcimento dei danni subiti e Controparte_1
subendi dal sig. per la mancata disponibilità dell'unità Parte_1
immobiliare che si quantifica prudenzialmente in € 10.000,00 o da determinarsi mediante nominando C.T.U. o in via equitativa;
- in ogni caso: spese e compensi, oltre incombenti fiscali, integralmente rifusi e posti a carico del resistente;

- in via istruttoria: I) si depositano i seguenti documenti: 1) contratto di locazione del 30.9.2021; 2) ricevuta di registrazione del contratto del 11.10.2021;
3) lettera del 5.10.2023; 4) lettera avv. Bianchi/Doriguzzi del CP_1
15.1.2024; 5-8) fotografie;
9) domanda Mediazione;
10) verbale Mediazione
esito negativo del 17.10.2024; II) sia ammessa prova per testi, da sentire sui seguenti capitoli di prova:
1) <
sita in Laggio di CA, via Dionisio Ronzon 16/C, è dotato di CP_1
impianto di ri-scaldamento alimentato a gasolio>>
2) << vero che i vani dell'appartamento locato al sig. sono dotati di CP_1
termosifoni e nel soggiorno vi è anche un caminetto (v. doc.ti 5-8)>>;
2 3) << vero che il sig. prima di prendere in locazione l'immobile ha CP_1
visionato nel mese di settembre 2021 l'appartamento al piano primo, i locali accessori, la sala termica, si è informato dell'impianto di riscaldamento, della sua tipologia, del combustibile utilizzato, etc.>>;
4) << vero che il sig. in occasione della visita dell'immobile, nel CP_1
settembre 2021 chiese al sig. di poter effettuare direttamente il Pt_1
rifornimento del gaso-lio e di poter collegare il bruciatore al suo contatore della luce, essendo la sua uni-tà immobiliare l'unica occupata dell'intero edificio >>;
5) >> vero che gli altri tre appartamenti di cui è composto il fabbricato in cui è
sito il bene locato al sig. dal 2021 sono liberi e l'impianto di CP_1
riscaldamento a servizio dei medesimi è stato scaricato>>;
6) << vero che l'appartamento locato al sig. era arredato e dotato di CP_1
lavatrice e di televisione >>;
7) < aveva spostato la lavatrice nel seminterrato CP_1
dell'edificio e che la stessa, dopo che il medesimo ha lasciato l'immobile nel settembre 2023, non è più in loco così come non è più in loco nemmeno la televisione >>.
Si indicano quali testimoni i sigg. , Testimone_1 Testimone_2
e , tutti di IG di CA (BL), Fr. Laggio.
[...] Testimone_3
III) ogni altra istanza e produzione riservata”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. il sig. agiva in giudizio nei Parte_1
confronti di deducendo di essere proprietario del Controparte_1
fabbricato sito in comune di IG di CA (BL), via Dionisio Ronzon n. 16/C,
concesso in locazione al resistente con contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto il 30.9.2021, regolarmente registrato, con durata di quattro anni decorrenti dall'1.10.2021 e scadenza al 30.9.2025.
3 Il ricorrente deduceva che il canone era stato pattuito nella misura di € 600,00
mensili e che le spese accessorie relative al servizio di riscaldamento, alla tassa per la rimozione dei rifiuti, etc. erano a carico del conduttore.
Il ricorrente lamentava che il sig. con lettera del 5.10.2023, aveva CP_1
comunicato a medesimo la volontà di recedere dal contratto asserendo che
“l'immobile non è dotato di sufficiente impianto di riscaldamento idoneo a consentire
una corretta permanenza nello stesso” e che tale missiva doveva intendersi come disdetta, ai sensi dell'art. 3, comma 6, della L. 431/98.
Il ricorrente contestava la fondatezza del recesso comunicato dal conduttore,
evidenziando come l'immobile locato, sito in un complesso immobiliare di pregio, ben manutenuto, fosse dotato di impianto di riscaldamento centralizzato, con termosifoni in ogni locale dell'appartamento e un caminetto nel soggiorno.
Il ricorrente si doleva del fatto che il conduttore aveva omesso di versare i canoni dal mese di ottobre 2023 e di pagare le spese condominiali nonchè la quota parte delle spese per il servizio idrico, scarichi e depurazione, per il periodo dicembre 2022 - gennaio 2023, pari ad € 495,49, calcolati in quota parte sulle bollette e sulle letture dei contatori, nonché in via forfettaria per la manutenzione (taglio erba, sistemazione fiori, pulizia area di transito e manovra, pulizia neve, etc.) dell'ampio scoperto tenuto a giardino che circonda l'edificio; il sig. lamentava inoltre che erano stati asportati il Parte_1
televisore e la lavatrice in dotazione all'appartamento.
Secondo la prospettazione del ricorrente il recesso esercitato dal resistente era illegittimo, non sussistendo i gravi motivi richiesti dall'art. 3, comma 6, L.
431/1998, e lo stesso doveva pertanto essere condannato a versare i canoni dal mese di ottobre 2023 dovuti sino alla scadenza naturale del contratto di locazione e al rilascio dei locali.
4 In subordine il ricorrente evidenziava che il conduttore era in ogni caso tenuto a dare il preavviso di sei mesi e a versare i relativi canoni, non corrisposti dall'ottobre 2023.
Il ricorrente lamentava infine una perdita di guadagno per non aver potuto locare a terzi l'immobile.
***
Il contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra le parti non prevede la possibilità per il conduttore di esercitare liberamente il recesso ed il recesso poteva essere esercitato dal medesimo solo per gravi motivi, ai sensi dell'art. 4
comma secondo della legge 27 luglio 1978 n. 392.
Nella fattispecie in esame la motivazione addotta dal conduttore relativa all'inadeguatezza dell'impianto di riscaldamento non risulta dimostrata e appare smentita dall' assenza di contestazioni nel prolungato periodo antecedente, successivo alla conclusione del contratto.
Non può ritenersi pertanto provata la ricorrenza dei gravi motivi nei termini indicati dalla giurisprudenza (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1098 del 03/02/1994 “I gravi motivi in presenza dei quali l'art. 4 comma secondo della legge 27 luglio 1978 n.
392, indipendentemente dalla previsione contrattuale, consente il recesso del
conduttore dal contratto di locazione in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti
estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla
costituzione del rapporto locativo, rendono oltremodo gravoso per il conduttore la
persistenza del rapporto stesso”).
Il conduttore, non costituendosi in giudizio, non ha neppure provato il pagamento dei canoni di locazioni relativi all'ottobre 2023 né dei successivi,
sino alla scadenza del contratto (30.9.2025).
Va pertanto ritenuta fondata la domanda di parte ricorrente volta ad ottenere la condanna del resistente al pagamento dei canoni, nella misura di € 600,00
5 mensili, dal mese di ottobre 2023 sino alla scadenza del contratto in data
30.09.2025.
Non può essere invece accolta l'ulteriore domanda risarcitoria per l'indisponibilità dell'immobile in quanto, sino alla scadenza del contratto, è
prevista la corresponsione dei canoni, e non sono emersi danni ulteriori.
Quanto alla lavatrice e alla televisione che, secondo le allegazioni del ricorrente, sono state asportate dal conduttore, non risulta formulata una specifica domanda risarcitoria e, in ogni caso, non vi sono elementi che consentano la quantificazione del danno, non risultando indicato e provato il relativo valore.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate, nella misura indicata in dispositivo, secondo i valori del D.M. 55/2014, aggiornati al D.M.
147/2022, tenuto conto della natura contumaciale del giudizio.


P. Q. M.


Il Tribunale di Belluno, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando,
ogni altra istanza, domanda ed eccezioni disattese:
1) accertato il diritto del ricorrente locatore a percepire i canoni sino alla scadenza del contratto del 30.9.2025, condanna al pagamento dei canoni Controparte_1
di locazione in favore del ricorrente, nella misura di € 600,00 mensili, dal mese di ottobre 2023 sino alla scadenza del contratto del 30.09.2025;
2) condanna al pagamento delle spese di lite in favore del Controparte_1
ricorrente che si liquidano nell'importo di € 3838,00 per compensi ed € 509,81 per spese, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso il 17/07/2025
Il Giudice
Dr.ssa Chiara Sandini
6