REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di AV, in funzione di Giudice Unico, nella persona del dott.ssa Valentina Pierri, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 e 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile ordinaria iscritta al n. 55/2024 R.G. affari contenziosi civili, avente ad oggetto:
“opposizione a decreto ingiuntivo e pagamento canoni di locazione”
TRA
, C.F.: , in persona del suo Parte_1 P.IVA_1 legale rapp.te p.t., , rapp.ta e difesa, congiuntamente e/o disgiuntamente, dagli Avv.ti Donato Cicenia e Raffaele Michele Gala;

OPPONENTE
E
, C.F.: , rapp.ta e difesa dall'Avv. Antonio Nasti;
Controparte_1 C.F._1
OPPOSTA
Conclusioni: come da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 4.6.2025, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
Motivazione in fatto e in diritto della decisione
Con ricorso in opposizione, ex art 415 c.p.c., la ha proposto Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1016/2023 del 20.11.2023, emesso dal Tribunale di AV, con cui veniva ingiunto ad essa opponente, in qualità di conduttrice dell'immobile sito in
Contrada (AV), alla Via Grimaldi/Del Franco 45/47, di proprietà di , il pagamento Controparte_1 della somma di euro 12.600,00 oltre interessi legali e spese del procedimento, per il mancato pagamento dei canoni locatizi dovuti per i mesi da luglio 2018 a dicembre 2019, giusta contratto preliminare di locazione registrato in data 27.06.2018 presso l' Agenzia delle entrate di AV.
A sostegno dell'opposizione, l'opponente deduceva la nullità, l'inammissibilità, l'improponibilità e l'infondatezza in fatto ed in diritto del decreto ingiuntivo, chiedendone, conseguentemente, la revoca e/o l'annullamento per mancanza del titolo giuridico. Deduceva, in particolare, l'opponente che il contratto preliminare di locazione intercorso tra le parti non aveva prodotto effetti giuridici per mancanza dell'avveramento della condizione sospensiva indicata nell'accordo stesso. Precisava che tale condizione subordinava l'efficacia del contratto alla sottoscrizione della Convenzione di affidamento per l'accoglienza dei richiedenti protezione internazionale tra la Cooperativa Sociale e la e “al verificarsi delle condizioni espresse dall'art. 1 ed dall'art. 5” (cfr art. Controparte_2 12). Evidenziava l' opponente che, in base all'art. 3 del succitato contratto, le parti aveva previsto che
“il primo canone di locazione sarà corrisposto entro i 2 (due) giorni successivi alla firma del contratto sottoscritto tra la cooperativa sociale e la ”. Contestava Parte_1 Controparte_2 la debenza delle somme pretese, non essendosi realizzata, da un lato, né l'avveramento della condizione sospensiva prevista [Convenzione di affidamento per l'accoglienza dei richiedenti protezione internazionale tra la e la ], né , dall'altro, la Parte_1 Controparte_2 sottoscrizione del contratto definitivo. Evidenziava inoltre parte ricorrente che la Parte_1 non aveva utilizzato né direttamente, né indirettamente l'immobile in parola, non avendo
[...] provveduto neppure all'allaccio delle utenze.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa di costituzione, depositata in data 26.4.2024, si costituiva in giudizio , la quale contestava l'avversa opposizione deducendo che la condizione Controparte_1 sospensiva contenuta nel preliminare di locazione doveva considerarsi avverata ai sensi dell'art. 1359 c.c.. A sostegno di ciò evidenziava che la cooperativa non aveva posto in essere atti Parte_1 prodromici e necessari alla stipula della convenzione con la . Precisava che “l'interesse CP_2 avverso all'avveramento, presupposto indefettibile dell'art. 1359 c.c. si è sostanziato nell'aver fatto decorrere inutilmente un considerevole lasso temporale, senza aver nemmeno tentato di ottenere la concessione o convenzione dalla di AV (…) trascorsi diversi mesi e quindi CP_2 accumulatisi numerosi canoni da pagare, (nelle more la Società continuava a detenere ed occupare l'immobile di via Grimaldi/Del Franco), la Cooperativa ha spontaneamente ritenuto di non essere obbligata alla corresponsione dei canoni pattuiti, proprio perché oramai aveva interesse contrario ed avverso all'avveramento della condizione. Concludeva, pertanto, per il rigetto dell'opposizione. Con vittoria di spese e attribuzione.
Espletata procedura di mediazione obbligatoria, all'esito dell'udienza di discussione del 4.6.2025 la causa, istruita solo mediante acquisizioni documentali, sulle note scritte depositate dalle parti, viene decisa mediante deposito telematico della presente sentenza nel termine previsto dall'art. 127 ult. co. c.p.c. .
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Preliminarmente, va dichiarata la procedibilità della domanda di pagamento avanzata da parte opposta atteso il corretto esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria presso organismo di mediazione regolarmente iscritto e avente sede in AV, alla via Tagliamento (cfr. verbale di mediazione in atti).
Ciò posto, l'opposizione è fondata e merita accoglimento.
Parte opponente, invero, deduce l'inefficacia del contratto “preliminare” di locazione intercorso tra le parti sul rilievo che non si sarebbe mai verificata la condizione sospensiva ivi prevista, ovvero la sottoscrizione della Convenzione di affidamento per l'accoglienza dei richiedenti protezione internazionale tra la , odierna opponente, e la . Parte_1 Controparte_2
Parte opposta, di contro, afferma che il contratto si sarebbe validamente perfezionato producendo i suoi effetti in virtù dell'avveramento della predetta condizione sospensiva verificatasi ai sensi dell'art. 1359 c.c.
La tesi difensiva sostenuta da parte opposta non è condivisibile. Giova, in proposito, richiamare quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di “fictio iuris” ex art. 1359 c.c.
Si è infatti precisato che, nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto alla condizione che una delle parti ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento della parte nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo della parte contrattuale, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di considerare avverata la condizione ( in termini, Cass. Sez. 2 , Ordinanza n. 5976 del 06/03/2024).
L'applicazione dell'art. 1359 c.c. (ossia l'avveramento fittizio della condizione) è, dunque, indiscutibilmente legata, per un verso, all'accertamento di un vero controinteressato al verificarsi della condizione e, per altro verso, alla prova del dolo o della colpa (Sez. 6-2, n. 31728 del 4 novembre 2021; Sez. 2, n. 23417 del 19 settembre 2019).
Nella specie, difettano entrambi gli elementi richiesti per l'applicabilità dell'art. 1359 c.c.
Invero, non vi è evidenza alcuna che l'odierna opponente fosse parte contraria al verificarsi della condizione sospensiva giacchè – in generale – entrambe le parti di un contratto bilaterale hanno interesse alla sua conclusione, né è stata allegata dalla alcuna particolare ragione o CP_1 interesse contrario, contestuale o sopravvenuto.
D'altronde, la mancata conclusione del contratto di affidamento con la non è, di per sé sola, CP_2 indice di un comportamento doloso o colposo.
Va rammentato infatti che, per la giurisprudenza della Suprema Corte, l'obbligo delle parti di comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione è principio che riguarda anche il contratto sottoposto a condizione potestativa mista;
in tale ipotesi, l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, che, invece, deve escludersi per l'attività di attuazione dall'elemento potestativo in una condizione mista (Sez. 2, n. 17919 del 22 giugno 2023; Sez. 2, n. 25025 del 22 agosto 2022; Sez. 2, n. 22046 dell'11 settembre 2018; in termini anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 9511 del 08/09/1999, per cui nell'ipotesi di negozio condizionato, per l'operatività della disposizione di cui all'art. 1359 cod. civ. - a norma della quale la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa - è necessaria la sussistenza di una condotta dolosa o colposa di detta parte, non riscontrabile in un semplice comportamento inattivo, salvo che questo non costituisca violazione di un obbligo di agire imposto dal contratto o dalla legge ). Va inoltre aggiunto che, in ogni caso, incombe sul creditore, che lamenti tale mancato avveramento, l'onere di provarne l'imputabilità al debitore a titolo di dolo o di colpa ( Cass. 28956/2024; Sez. 1, n. 5492, 08/03/2010).
Nella specie, parte opposta, creditore in senso sostanziale, nulla ha dedotto e provato in merito a un comportamento imputabile a titolo di dolo o colpa della Parte_1
Ad abundantiam, occorre evidenziare che parte opponente ha dedotto di non aver mai utilizzato l'immobile e tale circostanza non è stata specificamente contestata.
Il contratto intercorso tra le parti non ha dunque mai prodotto i suoi effetti in ragione del mancato avveramento della condizione sospensiva prevista.
La domanda di pagamento dei canoni azionata da va dunque rigettata per Controparte_1 insussistenza del titolo posto a fondamento della pretesa creditoria.
Il decreto ingiuntivo va revocato.
Le spese del giudizio di opposizione seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di AV, in persona del giudice dott.ssa Valentina Pierri, all'esito dell'udienza del 4.6.2025, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 55/2024 RG, così provvede:
a) accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 1016/2023 emesso dal Tribunale di AV il 20.11.2023;
b) condanna al pagamento, in favore della società opponente, delle spese di lite, Controparte_1 che liquida in euro 2.500,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione in favore dell'Avv. Donato Cicenia.
Così deciso in AV, il 5/6/2025
Il Giudice
dr.ssa Valentina Pierri