N. R.G. 3976/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, Terza Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del Giudice
dott. Gianluca Tarantino, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile di I grado iscritto al n. R.G. 3976/2024 vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Valeria Lo Vecchio Parte_1
RICORRENTE
CONTRO
“ , in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Mario Forti CP_1
RESISTENTE
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 1°.

4.2025 e nei rispettivi scritti difensivi
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – Con atto di citazione notificato il 28.2.2024 ha intimato sfratto per Parte_1
morosità alla , in persona del suo legale rappresentante p.t., CP_1 Parte_2
esponendo: - di aver concesso a quest'ultima in locazione, per uso commerciale, con contratto sottoscritto il 5.6.2015 e registrato il 30.7.2015, l'immobile di sua proprietà sito in Polignano a Mare
alla Piazza Garibaldi n. 9 con la previsione di canone mensile crescente nel tempo da corrispondersi in rate anticipate (al cinque di ogni mese) nonché, dopo la scadenza dei primi sei anni, pari ad €
1 3.800,00 mensili;
- che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento delle mensilità dovute da luglio 2023 per il complessivo importo di € 30.400,00.
La si è costituita in giudizio, deducendo: - la nullità dell'art. 2 del contratto in CP_1
ordine alla previsione dei canoni mensili con riferimento sia a quelli stabiliti “a scaletta” per i primi sei anni sia all'aggiornamento (ad € 3.800,00) previsto per il periodo successivo alla prima scadenza;

- la nullità dell'art. 15 del contratto per violazione dell'art. 8 della L. n. 392/1978.
Con ordinanza del 21.4.2024 il Tribunale ha ordinato all'intimata il rilascio dell'immobile per cui è causa, fissato la data del 10.6.2024 per l'esecuzione del rilascio, disposto il mutamento di rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., assegnando alle parti termine per il deposito di memorie integrative, e invitato le parti a esperire il tentativo obbligatorio di mediazione.
Il processo è stato istruito con produzione documentale.
All'odierna udienza la causa è stata decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
2 – La domanda attorea è parzialmente fondata e può essere accolta nei limiti di seguito precisati.
2.1 – Come anticipato, ha evocato in giudizio deducendo che Parte_1 CP_1
la conduttrice si è resa morosa nel pagamento dei canoni locatizi a far data dal mese di luglio del
2023.
Come noto, dal contratto di locazione sorgono obbligazioni a carico di entrambe le parti: in particolare, il locatore deve consegnare il bene locato e consentirne il godimento al conduttore;

quest'ultimo è tenuto al pagamento del canone locatizio pattuito, al quale non può sottrarsi finché
gode del bene.
Quanto all'onere probatorio, vertendosi in tema di inadempimento contrattuale, trova piena applicazione il consolidato e condiviso orientamento giurisprudenziale secondo cui “il creditore che
2 agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr., Cass. SU n. 13533/2001 nonché, più
di recente, Cass. n. 2554/2018).
Il locatore-ricorrente, mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione (che documenta idoneamente il titolo e la scadenza dell'obbligazione il cui inadempimento è stato dedotto nell'intimazione) e l'allegazione dell'omesso versamento dei canoni (da luglio 2023 fino al rilascio dell'immobile), ha assolto l'onere probatorio su di lui gravante.
La conduttrice, dal canto suo, non ha contestato -né nella fase sommaria né a seguito del mutamento di rito- l'omessa corresponsione dei canoni di locazione.
Costituisce, pertanto, circostanza pacifica e incontestata che, dal mese di luglio 2023 fino al mese di novembre 2024, la non ha corrisposto alcunché a titolo di canoni di locazione, CP_1
pur essendo rimasta fino al 3.12.2024 nella disponibilità del locale commerciale (rilasciato, come visto, soltanto il 3.12.2024).
Ancora, prima dell'instaurazione del presente giudizio, non risulta che la conduttrice abbia mai contestato le clausole contrattuali afferenti alle pattuizioni del canone locatizio.
Nella memoria di costituzione nel procedimento per convalida locatizia, ha, in CP_1
primo luogo, eccepito la nullità dell'art. 2 del contratto di locazione “per violazione di legge” nella parte in cui è stato previsto l'“aggiornamento” del canone per il periodo successivo alla scadenza dei primi sei anni in ragione del “riferimento ad un periodo eccedente rispetto a quello contrattualmente
stabilito” e dell'“espresso riferimento all'aggiornamento del canone, disciplinato unicamente
dall'art. 32 della L. 392/1978”, “con espressa riserva di valutare anche la legittimità del canone “a
scaletta” stabilito per i primi sei anni di contratto”.
La doglianza non può essere condivisa.
3 Valgano in merito le seguenti osservazioni.
In primo luogo, s'impone di evidenziare che l'intimata non ha neanche indicato le disposizioni alle quali la pattuizione in rassegna sarebbe contraria (contrarietà dalla quale deriverebbe la nullità
della stessa) né le ragioni dell'addotta nullità.
In disparte la terminologia utilizzata in contratto, v'è che, nel contratto sottoscritto il 5.6.2015,
le parti si sono limitate a pattuire la misura del canone spettante al locatore per il periodo successivo alla scadenza dei primi sei anni e, dunque, in caso di rinnovo del contratto per ulteriori sei anni.
Non è stato, cioè, concordato alcun “aggiornamento” del canone.
In sostanza, le parti hanno pattuito esclusivamente un aumento del canone mensile per il periodo successivo “alla scadenza dei primi sei anni” e non, invece, un aggiornamento o un aumento progressivo del canone nel tempo, ossia “a scaletta”, per l'anzidetto periodo.
Ciò si desume inequivocabilmente dal fatto che, per il periodo successivo alla prima scadenza,
è stato previsto soltanto un aumento del canone, il cui ammontare è stato determinato -sic et
simpliciter- in misura superiore a quello in precedenza concordato, peraltro non differenziata e crescente ma fissa e immutata nel tempo (ossia dal 1°.

7.2021 in poi, senza previsione alcuna di aumenti progressivi).
A seguito della prima scadenza (30.6.2021) il contratto si è tacitamente rinnovato, la società
conduttrice è rimasta nella disponibilità dell'immobile (come visto, fino al 3.12.2024) e, fino al
30.6.2023, ha continuato a corrispondere i canoni, peraltro nella misura di € 3.800,00 mensili, ossia in quella pattuita sempre in contratto per il periodo successivo alla prima scadenza.
Conseguentemente, non si ravvisa alcuna violazione di legge o motivo di nullità.
Peraltro, deve rammentarsi che "[…] alla stregua del principio generale della libera
determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo,
4 deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in
misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto;
ciò, sia
mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per
ciascuna frazione di tempo;
sia mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi
temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione;
sia
correlando l'entità del canone all'incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione
monetaria) predeterminati e ininfluenti, secondo la comune visione dei paciscienti, sull'equilibrio
economico del sinallagma" (cfr. Cass. n. 22909/2016).
Tale prospettiva – confermata peraltro dalle più recenti Cass. n.23986.2019 e n. 33884/2021
– è maggiormente conforme alla ratio legis dell'art. 32 l. n. 392/78, norma che si propone solo di prescrivere un limite all'aggiornamento del canone, e dalla quale, dunque, non potrebbe inferirsi la ben più rigorosa regola dell'immutabilità della misura del canone durante tutto il rapporto contrattuale.
In altre parole, introducendo un'eccezionale deroga al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locatizio negli immobili destinati ad uso non abitativo, l'art. 32 cit. non consentirebbe di percorrere la strada dell'estensione analogica al di fuori della specifica ipotesi contemplata.
Ciò significa, nel caso che ci interessa, che devono ritenersi pienamente validi ed efficaci sia gli aumenti del canone mensile convenuti progressivamente per i primi sei anni sia quello operato per le annualità successive alla prima scadenza contrattuale.
Del resto, la nuova e cogente valorizzazione del principio di autonomia contrattuale anche in materia locatizia non toglie che la parte che ne abbia interesse possa dimostrare che lo scopo perseguito con la previsione di un canone differenziato nel tempo sia quello di neutralizzare unicamente gli effetti della svalutazione monetaria.
5 In questa ipotesi dovrà naturalmente applicarsi il regime di protezione derivante dal combinato disposto degli art. 32 e 79 L. n. 392/78, a condizione, si ribadisce, che il conduttore adempia al proprio onere probatorio, offrendo elementi idonei a rilevare l'effettivo intento elusivo delle parti.
Senonché, nel caso che ci occupa, come già rimarcato con ordinanza del 7.3.2025, difetta una simile allegazione, dal momento che si è omesso di illustrare quali sarebbero gli elementi testuali o extra-testuali da cui ricavare che attraverso gli aumenti in parola le parti in lite avrebbero voluto perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria,
incorrendo in tal modo nella sanzione di nullità prevista dall'art. 79 l.392/1978.
In definitiva, l'eccezione di nullità di cui al punto 1 della comparsa di costituzione della conduttrice dev'essere rigettata.
Conseguentemente, dev'essere dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione per cui è causa.
Ebbene, in applicazione delle previsioni contrattuali e alla luce delle emergenze processuali,
è tenuta alla corresponsione dei canoni scaduti e non pagati (pari ad € 3.800,00 mensili) CP_1
sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, avvenuto il 3.12.2024.
Considerato (i) che in contratto le parti hanno stabilito che il canone era da versarsi entro e non oltre il giorno cinque di ogni mese e (ii) che il rilascio, come testé ribadito, vi è stato il giorno 3,
dal canone afferente alla mensilità di novembre 2024 dovrà essere detratto l'importo di € 253,33, pari al canone dovuto per le due giornate del mese (intercorrente tra il 6 novembre e il 5 dicembre) in cui la conduttrice non ha avuto la disponibilità del bene (avendolo, appunto, rilasciato).
Sicché, la conduttrice dev'essere condannata al pagamento in favore di Parte_1
della somma complessiva di € 64.346,67, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo.
2.2 – La resistente ha altresì denunciato la nullità dell'art. 15 del contratto di locazione in quanto “pone a carico del conduttore l'integrale addebito delle spese di registrazione del contratto
6 di locazione” e, dunque, per contrarietà con l'art. 8 della L. n. 392/1978. Pertanto, ha domandato di condannare il locatore a “retrocedere al conduttore il 50% dell'imposta di registrazione annuale sino
ad oggi da quest'ultimo corrisposta”.
Parte ricorrente non ha contestato in maniera puntuale tale circostanza, adducendo che “al
massimo si può trattare di nullità della singola clausola che non inficia la validità dell'intero
contratto” (cfr. pag. 5 della memoria depositata il 25.11.2024).
In forza del citato art. 15, infatti, le spese di registrazione sono state poste interamente a carico del conduttore.
L'art. 8 della L. n. 392/1978 prevede che le spese di registrazione del contratto sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali, ossia nella misura del 50% ciascuno.
La violazione della menzionata disposizione di legge comporta la nullità della clausola contrattuale indicata: l'art. 79 della L. n. 392/1978 sancisce, infatti, la nullità di ogni pattuizione che attribuisca al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge o gli attribuisca altri vantaggi in contrasto con le disposizioni di legge.
Come è evidente, la clausola contrattuale che pone interamente a carico del conduttore le spese di registrazione del contratto di locazione consente al locatore di percepire indirettamente una somma ulteriore rispetto al canone di locazione pattuito (cfr., ex multis, Trib. Milano, sez. XIII, 20/11/2015,
n.13108)
Conseguentemente, la clausola di cui all'art. 15 deve essere dichiarata nulla e sostituita con quanto disposto dall'art. 8 della L. n. 392 del 1978 a norma dell'art. 1419 co. 2 c.c.
Talché, il locatore dev'essere condannato a restituire al conduttore il 50% delle somme complessivamente versate da quest'ultimo a titolo di spese di registrazione.
7 3 – In ragione dell'accoglimento dell'eccezione di nullità formulata dalla resistente (cui consegue la condanna del ricorrente alla restituzione delle somme indebitamente versate dal conduttore), sussistono giustificati motivi per disporre la parziale compensazione, nella misura del
20%, delle spese di lite.
Il residuo, in ossequio al principio di soccombenza, va posto a carico di . CP_1
Le spese sono liquidate ai sensi del Dm n. 55/2014, come modificato dal Dm n. 147/2022, in base al valore della controversia, desumibile dal decisum, facendo applicazione degli onorari minimi,
attesa la scarsa complessità delle questioni in fatto e diritto trattate, e con esclusione dal computo del compenso relativo alla fase istruttoria, non tenutasi.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti Parte_1
di , in personale del legale rappresentante p.t., così provvede: CP_1
- accoglie parzialmente, nei limiti di cui in motivazione, la domanda proposta da parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione sottoscritto il 5.6.2015 (e registrato il 30.7.2015);
- per l'effetto, condanna al pagamento della somma di € 64.346,67, oltre CP_1
interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo, a titolo di canoni locatizi dovuti e non pagati;

- accertata e dichiarata, per le ragioni di cui in motivazione, la nullità dell'art. 15 del contratto di locazione sottoscritto il 5.6.2015 (e registrato il 30.7.2015), condanna
[...]
a restituire alla società conduttrice il 50% delle somme complessivamente Parte_1
versate da a titolo di spese di registrazione;
CP_1

8 - compensa, nella misura del 20%, le spese di lite e pone a carico di il CP_1
pagamento del residuo 80%, che si liquida in complessivi € 207,20 per esborsi ed €
3.373,20, oltre ogni accessorio di legge, per compenso professionale.
Così deciso in Bari il 1° aprile 2025
Il Giudice
Gianluca Tarantino
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