N. 3429/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Remonti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3429/2021 r.g. promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
SOLETTA GIORGIO, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. SOLETTA Parte_2 C.F._2
GIORGIO, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_3 C.F._3
SOLETTA GIORGIO, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE ATTRICE contro
C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. TEDDE GIULIA, CP_1 C.F._4
elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. TEDDE CP_2 C.F._5
GIULIA, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. TEDDE Controparte_3 C.F._6
GIULIA, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Proprietà
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte attrice, come da foglio di p.c.:
pagina 1 di 9 “1. Accertare e dichiarare che l'esatto confine dell'area esterna circostante la proprietà di , Pt_1
e posta al piano terra del fabbricato catastalmente identificata al foglio 71, Pt_2 Pt_3 particella 335, sub. 12, è quello graficamente indicato nell'allegato 4 della relazione di consulenza tecnica di ufficio depositata e, precisamente, quello perimetrato dal CTU con la linea rossa continua, comprendente anche il subalterno 4, confinante, per un lato, con l'area indicata dal CTU come “S8” e, per altro lato, con l'area indicata dal CTU come “S9”, di proprietà di . Parte_4


2. Accertare e dichiarare che l'esatto confine dell'area cortilizia di proprietà dei signor – CP_1
circostante il loro immobile posto al piano terra del fabbricato, originariamente CP_2
catastalmente identificato al Foglio 71, mappale 335, sub. 1, e, a seguito di frazionamento, attualmente identificato in sub 6, 7 e 8, è quello graficamente indicato nell'allegato 4 della relazione di consulenza tecnica di ufficio e, precisamente, per quanto concerne l'area indicata dal CTU come “S8 posta oltre la linea rossa continua parallela al fronte strada (via Carducci), e, per l'area indicata come “S9”, quella posta oltre la linea linea rossa continua ortogonale al fronte strada (via Carducci).


3. Per l'effetto, autorizzare i signori , ad apporre materialmente i termini sul Pt_1 Pt_2 Pt_3
confine in corrispondenza della linea continua rossa, così come tracciata dal CTU nell'allegato 4, secondo due direttrici: la prima parallela al fronte strada seguendo pedissequamente la metà del muro divisorio tra il sub 12 e il sub 6; la seconda ortogonale al muro fronte strada, anche in questo caso in prosecuzione della metà del muro divisorio sempre del sub 12 e del sub 6.


4. Autorizzare i signori , ad effettuare gli adempimenti necessari per Pt_1 Pt_2 Pt_3
aggiornare gli atti catastali con indicazione dei confini così come accertati dal CTU e delle relative intestazioni, da a , e dell'area esterna circostante il sub Parte_4 Pt_1 Pt_2 Pt_3
12 al piano terra, con le relative conseguenze anche in ordine al diritto di modificare l'intestazione catastale del Foglio, 71, mappale 335, subalterno 4.


5. Rigettare integralmente la domanda principale di parte convenuta, così come quella subordinata riconvenzionale di usucapione.


6. Condannare parte convenuta alle spese e competenze del presente giudizio”
Per parte convenuta, come da foglio di p.c.:
In via principale:
A) Disattesa ogni contraria istanza, eccezione e diversa conclusione, anche relativamente alla richiesta di nomina del consulente tecnico d'ufficio, ritenuta superflua ed ultronea;

B) Accertare e dichiarare l'esclusiva proprietà dell'area del cortile distinto al N.C.E.U. Foglio 71,
Mappale 335 individuato al sub. 9) unitamente alla pertinenza di cui al subalterno n.4) in favore dei
pagina 2 di 9 sigg.ri e circostante gli immobili di loro proprietà posti al piano terra, in ER CP_1 CP_2
(SS), nella Via Carducci n.7, a seguito di compravendita immobiliare avvenuta in data 21.04.1997, a rogito Notaio n. repertorio 129.442 e n. raccolta 21.932 e per l'effetto, rigettare ogni avversa Per_1
domanda;
In via subordinata:
C) Accertare che i sigg.ri e hanno posseduto in via esclusiva e pacifica per oltre 24 CP_1 CP_2 anni l'area cortilizia circostante gli immobili posti in ER (SS) nella Via Carducci n.7, al piano terra distinto al N.C.E.U. Foglio 71 Map. 335 individuata al sub.9), unitamente alla pertinenza di cui al subalterno n.4) e per l'effetto, per intervenuta usucapione ex art. 1158 e ss c.c., dichiarare la proprietà esclusiva dell'area del cortile circostante gli immobili posti in ER, nella Via Carducci
n.7, al piano terra distinto al N.C.E.U. F.71 MAP.335 sub.9), unitamente alla pertinenza di cui al subalterno n.4) in favore della sig.ra nata ad [...] il [...] (c.f. CP_1 [...]
) e degli eredi, nato a [...] il [...] ( c.f. C.F._7 CP_2 CodiceFiscale_8
e Controparte_3 nato a [...] il [...] (c.f. ) e per l'effetto: CodiceFiscale_9
D) Conseguentemente, rigettare tutte le avverse domande.
E) In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari oltre accessori di legge del presente procedimento, anche ai sensi dell'art 96 c.p.c.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto introduttivo del presente giudizio e Parte_1 Parte_2 Parte_3
premesso di essere proprietari di unità abitative poste nello stabile sito in ER, via
[...]
Carducci n. 7, rappresentato che originariamente lo stabile era un'unica unità immobiliare e che, in forza di atti di vendita, l'appartamento al piano terra (con annesso cortile) era stato venduto da
[...]
e ai coniugi e rappresentato Parte_1 Controparte_4 CP_1 Controparte_5
che i convenuti sono gli attuali proprietari dell'appartamento al piano terra, precisato che il cortile esterno all'intero stabile non era stato mai materialmente diviso, ma che, tuttavia, era stato utilizzato in conformità con i confini concordati, dedotto che è presente un cancello di accesso che si affaccia sul tratto di proprietà esclusiva dell'attrice affermato che le modifiche catastali datate 1999, 2011 e Pt_1
2013 erano state effettuate unilateralmente dai convenuti, senza accordo con gli attori, con l'effetto indebito di rendere l'intero cortile di proprietà esclusiva dei convenuti, dedotto pertanto che i convenuti avevano indebitamente inglobato il tratto di cortile degli attori con modifiche catastali, rappresentato che attualmente vi è incertezza sull'esatto confine esterno tra le due proprietà, chiedeva il regolamento pagina 3 di 9 del confine tra i due fondi presenti nella porzione esterna dello stabile nonché l'apposizione dei termini.
Si costituivano in data 13.1.2022 (tempestivamente ai sensi dell'art. 167 c.p.c.) i convenuti i quali, eccepito che l'intera area cortilizia circostante lo stabile era stata trasferita con atto di vendita del
21.4.1997, contestata l'incertezza del confine tra i due fondi poiché l'intero cortile è di proprietà dei convenuti, contestato che il tratto di cortile collegato al cancello esterno è di proprietà degli attori, dedotto che gli attori avevano versato un'indennità di occupazione per l'apposizione di posteggi sull'intero cortile, tutto ciò dedotto, chiedevano il rigetto della domanda di regolamento dei confini e, in via riconvenzionale, chiedevano di accertarsi l'intervenuta usucapione dell'intero cortile esterno circostante lo stabile di ER, via Carducci n. 7.
A seguito di concessione dei termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., la causa veniva istruita documentalmente e mediante CTU.
All'udienza del 15.11.2023 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
*
La vertenza attiene alla proprietà (in forza delle domande riconvenzionali) e ai confini del cortile esterno e circostante lo stabile di ER, via Carducci n. 7, attualmente distinto al Catasto fabbricati
F. n. 71, map. 335, sub 9 in forza dell'elaborato grafico del 15.7.2013 (doc. 10 di parte attrice).
Anzitutto, i convenuti si opponevano all'azione di regolamento dei confini poiché contestavano la titolarità del diritto di proprietà degli attori sul cortile esterno, eccependo in via riconvenzionale che l'intero cortile è di proprietà di e in forza di atto di CP_1 CP_2 Controparte_3
compravendita del 21.4.1997 e, in subordine, in forza di usucapione ventennale.
Tali riconvenzionali non sono fondate e il regolamento di confini deve dirsi ammissibile.
Sono documentalmente emerse le seguenti circostanze:
a) con scrittura privata del 3.7.1996, registrata in data 10.07.1996 e Parte_1 CP_4 avevano promesso di vendere a e “l'intero piano terra,
[...] CP_1 Controparte_5
costituito detto piano da otto vani utili e tre accessori, con annesso cortile e pertinenze, confinante con via Carducci, proprietà eredi , condominio proprietà , proprietà (doc. 2 Per_2 Org_1 Per_3 CP_1
di parte convenuta);
b) con contratto definitivo di compravendita a rogito Notaio sottoscritto in data 21.4.1997, Per_1
e avevano confermato di vendere a e Parte_1 Controparte_4 CP_1 CP_5
“in esecuzione della scrittura privata di cui alle premesse (…) l'appartamento sito al piano
[...]
terra, unico al piano, composto da ingresso, sala, quattro camere, cucina, bagno, doppio servizio, ed
pagina 4 di 9 annesso circostante giardino, confinante con via Carducci, residua proprietà della venditrice,
salvo altri” (doc. 7 di parte attrice). Controparte_6
L'oggetto della vendita è delineato chiaramente nei predetti atti, i quali, si noti, avevano ad oggetto il medesimo bene poiché l'atto notarile definitivo era esecutivo del preliminare di vendita.
E, più nel dettaglio, in ordine all'annesso cortile, il trasferimento immobiliare aveva riguardato la sola area prospiciente e corrispondente all'unità abitativa compravenduta, ossia l'appartamento al piano terra, con conseguente esclusione della parte di cortile che circonda l'altra unità immobiliare, di proprietà attorea.
Si osservano i seguenti gravi, precisi e concordanti indizi:
a) nel contratto di vendita, il cortile circostante – trasferito a – era indicato come Parte_5 confinante, oltre che con vicini terzi, con la “residua proprietà della venditrice”, da cui si desume che la parte venditrice aveva conservato, al piano terra esterno, la porzione di cortile corrispondente alla sua proprietà;
b) in entrambe le scritture, l'oggetto della compravendita è l'unità abitativa con “annesso cortile”, sicché il cortile oggetto di trasferimento deve essere identificato in collegamento funzionale e strutturale con l'appartamento al piano terra: il cortile annesso è il solo cortile adiacente all'unità abitativa trasferita, non certo l'intero cortile esterno, anche comprensivo della zona corrispondente a unità abitative estranee alla compravendita. In altre parole, l'epiteto “annesso” concordato dalle parti impone all'interprete di delimitare l'oggetto del trasferimento nel solo cortile collegato strutturalmente all'unità abitativa compravenduta;
se le parti avessero voluto trasferire l'intero cortile esterno non avrebbero concordato il trasferimento di “annesso cortile”, bensì avrebbero precisato di voler trasferire l'“intero cortile”;
c) anche la struttura del complesso immobiliare non avvalora la tesi dei convenuti:

considerato che

i piani superiori dello stabile (di proprietà degli odierni attori) sono accessibili esclusivamente mediante il passaggio dal cortile esterno e che, tra le parti negoziali, non era stata all'epoca costituita alcuna servitù di passaggio, si ritiene che tale circostanza depone nel senso che i venditori avevano mantenuto la proprietà esclusiva sulla porzione di cortile annessa alla proprietà non compravenduta (cfr. fotografie e planimetrie grafiche prodotte dalle parti);
d) dal 1996, gli acquirenti non avevano costruito alcun manufatto divisorio che avesse potuto avere la funzione di delimitare in via esclusiva il cortile esterno, anzi, è pacifico tra le parti che ciascuna parte aveva utilizzato le aree cortilizie di rispettiva pertinenza.
Alla luce del predetto quadro probatorio, è chiaro che la compravendita del 1997 non aveva ad oggetto pagina 5 di 9 l'intero cortile esterno dello stabile.
E parimenti non sono stati allegati comportamenti idonei a fondare l'usucapione ex art. 1158 c.c.
Come noto, l'acquisto della proprietà immobiliare per usucapione presuppone l'esercizio ultraventennale, continuo e non interrotto nonché esclusivo, del potere di fatto sulla cosa, che sia corrispondente al diritto di proprietà, in contrapposizione all'inerzia del titolare formale;
il possesso ad usucapionem deve altresì essere pacifico e pubblico.
Nel caso di specie, sia la modalità di utilizzo del cortile – così come descritta da entrambe le parti – che la struttura dello stabile e del cortile – caratterizzati da un ingresso comune per accedere alle varie unità abitative, privo di manufatti idonei ad escludere l'altrui utilizzo – escludono certamente l'esclusività del possesso del cortile, presupposto necessario ai sensi dell'art. 1158 c.c.
Deve pertanto essere escluso l'acquisto per usucapione dell'intero cortile da parte di CP_1
e CP_2 Controparte_3
E, per l'effetto, si accerta che il cortile esterno (oggetto della vertenza) non è di proprietà esclusiva di una delle due parti, bensì esso è composto da una porzione di proprietà dei convenuti (cfr. “annesso cortile” di cui alla vendita del 1997) e dalla residua porzione di proprietà delle venditrici e dei successivi dante causa.
La linea di confine è dibattuta tra le parti e occorre in questa sede fissare la linea di demarcazione tra i fondi limitrofi secondo i criteri orientativi riconosciuti a livello interpretativo.
Va premesso che con il regolamento di confini si realizza l'adeguamento del fatto, ossia il confine, al diritto, ossia l'estensione della proprietà in base al titolo.
Si evidenzia, quanto ai criteri applicabili, che la regolamentazione dei confini deve essere compiuta, in via preliminare, in forza dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà e, solo la mancanza o l'insufficienza di indicazioni sul confine rilevabile dai titoli, si giustifica il ricorso ad altri mezzi di prova, ivi comprese le risultanze delle mappe catastali (cfr. C. Cass. n. 21686/2006).
Dunque, solo in assenza di specifiche indicazioni sul confine desumibili dai titoli di provenienza, deve, in subordine, farsi riferimento ad ulteriori elementi di prova attestanti una diversa demarcazione tra i fondi;
in ulteriore subordine, se anche tali ultimi elementi manchino, i confini devono essere determinati con riferimento alle risultanze delle mappe catastali ex art. 950, co. 3, c.c.
Con riguardo ai titoli di proprietà, è pacifico che l'attrice era proprietaria Parte_1 dell'intero cortile e che, in forza dell'atto di compravendita del 21.4.1997 a rogito Notaio il Per_1
“cortile annesso” era stato trasferito a Parte_5
E l'atto notarile precisava altresì che il confine degli acquirenti era confinante con la “residua proprietà
pagina 6 di 9 della venditrice”.
I confini devono essere pertanto regolamentati in forza del chiaro dettato negoziale, da interpretarsi alla luce dello stato dei luoghi – sostanzialmente immutato dall'atto di vendita –, così permettendo di individuare materialmente il confine tra le due porzioni (sinora rimaste prive di termini fisici).
Si devono porre a fondamento della regolamentazione le risultanze tecniche e planimetriche di cui alla consulenza tecnica d'ufficio dell'ing. le cui risultanze devono essere condivise in quanto sorrette Per_4
da idonea motivazione, immune da errori e vizi logici nonché basate su un attento ed obiettivo esame della documentazione in atti.
Più nel dettaglio, deve essere condiviso il metodo di lavoro e le risultanze del CTU il quale, al fine di individuare oggettivamente il confine dell'”annesso cortile”, così come delimitato nell'atto di compravendita, così regolamentava i confini: “precisamente la porzione di cortile appartenente alla proprietà e altri, si delimita secondo due direttrici: la prima parallela al fronte strada seguendo Pt_1
pedissequamente la metà del muro divisorio tra il vano scala e il sub 6; la seconda ortogonale al muro fronte strada, anche in questo caso in prosecuzione della metà del muro divisorio sempre del vano scala e del sub 6. Tale area viene quindi delimitata ora graficamente, e in seguito fisicamente in cui ricade anche il vano sub 4. A questo punto viene ripristinata la configurazione attuale, con un apparente proprietà cortilizia interclusa. Il cortile invero è solo apparentemente intercluso, in quanto i proprietari possono agevolmente accedere all'immobile sub 8 da destra anziché da Parte_5
sinistra, pertanto non è necessaria alcuna servitù di passaggio, e certamente non per il confinante mappale 336”.
Il CTU elaborava peraltro l'elaborato grafico riepilogativo, allegato sub doc. 4 della relazione peritale del 3.3.2023, il quale deve essere qui richiamato e integralmente condiviso.
Dunque, la domanda formulata dagli attori deve essere accolta e dichiarato che il confine tra la loro proprietà e la proprietà dei convenuti è il confine catastale rilevato dal CTU in forza dell'elaborato grafico di cui al doc. 4 della relazione peritale;
sul punto, si richiamano integralmente i rilievi effettuati dal CTU e descritti nelle relazioni peritali in atti.
Da ultimo, si noti che, in presenza di una chiara determinazione negoziale, i frazionamenti catastali (atti unilateralmente presentati dai convenuti, privi di tenore negoziale) non assumono rilevanza tale da superare quanto sopra esposto;
anzi, lo stesso CTU accertava la presenza di problematicità e incongruenze negli elaborati del 2011 e 2013 (cfr. “analizzando le ultime tre planimetrie estrapolate, si sono palesati evidenti differenze grafiche di tre differenti tecnici nel corso del tempo.
Nella planimetria del 2011, a firma del Geom. si nota una rappresentazione grafica Parte_6
pagina 7 di 9 che non corrisponde allo stato dei luoghi dell'epoca. Infatti si evidenzia l'assenza delle due scale di ingresso presenti fin dal 1998, epoca dei lavori, e l'assenza del frazionamento. Non viene inoltre rappresentata la scala interna, e il nuovo sub 3 (che sopprime il sub 1 e sub 2), pare includa l'intero cortile attribuito arbitrariamente ai convenuti. Compaiono i sub 4 e sub 5 attribuiti entrambi ai convenuti. Nell'elaborato del 2013, a firma dell' Arch. , si ripropone l'assenza sia delle CP_7 scale esterne che del vano scala interno per l'accesso ai piani superiori. Viene soppresso il sub 3, cui origina i sub 6, 7 e 8. I nuovi subalterni danno evidenza del frazionamento. Vi è inoltre l'anomalia grafica dell'avanzamento verso sinistra del filo prospettico lato strada, ben oltre l'attuale posizione degli scalini, includendoli all'interno del sub.

6. Ciò ad intendere che se mai fossero stati rappresentati gli scalini con gli accessi separati, questi sarebbero stati inclusi all'interno dell'altrui proprietà.
Infine l'elaborato del 2021, a firma del Geom. , rielabora il grafico secondo gli Controparte_8 effettivi riscontri. Viene retrocessa la risega del muro nell'attuale posizione, vengono rappresentati entrambi gli ingressi con i rispettivi scalini, viene inserito il vano scala interno attribuendogli nuovo subalterno”).
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, in accoglimento delle domande degli attori, premesso che il cortile esterno dello stabile sito in ER, via Carducci 7, attualmente distinto al Catasto fabbricati F.
n. 71, map. 335, sub 9, è composto, al suo interno, da più porzioni, l'una di proprietà di
[...]
e e, l'altra, di Parte_1 Parte_2 Parte_3 CP_1 [...]
e per l'effetto, si accerta che il confine tra le porzioni è quello rilevato CP_2 Controparte_3 dalla perizia e dall'elaborato grafico sub doc. 4 allegato alla relazione del CTU, che si richiamano integralmente, e, più nel dettaglio, l'area di proprietà di e Parte_1 Parte_2
corrisponde a quella perimetrata con la linea rossa continua, comprendente Parte_3 anche il subalterno 4, confinante, per un lato, con l'area indicata come S8 (proprietà
[...]
e, per l'altro lato, con l'area indicata come S9 (proprietà . Parte_4 Parte_5
I termini materiali potranno essere apposti sui confini in conformità con il grafico sub doc. 4 della
CTU, senza necessità di autorizzazione da parte del Giudice.
L'odierna regolamentazione dei confini comporta la regolarizzazione dei dati catastali in conformità con quanto in questa sede accertato e disposto.
Tale regolarizzazione catastale trova titolo e fondamento nella presente sentenza, sicché le parti potranno effettuare gli adempimenti necessari per aggiornare gli atti catastali con l'indicazione dei confini, così come accertati dal CTU nell'elaborato doc. 4, in forza del presente provvedimento, senza necessità di ulteriore autorizzazione del Giudice e senza necessità del consenso di tutte le parti.
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Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e della causalità e, applicato il D.M. n. 55/14, scaglione sino a 5.100 come dichiarato in atto di citazione, si liquidano in € 98,00 per rimborso CU, in
€ 2.552,00 per compenso professionale, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario al 15%.
Le spese di CTU sono poste definitivamente a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Sassari, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dato atto e premesso che il cortile esterno dello stabile sito in ER, via Carducci 7, attualmente distinto al Catasto fabbricati F. n. 71, map. 335, sub 9, è composto, al suo interno, da più porzioni,
l'una di proprietà di , e e, le altre, di Parte_1 Parte_2 Parte_3
e accerta e dichiara che il confine tra le porzioni è CP_1 CP_2 Controparte_3 quello rilevato dalla perizia e dall'elaborato grafico sub doc. 4 allegato alla relazione del CTU del
3.3.2023, che si richiamano integralmente, e che, più nel dettaglio, l'area di proprietà di
[...]
, e corrisponde a quella perimetrata con la Parte_1 Parte_2 Parte_3 linea rossa continua, comprendente anche il subalterno 4, confinante, per un lato, con l'area indicata come S8 (proprietà e, per l'altro lato, con l'area indicata come S9 (proprietà Parte_5
; Parte_5
2) dà atto che il presente provvedimento costituisce titolo per gli adempimenti di regolarizzazione catastale e per l'apposizione dei termini in conformità con l'elaborato grafico sub doc. 4 della CTU del
3.3.2023;
3) rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;

4) condanna e alla refusione delle spese del giudizio CP_1 CP_2 Controparte_3 in favore di e liquidate in € 98,00 Parte_1 Parte_2 Parte_3 per rimborso CU, in € 2.552,00 per compenso professionale, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario al
15%;
5) le spese di CTU sono poste definitivamente a carico di e CP_1 CP_2 [...]
CP_3
Sassari, 12.4.2024
Il Giudice
Elisa Remonti
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