REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TRIESTE
in composizione monocratica, in persona del dott. Francesco Saverio Moscato, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in primo grado, iscritta in data 27.09.2021 al n. 2642/2021 di Ruolo
Generale, vertente t r a
(C.F. ), nato a [...] il [...] e ivi Parte_1 C.F._1
residente in [...], rappresentato e difeso, dall' avv. Monica Di Maria
(C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in C.F._2
Trieste, Via Battisti n° 20, con fax 040/ 9890689 e pec: Emai_1 Email_2
;
[...]
ATTORE
e
(C.F.: , residente a [...] C.F._3
Revere n. 8; (C.F.: ), residente a [...], Controparte_2 C.F._4
in via dell'Istria n. 35; (C.F.: ), Parte_2 CodiceFiscale_5
residente a [...]; (C.F.: ), Parte_3 CodiceFiscale_6
1 residente a [...] (gli ultimi due anche quali eredi di
deceduta nel corso del giudizio), tutti rappresentati e difesi, Persona_1
dall'avv. Umberto Baldi (C.F.: , anche domiciliatario, con studio in C.F._7
Trieste, via San Francesco d'Assisi n. 12; pec: ; Emai_3 Email_4
CONVENUTI
e
(C.F.: ), imprenditore individuale sotto Controparte_3 CodiceFiscale_8
la ditta (P.IVA.: ), con sede Controparte_4 P.IVA_1
in Trieste, via Carducci n. 22, con proc. e dom. l'avv. Andrea Cosma (C.F.:
), con studio in Trieste Foro Ulpiano, n. 5; pec: C.F._9
; Email_5
CONVENUTA
e
(C.F. , in persona del procuratore speciale dott. CP_5 P.IVA_2 CP_6
con sede in 38122 Trento (TN), Piazza delle Donne Lavoratrici n. 2, rappresentata
[...]
e difesa dall'avv. Andrea Girardi (C.F. ) ed elettivamente C.F._10
domiciliata presso il suo studio, sito in Trento, Via del Brennero n. 139, con pec:
Email_6
RZ MA
CONCLUSIONI
Per parte attrice Pt_1
(come da 1° memoria ex art. 183, comma 6 del 20.10.2022)
2 “Voglia l'ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
IN VIA PRINCIPALE DI MERITO
Nei confronti dei convenuti Controparte_1 Persona_1 Controparte_2
e Parte_2 Parte_3
- Accertare e dichiarare l'esistenza dei vizi contestati e descritti in narrativa e per
l'effetto dichiarare la responsabilità ex art. 1490 c.c. di Controparte_1 [...]
ed e per l'effetto Per_1 Controparte_2 Parte_2 Parte_3
ridurre il prezzo di vendita ex art. 1492 c.c., nella misura di Euro 14.123,13 o in quella
maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;
oltre a rivalutazione ed interessi dal dì
del dovuto al saldo;

- In ogni caso, compensi e spese, anche generali, del presente giudizio integralmente
rifuse.
IN VIA PRINCIPALE DI MERITO
Nei confronti della convenuta Controparte_4
- Accertare e dichiarare la responsabilità di in persona del l.r.p.t. Controparte_4
dott. ex artt. 1218 c.c., 1759 c.c. e per l'effetto condannarla a Controparte_3
restituire all'attore la provvigione versata pari ad Euro 3.000,002 o in quella maggiore o
minore somma ritenuta di giustizia;
oltre a rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al
saldo;
- In ogni caso, compensi e spese, anche generali, del presente giudizio integralmente
rifuse.
3 Nei confronti di tutti i convenuti Controparte_1 Persona_1 [...]
e CP_2 Parte_2 Parte_3 Controparte_4
- Accertare e dichiarare la responsabilità di Controparte_1 Persona_1
ed ex art. 1494 c.c nonché Controparte_2 Parte_2 Parte_3
accertare e dichiarare la responsabilità di ex artt. 1218 e 1759 c.c. e Controparte_4
per l'effetto condannarli ciascuno per il proprio titolo e per quanto di ragione al
risarcimento del danno, in solido tra loro, comprensivo di danno emergente per spese
legali relative alla fase stragiudiziale del presente contenzioso pari ad Euro 2.080,69, e
per il danno c.d. “morale” dovuto alle sofferenze patite, lo stress ed i disagi subiti, da
quantificarsi in Euro 5.000,00, o quella diversa somma, maggiore o minore che risulterà
di giustizia e/o da liquidarsi in via equitativa, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del
dovuto al saldo;

- In ogni caso, compensi e spese, anche generali, del presente giudizio integralmente
rifuse.
IN VIA SUBORDINATA DI MERITO
Nei confronti di tutti i convenuti Controparte_1 Persona_1 [...]
, e CP_2 Parte_2 Parte_3 Controparte_4
Accertare e dichiarare la responsabilità di Controparte_1 Persona_1
e in Controparte_2 Parte_2 Parte_3 Controparte_4
persona del l.r.p.t. dott. ex artt. 1175, 1176 e 1337 c.c. e per Controparte_3
l'effetto condannarli, ciascuno per il proprio titolo e per quanto di ragione, al
risarcimento del danno pari a Euro 24.205,82 di cui Euro 19.205,82 a titolo di danno
4 patrimoniale (di cui € 14.123,13 per spese di rifacimento del tetto;
€ 2.080,69 per spese
legali della fase stragiudiziale del presente giudizio ed € 3.002,00 per spese di agenzia)
ed Euro 5.000,00 a titolo di danno non patrimoniale dovuto alle sofferenze patite, lo
stress ed i disagi subiti, o quella diversa somma, maggiore o minore ritenuta di giustizia
da liquidarsi, se dal caso, in via equitativa.
- In ogni caso, compensi e spese, anche generali, del presente giudizio integralmente
rifuse.
IN VIA ISTRUTTORIA
(…omissis….)”
Per parte convenuta Controparte_7
(come da foglio di p.c. del 17.03.25)
“Voglia codesto Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis:
In via principale:


1. rigettare le domande attoree in quanto infondate in punto an debeatur, anche per
effetto della sollevata eccezione di decadenza.
In via subordinata:


2. rigettare le domande attoree in quanto infondate in punto quantum debeatur.
In via trasversale e subordinata, nella denegatissima ipotesi in cui le domande attoree
fossero in qualche misura accolte:


3. accertata l'esclusiva responsabilità del convenuto dott. , in Controparte_3
proprio e quale titolare dell'Agenzia RIZZA Immobiliare del dott. Mathias
CARABELLESE, in ordine a quanto lamentato dall'odierno attore, condannare detto
5 convenuto al pagamento, in favore dei convenuti Controparte_8 [...]
e di tutte le somme che CP_2 Parte_3 Parte_2
questi ultimi fossero tenuti a corrispondere in favore dell'odierno attore per effetto
degli esiti della presente causa.
In ogni caso:


4. con vittoria dei compensi e delle spese di lite, ivi inclusa la fase di negoziazione
assistita, oltre al rimborso per le spese generali, I.V.A. e C.N.P.A. nelle misure di legge.”
Per parte convenuta : Controparte_4
(come da foglio di p.c. del 25.03.25)
“In via principale di merito nei confronti dell'attore
Respingere tutte le domande nei suoi confronti perché inammissibili ed infondate in
fatto ed in diritto.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.
In via assolutamente subordinata nei confronti dell'attore
Ridurre le domande stesse ai danni effettivamente patiti e provati dall'attore.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.
In via principale di merito nei confronti dei convenuti
Rigettare la domanda trasversale degli altri convenuti perché inammissibile e comunque
infondata in fatto ed in diritto.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.
In via principale di merito nei confronti della terza chiamata
6 Nel caso di accoglimento, anche parziale, delle domande avversarie a motivo di una
qualche responsabilità della nella causazione dei danni lamentati Controparte_4
dall'attore e/o dagli altri convenuti, accertare che la è tenuta a garantire la CP_5
stessa da tutte le richieste risarcitorie dell'attore e/o degli altri convenuti medesimi e,
per l'effetto, condannare la terza chiamata a tenere indenne la da Controparte_4
ogni e qualsiasi conseguenza negativa della lite.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.”
Per il terzo chiamato CP_5
(come da foglio di p.c. del 18.03.25)
“In via principale: accertare e dichiarare l'infondatezza in fatto e in diritto di tutte le
domande versate in causa contro il contraente e per l'effetto Controparte_4
rigettarle, con ogni conseguente statuizione;

- In via subordinata, nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di accertamento di
una qualsivoglia responsabilità colposa dell'assicurato e sua Controparte_4
conseguente condanna, dichiarare la Compagnia tenuta a manlevare e CP_5
garantire nel limite del massimale di polizza azionata, con Controparte_4
l'applicazione rispettivamente dello scoperto di 1/10 dell'importo a carico dell'Agenzia
(minimo assoluto di Euro 1.000,00 ed un massimo di Euro 10.000,00), della franchigia pari
ad Euro 250,00 e ferma, in ogni caso, l'esclusione del vincolo di solidarietà, nonché in
ogni caso nei limiti di polizza, delle condizioni generali e particolari di assicurazione e
con ogni conseguente statuizione;

- In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio
7 comprese spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A. se dovuta come per legge.”
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, spendendo la veste di Parte_1
acquirente di una unità abitativa all'interno dell'edificio in condominio sito in Trieste, alla
Via Crispi n. 75, evocava in giudizio, da un lato, i venditori Controparte_2 [...]
e e, dall'altro, Per_1 Controparte_8 Parte_2 Parte_3
l'intermediario , imprenditore individuale sotto la ditta Controparte_3 [...]
, chiedendo, in via principale, previo accertamento della presenza dei vizi CP_4
dell'immobile compravenduto, la condanna dei convenuti l pagamento Controparte_9
dell'importo di 23.325,00 euro (poi indicato, in sede di memoria ex art. 183, 6°comma,
n.1, nella minor misura di 14.123,13 euro) quale riduzione del prezzo di vendita ex art. 1492 c.c., nonché la condanna di venditori e intermediario al risarcimento dei danni subiti
ex art. 1494 c.c.. In via subordinata, chiedeva di accertare la responsabilità di tutti i convenuti a norma dell'art. 1337 c.c. e per l'effetto di sentirli condannare al risarcimento dei danni, globalmente quantificati in 38.407,69 euro.

2. Narrava l'attore di aver acquistato dai convenuti mediante Controparte_9
contratto a rogito Notaio, dott.ssa del 13.01.2021, per l'importo di 155.000,00 Per_2
euro, l'unità abitativa sopra indicata (cfr. doc. 2) e riferiva che, per effettuare l'acquisto, si era avvalso dell'intermediazione dell'agenzia , Controparte_4
corrispondendo a questa la conseguente provvigione, pari a 3.002,00 euro (cfr. doc. 2
bis).
8 3. Sebbene nel corso delle trattative fosse stato rassicurato dall'agente immobiliare in merito all'inesistenza di spese già preventivate e/o rendicontate da CP_3
sostenere per l'immobile in oggetto, subito dopo il rogito l'attore era però venuto a conoscenza, per il tramite dell'amministrazione “Il Millesimo” di LO SI & IN
Monaco, della necessità di procedere al rifacimento del tetto del condominio.

3.1. In particolare alle assemblee condominiali del 07.05.2019 (cfr. doc. 5) e del
09.06.2020 (cfr. doc. 4), cui risultavano presenti i venditori – era Per_1 Pt_2
comparso tale architetto tecnico fiduciario del Condominio, il quale, dopo aver Per_3
evidenziato la presenza di infiltrazioni, aveva suggerito di provvedere al rifacimento del tetto¹ e successivamente aveva stimato il costo dei lavori in quasi 100.000 euro.

4. L'attore – proseguendo la narrazione dell'introduttivo – aveva, quindi, denunciato in data 28.01.2021 ai venditori e all'agente immobiliare il vizio dell'immobile, costituito, in tesi, dalla vetustà del tetto e dalla necessità di un suo rifacimento (cfr. doc. 6), ma i convenuti avevano negato l'esistenza di qualsivoglia vizio (cfr. docc. sub. 7).

5. Era seguito, nel mese di marzo 2021, l'invito alla negoziazione assista (cfr. doc. 9) a cui tutti i convenuti avevano aderito: nonostante la convenzione di negoziazione assistita dd. 22.04.2021 (cfr. doc. 12), la procedura si era però conclusa con esito negativo.

6. Il 14 giugno 2021 l'assemblea straordinaria dei condomini aveva deliberato, senza opposizione da parte dell'odierno attore, già condomino, l'esecuzione dei lavori per
9 complessivi 85.130,63 euro, dei quali 23.325,00 euro venivano posti a carico del Pt_1
(cfr. doc. 14).

7. In sintesi, l'azione proposta da per ottenere la riduzione del prezzo di Parte_1
vendita e il risarcimento dei danni patiti è stata poggiata sull'assunto che i lavori di straordinaria manutenzione del tetto siano stati volontariamente omessi sia dai venditori che dall'agente immobiliare e che, pertanto, l'immobile ceduto dai Controparte_9
sia affetto da “vizi”, sottaciuti all'attore.

7. Costituitisi, i contraenti venditori chiedevano il rigetto delle domande avversarie rilevandone l'infondatezza e negando l'esistenza di alcun vizio dell'immobile; svolgevano comunque domanda riconvenzionale trasversale di condanna nei confronti di
[...]
, per essere da questi manlevati nell'ipotesi di loro soccombenza. CP_3

7.1. Sostenevano, infatti, i venditori che le condizioni dell'immobile - e, segnatamente, le condizioni del tetto - fossero note ben prima del rogito al e che questi fosse CP_3
contrattualmente tenuto a comunicare al promissario acquirente, cioè al le Pt_1
circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare.

8. L'agente immobiliare , costituitosi, instava per il rigetto delle domande CP_3
attoree, contestando di essere privo di legittimazione passiva e comunque assumendo la loro infondatezza;
chiedeva l'autorizzazione a chiamare in causa ex art. 106 c.p.c. la propria compagnia assicurativa, CP_5

9. In esito alla prima udienza di trattazione il Giudice concedeva un differimento per consentire all'agente immobiliare , che ne aveva fatto richiesta, di prendere CP_3
10 posizione sulla domanda riconvenzionale trasversale, nonché per chiamare in causa CP_5
[...]

9.1. Quest'ultima si costituiva chiedendo il rigetto della domanda attorea.

9.2. Successivamente avveniva lo scambio delle memorie previste dall'art 183, 6° comma,
c.p.c. e si procedeva quindi all'assunzione delle prove orali ammesse.

9.3. In corso di causa, con atto del 13.03.2023, i convenuti e Parte_3
si costituivano in giudizio anche nella loro qualità di eredi della Parte_2
convenuta , deceduta in data 24.11.2022. Persona_1

9.4. Sulle conclusioni trascritte in epigrafe, rassegnate dalle parti all'udienza del
26.03.2025, la causa passava quindi in decisione dopo la scadenza dei termini assegnati per il deposito degli ultimi scritti.
10. La domanda proposta da va rigettata in quanto infondata. Parte_1
11. Le condizioni del tetto dell'immobile acquistato da non possono Parte_1
costituire un vizio occulto rilevante ai sensi dell'art. 1490 c.c.: alla fattispecie in esame non è dunque applicabile la disciplina prevista per la garanzia dai vizi della cosa venduta.
11.1. Per costante giurisprudenza, infatti, “In caso di vendita di un immobile di risalente
costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali
conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente
individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali
dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio,
il tetto, i solai o le fondamenta.” (cfr. ex multis Ordinanza n. 13425 del 15/05/2024).
11 L'immobile acquistato dal appunto, sito in un edificio d'epoca risalente all'anno Pt_1
1829 sicché eventuali difetti materiali dell'edificio avrebbero potuto essere facilmente individuati con l'ordinaria diligenza e con il supporto di un tecnico di fiducia.
11.2. In sintesi, il rifacimento del tetto, deliberato dal solo successivamente CP_11
alla data del rogito, va considerato non il rimedio a un vizio dell'immobile, bensì l'oggetto di una iniziativa manutentiva del tutto normale per un edificio risalente nel tempo.
Sicché il avrebbe dovuto e potuto esaminare le condizioni di manutenzione Pt_1
dell'edificio e nelle parti comuni, al fine di riscontrare la necessità di effettuare interventi manutentivi, proprio come si è premurato di fare con l'alloggio.
Risulta, infatti, che il l'attore, prima del rogito e ben consapevole dello stato dei luoghi,
aveva avuto accesso all'immobile di Via Crispi, n. 75, per effettuare un sopralluogo, al fine di preventivare, assieme ai propri tecnici, il costo di eventuali lavori per la ristrutturazione dell'abitazione (cfr. testi all'udienza dell'11.10.2023 e Tes_1 Tes_2
all'udienza del 21.02.2024) e che, su consiglio del geometra l'odierno attore Tes_1
faceva l'offerta di 30.000,00 euro inferiore al prezzo di vendita, proprio perché tale tecnico gli aveva dato indicazione di “…fare una proposta d'acquisto bassa perché era
necessario fare tantissimi lavori nell'immobile, era necessario fare gli intonaci, i
pavimenti, ristrutturare gli impianti quindi procedere con una ristrutturazione totale
degli interni….”.
Si presume, quindi, che l'attore a conoscenza dello stato e delle condizioni dell'immobile,
anche sulla scorta delle indicazioni del proprio tecnico, avrebbe potuto verificare anche le parti comuni dell'edificio.
12 11.3. In ogni caso, rileva evidenziare che i lavori di rifacimento del tetto sono stati decisi solo successivamente all'epoca del rogito: è di tutta evidenza che solo in data 14 giugno
2021 si svolgeva l'assemblea straordinaria dei condomini di via Crispi n° 75, durante la quale veniva deliberata l'esecuzione dei lavori.
Nelle assemblee precedenti la stipula del rogito, nella specie l'assemblea di maggio 2019
(cfr. doc. 5), alla quale risultavano presenti, di persona o per delega, i venditori Per_1
– l'architetto aveva relazionato i presenti sulla situazione delle Pt_2 Per_3
infiltrazioni e i condomini lo avevano incaricato della stesura di un progetto e del relativo computo per l'eventuale” rifacimento del tetto.
All'assemblea del 09.06.2020 (cfr. doc. 4), sempre alla presenza dell'arch. si era CP_12
poi discusso sulla possibilità, nonché necessità di effettuare le opere di rifacimento del tetto ma, dato l'importo alto dei preventivi raccolti (importo vicino ai 100.00 euro), si era stabilito l'aggiornamento a una ulteriore assemblea straordinaria.
12. Non si ravvisano perciò profili di responsabilità, neanche precontrattuale, nella gestione dell'operazione di compravendita né da parte dei venditori, né da parte dell'agenzia ; l'esame della domanda riconvenzionale trasversale Controparte_4
avanzata in via condizionata dai convenuti – ei confronti della Per_1 Pt_2 [...]
resta con ciò assorbito. CP_4
13. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, a norma del D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato dal d.m. 147 del 13.8.2022), in relazione allo scaglione di riferimento (rispecchiato dall'entità della domanda modificata con la memoria ex art. 183, 6° comma, n. 1), con il riconoscimento di valori medi per tutte le
13 fasi del giudizio (nei confronti dei convenuti) e con il riconoscimento dei valori medi per le fasi 1 e 2, e di valori minimi per le fasi 3 e 4 (nei confronti del terzo chiamato), stante la quasi assenza di attività istruttoria e decisionale svolta da CP_5

P.Q.M.


il Tribunale di Trieste, in composizione monocratica, in persona del dott. Francesco
Saverio Moscato, disattesa ogni contraria domanda, eccezione o istanza, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta la domanda proposta da nei confronti dei convenuti Parte_1 [...]
e CP_2 Controparte_8 Parte_2 Parte_3 [...]
(ditta ); CP_3 Controparte_4
2) condanna a rifondere le spese del giudizio sopportate rispettivamente: Parte_1
- dai convenuti, unitariamente intesi, Controparte_2 Controparte_8
e che liquida in 5.077,00 euro per compenso Parte_2 Parte_3
professionale, oltre a spese generali al 15%, CPA e IVA (se dovuta);
- dal convenuto ( ), che liquida in 5.077,00 euro Controparte_3 Controparte_4
per compenso professionale, oltre a spese generali al 15%, CPA e IVA (se dovuta);
- dalla terza chiamata in causa che liquida in 3.387,00 euro per compenso CP_5
professionale, oltre a spese generali al 15%, CPA e IVA (se dovuta).
Così deciso in Trieste, 10 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Francesco Saverio Moscato
14 15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ ”vi sono varie e diverse problematiche diffuse che non consentono una manutenzione ordinaria. CP_1 Inoltre la situazione delle infiltrazioni è ulteriormente peggiorata all'interno dell'ente . C'è bisogno di preventivare un rifacimento del tetto”.