TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PROCESSO VERBALE D'UDIENZA
L'anno 2025, il giorno 9 del mese di ottobre, all'udienza tenuta dal G.U. presso la Prima
Sezione Civile dr.ssa Grazia Maria Crucitti, viene chiamata la causa iscritta al N. 528 del
Registro Generale Contenzioso 2022
TRA
, nata a [...] il [...] Parte_1 C.F._1
nella qualità di erede del sig. , elettivamente domiciliata in
[...] Persona_1
Reggio Calabria alla via Bruno Buozzi presso lo studio dell'avv. CE EN che la rappresenta e difende per procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione;

- INTIMANTE -
E
in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata a Reggio Calabria alla via Enotria n. 39 presso lo studio dell'avv. Caterina Zeffiro che la rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- INTIMATA -
avente per OGGETTO: sfratto per morosità - uso diverso. Sono comparsi:
l'avv. Pia Maria Gullì, per delega dell'avv. CE EN, nell'interesse di parte ricorrente;

l'avv. Rosario Errante, per delega dell'avv. Caterina Zeffiro, per parte resistente.
I procuratori precisano le conclusioni riportandosi agli atti e verbali di causa.
IL G.I.
DISPONE
che si proceda alla discussione orale, anche ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
I procuratori delle parti discutono oralmente la causa, illustrando brevemente le conclusioni già rassegnate in atti e verbali.
Terminata la discussione, il G.I., dopo essersi ritirato in camera di consiglio, pronuncia, dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE IN REGGIO CALABRIA - I sezione civile

Motivi della decisione

1. Ritiene questo Giudice che l'avvenuta riconsegna (in data 17.05.2022) dell'immobile, oggetto di sfratto, da parte dell'odierna resistente (già conduttrice intimata), circostanza riferita da quest'ultima nella propria memoria integrativa e documentata mediante “Verbale di consegna di immobile”, costituisce un fatto - intervenuto nel corso del processo- estintivo della pretesa oggetto del giudizio, che importa la cessazione della materia del contendere, di cui il giudice deve dare atto, per carenza di interesse delle parti alla prosecuzione della causa in ordine alla richiesta, avanzata dalla ricorrente (già locatrice intimante), di rilascio dell'immobile da parte della conduttrice per morosità.
Va, nondimeno, osservato che ciò non esime questo Giudice dall'accertare la fondatezza della domanda, al fine di decidere in ordine alle spese processuali in base al principio della soccombenza virtuale, vale a dire, valutando le probabilità normali di suo accoglimento nel caso in cui non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere (Cass. civ. sez. II 27.05.1996 n. 4884; Cass. civ. sez. lav. 11.01.1990
n. 46), principio in virtù del quale le spese vanno poste a carico della parte che sarebbe rimasta soccombente sulla base delle originarie prospettazioni.
Sul punto va poi osservato che la dichiarazione di cessazione della materia del contendere dà luogo ad un giudicato con valenza esclusivamente processuale (Cass. civ., sez. lav., 28.11.2001, n. 15062), inidoneo, come tale, a precludere un accertamento avente ad oggetto il rapporto sostanziale dedotto in giudizio. Orbene -preliminarmente confermata l'ordinanza con cui è stata rigettata la prova testimoniale offerta da parte resistente nella depositata memoria integrativa, siccome superflua ai fini del decidere- ritiene questo Giudice che la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dall'intimante, ricorrente nel presente procedimento, avrebbe dovuto essere accolta.
Dalla documentazione in atti, emerge che il sig. , dante causa Persona_1
della ricorrente, sig.ra , ha locato alla società Parte_1 Controparte_1
il locale oggetto di causa per il canone mensile di € 900,00 (punto 3 delle condizioni contrattuali).
Con scrittura privata del 30 luglio 2016, le parti -richiamando la statuizione del canone mensile sopra indicato e la clausola contrattuale riportata al punto 5
(aumento del canone), che prevedeva, a decorrere dall'1.11.2020, un aumento del canone medesimo in misura di €. 100,00- convenivano di “rideterminare il canone mensile a partire dal 1° luglio 2016 in €. 750,00 al mese (punto 3 delle condizioni), restando invariate tutte le altre condizioni contrattuali” (cfr. documento allegato in atti).
La ricorrente ha provato la fonte negoziale del proprio diritto al pagamento del canone (cfr. accordo contrattuale in atti) ed il relativo termine di scadenza ed ha allegato l'altrui inadempimento.
Costituiva onere della resistente dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. un.,
30/10/01, n. 13533).
Tale prova non è stata fornita dalla società la quale, pur Controparte_1
contestando i conteggi effettuati dalla controparte, nondimeno all'udienza del
17.05.2023, ha essa stessa riconosciuto una morosità quantificata in €. 9.050,00, per canoni scaduti sino alla data del rilascio dell'immobile locato (17.05.2022).

2. Ciò posto, priva di fondamento appare la difesa dell'intimata laddove eccepisce l'inadempimento della parte locatrice. Quanto alle lamentate infiltrazioni, va evidenziato che eventuali vizi dell'immobile non legittimano l'unilaterale riduzione del canone. Sul punto la
Suprema Corte opina che "In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.(Nella specie, mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all'uso convenuto).
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore
è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore" (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 7772 del 2004; Tribunale Roma sez. VI, 15/02/2018, n.3505).
A ciò si aggiunga che la conduttrice omette, nei propri atti difensivi, di indicare specificatamente quali sarebbero detti eventi infiltrativi, la data di verificazione e l'entità degli stessi.
La Suprema Corte ha chiarito che "L'allegazione dei fatti e dei documenti, sia per l'attore che per il convenuto, è un'attività imprescindibile nell'esercizio dell'azione e nella formulazione dell'eccezione, tanto più anche il silenzio di una parte sui fatti allegati dall'altra, non è scevro di conseguenze, dati gli effetti del principio di non contestazione (tempestiva e specifica), oggi codificato a seguito della modifica dell'art. 115 c.p.c., comma 1. - Detto regime di allegazione è inderogabile, in quanto il processo civile di cognizione si fonda su preclusioni rigide che non possono essere modificate su accordo delle parti, nemmeno con il consenso del giudice, posto che l'interesse sotteso non è di natura privatistica bensì ha carattere pubblicistico, in quanto condiziona il celere e regolare andamento del processo, funzionale al raggiungimento del principio costituzionale della sua ragionevole durata" (Corte di Cassazione, Sez. L., sen. n. 15527 del 2014, parte motiva). Nel caso di specie la resistente omette completamente l'assolvimento di detto onere lamentando, genericamente, la sussistenza di infiltrazioni senza, peraltro, indicare quali reali pregiudizi abbiano arrecato allo svolgimento dell'attività dell'azienda. Appare di chiara evidenza che la genericità di dette contestazioni porta a concludere per la loro irrilevanza ai fini del decidere.
In conclusione la relativa eccezione di parte convenuta deve essere rigettata.

3. Passando, poi, all'esame delle doglianze volte a censurare la clausola contrattuale recante la previsione di un aumento del canone mensile iniziale in misura di €. 100,00 (punto 5), va rilevato che la relativa determinazione è stata oggetto di libera contrattazione tra le parti, sicchè, nel perdurare del rapporto contrattuale ed in assenza di vizi del consenso, il canone deve ritenersi vincolante tra le parti nella misura tra le medesime pattuita.
Priva di fondamento deve ritenersi l'eccezione di nullità e/o annullabilità dell'art. 5 del contratto di locazione, ove si prevede il graduale aumento mensile del canone.
La materia del contendere verte sulla legittimità di tale clausola – che prevede un cosiddetto canone “a scaletta”, ossia un aumento progressivo del canone – stipulata nei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione, stante il disposto dell'art. 32, comma 2, l. n. 391/1978, secondo cui “Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei pressi al consumo per le famiglie di operari ed impiegati”
e quello dell'art. 79, comma 1, l. n. 392/1978, in base al quale “E' nulla ogni pattuizione diretta … ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.
Questo giudice ritiene, tuttavia, che la citata clausola contrattuale che prevede la progressiva maggiorazione del canone di locazione si sottragga alle censure di nullità prospettate dalla resistente.
Al riguardo, deve chiarirsi che in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge 27 luglio
1978, n. 392 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 10834 del
17/05/2011, Rv. 618213; Sez. 3, Sentenza n. 5349 del 05/03/2009, Rv. 606954; Sez.
3, Sentenza n. 4210 del 23/02/2007, Rv. 595080).
L'affermazione del riferito principio di diritto costituisce il punto di arrivo di un'elaborazione giurisprudenziale che inizialmente aveva annotato anche opinioni divergenti.
In particolare, si era ritenuto che la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale si ponesse in contrasto con la disposizione di cui all'art. 32, comma secondo, della legge n. 392 del 1978, a mente del quale le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo (Sez. 3, Sentenza n. 6896 del 11/08/1987).
Tale orientamento è stato definitivamente superato (si veda, fra le prime, Sez.
3, Sentenza n. 4474 del 15/04/1993) sulla scorta del rilievo che, in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, poiché le parti sono libere di fissare un canone iniziale di qualsivoglia importo, deve ritenersi altresì possibile che le stesse prevedano nel contratto la modificazione – anche in aumento – del canone medesimo nel corso del rapporto, dato che esse ben potevano prevedere quest'ultimo importo per tutta la durata del rapporto contrattuale, dall'inizio alla fine.
E' utile rimarcare, sul piano testuale, che l'art. 32 legge locaz. parla di
“aggiornamenti” e non di maggiorazioni o aumenti. La differenza è sostanziale e i due concetti vanno tenuti distinti, in quanto l'”aumento” implica un accrescimento non solo dell'importo nominale ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore, mentre l'”adeguamento” importa soltanto una variazione della quantità monetaria del canone in funzione della conservazione nel tempo del suo valore effettivo (sul punto, si veda Sez. 3,
Sentenza n. 910 del 03/02/1999).
Pertanto, l'art. 32 legge locaz. va inteso nel senso che il limite quantitativo ivi previsto concerne unicamente la regolamentazione negoziale dell'aggiornamento del canone di locazione al mutato potere d'acquisto della moneta, non risultando d'ostacolo – invece – alla predeterminazione di aumenti del canone in corso di rapporto mediante una determinazione differenziata legata al decorso del tempo.
Ovviamente, una clausola di tal fatta potrebbe rivelarsi in concreto elusiva del limite posto dall'art. 32 legge locaz., quando – ad esempio – per le modalità di calcolo dell'aumento periodico, per la frequenza dello stesso per tutta la durata del rapporto e per la sua concreta incidenza sull'importo complessivo del canone, la pattuizione negoziale nella sostanza assolve alla medesima funzione dell'adeguamento alle variazioni del potere di acquisto della moneta e si sostituisce al criterio legale che pone lo sbarramento pari alla misura del 75% dell'indice ISTAT.
In particolare, riprendendo la distinzione fra “aggiornamento” e “aumento predeterminato” del canone, si deve ribadire che la funzione dell'uno è di preservare il sinallagma del contratto dagli effetti inflattivi, mentre il secondo determina esso stesso il sinallagma – o la ragione di scambio – contrattuale. Ragione di scambio che, ovviamente, deve essere riferita all'equilibrio complessivo delle prestazioni previste per l'intera durata del rapporto. Talché non potrà dirsi che, in presenza di un canone cd. “a scaletta”, lo scalettamento determina una progressiva mutazione dell'originario equilibrio contrattuale in sfavore del conduttore. La ragione di scambio resta invariata, essendo data dal rapporto fra il godimento del bene e l'importo complessivo che, in base alla pattuizione originaria, il conduttore dovrà corrispondere nell'ambito dell'intera durata del rapporto. Ciò che cambia, in presenza di un canone “a scaletta”, è solamente la tempistica del pagamento che, anziché avvenire in misura fissa mese per mese e anno per anno, è “spalmata”, nell'arco della durata della locazione, secondo un criterio crescente.
Molteplici sono le ragioni per le quali le parti possono trovare più conveniente prevedere, in luogo di un canone medio fisso, un canone crescente, tale che in un primo momento venga alleggerito l'onere economico del conduttore, differendo al prosieguo del rapporto la corresponsione di canoni maggiorati, compensativi dello
“sconto” iniziale.
Si tratta, soprattutto, di venire incontro alle esigenze del conduttore di un immobile a uso non abitativo, che spesso nei primi mesi o anni deve farsi carico di spese di adeguamento o ristrutturazione dell'immobile e, al contempo, può fare affidamento solamente su un minor avviamento commerciale.
Dunque, in sintesi, la predeterminazione di un canone c.d. “a scaletta” non collide con i limiti imperativi posti dall'art. 32, comma secondo, legge locaz. alle pattuizioni in tema di aggiornamento ISTAT, trattandosi di clausole preposte a funzioni assolutamente diverse.
Spetterà al conduttore dimostrare che la previsione di un canone “a scaletta” non sia finalizzata a distribuire, nell'arco della durata del rapporto, l'importo complessivamente dovuto dal conduttore secondo una logica di crescente impegno economico, bensì è volta ad aggirare la regola posta dall'art. 32, comma secondo, legge locaz, a mente del quale i meccanismi contrattuali di aggiornamento del valore reale del canone alla variazione del potere di acquisto della moneta non possono superare il 75% dell'indice dei prezzi al consumo rilevato dall'ISTAT.
E' in questa specifica prospettiva che l'espressa indicazione dei motivi giustificativi della scelta della maggiorazione periodica del canone aiuta il contratto a resistere alla denunciata illiceità della pattuizione;
senza, però, che tale esplicitazione costituisca una condizione di validità della pattuizione, la quale – come s'è detto – deve ritenersi presuntivamente valida in quanto operante su un piano del tutto diverso alla norma imperativa della quale si ipotizza l'elusione e rispondente al principio generale di libera determinazione del canone.
Proprio a fronte di tali argomentazioni la Suprema Corte ha affermato che «Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto (c.d. “canone a scaletta”), purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge»
(cfr. sentenze n. 22908/2016, n. 22909/2016 e n. 15348/2017).
Facendo applicazione di tale principio nel caso di specie, si deve osservare che:
a) non risulta che la resistente abbia addotto alcun elemento idoneo a far ritenere che tale previsione avrebbe, in concreto, comportato l'elusione della norma imperativa più volte citata;

b) il fatto che le parti abbiano espressamente previsto, all'art. 5 del contratto,
l'aumento del canone mensile costituisce espressione di libera contrattazione tra le medesime, esente anche dal lamentato vizio del consenso, avendo le parti concordato su di essa non solo in sede di stipula contrattuale, ma anche nella scrittura privata sottoscritta il successivo 30 luglio 2016, che ne reca conferma e per il suo tenore non può ritenersi vessatoria.
Alla luce di tali considerazioni, non ricorre la lamentata nullità della clausola contrattuale in esame.

4. Ciò posto, difetta chiaramente l'adempimento della fondamentale obbligazione gravante sulla conduttrice, ovvero il pagamento del corrispettivo del godimento del bene locato.
Agli effetti risolutori trova applicazione il combinato disposto degli artt. 1453 e
1455 c.c.
In proposito, si insegna pacificamente che: "la predeterminazione della gravità dell'inadempimento con riferimento alla risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, per le quali resta operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento, stabilito dall'art. 1455 c.c."
(Cass. 12.11.1998, n. 11.148).
A fronte della reiterata morosità, applicandosi l'art. 1453, 3° co., c.c., non c'è dubbio che l'inadempimento della riferibile a più mensilità, fosse Controparte_1
grave ed idoneo a condurre alla risoluzione contrattuale.
Alla luce delle superiori considerazioni, avrebbe dovuto, pertanto, essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione intercorso tra le parti ed avente ad oggetto l'immobile meglio indicato in atti e, per l'effetto, in accoglimento della domanda di rilascio avanzata da avrebbe dovuto essere Parte_1
confermata la relativa ordinanza, datata 23.02.2022.

5. Parte ricorrente, nell'atto di citazione per intimazione di sfratto per morosità notificato alla resistente, ha chiesto, inoltre, la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti, per i quali la locatrice si è resa morosa sino all'intimazione di sfratto dell'1.12.2021, nella misura complessiva di € 8.280,00 nonché al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti sino al momento del rilascio dell'immobile, dichiarando, tuttavia, all'udienza del
17.05.2023, di addivenire alla quantificazione di €. 9.050,00, indicata da controparte, per canoni maturati sino alla data del rilascio (17.05.2022), così da chiedere la revoca della disposta C.T.U. contabile.
La quantificazione della superiore morosità appare provata nel suo quantum. Ne consegue, pertanto, la condanna al pagamento della predetta somma di €
9.050,00 da parte della conduttrice resistente, in favore della locatrice, oltre agli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo effettivo.
Infine, non è dovuta la chiesta rivalutazione monetaria, vertendosi in ipotesi di debito di valuta e non di valore.

6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno, pertanto, poste a carico di parte resistente ed in favore di parte ricorrente;
dette spese, avuto riguardo all'entità della causa ed alle questioni trattate, vanno liquidate come indicato in dispositivo e vanno distratte in favore dell'avv. CE EN.


P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando nella causa promossa da con atto di citazione per intimazione di Parte_1
sfratto per morosità nei confronti di in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, proseguito a seguito di ordinanza di mutamento del rito del 23.02.2022 con le forme del rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione, per morosità della conduttrice, del contratto di locazione intercorso tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Reggio Calabria alla via De Nava n. 40, destinato a uso commerciale;

2) condanna la resistente in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, al pagamento, per le causali di cui in motivazione, in favore della ricorrente, della somma complessiva di Euro 9.050,00 , oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
3) condanna la resistente a rifondere a le spese Parte_1
processuali, che -in difetto di fase istruttoria- liquida, per l'intero giudizio, come segue: €. 650,00 per la fase di studio, €. 600,00 per la fase introduttiva ed €. 1.350,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 2.600,00, oltre I.V.A., c.p.a. come per legge ed €. 145,50 per spese documentate. Distrazione in favore dell'avv.
CE EN.
Così deciso in Reggio Calabria, lì 9 ottobre 2025.
Il Giudice
(Dott.ssa Grazia Maria Crucitti)
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