R.G. N. 47439/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE IV CIVILE
in persona del giudice monocratico dott. Pierluigi Perrotti, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione notificato il 24.11.2021 da

Parte_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti Nicola A. Morvillo, Matteo Ugo Sovera e Federico Antonio
Morvillo, come da delega allegata all'atto di citazione del 19.11.2021, con domicilio eletto presso lo studio dell'avv. Federico Antonio Morvillo, in Milano - via Besana, 3
- ATTORE -
CONTRO
Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Marco Barion, come da procura alle liti del 7.3.2025, con do- micilio eletto presso lo studio del difensore, in Milano - piazza della Conciliazione, 2
- CONVENUTO -
E CONTRO
CP_2
rappresentato e difeso dall'avv. Alessandra Sala, come da procura alle liti allegata alla com- parsa di costituzione del 30.9.2022, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, in
Trezzo sull'Adda, via Santa Caterina 27/31
- TERZO CHIAMATO -
CENTRO SERVIZI S.R.L.
- TERZO CHIAMATO CONTUMACE -
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R.G. N. 47439/2021
CONCLUSIONI DELLE PARTI per Parte_1
in via preliminare
1) confermare l'ammissibilità nel presente giudizio degli atti relativi al giudizio di accer- tamento tecnico preventivo del Tribunale di Milano - r.g. n. 31909/2020, Sezione IV ci- vile - e conseguentemente confermare l'acquisizione del relativo fascicolo telematico;
nel merito
2) accertare i vizi dell'immobile ceduto da a e Controparte_1 Parte_1
conseguentemente dichiarare la responsabilità in capo a della Controparte_1
causa dei medesimi vizi, consistenti in particolare nella mancata realizzazione delle ope- re di isolamento causa delle infiltrazioni per capillarità e della conseguente insalubrità dei muri dell'immobile a uso abitativo venduto a sito in Milano - via Parte_1
Lambro n. 7, e quindi condannare al risarcimento dei danni pati- Controparte_1
ti e patiendi da , consistenti: a) nei costi da affrontare per la realizzazio- Parte_1
ne del vespaio areato e del ripristino dei danni derivanti dalla risalita per capillarità di umidità, nella misura quantomeno pari a quella indicata dal c.t.u. arch. nella pro- Per_1
pria relazione o in quella diversa che verrà ritenuta di giustizia;
b) nel valore commer- ciale dei libri irrimediabilmente danneggiati dalle infiltrazioni, pari a quanto indicato dal suddetto c.t.u. nella propria relazione o in quella diversa che verrà ritenuta di giustizia;

c) nei costi per l'ottenimento dei nuovi certificati degli impianti all'esito delle opere di cui sopra, nella misura pari a quella indicata dal suddetto c.t.u. nella propria relazione o in quella diversa che verrà ritenuta di giustizia;
d) nei costi che dovranno essere soppor- tati per il soggiorno in altra dimora durante tutto il periodo di esecuzione delle suddette opere, nella misura pari a quella indicata dal suddetto c.t.u. nella propria relazione o in quella diversa che verrà ritenuta di giustizia;
e) nel minor godimento dell'abitazione di cui è causa in conseguenza dei fastidi patiti a causa dell'insalubrità dei locali, danno questo anche di natura non patrimoniale da liquidare in via equitativa, tenuto conto an- che dell'impossibilità di uscire dall'abitazione durante tutti i lunghi periodi di lockdown conseguenti alla pandemia da Covid-19, il tutto oltre interessi e rivalutazione come per legge;

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in via istruttoria
3) insiste nell'ammissione delle prove per interrogatorio formale e testimoni dedotte nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 2, c.p.c., da intendersi qui trascritte, e nell'opposizione all'ammissione delle prove avverse dedotte nelle memorie ex art. 183, comma 6 nn. 2 e
3, c.p.c. per le ragioni svolte dalla concludente nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 3,
c.p.c. e nelle note scritte del 14.3.2023, e nel denegato caso di loro ammissione, nell'ammissione della prova contraria con i testimoni indicati nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 3, c.p.c. della concludente a pagina 4 e nelle note scritte del 14.3.2023 e, più precisamente, Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
e ; Testimone_4 Testimone_5
4) spese e compensi professionali integralmente rifusi, ivi compresi quelli del procedimen-
to di accertamento tecnico preventivo per c.t.u., c.t.p. e indagini tecniche disposte dal c.t.u., oltre Iva, Cpa e rimborso spese forfettarie come per legge.
per Controparte_1
nel merito, in via principale
1) rigettare le domande dell'attrice perché prive di fondamento per tutti i motivi già esposti in atti e, in particolare per la conoscibilità/riconoscibilità di tutte le caratteristiche dell'immobile oggetto di compravendita;
nel merito, in via gradata
2) per la denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice dichiarare i terzi chiamati,
EN VI s.r.l. e geom. tenuti a manlevare CP_2 Controparte_3
[... da qualsivoglia pronuncia ad esso pregiudizievole per aver curato gli stessi, a vario ti- tolo, la pratica edilizia del marzo 2019 dalla quale ha ricavato le do- Parte_1
glianze poi oggetto di domanda risarcitoria;

3) con vittoria di spese e competenze professionali, oltre al rimborso forfettario delle spe- se, oltre Iva e Cpa come per legge;
in via istruttoria pagina 3 di 14 R.G. N. 47439/2021
4) chiede che venga ritualmente dichiarata l'ammissibilità nel presente giudizio degli atti relativi all'a.t.p. Tribunale di Milano r.g. n. 31909/2020, considerato in ogni caso il coinvolgimento, in questa sede, di terzi chiamati non presenti nell'indagine preventiva;

5) chiede inoltre prova per interrogatorio e testi sulle circostanze in fatto in atti come elen- cate in separati capitoli in sede di memoria ex art. 183, comma 6 n. 2, c.p.c..
per CP_2
nel merito, in via preliminare
1) dichiarare l'inammissibilità e/o la irritualità della domanda di chiamata di terzo svolta dal convenuto nei confronti di CP_2
2) dichiarare l'intervenuta decadenza e prescrizione dell'azione promossa dall'attrice nei confronti del venditore ex art. 1495 c.c.;
3) respingere in ogni caso le domande proposte dal convenuto nei confronti dell'odierno terzo chiamato perché infondate in fatto e in diritto;

4) in ogni caso con vittoria di spese e di compensi professionali oltre accessori. in via istruttoria
5) ammettere prova per interrogatorio formale di e Controparte_1 _4
, liquidatore di EN VI s.r.l. e già legale rappresentante della società, e per
[...]
testi sui seguenti capitoli: 1) ha iniziato nel 2019 una collaborazione CP_2
professionale con EN VI s.r.l. 2) si occupava di svolgere, su incarico CP_2
della predetta società, rilievi presso vari immobili di volta in volta indicati dalla socie- tà, pratiche catastali e/o curare le attestazioni energetiche necessarie per la stipula di atti di compravendita o locazioni 3) EN VI s.r.l. annoverava tra i propri clienti la Immobiliare Tempo Casa s.r.l., con sede in Milano - porta Venezia, fornendo presta- zioni collegate alle pratiche propedeutiche alla compravendita immobiliare quali, a ti- tolo esemplificativo, la pubblicità, gli annunci di vendita e, sotto il profilo tecnico, per lo più pratiche catastali e attestazioni energetiche 4) Immobiliare Tempo Casa s.r.l. aveva ricevuto nel 2018 /2019 mandato per la vendita dell'immobile di proprietà di
sito in Milano - via Lambro n. 7 5) Immobiliare Tempo Casa s.r.l. nei CP_1
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primi mesi del 2019 si rivolse a EN VI s.r.l. chiedendo di eseguire un sopral- luogo per la rilevazione delle misure dell'appartamento di cui al capitolo che precede, finalizzate alla produzione di pubblicità, tramite Annuncio OK e alla realizzazione di una brochure completa dell'immobile proposto in vendita nella quale era d'uso inserire anche una planimetria dell'immobile al fine di riprodurre fedelmente in pubblicità lo stato di fatto dell'immobile 6) EN VI s.r.l. chiedeva al proprio collaboratore di recarsi presso l'immobile al fine di effettuare un rilievo e restituzio- CP_2
ne grafica 7) si recava presso l'immobile di cui ai capitoli che prece- CP_2
dono e, munito di planimetria catastale, notava, da subito, che il soppalco ivi esistente, si presentava difforme per sagoma e dimensioni rispetto a quanto rappresentato nella planimetria catastale 8) in detta occasione, riferiva al geometra che in passato CP_1
l'immobile aveva subito alcune trasformazioni 9) riferiva le risultanze CP_2
del rilievo a EN VI s.r.l., nella persona di , e quest'ultimo ef- Controparte_4
fettuava una visura storica appurando le varie trasformazioni dell'immobile 10) Bon- accertava e constatava che aveva ottenuto in data 31.3.1995 il permesso a Pt_2 CP_1
costruire in sanatoria n. 88855.400/1995 cui era seguito, seppure a distanza di anni
(2017), il relativo certificato di agibilità 11) il geometra verificava che gli oneri di ur- banizzazione fossero stati regolarmente pagati e che la documentazione fosse stata re- golarmente protocollata 12) il soppalco costruito anch'esso in fase di trasformazione dell'unità immobiliare oggetto di esame, risultava nella pratica edilizia, diverso per forma e dimensioni rispetto allo stato di fatto 13) EN VI s.r.l. decideva di pro- cedere con la regolarizzazione del soppalco e della relativa scala di accesso e propone- va a di presentare una pratica edilizia (SCIA) in sanatoria cui sarebbe seguito il CP_1
relativo aggiornamento catastale (DOCFA) 14) la prestazione di cui al capitolo che precede veniva successivamente pagata da a EN VI s.r.l. e da CP_1
quest'ultima fatturata direttamente allo stesso con documento n. 132 in data CP_1
15.5.2019 (cfr. doc. 8 parte convenuta); interrogatorio formale convenuto e testi, si in- diano a testi: e Testimone_6 Testimone_7
6) ammettere i seguenti capitoli di prova a prova contraria: a) ha svolto CP_2
nel 2019 una mera attività di collaborazione professionale per la società EN VI
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s.r.l. percependo da quest'ultima un compenso fisso forfettario che fatturava mensil- mente e ha cessato la propria collaborazione a fine 2019 b) fu l'agenzia immobiliare
Tempo Casa a consegnare a EN VI s.r.l. e quest'ultima a la documen- CP_2
tazione tecnica, urbanistica e catastale dell'appartamento di via Lambro n. 7 mentre par- te di questa documentazione fu acquisita presso gli Uffici del Comune di Milano di via
Edolo; testimoni e Testimone_6 Testimone_7
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 24.11.2021 conveniva in giudizio Parte_1
ed esponeva quanto segue. Controparte_1
In data 13.6.2019 aveva acquistato da un'unità immobiliare a uso abitativo sita in Mi- CP_1
lano - via Lambro n. 7, identificata in Catasto al foglio 315, mappale 176, subalterno 40.
A partire dall'autunno 2019 si erano manifestati gravi problemi di umidità e aveva quindi in- caricato un tecnico di fiducia per accertarne la causa. All'esito di questa verifica era emerso che, con ogni probabilità, aveva effettuato la conversione dell'unità da magazzino ad CP_1
abitazione trascurando di eseguire gli interventi necessari ad assicurare l'igiene e la salubrità dell'ambiente.
Con ricorso depositato il 16.9.2020 aveva quindi richiesto al Tribunale di Milano e nei con- fronti di un accertamento tecnico preventivo (procedimento r.g. n. 31909/2020) volto CP_1
ad accertare con urgenza (i) le condizioni dell'immobile, (ii) l'estensione dei fenomeni di in- filtrazione, (iii) l'esecuzione da parte di delle opere richieste dal regolamento d'igiene CP_1
vigente all'epoca e (iv) le opere necessarie per la risoluzione delle problematiche rilevate e i relativi costi.
All'esito del procedimento di istruzione preventiva, il c.t.u. incaricato dal Tribunale aveva ri- levato la presenza di gravi infiltrazioni, causate dalla mancanza di opere idonee a contenere l'umidità. L'immobile era stato ritenuto affetto da un vizio grave, tale da renderlo insalubre e inidoneo all'uso abitativo. Il perito dell'ufficio aveva descritto gli interventi occorrenti, ese- guibili in 45 gg., con il dettaglio dei relativi costi.
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Il vizio non era conosciuto né tantomeno conoscibile al momento della stipula della compra- vendita.
Concludeva chiedendo l'accertamento dei gravi vizi dell'immobile acquistato, come descritti all'esito dell'a.t.p., con la condanna di al risarcimento di tutti i danni. CP_1
si costituiva con comparsa depositata in data 3.3.2022. CP_1
Esponeva che l'immobile oggetto di causa, da lui acquistato nel 1983, era originariamente un magazzino, trasformato in abitazione mediante la domanda di condono n. 88855400 del
31.3.1995. Il permesso di costruire in sanatoria era stato rilasciato in data 18.9.2017, unita- mente alla certificazione di abitabilità / agibilità dell'abitazione.
Parte acquirente aveva ottenuto la disponibilità materiale dell'immobile già dal 20.2.2019 allo scopo precipuo di consentire il controllo della piena regolarità dell'appartamento. Le condi- zioni dell'appartamento erano quindi perfettamente note all'acquirente.
Prima della stipula della compravendita aveva conferito incarico alla EN VI s.r.l. per il compimento di tutte le verifiche utili ad accertare lo stato dell'immobile. Il geom. CP_2
aveva quindi depositato in data 27.3.2019 una SCIA - recante prot. p.g. n. 141353 -
[...]
per la sanatoria dell'intervento realizzato in precedenza. Questa pratica edilizia era stata espressamente richiamata nel rogito del 13.6.2019.
Il vizio lamentato da era evidente e chiaramente riconoscibile al momento dell'acquisto. Pt_1
In ogni caso, i vizi erano stati denunciati dal compratore con una missiva datata 28.4.2020 ma inoltrata soltanto in data 25.6.2020, con conseguente decorso del termine di decadenza previ- sto dall'art. 1495 c.c..
In via preliminare, chiedeva di chiamare in causa EN VI e il geom. Nel me- CP_2
rito, concludeva per il rigetto delle domande dell'attore e, in subordine, chiedeva di essere in- teramente manlevato dai terzi chiamati.
Con ordinanza del 22.3.2022 il g.i. autorizzava la chiamata in causa come richiesta dal conve- nuto. si costituiva con comparsa depositata il 30.9.2022. CP_2
Chiariva di avere svolto la sua attività quale collaboratore della EN VI e su incarico di quest'ultima, senza avere alcun diretto rapporto con CP_1
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All'esito del sopralluogo e dell'accesso agli atti presso il Comune, era emerso che il soppalco realizzato nell'appartamento era difforme - per forma e dimensioni - da quanto autorizzato all'esito della pratica di condono edilizio del 31.3.1995. Per questo motivo era stata presentata la SCIA in sanatoria del 27.3.2019.
Eccepiva la decadenza di parte attrice dalla garanzia invocata poiché il vizio lamentato era pa- lese, come era possibile ricavare dall'assenza di bocchette di areazione e dalla mancanza del vespaio, risultante dalla scheda grafica della pratica di condono.
Evidenziava di non essere stato parte del procedimento di a.t.p. i cui esiti non gli erano pertan- to opponibili.
EN VI non si costituiva e veniva dichiarata contumace con ordinanza del 22.10.2022.
Con provvedimento del 17.3.2023 veniva disposta la formale acquisizione del fascicolo d'ufficio relativo al procedimento di a.t.p. r.g. n. 31909/2020 del Tribunale di Milano.
Esaurita la trattazione della causa, le parti precisavano le conclusioni all'udienza del
29.1.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
2. Ai fini della disamina del fondamento della domanda svolta da nei confronti di Pt_1 CP_3
[... occorre tenere conto, in primo luogo, degli esiti dell'accertamento tecnico preventivo di- sposto ante causam dal Tribunale di Milano, su ricorso dell'odierno attore.
L'indagine tecnica è stata svolta nella pienezza del contraddittorio tra le parti e e Pt_1 CP_1
non vi sono pertanto limiti all'ingresso nel presente giudizio dell'esito dell'accertamento peri- tale, in relazione al rapporto processuale tra le predette parti. Il fascicolo del procedimento di a.t.p. r. g. n. 31909/2020 è stato ritualmente acquisito agli atti del presente giudizio.
Il percorso logico seguito dal c.t.u. è chiaro, coerente e completo, nonché immune da vizi lo- gici. Il Tribunale recepisce pertanto il contenuto e le conclusioni dell'elaborato peritale del
3.7.2021, riportandone qui di seguito i passaggi argomentativi più significativi.
Il perito dell'ufficio ha individuato la causa dei danni lamentati dall'attore nella risalita di umidità per capillarità dalle fondazioni, in assenza di un vespaio aerato.
A seguito di indagine termografica e di ispezione visiva, è stata rilevata la presenza di umidità da risalita capillare di significativa intensità, in corrispondenza della parete perimetrale lato cortile e in alcune zone localizzate delle altre pareti perimetrali.
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L'umidità risalente attraverso le fondazioni in mattoni pieni normalmente poggianti su un cordolo di calcestruzzo, in corrispondenza di un vespaio areato (se esistente) si diffonde prima nell'intercapedine d'aria, per poi fuoriuscire attraverso i condotti di aerazione (se esistenti).
Nella fattispecie, non sussiste il vespaio aerato, l'umidità risale nei muri perimetrali diffon- dendosi nei volumi abitati.
I vizi accertati (risalita di umidità) derivano dalle originarie modalità costruttive dell'immobile che non sono stati eliminati durante l'esecuzione degli interventi edilizi che ha subito l'immobile: in occasione della trasformazione del bene da locale senza permanenza di persone ad abitazione, erroneamente non è stato realizzato il necessario vespaio aerato. ha presentato domanda di condono edilizio in base alla legge n. 724/1994 in data CP_1
31.3.1995, con successiva integrazione del 13.3.1997, ottenendo il cambio d'uso da magazzi- no a abitazione (v. doc. 3 e s. convenuto). Nella sezione grafica della domanda ha rappresen- tato l'assenza di un vespaio aerato. In seguito, ha presentato in data 27.3.2019 ha pre- CP_1 sentato una SCIA in sanatoria per opere dichiarate “realizzate in data 1.12.1979” per opere consistenti in: “…modifiche del soppalco e creazione cucina, bagno e antibagno” (v. doc. 7 convenuto).
Parte convenuta avrebbe dovuto cedere l'immobile idoneo all'uso abitativo. La destinazione residenziale ha come prerequisito la salubrità dei muri, che non è derogabile né può essere oggetto di sanatoria. Devono essere quindi eseguite le opere rimediali.
Il regolamento di igiene del Comune di Milano al titolo III, par.

3.2.2 prevede testualmente quanto segue “In ogni caso devono essere adottati accorgimenti tali da impedire la risalita dell'umidità per capillarità; inoltre i muri dei sotterranei devono essere difesi dal terreno circostante a mezzo di materiali impermeabili o di adeguata intercapedine. La descrizione di detti accorgimenti deve essere contenuta nella documentazione progettuale allegata alla do- manda di concessione o autorizzazione edilizia”.
Prima del trasferimento della proprietà dell'immobile, avrebbe dovuto adottare tutti gli CP_1
accorgimenti necessari a impedire la risalita dell'umidità per capillarità.
La certificazione di abitabilità-agibilità rilasciata dal Comune di Milano nel 2017 non costi- tuisce una deroga al rispetto dei requisiti igienico sanitari.
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Le considerazioni sin qui svolte non lasciano pertanto dubbi sull'effettiva esistenza dei gravi vizi lamentati dall'attore, tali da richiedere l'adozione di alcuni interventi indefettibili, neces- sari per il rispetto dei prerequisiti di salubrità dell'unità abitativa oggetto di causa.
3. L'eccezione di esclusione della garanzia per i vizi sollevata dal convenuto e reiterata anche dal terzo chiamato è infondata. CP_2
Il Tribunale ritiene infatti che al momento della sottoscrizione della compravendita non Pt_1
fosse consapevole dell'esistenza delle gravi problematiche dovute ai fenomeni di infiltrazione.
Né tantomeno si può affermare che i vizi accertati dal c.t.u. fossero facilmente riconoscibili.
Il perito dell'ufficio ha qualificato “l'assenza di un vespaio aerato [...] un grave vizio palese dell'immobile all'atto dell'acquisto del 13.6.2019”. A ben vedere, però, gli elementi indicati dal c.t.u. a supporto della ritenuta conoscibilità del vizio sono tali da richiedere competenze tecniche specifiche. Il c.t.u. ha infatti evidenziato che “a) [...] sull'unica facciata dell'immobile non erano presenti bocchette di ventilazione e [...] la sola bocchetta posta a due metri dal suolo di certo non poteva essere scambiata per una griglia di areazione di un vespaio; b) nell'atto di compravendita del 13.6.2019 [...] la pratica di condono edilizio datato
31.3.1995 veniva espressamente citata: il resistente [ con tale pratica ha ottenuto il CP_1
cambio d'uso da magazzino a abitazione, rappresentando graficamente nell'istanza l'assenza di un vespaio aerato”.
La valutazione espressa dal c.t.u. sulla natura “palese” del vizio deve essere quindi intesa co- me palese per una persona munita di adeguate competenze tecniche.
Vi è la prova documentale che le chiavi per accedere all'immobile siano state consegnate a il 20.2.2019, ovvero qualche mese prima del perfezionamento della vendita (v. doc. 6 Pt_1
convenuto). Tale circostanza non è però sufficiente, di per sé sola, a dimostrare che la dispo- nibilità materiale del bene fosse effettivamente finalizzata all'esecuzione di una verifica ap- profondita delle condizioni fattuali dell'immobile, in particolare della sua effettiva salubrità.
In ogni caso, non vi è evidenza che parte attrice sia stata assistita nella fase delle trattative da un professionista munito delle competenze necessarie a ricostruire il grave difetto nell'intervento di conversione attuato dal venditore. Non vi è inoltre prova che dispon- Pt_1
Pa personalmente di conoscenze tecniche in materia edilizia.
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L'esclusione della garanzia per i vizi prevista dall'art. 1491 c.c. non può pertanto trovare ap- plicazione nella fattispecie in esame.
4. È invece pacifico che dopo la stipula della vendita parte acquirente si sia rivolta a un pro- fessionista - geometra - al quale ha conferito l'incarico di descrivere lo stato di fatto CP_5 dell'immobile e di individuare le più probabili cause dei fenomeni di infiltrazioni, riscontrati pochi mesi dopo l'acquisto dell'immobile.
Il geom. ha quindi presentato una dettagliata relazione con i risultati della sua indagi- CP_5
ne, recante la data del 21.4.2020 (doc. 2 ricorso per a.t.p.).
ha svolto la formale contestazione di sussistenza dei vizi con una raccomandata a.r. Pt_1
inoltrata a in data 28.4.2020 e ricevuta dal convenuto il 5.5.2020 (v. doc. I attore). CP_1
L'eccezione di decadenza dalla garanzia per i vizi sollevata dal convenuto è quindi infondata perché la denuncia dei difetti è stata formalizzata nel rispetto del termine di otto giorni previ- sto dall'art. 1495 c.c., considerando come dies a quo la data della relazione del geom. , CP_5
il cui contenuto ha posto in condizione di avere conoscenza compiuta dell'esistenza dei Pt_1
vizi e della loro più probabile causa.
5. In forza dei rilievi sin qui svolti e tenuto conto, in particolare, dell'esito dell'a.t.p. come so- pra ricostruito, il venditore è responsabile dei difetti riscontrati, tali da rendere CP_1
l'immobile inidoneo all'uso abitativo, sino a quando non saranno effettuati i necessari inter- venti rimediali.
Il c.t.u. ha fornito una rispostata adeguata e completa anche sul tema dell'identificazione delle opere da eseguire per porre fine alle lamentate infiltrazioni e per ripristinare la salubrità e l'effettiva abitabilità dell'appartamento, quantificandone i costi e le tempistiche di realizza- zione. Si rimanda per il dettaglio delle lavorazioni necessarie e dei relativi costi alle pagine 33
e s. della relazione peritale e alla tabella A allegata.
I costi delle opere per la realizzazione del vespaio aerato e del ripristino dei danni derivanti dalla risalita di umidità sono stati complessivamente stimati - alla data della perizia - come segue, preventivando un tempo di 45 gg. per la loro esecuzione:
- 30.612,75 Euro (oltre Iva al 10%) per lavori edili;

- 2.175,97 Euro per attività tecnico professionali;

- 600 Euro per il rilascio dei certificati di conformità degli impianti.
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A tali spese si deve aggiungere il valore dei libri di danneggiati dall'umidità, quantifica- Pt_1
to in 400 Euro, e la spesa necessaria per il soggiorno in altra dimora per i 45 gg. necessari al completamento delle opere, quantificabile - in via equitativa - in 70 Euro al giorno.
In accoglimento della domanda risarcitoria svolta da ai sensi dell'art. 1494 c.c., Pt_1 CP_1
deve essere condannato al pagamento della somma complessiva di 45.000 Euro, già rivalutata alla data del presente provvedimento, sulla quale sono dovuti gli interessi in misura legale ex art. 1284, comma 1, c.c. decorrenti dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino al saldo effettivo.
6. Da ultimo, rimane da esaminare la domanda di manleva svolta da nei confronti di CP_1
EN VI e CP_2
Secondo la prospettazione del convenuto, EN VI ha ricevuto dallo stesso convenuto l'incarico per una verifica complessiva della regolarità dell'immobile poco prima della stipula della vendita con . La circostanza è integralmente confermata da che precisa di Pt_1 CP_2
avere svolto l'attività professionale in qualità di collaboratore della EN VI. In data
15.5.2019 EN VI ha emesso fattura nei confronti di per i servizi resi (v. doc. 8 CP_1
convenuto).
Il terzo chiamato contesta di avere avuto alcun rapporto diretto con CP_2 CP_1
Sul punto è sufficiente rilevare che la SCIA risulta depositata in data 27.3.2019 da CP_1
quale proprietario dell'epoca, e indica come progettista (v. doc. 7 convenuto CP_2
e doc. 2 , con conseguente pacifica sussistenza di un incarico professionale fiduciario CP_2
conferito dal primo al secondo. sostiene che l'incarico affidato a EN VI e - come appena rilevato - a CP_1 CP_2
prevedeva una verifica completa dell'immobile di via Lambro n. 7, tale da includere anche la disamina delle sue reali condizioni di fatto, oltre che della regolarità edilizia e catastale.
Dagli atti di causa non emerge con certezza il conferimento di un mandato professionale di tale ampiezza.
La fattura emessa da EN VI (v. ancora doc. 8 convenuto) si limita a esporre le seguen- ti prestazioni : “stesura pratica SCIA via Lambro 7 Milano comunicazione dei lavori da ese- guire / eseguiti al comune;
stesura pratica DOCFA aggiornamento della planimetria catasta- le”
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La SCIA risulta presentata al limitato scopo di regolarizzare forma e dimensione del soppalco, con spostamento della scala di accesso, realizzato sulla base del permesso a costruire in sana- toria rilasciato dal Comune di Milano il 18.9.2017, in accoglimento della domanda di condo- no presentata il 31.3.1995.
Risulta quindi chiaro che l'intervento professionale abbia avuto il solo scopo di garantire la regolarità edilizia e catastale del bene compravenduto, senza alcuna specifica attenzione al tema della insalubrità dell'ambiente.
I documenti riversati in atti non sono in grado di confermare che EN VI / CP_2
siano stati incaricati di compiere (anche) una completa ricognizione delle condizioni di fatto dell'immobile, estesa alla verifica dell'esistenza di fenomeni di infiltrazione e, in caso positi- vo, all'individuazione delle opere necessarie alla loro eliminazione.
EN VI e non possono quindi essere chiamati a rispondere di omissioni o ne- CP_2
gligenze riferite ad attività professionali estranee al contenuto dell'incarico conferito.
La domanda di manleva svolta da deve essere pertanto respinta. CP_1
7. Le spese seguono il criterio della soccombenza.
Visto il d.m. n. 55/2014, tenuto conto del valore della causa, della sua media complessità, dell'assenza della fase istruttoria - limitata allo scambio delle memorie ex art. 183, comma 6,
c.p.c. - e dell'esito del procedimento di a.t.p. ante causam, si liquidano:
(i) in favore di e carico di complessivi 15.590 Euro, di cui 1.790 Euro per anti- Pt_1 CP_1
cipazioni, 12.000 Euro per compenso delle prestazioni professionali forensi e 1.800 Euro per rimborso forfettario delle spese generali, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti;

(ii) in favore di e a carico di complessivi 7.457 Euro, di cui 6.500 Euro per CP_2 CP_1
compenso delle prestazioni professionali forensi e 975 Euro per rimborso forfettario delle spese generali, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti.
Non occorrono statuizioni sulle spese in relazione al rapporto processuale tra e EN CP_1
VI, stante la contumacia di quest'ultima.
Sono inoltre poste definitivamente a carico di le spese del c.t.u. incaricato nel proce- CP_1
dimento di a.t.p. r.g. n. 31909/2020, come già liquidate con provvedimento del 24.8.2021.


PQM


pagina 13 di 14 R.G. N. 47439/2021
Il Tribunale di Milano, pronunciando in via definitiva nella causa tra le parti indicate in epi- grafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa:
- accerta e dichiara la responsabilità del venditore per i gravi vizi Controparte_1
rilevati nell'immobile sito in Milano - via Lambro n. 7, oggetto della compravendita sti- pulata in data 13.6.2019 con e, per l'effetto, Parte_1
- condanna al pagamento in favore di della Controparte_1 Parte_1
somma di 45.000,00 Euro a titolo di risarcimento dei danni, oltre interessi in misura le- gale ex art. 1284, comma 1, c.c., decorrenti dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino al saldo effettivo;

- respinge la domanda di manleva svolta da nei confronti di EN Parte_4
VI s.r.l. e di CP_2
- condanna al pagamento in favore di delle spese Parte_4 Parte_1
di lite, liquidate in complessivi 15.590,00 Euro, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti;

- condanna al pagamento in favore di delle spese Parte_4 CP_2
di lite, liquidate in complessivi 7.457,00 Euro, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti;

- pone definitivamente a carico di le spese della c.t.u. effettuata nel Parte_4
corso del procedimento di a.t.p. r.g. m. 31909/2020, come già liquidate con provvedi- mento del 24.8.2021.
Così deciso in Milano il 26 maggio 2025.
Il giudice
(dott. Pierluigi Perrotti)
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