Proc. n. 6920/2024 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord – II Sezione Civile in persona del Dott. Antonio Caradonna, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A con motivazione contestuale nella causa civile iscritta al n. 6920 dell'anno 2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili ad oggetto intimazione di sfratto per finita locazione vertente tra
, C.F. , e , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Michele Francesco C.F._2
Sorrentino, C.F. , dall'Avv. Pierlorenzo Catalano, C.F. C.F._3
, e dall'Avv. Filippo Castaldo, C.F. , C.F._4 C.F._5
presso il cui studio elettivamente domiciliano in Crispano (NA) alla Via Giacomo
Leopardi n. 3;
- intimanti e
, C.F. ; OP C.F._6
- intimata contumace
CONCLUSIONI: Come in atti da intendersi qui per ripetute e trascritte.
Ai sensi degli artt. 132 secondo comma n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. la motivazione della sentenza consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi.

A norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla L. 17 dicembre 2012, n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132), la presente sentenza viene redatta in maniera sintetica, tenendo conto delle indicazioni contenute nel decreto
n. 136 in data 14.9.2016 del Primo Presidente della Corte di Cassazione, e delle considerazioni contenute nella Circolare del CSM (adottata il 5.7.2017) di cui alla nota 6.7.2017 Prot.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, e rappresentavano di Parte_1 Parte_2
essere proprietari dell'unità immobiliare sita in Caivano (NA) alla Via Vallante n. 9, precisamente appartamento al piano primo con posto auto, censito in catasto al Foglio
23, particella 1109, Sub. 6; detto immobile veniva concesso in locazione per uso abitativo alla giusta contratto del 1.7.2021, regolarmente OP
registrato all'Agenzia delle Entrate e stipulato per la durata di tre anni (dal 1.07.2021 al 30.6.2024) con automatico successivo rinnovo per la durata di ulteriori due anni, salva disdetta entro sei mesi dalla scadenza, prevedendo un canone annuo di locazione pari ad euro 3.600,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro 300,00 entro il giorno 5 di ogni mese;
la interrompeva ogni pagamento dei OP
canoni d'affitto a far data dal mese di dicembre 2023; con atto di transazione perfezionato in data 13.4.2024, a componimento di una precedente controversia di sfratto per morosità, le parti si accordavano nel senso di ritenere il contratto in questione risolto concordemente e anticipatamente alla data dell'1.7.2024; ciononostante, la conduttrice, pur essendo scaduta la data per liberare i locali, non provvedeva a rilasciare l'immobile.
All'udienza del 4.9.2024, il Giudice, ritenuto che “la transazione in atti, avente efficacia novativa delle condizioni del contratto di locazione registrato in data
2 12.07.2021, non è stata registrata e va considerata nulla”, rigettava l'istanza di convalida di sfratto, mutava il rito con assegnazione dei termini di cui all'art. 426
c.p.c. e ordinava la notifica del provvedimento alla convenuta contumace
A tanto provvedevano gli attori entro il termine fissato e la notifica si perfezionava regolarmente ai sensi dell'art. 140 c.p.c.
Mutata la persona fisica del giudicante, all'udienza del 6.12.2024 la causa veniva trattenuta in decisione.
In via preliminare, va dichiarata valida ed efficace la transazione con cui è stato risolto il contratto di locazione, anche se registrata tardivamente con sanatoria ex tunc.
Invero, la legge commina la sanzione della nullità per la sola mancata registrazione del contratto di locazione e non per la sua risoluzione (art. 1, comma 346, Legge
311/2004); è sì obbligatorio registrare le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite del contratto, ma da tale omessa registrazione non deriva alcuna ipotesi di nullità, bensì una semplice irregolarità fiscale (art. 17, comma 1, TUR Testo Unico Imposta di registro).
In ogni caso, la registrazione successiva del contratto di locazione (e, di conseguenza, anche delle modifiche al contratto stesso) sana qualsivoglia nullità con effetti retroattivi, ex tunc (cfr. Cass. Civ., Sez. U., Sentenza n. 23601 del 09.10.2017, che chiarisce, altresì, come non possono essere sanati con la registrazione postuma soltanto i patti aggiuntivi connaturati da causa illecita, contraria a norme imperative, qual è l'art. 79 L. 392/1978, secondo cui “è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto per legge”).
Pertanto, la transazione che ha risolto il contratto di locazione in oggetto è stata registrata tardivamente, come dimostrato da parte intimante, pagando le relative sanzioni tributarie di cui al comma 1 bis dell'art. 17 TUR, che richiama l'art. 13 D.lgs.
18 dicembre 1997, n. 471, con conseguente sanatoria retroattiva di qualsivoglia eventuale nullità.
3 Nel merito la domanda di rilascio formulata da e è Parte_1 Parte_2
fondata e va accolta per quanto di ragione.
Parte attrice ha provato per tabulas la disponibilità giuridica del bene immobile oggetto di causa, mai contestato da parte convenuta, non costituitasi in giudizio.
E' pacifica, altresì, la detenzione dell'immobile da parte della OP
, essendo intervenuto tra le parti l'atto di transazione del 1304.2024, a
[...]
componimento di una precedente controversia di sfratto per morosità, con cui le stesse si accordavano nel senso di ritenere il contratto di locazione risolto concordemente e anticipatamente alla data del 1.7.2024.
In conseguenza di quanto precede, pertanto, ed in accoglimento della domanda,
va condannata all'immediato rilascio dell'immobile per cui è OP
causa, meglio descritto in citazione.
Alcun termine ex art. 56, comma 1, l. 392/1978 va fissato per l'esecuzione, trattandosi di occupazione sine titulo e, dunque, di materia sottratta all'ambito di operatività della richiamata disposizione.
Anche la domanda relativa al pagamento della indennità di occupazione può trovare accoglimento. Ed invero, alcuna prova ha fornito la convenuta circa il pagamento dell'indennità di occupazione.
In tema di indennità da occupazione sine titulo di un immobile altrui, per giurisprudenza consolidata, il danno subito dal proprietario (o possessore o detentore qualificato) è in re ipsa, nel senso che lo stesso discende dalla perdita, totale o parziale, della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla sua natura normalmente fruttifera.
Il risarcimento ben può essere determinato sulla base di elementi presuntivi semplici e facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, ossia al danno rapportato al valore locativo del cespite usurpato (cfr. es. Cass., 8.6.1979, n. 3256; Cass., 8.11.1985, n.
5459; Cass., 27.7.1988, n. 4779; Cass., 11.3.1995, n. 2859; Cass., 4.2.1998, n. 1123;
Cass., 18.12.1999, n. 1373; Cass., 21.1.2000, n. 649; Cass., 5.11.2001, n. 13630;
4 Cass., 7.6.2001, n. 7692; Cass., 18.01.2006, n. 827; Cass.,11.02.2008, n. 3251; Cass.,
8.3.2010, n. 5568; Cass., 9.04.2013, n.8571).
In sostanza, in virtù del principio del neminem laedere, la sola illegittima occupazione costituisce un fatto che determina un ingiusto danno a carico del proprietario del bene, fatto a cui necessariamente consegue l'obbligazione di risarcire il danneggiato nella misura del pregiudizio subito.
Per quanto concerne la misura dell'indennità dovuta, questo Giudice ritiene equo fissarla in euro 300,00 mensili;
invero le parti avevano concordato tale importo nel contratto stipulato in forma scritta.
In accoglimento della domanda proposta dagli attori, va OP
condannata alla corresponsione dell'indennità mensile di euro 300,00 dal mese di luglio 2024 sino al rilascio dell'immobile.
Sulle predette somme vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile (nella specie, un appartamento); ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione” (cfr. Cassazione civile, sez. II, 15/05/2013, n. 11736).
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M.
147/2022, in considerazione della complessità delle questioni trattate, del valore della controversia, delle fasi effettivamente svolte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. Dichiara l'efficacia dell'atto di transazione del 13.04.2024 e la risoluzione del contratto di locazione per intervenuto accordo delle parti;

5 2. Accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna al rilascio OP
immediato, in favore di e , dell'immobile sito in Caivano Parte_1 Parte_2
(NA) alla Via Vallante n. 9, precisamente appartamento al piano primo con posto auto, censito in catasto al Foglio 23, particella 1109, Sub. 6;

3. Condanna a corrispondere l'indennità dell'indennità OP
mensile di occupazione pari ad euro 300,00 dal mese di luglio 2024 sino al rilascio dell'immobile;

4. Condanna a corrispondere la metà delle spese esborsate per OP
la registrazione dell'atto di transazione con interessi dal deposito della presente sentenza;

5. Condanna al pagamento delle spese di giudizio in favore di OP
e che liquida in euro 141,62 per spese ed euro 1.200,00 Parte_1 Parte_2
per onorari di avvocato, oltre spese generali del 15%, IVA e cpa come per legge con attribuzione agli avv.ti dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Aversa, 9.1.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Antonio Caradonna
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