N. R.G. 1707/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Giudice Onorario presso il Tribunale di Teramo, Dott. Marco Di Biase, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1707 del Ruolo degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2022, posta in deliberazione all'udienza del 5.06.2025, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, promossa
DA
(c. f. ), nata a [...] il [...], ivi residente alla Parte_1 C.F._1
Via Rischiera n° 2/A, elettivamente domiciliata in Teramo al C.so C. De Michetti n° 80 presso lo studio dell'Avv. Eugenio Galassi dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in atti,
attrice
CONTRO
(c.f. ), corrente in Teramo alla via Rischiera 2/A, in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratrice p.t., , elettivamente domiciliata in Vasto (CH) alla via Antonio Bosco CP_2
n. 8, presso lo studio dell'Avv. Danielle Rose Del Peschio, dalla quale viene rappresentato e difeso giusta procura in atti,
convenuto
E nei confronti di
(c.f. , nato a [...] il 2 giugno Controparte_3 C.F._2
1957, (c.f.: ) nata a [...] il 23 Controparte_4 C.F._3 novembre 1961, entrambi ivi residenti a[...], ed elettivamente domiciliati a Teramo, 1 alla Via V. Pigliacelli n. 46 presso e nello studio dell'Avv. Tommaso Navarra, che li rappresenta e difende giusta procura in atti,
Altri convenuti
Oggetto: risarcimento danni da responsabilità ex artt. 2019-2051-2052 c.c..
Conclusioni delle parti: le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 5.06.2025, da intendersi qui integralmente trascritte.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione iscritto a ruolo il 27.05.2022 ha convenuto in giudizio, dinanzi al Parte_1
Tribunale intestato, il in persona dell'Amministratore pro tempore Controparte_1
e del l.r.p.t. di quest'ultimo, nonché e Controparte_5 Controparte_3 [...]
, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Controparte_4
“Voglia l'On. Tribunale adito, in accoglimento di questo atto e per quanto in premessa specificato, previa acquisizione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 698 c.p.c., del fascicolo d'ufficio dello A.T.P. menzionato in narrativa che precede (causa n° 2189/2019 R.G. Trib. TE), A- accertare e dichiarare che le infiltrazioni d'acqua interessanti l'abitazione di proprietà dell'istante e meglio descritte nella narrativa che precede, sono da ascriversi alla cattiva manutenzione del terrazzo di proprietà dei IG.ri
e , mentre quelle rilevate nel sottostante garage di Controparte_3 Controparte_4 pertinenza dell'attrice, pertengono a mancata manutenzione di impianti di scolo comune al
, con conseguente carenza di coibentazione di questi ultimi;
B- per l'effetto condannare i CP_1 convenuti, ciascuno per quanto di spettanza, a provvedere a loro spese ad eseguire i lavori indicati dal
C.T.U. Geom. nella propria relazione peritale depositata nel citato giudizio Persona_1 incidentale/sommario, consistenti nella demolizione e rimozione dell'esistente massetto, impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo dell'appartamento dei IG.ri e CP_3
con conseguente realizzazione di un nuovo massetto, impermeabilizzazione e CP_4 pavimentazione del predetto terrazzo, oltreché, per quanto attiene al menzionato garage, di coibentazione/guaina di isolamento dei tubi comuni ivi presenti ed asserviti;
C- condannare infine i convenuti, ciascuno per quanto di spettanza giusta peraltro coerente ripartizione effettuata dall'ausiliare giudiziario nominato per lo A.T.P. ripetuto, al risarcimento dei danni tutti occorsi all'attrice, nella misura di € 6.530,00 (I.V.A. inclusa) per i lavori da eseguire per il risanamento dei locali danneggiati dell'appartamento della IG.ra oltre a quelli derivanti dal disagio Pt_1 determinato dal mancato utilizzo da parte dell'attrice dei locali interessati dalle infiltrazioni da ottobre
2 2019 fino al ripristino dei locali nella misura calcolata dal C.T.U., ovvero considerando un disagio mensile per ogni stanza pari ad € 37,00 (valore dato dalla moltiplicazione dei mq non utilizzati per il canone di locazione medio pubblicato dall'Agenzia delle Entrate-O.M.I), moltiplicato per il numero dei mesi, oppure nella somma che sarà ritenuta equa e/o di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria fino al saldo effettivo;
D- con vittoria di spese e compensi del presente giudizio e di quello di accertamento tecnico preventivo necessitato, una alla mediazione precontenziosa fatta fallire dal comportamento oggettivamente negatorio tenuto dai convenuti, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
A sostegno della domanda, l'attrice ha dedotto, in sintesi e per quanto di interesse:
- di essere proprietaria di un'unità immobiliare sita in Teramo alla Via Rischiera n° 2/A, facente parte del distinta in catasto urbano di detto Comune al fgl. 52, part. 626, sub. 26, Controparte_1 proprietà da anni interessata da problemi di infiltrazione d'acqua reflua meteorica;

- che con nota del 29/10/2015, la Dott.ssa , aveva fatto riferimento ad “interventi urgenti CP_2 al fine di eliminare l'annosa problematica delle infiltrazioni nei locali di proprietà ” (ivi Per_1 facendosi erroneamente riferimento alla proprietà dei locali in capo ad , compagno della Persona_2 deducente, sebbene l'unica proprietaria degli stessi fosse l'esponente);
- che alla predetta nota era stata allegata la relazione a firma del Geom. di Teramo, il Persona_3 quale aveva evidenziato che nella ridetta proprietà “si notano infiltrazioni provenienti dal cornicione soprastante tali da aver provocato lo scollamento dell'intonaco, ormai in più punti”;
- che la descritta situazione, insorta a far data da 15 anni e prontamente evidenziata in plurime assemblee condominiali, si era poi aggravata nel tempo, avendo interessato ben quattro locali dell'abitazione, ovvero il salone, due camere da letto ed il bagno, di fatto inutilizzabili a causa del costante stillicidio, oltreché il garage per condensa, in specie, nella porzione afferente il relativo impianto elettrico;

- che essendo risultati vani i tentativi posti in essere dal tesi all'eliminazione di Controparte_1 tali fenomeni, al fine di determinare la causa e l'origine delle infiltrazioni esogene, la aveva Pt_1 adito il Tribunale di Teramo con ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696-bis c.p.c., con giudizio iscritto al n° 2189/2019 R.G. e nomina del C.T.U. nella persona del Geom. ; Persona_1
- che in data 22/8/2020 il nominato ausiliare di giustizia aveva depositato l'elaborato peritale accertando preliminarmente che l'unità immobiliare della relativamente ai locali danneggiati, Pt_1 era sottostante unicamente all'appartamento di proprietà di e Controparte_3 CP_4
3 (distinta al C.F. del Comune di Teramo al fgl. 52, part. 626, sub. 30) ed in particolare ad uno CP_4 dei terrazzi di pertinenza esclusiva di questi ultimi;

- che il medesimo perito, nel procedere poi all'accertamento delle cause delle descritte infiltrazioni, a seguito dei sopralluoghi effettuati e della “prova di allagamento” compiuta nel terrazzo dell'unità immobiliare di proprietà , aveva rilevato che i danni lamentati da parte attrice Parte_2 erano determinati da infiltrazioni di acque provenienti proprio dal suddetto balcone, individuando inoltre i lavori necessari, al fine di eliminare le cause delle infiltrazioni nell'appartamento di pertinenza dell'attrice, ovvero la demolizione e rimozione dell'esistente massetto, impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo dell'appartamento , con conseguente realizzazione di Parte_2 un nuovo massetto, impermeabilizzazione e pavimentazione del predetto terrazzo ed aveva indicato i lavori da eseguire per il risanamento dei locali danneggiati dell'appartamento dell'attrice (il salone e due camere da letto), quantificandone i costi secondo le tariffe del Prezziario Regionale Abruzzo in complessivi € 6.530,00 (I.V.A. inclusa), comprensivi anche delle eventuali pratiche edilizie necessarie;

- che, in relazione al locale garage, il consulente aveva individuato le opere atte ad eliminare i fenomeni di condensa derivanti dai servizi aerei/tubi dell'acqua ivi presenti, ovvero lavori di fornitura e posa in opera di specifica coibentazione/guaina di isolamento, quantificandone il costo in € 900,00 a corpo (I.V.A. inclusa);
- che, infine, l'ausiliare di giustizia aveva calcolato il danno patito dall'attrice per il disagio determinato dal mancato utilizzo dei locali interessati dalle infiltrazioni, ovvero parte del salone (mq 10) e due camere da letto (mq 10 ciascuna), in complessivi € 6.327,00; cifra ottenuta considerando un disagio mensile per ogni stanza pari ad € 37,00 (valore dato dalla moltiplicazione dei mq non utilizzati per il canone di locazione medio pubblicato dall'Agenzia delle Entrate-O.M.I), moltiplicato per n° 57 mesi
(recte: € 111,00 x 57 mesi, da ottobre-novembre 2015 al luglio 2020);
- che, per giurisprudenza pacifica e costante della S.C. di legittimità, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, mentre devono considerarsi beni comuni a tutti,
i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (cfr., ex multis: Cass.
Civ., sez. II, n° 10209 del 19/5/2015);
- che pertanto, accertato in sede sommaria e preventiva/cautelare la cagione dei danni sopportati dall'attrice, nell'odierno giudizio di merito erano stati citati sia il in persona Controparte_1
4 dell'Amministratore p.t., sia e quali proprietari Controparte_3 Controparte_4 esclusivi del terrazzo da cui derivavano le infiltrazioni nell'appartamento dell'attrice;
- che, in sede stragiudiziale, priva di positivo riscontro era stata la moratoria legale datata 23/12/2020 ed inviata sia al in persona dell'Amministratore p.t., sia a Controparte_1 Controparte_3 che a , con la quale le parti destinatarie erano state invitate a provvedere in Controparte_4 via bonaria, ciascuna per quanto di competenza, ai lavori di indispensabile impermeabilizzazione e restauro sopra distinti ed illustrati specificatamente, oltre al risarcimento dei danni patiti dall'odierna attrice, per come quantificati dal C.T.U. del giudizio di A.T.P., e che anche la procedura di mediazione aveva avuto esito negativo.
Tanto premesso l'attrice ha concluso nel modo sopra riportato.
Si sono costituiti in giudizio i coniugi , i quali hanno eccepito, in sintesi e per Parte_2 quanto d'interesse:
1) di non essere stati evocati nel precedente accertamento tecnico rubricato al n. 2189/2019 R.G. svoltosi in loro assenza e senza alcuna loro difesa tecnica, con conseguente inopponibilità ad essi deducenti di tutti gli atti e di tutte le risultanze tecniche, raccolte in violazione del contraddittorio;
2) di essere proprietari dell'immobile sovrastante quello di parte attrice, sito nello stesso immobile in Teramo, in Via Rischiera n. 2/A, nell'ambito del più ampio edificio condominiale denominato “ , distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Teramo al Controparte_1 foglio n. 52, particella n. 626, sub n. 30, appartamento dotato di una terrazza a livello che pertanto fungeva da lastrico solare per le stanze dell'appartamento di parte attrice;

3) che, per terrazza a livello, la Corte Cassazione aveva inteso la superficie scoperta posta al vertice di alcuni vani e nel contempo sullo stesso livello di altra proprietà esclusiva, così da rappresentare una proiezione all'aperto di quest'ultima (di regola destinata all'uso esclusivo di chi solo vi si acceda) con funzione di copertura del sottostante spiccato volumetrico edilizio sì che la funzione di copertura dei piani sottostanti svolta dalla terrazza a livello CP_6
(ugualmente propria rispetto al lastrico solare) sebbene accessoria e secondaria, in virtù della parziale affinità funzionale (copertura e protezione dei vani sottostanti), ne determinava la piena equiparazione in sede giurisprudenziale al lastrico solare;

4) che ne conseguiva la piena equiparazione tra terrazza a livello e lastrico solare anche ai fini dell'applicazione del criterio di ripartizione delle spese, derivandone che tutti i condomini per i
5 quali la terrazza a livello fungesse da copertura, come nel caso di specie, fossero tenuti a contri- buire alle spese per la sua manutenzione;

5) che la stessa giurisprudenza aveva altresì precisato che la terrazza a livello era equiparabile al lastrico solare non solo agli effetti del concorso nelle spese di riparazione ovvero di ricostruzione ma anche con riferimento alla responsabilità per eventuali danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante e ciò in base ai criteri fondamentali di cui all'art. 1126 cod. civ.
(Cass. Civ., Sez. VI-2, n. 35316) e che pertanto, in tema di danni da infiltrazioni determinati da balconi che svolgono la funzione di tetto per l'appartamento sottostante, vigono i principi di diritto, tratti dall'interpretazione degli artt. 1117 e 1126 cod. civ. ossia quelli del lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio in quanto svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria ovvero è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini;

6) che dunque, la richiesta di esecuzione di lavori che incidano sulla struttura del lastrico ovvero della terrazza a livello doveva essere rivolta nei confronti del , così come la CP_1 richiesta di risarcimento del danno conseguente ad infiltrazioni esclusivamente dovute ad un difetto di manutenzione del lastrico ovvero della terrazza, mentre sussisteva la legittimazione passiva del proprietario esclusivo della terrazza unicamente nel caso in cui i danni fossero stati provocati da un diretto comportamento dello stesso, non dipendendo da un difetto di manutenzione ovvero nel caso in cui lo stesso proprietario frapponesse impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione ovvero di ripristino (deliberata dagli altri obbligati), e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi;

7) che il regolamento condominiale espressamente prevedeva… “sono di proprietà comune: - le aree coperte, il tetto e le arre di stacco dai confini comprese l'area contrassegnata con colorazione verde nella planimetria allegata al presente regolamento, area di uso esclusivo delle unità immobiliari contraddistinte con il n.

1.2.6.10 della scala A e 1.2.4 della scala B.”
(art. 6); “ le porte di ingresso degli appartamenti, le terrazzine annesse agli appartamenti, le finestre, le balaustre dei balconi e terrazze sebbene di proprietà del condomino proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, saranno trattati e considerati comuni quando devono essere eseguiti i lavori di indole generale” (art.7);
8) che, difatti, la manutenzione e gli interventi riparativi del balcone incassato proprio degli scriventi ed i corrispettivi balconi speculari dei restanti diversi condomini che si trovano nella
6 stessa identica situazione fattuale, erano stati sempre effettuati dal tramite Controparte_1 più ditte di volta in volta incaricate dallo stesso e ciò almeno a far data da un decennio, essendo stata la vicenda più volte trattata in plurime assemblee (dal novembre 2014 all'aprile 2021) ove si deliberavano gli interventi, si nominavano i direttori dei lavori, si conferivano gli appalti alle ditte, si ripartivano le spese relative;

9) che il negli anni, aveva operato conformemente a quanto prescritto dalla Controparte_1 legge e con proprie ditte, tutti gli interventi manutentivi riferibili alle infiltrazioni degli odierni attori, anche con riferimento a quelle provenienti dalle strutture allocate sul terrazzo di pertinenza esclusiva dei deducenti, individuando altresì un proprio direttore lavori (Geom.
, approvando le contabilità presentate, liquidando le relative competenze, Persona_3 disponendo il fine lavori, ripartendo tra tutti i condomini le relative spese, agendo dunque in qualità di proprietario e che i coniugi deducenti avevano partecipato alla ripartizione delle spese pro quota concedendo sempre a tutti i tecnici incaricati massima disponibilità;
10) che, in particolare, all'assemblea del 4 maggio 2016 il Geom. relazionando Persona_3 all'assemblea sulle infiltrazioni riferibili all'appartamento degli attori aveva precisato come: -
“ho proceduto ad eseguire il taglio del parapetto dei IG. per poter accedere al CP_3 sottotetto e dopo essere entrato sopra il solaio mi sono accorto che il tubo di scarico del terrazzino verso la canaletta del cornicione non era stato collocato correttamente e che forse era quello che permetteva l'infiltrazione, come pensato precedentemente per cui ho provveduto
a far rimuovere alcune mattonelle del terrazzo, al ripristino dell'imboccatura di tutti e due gli scarichi con le relative imboccature degli scarichi. Inoltre, aspettando che la ditta posizionasse uno sportello in metallo per la ispezione del sottotetto ho fatto riparare anche parte del frontalino del balcone, completamente rovinato”;
11) che, all'esito della intervenuta rottura della pavimentazione del terrazzo degli odierni scriventi,
(per approntare un rimedio veloce al collegamento tra bocchette di scarico e guaina impermeabilizzante per come descritto dal Geom. direttore dei lavori per conto Persona_3 del ) non era mai seguita alcuna operazione di ripristino, benché più volte CP_1 sollecitata dai deducenti, e che, pertanto, la responsabilità della situazione così generatasi non era riconducibile in alcun modo alla responsabilità degli odierni convenuti ovvero ad una ipotetica incuria e/o cattiva ordinaria manutenzione del terrazza a livello/balcone in questione, ma a riconosciuti difetti strutturali in uno con l'intervento operato dal (con propria CP_1 ditta e proprio direttore dei lavori) intervenuto non a perfetta opera d'arte.
7 Tanto eccepito, i convenuti hanno così concluso: “1) rigettare interamente le domande tutte di parte attrice in danno dei deducenti in quanto del tutto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni tutte di cui alla suestesa narrativa;
2) condannare conseguentemente ed in ogni caso parte attrice alla refusione delle spese e degli oneri tutti di lite dei deducenti ivi compreso quanto per gli accessori
(rimborso spese generali, cap ed iva) previsti per legge.”.
Con comparsa di costituzione del 4.10.2022 si è costituito il il quale ha così Controparte_1 dedotto ed eccepito, in sintesi e per quanto d'interesse:
- che, quanto ai danni lamentati dall'attrice, il CTU nominato nel procedimento sommario/incidentale aveva precisato che gli stessi erano stati “causati da infiltrazioni di acqua dal terrazzo dell'appartamento sovrastante quello della IG.ra “ e che era stato accertato “che, l'unità Pt_1 immobiliare di proprietà di parte attrice, relativamente ai locali danneggiati, era sottostante, unicamente, all'appartamento di proprietà dei IG.ri , ed in particolare di uno dei Parte_2 terrazzi”; ricavandosi, altresì, dalla CTU che il terrazzo di proprietà fungeva da Parte_2 copertura per i locali danneggiati di proprietà dell'attrice e che, inoltre, il lastrico solare in oggetto era di proprietà esclusiva dei coniugi;
Parte_2
- che dunque, nella proiezione verticale del manufatto da riparare, le spese per le riparazioni delle infiltrazioni dovevano essere debitamente ripartite secondo quanto previsto e disciplinato dall'art. 1126
c.c. il quale prevede che “quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio
o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”;
- che, peraltro, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, in ossequio al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte (Cass. Sez. UU, 10.05.2016, n. 9449), qualora l'uso del lastrico solare
(o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il tenuto, ex art. 1135 c.c. comma 1 n. 4, a provvedere CP_1 alla manutenzione straordinaria ai fini della conservazione delle parti comuni, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo;

8 - che, nel caso de quo i lavori necessari per l'eliminazione delle infiltrazioni, nonché le somme necessarie per l'esecuzione delle opere volte all'eliminazione dei danni subiti da parte attrice ai beni mobili/immobili di proprietà, si sarebbero dovuti ripartire ai sensi della citata normativa;

- che era palese nella fattispecie la prevalente responsabilità nella causazione del danno dei proprietari esclusivi del lastrico solare che, come accertato dal CTU, avevano lasciato il proprio terrazzo in condizioni di cattiva manutenzione per diversi anni, ossia dal 2019, avendo il CTU verificato sul punto che il manto di copertura del terrazzo di proprietà dei coniugi si presentava Parte_3 con “il distacco delle mattonelle della pavimentazione dal massetto, risvolti dell'impermeabilizzazione sulle muratura dell'altezza di pochi centimetri e l'assenza della pavimentazione in più punti”;
- che in merito alla infondatezza della domanda di risarcimento del danno da mancato godimento parziale dell'appartamento, il CTU nella propria relazione depositata nel procedimento per ATP rubricato al n. 2189/2019 Tribunale di Teramo, aveva ampiamente accertato che l'attrice aveva continuato ad usufruire dei locali oggetto di infiltrazione e, pertanto, la stessa non aveva subito alcun danno da mancato godimento dell'immobile;
- che le infiltrazioni presenti all'interno dell'abitazione della avevano riguardato i locali Pt_1 sala/soggiorno e due camere da letto e pertanto era inverosimile che l'attrice per diversi anni, precisamente dal 2019, non avesse utilizzato i predetti locali all'interno della propria abitazione;

- che, quanto alle infiltrazioni presenti all'interno del locale garage, l'accertamento della CTU aveva constatato che l'attrice non aveva subito alcun danno, in quanto la presenza della tubazione insisteva all'interno del locale garage dall'anno di costruzione del condominio, e dunque alcun intervento poteva essere imputato al condominio se non richiesto e deliberato dall'assemblea dei condomini con i relativi millesimi, stante l'assenza di danni causati all'interno del garage dell'attrice dalla conduttura in oggetto.
Tutto ciò premesso, la difesa del Condominio ha così concluso: “in via preliminare: - accertare e dichiarare che le infiltrazioni riscontrate dal CTU nel procedimento per ATP n. 2189/2019, sono dovute a fatto esclusivo dei proprietari del lastrico solare e, per l'effetto, condannare i IG.ri
e convenuti, al pagamento delle opere Controparte_3 Controparte_4 necessarie ed occorrenti per i lavori da svolgersi sul terrazzo di proprietà esclusiva dei IG.ri
e , nonché al risarcimento dei danni riscontrati Controparte_3 Controparte_4 all'interno dell'appartamento di proprietà dell'attrice e degli ulteriori danni conseguenti al mancato utilizzo parziale dell'immobile della stessa;
In subordine: - ritenere che le somme, come quantificate
9 dal CTU incaricato nel procedimento per ATP allibrato al n. 2189/2019 R.G. Tribunale di Teramo, occorrenti per l'esecuzione dei lavori da svolgersi sul terrazzo di proprietà esclusiva dei IG.ri
e nonché per il risarcimento dei danni Controparte_3 Controparte_4 riscontrati all'interno dell'appartamento di proprietà dell'attrice, vengano ripartiti ai sensi dell'art.
1126 c.c.; - rigettare la richiesta di risarcimento avanzata dall'attrice per mancato godimento dell'immobile, ovvero, in caso di accoglimento della specifica voce di danno provvedere alla ripartizione della somma eventualmente riconosciuta ai sensi dell'art. 1126 c.c.; - rigettare la specifica domanda di esecuzione dei lavori richiesti all'interno del locale garage per carenza del relativo danno;
- in ogni caso con vittoria di spese e competenze del presente giudizio e di quello di accertamento tecnico preventivo, una alla mediazione precontenziosa.”
Così radicatosi il contraddittorio tra le parti, la causa è stata istruita con le produzioni documentali e la prova orale articolata da parte convenuta, i condomini , all'esito della quale veniva Parte_2 altresì ammessa CTU tecnica affidata all'ing. Depositato il relativo elaborato del Persona_4
CTU, disattesa l'istanza attrice di ulteriore indagine tecnica suppletiva, venivano precisate le conclusioni all'udienza del 5.06.2025 e la causa era trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
I. Delimitazione del thema decidendum.
L'attrice ha agito in giudizio al fine di sentir accertare la presenza nella sua proprietà - appartamento sito a Teramo, in Via Rischiera n. 2/A, facente parte del più ampio complesso condominiale denominato “ - di infiltrazioni di acqua reflua meteorica proveniente dal balcone Controparte_1 terrazza sito al di sopra del proprio appartamento (di proprietà di e Controparte_3 Controparte_4
) e la sostanziale inutilità dei plurimi interventi posti in essere dal . Le lamentate
[...] CP_1 dette circostanze le avevano già suggerito la proposizione di un ricorso per Accertamento Tecnico
Preventivo rubricato al n. 2189/2019 c/o Tribunale di Teramo, con relazione redatta dal C.T.U. Geom.
. Persona_1
Il costituito ha contestato integralmente la domanda di parte attrice e, dopo aver Controparte_1 ricordato i criteri generali dettati dal codice civile per la ripartizione delle spese da sostenere per eliminare le circostanze lamentate dall'attrice, ha affermato che, nel caso in questione, l'intera spesa andava addebitata alla proprietà del sovrastante terrazzo da cui provenivano le infiltrazioni di umidità risultando all'evidenza la prevalente responsabilità, nella causazione del danno, dei proprietari esclusivi
10 del lastrico solare che, come accertato dal CTU in sede di A.T.P., avevano omesso la manutenzione del proprio terrazzo a far data dal 2019.
I convenuti e hanno contestato integralmente la Controparte_3 Controparte_4 domanda e, deducendo di non essere stati resi partecipi dell'accertamento tecnico preventivo, hanno contestato l'opponibilità dei risultati dell'ATP ai soggetti che non vi hanno partecipato;
hanno ricordato le varie assemblee condominiali nell'ambito delle quali si era discusso dell'argomento a partire dal
2014, ed in particolare l'intervento curato dal condominio con tecnico ed impresa di sua nomina (geom. ed impresa GMR Costruzioni S.r.l.), infine deducendo di aver sempre partecipato a Persona_3 tutte le spese nella misura richiesta dal Condominio.
Nel merito, ritiene il Tribunale che la domanda di parte attrice è in parte fondata e va accolta per quanto di ragione.
Risulta documentata la proprietà dell'attrice e non vi è contestazione sulle rispettive titolarità degli appartamenti coinvolti nella controversia in esame. Non è contestato che l'unità immobiliare di proprietà di e è dotata di un terrazzo di proprietà e ad Controparte_3 Controparte_4 uso esclusivo della stessa;
non è del pari contestato che tale terrazzo funge da copertura dell'unità immobiliare sottostante e che la sua proiezione verticale intercetta, al primo piano, le stanze dell'appartamento di proprietà dell'attrice.
Il Tribunale osserva che la sussistenza dei fenomeni infiltrativi allegati da parte attrice, già risultante dalla documentazione versata in atti (relazione in sede di ATP a firma geom. e relativa Persona_1 documentazione fotografica allegata al fascicolo di parte attrice), ha trovato ulteriore riscontro nelle risultanze della c.t.u. disposta in corso dell'odierno giudizio a firma ing. . Persona_4
Il CTU ing. ha affermato che: “Con l'esecuzione dei lavori relativi al cosiddetto Persona_4
“Ecobonus 110%” parte attrice ha dichiarato che le infiltrazioni sono cessate: all'atto del sopralluogo
i locali (pranzo – soggiorno, due camere ed un bagno) che parte attrice ha dichiarato essere stati interessati dalle infiltrazioni presentano lo stato già descritto in precedenza (nel paragrafo 3, lett. b), conseguente alle invasioni umide subite.” Dunque, il professionista incaricato afferma che i danni materiali lamentati dall'attrice nell'atto introduttivo sono presenti.
Quanto all'individuazione delle cause che hanno prodotto le circostanze lamentate, l'ausiliare del
Giudice riferisce che: “a) il degrado ravvisabile, in varia entità sul soffitto dei quattro locali (pranzo – soggiorno, due camere ed un bagno) è riconducibile ad infiltrazione di acqua proveniente dalla terrazza sovrastante di proprietà dei convenuti e .” Controparte_3 Controparte_4
11 Dopo aver affermato di non essere a conoscenza della tipologia di impermeabilizzazione di cui era dotata all'epoca la terrazza (guaina bituminosa e/o liquida tipo betonguaina), il CTU riferisce che le infiltrazioni “sono da ricondursi al deterioramento dell'impermeabilizzazione della terrazza, componente costruttiva deputata ad impedire che l'acqua piovana penetri negli ambienti sottostanti: di essa necessitava un rifacimento ex novo. A modesto parere dello scrivente la conferma di quanto affermato scaturisce dalla considerazione che una volta eseguiti i lavori del 110% le infiltrazioni di acqua sui soffitti dei locali sono cessate: è bene dire che l'esecuzione dei lavori in questione comporta, in linea generale, il rifacimento del “pacchetto” di copertura (massetto, impermeabilizzazione, isolamento termico e pavimentazione) dei lastrici solari e delle terrazze a livello, come quella di cui ci si occupa. Inoltre, a ciò si aggiunge che eventuali infiltrazioni provenienti da tubazione della reta distributrice dell'acqua avrebbe prodotto danni in continuità di tempo ben maggiori di quelli riscontrati, mentre perdite di acqua da reti di smaltimento delle acque reflue domestiche, per la loro intermittenza, generalmente producono sul soffitto una serie di aloni circolari concentrici, ad intensità di colore diverso, che non ho ravvisato durante il sopralluogo.” L'ing. rosegue dichiarando di Per_4 aver ritenuto esaustivo ai fini del riferire al sig. Giudice se tali lavori hanno risolto le problematiche oggetto di causa, quanto dichiarato dalla sig.ra (parte attrice) e cioè che le infiltrazioni di acqua Pt_1 hanno avuto termine alla fine del mese di Luglio 2023 con l'esecuzione dei lavori “ecobonus 110%”.
Le risultanze della CTU dell'odierno giudizio concordano in definitiva con quanto è riferito, in sede di
ATP, a pag. 5 della relazione peritale del CTU: “Pertanto, per quanto accertato, i danni lamentati da parte attrice sono causati da infiltrazioni di acque dal terrazzo dell'appartamento sovrastante quello della sig.ra (parte attrice). Il terrazzo, alla data dei sopralluoghi effettuati, presentava il Pt_1 distacco delle mattonelle della pavimentazione dal massetto, risvolti dell'impermeabilizzazione sulle murature dell'altezza di pochi centimetri, l'assenza della pavimentazione in più punti”. Ritiene peraltro l'ing. che i successivi riferimenti allo stato del pavimento ed alla modesta altezza del Per_4 battiscopa siano effettuati solo per illustrare lo stato fisico all'epoca della pavimentazione in quanto alla pavimentazione stessa non è affidata generalmente alcuna funzione impermeabilizzante e l'altezza modesta del battiscopa, posto in opera sporgente dalla parete verticale (di cui lo scrivente ovviamente non ha potuto prendere visione), potrebbe invece consentire all'acqua piovana che cade sulla parete verticale di aggirare la guaina impermeabilizzante consentendone quindi l'infiltrazione nel solaio sottostante. In quest'ultima ipotesi l'infiltrazione dell'acqua nei sottostanti locali non sarebbe dovuta a deterioramento dell'impermeabilizzazione ma a difetto costruttivo.
12 Quanto, invece, ai fenomeni di muffa ravvisabili all'attualità all'interno delle pareti esterne dell'appartamento, nelle parti sottostanti il davanzale delle finestre, ove sono installati i radiatori dell'impianto di riscaldamento, nei locali soggiorno e stanza 2, il CTU afferma essere “riconducibili ad insufficiente isolamento termico e, quindi, a difetto costruttivo. L'incasso nella parete esterna realizzato per posizionare i radiatori ha ridotto significativamente lo spessore della parete con conseguente raffreddamento della superficie interna. L'aria calda e umida all'interno dell'appartamento a contatto con superficie più fredda si raffredda e se raggiunge il punto di rugiada
(un particolare stato termodinamico rappresentato dalla temperatura e dalla pressione) l'umidità si deposita sotto forma di acqua sulla superficie fredda dando poi origine alla presenza di muffa.”
L'Ausiliare riferisce che, in linea generale, lo stato attuale dei locali visitati è sostanzialmente quello in essere al termine dell'esecuzione dei lavori del 110% (recependo la dichiarazione della sig.ra
: in sostanza dopo l'esecuzione dei lavori non sono stati rilevati incrementi delle superfici Pt_1 danneggiate per cui si deve ritenere che, correttamente eseguito, l'isolamento termico esterno dell'involucro dell'edificio (meglio noto come “cappotto”) strettamente connesso ai lavori “Ecobonus
110%” abbia posto fine anche alla formazione delle muffe”.
In risposta allo specifico quesito relativo alla riconducibilità alla natura condominiale o privata delle parti ritenute danneggianti, riferisce il CTU che gli attuali proprietari della terrazza, sig.ri CP_3
e , hanno acquistato l'appartamento con atto del Notaio
[...] Controparte_4 Per_5 in data 06 Settembre 1989 rep. n. 32201, raccolta 11646 registrato a Teramo in data 26 Settembre 1989 al n. 2204 mod. IV, Vol. 7 e trascritto a Teramo in pari data al n. 6873 di formalità. Dalla copia dell'atto di acquisto, messo a disposizione del CTU dal TP dei convenuti unitamente al Regolamento
Condominiale, il bene compravenduto è così descritto: “unità immobiliare, facente parte del fabbricato sito Teramo via Richiera civico numero due, denominato palazzina “A” e precisamente appartamento sito al secondo piano, distinto con il numero interno 18, composto di quattro camere ed accessori confinante con vano scala condominiale, , di ed area Persona_6 Persona_7 condominiale salvo altri;
è annesso a tale appartamento un piccolo locale ad uso fondaco, nel piano cantinato, confinante con autorimessa condominiale a tre lati ed area condominiale, salvo altri;
è pure compreso nella vendita un locale autorimessa sito al piano cantinato, confinante con autorimessa condominiale, proprietà dei coniugi e area condominiale, salvo altri;
detta unità Controparte_7 immobiliare è distinta nel nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Teramo alla Partita n. 11.745, foglio 52, Particella n. 626, Sub 30, via Rischiera scala A, P.

2-3S, interno 18 da individuare giusta le indicazioni della denuncia di variazione protocollo numero 2065, presentata all'ufficio tecnico
13 erariale di (Teramo) in data 28 luglio 1989 ed è più esattamente individuata nella relativa planimetria”.
Nella detta planimetria, allegata alla sua relazione, il ctu evidenzia “che è indicata chiaramente la terrazza a livello interessata dal presente contenzioso, cui possono accedere esclusivamente i sig.ri
e proprietari della attigua ed unica unità immobiliare.” Dopo aver chiarito la CP_3 CP_4 differenza tra il lastrico solare, il quale assolve quasi esclusivamente alla funzione di copertura dell'edificio, e la terrazza a livello che è una superficie che assolve la funzione di copertura di vani sottostanti e, contemporaneamente, è posta sullo stesso piano di altri locali di cui costituisce parte integrante, il CTU conclude nel senso che l'art. 1117 del Codice Civile indica, tra le parti comuni di un edificio, i lastrici solari e quindi, per analogia, anche le terrazze a livello.
Poiché il contratto di acquisto contiene esclusivamente un riferimento alla planimetria catastale relativa al bene oggetto della compravendita, completa della terrazza, ma risulta privo di una specifica indicazione derogatoria delle indicazioni del codice civile, mentre il criterio di attribuzione della proprietà del bene indicato dal cod. civ. è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene (Cass. Civ. sez. II, Ordinanza 03/10/2023 n.
278461), assente nel caso che ci occupa. Anche il Regolamento Condominiale risulta, a parere del
CTU, “privo di contenuti tali da includere in modo chiaro ed inequivoco l'alienazione del diritto del condominio sulla terrazza, indicato dal c.c..” Se ne evincerebbe, a detta del Consulente che “la terrazza a livello di pertinenza dell'appartamento dei convenuti sig.ri e Controparte_3 [...]
sia di proprietà condominiale e concessa in uso esclusivo agli stessi”. Controparte_4
Conclude pertanto il CTU, in risposta al primo quesito, “che i danni lamentati nell'atto introduttivo sono ancora presenti nell'immobile di proprietà dell'attrice; - i danni sono riconducibili nella stragrande maggioranza al deterioramento dello strato impermeabilizzante della sovrastante terrazza
a livello, la quale necessitava quindi di lavori di manutenzione straordinaria (rifacimento ex novo dell'intero “pacchetto” di copertura); i danni riscontrati solo in due locali, sulle parti basse delle pareti esterne, in prossimità dei radiatori di riscaldamento, sono invece riconducibili a difetti costruttivi (inadeguato isolamento termico delle pareti stesse); - il terrazzo a livello da cui originavano le infiltrazioni ha natura condominiale.”
Passando poi alla quantificazione dell'ammontare del danno subito dall'attrice, con valutazione all'attualità, il CTU assume quale parametro di riferimento il costo dei lavori necessari per la loro eliminazione, sulla scorta dell'attuale prezziario regionale, ovvero dei prezzi medi di mercato, e così
14 descrive le lavorazioni da eseguirsi: “tinteggiatura di decorazione di superfici interne mediante applicazione in tre mani successive (1 passata di fissativo + 2 mani) a pennello e rullo di vernice composta essenzialmente da acqua, resine, pigmenti (che donano il colore) e, qualora richiesto, da additivi chimici con funzioni di antimuffa, ad alta traspirabilità. Sono compresi la fornitura di tutti i materiali occorrenti, il rappezzo dell'intonaco laddove ammalorato (non contemplato nel prezzario regionale), la preparazione del supporto mediante spazzolatura con raschietto e spazzola per eliminare corpi estranei, bolle, scabrosità etc., stuccatura di crepe e cavillature per ottenere omogeneità e continuità della superficie da tinteggiare, imprimitura ad uno strato di isolante a base di resine date a pennello o rullo, le scale, i cavalletti, la pulitura ad opera finita. Sino inoltre compresi
(lavorazioni non contemplate nel prezzario) lo svuotamento (anche in più fasi se necessario) della mobilia presente nei locali, la sua movimentazione e protezione durante l'esecuzione dei lavori, nonché il ricollocamento del tutto nella posizione prima dei lavori in più fasi man mano che i lavori vengono ultimati”.
Considerato poi che in particolare le condizioni della tinteggiatura dell'appartamento dell'attrice, nelle parti non interessate dal degrado prodotto dalle infiltrazioni di acqua, “sono apparse in ottimo stato di conservazione e pertanto appare corretto quantificare il danno subito con l'intera somma necessaria per l'esecuzione dei lavori occorrenti per una completa e nuova tinteggiatura dei locali danneggiati.
La lavorazione da eseguire può così, sommariamente, essere descritta: tinteggiatura di decorazione di superfici interne mediante applicazione in tre mani successive (1 passata di fissativo + 2 mani) a pennello e rullo di vernice composta essenzialmente da acqua, resine, pigmenti (che donano il colore)
e, qualora richiesto, da additivi chimici con funzioni di antimuffa, ad alta traspirabilità. Sono compresi la sistemazione dell'intonaco laddove deteriorato, la preparazione del supporto mediante spazzolatura con raschietto e spazzola per eliminare corpi estranei, bolle, scabrosità etc., stuccatura di crepe e cavillature per ottenere omogeneità e continuità della superficie da tinteggiare, imprimitura ad uno strato di isolante a base di resine date a pennello o rullo, le scale, i cavalletti, la pulitura ad opera finita. lo svuotamento (anche in più fasi se necessario) della mobilia presente nei locali, la sua movimentazione e protezione, nonché il ripristino dell'arredo nella posizione prima dei lavori. La lavorazione suddetta deve ritenersi estesa alle intere superfici interne dei quattro vani dell'appartamento di proprietà di parte attrice, interessati dal degrado. Inoltre è da eseguire la sostituzione di un cassonetto di una finestra”.
La valutazione del danno viene elaborata sulla scorta del Prezzario Regione Abruzzo, condividendo il
CTU ing. il computo metrico estimativo redatto in sede di ATP da parte del CTU sulla base del Per_4
15 Prezzario Regionale dell'epoca come modificato in seguito alle osservazioni del TP di parte attrice.
La spesa occorrente per eliminare i danni prodotti dalle invasioni umide è indicata in € 6.150,00 + IVA nella misura del 10%.
Passando all'attualizzazione del danno, il CTU calcola: “Capitale iniziale: € 6.150,00; Data iniziale:
22/08/2020; Data Finale 31/12/2024; Decorrenza rivalutazione: Agosto 2020; Scadenza rivalutazione:
Dicembre 2024; Indice Istat utilizzato: FOI generale” e così conclude: “La spesa occorrente oggi per il ripristino dei vari locali dell'appartamento di proprietà attrice ammonta ad € 7.215,00 + IVA nella misura del 10%. Per la fornitura e posa in opera di guaina per la coibentazione termica delle tubazioni idriche in vista all'interno del garage il CTU in sede di ATP ha indicato, a corpo, una spesa di € 900,00 + IVA nella misura del 10%. Ritengo di poter condividere detta previsione e la spesa attualizzata ad oggi ammonta a: € 900,00 x 1,173 = in c.t. € 1.060,00 + IVA al 10%.”
A detta somma va aggiunta, secondo il CTU, la spesa per la tinteggiatura, ritenuta necessaria, della parete deteriorata in seguito al gocciolamento dell'acqua di condensa (con tutte le lavorazioni connesse per la preparazione della parete già indicate in precedenza) da potersi assumersi pari ad € 450,00 e così per un importo totale di lavori da eseguirsi nel garage pari a: “€ (1.060,00 + 450,00) = € 1.510,00 +
IVA al 10%”.
In conclusione, il danno patrimoniale subito dall'attrice viene stimato dal ctu pari a: € (7.215,00 +
1.510,00) x 1.10 = € 8.725 x 1.10 = € 9.597,50 IVA inclusa. e, in c.t. € 9.600,00 IVA inclusa.
Chiamato poi il CTU a quantificare il valore locatizio dell'immobile sulla base dei canoni medi di riferimento nel territorio riferito ai soli locali interessati dai danni dall'epoca dell'insorgere del problema infiltrativo e fino alla sua risoluzione, lo stesso ha individuato che: “Il canone di locazione di un immobile residenziale in Teramo, alla via Rischiera, riferito al primo semestre dell'anno 2024 quale desunto dalla tabella dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate, varia da un minimo di 3,5 €/mq ad un massimo di 5,2 €/mq, con valore medio pari a 4,35 €/mq.”.
Riferendo tale valore ai quattro locali interessati dai danni con le rispettive superfici totali: “- locale ingresso – pranzo – soggiorno mq 36,40,- camera 1 mq 12,45; - camera 2 mq 14,44 - bagno mq 6,10,
Superficie complessiva mq 63,39”, il CTU ha calcolato che “Il canone di locazione mensile di una unità immobiliare avente superficie di 63,39 mq risulta pari a: mq 63,39 x 4,35 €/mq = 301,85 €” e poiché “I danni lamentati da parte attrice sono stati accertati dal geom. su incarico del CP_8 condominio, nel periodo Ottobre / Novembre 2015. La data cui riferire l'insorgere dei danni può quindi essere assunta al 01 Dicembre 2015 mentre la risoluzione delle problematiche cui essi erano
16 riconducibili può essere riferita alla fine mese di Luglio 2023 con l'esecuzione dei lavori “Ecobonus
110%”, per un totale di mesi 92. Il canone complessivo di locazione risulta essere: mesi 92 x 301,85
€/mese = € 27.770,20.”
Infine, in risposta al quesito “se lo stato dei luoghi accertato dal CTU in fase di ATP sia mutato a seguiti dei lavori documentati da controparte ed eseguiti dal per la pratica “Ecobonus CP_1
110%” e se siano stati risolti con tali lavori le problematiche oggetto di causa comprese quelle riguardanti i fenomeni di condensa lamentati nel garage di proprietà dell'attrice”, il CTU ha riferito che lo stato rilevato all'interno dell'appartamento di proprietà all'atto del sopralluogo, era Pt_1 quanto meno analogo a quello riferito nella relazione in sede di A.T.P. e che le problematiche oggetto di contenzioso possono ritenersi risolte, considerata anche la dichiarazione dell'attrice.
Con riguardo all'esterno, il CTU ha constatato che sul terrazzo del sovrastante appartamento di proprietà dei convenuti / è stato posto in opera una nuova pavimentazione ed un CP_3 CP_4 nuovo battiscopa. Non essendo riuscito peraltro il tecnico incaricato ad acquisire alcuna specifica informazione sui lavori “ecobonus 110” eseguiti nella palazzina e, non avendo egli ritenuto di eseguire nessun accertamento invasivo finalizzato ad accertare la natura delle lavorazioni eseguite sulla terrazza a livello e le loro modalità di esecuzione per i motivi già esposti, non ha riferito null'altro nel merito.
Con riguardo alla formazione di condensa nel garage, invece, il CTU dichiara non essere stata ancora risolta: “i lavori indicati dal CTU in sede di ATP non sono stati ancora eseguiti e sono stati confermati dal sottoscritto”.
Ritiene il Tribunale che non vi è ragione di dubitare dell'analisi e delle valutazioni tecniche del CTU e quindi di discostarsene, avendo questi svolto un lavoro accurato, procedendo a sopralluoghi, all'attenta illustrazione e rappresentazione dei luoghi, alla redazione di una relazione chiara e linearmente argomentata.
Così individuata la causa delle infiltrazioni, deve affrontarsi la questione della responsabilità in ordine ai danni derivanti dalle stesse.
II. La normativa di riferimento nell'evoluzione giurisprudenziale.
Al riguardo, va rilevato che sul tema, con specifico riferimento al lastrico solare e/o al terrazzo di copertura di proprietà esclusiva, è intervenuta da ultimo la pronuncia delle Sezioni Unite della Suprema
17 Corte n. 9449 del 2016, che ha composto un contrasto giurisprudenziale relativo sia all'inquadramento giuridico della responsabilità sia alla modalità di ripartizione delle spese.
Ed invero - mentre la precedente sentenza delle Sezioni unite n. 3672 del 1997 aveva configurato un'obbligazione propter rem in capo sia al proprietario del lastrico ad uso esclusivo sia al condominio, in caso di lastrico fungente anche da copertura dell'edificio e di danni derivati da carenza di manutenzione di tale parte comune - si era sviluppata una giurisprudenza di segno opposto, che ravvisava una responsabilità extracontrattuale concorrente tra proprietario ad uso esclusivo del lastrico e ai sensi dell'art. 2051 c.c. CP_1
Sulla questione le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno affermato il seguente principio di diritto:
“in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ” (cfr. in motivazione Sez. CP_1
U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016).
Alla luce di tali considerazioni, osserva il Tribunale che è proprio la funzione di copertura che un terrazzo assolve rispetto alla proprietà sottostante – come nel caso di specie – che consente di assimilare il terrazzo ad un lastrico solare e di distinguerlo da un balcone aggettante, con conseguente coinvolgimento del nella sua riparazione e nella responsabilità per i danni (cfr. Sez. 2, CP_1
Sentenza n. 16583 del 28/09/2012, Sez. 3, Sentenza n. 18164 del 25/08/2014, secondo la quale, peraltro
“dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo
a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive”).
18 Si afferma infatti in giurisprudenza che il criterio di ripartizione delle spese previsto dall'art. 1125 c.c.
è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Sez. 2, Sentenza n. 11029 del 15/07/2003; Sez. 2 -, Sentenza n.
199 del 09/01/2017).
Dalla sentenza della Suprema Corte si evince che la circostanza che si tratti di un terrazzo di proprietà esclusiva non incide sul tema delle riparazioni e dei danni, in quanto il principio della concorrente responsabilità del non trova applicazione solo quando il danno abbia avuto origine non già CP_1 dalla mancata manutenzione della cosa comune, ma da altre condotte ascrivibili in via esclusiva al proprietario del lastrico in uso esclusivo.
La Suprema Corte differenzia, quindi, le posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, mentre il secondo è obbligato, ex artt. 1130 comma I n. 4 e 1135 comma
I n. 4 .c.c., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria inerenti alle parti comuni dell'edificio CP_6
Non assume rilievo in senso contrario il fatto che la copertura riguardi una parte dell'edificio, tenuto conto delle indicazioni che si rinvengono nella giurisprudenza di legittimità, favorevole a riconoscere la rilevanza della funzione di copertura anche quando essa interessa un solo immobile sottostante (cfr.
Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016; Cass. n. 11029/2003).
Il concorso di tali responsabilità, di natura extracontrattuale, salva la prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c. (cfr. anche Sez. 2, Sentenza n. 3239 del 07/02/2017).
III. Il caso di specie.
Applicando le coordinate ermeneutiche al caso di specie, ne deriva l'imputazione della responsabilità dei danni derivati alla proprietà dell'attrice in capo ai coniugi titolari dell'uso esclusivo della Pt_1 terrazza a livello di copertura, , ed al Condominio, nella misura contemplata Parte_2 dall'art. 1126 c.c., rispettivamente di 1/3 e 2/3.
Né di contrario avviso può andarsi alla stregua delle risultanze delle prove orali assunte a mezzo della teste figlia dei convenuti non convivente, che ha riferito delle opere di Testimone_1 manutenzione sul terrazzo eseguite dal Condominio, né di quelle relative ai germani del convenuto,
19 e a cagione della genericità delle circostanze riferite, spesso Parte_4 Controparte_9 riportate de relato.
Del pari, la deposizione del teste di parte convenuta TP , non è ritenuta CP_3 Persona_8 dal decidente persuasiva in ordine ad una diversa imputazione del danno con addebito dell'esclusiva responsabilità al , sì da doversi discostare la pronuncia dal criterio individuato dal CP_1 legislatore nell'art. 1126 c.c...
In ordine alla liquidazione dei danni, il Tribunale osserva quanto segue.
Il c.t.u. ha individuato le spese di ristrutturazione, sulla base di una valutazione fondata sui prezzi correnti, immune da vizi logici e giuridici, da cui questo Giudice non ritiene di discostarsi, ritenendo congrue le lavorazioni e i prezzi individuati dall'Ausiliare. Sulla scorta di tali risultanze, allora, è possibile liquidare un danno patrimoniale che sia comprensivo delle opere di ripristino dell'appartamento per un ammontare pari ad euro € 9.600,00 IVA inclusa.
Quanto al risarcimento del danno da mancato parziale godimento dell'immobile, osserva il Tribunale che tale domanda non merita accoglimento, non essendo dimostrato il danno non patrimoniale che l'attrice avrebbe subìto a seguito del mancato godimento dell'intero appartamento.
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, anche in caso di lesione di valori della persona il danno non può considerarsi in re ipsa, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi in contrasto con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) e risultando, così, snaturata la funzione del risarcimento, che verrebbe ad essere concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per il comportamento lesivo.
Alla luce di tali considerazioni, tutti i danni extracontrattuali sono da provarsi da parte di chi ne pretende il risarcimento, potendo la prova essere offerta con ogni mezzo, anche per presunzioni.
Nella specie, parte attrice non ha fornito prova della voce di danno di cui chiede il risarcimento ai sensi dell'art. 2697 c.c., limitandosi ad allegare il disagio del tutto incolpevole che l'attrice ha dovuto subire per la mancata fruizione delle stanze dell'abitazione interessate dai fenomeni infiltrativi. Quanto alle spese legali del procedimento di ATP, liquidate in euro 3.052,77, esse “vanno poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente e vanno prese in considerazione nel successivo giudizio di merito (ove l'accertamento stesso venga acquisito) come spese giudiziali, da porre, salva
20 l'ipotesi di possibile compensazione totale o parziale, a carico del soccombente e da liquidare in un unico contesto”. (Cass. Sez. 3 -, Sentenza n. 14268 del 08/06/2017).
Sulla somma liquidata a titolo di risarcimento del danno deve essere riconosciuto a parte attrice anche il cd. lucro cessante e cioè il risarcimento del danno derivante dalla mancata tempestiva disponibilità della somma che, ove tempestivamente posseduta, avrebbe determinato un lucro finanziario.
In conformità al combinato disposto degli artt. 2056, 1223, 1226 e 1227 c.c., il danno da ritardo in materia di responsabilità da fatto illecito non è presunto ex lege (non essendo applicabile l'art. 1224 I comma c.c.), ma deve essere allegato e provato facendo ricorso anche e soltanto a presunzioni semplici ed al criterio equitativo di cui all'art. 2056 II comma c.c.
Quindi, non avendo parte attrice fornito alcun elemento di prova in ordine ai possibili impieghi delle somme dovute, il cd. lucro cessante dovrà pertanto essere equitativamente calcolato ex art. 2056 c.c., secondo l'orientamento della Suprema Corte (Cass. Sez. Un. 17.2.1995 n.1712 sul calcolo di interessi per debiti di valore), applicando, ad una base di calcolo costituita dall'attuale credito come sopra determinato, devalutato all'epoca del fatto (25.11.2004), e rivalutato anno per anno secondo gli indici
Istat Foi, un saggio di interesse corrispondente al rendimento medio degli interessi sui titoli di Stato
(Bot, CCT) nel periodo di riferimento.
Sul complessivo ammontare del credito risarcitorio così come determinato e rivalutato, decorrono interessi in misura legale dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo, a quest'ultimo riguardo si richiama il consolidato orientamento della giurisprudenza di vertice secondo il quale, in tema di obbligazioni pecuniarie, qualora la liquidazione del maggior danno, ai sensi dell'art. 1224 co. 2 c.c., sia effettuata con il sistema della rivalutazione del credito in base agli indici Istat sul costo della vita, il relativo importo copre, fino al momento della liquidazione, l'intera area del danno e non può, quindi, essere cumulato con gli interessi, ferma restando la spettanza degli interessi al tasso legale a partire dalla pronuncia giudiziale di liquidazione del danno e fino al giorno dell'effettivo soddisfo del creditore
(in termini, Cass.23 gennaio 1995 n. 725, Cass. 16 dicembre 1994 n. 10796, Cass. 14 marzo 1995 n.
2930, Cass. 16 luglio 1992, n. 8663, Cass. 1 marzo 1989 n. 1099; Cass. 11439/1997).
La somma così liquidata deve essere posta per 1/3 a carico dei condomini e Controparte_3
e per 2/3 a carico del in applicazione dell'art. Controparte_4 Controparte_1
1126 c.c..
IV. Risultanze finali e governo delle spese di lite.
Le argomentazioni sin qui esposte conducono all'accoglimento parziale della domanda. 21 Tenuto conto della condotta processuale ed extraprocessuale dei convenuti (che da un lato hanno eseguito i lavori Ecobonus che hanno eliminato i fenomeni infiltrativi e dall'altro non si sono opposti all'esecuzione dei lavori sul terrazzo in uso esclusivo previa delibera condominiale) nonché dell'accoglimento parziale della domanda, si ritiene che sussistono i presupposti per compensare, nella misura di ½ le spese di lite relative al compenso di avvocato, quanto al rapporto tra parte attrice ed i predetti convenuti, con condanna di questi ultimi al pagamento della restante percentuale in favore del procuratore di parte attrice dichiaratosi antistatario ponendo a carico dei convenuti e CP_3 un terzo di tale somma, con imputazione dei restanti due terzi al;
tale CP_4 CP_1 conclusione è altresì giustificata dal rilievo per cui, come sopra esposto, i condomini e CP_3 vanno ritenuti responsabili dei danni solo nella misura di 1/3 e considerato che la parte CP_4 preponderante del risarcimento è stata posta a carico del . CP_1
Le spese di ATP possono essere imputate al solo condominio non essendo stati i convenuti e CP_3
convenuti alla relativa procedura mentre quelle per la espletata CTU vanno liquidate in CP_4 favore dell'attrice nella stessa misura di 1/3 a carico dei convenuti e e i restanti CP_3 CP_4
2/3 al condominio.
La liquidazione dei compensi viene operata come in dispositivo secondo i parametri medi, a norma del
D.M. n. 55/14, avuto riguardo all'importo riconosciuto dovuto alla parte attrice.
.

P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando, sulla domanda in epigrafe indicata, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, deduzione o eccezione respinta, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda proposta da , condanna i convenuti al Parte_1 risarcimento dei danni subiti dall'appartamento di sua proprietà liquidato in favore dell'attrice in complessivi euro 9.600,00 (inclusa IVA) per danni all'appartamento da porsi a carico dei convenuti nella misura di 1/3 e del nella misura di 2/3, oltre Parte_2 Controparte_1 rivalutazione ed interessi come da motivazione;

2) condanna il convenuto al pagamento della somma di euro 3.052,77 per rimborso spese CP_1 per ATP in favore dell'attrice;
3) compensa le spese di lite tra le parti nella misura di un mezzo con condanna dei convenuti al pagamento della restante percentuale in favore dell'attrice - nella misura, rispettivamente di 1/3 per i
22 convenuti e di 2/3 per il – liquidandole (considerate per Parte_2 Controparte_1
l'intero) in euro 5.077,00 per compensi, oltre esborsi per euro 237,00 ed oltre oneri di legge;

3) pone definitivamente a carico delle parti convenute - nella medesima misura di 1/3 per i convenuti e di 2/3 per il – le spese della espletata CTU come già Parte_2 Controparte_1 liquidate con separato decreto.
Teramo, 6 Ottobre 2025
Il Giudice Onorario
Dott. Marco Di Biase
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