REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di MO nella persona del Giudice dott.ssa Sara Monteleone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4821/2020, promossa
DA
in persona dell'amministratore pro tempore, Parte_1 elettivamente domiciliato in MO, via Sferracavallo n. 146/A, presso lo studio dell'avv.
Pasquale Mogavero che lo rappresenta e difende giusta procura in atti,
- attore -
CONTRO
rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, dagli CP_1
Avv.ti Lelio Gurrera e Maria Beatrice Miceli, come da procura in atti;

e in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, CP_2 congiuntamente e disgiuntamente, dagli Avv.ti Lelio Gurrera e Maria Beatrice Miceli, come da procura in atti;

-convenuti-
Ragioni della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato, il ha Parte_2 evocato in giudizio e in proprio e nella qualità di legale CP_2 CP_1 rappresentante della stessa chiedendo:
“- Accertare e dichiarare che le opere edilizie realizzate da parte convenuta violano le normative sulle distanze legali tra le costruzioni poste su fondi confinanti.
- Accertare e dichiarare l'inesistenza di ogni genere e tipo di servitù gravante sul fondo di proprietà del condominio attore sito in MO, , consistente nelle Parte_2 particelle n. 271 q.p., 2036/a, 2036/b, 2767, 2768 q.p. del fg. 25/d del NCEU del Comune di MO, in favore dei terreni limitrofi di proprietà dei convenuti, identificati al catasto terreni del Comune di MO, al foglio 25, part.lle 4249 e 4251.
Per l'effetto ordinare ai convenuti la demolizione, l'arretramento e la rimozione di tutte le opere e le strutture sopra indicate e la riduzione in pristino dei luoghi, condannandoli a dismetterle e, comunque, ad arretrarle, in modo che vengano rispettate le distanze legali.
Ciò anche in riferimento allo spazio aereo- volume d'aria soprastante la proprietà del
odierno attore. Parte_1
Condannandolo, in ogni caso, ad astenersi e a cessare ogni turbativa al pacifico godimento esclusivo della proprietà da parte del .” Parte_2
A sostegno delle proprie ragioni parte attrice ha dedotto:
- che il complesso condominiale di , edificato nel quartiere “Arenella” di Parte_2
MO (giusta concessione edilizia n. 436 del 27.12.1989, rilasciata dal Comune di
MO), insiste su una superficie estesa mq. 7250 circa, identificata dalle particelle n. 271
q.p., 2036/a, 2036/b, 2767, 2768 q.p. del fg. 25/d del NCEU del Comune di MO ed è composto da due fabbricati (denominati edificio “A” ed edificio “B-C”) nonché da un'area giochi, da scantinati e da un'area adibita a parcheggio, comprensiva del viale di accesso;

- che tale complesso da un lato (direzione Monte Pellegrino) si affaccia sul terreno identificato alle particelle n. 4249 e n. 4251 del fg. 25 del NCEU del Comune di MO di proprietà dei convenuti;

- che su detti fondi limitrofi sono iniziati (circa un anno prima dell'instaurazione del presente giudizio) lavori di sbancamento e di edificazione e che in particolare sarebbe già stato edificato lo scheletro di un manufatto di due piani fuori terra collocato in aderenza al muro perimetrale che delimita la strada di accesso al parcheggio di proprietà del attore;
Parte_1
- che la distanza tra la costruzione in corso di edificazione ed il predetto muro di confine dell'area parcheggio condominiale è dunque inferiore rispetto a quella di cinque metri imposta dal regolamento edilizio del Comune di MO e, a fortiori, rispetto a quella prevista dal codice civile (art. 873 e ss.), pari a metri tre;

- che il tecnico incaricato dal di verificare il rispetto delle distanze legali da Parte_1 parte delle opere in costruzione nel fondo limitrofo ha rilevato come le stesse, trovandosi in corrispondenza della linea di confine tra i due fondi, risultino ubicate “al di sotto della distanza minima prescritta dal comma 3 sub d) dell'art. 8 delle Norme Tecniche di
Attuazione” che prescrive il distacco di cinque metri dal confine.
Sulla base di tali allegazioni, parte attrice ha chiesto la condanna dei convenuti al ripristino dello stato dei luoghi mediante la demolizione e l'arretramento dell'edificio realizzato in violazione delle distanze legali, nonché la condanna degli stessi a cessare qualsiasi turbativa al godimento della proprietà CP_3
Con comparse rispettivamente del 19.6.2020 e del 20.7.2020 si sono costituiti in giudizio la società e la prima eccependo il proprio difetto di CP_2 CP_1 legittimazione passiva (per aver ceduto al in data 18.11.2023, quindi in epoca CP_1 antecedente all'inizio della costruzione, la proprietà del terreno distinto in catasto al foglio
25, p.lla 4249 su cui è in corso l'attività edificatoria), ed il secondo contestando nel merito la fondatezza delle domande di parte attrice, sostenendo di avere eretto la nuova costruzione in aderenza al muro con ringhiera delimitante l'area di parcheggio dell'edificio condominiale che, posto sul confine, non costituisce semplice muro di cinta, bensì muro strutturale e, dunque, “costruzione” in aderenza alla quale è possibile edificare in base alle norme di attuazione del Piano Regolatore.
Espletata la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5, d.lgs. 28/2020, con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. il condominio attore ha precisato la domanda chiedendo altresì accertarsi la lesione del diritto di veduta in violazione dell'art. 907 c.c.
È stata disposta Consulenza Tecnica d'Ufficio affidata all'Ing. e, in seguito al Persona_1 deposito della relazione peritale, all'udienza del 5.11.2024 (sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.) la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.
* * *
È fondata l'eccezione sollevata dalla convenuta società circa la propria CP_2 estraneità ai fatti.
Risulta invero dimostrato che con atto di vendita ai rogiti del Notaio in Persona_2 data 18.11.2013, la predetta società ha alienato al il terreno distinto in Catasto al CP_1 foglio 25, p.lla 4249, sul quale è in corso di costruzione l'edificio oggetto di causa.
A fronte della generica allegazione di parte attrice – secondo cui l'attività edificatoria avrebbe riguardato anche la particella n. 4251 di proprietà di – l'esito della CTU CP_2 ha confermato invece che l'attività di sbancamento e costruzione è avvenuta soltanto sulla particella 4249.
Le domande formulate dal attore potranno dunque essere delibate soltanto Parte_1 nei confronti del convenuto . Controparte_4
Andando al merito, giova rammentare che ai sensi dell'art. 873 c.c. “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”. Le discipline locali, come anche le norme tecniche attuative del Piano Regolatore o il
Regolamento edilizio del Comune, possono dunque imporre prescrizioni più restrittive.
È il caso appunto delle Norme Tecniche di Attuazione (in seguito anche NTA) del Piano
Regolatore Generale della città di MO che, nelle zone territoriali omogenee “B3”, in cui ricade la particella oggetto di causa, impongono una distanza tra costruzioni di almeno 10 metri ed un distacco dal confine di almeno 5 metri (l'art. 9 delle NTA dispone: “è consentita nuova edificazione entro il limite rispettivamente di 4 e 5 mc/mq, con i distacchi stabiliti dall'art. 8 comma 3 sub d) ed e) o in aderenza, nel rispetto degli allineamenti esistenti su strada” e a sua volta l'art. 8 comma 3 impone alla lettera d) che il distacco minimo delle costruzioni dai confini sia di 5 metri e alla lettera e) che la distanza tra le facciate degli edifici antistanti sia non minore di 10 metri).
Nel caso di specie, quindi, le norme regolamentari comunali prescrivono non soltanto una distanza minima tra fabbricati ma altresì una distanza minima dei fabbricati dal confine, con lo scopo, da un canto, di salvaguardare l'ampiezza prefissata del distacco tra le costruzioni, e dall'altro, di ripartire equamente tra i proprietari confinanti la compressione dello ius aedificandi di ciascuno imposta dall'obbligo di distacco.
Preme al riguardo osservare che costituisce principio consolidato che “il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 cod. civ., sia derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco” (Cass. n. 23693/2014).
In altri termini, nel caso in cui la disciplina pianificatoria locale, oltre a prescrivere la distanza minima tra le costruzioni, imponga altresì una distanza minima dal confine,
l'osservanza di tale ultimo obbligo assume carattere assoluto, tanto da derogare al principio della prevenzione – in base al quale il confinante che costruisce per primo ha diritto di scegliere dove collocare il muro perimetrale del proprio edificio – non potendosi mai prescindere dal rispetto del distacco dal confine, salvo che sia consentito dalle medesime norme regolamentari la costruzione sul confine o in aderenza.
In base al principio della prevenzione invero il proprietario che costruisce per primo condiziona la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire: al preveniente è offerta una triplice facoltà, potendo egli edificare sia rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice, sia sul confine, sia ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta;
a fronte della scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente (“prevenuto”), nel primo caso, deve costruire anch'esso ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il prescritto distacco legale dalla preesistente costruzione, nel secondo caso, può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 c.c.) o realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (art.877 c.c., comma 1); ove non intenda costruire sul confine è tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all'intero distacco legale (ex plurimis sentenza Sezioni Unite
Cass. 2016 n. 10318, la quale per l'appunto ha ribadito che un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni, non incide sul principio di prevenzione come disciplinato dal codice).
Diversamente stanno le cose, come si diceva, se la disciplina regolamentare comunale stabilisce – come nel caso di specie – anche un distacco minimo delle costruzioni dal confine.
In particolare, invero, la giurisprudenza di legittimità ha reiteratamente affermato (vd.
Cass. nn. 11664/18, 23693/14, 22896/07) che in tali casi il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio;
soltanto se sia espressamente consentita la costruzione in aderenza o in appoggio il criterio della prevenzione resta operante anche in presenza di una disposizione che fissi una distanza minima delle costruzioni dai confini e il primo costruttore ha la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo (ma non anche, si è parimenti precisato, la facoltà di costruire a distanza inferiore dal confine) (Cass. n. 14705/2019).
Ciò detto, nel caso di specie – in cui le NTA prescrivono un distacco dal confine pari a cinque metri ma consentono comunque espressamente la costruzione in aderenza (vd. art. 9) – assume carattere dirimente l'accertamento della natura del muro con ringhiera posto sulla linea di confine tra i due fondi ed in particolare la riconducibilità o meno dello stesso alla nozione di “costruzione” rilevante ai fini della disciplina sulle distanze legali.
A tale riguardo, non appare fondata la tesi del attore secondo cui il convenuto Parte_1
“avrebbe dovuto rispettare la distanza della nuova costruzione calcolata non dall'edificio condominiale, bensì dalla linea di confine (…) poiché, nel caso che ci occupa, il muro addosso a cui controparte ha illegittimamente edificato in aderenza, rappresenta anche la linea di confine”. Ciò varrebbe invero nell'ipotesi in cui il Piano Regolatore avesse prescritto oltre alla distanza minima tra gli edifici anche il distacco di questi ultimi dal confine, senza consentire la costruzione in aderenza, mentre, come si è detto, nel caso di specie l'art. 9 delle NTA consente espressamente la costruzione in aderenza. Ne discende che se il muro con ringhiera posto sul confine ha le caratteristiche della “costruzione”, l'edificazione in aderenza da parte del confinante prevenuto (odierno convenuto) deve ritenersi legittima, se al contrario lo stesso assume invece la struttura di semplice muro di confine, irrilevante ai fini del computo delle distanze legali (art. 878 c.c.), il convenuto non potrebbe costruire a distanza inferiore a cinque metri dal confine.
Così delineati i termini dell'accertamento, deve osservarsi che secondo consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità “la nozione di «costruzione» rilevante ai fini della osservanza delle norme in materia di distanze legali di cui agli artt. 873 c.c. e ss. non si identifica con quella di “edificio”, ma deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dei suoi caratteri e della sua destinazione
(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso di potere ravvisare una costruzione nell'opera costituita da un basamento in calcestruzzo, posizionato 20 cm al di sotto del circostante piazzale, sul quale erano stati installati nove profilati in acciaio dell'altezza di 1.50 m circa e delle pareti lignee, senza valutarla nella sua interezza né considerare la sua parziale sporgenza dal suolo e il livello del fondo contiguo)” (Cass. n. 23856/2020, nello stesso senso ex multis Cass. n. 23189/2012).
È stata analogamente considerata “costruzione” rilevante ai fini della misurazione della distanza minima delle costruzioni dal confine del fondo “altresì la piscina, non completamente interrata e contenuta da un terrapieno di riporto e da un muro in calcestruzzo armato, trattandosi di opera che rivela i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo e che si connota per uno spazio ben definito, strutturalmente limitato in maniera definitiva e non precaria” (Cass. Ord. n. 345/2020).
Enunciati i principi giurisprudenziali che presiedono la materia, nel caso di specie dagli accertamenti condotti dal CTU – alle cui conclusioni questo giudice ritiene di aderire, perché elaborate secondo criteri di logica e coerenza a seguito di una attenta analisi dei luoghi e della documentazione e nel pieno rispetto del contraddittorio – è emerso che il permesso di costruire rilasciato al riguarda la realizzazione di un complesso CP_1 edilizio residenziale per 36 unità abitative, costituito da tre corpi di fabbrica indipendenti (A, B e C) con strutture portanti in cemento armato, di cui attualmente solo lo scheletro del corpo denominato “C” è stato edificato (da circa due anni allo stato grezzo per la sospensione dei lavori per vicende giudiziarie ed amministrative) e sorge lungo la linea di confine con la proprietà del attore, in particolare in aderenza al muro con Parte_1 ringhiera che delimita l'area di parcheggio condominiale.
All'esito di approfonditi accertamenti strumentali il consulente è pervenuto alla conclusione che il predetto muro in calcestruzzo sul quale è innestata una ringhiera metallica costituisce senza ombra di dubbio muro perimetrale avente carattere strutturale di contenimento del volume di piano cantinato del attore;
il Consulente ha Parte_1 specificato che quello che si osserva fuori terra in corrispondenza del confine tra i due lotti
è la sommità di un unico muro strutturale, di rilevanti dimensioni e di chiara vocazione strutturale – prioritariamente volto alla creazione ed al contenimento del volume destinato a garage – che si diparte dal cantinato per poi emergere in copertura per tutta la lunghezza del confine (circa 80 metri) con un muretto di circa 45 cm di altezza sul fondo condominiale e di circa 1,27 metri sul fondo del , su cui è stata infissa una ringhiera CP_1 con paletti scatolari metallici di sezione 10 x 10 cm per un'altezza complessiva di due metri.
Dagli esami strumentali effettuati sui luoghi (sclerometro e pacometro) è in particolare emerso che il muretto fuori terra è parte integrante del muro sottostante e cioè
“dell'imponente muro strutturale finalizzato a contenere il volume del cantinato e a realizzare l'odierna area a parcheggio di parte attrice” ben descritto a pag. 39 dell'elaborato peritale (che qui si richiama integralmente); ne discende che “La parte superiore del muro non è quindi un semplice elemento di coronamento, ma è un elemento che reagisce e partecipa alle azioni di compressione e flessione. In sostanza la prima e la seconda gettata di calcestruzzo sono certamente connesse dal punto di vista strutturale”.
Il consulente ha precisato che “indagando la parte inferiore e la parte superiore del muro, in varie zone scelte a campione, si è trovata la perfetta corrispondenza delle posizioni dei ferri, ad ulteriore riprova della unicità strutturale del muro”.
Alla luce dei descritti esiti della consulenza e in conformità ai criteri giurisprudenziali prima esposti in ordine alla nozione rilevante di “costruzione”, deve ritenersi che il manufatto posto al confine tra i due fondi non costituisce un semplice muro di cinta irrilevante ai fini del computo delle distanze legali, bensì un muro perimetrale strutturale del piano cantinato del complesso condominiale che, nella parte fuori terra, possiede i caratteri della “costruzione”, con la conseguenza che l'edificazione del fabbricato “C” sul fondo del in aderenza allo stesso appare legittima alla stregua del combinato CP_1 disposto di cui all'art. 9 e all'art. 8 lett. d) ed e) della NTA del Piano Regolatore. Accertata la natura del muro costruito sul confine, all'esito della consulenza può dirsi invero accertato il rispetto dei criteri che presiedono le c.d. “costruzioni in aderenza” e che hanno la chiara finalità di evitare la creazione di intercapedini dannose e insalubri.
La norma di riferimento è l'art. 877 c.c. che, pur senza dare una definizione precisa, consente di ricavare delle indicazioni circa le modalità di esecuzione.
Si è in particolare osservato che l'aderenza della costruzione rispetto all'altra non deve realizzare una solidarietà costruttiva-strutturale, attraverso la condivisione di muri o innesti strutturali sugli stessi (appoggi), ma deve evitare intercapedini dannose anche mediante accorgimenti tecnici, ovvero tramite una modesta opera di riempimento a cura del costruttore prevenuto (si veda Cass. n. 12054/1990 e Cass. n. 3601/2012 “la costruzione in aderenza al muro posto sul confine, ai fini di cui all'art. 877 c.c., deve essere ravvisata anche in presenza di modeste intercapedini ove queste derivino da mere anomalie edificatorie e siano altresì agevolmente colmabili senza appoggi e spinte sul manufatto preesistente”).
Nel caso di specie è stato accertato (vd. in particolare la risposta del CTU alle osservazioni del CTP di parte attrice) che la distanza misurata tra muro strutturale posto sul confine e il nuovo “corpo C” in corso di edificazione sul fondo di si attesta su appena 20 cm, CP_1 senza contare che, come correttamente rilevato dal consulente, una volta che i paramenti murari del nuovo edificio saranno ultimati (intonaco facciate, ecc.) tale distanza diminuirà ulteriormente, riducendosi probabilmente intorno ai 12 cm, con la creazione quindi di una insignificante intercapedine di aria, inaccessibile alle persone a causa dello spessore ridotto, che potrà essere facilmente colmata (chiaramente al termine delle operazioni di costruzione) con polistirene o con un copri giunto come suggerito dal Consulente in ossequio agli indicati insegnamenti della Corte di legittimità.
Pu quindi concludersi che la costruzione del c.d. corpo “C” sia avvenuta in conformità ai principi sulle costruzioni in aderenza ed alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano
Regolatore.
Andando all'altro profilo della doglianza attorea, dagli accertamenti tecnici è emerso altresì il rispetto della distanza minima tra le pareti degli edifici che si fronteggiano (o si fronteggeranno nel caso dei due corpi A e B previsti in progetto e non ancora edificati) che,
a norma del citato art. 8 lett. e) delle NTA, non può essere inferiore a 10 metri.
È invero stato accertato che la distanza che intercorre fra la linea esterna dei balconi dell'edificio F-G del e l'edificio “C” costruito sul confine Controparte_5
(anche gli altri due edifici da progetto risulteranno edificati sulla medesima linea), misurata sul piano orizzontale ideale della sporgenza, è di ben 13,80 metri e in alcuni punti, in corrispondenza delle rientranze sulla facciata del predetto edificio F, raggiunge addirittura 21,50 metri.
Alla luce di tali significative distanze, la costruzione sul fondo risulta rispettosa CP_1 anche delle norme in materia di luci e vedute: sia di quelle di cui agli artt. 905 e 906 c.c. a tutela del diritto di riservatezza del proprietario del fondo preveniente (odierno attore), sia di quella posta a presidio del diritto di veduta di quest'ultimo contenuta all'art. 907 c.c., ai sensi del quale “quando si è acquistato il diritto di avere vedute direte verso il ondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita”.
Facendo applicazione degli esposti principi – e prendendo atto della differente modalità di misurazione delle distanze fra costruzioni (da effettuarsi in modo lineare) e di quelle fra vedute (da effettuarsi, invece, in modo radiale) puntualmente adottate dal Consulente – è evidente che la distanza di oltre tredici metri tra le facciate contrapposte consente il totale rispetto anche del diritto di veduta di cui il attore ha lamentato la lesione ed a Parte_1 tutela del quale il citato art. 907 c.c. prescrive la distanza minima di tre metri.
Deve quindi concludersi che nessuna delle domande attoree può trovare accoglimento.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo ai sensi delle tabelle accluse al D.M. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di MO definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, contrariis reiectis così provvede:
- rigetta tutte le domande di parte attrice;

- condanna il alla rifusione delle spese di lite in Parte_2 favore di e di , che si liquidano in € 5.431,00 in favore di CP_2 CP_1 ciascuno dei predetti, oltre spese generali al 15%, Iva e CPA sul compenso se per legge dovuti;

- pone definitivamente a carico del le spese di CTU Parte_2 già liquidate con separato decreto.
Così deciso in MO, 27 febbraio 2025
Il Giudice
Sara Monteleone