N. R.G. 574/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI MANTOVA
Sezione Civile
Nel procedimento cautelare iscritto al n. r.g. 574/2025 promosso con ricorso per sequestro conservativo ante causam ex artt. 671 e 669 – bis e ss. c.p.c. da:
C.F./P.IVA: con gli avv.ti Luca Gadenz e Sonia Parte_1 P.IVA_1
Padovan
RICORRENTE contro
(cod. fisc. / p.iva con gli avv.ti Alberto Controparte_1 P.IVA_2
Arrigo Gianolio e Carlo Barbieri
RESISTENTE
Il Giudice,
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 27.3.2025 di cui è stata disposta la trattazione con le modalità previste dall'art. 127-ter c.p.c., letti gli atti e documenti di causa, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Con ricorso per sequestro conservativo ante causam ex artt. 671, 669bis e ss. c.p.c. i procuratori della ricorrente, esponevano: che, con contratto di compravendita rep. Parte_1
n.1128 del 14.3.2022, la società aveva acquistato dalla società immobiliare resistente, al prezzo di €
100.000,00, due appartamenti di civile abitazione, oltre che pertinenziale autorimessa, nel Comune di Monzambano (MN); che le due unità abitative, sono ubicate all'ultimo piano sottotetto di un importante edificio storico denominato “Villa Melchiori” il quale risulta sottoposto a vincolo storico/monumentale ex D.lgs. n. 42/2004 “Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137” (già vincolato ex D.lgs. 490/1999 ed ex art. 1 L.
1089/1939); che lo stato di fatto dei beni all'atto della compravendita, per ciò che concerne la struttura del tetto, è lo stesso di oggi e vede la presenza nel tetto di lucernari raso falda, necessari per dare adeguata aria e luce ai due appartamenti sottostanti, recte ai vani abitabili da essi lucernari singolarmente serviti;
che la conformazione strutturale degli appartamenti, valutata unitamente a quella del tetto dell'edificio, è caratterizzata dalla ridotta elevazione in altezza dei muri perimetrali delle abitazioni che costituiscono nel contempo al loro apice il piano di imposta del tetto e sui quali
Pagina 1 sono presenti/incastonate le piccolissime finestre;
che, a una recente approfondita analisi, complice l'emersione del problema in occasione di una accesa assemblea condominiale, era emerso che i detti lucernari erano totalmente abusivi, sia sul piano edilizio/urbanistico comunale, che sul piano della loro assoluta (in)compatibilità ex lege con il vincolo storico/monumentale; che l'amministratrice del condominio, per addivenire a tali conclusioni e per approfondire la questione, interessante per l'appunto il tetto dell'edificio quale bene comune/condominiale ex art. 1117 c.c. comma 1 n. 1 aveva acquisto informazioni presso la Soprintendenza e presso il Comune di Monzambano e, nelle planimetrie allegate al rogito di acquisto, in effetti, non si dava evidenza, né del tetto, né della presenza dei lucernari;
che il tema era stato infatti incidentalmente trattato al punto n. 5 del verbale di assemblea condominiale, dedicato invero agli ammessi lavori di manutenzione ordinaria dello stesso tetto (sostituzione del manto di copertura con stessi materiali), programmati e già eseguiti e, in tale occasione, l'amministratrice aveva rilevato l'abusività dei lucernari presenti sulla copertura, “non dichiarati a livello catastale/comunale/Belle arti”; che, in presenza di vincolo storico/monumentale, le opere abusive non possono, per alcuna ragione, essere oggetto di sanatoria, con il conseguente risultato che le stesse devono essere rimosse, ferma la irrogazione delle altre gravi sanzioni, anche di natura penale;
che, al momento del rogito di acquisto, la parte venditrice, pur offrendo ampia garanzia sulla regolarità urbanistico/edilizia dell'immobile oggetto della compravendita, aveva completamente taciuto l'esistenza del problema, omettendo di rendere evidente l'irregolarità assoluta dei lucernari;
che, con nota PEC del 18.2.2025, la difesa di parte ricorrente aveva denunciato quanto sopra alla parte venditrice ed era stata esperita, a cura però di altro precedente difensore, anche la convocazione della controparte alla mediazione forense alla quale però la resistente non aveva voluto aderire;
che, pur nuovamente manifestata la necessità e l'urgenza di risolvere la questione, la resistente non aveva offerto risposta alcuna alla citata PEC, se si escludeva un contatto personale avvenuto tra i legali delle parti, tuttavia non risolutivo;
che, in ragione di tali emergenze, vista la non sanabilità delle opere abusive, si rendeva senz'altro necessario promuovere nei confronti della venditrice, evocata ante causam, azione civile di risoluzione del contratto per grave inadempimento, con integrale restituzione del prezzo pagato, pari ad € 100.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria, oltre che per il risarcimento dell'ingente danno subito, tenuto conto di quanto speso dalla parte ricorrente per adeguare le due unità a fini abitativi secondo i normali standard qualitativi, per un importo complessivo pari ad € 14.285,37; che era emerso da recentissima visura camerale in data 17.2.2025, che la Controparte_2
si trova attualmente in stato di liquidazione con decorrenza/iscrizione di data
[...]
30.10.2024; che la visura catastale aveva dato evidenza della proprietà, in capo alla Società resistente (Immobiliare), di alcuni ultimi e residuali beni immobili, tutti ubicati nel Comune di
Pagina 2 Monzambano;
che, in occasione dell'ultima assemblea condominiale del 3.3.2025, era altresì emerso, seppure nel pourparler tra condomini-successivamente sentita anche l'inquilina dell'unico appartamento ancora intestato alla proprietà della società venditrice all'interno dell'immobile vincolato - che lo stesso era in procinto di essere venduto, come risultante dal verbale di assemblea condominiale del 3.3.2025 prodotto al doc. 11; che la ricorrente aveva, nelle more, commissionato a tecnico specializzato idonea perizia tecnico estimativa;
che sussistevano, pertanto, tutti i presupposti normativi per la concessione del richiesto provvedimento cautelare ante causam, sulla scorta di ragioni di fatto, di diritto e documentali, in termini di fumus boni iuris e di periculum in mora, che parte ricorrente deduceva ed argomentava, concludendo quindi nei seguenti termini: “IN
VIA PRINCIPALE CAUTELARE: 1) autorizzarsi con provvedimento inaudita altera parte ex art.
669 sexies comma 2 c.p.c., il sequestro conservativo ex artt.669 bis e 671 c.p.c. dei seguenti beni immobili, con contestuale fissazione del termine per la notifica del ricorso e del relativo decreto di fissazione d'udienza: a) Fg. 38 mapp. 527 sub 335 –C/6 catastalmente censito al Catasto fabbricati del Comune di Monzambano (MN), in Via C. Melchiori;
b) Fg. 38 mapp. 527 sub 336 –C/6 catastalmente censito al Catasto fabbricati del Comune di Monzambano (MN), in Via C. Melchiori;

c) Fg. 38 mapp. 527 sub 323 –F/1 catastalmente censito al Catasto fabbricati del Comune di
Monzambano (MN), in Via C. Melchiori;
d) Fg. 38 mapp. 531 sub 317 –F/1 catastalmente censito al Catasto fabbricati del Comune di Monzambano (MN), in Via C. Melchiori;
e) Fg. 38 mapp. 527 sub 301 –A/2 catastalmente censito al Catasto fabbricati del Comune di Monzambano (MN), in Via
Garibaldi; f) Fg. 4 mapp. 359 –C/3 catastalmente censito al Catasto fabbricati del Comune di
Monzambano (MN), in Via Mastroppa, fino alla concorrenza della somma di € 114.287,37, comprensiva di sorte, interessi e spese legali, in ogni caso nei limiti della pignorabilità degli importi;
B) IN VIA SUBORDINATA CAUTELARE: 2) autorizzarsi in ogni caso il sequestro conservativo ex artt. 669 bis e 671 c.p.c. dei medesimi beni immobili di cui al n. 1, con contestuale fissazione del termine per la notifica del ricorso e del relativo decreto di fissazione d'udienza, fino alla concorrenza della somma di € 114.287,37,comprensiva di sorte, interessi e spese legali, in ogni caso nei limiti della pignorabilità degli importi;
Con espressa riserva, ai sensi dell'art. 669 octies
c.p.c.,di instaurare apposito giudizio di merito, innanzi all'adito Tribunale, nei termini supra specificati, volto ad ottenere la risoluzione del contratto di compravendita per grave inadempimento, oltre all'integrale risarcimento del danno patito e patiendo, tenuto conto della non sanabilità delle opere abusive, per come già ampiamente descritto in narrativa”.
Si costituiva contestando quanto ex adverso dedotto e Controparte_1
rilevando che il ricorso appariva infondato per insussistenza di entrambi i suoi requisiti necessari, sotto il profilo del fumus boni iuris rilevando: che, allo stato, non era dato conoscere con esattezza
Pagina 3 quale fosse lo stato dell'immobile ed in particolare del tetto, prima che “Villa Melchiori” fosse assoggettata a ristrutturazione da parte del dante causa della resistente che aveva acquistato l'immobile quando l'intervento di ristrutturazione era ormai alle battute finali;
che, una volta emerso il problema inerente ai lucernari nel tetto, la società resistente, unitamente all'amministratore del condominio ed ai proprietari ai quali nel frattempo erano state trasferite le unità immobiliari, avevano contattato il progettista dell'intervento di ristrutturazione, Arch. di Monzambano, apprendendo dallo stesso che, nel tetto dell'immobile, Persona_1
preesistevano alla ristrutturazione alcune aperture, ancorché non indicate nel progetto;
che, a fronte di quanto riferito dall'Arch. si rendeva necessario individuare, con una ricerca Per_1
d'archivio, quali fossero le aperture preesistenti che, in quanto tali, dovevano considerarsi del tutto legittime non avendo comportato una alterazione della copertura dell'edificio vincolato;
che, per le aperture aggiunte, si trattava di verificare la possibilità di mantenerle in essere con un percorso autorizzativo da definirsi con la competente Soprintendenza, precisandosi al riguardo che la interlocuzione con la Soprintendenza era già stata avviata, come noto alla società ricorrente;
che, pertanto, non si poteva certo parlare di attendibile verosimiglianza del diritto cautelando invocato, quanto piuttosto della sua oggettiva incertezza ed aleatorietà; che, inoltre, l'immobile de quo risultava ancora locato dalla ricorrente con contratto da cui la stessa aveva ricavato ed ancora ritraeva vantaggi economici. Sotto il profilo del periculum in mora, parte resistente evidenziava: che la società ricorrente riferiva semplicemente e genericamente che, in data 03.10.2024,
l'assemblea dei soci della resistente aveva deliberato la messa in stato di liquidazione volontaria della società e nominato il suo amministratore quale liquidatore e che, da un mero “pourparler tra condomini” in sede assembleare, era emerso come l'unico immobile di proprietà di Controparte_1
fosse in procinto di essere venduto;
che la semplice liquidazione volontaria di una
[...]
società non è in sé indicativa di alcunché (sotto il profilo economico, finanziario e patrimoniale) della possibile insufficienza della sua garanzia patrimoniale di adempimento delle obbligazioni e, a maggior ragione, il pettegolezzo o il chiacchiericcio erano giuridicamente inerti;
che i bilanci depositati e quindi pubblicati dalla resistente fornivano la prova della insussistenza di qualsivoglia trend negativo della consistenza patrimoniale della società e che la notizia della messa in liquidazione volontaria era stata preannunciata in maniera del tutto trasparente già da qualche anno;
che, nel caso in cui la ricorrente avesse ritenuto di agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita, ben poteva svolgere una domanda aggiunta di contestuale costituzione di ipoteca giudiziale sull'immobile eventualmente retrocesso in capo alla resistente, a garanzia dell'adempimento dell'obbligazione di restituzione del prezzo versato, conseguendo così
l'assicurazione di una garanzia reale ben più efficace e sicura, oltre che esclusiva, rispetto all'effetto
Pagina 4 soltanto prenotativo per la futura esecuzione immobiliare che sarebbe ottenibile dall'accoglimento del ricorso cautelare. La resistente concludeva quindi nei seguenti termini: “In via istruttoria: si chiede ordinarsi ex art. 210 c.p.c. alla ricorrente l'esibizione in giudizio del contratto di locazione in corso avente ad oggetto l'immobile per cui è giudizio, con la quantificazione delle somme tutte incassate quale proprietaria – concedente a titolo di canone. si indica, occorrendo, per essere sentito quale sommario informatore sui fatti riportati l'Arch. di Monzambano Persona_1
(MN). Nel merito: rigettarsi il ricorso, siccome privo dei requisiti di legge e, comunque, infondato in fatto e in diritto. Con vittoria di spese e onorari”.
Fissata udienza al 27.3.2025, con nota scritta depositata in data 26.3.2025, la ricorrente replicava alle eccezioni svolte dalla resistente e precisava le proprie istanze e conclusioni come di seguito:
“Nel merito cautelare: a) autorizzarsi il sequestro conservativo ex articolo 671 c.p.c. sui beni immobili già indicati;
2) In via istruttoria: a) sentirsi i signori e CP_3 CP_4 persone informate sui fatti relativi alla vendita dell'appartamento sito nel condominio “Melchiori” in Monzambano (MN), l'unico rimasto in proprietà alla società venditrice, ora affittuari dello stesso;
b) sentirsi l'amministratrice del condominio “Melchiori” nella persona di sui Testimone_1 fatti e circostanze per cui è causa, relativamente all'abusività dei lucernari;
c) disporsi, ove ritenuto opportuno dal G.I., C.T.U. tecnico descrittiva dello stato dei luoghi oggetto di causa, con riferimento allo stato autorizzato del tetto dell'edificio; d) ordinarsi all'amministratrice del condominio “Melchiori”, sig.ra ex articolo 210 e seguenti c.p.c. l'esibizione dei Testimone_1
documenti tecnici pervenuti dalla soprintendenza, a seguito di istanza di accesso agli atti ex legge
241/1990; 3) Con vittoria di spese e onorari”. Per contro, parte resistente, con nota scritta depositata in data 25.3.2025, si riportava alle deduzioni ed eccezioni difensive di cui alla memoria di costituzione in data 21.03.2025, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate.
Ciò premesso, il ricorso cautelare proposto per ottenere il sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. deve essere rigettato.
Come noto, il sequestro conservativo si configura come strumento di conservazione della garanzia patrimoniale ai fini del soddisfacimento di una posizione di diritto sostanziale. Esso mira ad assicurare in via preventiva - in attesa della decisione sul merito e quindi dell'accertamento definitivo del credito - il futuro soddisfacimento di quest'ultimo, preservando la garanzia generica del credito durante il tempo necessario ad ottenere un titolo esecutivo che consenta l'aggressione dell'oggetto della citata garanzia generica, ossia il patrimonio del debitore. Tramite il sequestro conservativo, il soggetto che non ha un titolo in forza del quale procedere esecutivamente si garantisce, per il tempo in cui saranno riconosciute le sue ragioni creditorie, la certezza della soddisfazione delle stesse tramite l'aggressione del patrimonio del debitore: la funzione cautelare,
Pagina 5 quindi, consiste nell'assicurare la destinazione della cosa assoggettata a sequestro al soddisfacimento, per mezzo dell'espropriazione forzata, del credito fatto valere dal sequestrante nella causa di merito (cfr. Cass. 1777/81).
Nel caso di specie, parte ricorrente indica il periculum in mora nel fondato timore che, nelle more dell'avvio dell'azione civile ordinaria volta ad ottenere la risoluzione del contratto di compravendita per grave inadempimento e il risarcimento del danno, l'acquirente possa perdere la garanzia del credito;
deduce che sintomo di tale evenienza si rinviene nella liquidazione volontaria in cui è stata la venditrice resistente, “con ogni correlata conseguenza in termini di ufficiale avvio allo smantellamento del suo patrimonio” e nel “pourparler tra condomini” in sede assembleare da cui sarebbe emerso che l'unico immobile di proprietà della immobiliare sarebbe in procinto di essere venduto. Null'altro è stato riportato o documentato.
Ritiene dunque il Tribunale che, nella fattispecie, difetti il requisito del periculum in mora. In particolare, si evidenzia che il fondato timore di perdere la garanzia del credito non può dipendere da un mero apprezzamento soggettivo del creditore, ma deve corrispondere alla realtà oggettiva delle cose e che, secondo il costante orientamento della Suprema Corte, il periculum in mora può essere desunto, anche alternativamente (senza, quindi, che le due categorie di presupposti debbano simultaneamente concorrere. Cfr. Cass. Civ. n. 2139/98), sia da elementi obbiettivi, attinenti alla consistenza qualitativa e quantitativa del patrimonio del debitore in rapporto alla entità del credito, sia da elementi soggettivi, riguardanti il suo comportamento, che rendano verosimile la eventualità di un depauperamento del suo patrimonio ed esprimano la sua intenzione di sottrarsi all'adempimento di suoi obblighi in modo da ingenerare nel creditore il ragionevole dubbio che la sua pretesa non sia soddisfatta (cfr. Cass. Civ. nn. 2081/2002, 6042/98, 6460/96). In ogni caso, colui che chiede l'autorizzazione al sequestro è tenuto a fornire la piena prova della sussistenza della situazione sopra descritta, non potendo il timore del creditore dipendere da apprezzamenti meramente astratti e personali dello stesso, essendo la sommarietà dell'indagine riservata esclusivamente alla valutazione della ricorrenza del diritto cautelando: detto timore deve trovare riscontro in dati esterni che attestino, in modo sufficientemente univoco, l'esistenza di un pericolo reale e che rendano quindi verosimile e ragionevole il timore del creditore di perdere le garanzie per il recupero del proprio credito (cfr. Cass. 643/1980);
Ebbene, nel caso di specie, le ragioni di danno sono genericamente allegate e ricollegate alla liquidazione volontaria della resistente che costituisce dato neutro e non indicativo, sotto il profilo economico, finanziario e patrimoniale, della possibile insufficienza della garanzia patrimoniale.
Infatti, l'avvio e lo svolgimento della fase di liquidazione non può ritenersi, di per sé, portatore di disvalore, poiché attesta, semplicemente, che la vita di quella particolare società, con una procedura
Pagina 6 controllata e trasparente, è destinata a chiudersi, l'iter avviato essendo al contempo funzionale al soddisfacimento dei creditori esistenti e, solo in subordine, dei soci. Secondo costante giurisprudenza, l'istanza di sequestro conservativo deve essere rigettata, quando il ricorrente non fornisce prova dell'entità del patrimonio del debitore (Tribunale Bari 6.9.2012; Tribunale Patti
8.3.2006; Tribunale Reggio Calabria 25.3.2007), prova necessaria anche al fine di consentire una valutazione del patrimonio del debitore in rapporto all'entità del credito (Tribunale Palermo
21.12.2016; Tribunale Napoli 5.8.2015; Tribunale Milano 27.1.2014). Si osserva che, nella fattispecie, la resistente ha comunque documentato come la liquidazione volontaria fosse da tempo stata prevista e prospettata negli atti fondamentali della società e che, nell'attualità, i ricavi delle vendite sono rimasti invariati ed il patrimonio netto è sempre positivo.
A quanto esposto deve aggiungersi che dalle imprecisate dichiarazioni raccolte nel corso della recente assemblea condominiale del 3.3.2025 non può trarsi alcun elemento di prova del dedotto pericolo e che, al riguardo, nulla consta nel verbale allegato come doc. n. 11 da parte ricorrente.
Sicché l'imminenza di una situazione di pericolo di dispersione delle garanzie non risulta suffragata da alcun elemento concreto e specifico, riconducibile ad attività e comportamenti del preteso debitore che facciano ritenere verosimile e soprattutto attuale il rischio che il sequestro mira ad evitare e cioè che il debitore possa liberarsi del suo patrimonio impedendo ai creditori di soddisfarsi
(Tribunale Napoli, 1.4.2020). Anche per tale motivo, non è possibile ritenere sussistente il presupposto in questione. In sintesi, la ricorrente non adduce elementi da cui si possa desumere che le esigenze sottese all'istanza cautelare di sequestro siano effettive, concrete ed attuali.
Da quanto esposto deriva, pertanto, il rigetto del ricorso.
L'accertata carenza del requisito del periculum in mora, rende superfluo l'esame del fumus boni iuris, attesa la necessità che i predetti presupposti coesistano contemporaneamente ai fini della concessione della cautela richiesta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, considerata l'assenza di attività istruttoria, come in dispositivo.


P.Q.M.

rigetta il ricorso per sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c.; condanna parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese di lite che si liquidano nella misura di € 3.500,00 per onorario, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e IVA, come per legge.
Mantova, 29.3.2025
Il giudice dott. Nicolò Roberto Pavoni
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