REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LANCIANO
in composizione monocratica, nella persona del giudice Giovanni Nappi, all'esito dell'udienza sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c. dell'1 luglio 2025, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1065/2022 R.G. e vertente
TRA
( , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Elio Di Filippo, come da mandato in atti;

ATTORE
E
Controparte_1
( , in persona dell'amministratore “
[...] P.IVA_1 [...]
; Controparte_2
CONVENUTO CONTUMACE
E
( ), elettivamente domiciliato Controparte_3 C.F._2
in , Piazza Eraldo Miscia 5, presso lo studio dell'avv. Matteo Bene- CP_1
detti, che lo rappresenta e difende come da mandato in atti;

1 CONVENUTO
E
( ), elettivamente domiciliato in Controparte_4 C.F._3
, Via per Fossacesia 38, presso lo studio degli avv.ti Superia Silvana CP_1
Butera e Francesco Giancristofaro, che lo rappresentano e difendono come da mandato in atti;

CONVENUTO
E
( ), Controparte_5 C.F._4 [...]
( , CP_6 C.F._5 Controparte_7
( ), elettivamente domiciliati in , Via per Fos- C.F._6 CP_1
sacesia 38, presso lo studio dell'avv. che li rappresenta e di- Controparte_7
fende come da mandati in atti e in giudizio personalmente ex art. 86 c.p.c.;
CONVENUTO; AVENTI CAUSA MORTIS CAUSA DEL CONVENUTO
INTERVENUTI IN PROSECUZIONE
E
( ), elettivamente domiciliata in Controparte_8 C.F._7
, Via F. Filzi 20, presso lo studio dell'avv. Piervincenzo De Luca, che CP_1
la rappresenta e difende come da mandato in atti;

CONVENUTO
E
RICCIUTI ( ), CP_9 C.F._8 CP_10
( ), elettivamente domiciliati in , Via P. di Ma- C.F._9 CP_1
2 strorenzo 5, presso lo studio dell'avv. Sabina D'Antonio, che li rappresenta e difende come da mandato in atti;

CONVENUTI
E
( ), elettivamente domiciliato Controparte_11 C.F._10
in , Via per Fossacesia 38, presso lo studio dell'avv. Angela Giancri- CP_1
stofaro, che lo rappresenta e difende come da mandato in atti;

CONVENUTO
E
( ), elettivamente domici- Controparte_12 C.F._11
liato in , Via Piave 32, presso lo studio dell'avv. Angela Di Cicco, che CP_1
la rappresenta e difende come da mandato in atti;

CONVENUTO
avente a oggetto: altri rapporti condominiali;

conclusioni delle parti: come da note d'udienza
Fatto e diritto
1. “proprietario di un'unità seminterrata [...] in [...] via Parte_1 CP_1
S. Francesco D'Assisi n. 13/D, all'interno del locale Controparte_1
che si trova al di sotto del c.d. piano 'Pilotis'”, che il “regolamento condomi- niale” “prevede [essere] asservito in modo esclusivo come parcheggio ai locali del piano seminterrato (magazzino e negozio sotto il piano pilotis)”, con con- seguenti oneri di “manutenzioni sia ordinarie che straordinarie”, salvo il diritto di “libero transito per l'accesso allo spazio coperto dove sono individuati i po- sti auto dei condomini proprietari degli appartamenti o degli studi”, ha conve-
3 nuto in giudizio , Controparte_1 Controparte_1
(d'ora in avanti, ) e gli “altri condomini [...] titolari
[...] CP_1
dei posti auto siti al piano Pilotis” , Controparte_3 Controparte_4 [...]
, Controparte_5 Controparte_13 Controparte_8 CP_14
[.
, , allegando che i con- CP_10 Controparte_11 Controparte_12
venuti “fanno uso” del “piano Pilotis” non di “mero transito”, ma “lasciando- vi le loro automobili sia ove in numero superiore a quelle che possono allocare nel loro posto auto sia lasciandole l[ì] invece che nel loro” e si sono opposti
“alla sostituzione del cancello [di ingresso] ponendovi in sua vece una sbarra che potesse essere manovrata con un telecomando, da darsi in dotazione ai so- li aventi diritto”, di modo da impedire che al “piano Pilotis” altresì “accedano autovetture condotte da terzi estranei”, tutto ciò “riverbera[ndosi] anche sulle attività manutentive, dal momento che aggrava nel concreto l'utilizzo del pia- no provocando frequenti rotture della pavimentazione a piastrelle”, per le qua- li “ ha dovuto affrontare integralmente la spesa [...] di manutenzione”; e Pt_1
domandando l'accertamento di una servitù di parcheggio in favore della unità seminterrata di sua proprietà, con il contenuto di cui alla previsione regola- mentare, con condanna inibitoria dei convenuti (poi precisata con esclusione di e dei “di ogni condotta contraria e/o in qualsiasi CP_5 CP_6
modo turbativa del suddetto diritto” e con esecuzione indiretta mediante mi- sure coercitive ex art. 614-bis c.p.c. (“€ 1.000 per ogni violazione dell'obbligo di non fare”); la condanna di “alla sostituzione del cancello [...] CP_1
unitamente alla consegna dei relativi telecomandi ai soli aventi diritto all'accesso”; la condanna dei condomini convenuti “al pagamento della quota di manutenzione ordinaria e straordinaria” per ogni uso del predetto piano che superi il loro “diritto al solo passaggio”, e al risarcimento del danno ca- gionato dalla “loro illegittima condotta”; la declaratoria di nullità “e/o” ineffi- cacia della predetta previsione regolamentare, per “alterazione del sinallagma
4 negoziale”, per violazione dell'art. 1123, c. 2, c.c. e in quanto “non specifica- mente approvata per iscritto dai primi onerati”.
, (a seguito del decesso di CP_3 CP_4 Controparte_5 CP_6
quest'ultimo, in prosecuzione del giudizio a udienza successiva fissata, gli CP_1 aventi causa mortis causa e figli e ), , Controparte_5 CP_6 CP_7 CP_8
ciuti, , si sono costituiti chiedendo il rigetto delle CP_10 CP_11 CP_12
domande; in particolare, e deducendo che “sono Controparte_5 CP_6
proprietari dell'immobile seminterrato di fianco a quello del , sicché Pt_1
“godono del diritto di parcheggio sulla corte comune e sulle altre aree [...] in egual modo” di LL.
Condominio, cui l'atto di citazione è stato tempestivamente notificato (con consegna a destinatario ex art. 138 c.p.c., Controparte_16
in persona dell'amministratore –
[...] Controparte_2
Co 'Studio ), non si è costituito.
Il Tribunale ha concesso i termini ex (già) art. 183, c. 6, c.p.c. e, all'esito, fissa- to udienza di precisazione delle conclusioni, discussione e decisione ex art. 281-sexies c.p.c., disponendone la sostituzione con deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
in prima memoria ex art. 183 c.p.c., ha precisato che “la domanda è tesa Pt_1
a far accertare che tutti i convenuti, tranne i , chia- Controparte_17
mati quali comproprietari del piano pilotis, in luogo dell'utilizzo secondo dirit- to dello stesso, vi lasciano la loro vettura parcheggiata, a danno dell'attore, o autorizzano terzi a farlo analogamente, senza che ne abbiano titolo”; nelle no- te scritte in sostituzione d'udienza del 20 novembre 2023 e poi in prima me- moria ex art. 183 c.p.c., a seguito delle difese dei convenuti, ha modificato la domanda deducendo che la sua “prima domanda [...] tende a conseguire l'accertamento del diritto per come esso è sorto e descritto nel titolo
5 d'acquisto e nel regolamento condominiale” e quindi “la proprietà in favore di parte attrice dello spazio scoperto soprastante il piano pilotis ed il suo 'asser- vimento a parcheggio' in favore delle unità immobiliari di cui è anch'egli pro- prietario ed immediatamente sottostanti”.

2. Il Tribunale decide le domande e questioni di cui a seguire.

2.1. La giurisprudenza ha a lungo escluso la configurabilità di un diritto di ser- vitù di parcheggio;
secondo tale orientamento, il parcheggio di veicoli su di un'area può costituire manifestazione di un diritto di proprietà, ma non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di det- to diritto, ossia l'inerenza a un fondo dominante dell'utilità, oltre che al fondo servente del peso. La comodità di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come un'utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari (C.
1551/2009). Sicché deve addirittura ritenersi la “nullità del contratto costituti- vo di servitù di parcheggio per impossibilità dell'oggetto” (C.
“23708[...]/2014”: C. sez. un. 3925/2024).
Secondo la giurisprudenza più recente, invece, è configurabile un diritto di servitù di parcheggio;
“la facoltà di parcheggiare l'auto sul fondo servente è certamente idonea ad arrecare una utilità al singolo, ma allo stesso tempo arre- ca un vantaggio per il fondo dominante rendendolo maggiormente utilizzabi- le”: anche in virtù della “legislazione sui vincoli di parcheggio[, a esempio]
l'art. 18 [l.] 765[/]1967[ che] ha introdotto l'art. 41 sexies della legge urbanistica prevedendo che nelle nuove costruzioni debbano essere riservati spazi a par- cheggio in misura non inferiore ad un metro quadro per ogni dieci metri di costruzione[,] diventa difficile negare che l'utilità del parcheggio è strettamente inerente (anche) al fondo” (C. sez. un. 3925/2024); le parti sono libere di de- terminare il contenuto delle servitù volontarie, nel rispetto della conformazio-
6 ne minima del diritto prevista dalla legge (“la tipicità delle servitù volontarie [è] di carattere strutturale, non contenutistico”: C. sez. un. 3925/2024): il che, nel caso di servitù di parcheggio, deve essere oggetto di uno specifico vaglio da parte dell'interprete, potendo generalmente la relativa pattuizione essere piuttosto interpretata come costitutiva di un diritto personale di godimento; la “realitas, che distingue [lo] ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica [...]
l'esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l'utilizzazione” (C. sez. un. 3925/2024).
Se il fondo del beneficiario è a destinazione abitativa e il proprietario conce- dente conserva facoltà di utilizzazione e residue utilità inerenti al suo fondo (la servitù “non è compatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente, al quale deve residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante”: C. sez. un. 3925/2024), ciò costituisce un indice di realità del diritto (C. 16698/2017); sempre che sussistano, appunto e tra gli altri, “il requisito dell'immediatezza[,] nel senso che il titolare del fondo dominante [si possa] avvalere dell'utilitas derivante dalla servitù senza la collaborazione di al- tri soggetti”, “la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di eserci- zio della servitù” “affinché non si incorra nella indeterminatezza dell'oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà” (C. sez. un. 3925/2024).
Soggetto passivo del diritto di servitù (proprietario del fondo servente) non può essere il proprietario del fondo dominante;
in altri termini, la servitù non può essere costituita o anche solo sussistere su cosa propria (principio nulli res sua servit); ma tale principio “trova applicazione soltanto quando un unico soggetto
è titolare del fondo servente e di quello dominante”, perché invece
7 “l'intersoggettività [è] garantita [allorché vi sia] concorso di altri titolari”, ossia il fondo servente sia in comunione con altri (C. sez. un. 28972/2020).
La pattuizione (così come l'“inserimento in un regolamento condominiale contrattuale”) di un “c.d. 'diritto reale di uso esclusivo' di una parte comune”, ossia “dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva”, “sottra[endo interamente agli altri] con- domini il diritto di godimento della cosa comune” (cioè configurando “una sostanzialmente totale compressione del godimento spettante ai condomini sulla cosa comune”), non può essere interpretata come costitutiva di “obbliga- zioni propter rem” o “servitù reciproche”, né di “diritto reale d'uso previsto dall'articolo 1021 c.c.”, è in contrasto con “i principi, [...] in gran parte sovrap- ponibili, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi” (“in forza del primo solo la legge può istituire figure di diritti reali;
per effetto del secondo i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito”), perché “mira[...] alla creazione di una figura atipica di di- ritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nu- cleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 c. c.” e, pertanto, non è “valida”, salvo che possa es- sere interpretata come “dirett[a] al trasferimento della proprietà”, e salva la “con- versione[...], in applicazione [dell'art.] 1424 c.c., in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamen- te) di natura obbligatoria” (C. sez. un. 28972/2020).

2.2. Il “regolamento di condominio del fabbricato sito in Via San CP_1
Francesco D'Assisi n° 13/D denominato 'Gemma' predisposto dal costrutto- re ” in atti, all'art. 3 (“Parti condominiali”), prevede che lo “spa- Parte_2
zio scoperto del piano Pilotis è asservito in modo esclusivo come parcheggio ai locali del piano seminterrato (magazzino e negozio sotto il piano pilotis) e,
8 pertanto, le manutenzioni sia ordinarie che straordinarie di tale spazio faranno capo in via totale ed esclusiva ai proprietari dei locali cui è asservito precisan- dosi, comunque, che la realizzazione del parcheggio dovrà essere compatibile con la struttura portante del piano pilotis, tale da non recare pregiudizio alcu- no e comunque, tale da consentire il libero transito per l'accesso allo spazio co- perto dove sono individuati i posti auto dei condomini proprietari degli appar- tamenti o degli studi”.
Come non controverso tra le parti, il predetto regolamento è un regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore o dall'originario unico proprietario (e infatti richiamato nei singoli contratti di compravendita, “sì da far parte per re- lationem del loro contenuto”); e, pertanto, può incidere anche sulle proprietà (e quote di proprietà) esclusive.
Altresì non controverso tra le parti è che il “piano pilotis è costituito da due
Corti comuni”, “la n. 2, quella scoperta”; “la n. 3, quella coperta”; e che l'“asservimento” “in modo esclusivo” fatto valere dall'attore riguarda, come da espressa previsione regolamentare, solo la parte “scoperta”, nel “sub 2”.

2.3. Ebbene, come detto sub 2.1, si può configurare un diritto di servitù su co- sa di cui si è proprietari solo per quota, ossia si è comproprietari, non risultan- do violato, in tal caso, il principio nulli res sua servit; e si può configurare un di- ritto di servitù di parcheggio;
ma, altresì escluso che si possa configurare un diritto reale “atipico” di uso esclusivo su cosa comune, ed escluso che sia ri- conducibile alla servitù il diritto reale che comporti lo “svuotamento delle fa- coltà del proprietario del fondo servente” (qui limitate al “transito per l'accesso allo spazio coperto”), la prima, originaria, domanda dell'attore, più che confessoria servitutis (art. 1079 c.c.), potrebbe essere ricostruita come azione - del (com)proprietario - negatoria servitutis (art. 949 c.c.), ossia di declaratoria di inesistenza di un diritto di servitù di parcheggio (dei condomini convenuti),
9 per essere sussistente solo un diritto di servitù di passaggio (“transito”), e di cessazione delle molestie che manifestino l'esercizio di una servitù di parcheg- gio;
se non fosse che nessuno dei convenuti deduce l'esistenza di un proprio diritto (di servitù) di parcheggio sul “piano pilotis” parte “scoperta” n. 2, salvo
e i che, però, non è controverso siano Controparte_5 CP_6
(con)titolari su tale parte n. 2 del medesimo diritto dell'attore (che a questo punto sarebbe da qualificare come proprietà).
Infatti, se non vengono affermati e contestati diritti reali (C. 1778/2009) sulla cosa, né le ingerenze, manomissioni, turbative e molestie sostanzino (univo- camente) l'esercizio di un diritto reale sulla cosa (che, a esempio, venga poi dedotto in giudizio con “eccezione di usucapione, [...] sollevata al solo fine di paralizzare l'avversa azione negatoria del diritto reale”: C. 8320/2023), il rime- dio esperibile non è la negatoria servitutis, ma quello ex art. 2043 c.c. (C.
13710/2011; C. 21110/2013), pure fatto valere, come visto, da a parte Pt_1
l'azione possessoria di manutenzione;
“in ipotesi di alterazioni compiute ad opera del titolare di una servitù prediale tali da concretare [...] vere e proprie turbative o molestie in pregiudizio del proprietario del fondo servente, il ri- medio a costui accordato non è [...] l'azione negatoria servitutis, nella forma dell'azione di condanna di cui all'art. 949, [c. 2, c.c.: l]a norma dell'art. 949
[c.c.], infatti, riconosce la suddetta tutela petitoria al fine di ottenere, previo accertamento della libertà del fondo da servitù, la cessazione delle molestie compiute ad opera di soggetto che non è il titolare del diritto reale di servitù.
Qualora, invece, le pretese turbative o molestie provengano dal titolare della servitù[,] si è al di fuori dell'azione ex art. 949 [c.c.] ed occorre fare ricorso ai rimedi tipici di natura reale, previsti in tema di estensione ed esercizio delle servitù dalle norme di cui agli art[t]. 1063 e ss. [c.c., anche, in particolare, “art. 1067”, “che suppone” “che il proprietario del fondo dominante compia inno- vazioni, che rendano più gravosa la servitù”], ovvero, sussistendone le condi-
10 zioni, agli altri rimedi di natura possessoria” (C. 19182/2003); si tratta della
“domanda, del tutto diversa dalla 'negatoria servitutis', di riduzione in pristino per aggravamento di servitù esistente, domanda che prospetta un'alterazione dei luoghi compiuta dal titolare di una servitù prediale e trova fondamento nei rimedi di cui agli artt. 1063 e 1067 c.c.” (C. 203/2017).
È poi appena il caso di rilevare che la “modificata” domanda di di accer- Pt_1
tamento della sua “proprietà” “dello spazio scoperto soprastante” è formulata in termini generici, perché sarebbe comproprietario di quello spazio scoper- Pt_1
to (con e i e quindi avrebbe dovuto quantomeno Controparte_5 CP_6
precisare la sua quota del diritto, essendo solo quella quota possibile oggetto della predetta domanda di accertamento;
e, comunque, di tale domanda nem- meno sussisterebbero i presupposti perché nessuno degli altri convenuti specifi- camente deduce di essere comproprietario del piano “pilotis” scoperto, “sub 2”; piuttosto gli stessi contestando la tardività della domanda in quanto “nuova”.
In definitiva, poiché l'interpretazione del regolamento condominiale, con la previsione in suo favore di un “asservi[mento] in modo esclusivo come par- cheggio” di un piano (il “pilotis” “scoperto”, “sub 2”) che ha comunque, e al- tresì, funzione di copertura fondamentalmente dei “locali del piano seminterra- to” di cui lui (e e i è proprietario, con il carico Controparte_5 CP_6
“in via totale ed esclusiva” delle spese per le relative manutenzioni ordinarie e straordinarie, e con la previsione in favore degli altri condomini di un mero di- ritto di “transito per l'accesso allo spazio coperto”, depone nel senso che Pt_1
sia (com)proprietario (con e i del piano “pilotis Controparte_5 CP_6
scoperto” “n. 2”, e poiché i comportamenti degli altri condomini che lo stesso allega non integrano, nemmeno implicitamente (ma univocamente),
l'affermazione di un diritto di servitù di parcheggio né, tantomeno,
l'affermazione di un diritto di (com)proprietà sul “sub 2”, considerato altresì
11 che, “rispetto all'azione negatoria di servitù, costituisce domanda nuova, per diversità di 'petitum' e di 'causa petendi', quella diretta all'accertamento dell'avvenuto aggravamento della servitù stessa e al ripristino della precedente situazione ai sensi dell'art. 1067” c.c. (C. 14502/2018), le uniche domande che può far valere, quanto agli asseriti parcheggi illeciti, nei confronti dei Pt_1
convenuti (diversi da e i sono quella risarcitoria Controparte_5 CP_6
ex art. 2043 c.c. e quella di condanna inibitoria, rispettivamente per lesione e rischio specifico di futura lesione del suo diritto di (com)proprietà, entrambi
(risarcimento del danno e inibitoria) rimedi generali dell'illecito civile extra- contrattuale;
domande, infatti, entrambe, che lo stesso, quantomeno come peti- tum, propone, tra le altre.
È vero che l'art. 3 del regolamento contrattuale è intestato “Parti condominia- li”, ma la previsione in esso contenuta quanto al “piano Pilotis” può essere ri- tenuta come volta a escludere la natura condominiale di una “parte” che altri- menti lo sarebbe;
fermo che, in ogni caso, il “piano Pilotis” resta “diversamen- te” condominiale, perché serve (è accessorio a) unità in proprietà esclusiva sia di sia di e i (d'altronde, nelle compravendi- Pt_1 Controparte_5 CP_6
te in atti è previsto che “l'unità immobiliare di cui al sub 2 è corte comune ai subalterni 15 e 16”, ossia alle proprietà esclusive e Pt_1 Controparte_18
.
[...]
E, in ogni caso, anche l'azione confessoria servitutis presuppone, accanto alle mo- lestie di fatto, la contestazione del dedotto diritto di servitù, che nel caso di spe- cie difetta perché nessuno dei convenuti, nel presente giudizio, nega che Pt_1
sia titolare di un diritto reale sul “piano Pilotis” parte scoperta che gli dà titolo per parcheggiare sulla stessa;
sicché anche nella prospettiva della tutela di un diritto di servitù di parcheggio, comunque come precisato dall'art. 3 del rego- lamento (che lo specifica di esclusività e limita le facoltà residue degli altri
12 condomini al “libero transito per l'accesso allo spazio coperto”), le uniche domande di cui sussisterebbero i presupposti sono quella risarcitoria ex art. 2043 c.c. e quella di condanna inibitoria.
2.4. È infondata la domanda di declaratoria di nullità “e/o” inefficacia dell'art. 3 del regolamento condominiale, per “alterazione del sinallagma negoziale”, per violazione dell'art. 1123, c. 2, c.c. e in quanto “non specificamente appro- vata per iscritto dai primi onerati”.
A parte che la previsione del predetto art. 3 non è ovviamente riconducibile ad alcuna delle “condizioni” di cui all'art. 1341, c. 2, c.c. (per le quali, appunto, è richiesto che siano “specificamente approvate per iscritto”, previsione cui fa evidentemente riferimento l'attore), non interpretabili analogicamente (C.
12044/2014), inerendo piuttosto all'equilibrio economico del contratto di compravendita (che a quel regolamento abbia fatto riferimento), tale art. 3 è in realtà pienamente conforme all'art. 1123, c. 2, c.c., perché, se fa intero carico ai proprietari delle unità sottostanti delle “manutenzioni sia ordinarie che straor- dinarie” del piano, ciò fa perché tale piano asservisce “in modo esclusivo co- me parcheggio ai locali del piano seminterrato”, limitando il diritto degli altri condomini al mero “transito” necessario per “l'accesso allo spazio coperto dove sono individuati i posti auto”; sicché applica pienamente il principio per cui se “si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”; e ciò varrebbe a maggior ragione ove del “sub 2” LL fosse da considerare com- proprietario esclusivamente con e i d'altronde, a Controparte_5 CP_6
tal punto il piano “Pilotis” “sub 2” è funzionale a interessi del e non di Pt_1
altri, che è in atti una sua dichiarazione unilaterale di impegno, datata 20 no- vembre 2008, indirizzata ai “Condomini proprietari Posti , nella CP_19
quale, prospettando l'intenzione di effettuare dei lavori anche “indispensa-
13 bil[i]” perché il “locale interrato” “sarà la sede operativa dell'Associazione
Adriatica Cabaret”, dichiara che ciò sarà fatto “a proprie spese e sollevando il
Condominio da qualsiasi onere economico presente e futuro”.

3. La causa deve essere rimessa in istruttoria per l'accertamento dei presuppo- sti dei sopra richiamati rimedi extracontrattuali (risarcimento del danno e ini- bitoria) e per la decisione delle domande residue.
Il Tribunale provvede sull'ulteriore istruzione con separata ordinanza (art. 279,
c. 2, n. 4, e c. 3, c.p.c.).

4. La regolamentazione delle spese è rimessa alla sentenza definitiva.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lanciano, non definitivamente pronunciando, così provvede:
a) rigetta la domanda di declaratoria di “nullità e/o inefficacia della disposizio- ne contenuta nell'art. 3 del regolamento condominiale” in atti;

b) decide le ulteriori questioni di cui in motivazione in tema di servitù di par- cheggio, confessoria servitutis, negatoria servitutis, rimedi extracontrattuali;

c) dispone la rimessione della causa in istruttoria come da separata ordinanza;

d) spese alla sentenza definitiva.
Lanciano, 18 agosto 2025.
Il giudice
Giovanni Nappi
14