REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
Sezione Seconda

Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott. ALFONSO PICCIALLI, ha emesso il seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 3289 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 e vertente

T R A

-Ricorrente
A.S.P. “ ” Controparte_1
(già ) , rappresentata e difesa dall' avv. Giovanna Forte, giusta Parte_1
delega in atti;

E
, rappresentato e difeso dall'avv. Gianluca Ciotti e dall' avv. Controparte_2
Michele Iazzetta, giusta delega in atti;

-Resistente OGGETTO: . Risoluzione contratto di locazione pagamento canoni.
CONCLUSIONI
Come da verbale del 27.05.2025 ed atti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre premettere che il thema decidendum del presente giudizio ha ad oggetto la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dalla ricorrente
[...]
”, Parte_2
relativamente al contratto di locazione stipulato con in data Controparte_2
22.10.2016, regolarmente registrato in data 28.10.2016 al n. 008871 S 3T. con il quale gli era stato concesso in locazione per uso diverso, l' immobile sito in Priverno, via
Consolare n. 69, piano strada, in catasto al FG 83 part 340 sub 6 per il canone mensile di € 471,00.
Parte Con atto di intimazione regolarmente notificato l' ( cosi per brevità) deduceva l' omesso pagamento dei canoni dovuti a decorrere dall' annualità 2017 con maturazione di una morosità pari ad € 19.820,00 alla data dell' intimazione, in relazione ai quali vi era stata una parziale ricognizione del debito e relativo piano di rientro di € 15.500,00 del per la morosità maturata fino alla data del CP_2
5.09.2020 (data di sottoscrizione della scrittura).
L' intimante chiedeva pertanto convalidarsi lo sfratto e l' emissione del decreto ingiuntivo per i canoni non corrisposti.
Si costituiva il il quale deduceva il frazionamento dell' originaria part 340 CP_2 sub 6 nelle particelle sub 9 e 10 alla data del 6.11.2016; rappresentava che l' immobile aveva avuto nel corso del tempo una destinazione di fatto promiscua, atteso che una piccola porzione fronte strada era stata destinata ad uso commerciale, mentre la parte preponderante dell' immobile era stata destinata ad uso abitativo;
a seguito del frazionamento, effettuato poco prima dell' immissione in possesso, tale situazione fattuale del sub 6 venne regolarizzata mediante la creazione di due autonomi subalterni con diversa destinazione ( sub 9 e 10); rappresentava inoltre l' esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di competenza del locatore da dedurre in compensazione con il canone dovuto.
Denegata istanza di rilascio e disposto il mutamento del rito, parte intimante provvedeva a depositare memorie integrative, la causa è stata istruita mediante allegazione delle produzioni documentali ed all' udienza del 27.05.2025 è stata discussa e decisa come da separato dispositivo.
La domanda attorea è fondata e meritevole di accoglimento.
Non vi è contestazione da parte del conduttore in merito all' omesso pagamento del canone convenuto così come dedotto con l' atto di intimazione oltre ulteriori morosità maturate nel corso del giudizio, il eccepisce l' invalidità del contratto attesa CP_2
la circostanza del sopravvenuto frazionamento dell' originario sub 6 in due autonomi sub il 9 ed 10, i quali riflettevano la diversa destinazione ( commerciale ed abitativa) delle parti dell' immobile catastalmente, al momento della stipula, un “unicum”.
L' eccezione è infondata e non meritevole di accoglimento non rilevando sul piano giuridico l' effettiva destinazione ad uso misto dell' immobile ( locato ad uso commerciale) , in assenza di prova di una simulazione relativa.
Sul punto va rappresentato che in materia di locazioni di immobili urbani disciplinate dalla legge n. 392 del 1978, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva, costituita dalla utilizzazione dell'immobile per esigenze abitative stabili e primarie, e la realtà apparente, consistente nella stipulazione di una locazione per uso diverso da quello abitativo (nella specie per uso ufficio), possa assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti solo formale la volontà delle parti di concludere una locazione per uso ufficio e sia dimostrata la volontà di entrambe di concludere il contratto dissimulato, potendo la relativa prova essere offerta anche per testimoni e per presunzioni, data l'illiceità della clausola simulata. Pertanto, l'intento del solo conduttore di adibire l'immobile ad uso abitativo, in contrasto con la destinazione stabilita dal contratto, resta circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale;
l'eventuale dimostrazione che il locatore era a conoscenza della finalità locativa concretamente perseguita dal conduttore non può sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, ma costituisce soltanto un elemento utilizzabile dal giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato (Cassi civ. n. 614/2003).
Nella fattispecie tale prova non è stata fornita;
inoltre al fine di fugare ogni dubbio in merito ad eventuali inadempimenti del locatore connessi al dedotto frazionamento bel bene locato, va osservato che non vi è stata alcuna contestazione in merito alla effettiva estensione e dimensioni e destinazione di fatto del locale condotto in locazione da parte del conduttore rispetto a quello di cui alla stipula della locazione;
il ha pacificamente goduto senza contestazioni di sorta dell' immobile locato CP_2
( originario sub 6) , tanto che ha sottoscritto un piano di rientro della morosità maturata, espressivo del riconoscimento del proprio inadempimento;
il dedotto frazionamento dell' originaria particella rispetto a quella identificata con la locazione, non ha inciso sul pieno godimento del locale, coincidente nella sua interezza con il sub 6
Con riferimento all' ulteriore eccezione relativa all' esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, va in primo luogo evidenziato come gli stessi non siano stati in alcun modo dimostrati ed in ogni caso la loro esecuzione ed eventuale indennizzo è in contrasto con quanto previsto dall' art 11 del locatizio in atti.
Ne consegue il rigetto dell' eccezione di compensazione.
Alla luce di quanto sopra il contratto di locazione di cui è causa deve essere risolto ai sensi dell' art 1453 c.c. per grave inadempimento del conduttore moroso nel pagamento dei canoni dal 2017 ( con eccezione di un acconto medio tempore versato di € 600,00), stante l' applicazione analogica del criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978.
La conduttrice deve essere condannata inoltre al pagamento dei canoni insoluti: l' importo , ad oggi, giusti calcoli allegati e non contestati di parte locatrice, ammonta a complessivi € 42.260,00 , oltre indennità di occupazione di € 480,00 mensili da oggi fino ad effettivo rilascio, oltre interessi legali da ogni singola scadenza mensile ad effettivo pagamento.
Dalla risoluzione del contratto di locazione consegue l' ordine di rilascio dei locali, essendo venuto meno per il il titolo che ne legittimava la detenzione. CP_2 Le spese di lite come di norma seguiranno la soccombenza e liquidate come da dispositivo, sono a carico di parte resistente.
Giorni trenta per le motivazioni.


PQM


Il Tribunale di Latina, in persona del giudice unico dott. Alfonso Piccialli, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Accoglie la domanda proposta dalla ricorrente di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, sottoscritto in data 22.10.2016 e registrato in
Latina,i l 25.10.2016, al n. 008871, S. 3T relativamente all'immobile sito in Priverno,
Via Consolare n. 69, piano strada, distinto in catasto al foglio MU n. 340, sub 6, concesso in locazione da Parte_2
”, per grave inadempimento di parte conduttrice resistente
[...]
; Controparte_2
2) Condanna il resistente al pagamento dei canoni dovuti/indennità di occupazione in favore di parte ricorrente pari ad € 42.260,00 ad oggi, oltre indennità di occupazione di € 480,00 mensili da oggi fino ad effettivo rilascio, oltre interessi legali da ogni singola scadenza mensile ad effettivo pagamento;

3) Ordina l' immediato rilascio dell' immobile locato libero da persone e cose;

4) Rigetta ogni altra domanda e/o eccezione;

5) Condanna il resistente al pagamento delle spese di causa, liquidate in € 4300,00 per competenze ed € 150,00 per esborsi documentati, in favore di parte ricorrente;

6) Indica in 30 i giorni per il deposito delle motivazioni.
Così deciso in Latina, 27.05.2025 Il Giudice unico
Dott. Alfonso Piccialli