REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
QUARTA SEZIONE CIVILE
R.G. 9943/2020
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona del Dott. Armando Pacione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 9943/2020 R.G., avente ad oggetto: impugnazione delibera condominiale vertente tra
, C.F. , nato a [...] il [...] quale Parte_1 C.F._1 difensore di se stesso ed anche rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Sorbo, elettivamente domiciliato in S.Antimo alla Piazza della Repubblica n. 15.
-domicilio eletto –
attore
CONTRO
, (c.f.: , in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratore p.t., (c.f.: ), in Controparte_2 P.IVA_2 persona del legal rappr.te p.t., (c.f: ), in Controparte_3 P.IVA_3 persona del legal rappr.te pt, (.cf.: ), Controparte_4 C.F._2
(c.f.: ) e Parte_2 C.F._3 Parte_3
(c.f.: ), tutti rappresentati e difesi dall'avv. Iolanda Buono C.F._4 con studio in alla via G.M. Bosco n. 65, palazzo Anto – domicilio eletto- CP_1
convenuti
CONCLUSIONI: come da verbali di causa in atti che si intendono integralmente richiamati e trascritti .
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132
c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
Sotto il profilo dello svolgimento del processo, va evidenziato che:
Con atto di citazione regolarmente notificato l'attore , , ha convenuto Parte_1 in giudizio innanzi al Tribunale di S. Maria C.V. il Controparte_1 nonché i condomini (già Controparte_2 Controparte_5 in persona del legale rappresentate pt) l in persona del Controparte_3 legale rappresentante p.t. , e Controparte_4 Parte_2 Parte_3
Con il libello introduttivo parte attrice ha dedotto la nullità della deliberazione condominiale del 9.1.2001 con cui l'assemblea dei condomini aveva deliberato di assegnare in via definitiva, in favore dei condomini , i posti auto ricavati nel cortile in proporzione ai millesimi di proprietà.
A sostegno della domanda il ha argomentato che in forza della delibera in Pt_1 oggetto solo alcuni condomini usufruiscono , anche i maniera superiore, del cortile, escludendolo dal pari godimento pur essendo titolare dei proporzionali diritti su le parti comuni.
Argomenta ulteriormente che, in forza della predetta deliberazione, lo stesso non può accedere, parimenti agli altri, con l'auto nel cortile “ senza correre il rischio di violare l'attuale situazione di fatto”.
Dalle predette argomentazioni deduce la radicale nullità della deliberazione de quo con cui vengono attribuiti in uso ai condomini i posti auto nel cortile condominiale senza porre un limite temporale con conseguente violazione degli artt 1118 primo comma e 1120 cc.
Si sono costituiti il Condominio convenuto nonché la che ha Controparte_2 incorporato per fusione la società Controparte_5
pag. 2/9 l e Controparte_3 Controparte_4 Parte_2 [...]
contestando integralmente le avverse domande. Parte_3
I convenuti con la comparsa di costituzione hanno eccepito il difetto di legittimazione passiva dei condomini convenuti per essere legittimato passivo unicamente l'amministratore del Condominio ex combinato disposto di cui agli artt.
1130 e 1131 cc;
nel merito hanno evidenziato che la delibera impugnata era stata assunta all'unanimità e nel rispetto della normativa, in quanto nel destinare il cortile condominiale a parcheggio delle singole autovetture dei singoli condomini nel 2001 aveva messo in grado tutti i comunisti di esercitare tale facoltà e non aveva arrecato pregiudizio alle proprietà esclusive.
I convenuti hanno argomentato inoltre che, con la deliberazione in oggetto,
l'assemblea aveva provveduto ad assegnare a tutti i proprietari di immobili un posto auto per appartamento e su accordo dei proprietari stessi, ad assegnare i restanti posti auto in ragione delle rispettive quote di proprietà.
Hanno altresì evidenziato che gli stessi danti causa dell'odierno attore erano presenti all'assemblea ed ebbero ad approvarla, infatti anche a loro vennero assegnati due posti auto perché proprietari di due distinti appartamenti: uno al primo piano ed un altro al secondo piano.
Nel corso degli anni ad alcuni condomini sono subentrati altri o in virtù di compravendite o per successione mentre l'appartamento di proprietà dei coniugi
è stato oggetto di divisione/frazionamento dal Parte_4
2006 in due unità immobiliari. Uno dei due appartamenti ricavato dal citato frazionamento è stato poi donato all'odierno attore senza posto auto, in quanto i donanti hanno trattenuto per l'interno A il posto auto assegnato all'originario intero immobile.
Pertanto nella ipotesi di frazionamento di un appartamento, il posto auto originariamente assegnato all'unità immobiliare o resta in comunione con le due abitazioni ricavate oppure viene assegnato ad una sola unità immobiliare, così come fatto dai danti causa dell'attore.
pag. 3/9 Argomentano infine che se tutti i proprietari degli appartamenti ubicati nel citato condominio frazionassero i loro appartamenti, considerato che la cosa sarebbe facilmente realizzabile data la superficie di alcuni appartamenti superiore ai 200 mq,
i posti auto a disposizione per tutti non ci sarebbero.
In definitiva, il nel 2001, per sopperire all'utilizzo indiscriminato dei CP_1 posti auto condominiali presenti nel cortile senza formale assegnazione, ha adottato una delibera che rispettava la composizione originaria del stesso;
solo CP_1 con il frazionamento dell'appartamento dei danti causa dell'attore nel 2006, gli stessi hanno dato luogo all'anomalia di cui lo stesso si duole.
Osservano in definitiva che nella fattispecie oggetto di giudizio non si sarebbe in presenza di una delibera nulla ma di una delibera adottata nel rispetto della normativa. Infatti, sarebbe da considerarsi valida la delibera condominiale volta a destinare il cortile condominiale a parcheggio delle singole autovetture dei singoli condomini sia perché nel 2001 tutti i condomini sono stati posti in grado di esercitare tale facoltà sia perché non ha arrecato pregiudizio alle proprietà esclusive.
Veniva regolarmente espletata la procedura di mediazione con esito negativo negativo.
Concessi i termini ex art 183 VI comma cpc, in assenza di richieste istruttorie, il
Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni, ed all'esito la causa veniva riservata in decisione con concessione dei termini ex art 190 cpc.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente il Tribunale, decidendo sulla eccezione di carenza di legittimazione passiva dei condomini citati in giudizio osserva: in tema di impugnazione delle delibere condominiali è noto che legittimato passivo
è esclusivamente l'amministratore del;
egli agisce come rappresentante CP_1 del per difendere la validità delle delibere assembleari e non necessita CP_1 di un'autorizzazione specifica o ratifica da parte dell'assemblea per resistere in giudizio o nominare un avvocato, in quanto rientra nelle sue attribuzioni di legge. pag. 4/9 Sul punto, confermando il costante orientamento orami formatosi nel tempo, con ordinanza n. 24806/22 la Corte di Cassazione è intervenuta in tema di legittimazione passiva in caso di impugnazione di deliberazione assembleare evidenziando e ribadendo che, spetta in via esclusiva all'amministratore del condominio resistere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari, ove queste non attengono a diritti sulle cose comuni ( conformi Cass. civ., sez. II,
20 aprile 2005, n. 8286; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1999, n. 14037; Cass. civ., sez. II, 19 novembre 1992, n. 12379).
RB , il Tribunale rileva che oggetto del giudizio è l'eccepita nullità della deliberazione condominiale del 9.1.2001 e non una domanda od eccezione relativa ai diritti sulle cose comuni, ciò anche alla luce della pacifica natura condominiale degli spazi per cui è causa non contestata dalle parti .
Ciò evidenziato, essendo nel caso che ci occupa unico legittimato passivo l'amministratore del va dichiarata la carenza di Controparte_1 legittimazione passiva dei condomini citati in giudizio.
Nel merito, la domanda avanzata da è fondata e va accolta entro i Parte_1 limiti di seguito evidenziati.
Come è noto il cortile si presume di proprietà comune ai sensi dell'art. CP_6
1117, n. 1, c.c.; per cortile si intende l'area esterna all'edificio, che ha la funzione primaria di garantire luce, aria e accesso al corpo di fabbrica a meno che il regolamento (contrattuale) non gli attribuisca una diversa destinazione, circostanza non allegata nel caso in esame.
Invero, secondo la definizione elaborata dalla giurisprudenza, costituisce cortile «lo spazio scoperto circondato dai corpi di fabbrica di uno stesso edificio o da più fabbricati contermini, che sia destinato, nell'ambito di un rapporto condominiale -
o implicante, comunque, una disciplina, a carattere interno, di interessi comuni od omogenei - a fornire, in via primaria, aria e luce agli edifici che vi si affacciano e
a servire, in via complementare, da disimpegno per le esigenze degli immobili che lo circondano, consentendo il traffico delle persone e, in via eventuale, dei veicoli»
pag. 5/9 (Cass. 2/8/1977, n. 3380).
Tuttavia è noto come, ai sensi dell'art. 1102 del Codice civile, ciascun condomino possa fare della cosa comune l'uso che più gli aggrada, salvo rispettare alcuni limiti quantitativi e qualitativi.
Il limite quantitativo posto all'uso del bene comune da parte di ciascun condomino sta nel fatto che tale uso non deve impedire ad altri di farne pari uso. Per pari uso non si intende un uso identico, bensì un uso tale per cui si garantisca il rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio.
Il limite qualitativo è quello consistente nell'impossibilità, per i singoli condomini, di modificare unilateralmente la destinazione del bene comune. Pertanto,
l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino è consentita sia con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
Ebbene, nel caso in oggetto, parte attrice lamenta proprio l'impossibilità di utilizzare parimenti lo spazio condominiale del cortile su cui indubbiamente vanta i proporzionali diritti derivanti dall'essere nudo proprietario di una porzione di edificio ( appartamento) facente parte del complesso condominiale, a cui sono collegati necessariamente i diritti su tutte le parti comuni dell'edificio.
Sul punto non è condivisibile l'assunto dedotto dai conventi della infondatezza della domanda collegato alla circostanza che la porzione di immobile per cui l'attore agisce sarebbe il risultato di un frazionamento di una unità originariamente più grande a cui era stato assegnato un posto auto.
Il Tribunale osserva che il frazionamento eseguito come non va modificare la consistenza complessiva dell'edificio condominiale ( determinando solo la ripartizione dei millesimi di proprietà calcolati su quelli originariamente spettanti pag. 6/9 all'unità da cui sono originati le due nuove unità in seguito al frazionamento) parimenti non è operazione idonea a sopprimere i diritti che la porzione immobiliare ricavata, proporzionalmente alla sua consistenza, vanta sulle parti comuni, ivi comprese il cortile condominiale la cui condominialità è incontestata tra le parti.
Ebbene, ne discende che, poiché l'uso del bene comune spetta a tutti, se il cortile interno adibito a parcheggio condominiale ha una capienza insufficiente per tutte le auto, l'amministrazione condominiale, previa delibera, potrà indicare un'utilizzazione turnaria per permettere a tutti i condomini di fruire del bene comune in ugual modo. Ovverosia l'assemblea condominiale potrà deliberare per disciplinarne la modalità di godimento, nel rispetto però della regola ex art. 1102 cod. civ.
Con la sentenza del 13 giugno 2023 n. 16902 la Suprema Corte ha confermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell'area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo più utile per tutti i condomini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune ne' alterandone la funzione o la destinazione
Oggetto del giudizio è la delibera del 9.1.2021 con cui il Controparte_7
non ha regolamentato l'utilizzo della cosa comune ma, proporzionalmente
[...] ai millesimi di proprietà di ciascun comunista, ha assegnato spazi determinati e contrassegnati sulla base dello schema allegato alle deliberazione oggetto di causa per l' ”uso” per il parcheggio di automezzi.
Di fatto, così operando, l'assemblea ha disposto e deliberato l'attribuzione a ciascun comunista , proporzionalmente ai millesimi di proprietà, uno o più posti auto delimitati secondo il citato schema nel cortile condominiale.
Tale modus agedi posto in essere dall'assemblea , tra l'altro non all'unanimità dei pag. 7/9 comunisti ( si da atto che la deliberazione versata in atti è stata assunta da condomini che rappresentavano solo 540 millesimi), è idoneo ad incidere sul diritto al pari uso di ciascuno di cui indubbiamente l'attore è titolare .
Una siffatta deliberazione, poiché è idonea ad incidere non solo o non tanto sulle modalità di uso del cortile, bensì come limitazione dell'esercizio del diritto dominicale di ogni condomino, aveva bisogno dell'unanimità dei consensi, tenendo anche conto dei soggetti che non hanno partecipato all'assemblea.
Del resto, come precisato dalla Suprema Corte ( ex plurimis Cass. Civ n.
26226/2006) il criterio di attribuzione dei posti auto non può essere quello del valore millesimale come invece adottato dall'assemblea del convenuto. CP_1
In definitiva, poiché l'assegnazione in via esclusiva dei posti auto così come realizzata , è idonea a menomare il pari uso della cosa comune da parte degli altri condomini, una delibera condominiale a maggioranza non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione dello stesso rendendone inservibili talune parti all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla sua divisione con l'attribuzione di singole porzioni individuali proporzionalmente ai millesimi di proprietà , occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini che non risulta allegata e provata nelle opportune forme dai convenuti.
Sul punto le Sezioni Unite hanno affermato il principio di diritto secondo cui i condomini non possono costituire un diritto reale di uso esclusivo, perpetuo e trasmissibile, come nel caso di specie , a carico di una parte comune dell'edificio condominiale e a favore di un condomino, ostandovi i principî del numerus clausus
e della tipicità dei diritti reali (Cass. Sez. Un., 17 dicembre 2020, n. 28972).
Infine l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento della cosa comune, costituisce , secondo oramai consolidato pag. 8/9 orientamento, innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, cod. civ., con conseguente nullità della relativa delibera ( ex plurimis Cass., 27 maggio 2016, n.
11034).
Le ulteriori questioni sono assorbite dalla decisone sulla domanda principale di annullamento della deliberazione assunta dal convenuto in data CP_1
9.1.2021
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo facendo applicazione del D.M. 10 marzo 2014, n. 55 e successive modifiche .


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- preliminarmente dichiara la carenza di legittimazione passiva di CP_2
( gia ),
[...] Controparte_5 Controparte_3
e e per l'effetto condanna Controparte_4 Parte_2 Parte_3
al pagamento in favore degli stessi delle spese del giudizio che Parte_1 liquida complessivamente in €.2.552,00 oltre rimborso forfettario IVA e CPA come per legge.
- nel merito accoglie la domanda di annullamento proposta e per l'effetto dichiara la nullità della delibera assunta dall'assemblea del in Controparte_8 data 9.1.2001;
- condanna il convenuto ala pagamento delle spese del giudizio in CP_1 favore di che liquida complessivamente in €.2650,00 di cui Parte_1
€.2552,00 per compensi €. 98,00 per spese oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge
Santa Maria Capua Vetere,22.8.2025
Il GOP dott. Armando Pacione
pag. 9/9