N. R.G. 508/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVERETO
LAVORO CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Monica Izzo ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 508/2024 promossa da:
(C.F. ) con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. Rodolfo MATTEOTTI e dell'avv. Massimiliano VERSINI elettivamente domiciliata in Arco, Via S. Andrea 53 presso il difensore
RICORRENTE contro
(C.F. con il patrocinio dell'avv. Paolo BONORA e dell'avv. CP_1 C.F._1
AR FIORIO elettivamente domiciliato in Arco, Viale Delle Monache 6 presso il difensore
RESISTENTE
OGGETTO: CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE
pagina 1 di 6 CONCLUSIONI
Conclusioni per la ricorrente:
Nel merito:

1. accertare e dichiarare che il contratto di locazione dd. 08.09.2020 ha ad oggetto unicamente circa 50 mq della p.f. 4789/1 P.T. 4308 CC Mori come individuato nella planimetria allegata allo stesso e per l'effetto condannare titolare della ditta Duchi's, a rilasciare la restante parte di p.f. 4789/1 CP_1
e tutto il resto del piazzale di proprietà della;
Parte_1

2. in ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali oltre accessori di legge del presente procedimento.
Conclusioni per il resistente:
- nel merito: Voglia l'Ill.mo Giudice adito e premesse le declaratorie di rito e di merito del caso, rigettare la domanda formulata dalla in quanto infondata in fatto e diritto e Parte_1
condannare conseguentemente la ricorrente a cessare qualsiasi attività volta Parte_1
ad impedire il pacifico godimento del bene ordinando la rimozione di ogni ostacolo;

- in via riconvenzionale: previo accertamento della violazione da parte della Parte_1 del disposto di cui all'art.1575 n.3) c.c. e del compimento del c.d. di mobbing immobiliare condannare la stessa al risarcimento del danno subito dalla conduttrice quantificato nella misura di €15.000,00 o in quella diversa somma che verrà ritenuta di Giustizia.
Con vittoria di spese e compensi professionali.
- in via istruttoria: previa revoca / modifica dell'ordinanza del 18 dicembre 2024 si chiede di essere ammessi a prova per testimoni sui precisati capitoli
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente notificato (d'ora innanzi Parte_1 Pt_1
per brevità) conveniva in giudizio per sentire accertare e dichiarare che il contratto
[...] CP_1
di locazione di data 08.9.2020 ha ad oggetto circa 50 mq della p.f. 4789/1 Mori, con C.F._2
conseguente condanna di , quale titolare della ditta Duchi's, a rilasciare la restante parte CP_1
del piazzale.
Evidenziava, in particolare, la società ricorrente che la parte di piazzale oggetto del contratto di locazione era specificata nel contratto e individuata nella planimetria allegata;
che detta circostanza era stata valutata incidentalmente e coperta dal giudicato formatosi nell'ambito del procedimento sub
R.G. n. 1040/21 avente ad oggetto la domanda di annullamento del contratto;
che, in ogni caso, in quel pagina 2 di 6 giudizio, lo stesso aveva sostenuto che la locazione aveva ad oggetto uno spazio limitato e CP_1
determinato e in senso conforme si era espresso il commercialista che aveva assistito i fratelli nella fase preparatoria del contratto, sentito come testimone.
Concludeva la società che, in violazione di quanto stabilito, consentiva ai Parte_1 CP_1 clienti del suo esercizio di utilizzare l'intero piazzale, provocando danno e disturbo all'attività commerciale, ragione per cui era stato necessario intraprendere un nuovo giudizio.
si è costituito in giudizio contestando in fatto e in diritto le deduzioni della controparte, CP_1 evidenziando che nel punto 4 del contratto vi è il riferimento esplicito al canone di € 500,00 oltre Iva annuali per “uso piazzale clienti bar ed il mantenimento della pubblicità”; invocava un'interpretazione globale del negozio e, in ogni caso, chiedeva operarsi interpretazione funzionale dell'accordo, ai sensi dell'art. 1369 c.c., ovvero equitativa ai sensi dell'art. 1371 c.c., sottolineando che senza l'uso del piazzale a favore di avventori, fornitori e dipendenti, l'attività di bici-grill non potrebbe essere ulteriormente esercitata.
Fallito il tentativo di pervenire a una soluzione conciliativa proposto dal giudice e non accettato dal resistente, la causa risulta istruita attraverso le allegazioni delle parti e la documentazione versata in atti, trattandosi di controversia di natura documentale.
Ciò posto, è documentato che in data 08.9.2020 all'epoca amministratore della società CP_1
aveva stipulato un contratto di locazione con cui formalizzava la concessione del Parte_1
godimento, a proprio favore (quale titolare della ditta Duchi's), di una parte di terreno antistante il bar, di proprietà della società stessa. dietro corrispettivo canone annuale pari a € 1.500,00 (cfr. doc. 1 di parte ricorrente).
Nelle premesse del contratto veniva precisato che le parti intendevano regolamentare l'utilizzo di una parte della p.f. 4789/1 e l'art. 1 specificava che oggetto della locazione era costituito da “parte della p.f.
4789/1 secondo la planimetria qui allegata facente parte integrante del presente contratto, per un totale ca. di mq 25 per tavolini e bar e posti parcheggio/sosta autoveicoli per il tempo necessario alla consumazione al bar (considerato un posto auto comprensivo di spazi di manovra di superficie pari a mq5x5)”; il successivo articolo 4, nel determinare il corrispettivo, prevedeva a titolo di canone
“l'importo annuo di € 1.000,00 oltre iva per i mq 25 per tavolini bar e euro 500 oltre iva per uso piazzale clienti bar ed il mantenimento della pubblicità inerente il bar sull'edificio del negozio”.
Testualmente, dunque, lo spazio oggetto della locazione è costituito dalla zona risultante dalla planimetria allegata al contratto, descritta come un totale di 25 mq per tavolini e bar nonché posti auto pagina 3 di 6 per il tempo necessario alla consumazione, con l'indicazione che il posto auto era da ritenersi comprensivo di spazio di manovra di mq 5x5 ciascuno, inciso che ovviamente sarebbe inutile se si ritenesse consentito l'uso dell'intero piazzale.
E, infatti, la planimetria individua uno spazio corrispondente ad un rettangolo che, esaminato rispetto alla totalità delle particelle fondiarie, è circoscritto e di limitate dimensioni, collocato all'interno della sola p.f. 4789/1 e coerente con la descrizione sopra riportata, quindi una parte da adibire a plateatico e una parte, di simile dimensione, pari a circa due posti auto, da adibire a posteggio.
Il successivo punto 4 del contratto, sebbene formulato in modo poco chiaro, si limita a stabilire il canone annuale, distinguendo il prezzo imputabile alla zona tavolini e il prezzo imputabile all'uso dei posti auto e per il mantenimento della pubblicità.
Secondo le condizioni del contratto andrebbero determinate in base all'interpretazione CP_1 complessiva dell'accordo, tenuto conto del comportamento delle parti e all'esigenza di preservare l'equo contemperamento degli interessi.
E' tuttavia evidente che le premesse e il punto 1 del contratto con la planimetria allegata non lasciano dubbi in ordine al fatto che la locazione non concerneva l'intero piazzale, come vorrebbe oggi il resistente, ma solo una parte circoscritta a servizio dell'attività di bici-grill, una parte da utilizzare per il plateatico e un'altra di dimensione simile da adibire a parcheggio per gli avventori;
anche l'importo del canone, pari a € 1.500,00 complessivi annuali. è commisurato a tali spazi limitati.
E anche interpretando la volontà e la condotta delle parti, la conclusione rimane immutata.
Sotto detto profilo, va considerato che il contratto di locazione è frutto di un'operazione compiuta dallo stesso dopo avere comunicato il proprio recesso dalla società con efficacia CP_1 Parte_1
differita alla data del 31.12.2020.
In sostanza, l'odierno resistente, prima di cessare dalle funzioni di legale rappresentante della società titolare dell'intero piazzale, aveva sottoscritto l'atto per permettere l'uso di un'area a favore della propria attività commerciale.
La controversia civile avente ad oggetto la domanda di annullamento di quel negozio giuridico, che si è conclusa con il rigetto della pretesa attorea, ha comportato l'accertamento, sia pure in via incidentale ma intangibile, del contenuto di quel contratto proprio al fine di stabilire se vi fosse conflitto di interessi in capo all'odierno resistente.
In quel contesto, da un lato, , a fronte delle domande avversarie, costituendosi, ha CP_1
sostenuto la piena validità del contratto sostenendo che le parti volevano da tempo regolamentare pagina 4 di 6 l'utilizzo di parte del piazzale ed evidenziando che “davanti al bar sono stati posizionati alcuni tavolini esterni a servizio del bar ed è consentito l'utilizzo di alcuni posti auto adiacenti la struttura (cfr. comparsa di costituzione ); dall'altro, chiedeva l'annullamento del contratto CP_1 Parte_1
sottolineando che il canone di locazione di € 1.500,00 annui “per un plateatico e due posti auto è assolutamente vile” (cfr. ricorso . Parte_1
In sostanza, in quella controversia si disquisiva pacificamente di uno spazio circoscritto al plateatico e pochi posti auto e non dell'intero piazzale di proprietà della Parte_1
E ancora l'odierno resistente, sempre al fine di sostenere l'assenza di conflitto di interessi, aveva ricordato che sin dal 2017, la società e la ditta individuale avevano avvertito “l'opportunità di regolarizzare l'utilizzo di quella piccola superficie (si discute di circa 20 metri quadri) e di un paio di posti auto”; con riferimento alla congruità del canone, evidenziava che il canone locativo per un box auto/garage in Vallagarina era determinato in € 50,00 mensili e che se si volesse prendere come riferimento la tariffa per l'occupazione del suolo pubblico del Comune di Mori il canone ammonterebbe a 240,00 euro annui per 25 mq. (cfr. comparsa di costituzione ). CP_1
Ebbene, sommando e moltiplicando per le dodici mensilità i costi così come indicati da , si CP_1 ha l'ulteriore conferma che il canone annuale era relativo a spazi circoscritti e definiti.
Infine, il teste il commercialista che aveva seguito i fratelli per gli aspetti tecnici, sentito Tes_1 come testimone in quel procedimento, ha ricordato che “si era prevista la stipula di un contratto di locazione con il canone di circa € 1.500,00…le planimetrie sono quelle di cui avevamo discusso;

l'oggetto dell'occupazione sono sempre stati quei tre posti, fino dall'origine” (cfr. verbale deposizione dott. Tes_1
Proprio in considerazione dell'esistenza di accordi preesistenti, della congruità del prezzo e della, conseguente, ritenuta, carenza di conflitto di interessi in capo all'allora amministratore , il CP_1
giudice ha respinto la domanda di annullamento del contratto.
Dunque, da un lato, la stessa condotta processuale dell'odierno resistente dimostra che egli stesso, nel sottoscrivere il contratto di locazione prima che il recesso dalla società divenisse efficace, intendeva attribuire a sé stesso il godimento del plateatico e di due/tre posti auto adiacenti al bar che gestiva.
Dall'altro, un'interpretazione difforme determinerebbe un insanabile conflitto tra i giudicati, posto che il rigetto della domanda di annullamento si fondava sulla prova, fornita proprio da , che CP_1
sussisteva da tempo l'esigenza di formalizzare l'utilizzo di quello spazio circoscritto sempre concesso pagina 5 di 6 al gestore dell'esercizio senza la sottoscrizione di alcun contratto e che “erano ormai definiti lo spazio oggetto della locazione ed il canone”.
E, infatti, il giudice ha concluso che “non ricorrono i presupposti per l'annullamento ex art. 1935 c.c. in quanto il contratto non è affatto pregiudizievole per la ” Parte_1
Affermare oggi che il contratto aveva un oggetto diverso e più ampio viola il giudicato posto che, sebbene il contenuto del contratto sia stato valutato incidentalmente, detta valutazione, in un contesto di possibile conflitto di interessi, ha avuto rilevanza sostanziale per escludere la sussistenza di un pregiudizio per la Parte_1
Deve dunque concludersi che le domande formulate da sono fondate e nulla di più può oggi Parte_1
pretendere . CP_1
L'accoglimento delle richieste della parte ricorrente esclude che sussistano ragioni risarcitorie a favore del resistente, posto che buona parte delle condotte descritte come moleste sono state esclusivamente funzionali a delimitare gli spazi e a impedire l'utilizzo del piazzale non oggetto del contratto di locazione da parte di terzi.
La condanna alla rifusione delle spese di lite segue la soccombenza nella misura ritenuta congrua indicata nel dispositivo, in considerazione delle limitata complessità delle questioni trattate e del mancato svolgimento di attività istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale di Rovereto, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Monica Izzo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede:
In accoglimento delle domande formulate da accerta e dichiarare che il Parte_1
contratto di locazione dd. 08.09.2020 ha ad oggetto unicamente circa 50 mq della p.f. 4789/1 P.T. 4308
CC Mori come individuato nella planimetria allegata allo stesso e per l'effetto condanna CP_1
titolare della ditta Duchi's, a rilasciare la restante parte di p.f. 4789/1 e tutto il resto del piazzale di proprietà della . Parte_1
Respinge nel resto
Condanna a rifondere alla parte ricorrente le spese di lite che liquida in € 2.300,00, oltre CP_1
15% spese generali e accessori di legge.
Rovereto, 12 marzo 2025
Il Giudice
dott. Monica Izzo pagina 6 di 6