n. 1533/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Siena
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice OP, dott.ssa Carla Maglioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1533/2022 promossa da:
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 P.IVA_1
KERENGI ELONA ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Corciano – Ellera (PG)
Via delle 4 Giornate di Napoli n. 3;
ATTRICE contro
(C.F. ) Controparte_2 P.IVA_2
rappresentata e difesa dall'avv. GIULIANELLI ROSSANA ed elettivamente domiciliata presso il difensore in Chianciano Terme (SI), Viale della Libertà n. 390
CONVENUTA COSTITUITA
e
(C.F. ), (C.F. Controparte_3 C.F._1 CP_4
e (C.F. ) C.F._2 Controparte_5 C.F._3
CONVENUTI CONTUMACI
CONCLUSIONI
Per l'attrice: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa e reietta ogni contraria istanza:
a) accertare e dichiarare il diritto di in persona del suo Controparte_1
l.r.p.t., signora a percepire la concordata provvigione per l'attività di Parte_1 intermediazione espletata in virtù dell'art. 10 della proposta di acquisto formulata in data 15
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dicembre 2020 da GREENLAND Società Cooperativa Sociale Agricola ed accettata il 19 dicembre 2020 dai Signori ed , essendosi Controparte_5 Controparte_3 CP_4 verificata la condizione d'efficacia dell'accordo;
b) per l'effetto condannare GREENLAND Società Cooperativa Sociale Agricola in persona del suo l.r.p.t. ed a pagare l'importo di Euro 6.405,00 (seimilaquattrocentocinque//00) in favore di in persona del suo l.r.p.t., signora Controparte_1 Parte_1 nonché condannare in solido tra loro i signori ed Controparte_5 Controparte_3 CP_4
al pagamento l'importo di Euro 6.405,00 (seimilaquattrocentocinque//00) in favore di
[...]
n persona del suo l.r.p.t., signora Controparte_1 Parte_1
c) in ogni caso con vittoria di spese e compensi di giudizio, con espressa condanna ex art. 96 a carico della convenuta costituita.
In via istruttoria parte attrice riportandosi alle proprie memorie istruttorie ed ai documenti offerti in produzione, insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie ivi compresa quella ex art. 210 cpc con rigetto delle istanze istruttorie avversarie”.
Per la convenuta costituita: “Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, respingere la domanda ex adverso proposta in quanto infondata in fatto e in diritto per le motivazioni dedotte nella parte premessa.
Con vittoria di spese diritti e onorari.
In via istruttoria si reiterano le richieste istruttorie non accolte”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione la in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1
tempore, citava in giudizio la ND Società Cooperativa Agricola nonchè CP_5
e per sentir accogliere le conclusioni in epigrafe
[...] Controparte_3 CP_4
trascritte. Esponeva l'attrice di aver svolto attività di mediazione tra le parti in causa per la compravendita di alcune unità immobiliari site nel Comune di Torrita di Siena, Località
Guardavalle, Podere San Francesca, consistenti in un fabbricato agricolo e vari appezzamenti di terreno;
che i avevano infatti accettato la proposta di acquisto della ND CP_5
Società Cooperativa Agricola stipulando in tal modo un preliminare;
che, nonostante l'avveramento della condizione sospensiva della restrizione dell'ipoteca e la conseguente pagina 2 di 8 liberazione degli immobili oggetto del preliminare, i promittenti venditori e il promittente acquirente non avevano più concluso il contratto definitivo nè avevano corrisposto al mediatore il compenso pattuito pari a € 5.250,00 oltre IVA per entrambe le parti.
Nel costituirsi in giudizio, la ND Società Cooperativa Agricola rappresentava di essere venuta a sapere, ancor prima di stipulare il preliminare, dell'esistenza di una ipoteca sui terreni oggetto della promessa vendita, ragion per cui le parti avevano ritenuto di subordinare l'efficacia della proposta di acquisto alla concessione della restrizione ipotecaria da parte della banca entro 40 giorni dalla conclusione del preliminare medesimo. Assumeva il mancato avveramento della condizione, circostanza idonea a comportare la perdita di efficacia della proposta nonchè la perdita del diritto alla provvigione. Chiedeva, conseguentemente, il rigetto della domanda attorea.
All'esito dell'udienza fissata per la comparizione delle parti, il Giudice, dichiarava la contumacia delle convenute e mandando l'attrice alla Controparte_6 Controparte_7
rinnovazione della notifica della citazione nei confronti di non essendo andato CP_8
a buon fine il primo tentativo di notifica.
Alla successiva udienza, preso atto della regolarità della notifica dell'atto di citazione in rinnovazione, dichiarava la contumacia anche di e assegnava i termini per il CP_4
deposito delle memorie ex art. 183 co 6 c.p.c. Nella prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c.
l'attrice evidenziava che il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare era sorto già alla stipula del preliminare non essendo condizionato dalle vicende successive, che la restrizione ipotecaria era comunque intervenuta prima del rogito e che il termine non doveva intendersi come essenziale. Nella seconda memoria la ND Società Cooperativa Agricola eccepiva l'essenzialità del termine atteso che l'acquisto dei terreni era finalizzato ad esigenze collegate alla propria attività imprenditoriale.
Il giudice, ritenuta l'inammissibilità delle istanze istruttorie, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni e quindi la tratteneva in decisione previa assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e di replica.
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In base alle allegazioni delle parti contenute negli atti di causa, dei documenti prodotti e del principio di non contestazione, deve ritenersi provato che in data 19.12.2020 la Società
pagina 3 di 8 Cooperativa Sociale Agricola ND, quale promittente acquirente, e , Controparte_5
ed , quali promittenti venditori, hanno stipulato un contratto Controparte_3 CP_4
preliminare avente ad oggetto la compravendita di un compendio immobiliare sito nel
Comune di Torrita di Siena, Località Guardavalle, costituito da un fabbricato agricolo e vari appezzamenti di terreno per il complessivo importo di € 175.000,00; che la promittente acquirente ha ammesso di aver avuto contezza dell'iscrizione ipotecaria gravante sui predetti beni tant'è che la proposta contrattuale è stata subordinata alla condizione sospensiva della concessione della restrizione ipotecaria da parte della banca da comunicarsi entro 40 giorni a decorrere dalla data della proposta medesima;
che la stipula dell'atto definitivo di trasferimento della proprietà sarebbe dovuta avvenire entro il 15.05.2021; che entrambe le parti del preliminare hanno riconosciuto che l'affare è stato concluso tramite l'agenzia immobiliare odierna attrice in favore della quale si sono impegnata a pagare la provvigione di
€ 5.250,00 oltre IVA. Risulta altresì che in data 20.04.2021 la Banca Popolare di Cortona ha provveduto a comunicare l'assenso alla liberazione dei beni de quibus e con successivo ”Atto di consenso alla restrizione di ipoteca volontaria” del 4.05.2021, ai rogiti notaio Persona_1
ha consento alla cancellazione dell'ipoteca volontaria;
che il contratto definitivo
[...] non è stato più concluso per volontà della ND attesa la disponibilità alla stipula dei promittenti venditori, come si evince dall'email del 4.08.2021 inviata da Parte_1
per contro dei signori (doc. 16 seconda memoria 183 co. 6 c.p.c. di parte attrice). CP_6
Pacifico inoltre il compimento da parte della di tutte le ulteriori attività Controparte_1
volte a consentire la stipula del rogito - dichiarazione di successione, frazionamento catastale, consegna degli assegni bancari emessi da ND ai promittenti venditori, ecc. – per esser in contestazione l'avveramento dell'evento oggetto della condizione sospensiva consistente nella cancellazione dell'ipoteca o, comunque, il mancato rispetto del termine contrattualmente previsto, 25.01.2021 (40 giorni dalla proposta).
La convenuta sostiene, infatti, che la mancata cancellazione dell'iscrizione pregiudizievole avrebbe comportato la perdita di efficacia della proposta di acquisto e giustificato l'omessa stipula del definitivo costituendo in tal modo circostanza ostativa al sorgere del diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1757 c.c. Il significato da attribuirsi all'art. 4 sarebbe stato, infatti, quello di estinzione dell'ipoteca nella sua portata sostanziale di liberazione del bene,
pagina 4 di 8 anche formalmente, dalla iscrizione pregiudizievole per non esser sufficiente l'estinzione del credito garantito determinando il permanere dell'iscrizione ipotecaria un intralcio al commercio giuridico del bene.
Occorre a questo punto procedere all'interpretazione del contratto preliminare nel rispetto dei canoni ermenuetici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. onde assegnare un significato univoco al regolamento negoziale nel rispetto dei precisi criteri metodologici offerti dal legislatore.
Va rammentato come, in tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole nonchè delle espressioni utilizzate nel contratto e che il rilievo da assegnare alla formulazione letterale deve essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale (fra le tante Cass. n. 7062/2020; n. 5102/2015 e n. 12400/2007).
Orbene, a mente dell'art. 4 “La presente proposta di acquisto è condizionata alla concessione della restrizione ipotecaria da parte della banca per liberare i beni dal gravame dell'ipoteca iscritta, da comunicarsi entro 40 giorni”. Erroneamente quindi la convenuta sostiene il mancato avveramento della condizione sospensiva alla stregua dell'assenso alla liberazione dei beni comunicato dalla Banca Popolare di Cortona datata 20.04.2021 (doc. 4 citazione) e del successivo ”Atto di consenso alla restrizione di ipoteca volontaria” del 4.05.2021 autenticato dal notaio (doc. 5 citazione) rimanendo estranea dal perfezionamento della Persona_1 condizione anche l'effettiva cancellazione dell'iscrizione, formalità comunque sempre possibile in difetto di elementi preclusivi a tal fine: anzi nella missiva 20.04.2021 è la stessa banca a dichiarare “Restiamo a vostra disposizione per il perfezionamento degli atti e delle
“Formalità” inerenti la restrizione accordata” mentre l'atto di consenso alla restrizione di ipoteca reca l'autorizzazione al Conservatore dei Registri Immobiliari di Arezzo “ad operare in ordine al presente atto le formalità inerenti la consentita cancellazione con richiesta da parte di chiunque…”
(pag. 2). L'assunto difensivo della ND del mancato avveramento della condizione appare pertanto smentito dalle emergenze istruttorie e, segnatamente, dalle produzioni documentali: non solo, infatti, la cancellazione formale della iscrizione pregiudizievole non costituiva oggetto della condizione ma poteva essere richiesta da chiunque vi avesse avuto interesse.
pagina 5 di 8 Rimane a questo punto da individuare se il mancato rispetto del termine indicato all'art. 4 –
40 giorni decorrenti dalla proposta – costituisce circostanza di per sé idonea a legittimare il rifiuto del promissario acquirente di addivenire alla stipula del definito.
A riguardo preme evidenziarsi come per valutare l'essenzialità del termine non possa prescindersi dal dato letterale della clausola in questione laddove viene usata la semplice espressione “entro” senza ulteriori precisazioni;
secondo la giurisprudenza l'impiego di tale espressione (anche allorquando seguito dalla locuzione rafforzativa “non oltre”) è da ritenersi insufficiente per assegnare un valore essenziale al termine fissato (Cass. n. 21838/2010) potendo, semmai, rappresentare un dato da prendersi in considerazione insieme ad altri, indicativo della volontà delle parti di considerare inutile l'oggetto del contratto, decorso il termine.
Nella fattispecie in esame deve tenersi conto che l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca è pur sempre intervenuto anteriormente alla data fissata per la stipula del definitivo;
che l'agenzia immobiliare si è attivata per l'adempimento delle varie formalità propedeutiche al CP_1 trasferimento del compendio immobiliare;
che la promittente acquirente non ha mai dichiarato di ritenersi liberata dal vincolo contrattuale in epoca antecedente l'invio della diffida ad adempiere del 7.10.2021 ma che, anzi, ha consentito che gli assegni depositati presso l'agenzia venissero consegnati ai promittenti venditori e incassati nel mese di marzo
2021, ingenerando in tal modo la legittima convinzione nella controparte di mantenere l'interesse alla conclusione dell'affare.
Sulla base di quanto sopra, non si ravvisano elementi adeguati per ritenere in modo inequivoco che l'intervenuta comunicazione del consenso alla restrizione del gravame oltre il termine prefissato, ma pur sempre prima della data fissata per il rogito, abbia fatto venir meno ogni utilità derivante dall'oggetto del contratto in questione anche in considerazione del permanere in capo alla ND dell'esigenza di acquistare nuovi immobili per incrementare la propria attività florivivaistica, come comprovato dalla stipula del preliminare del 25.06.2021, data in cui, peraltro, sarebbe stato possibile effettuare la già consentita cancellazione formale dell'ipoteca e pervenire al trasferimento del compendio
Podere Santa Francesca.
pagina 6 di 8 Irrilevante ai fini del decidere, oltre che sfornita di supporto probatorio, la circostanza addotta dalla convenuta costituita, secondo la quale l'accettazione della proposta contrattuale sarebbe avvenuta su insistente indicazione della mediatrice parimenti Parte_1 inconferente il richiamo all'opzione e al c.d. “preliminare del preliminare”, atteso che nella fattispecie in esame le parti non si sono obbligate a stipulare un successivo contratto preliminare bensì la stipula dell'atto definitivo di trasferimento della proprietà entro il
15.05.2021 (art. 12). Ai sensi dell'art. 9 le parti hanno espressis verbis previsto che “La presente proposta si perfezionerà in contratto solo quando il proponente verrà a conoscenza dell'accettazione da parte del venditore che potrà procedere a tale comunicazione a mezzo email. In caso di accettazione da parte del venditore, mediante sottoscrizione, la presente proposta acquisterà il valore di preliminare di vendita”. Il documento allegato all'atto di citazione contiene la proposta sottoscritta da
ND seguita dall'accettazione dei promittenti venditori i quali, apponendo la propria firma, hanno perfezionato in tal modo il contratto preliminare.
Priva di pregio, infine, l'eccezione di inadempimento dell'attrice risultando provato che la stessa ha posto in essere quanto necessario per pervenire alla cancellazione dell'ipoteca
(assenso alla liberazione degli immobili e dei terreni, atto di consenso alla cancellazione da parte della banca) non emergendo alla stregua delle risultanze processuali elementi idonei a dimostrare l'inerzia o comunque un comportamento negligente addebitabile alla mediatrice.
Conseguentemente sia il promittente acquirente che i promittenti venditori, questi ultimi in solido tra loro, sono tenuti a corrispondere in favore della a titolo Controparte_1
di provvigione per l'attività di intermediazione espletata in forza dell'art. 10 del contratto preliminare oggetto di causa, l'importo di € 5.250,00 oltre IVA di legge ciascuno.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo secondo lo scaglione da € 5.201 a € 26.000, valori medi per le fasi di studio ed introduttiva, minimi per quelle istruttoria e decisionale in considerazione della natura documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così dispone:
- condanna la ND Società Cooperativa Sociale Agricola, in persona del legale rappresentante pro-tempore, a pagare in favore della in Controparte_1
persona del legale rappresentante pro-tempore, la somma di € 5.250,00, oltre IVA come pagina 7 di 8 per legge, a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione espletata in virtù dell'art. 10 del contratto preliminare oggetto di causa;

- condanna , ed , in solido tra loro, a Controparte_5 Controparte_3 CP_4 pagare la somma di € 5.250,00, oltre IVA come per legge, in favore della
[...]
in persona del legale rappresentante pro-tempore, a titolo di Controparte_1
provvigione per l'attività di intermediazione espletata in virtù dell'art. 10 del contratto preliminare oggetto di causa;

- condanna altresì la convenuta costituita alla refusione delle spese di giudizio in favore dell'attrice che si liquidano in € 3.387,00 per compenso professionale, oltre CAP e IVA come per legge.
- condanna convenuti contumaci, in solido tra loro, alla refusione delle spese di giudizio in favore dell'attrice che si liquidano in € 3.387,00 per compenso professionale, oltre
CAP e IVA come per legge.
Siena, 3/04/2025
Il Giudice OP
dott. Carla Maglioni
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.

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