N. R.G. 3826/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 3826/2019 avente ad oggetto vendita di cose immobili, promossa da:
, nato in [...] il [...], C.F. , con Parte_1 C.F._1 il patrocinio dell'avv. RUSTICO SALVATORE, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
, nato a [...] il [...], C.F. con il Controparte_1 C.F._2 patrocinio dell'avv. AMORE ELIA, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti.
CONVENUTO
CONCLUSIONI All'udienza del 1/10/2024, la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti:
ATTORE Dichiarare l'inadempimento da parte dell'alienante del contratto preliminare di Controparte_1 vendita – avente ad oggetto l'immobile sito in Ispica, contrada Marina Marza, in catasto al foglio 83, particelle 160, 161 e 602 – stipulato in data 22/12/2017 con per le causali in Parte_1 premessa meglio dedotte. Di conseguenza, condannare il convenuto al pagamento in favore dell'attore della Controparte_1 somma di € 10.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria, atteso che l'immobile de quo risulta viziato da gravi vizi e difformità urbanistiche per tutti i motivi meglio specificati in premessa.
Con vittoria di spese e compensi.
CONVENUTO Ritenere e dichiarare che il ha puntualmente adempiuto ad ogni obbligazione discendente dal CP_1 preliminare di vendita 22.12.2017;
pagina 1 di 4 ritenere e dichiarare che non sussistono abusi edilizi nell'immobile di proprietà del;
CP_1 in conseguenza di ciò, ritenere e dichiarare non sussistere alcun inadempimento contrattuale in capo al;
CP_1 per l'effetto, rigettare la domanda attorea.
Vinte le spese.
pagina 2 di 4 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
La domanda di è fondata e deve pertanto essere accolta. Parte_1
In data 22.12.2017, e stipulavano un contratto Controparte_1 Parte_1 preliminare di compravendita con il quale il prometteva e si obbligava a vendere CP_1 all l'immobile, privo di impianti e servizi, sito in Ispica c.da Marina Marza, in corso Pt_1 di censimento al catasto al foglio 83, particelle 160, 161 e 602, pattuendo il prezzo complessivo di € 23.000,00, di cui € 5.000,00 versati contestualmente alla stipula da parte dell a Pt_1 titolo di caparra confirmatoria ed il trasferimento del possesso dell'immobile in capo a quest'ultimo (cfr. doc. 1 dell'attore e doc. 2 del convenuto). Nel preliminare, inoltre, il si impegnava, ai fini della stipula del contratto definitivo di CP_1 vendita, a completare la pratica già in corso per il corretto censimento catastale dell'immobile oggetto di vendita, che dichiarava essere stato edificato anteriormente al 1° settembre 1967. Deduce l'attore di avere scoperto che l'immobile in questione è stato ampliato da una superficie originaria di 50 mq a una superficie totale di 190 mq, senza alcun titolo o autorizzazione, e che era inoltre presente una costruzione di 30 mq non censita in catasto, per cui non era possibile il trasferimento dell'immobile. In data 23/10/2018 l'attore inviava pertanto una raccomandata al , intimando di restituire il doppio della caparra versata, CP_1 pari a € 10.000, esercitando il diritto di recesso dal contratto ex art. 1385 c.c. stante l'inadempimento del promittente venditore. Il convenuto contesta la presenza di abusi edilizi, nega di avere effettuato alcun ampliamento dell'immobile e sostiene che gli immobili siano accatastati in modo corretto, non sussistendo pertanto alcun inadempimento. Dalla relazione di CTU espletata dal geom. risulta che l'immobile in questione Persona_1
è costituito da più corpi di fabbrica, costituenti di fatto una unica unità immobiliare, così meglio descritti e identificati:
“- corpo di fabbrica principale (A), con caratteristiche costruttive di muratura portante dello spessore di circa cm 20, copertura a due falde con struttura portante costituita da travi in legno e copertura in lastre di eternit, superficie lorda pari a ml 8,50 x ml 5,95, pari a mq 50,57, circa;

- corpo di fabbrica (B), in muratura mista perimetrale da cm 20, architravi in cemento armato, solaio piano del tipo misto, costituito da pignatte in laterizio e travi prefabbricate in c.a., soprastanti lastre di copertura in eternit, sviluppante una superficie lorda pari a ml 9,40 x ml 4,35, pari a mq 40,90, circa;

- corpo di fabbrica (C), in muratura mista perimetrale da cm 20, copertura precaria costituita da elementi lignei di varie sezioni e tipologia, così come si evince dall'allegata documentazione fotografica e, soprastanti lastre di copertura ondulate in eternit e policarbonato compatto, superficie pari a ml 4,70 x ml 4,00, pari a mq 18,80, circa”. Il CTU ha concluso che:
“- l'immobile promesso in vendita, per tipologia costruttiva e morfologia, risulta solo in parte con regolarità urbanistica assentita, ovvero corpo (A), pari a mq 50,57;
- l'immobile, allo stato attuale non risulta conforme alla descrizione riportata nel preliminare di vendita, in quanto il corpo (A) è corredato di impianti e servizi anche se con necessità di manutenzione straordinaria e che i corpi (B) e (C) sono completamente sprovvisti di impianti e servizi, ma comunque censibili in categoria C/2, deposito;

pagina 3 di 4 - rispetto al censimento catastale in categoria F/3, il fabbricato risulta non idoneo in quanto come sopra descritto il corpo (A) è corredato di impianti e servizi anche se non al momento funzionati, quindi l'immobile è suscettibile di rendita, si ipotizza categoria catastale A/4 o C/2 e che per i corpi (B) e (C) la categoria più conforme sia la categoria F/2 come da attuale censimento in atti;

- le porzioni immobiliari individuate alle lettere (B) e (C) annoverano caratteristiche costruttive non riconducibili alla tipologia ante 1967, inoltre si evidenzia che il mod. 26 dell'originario accatastamento non attesta la preesistenza alla data del 01/09/1967 del fabbricato in quanto detto accatastamento è stato depositato in data 31/05/1988;
- il titolo di vendita del 1973, non attesta la preesistenza dell'intero fabbricato in quanto cita fabbricato rurale di recente costruzione, senza indicare alcuna data di costruzione né tanto meno che il fabbricato di cui trattasi sia stato realizzato in data antecedente al 01/09/1967, né inoltre ne indica le dimensioni e/o consistenze, né altresì ancora in banca dati è presente planimetria catastale che ne attesti la sua preesistenza”. Alla luce delle risultanze della CTU, sussiste l'inadempimento del promittente venditore, in considerazione dell'abusività dei corpi di fabbrica B) e C), realizzati successivamente al 1967. Si tratta di un inadempimento importante in quanto incide sul godimento e sulla commerciabilità del bene, per cui è corretto l'esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente ex art. 1385 comma 2 c.c., con diritto alla corresponsione del doppio della caparra versata all'attore.
deve pertanto essere condannato a corrispondere ad Controparte_1 Parte_1 la somma di € 10.000,00 oltre agli interessi legali dal 26/10/2018, data di ricezione della raccomandata con cui è stata chiesta la restituzione del doppio della caparra. Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 3826/2019: dichiara la sussistenza dell'inadempimento di rispetto al contratto preliminare Controparte_1 del 22/12/2017 e lo condanna a corrispondere ad la somma di € Parte_1
10.000,00 oltre agli interessi legali dal 26/10/2018 fino al soddisfo;
condanna il convenuto a rimborsare all'attore le spese di lite, che si liquidano in € 264,00 per esborsi ed in € 5.077,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa;
pone le spese di CTU a carico del convenuto. Ragusa, 2/1/2025. Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
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