TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2494/2024
Oggi, 09/04/2025, innanzi al Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, è comparso: avv.to ANNUNZIATA ANTONIO, per l'impresa il quale si riporta alle CP_1 approntate difese e chiede che la causa venga decisa all'esito della discussione orale.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordina la discussione orale della causa. All'esito della stessa, dopo essersi ritirato in camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. È verbale.
Il Giudice
dott. Gianluca Di Filippo

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TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 2494/2024 R.G., avente ad oggetto “contratto di locazione”, pendente
TRA
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, CP_1 come da mandato in calce all'atto introduttivo, dall'Avv. Antonio Annunziata, presso il cui studio elettivamente domicilia in Scafati alla Via Martiri
D'Ungheria, n. 132;

- RICORRENTE -

E in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2
rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta, dall'Avv. Michele Franco, presso il cui studio elettivamente domicilia in Sarno alla via Roma n. 21;
- RESISTENTE -
All'udienza celebrata in data 9.4.25, i procuratori delle parti costituite hanno concluso come da verbale in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, l'impresa CP_3
preliminarmente esposto:
- che essa impresa istante aveva concesso – con contratto stipulato in data 13.9.21 e registrato in data 18.9.21 presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate – in locazione ad uso pagina 2 di 9 commerciale alla società i locali siti in Angri alla Via Nazionale, n. Controparte_2
118, identificati al N.C.E.U. del prefato Comune al foglio 5, mappale 1849, sub. 9 ed al foglio 5, mappale 1849, sub. 10;
- che i testé citati contraenti avevano pattuito un canone di locazione mensile pari ad euro
2.200,00;
- che i paciscenti avevano altresì stabilito che “il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone” avrebbe comportato “la risoluzione ipso iure del presente contratto”;
- che, inoltre, era stato espressamente previsto che i contraenti avrebbero dovuto far fronte alle spese di registrazione “in egual misura”;
- che, tuttavia, essa società esponente aveva anticipato “bolli e spese di registrazione del contratto mediante pagamento di F24 del 18/09/2021 di € 576,00”, nonché “le imposte di registrazione delle annualità successive 2022 e 2023 mediante pagamento di F24 di €
528,00 del 22/08/2022 e F24 di € 528,00 del 31/08/2023”;
- che la summenzionata conduttrice non aveva provveduto al pagamento dei canoni concernenti l'arco temporale circoscritto tra il mese di aprile dell'anno 2023 e il mese di aprile dell'anno 2024, in tal guisa maturando una morosità pari ad euro 28.600,00;
- che vani si erano rivelati i tentativi di comporre bonariamente la presente controversia;

ha convenuto in giudizio la per sentir convalidare l'intimato sfratto per Controparte_2 morosità, nonché per sentirle ingiungere il pagamento dei canoni scaduti, di quelli “a scadere fino all'esecuzione effettiva dello sfratto” e della quota di spettanza della stessa delle spese di registrazione.
Con comparsa di risposta all'uopo depositata, l'impresa conduttrice si è opposta all'invocata convalida.
A fondamento dell'avanzata pretesa, la difesa della ha eccepito Controparte_2
l'inadempimento della locatrice, assumendo sostanzialmente che l'immobile oggetto del contratto sarebbe rivelatosi inidoneo ad esser destinato all'uso convenuto in ragione del mancato rilascio del titolo abilitativo all'esercizio dell'attività esercitata dall'intimata; inoltre, ha evidenziato che l'odierna istante, “sebbene consapevole, fin dal momento della stipula del contratto di locazione, che i locali concessi in locazione presentavano notevoli difformità catastali che potevano rappresentare ostacolo al rilascio del titolo abilitativo all'esercizio dell'attività di vendita”, avrebbe taciuto tale circostanza alla conduttrice.
Di là dall'aver approntato le testé illustrate argomentazioni difensive, l'intimata ha proposto in via riconvenzionale domanda preordinata a sentir condannare la locatrice al risarcimento dei danni che pagina 3 di 9 avrebbe subito in conseguenza dell'inadempimento ascritto alla stessa.
A scioglimento della riservata assunta all'esito dell'udienza di comparizione, è stata pronunciata ordinanza ex art. 665 c.p.c. di rilascio dell'immobile di cui si discorre ed è stato disposto – conformemente al dettato degli artt. 667 e 426 c.p.c. – il mutamento del rito, fissando l'udienza di discussione in data 9.4.25 ed assegnando, a pena di decadenza, all'intimante termine per il deposito di documenti e di una memoria contenente domande ed istanze istruttorie fino a 20 giorni prima della fissata udienza;
alla resistente termine fino a 10 giorni prima per deposito di documenti e di una memoria contenente eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio, domande riconvenzionali ed istanze istruttorie.
Nella memoria integrativa depositata in data 20.3.25, la locatrice – dato preliminarmente atto dell'avvenuta riconsegna dell'immobile in data 30.12.24, nonché di aver ricevuto dalla controparte, a mezzo di due bonifici bancari, l'importo di euro 4.000,00 quale parziale pagamento di quanto dovutole a titolo di canoni di locazione – ha sostenuto l'infondatezza dell'avversa prospettazione, evidenziando, da un lato, che le unità immobiliari oggetto di locazione sarebbero “regolari e legittime dal punto di vista catastale”; dall'altro, che la resistente avrebbe occupato gli immobili de quibus “senza interruzioni dall'inizio della locazione e sino al 30/12/2024”.
Immortalate le prospettazioni delle parti, nonché le fasi processuali salienti, s'impone in limine di rilevare che, pur avendo parte conduttrice riconsegnato l'immobile in contesa, non sussistono i presupposti per dichiarare la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento insita nell'intimazione di sfratto per morosità: tale pretesa, invero, “ha effetti diversi e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio, tra cui quello di attribuire alla parte adempiente il diritto al risarcimento dei danni e al pagamento delle eventuali penali” (cfr., ex pluribus, Cass. n. 18510/07; Cass. n. 25740/15).
A questo proposito, par d'uopo evidenziare che, pur contemplando l'art. 3 del contratto di locazione per cui è causa una clausola risolutiva espressa, la domanda di risoluzione spiegata dalla ricorrente dovrà essere scrutinata alla stregua del dettato dell'art. 1455 c.c., avendo l'odierna istante espressamente richiamato la predetta disposizione nel corpo della memoria integrativa, nonché addotto claris litteris a sostegno della domanda de qua – non già la violazione della clausola risolutiva espressa, bensì – la gravità dell'inadempimento ascritto alla controparte: ebbene, “perché la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola risolutiva espressa, è richiesta la specifica domanda, con la conseguenza che, una volta proposta l'ordinaria domanda ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ., con
l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento
pagina 4 di 9 dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'articolo 1456 cod. civ., in quanto quest'ultima è ontologicamente diversa dalla prima, sia per quanto concerne il petitum, - perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all'articolo 1456 postula una sentenza dichiarativa - sia per quanto concerne la causa petendi - perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453, il fatto costitutivo è
l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa” (Cass. n. 24207/06).
Ciò posto, onde esaminare l'avanzata domanda di risoluzione, non può prescindersi dall'ormai monolitico indirizzo esegetico della Suprema Corte per il quale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Peraltro, anche nel caso in cui sia dedotto – non già l'inadempimento, bensì – l'inesatto adempimento dell'obbligazione l'onere della prova si atteggia nel medesimo senso, essendo, dunque, sufficiente per il creditore istante la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento
(cfr., Cass. Sez Un. n. 13533/01; nel medesimo senso, Cass. n. 2387/04; Cass. n. 15677/09; Cass. n.
3373/10).
In applicazione delle tratteggiate coordinate esegetiche, non può che ravvisarsi l'inadempimento della resistente, poiché, a fronte dell'allegata morosità maturata a far data dal mese di aprile dell'anno 2023, il fatto impeditivo eccepito dalla conduttrice – id est, grave inadempimento dell'odierna istante, asseritamente sostanziatosi nella consegna di un immobile non destinabile all'uso convenuto in ragione del mancato rilascio delle occorrenti autorizzazioni – non è risultato idoneo a paralizzare l'avversa pretesa.
Con specifico riguardo a tale ultimo profilo, deve rilevarsi che, secondo l'indirizzo pretorio più accreditato, “grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del
pagina 5 di 9 locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante – quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto – solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso” (Cass. ord. n. 14067/23; nel medesimo senso, Cass. n. 1735/11; Cass. ord.
n. 14731/18; Cass. ord. n. 9670/20, ove si è affermato che l'omessa consegna del certificato di agibilità non sia di per sé sola idonea a configurare un inadempimento del locatore). Apertis verbis, nel caso in cui il conduttore non ottenga le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie per l'uso del bene locato non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato (Cass. n.
13395/07).
Ebbene, nel caso in esame, l'eccepito inadempimento non può reputarsi tale, in quanto la locatrice giammai ha assunto l'obbligazione di garantire che all'interno dei locali oggetto del contratto avrebbe potuto essere svolta l'attività esercitata dalla resistente né si è impegnata a far conseguire alla conduttrice le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie a render possibile l'esercizio di tale attività, vieppiù considerato che la parte conduttrice ha claris litteris dichiarato – nel corpo dell'art. 6 del contratto di locazione per cui è causa – di aver trovato l'immobile “adatto e complessivamente idoneo all'uso cui è destinato”.
Acclarato l'inadempimento della parte resistente, s'impone di verificare se lo stesso sia o meno connotato dal carattere della non scarsa importanza richiesto dall'art. 1455 c.c.: apertis verbis, la portata risolutiva della morosità del conduttore discende dall'accertamento della sua idoneità in concreto a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (in tal senso Cass. n. 24207/06). Tale verifica, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità (cfr.
Cass. n. 3954/08), deve essere operata alla stregua di un duplice criterio: sotto il profilo oggettivo, occorre appurare che l'inadempimento abbia effettivamente inciso in misura apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da creare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
sotto il profilo soggettivo, poi, va considerato il comportamento di entrambe le parti (un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera dell'una; un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che può, in ragione alla particolarità del caso, pagina 6 di 9 attenuare il giudizio di gravità nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. Peraltro, la gravità dell'inadempimento deve essere valutata anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda (Cass. n. 20551/14).
Sulla scorta dell'illustrata impostazione interpretativa, non v'è dubbio che l'inadempimento della conduttrice debba reputarsi grave, militando a suffragio di siffatta conclusione la significativa entità della morosità, giacché la resistente ha omesso di versare, anteriormente all'introduzione del presente procedimento, i canoni inerenti a ben tredici mesi, nonché mancato di corrispondere quelli maturati nelle more del presente giudizio.
All'esito del solcato sentiero argomentativo, la domanda di risoluzione spiegata dalla locatrice non può che trovare accoglimento.
L'accoglimento della domanda testé scrutinata comporta l'assorbimento di quelle proposte in via riconvenzionale con le quali la conduttrice ha chiesto di accertare l'inadempimento della locatrice e di condannarla al risarcimento dei danni che avrebbe patito in conseguenza dello stesso, essendo stato ritenuto non ravvisabile l'allegato inadempimento della ricorrente.
Di là da quella di risoluzione, l'odierna istante ha spiegato domanda preordinata a sentir condannare la resistente al pagamento dei canoni scaduti, nonché di quelli “che andranno mensilmente a scadere sino all'esecuzione dello sfratto”.
Con riguardo a tale ultima pretesa, deve rilevarsi che presupposto per l'accoglimento della domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, avanzata nel corpo dell'intimazione di sfratto per morosità, è costituito dalla pronuncia della convalida dello stesso sfratto per mancata comparizione o per mancata opposizione del conduttore, ferma rimanendo la possibilità del riconoscimento del relativo diritto alla corresponsione di quanto dovuto a titolo di canoni mediante la sentenza pronunciata nel giudizio di merito a cognizione piena conseguente all'opposizione dell'intimato (in tal senso, ex multis, cfr. Cass. n. 11603/05). Non può, poi, tacersi che nelle more del presente giudizio la conduttrice ha estinto parzialmente il proprio debito, avendo versato l'importo di euro 4.000,00 all'impresa istante, come espressamente ammesso dalla stessa nella memoria integrativa.
Alla luce di quanto testé osservato, la resistente deve essere condannata al pagamento dell'importo di euro 42.200,00, a titolo di canoni di locazione maturati e non pagati per le mensilità ricomprese tra il mese di aprile dell'anno 2023 e quello di dicembre dell'anno 2024 (21 canoni da euro 2.200, dalla cui somma deve essere defalcato l'importo di euro 4.000,00 in ragione dei pagamenti parziali posti in essere in corso di causa).
pagina 7 di 9 Da ultimo, s'impone di esaminare la pretesa con la quale la ricorrente ha domandato la condanna della conduttrice al pagamento delle quote di spettanza della medesima delle imposte di registrazione inerenti agli anni ricompresi tra il 2021 ed il 2024. Ebbene, tenuto conto che l'art. 11 del contratto di locazione de quo, premesso che le spese di registrazione debbano esser sostenute dai contraenti “in egual misura”, prevede che “la registrazione avverrà a cura del locatore con anticipazione delle spese che gli verranno riconosciute sulla prima mensilità utile”, non v'è dubbio che la resistente debba rimborsare all'odierna istante la metà dell'ammontare di tale imposta: sicché, a fronte dell'allegato inadempimento di tale prestazione, non può che condannarsi detta conduttrice anche al pagamento dell'ulteriore somma di euro 1.080,00, emergendo ex actis che la locatrice abbia provveduto al pagamento dell'imposta di registro inerenti agli anni ricompresi tra il 2021 ed il 2024 (versando la complessiva somma di euro 2.160,00).
Non resta che disciplinare le spese di lite: le stesse, in ossequio al principio della soccombenza, devono essere poste a carico della resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice Unico, dott. Gianluca
Di Filippo, pronunziando sulle domande proposte nel presente giudizio, ogni diversa istanza, eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie per quanto di ragione la domanda di risoluzione proposta dalla parte ricorrente;

per l'effetto:
a) dichiara risolto per grave inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione stipulato in data 13.9.21;
b) condanna la resistente al pagamento, in favore della ricorrente, della complessiva somma di euro 42.200,00, a titolo di canoni di locazione maturati e non pagati per le mensilità ricomprese tra il mese di aprile dell'anno 2023 e quello di dicembre dell'anno 2024, oltre interessi dalle rispettive scadenze al soddisfo;

2) accoglie l'ulteriore domanda proposta dalla ricorrente e, per l'effetto, condanna la resistente al Contr pagamento, in favore dell'impresa dell'ulteriore importo di euro 1.080,00, oltre CP_3
interessi a far data dalla domanda;

3) rigetta le domande riconvenzionali avanzate dalla resistente;

pagina 8 di 9 4) condanna la resistente al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese del presente giudizio,
che si liquidano in euro 7.616,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Nocera Inferiore, 9.4.25.
Il Giudice
Dott. Gianluca Di Filippo
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