N. R.G. 1820/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di TIVOLI
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Michele Cappai ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 1820/2023 promossa da:

(C.F. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
( ) e Parte_2 C.F._2 Parte_3
( , con il patrocinio degli Avv.ti SIMEI ALESSIO E FEDELI C.F._3
MARCO
ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._4 dell'Avv. SEVERI ISABELLA e DE MARCO ROSINA
CONVENUTA

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da note depositate ex art. 189 n. 1) c.p.c.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con l'atto introduttivo del presente giudizio, , Parte_1 [...]
e (promissari acquirenti) hanno citato a comparire Parte_2 Parte_3 pagina1 di 7 innanzi all'intestato Tribunale (promissaria venditrice), Controparte_1 deducendo l'inadempimento di quest'ultima al contratto preliminare sottoscritto in data 28.07.2009 ed avente ad oggetto un terreno di natura edificabile di mq. 2.792,00 circa, distinto in catasto al foglio 41, particelle 186-187-188-189, sito in Monterotondo (RM) Via Nomentana. Il prezzo concordato per l'acquisto era di € 354.142,20, con versamento all'atto della sottoscrizione del preliminare di € 35.414,22 a titolo di caparra confirmatoria, di € 35.414,22 da corrispondere al momento dell'avveramento della condizione essenziale rappresentata dalla approvazione definitiva del piano di lottizzazione da parte delle competenti Autorità amministrative ed infine, l'importo di € 283.313,76 da versarsi a saldo del prezzo al momento dell'avveramento della condizione essenziale rappresentata dall'effettiva approvazione del permesso di costruire (concessione edilizia). Nel preliminare veniva convenuto dalle parti che la mancata approvazione definitiva sia del piano di lottizzazione che del permesso di costruire costituirà giusto motivo di risoluzione immediata del contratto preliminare, con decorrenza delle tutele di legge tutte relative alla restituzione della caparra confirmatoria e degli acconti. Hanno rappresentato gli odierni attori che, venuti a conoscenza che le particelle di cui al contratto preliminare erano state cedute dalla convenuta in data 27 marzo 2018 al Comune di Monterotondo, inviavano alla formale diffida CP_1 chiedendo, causa inadempimento, la restituzione del doppio della caparra versata, ma ricevevano da quest'ultima un rifiuto. Hanno aggiunto che l'odierna convenuta, cedendo le particelle compromesse con gli attori in favore del si sarebbe resa inadempiente, rendendo dunque CP_2 impossibile l'avveramento della condizione sospensiva apposta al contratto preliminare. Le parti attrici hanno dunque chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, “contrariis reiectis”, per i motivi tutti esposti in narrativa e per quelli ritenuti di giustizia, I. in via principale e nel merito, accertare e dichiarare che la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di compravendita relativo alle unità immobiliari site in Monterotondo (RM) Via Nomentana, ossia terreno di natura edificabile di mq. 2.792,00 distinto in catasto al foglio 41, particelle 186-187-188-189, datato 28/07/2009, concluso tra i OR , e Parte_1 Parte_2
e la SI , per inadempimento della Parte_3 Controparte_1 promittente venditrice, ai sensi degli artt. 1453 e 1385, 2° comma, del codice civile;
II. per gli effetti, condannare la SI alla restituzione Controparte_1 del doppio della caparra versata e percepita, pari ad E. 70.828,44= (settantamilaottocentoventotto//44), come conseguenza dell'inadempimento grave imputabile alla stessa, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla data della sottoscrizione del contratto preliminare del 28 luglio 2009 o dalla diffida e messa in mora del 10 marzo 2021 sino all'effettivo soddisfo;

pagina2 di 7 III. sempre nel merito, in via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, accertare e dichiarare l'intervenuta inefficacia del contratto preliminare di compravendita relativo alle unità immobiliari site in Monterotondo (RM) Via Nomentana, ossia terreno di natura edificabile di mq. 2.792,00 distinto in catasto al foglio 41, particelle 186-187-188-189, datato 28/07/2009, concluso tra i OR , e Parte_1 Parte_2
e la SI per grave inadempimento Parte_3 Controparte_1 della convenuta;
IV. per gli effetti, condannare la SI alla restituzione Controparte_1 della sola caparra percepita dagli attori pari ad E. 35.414,22= (trentacinquemilaquattrocentoquattordici//22), oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla sottoscrizione del contratto del 28.07.2009 o dalla data della costituzione in mora del 10 marzo 2021 sino all'effettivo soddisfo;
V. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio oltre che della fase di mediazione”. Si è costituita in giudizio , deducendo nel merito che i Controparte_1 terreni di cui al Foglio 41, particelle 186-187-188-189 (oggetto del contratto preliminare) erano e sono tutt'ora rimasti nella proprietà dell'odierna convenuta, interessando l'atto di cessione particelle diverse rispetto a quelle oggetto del preliminare;
ha aggiunto inoltre che l'area ceduta era stata già occupata in via d'urgenza preordinata all'esproprio disposta dal negli anni '80. CP_2
Ha dunque chiesto accogliersi le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis:
- in via preliminare, attesa la natura documentale del presente procedimento, trasformare il presente giudizio in rito semplificato, poiché fondato su prova documentale;

- in via ulteriormente preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità della domanda di parte attrice per mancanza dei requisiti e dei presupposti, per come meglio esposto in narrativa;

- in via principale, nel merito, rigettare tutte le domande formulate in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto e perché totalmente sfornite di prova per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto, ed in particolare per inesistenza dell'inadempimento contrattuale della RA ai sensi dell'art. Controparte_1
1453 e 1385, comma 2, c.c., per quanto esposto in narrativa e documentato per tabulas;
e conseguentemente,
- rigettare la condanna alla restituzione da parte della RA Controparte_1
del doppio della caparra confirmatoria, pari ad euro 70.828,44, oltre
[...] interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla data della sottoscrizione del contratto preliminare del 28 luglio 2009 o dalla diffida e messa in mora del 10 marzo 2021 sino all'effettivo soddisfo, perché trattasi di importi non dovuti per inesistenza dell'inadempimento contrattuale da parte della RA;
Controparte_1
- in via subordinata, nel merito, rigettare la domanda di intervenuta inefficacia del contratto preliminare sottoscritto in data 28 luglio 2009, per grave
pagina3 di 7 inadempimento della RA per inesistenza Controparte_1 dell'inadempimento stesso della medesima, per mancata prova di detta inefficacia e, per tutto quanto esposto in narrativa e documentato per tabulas;
e conseguentemente
- rigettare la condanna alla restituzione da parte della RA Controparte_1
della caparra pari ad euro 35.414,32, oltre interessi moratori e rivalutazione
[...] monetaria dalla sottoscrizione del contratto del 28 luglio 2009 o dalla data della costituzione in mora del marzo 2021 sino all'effettivo soddisfo, perché trattasi di importi non dovuti per inesistenza dell'inadempimento contrattuale da parte della RA;
Controparte_1
- e per l'effetto
- accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale dei signori Parte_1
, e relativamente al contratto
[...] Parte_2 Parte_3 preliminare di compravendita sottoscritto in data 28 luglio 2009 (allegato B), per non avergli dato esecuzione volontariamente – come sopra esposto e documentato per tabulas;

- accertare e dichiarare il diritto della RA a Controparte_1 trattenere la somma di Euro 35.414,22, per inadempimento dei signori Parte_1
, e del contratto preliminare di
[...] Parte_2 Parte_3 compravendita, sottoscritto in data 28.07.2009 (allegato B);
- in ogni caso,
- condannare i signori , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 al pagamento delle spese, diritti ed onorari di giudizio e della fase di
[...] mediazione, con l'aggiunta delle spese generali (15%) ed accessori di legge”. La causa è stata istruita in via documentale ed è stata rimessa in decisione all'udienza del 12 febbraio 2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta.
* * *
Tanto premesso, ritiene il Giudice che la domanda avanzata in via principale dalle parti attrici non sia meritevole di accoglimento, come anche non lo sia la domanda riconvenzionale spiegata dalla parte convenuta, potendo trovare accoglimento unicamente la domanda spiegata in via subordinata dalla parte attrice, di risoluzione del contratto preliminare e restituzione del solo importo versato a titolo di caparra confirmatoria, per i motivi di seguito esposti. Si deve dare in primo luogo atto della fondatezza del rilievo della parte convenuta circa la mancata adeguata allegazione da parte degli attori del supposto inadempimento della controparte, attuatosi, nell'impostazione di questi ultimi, mediante la cessione al di aree in luogo di esproprio a Controparte_3 titolo transattivo (atto del 27/03/2018, rep. 18352, racc. 11808). A fronte del rilievo della parte convenuta circa la non corrispondenza dei terreni oggetto del contratto preliminare stipulato tra le parti e quelli oggetti di cessione al Comune, basato sulla constatazione della obiettiva divergenza tra i numeri delle particelle che contrassegnato gli indicati terreni (quelli di cui al pagina4 di 7 contratto preliminare: Foglio n. 41, particelle nn. 186, 187, 188 e 189; quelli di cui al contratto di cessione in favore del Foglio n. 41, particelle nn. 1106, CP_2
1107, 1184, 1223 e 1259), le parti attrici non hanno fornito alcuna puntuale spiegazione, limitandosi al mero richiamo ai contenuti della CTP già depositata unitamente all'atto di citazione, la quale sul punto non offre alcuna possibilità di chiarimento. Al riguardo si rileva che in un passaggio delle premesse al richiamato atto di cessione dei terreni al è precisato che la particella n. 186, a seguito di CP_2 frazionamenti catastali, ha generato, tra l'altro, le particelle oggetto di quell'atto, ovvero quelle nn. 1106, 1107, 1184, 1223 e 1259. Il che, osserva il Giudice, potrebbe indurre a ritenere, risultando la particella n. 186 inclusa tra quelle di cui al contratto preliminare, che vi sia effettivamente parziale corrispondenza tra l'oggetto di quest'ultimo (che comprende la particella n. 186, ma anche le nn. 187, 188 e 189) e dell'atto di cessione in favore del CP_2
Non è però chiaro come sia possibile che nel contratto preliminare di compravendita il terreno in questione venga ancora indicato con l'originario numero di particella 186, a fronte di frazionamenti catastali che nell'atto di cessione stipulato dalla convenuta con il Comune vengono indicati come risalenti ad CP_1 epoca ben anteriore, ovvero agli anni 1983 e 1984. In mancanza dei necessari chiarimenti, che sarebbero dovuti provenire dalla parte attrice a fronte dell'argomentata obiezione della parte convenuta circa la non corrispondenza tra i terreni oggetto dei due atti, deve ritenersi che il dedotto inadempimento della parte convenuta, realizzatosi per l'appunto con la cessione di terreni che non è dato sapere se siano i medesimi del contratto preliminare, non sia stato adeguatamente allegato. Per questa ragione, la domanda proposta dalle parti attrici, intesa alla privazione di effetti del contratto preliminare ed al trattenimento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria, non può trovare accoglimento. Neppure può trovare accoglimento l'opposta richiesta – la quale invero assume i contorni della vera e propria domanda riconvenzionale - avanzata dalle parti convenute ed intesa a far valere il grave inadempimento della controparte per l'inerzia asseritamente serbata rispetto agli obblighi discendenti dall'art. n. 4) del contratto preliminare, con conseguente diritto delle stesse parti convenute a trattenere la caparra confirmatoria. Si osserva al riguardo che non è esatto quanto sostenuto dalla parte convenuta circa la previsione a carico esclusivo della parte attrice di un dovere di attivarsi perché potesse realizzare la condizione sospensiva indicata nel contratto, ovvero ai fini dell'ottenimento del piano di lottizzazione, progetto e richiesta di permesso di costruire (concessione edilizia), dovere rispetto al quale le parti attrici si sarebbero rese inadempienti, serbando un comportamento totalmente inerte. Invero l'art. 4 del contratto preliminare prevede: 1) l'impegno posto a carico della convenuta, parte venditrice, a consegnare alle parti attrici/acquirenti la documentazione necessaria;

pagina5 di 7 2) l'impegno posto a carico della medesima parte convenuta/venditrice, a sottoscrivere, a semplice richiesta, piano di lottizzazione, progetto e richiesta di permesso di costruire (concessione edilizia), che doveva essere presentato in suo nome, per suo conto ed a sua firma della parte, ma ad onere, costi e ad esclusivo beneficio della parte promissaria acquirente/attrice;
3) l'impegno posto a carico della convenuta/venditrice a “svolgere tutte le attività necessarie al rilascio ed al ritiro effettivo del predetto permesso di costruire (concessione edilizia), ivi compresa la successiva voltura, il tutto senza ulteriore spesa e costo a carico della parte promittente venditrice”. L'appena indicato obbligo di svolgere tutte le attività necessarie al rilascio del permesso di costruire è chiaramente posto a carico della parte venditrice e non della parte acquirente (che invece si sarebbe dovuta limitare a sopportare le spese che una simile attività, svolta a proprio nome e nel proprio interesse, avrebbe comportato). Dal che ad avviso del Giudice deriva che le conseguenze della riscontrata inerzia, da parte di entrambe le parti del presente giudizio, nell'ottenimento delle necessarie autorizzazioni e titoli edilizi, non possono farsi ricadere sulla parte promissaria acquirente. La domanda riconvenzionale avanzata dalla parte convenuta ed intesa a far valere il grave inadempimento della controparte agli obblighi discendenti dal contratto preliminare, con conseguente diritto a trattenere la caparra, non può pertanto trovare accoglimento. In base al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in presenza di reciproche richieste di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, risultando chiaro che ciascuna delle parti non ha più interesse a far valere gli obblighi derivanti dal contratto, il Giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto quale conseguenza della scelta di entrambe i contraenti:
“In presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice che accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c. e pronunciare, comunque, la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (così Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 13118 del 13/05/2024 (Rv. 671136 - 03)). La privazione con effetti retroattivi tra le parti dell'efficacia del contratto porta con sé che debba essere disposta la restituzione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria dalle odierne parti attrici a quella convenuta. Ogni ulteriore richiesta, segnatamente quella relativa all'asserita decorrenza del termine prescrizionale sollevata dalla parte convenuta (comunque, anche se riferita al diritto alla ripetizione del corrispettivo versato, da considerarsi infondata producendosi gli effetti dell'inefficacia del contratto solo con la sentenza – cfr. Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 24334 del 09/08/2023 (Rv. 669016 - 01)), ovvero quella pagina6 di 7 avanzata dalla parte attrice ed intesa ad ottenere un indennizzo per l'indebito arricchimento realizzato dalla controparte, è da ritenersi assorbita dalle ragioni del decidere. Le ragioni del decidere, le quali hanno l'effetto di determinare la soccombenza reciproca tra le parti, conducono alla compensazione delle spese di lite.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza o eccezione respinta e disattesa, così dispone:
- rigetta le domande reciprocamente proposte per la risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa per grave inadempimento imputabile a ciascuna delle parti;

- pronuncia la risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa con conseguente condanna della parte convenuta alla restituzione in favore delle parti attrici della caparra confirmatoria ricevuta pari ad euro 35.414,22, oltre interessi come per legge sino al dì del soddisfo;

- compensa interamente le spese di lite;

- manda alla cancelleria per quanto di competenza.
Tivoli, 11 marzo 2025
Il Giudice
Michele Cappai
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