N.R.G.1750/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA
TRA
(cf. ) con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
CAMPANELLA MARCO
PARTE RICORRENTE
E
(c.f. ) con il patrocinio dell'avv. CONTI MATTIA Controparte_1 P.IVA_1
ALESSANDRO
PARTE RESISTENTE
Oggi 19/03/2025 ad ore 10.52 innanzi al giudice Andrea Francesco Forcina, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. CAMPANELLA MARCO per parte resistente l'avv. CONTI MATTIA ALESSANDRO
Il giudice invita le parti a discutere la causa e a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come segue:
PARTE RICORRENTE
IN VIA PRINCIPALE 1) Previa declaratoria di risoluzione del contratto di cui è causa stante il mancato pagamento dei canoni pattuiti da parte della conduttrice, condannare la società CP_1 al pagamento della somma di € 33.567,91 per le causali di cui in narrativa oltre interessi di
[...]
legge dal dovuto al saldo. 2) Rigettarsi tutte le domande svolte dalla società in quanto Controparte_1
infondate in fatto ed in diritto per quanto esposto in narrativa. IN VIA SUBORDINATA 3) Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell'avversa domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento, condannare la società al pagamento della somma di € 12.000,00 o in Controparte_1
quella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi di legge dal dovuto al saldo, a titolo di risarcimento per il mancato godimento dell'immobile occupato illegittimamente dalla conduttrice dal 22.03.2024 al 17.07.2024 per quanto dedotto in atti. IN OGNI CASO 4) Condannare la società all'integrale pagamento delle spese legali a favore dei signori e Controparte_1 Parte_2
Parte_1
PARTE RESISTENTE con rigetto delle domande di controparte poiché infondate in fatto ed in diritto e chiede che venga accertata e dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale di parte locatrice ex art. 1453 c.c. con conseguente condanna alla restituzione di tutto quanto versato ovvero al risarcimento del danno nella misura pari a quanto finora versato dalla parte intimata alla parte intimante pari ad € 15.000,00, ovvero per il diverso importo che ci si riserva di calcolare. IN VIA
ISTRUTTORIA: si chiede l'ammissione di prova testimoniale sulle circostanze di fatto corrispondenti ai seguenti capitoli di prova preceduti dalla locuzione “vero che”, con riserva di indicarne ulteriori, come segue:

1. vero che durante le trattative precontrattuali, parte locatrice rappresentava che l'intero immobile, composto da un piano terra, un piano interrato ed un piano soppalcato, dalla superficie dichiarata di 146mq, fosse idoneo al progetto di attività di bar e cucina fredda condiviso dalla parte conduttrice;

2. vero che, in particolare, parte locatrice rassicurava parte conduttrice che il soppalco fosse utilizzabile per il ricevimento del pubblico;

3. vero che la parte locatrice avallava il progetto redatto dall'Ing. e presentato in data 20 luglio 2023; 4. vero che Per_1 la parte locatrice avallava il progetto redatto dall'Ing. e presentato in data 20 settembre 2023; Per_1

5. vero che la parte locatrice condivideva i titoli abilitativi richiesti dal Comune di Pavia al tecnico di parte conduttrice in occasione della presentazione delle predette pratiche.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Andrea Francesco Forcina ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. r.g. 1750/2024 promossa da:
(cf. ) con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
CAMPANELLA MARCO
PARTE RICORRENTE
E c.f. ) con il patrocinio dell'avv. CONTI MATTIA Controparte_1 P.IVA_1
ALESSANDRO
PARTE RESISTENTE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.

CONCISA ESPOSIZIONE
DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE

1. e hanno intimato lo sfratto per morosità alla Parte_2 Parte_1
società per il mancato pagamento dei canoni di locazione scaduti il 10 settembre Controparte_1
2023 ed il 10 dicembre 2023. A sostegno della propria domanda parte ricorrente ha allegato di aver sottoscritto con la società indicata un contratto di locazione ad uso commerciale in data 6 giugno
2023 avente ad oggetto un'unità immobiliare sita in Pavia, Piazza Minerva, n.10, piano T-S3, composta da un piano terra, un piano interrato ed un piano soppalcato;
che il canone annuale pattuito era di 36.000 euro che avrebbe dovuto essere corrisposto in 4 rate trimestrali anticipare di euro 9.000 ciascuna.

1.1. Nel procedimento sommario si è costituita la società conduttrice chiedendo il rigetto della domanda principale ed in via riconvenzionale la risoluzione per inadempimento e la condanna dei ricorrenti al risarcimento dei danni sofferti.

2. Venendo al merito della controversia si osserva, innanzitutto, che l'inadempimento della parte conduttrice è proseguito fino alla restituzione dell'immobile avvenuta spontaneamente in data
17 luglio 2024 e che detta circostanza non è contestata al pari dell'ammontare del debito maturato.
Parte resistente ha chiesto la risoluzione del contratto per l'inadempimento della parte locatrice. A sostegno della domanda la parte ha allegato ed in parte documentato:
- che era sua intenzione utilizzare il soppalco come area di somministrazione di cibi e bevande alla clientela, il pianto terra come area principale, il piano seminterrato come cucina per tavola fredda e l'area esterna al locale sempre per somministrazione di cibi e bevande e per ricevere la clientela;

- che in data 20 luglio 2023 aveva depositato una CI per l'esecuzione dei lavori necessari (cfr. doc. n. 4 fascicolo parte resistente) successivamente ritirata (cfr. doc. n. 5 fascicolo parte resistente);
- che a seguito dell'ottenimento delle pratiche edilizie presentate per l'immobile condotto in locazione (cfr. doc. n. 6 e n. 7 fascicolo parte resistente) era emersa l'assenza della pratica edilizia autorizzativa del soppalco;
- che in data 11 ottobre 2023 il aveva respinto la CI nuovamente presentata dalla Controparte_2
società resistente, inibendole di proseguire nei lavori;

- che solo in data 4 gennaio 2024, la proprietà aveva messo a disposizione i titoli abilitativi del soppalco e del bagno interrato, dai quali però risultava l'obbligo di attenersi al parere ivi CP_3
allegato in base al quale “i locali al piano seminterrato sottostanti ai negozi ed i soppalchi siano utilizzati come deposito/ripostiglio senza la permanenza di persone come peraltro dichiarato dal progettista nella relazione integrativa in atti” (cfr. doc. n. 13 fascicolo parte resistente).
Parte convenuta ha, quindi, dedotto l'inadempimento della proprietà in ordine alla utilizzabilità del soppalco e della zona seminterrata per la somministrazione di cibi e bevande, per la ricezione del pubblico e per la installazione di una cucina;
inoltre, la parte conduttrice ha anche lamentato l'indisponibilità della zona esterna;
la parte convenuta ha anche allegato che la proprietà aveva condiviso il progetto elaborato per la utilizzazione del locale.
Giova premettere che tale ultima circostanza è stata contestata dalla parte ricorrente.
In ordine ai contenuti del contratto occorre evidenziare che l'immobile era stato descritto come composto da un piano terra, un piano interrato e un piano soppalcato ed è stato esplicitato che la parte conduttrice avrebbe adibito all'immobile ad uso Bar e Cucina fredda;
allo stesso tempo la parte conduttrice ha dichiarato che l'immobile era adatto all'uso convenuto (cfr. doc. n. 2 fascicolo parte resistente).
Emerge con evidenza l'insussistenza di qualsivoglia pattuizione specifica delle parti in ordine alle modalità di utilizzo delle singole zone dell'immobile. Pertanto, non può sostenersi l'esistenza di un obbligo contrattuale circa la destinazione delle singole parti dell'immobile alle funzioni specifiche declinate dalla resistente nei propri atti processuali.
È doveroso, poi, considerare che lo stesso progetto (cfr. doc. n. 3 fascicolo parte resistente) che sarebbe stato trasmesso alla parte ricorrente con la email del 18 maggio 2023, non reca alcuna indicazione sulla distribuzione delle attività all'interno del locale.
A ciò deve aggiungersi che eventuali impegni verbali presi dalla proprietà in ordine alla concreta utilizzabilità dei locali, in assenza di una pattuizione contrattuale espressa, varrebbero tuttalpiù ad integrare una loro responsabilità precontrattuale con possibilità della parte resistente di chiedere l'eventuale risarcimento del danno anche sotto forma di maggiori aggravi assunti con il contratto validamente ed efficacemente stipulato (cfr. ex multis Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 4715 del
14/02/2022). In tale sede, però, la parte resistente non ha svolto alcuna domanda risarcitoria e,

per questi motivi

non è stato dato ingresso alla prova testimoniale articolata con la memoria integrativa in quanto tutta incentrata a dimostrare un impegno assunto dalla proprietà in fase precontrattuale. In definitiva, si ritiene che in ordine all'inutilizzabilità dei locali secondo le intenzioni della resistente alcun inadempimento della proprietà possa ritenersi integrato.
Quanto all'impossibilità di utilizzare l'area esterna in quanto di proprietà comune e non esclusiva della parte ricorrente si osserva che nella descrizione del bene locato non vi è alcuna area esterna (cfr. doc. n. 2 fascicolo parte resistente) di modo che non appare nemmeno astrattamente configurabile un obbligo della proprietà a mettere a disposizione detta area.
In ogni caso, giova richiamare la stessa documentazione prodotta da parte resistente (cfr. doc. n. 15 fascicolo parte resistente) in base alla quale si evince che l'amministratore del condominio nel quale è inserito l'immobile oggetto di causa non aveva manifestato alcuna contrarietà all'utilizzo dell'area esterna antistante lo stesso per l'ubicazione di tavolini come era già avvenuto in passato da altro utilizzatore.
In definitiva, la domanda riconvenzionale deve essere rigettata mentre quella principale deve essere accolta, evidenziando che sulla domanda di restituzione dell'immobile è cessata la materia del contendere.

3. Alla soccombenza di parte resistente segue la sua condanna al pagamento delle spese processuali sostenute dalla parte ricorrente, le quali vengono liquidate nel dispositivo, secondo la nota spese depositata in quanto la richiesta è inferiore ai parametri medi del D.M. n. 55 del 2014, calcolati per tutte le fasi processuali, tenuto conto di quanto previsto per le cause aventi un valore compreso tra 26.000 e 52.000, rito lavoro.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- accoglie la domanda principale e rigetta quella riconvenzionale e, per l'effetto;

1. accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 6 giugno 2023 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Pavia, Piazza Minerva, n.10 di proprietà dei ricorrenti per causa imputabile alla parte conduttrice;

2. condanna la resistente al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di euro
33.567,91 oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo, nonché al pagamento delle spese di lite che si liquidano in euro 545 per anticipazioni ed in euro 7.616 per compensi professionali, oltre rimborso spese gen. al 15%, c.p.a. e i.v.a..
Pavia, 19 marzo 2025
Il Giudice
Andrea Francesco Forcina