R.G. N. 1659/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di L'AQUILA
SEZIONE UNICA
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.
Giovanni Spagnoli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1659/2020 promossa da:
e , elettivamente domiciliati Parte_1 Parte_2 in L'Aquila in Via Arco dei Veneziani n. 27, presso lo studio dell'Avv.
Ferdinando Paone e dell'Avv. Manuela Paone, che li rappresentano e difendono nel presente giudizio, giusta procura estesa in calce all'atto di citazione;

ATTORI
contro
, , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
e , elettivamente domiciliati in
[...] Controparte_4
L'Aquila in Via Pescara n. 2/4, presso lo studio dell'Avv. Luisa Leopardi e
Lucio Leopardi, che li rappresentano e difendono nel presente giudizio, in forza di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI

OGGETTO: Divisione di beni caduti in successione.
CONCLUSIONI
All'udienza del 29.04.2025 i Procuratori delle parti concludevano riportandosi ai rispettivi scritti difensivi, insistendo per lo scioglimento della comunione e per la vendita dell'immobile commerciabile, nei termini indicati dal C.T.U. pagina 1 di 14 MOTIVI DELLA DECISIONE
Omesso lo svolgimento del processo, ai sensi dell'art. 132, comma II, n. 4
c.p.c. introdotto dall'art. 45, comma 17 legge nr. 69 del 2009, appare opportuno ripercorrere succintamente le domande e le eccezioni proposte dalle parti, prima di procedere alla stesura della motivazione.
Con atto di citazione depositato in data 15.10.2020 e Parte_1
adivano l'intestato Tribunale al fine di sentir accogliere le Parte_2 seguenti conclusioni: “che l'On. Tribunale di L'Aquila, contrariis reiectis e previa ogni necessaria declaratoria, accolga la presente domanda e, per
l'effetto: a) Dichiari aperta la successione del padre dal Persona_1
13.05.1995 e la successione della madre dal 16.11.2014; b) Persona_2
Ordini quindi la divisione dei beni immobili relitti dai predetti loro genitori e danti causa, (e più precisamente di tutti gli immobili sopra meglio descritti e qui di seguito, ad ogni buon fine, nuovamente si ripetono), in base a legge, tenendo conto di ogni fatto ed atto pregresso, previa formazione e stima della massa e previa riduzione delle disposizioni che eventualmente eccedono la quota di riserva e pregiudichino i diritti dei legittimari: Eredità Per_1
Catasto Fabbricati L'Aquila - Foglio 102, part. n. 3317 sub 4 (già
[...]
part.2946, sub. 4), cat. A/2, consistenza vani 6.5 - per la quota di 1/1; - Foglio
102, part.n.3317 sub 8, (già part. n. 2946 sub. 8), Cat. C/6, consistenza mq.43 - per la quota di 1/1; - Foglio 70, part. n. 994, cat. A/3, consistenza vani 3,5 – per la quota di 1/2; Catasto Terreni L'Aquila - Foglio 70, part. n. 47 di are
19.30 – per la quota di 1/2; - Foglio 70, part. n. 114 di are 19.10 – per la quota di 1/2; - Foglio 70, part. n. 686 di are 00.90 – per la quota di ½. Eredità
[...]
Catasto Fabbricati L'Aquila - Foglio 102, part. n. 3317 sub 4,(già Per_2
part. 2946, sub. 4, cat. A/2, consistenza vani 6,5 – per la quota di 4/12; - Foglio
102. Part. n.3317 sub 8, (già part. n. 2946 sub. 8, erroneamente indicata in successione come part. n. 2947), cat. C/6, consistenza mq.43 – per la quota di
4/12; - Foglio 70, part. n. 994, cat. A/3, consistenza vani 3,5 – per la quota di
16/24; - Foglio 87, part. n. 75, sub. 60, cat. A/10, consistenza vani 2.5 – per la quota di 1/1; - Foglio 87, sub. 53, cat. C/2, mq. 3 – per la quota di 1/1; - Foglio
87, sub. 73, cat. C/6, mq 20 – per la quota di 1/1; Catasto Terreni L'Aquila -
Foglio 70, part. n. 47, seminativo di are 19.30 – per la quota di 16/24; - Foglio
pagina 2 di 14 70, part. n. 114, seminativo di are 19.10 – per la quota di 16/24; - Foglio 70, part. n. 686, seminativo di are 00.90 – per la quota di 16/24. c) Ordini i rendiconti e, ove di bisogno, le collazioni, le imputazioni ed i conguagli, previa emissione di ogni altro provvedimento necessario per l'attuazione della divisione. d) Ponga le spese della divisione a carico della massa in proporzione delle quote e quelle degli eventuali incidenti a carico dei soccombenti”.
In data 26.02.2021 si costituivano in giudizio , Controparte_1 CP_3
e , che rassegnavano le
[...] Controparte_2 Controparte_4
seguenti conclusioni: “Perché vengano dichiarate aperte le successioni di
e , vengano divisi i beni immobili relitti, Persona_1 Persona_2
previa formazione e stima della massa;
vengano ordinati i rendiconti e le eventuali collazioni;
poste le spese della divisione a carico della massa in proporzione alle quote”.
Alla prima udienza del 23.03.2021 venivano concessi alle parti i termini di cui all'art. 183, comma VI c.p.c. e, con successiva ordinanza del 01.02.2022, preso atto del consenso espresso di tutte le parti coinvolte alla divisione unica di plurime masse ereditarie, veniva disposta una C.T.U. del seguente tenore:
“Esaminata la documentazione prodotta in giudizio ed espletati gli opportuni accertamenti presso gli uffici dei pubblici registri immobiliari: 1) il Consulente
Tecnico d'Ufficio individui e descriva, dandone rappresentazione grafica e fotografica, con riferimento al titolo di provenienza, gli immobili appartenenti alle masse ereditarie di e da dividere e ne Persona_1 Persona_2
verifichi l'attuale appartenenza alle parti in causa, specificando la misura di ciascuna quota;
2) rilevi se gli immobili di causa presentino o meno i requisiti che ne garantiscano la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 47/85; 3) proceda, inoltre, il Consulente
Tecnico d'Ufficio a predisporre, con riguardo agli immobili formanti oggetto della massa ereditaria, attestazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, ai sensi e per gli effetti di quanto attualmente previsto dall'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, introdotto dal Decreto Legge
31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122; 4) verifichi, tenuto conto delle quote spettanti alle parti, se gli immobili risultino
pagina 3 di 14 comodamente divisibile e, in caso contrario, dia adeguata spiegazione di detta indivisibilità e determini il loro attuale valore di mercato, indicando gli elementi di stima e di confronto utilizzati per la valutazione;
5) predisponga un progetto divisionale avendo possibilmente cura nella formazione dei lotti di seguire il criterio di assegnazione proporzionale alle quote dei beni di eguale natura, determinando gli eventuali conguagli spettanti”.
Il perito nominato, Geom. , depositava l'elaborato Persona_3
tecnico definitivo in data 23.08.2022, e all'udienza del 06.02.2023, su richiesta di parte attrice, veniva chiesto al perito di integrare il progetto di divisione includendo gli immobili siti in L'Aquila, via Gennaro Manna n. 8, originariamente censiti al N.C.E.U. al foglio 102, part. 3317 sub 4 e sub 8, previa verifica della loro conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
L'integrazione veniva depositata dal C.T.U. in data 04.04.2023 e alla successiva udienza del 30.10.2023 la causa veniva ritenuta matura per la decisione, con rinvio al 25.11.2024 per la precisazione delle conclusioni, in considerazione della necessità di definire con priorità le controversie iscritte a ruolo in precedenza.
A tale udienza, che si teneva nelle forme della trattazione scritta ex art. 127ter c.p.c., su richiesta delle parti, veniva concesso un rinvio 14.04.2025, poi differito al 29.04.2025, al fine di consentire alle medesime il raggiungimento di un accordo conciliativo.
All'udienza in parola, le parti concludevano come sopra riportato, e la causa veniva trattenuta in decisione senza la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., non richiesti dalle parti.
*****
1. La domanda proposta dagli attori ha per oggetto lo scioglimento della comunione sui beni immobili provenienti delle masse ereditarie di Per_1
e , deceduti ab intestato rispettivamente in L'Aquila in
[...] Persona_2
data 13.05.1995 e in Scoppito (AQ) in data 16.11.2014.
In particolare, gli attori deducono che a sono succeduti i Persona_1
figli , e Parte_1 Parte_2 Controparte_4 CP_5
, nonché la moglie Mentre, a quest'ultima sono
[...] Persona_2
pagina 4 di 14 succeduti i figli , , Parte_1 Parte_2 Controparte_4
nonché le nipoti , e , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
eredi per rappresentazione di , figlio della de cuius, Controparte_4
premorto in data 21.10.2013 (cfr. doc. n. 9 fascicolo attori).
Precisano, inoltre, che in data 31.10.1996, è stata presentata denuncia di successione del defunto presso l'Ufficio del Registro di Persona_1
L'Aquila (rep. n. 73/289), per i seguenti beni: i) Foglio 102, part. n. 3317 sub 4
(già part. 2946, sub 4), cat. A/2, consistenza vani 6.5 - per la quota di 1/1; ii)
Foglio 102, part.n.3317 sub 8, (già part. n. 2946 sub 8), Cat. C/6, consistenza mq. 43 - per la quota di 1/1; iii) Foglio 70, part. n. 994, cat. A/3, consistenza vani 3,5 – per la quota di 1/2; iv) Foglio 70, part. n. 47 di are 19.30 – per la quota di 1/2; v) Foglio 70, part. n. 114 di are 19.10 – per la quota di 1/2; vi)
Foglio 70, part. n. 686 di are 00.90 – per la quota di ½ (cfr. doc. n. 10 fascicolo attori). Successivamente, in data 16.11.2015, è stata presentata denuncia di successione della defunta presso l'Ufficio del Registro di Persona_2
L'Aquila (rep. n. 1174/9990/15), per i seguenti beni: vii) Foglio 102, part. n.
3317 sub 4,(già part. 2946, sub 4, cat. A/2, consistenza vani 6,5 – per la quota di 4/12; viii) Foglio 102. Part. n.3317 sub 8, (già part. n. 2946 sub 8, erroneamente indicata in successione come part. n. 2947), cat. C/6, consistenza mq.43 – per la quota di 4/12; ix) Foglio 70, part. n. 994, cat. A/3, consistenza vani 3,5 – per la quota di 16/24; x) Foglio 87, part. n. 75, sub 60, cat. A/10, consistenza vani 2.5 – per la quota di 1/1; xi) Foglio 87, sub 53, cat. C/2, mq. 3
– per la quota di 1/1; xii) Foglio 87, sub 73, cat. C/6, mq 20 – per la quota di
1/1; xiii) Foglio 70, part. n. 47, seminativo di are 19.30 – per la quota di 16/24;
Foglio 70, part. n. 114, seminativo di are 19.10 – per la quota di 16/24; xiv)
Foglio 70, part. n. 686, seminativo di are 00.90 – per la quota di 16/24 (cfr. doc.
n. 11 fascicolo attori).
I convenuti , , e Controparte_4 Controparte_1 Controparte_2
, nel costituirsi in giudizio, non si oppongono allo Controparte_3
scioglimento della comunione, evidenziando la corretta individuazione effettuata da parte attrice dei beni relitti costituenti le masse ereditarie di e . Persona_1 Persona_2
pagina 5 di 14 2. Tanto premesso, la contitolarità del diritto di proprietà sui beni per cui è causa in capo agli attori, e , e ai convenuti Parte_1 Parte_2
(germano degli attori), , Controparte_4 Controparte_1 CP_2
e (figlie di , deceduto in
[...] Controparte_3 Controparte_5
L'Aquila il 21.10.2013), emerge dai documenti prodotti in giudizio, che comprovano l'acquisto a titolo derivativo dei beni relitti di e Persona_1
, da parte dei medesimi, nonché la permanenza all'attualità dello Persona_2 stato di comproprietà e l'assenza di ulteriori litisconsorti necessari (cfr. doc. n.
10 – 24 e doc. n. 26 depositato con la memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c., fascicolo attori).
Nella fattispecie, trattandosi di assi ereditari differenti, ai fini dello scioglimento della comunione ereditaria derivante dalla successione legittima di e di tutte le parti coinvolte nel presente Persona_1 Persona_2
giudizio hanno espresso il proprio consenso a che si proceda alla divisione unica di masse plurime. Ciascuna divisione, infatti, come sottolineato da consolidata giurisprudenza di legittimità, anche se collegata con la successiva, ha una propria autonomia processuale inconfondibile e perciò vanno compiute distintamente le operazioni di cui agli artt. 713 e ss. c.c. e 784 c.p.c., ciò salvo accordo contrario dei comunisti di unificazione delle masse, che deve risultare da uno specifico negozio (cfr. Cass. civ., Sez. II, 11.09.2020, n. 18910; Cass. civ., Sez. II, 15.10.2018, n. 25756; Cass. civ., Sez. II, 09.01.2009, n. 314).
Nella specie, avendo le parti espresso il proprio consenso a procedere ad un'unica divisione di masse plurime, con ordinanza del 01.02.2022 è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio al fine di valutare i beni (fabbricati e terreni) appartenenti alle masse ereditarie di e . Persona_1 Persona_2
Tali beni sono stati descritti e stimati dal C.T.U., Geom. , Persona_3
con relazione chiara, precisa e convincente, frutto di attenta e scrupolosa disamina degli elementi di valutazione in suo possesso, che il Tribunale ritiene di condividere con le precisazioni di seguito illustrate.
3. L'espletata consulenza tecnica d'ufficio ha permesso di accertare i titoli di provenienza e l'effettiva appartenenza alle masse ereditarie di Per_1
e , dei seguenti beni: a) Immobili siti in L'Aquila, via
[...] Persona_2
Gennaro Manna n. 8, identificati al N.C.E.U. al Foglio 102, part. n. 3317 sub 4
pagina 6 di 14 (Appartamento) e sub 8 (Garage); b) Immobili siti in L'Aquila, via Strinella n.
20, identificati al N.C.E.U. Foglio 87, part. n. 75 sub 60 (Ufficio), sub 73 (Posto auto con locale di sgombero di pertinenza) e sub 53 (Cantina di pertinenza); c)
Immobile sito in L'Aquila, via per Collebrincioni, Km 2.3, Località “La Cona”, identificato al N.C.E.U. al Foglio 70, part. n. 994 (Abitazione); d) Terreni siti in L'Aquila, via per Collebrincioni, Km 2.3, Località “La Cona”, identificato al
N.C.T. al Foglio 70, particelle n. 47, n. 114 e n. 686 (cfr. pag. 17-29 perizia definitiva Geom. del 27.06.2022, in atti). Così ricostruiti e Persona_3
descritti i beni in parola, il Geom. ha verificato la sussistenza dei Per_3
requisiti di legittimità urbanistica e commerciabilità ai sensi della Legge n. 47 del 28 febbraio 1985.
In particolare, in relazione agli immobili indicati al punto a), il C.T.U., esaminati i titoli edilizi, ha accertato che “tali immobili presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità ai sensi della L. 47/85” (cfr. pag. 30 perizia definitiva Geom.
del 27.06.2022, in atti), mentre per quanto concerne i beni di Persona_3
cui al punto b), il perito ha precisato che dalle ricerche effettuate presso il
Comune di L'Aquila e presso l'Archivio di Stato non è emersa alcuna documentazione (autorizzazioni edilizie, elaborati grafici di progetto), riguardante la costruzione del fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari in oggetto, rilevando, peraltro, che “Da informazioni rese dall'amministratrice del condominio, , e dall'Ingegnere incaricato per la pratica Persona_4
del superbonus 110, è emerso che il fabbricato e le unità immobiliari sono totalmente difformi rispetto ai titoli edilizi rilasciati” (cfr. pag. 30 e 31 perizia definitiva Geom. del 27.06.2022, in atti). Ha concluso, Persona_3 quindi, ritenendo che “Alla luce di quanto sopra, risulta che tali immobili non presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità ai sensi della L. 47/85” (cfr. pag. 32 perizia definitiva Geom. del 27.06.2022, in atti). Parimenti, per Persona_3
l'immobile descritto al punto c) è giunto alle medesime conclusioni, accertando che “tale immobile non presenta i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e non consentono la commerciabilità ai sensi della L. 47/85”, a pagina 7 di 14 causa della presenza di abusi edilizi (cfr. pag. 32 e 33 perizia definitiva Geom.
del 27.06.2022, in atti). Persona_3
Quanto alla conformità catastale dei beni, il perito ha inoltre escluso dalla divisione gli immobili descritti ai punti b) e c), in quanto non conformi allo stato di fatto (cfr. pag. 35-38 perizia definitiva Geom. del Persona_3
27.06.2022, in atti).
Per quanto riguarda i beni immobili siti in L'Aquila, via Gennaro Manna n.
8, descritti al punto a), in considerazione delle deduzioni svolte dalla parte attrice e della documentazione allegata, all'udienza del 06.02.2023 veniva accolta la richiesta di integrazione della C.T.U., “al fine di aggiornare il progetto divisionale comprendendo gli immobili siti in L'Aquila, via Gennaro
Manna n. 8, originariamente censiti al N.C.E.U. al foglio 102, part. 3317 sub 4
e sub 8, previa verifica della loro conformità allo stato di fatto dei dati catastali
e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, ai sensi e per gli effetti di quanto attualmente previsto dall'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, introdotto dal Decreto-legge 31 maggio
2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122”.
In particolare, come rilevato da parte attrice ed accertato dal C.T.U. nel corso delle indagini peritali, a seguito di 'variazione di toponomastica'
(5298.1/2023) del 20.01.2023, l'unità immobiliare originariamente censita al
N.C.E.U. al Foglio 102, part. 3317 sub 4 risulta attualmente censita al Catasto
Fabbricati al Foglio 102, part.lla n. 3317 sub 15, Zona cens. 1, Categ. A/2,
Classe 1, Consistenza vani 6, Superficie catast. mq 147 - escluse aree scoperte mq 14 0, Rendita € 650 74 – Via Gennaro Manna n. 8 – Piano P. 2., e al Foglio
102, part.lla n. 3317 sub 16, Zona cens. 1, Categ. C/2, Classe 2, Consistenza mq
16, Superficie catast. mq 1 9, Rendita € 70 ,24 – Via Gennaro Manna n. 8 –
Piano P. S1. Mentre, l'unità immobiliare originariamente censita al N.C.E.U. al
Foglio 102, part. 3317 sub 8 sita in Via Berardino Marinucci n. 6, risulta attualmente censita al Foglio 102, part. n. 3317 sub 8, zona cens. 1, classe 8,
Categ. C/6, consistenza mq. 43, Superficie catast. mq 51, rendita € 324,23 – Via
Gennaro Manna n. 8 – Piano T. Tali beni, dalle verifiche effettuate dal C.T.U., sono risultati conformi allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, ai sensi e per gli effetti pagina 8 di 14 di quanto attualmente previsto dall'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, introdotto dal Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 (cfr. all. n. 1 e 2 – planimetrie castali – visure catastali – pag. 2, 3 e 4 integrazione perizia Geom. Persona_3
del 04.04.2023, in atti).
[...]
Alla luce di quanto sopra considerato, dunque, gli immobili di cui al punto
b) e il fabbricato di cui al punto c), non presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità ai sensi della L. 47/85, né risultano conformi allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sicché gli stessi dovranno essere necessariamente esclusi dal progetto di divisione.
Per converso, l'immobile riportato nel N.C.E.U. di L'Aquila al Foglio 102, part. n. 3317 sub 15 (ex sub 4), con annesso locale deposito, riportato nel
N.C.E.U. di L'Aquila al Foglio 102, part. n. 3317 sub 16 (ex sub 4) e garage di pertinenza, riportato nel N.C.E.U. di L'Aquila al Foglio 102, part. n. 3317 sub 8
(ex sub 8), siti in L'Aquila, Via Gennaro Manna n. 8, risulta commerciabile ai sensi della legge n. 47 del 28.02.1985 e conforme catastalmente sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale e potrà essere oggetto di divisione.
4.1 Quanto alle modalità di scioglimento della comunione, dalla relazione di consulenza tecnica è emerso che non è attuabile una comoda divisione del bene in relazione alle quote della comunione, atteso che non risulta possibile procedere al frazionamento degli immobili in parola. Sul punto, il C.T.U., in risposta al quesito n. 4, ha concluso nei seguenti termini: “Tenuto conto delle quote spettanti, il bene non è comodamente divisibile, poichè la divisione comporterebbe problemi tecnici di dispendiosa soluzione e la menomazione della funzionalità e del valore economico, considerata anche la destinazione e
l'utilizzo del bene stesso. Altre motivazioni contrarie alla predisposizione di una comoda divisione del bene hanno natura prettamente tecnica, fra le quali la difficoltà di apportare modifiche per creare un nuovo ingresso e modificare le partizioni interne, la difficoltà di realizzare nuovi impianti per la predisposizione di nuove cucine e bagni. Tutto questo non solo per l'immobile stesso ma soprattutto nei riguardi di altre porzioni del condominio, di proprietà
pagina 9 di 14 privata, che andrebbero coinvolte con il loro attraversamento” (cfr. pag. 4 e 5 integrazione perizia Geom. del 04.04.2023, in atti). Persona_3
Quanto ai terreni oggetto di causa, distinti al N.C.T. di L'Aquila al Foglio
70, part. n. 47 di are 19.30, part. n. 114 di are 19.10 e part. n. 686 di are 00.90, siti in L'Aquila, via per Collebrincioni Km 2.3, località “La Cona”, il Geom.
, ha precisato che “Tenuto conto delle quote spettanti, Persona_3
considerando la superficie complessiva delle tre particelle, pari a mq 3930, è possibile ipotizzare una divisione dell'appezzamento di terreno. Nella divisione però è da tener presente i costi necessari per la redazione del Tipo di
Frazionamento per costituire numero sei particelle, di superficie in misura delle quote spettanti alle parti in causa, ossia: - numero tre particelle aventi superficie di are 09.82, pari a 3/12 - numero tre particelle aventi superficie di are 03.28, pari a 1/12. Nel frazionare va comunque tenuto presente, in primo luogo, che per ragioni tecniche e di conformazione degli immobili, le diverse soluzioni di frazionamento praticabili creerebbero un disaccordo tra le parti.
In secondo luogo, ma certo non meno importante, si ha che qualunque frazionamento del bene comporterebbe in ogni caso una perdita di valore dello stesso, considerato la modesta consistenza delle particelle derivanti. Inoltre, sulla part.lla n. 47, è presente il basamento in cemento armato” (cfr. pag. 5 integrazione perizia Geom. del 04.04.2023, in atti). Persona_3
Il perito ha concluso, dunque, evidenziando l'inopportunità di procedere al frazionamento dei beni (fabbricati e terreni), ritenendo preferibile la costituzione di tre quote, così come indicate nell'elaborato tecnico integrativo
(cfr. pag. 6 procedere integrazione perizia Geom. del Persona_3
04.04.2023, in atti). A tal riguardo, mette conto rilevare che nessuna delle parti in causa ha dichiarato di aderire ai progetti elaborati dal C.T.U., insistendo piuttosto per lo scioglimento della comunione ereditaria mediante la vendita dei beni.
Deve trovare, quindi, applicazione il disposto dell'art. 720 c.p.c. che, per gli immobili non divisibili, prevede espressamente che “Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento,
pagina 10 di 14 essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto”.
Inoltre, è opportuno ricordare, in tema di divisione giudiziale di un compendio immobiliare ereditario, che l'art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera “non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi - secondo un accertamento riservato all'apprezzamento di fatto del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua, coerente e completa - non siano
“comodamente” divisibili e, cioè, allorché sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico- funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero (cfr. Cass. civ., Sez. II, 28.07.2021, n. 21612; Cass. civ., Sez. II,
15.12.2016, n. 25888).
Nel caso di specie, fermo restando il possibile frazionamento dei terreni oggetto di causa, è evidente che l'elevata misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire rende preferibile procedere alla vendita degli immobili e dei terreni, al fine di garantire una omogeneità delle quote tra i coeredi, come peraltro espressamente richiesto da tutte le parti all'udienza di precisazione delle conclusioni.
4.2 Per quanto concerne la determinazione del valore di mercato dei beni formanti la massa ereditaria oggetto di divisione, il Tribunale ritiene congrua la stima effettuata dal perito pari alla somma complessiva di € 268.370,00, di cui
€ 15.440,00 per il terreno riportato nel N.C.T. del Comune di L'Aquila al
Foglio 70, part. n. 47, € 15.280,00 per il terreno riportato nel N.C.T. del pagina 11 di 14 Comune di L'Aquila al Foglio 70, part. n. 114, € 720,00 per il terreno riportato nel N.C.T. del Comune di L'Aquila al Foglio 70, part. n. 686, € 206.550,00 per l'immobile (appartamento) riportato nel N.C.E.U. di L'Aquila al Foglio 102, part. n. 3317 sub 15, con annesso locale deposito, riportato nel N.C.E.U. di
L'Aquila al Foglio 102, part. n. 3317 sub 16, ed € 30.380,00 per l'immobile
(garage pertinenza) riportato nel N.C.E.U. di L'Aquila al Foglio 102, part. n.
3317 sub 8 (cfr. pag. 7 e 8 integrazione perizia Geom. del Persona_3
04.04.2023, in atti).
Infatti, la valutazione di stima dei beni immobili è stata effettuata dal
C.T.U., in maniera condivisibile, tenendo conto dei parametri di posizione, ampiezza, caratteristiche costruttive e distribuzione interna dei locali, ed applicando i valori riportati dall'O.M.I. dall'Agenzia delle Entrate, Comune di
L'Aquila, Zona centrale – Banca dati quotazioni immobiliari – anno 2021 – semestre 2 (cfr. pag. 43-45 perizia definitiva Geom. del Persona_3
27.06.2022, in atti), mentre la valutazione di stima dei terreni seminativi è stata eseguita dal perito sulla base del prezzo unitario di mercato dei terreni avente la medesima destinazione urbanistica e zona di ubicazione di quelli oggetto di causa (cfr. pag. 49 e 50 perizia definitiva Geom. del Persona_3
27.06.2022, in atti).
Alla luce di tutto quanto sopra considerato, dunque, attesa l'impossibilità di frazionamento dei cespiti immobiliari, con particolare riferimento all'appartamento e al garage di pertinenza, secondo le quote di rispettivo concorso dei comproprietari a norma dell'art. 1114 c.c., non potendo addivenire ad una divisione in natura dei beni comuni e tenuto conto che nessuno dei condividenti ha proposto istanza di assegnazione dell'intero, il Tribunale ritiene di dovere disporre lo scioglimento della comunione mediante la vendita senza incanto (non sussistendo i presupposti di cui all'art. 591 c.p.c. per procedere alla vendita con incanto) della piena proprietà dei beni, con formazione di due lotti separati relativamente agli immobili ed ai terreni, non essendo situati in luoghi limitrofi, con delega delle relative operazioni ad un notaio come da separata ordinanza.
pagina 12 di 14 All'esito delle operazioni delegate, il ricavato della vendita verrà assegnato alle parti, in ragione delle quote ereditarie loro spettanti, detratte le spese a carico della massa.
5. Trattandosi di pronuncia non definitiva, dovrà essere differito alla sentenza definitiva il regolamento sia delle spese processuali che di quelle della
C.T.U.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di L'Aquila, nella causa civile iscritta al R.G. n.
1659/2020 e vertente tra le parti indicate in epigrafe, non definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accerta e dichiara lo scioglimento della comunione esistente tra
, , , quali eredi di Parte_1 Parte_2 Controparte_4
e e , Persona_1 Persona_2 Controparte_3 CP_2
e , quali eredi per rappresentazione del
[...] Controparte_1
defunto padre , sui beni immobili siti nel Comune Controparte_5 di L'Aquila, via Gennaro Manna n. 8, censiti in N.C.E.U. al Foglio 102, part. n. 3317 sub 15 (ex sub 4), con annesso locale deposito, riportato nel N.C.E.U. di L'Aquila al Foglio 102, part. n. 3317 sub 16 (ex sub 4)
e garage di pertinenza, riportato nel N.C.E.U. di L'Aquila al Foglio
102, part. n. 3317 sub 8 (ex sub 8), e sui terreni siti nel Comune di
L'Aquila, via per Collebrincioni Km 2.3, località “La Cona”, censiti al
N.C.T. di L'Aquila al Foglio 70, part. n. 47 di superficie are 19.30, part.
n. 114 di superficie are 19.10 e part. n. 686 di superficie are 00.90, siti in L'Aquila, ed attribuisce le quote di rispettivo concorso a ciascuno dei condividenti;

2) preso atto della indivisibilità in natura, dispone procedersi alla vendita dei beni di cui al punto precedente, con formazione di due lotti, sulla base di separata ordinanza ed al prezzo non inferiore, per il primo esperimento e salvi i ribassi di legge, di complessivi € 268.370,00;
3) rigetta la domanda di scioglimento della comunione avanzata dagli attori in relazione ai restanti beni appartenenti alle masse ereditarie di e , per le causali di cui in motivazione;
Persona_1 Persona_2
pagina 13 di 14 4) rimette parti e causa sul ruolo istruttorio per la vendita al pubblico senza incanto con delega delle relative operazioni ad un notaio, come da separata ordinanza;

5) rimette la decisione sulle spese di lite e sulle spese della C.T.U. al definitivo.
L'Aquila, 28 maggio 2025
Il Giudice dott. Giovanni Spagnoli
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