Tribunale Ordinario di Asti
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
2139/2023 + 3167/2023 RGAC
Il giudice, dott. P. Perfetti, ha emesso sentenza, nel giudizio in epigrafe, pendente tra on sede in Poirino (TO) alla via Cambiano 30 cf/p.iva , in persona dei ll.rr.p.t. Ing. AR P.IVA_1
n. il 04/06/1977 a Moncalieri (TO), Ing. n. 20/11/1970 a IO RI e Persona_1 Persona_2
Dott. n. 08/04/1976 a Cuneo (CN), rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Gaetano Persona_3
Verdirame del foro di IO RI (cf: pec: tel/fax C.F._1 Email_1
0965895540) sia congiuntamente che separatamente all'Avv. Stefania Bertacchi del foro di NO (cf.
: pec: tel. 011-5621724 – 011-5069013) C.F._2 Email_2 per procura
Avverso
, nato a [...] li 20.02.1945, residente in [...]2, C.F. _1
, elettivamente domiciliato in Moncalieri alla Piazza Caduti per la Libertà e per CodiceFiscale_3
l'Indipendenza n. 3 presso studio e persona dell'Avv. Cristiano Monticone del Foro di Cuneo, C.F.
[...]
, che lo rappresenta e difende in forza della procura speciale C.F._4
OSSERVATO
Parte attrice proponeva ricorso, concludendo in via definitiva nei seguenti termini.
“<<si compiaccia l'ecc.mo tribunale di asti, reietta ogni contraria istanza, difesa ed eccezione voler accertare e dichiarare che il canone dovuto dal conduttore n relazione al rapporto locazione parte_1 del cespite proprietà della controparte sito in poirino alla via cambiano n. 28-30 corrisponde ad €
35.000,00 annui come da contratto di locazione sottoscritto in data 01/02/2003 dal SI. , _1 personalmente, quale proprietario del capannone e da , quale l.r.p.t. dell'epoca della Parte_2 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di NO 8/02/2003 al num. 4092 serie 3, AR eventualmente dichiarando inesistente, nulla ed inefficace ogni diversa pattuizione per le ragioni indicate negli atti e verbali di causa e, per l'effetto, condannare il locatore, SI. n. a Poirino (TO) il _1
20/02/1945 e residente in [...] alla strada Genova n. 241/2a pagare alla quanto AR illegittimamente riscosso in corso di rapporto nella misura di € 600.000,00 o quella diversa misura, maggiore o minore, che verrà accertata o ritenuta equa o di giustizia, oltre interessi legali ai sensi dell'art. 1284 cc dal dovuto fino all'effettivo soddisfo, con revoca del decreto ingiuntivo n. 1030/2023 emesso dal
Tribunale di Asti in data 11/10/2023 in proc. n. 2621/2023 RGAC, oggetto di opposizione nel proc. riunito n.
3167/2023 RGAC. Spese rifuse>>..” Parte convenuta concludeva per contro in via definitiva chiedendo:
“Voglia codesto Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, previe le declaratorie di legge: in via pregiudiziale:
1) dichiarare inammissibile l'opposizione promossa da perché tardiva ai sensi dell'art. 641, AR co. 1 cpc.;
in subordine e nella sola denegata ipotesi di mancato accoglimento di quanto sopra:
2) rigettare le domande tutte promosse da con l'atto di citazione in opposizione delli AR
17.11.2023, in quanto infondate in fatto e/o in diritto, e, per l'effetto:
3) confermarsi il decreto ingiuntivo opposto n. 1030/2023 emesso da codesto Ill.mo Tribunale oppure, in via subordinata, dichiararsi tenuta e, pertanto condannarsi al pagamento della somma di € AR
14.649,99, degli interessi di mora ex artt. 4 e 5 D.Lgs. 231/2002, dalla data di scadenza dei canoni al saldo, oltre le spese extragiudiziali ed a quelle liquidate a mezzo del suepigrafato decreto ingiuntivo, ed oltre alle successive occorrende, se e come per legge, assolvendo, in ogni caso, da ogni domanda _1 contro di lui sperimentata da con l'atto di citazione in opposizione delli 27.11.2023, notificato AR in pari data;

4) rigettare il ricorso ex art. 447-bis cpc. promosso da in persona dei legali rappresentanti AR pro tempore, in quanto infondato in fatto e/o in diritto;

5) condannare la ricorrente opponente al risarcimento dei danni per lite temeraria, qualora accertata la sussistenza dei presupposti ai sensi dell'art. 96 cpc., per aver intrapreso un'azione giudiziaria manifestamente infondata, comportando in tal modo un ingiustificato aggravio del procedimento;

6) con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre rimborso forfettario al 15%, oneri ed accessori come per legge.”
Parte ricorrente, si osserva, svolgeva innanzitutto azione ripetitoria, deducendo:
“Con scrittura privata autenticata per notar del 29/10/2019, le quote sociali della da Per_4 AR ora innanzi ) appartenenti ai SIg.ri e , rappresentanti l'intero Pt_1 _1 Parte_3 capitale sociale, venivano cedute alla con riserva della proprietà fino al pagamento dell'intero CP_2 prezzo concordato (All. 01).
Con successivo atto di quietanza del 16/12/2019 per Notar a seguito del pagamento del restante Per_4 prezzo concordato da parte della cessionaria, i cedenti, e , scioglievano la _1 Parte_3 riserva e trasferivano la proprietà dell'intera partecipazione e dell'amministrazione di alla AR cessionaria (All. 02). CP_2
Il 07 gennaio 2020 l'amministrazione della era assunta dai SIg.ri Ing. , Dott. AR Persona_2
e dall'ing. succedendo al SI. Amm. Unico fino a quella Persona_3 Persona_1 _1 data a partire dal 16/05/2008 (All. 03 SU storica ). Pt_1
La conduce in locazione un magazzino di proprietà del precedente socio ed amministratore unico di Pt_1
, , sito in Poirino alla Via Cambiano n. 30 dove ha sede la società e dove è esercitata Pt_1 _1
l'attività produttiva.
Il relativo contratto di locazione, sottoscritto in data 01/02/2003, dal SI. , personalmente, _1 quale proprietario del capannone e da , quale l.r.p.t. dell'epoca della , registrato Parte_2 Pt_1 presso l'Agenzia delle Entrate di NO 8/02/2003 al num. 4092 serie 3 prevede un canone annuo di Euro
35.000,00 (All. 04). Detto contratto di locazione del 01/02/2003 stabilisce inoltre:
1) la durata di sei anni, tacitamente rinnovabile, salvo disdetta da inviarsi 12 mesi prima la scadenza.
2) l'aggiornamento del canone, su richiesta del proprietario, per la variazione dei prezzi al consumo di famiglie ed operai ai sensi di legge (punto 5 Contratto).
3) l'adeguamento di qualsiasi impianto “necessario all'immobile” a carico del conduttore, previa autorizzazione del proprietario (punto 6 Contratto)
4) L'uso convenuto di torneria meccanica ed uffici (punto 12 Contratto).
Il contratto è stato tacitamente rinnovato alle scadenze dei sei anni (2009-2015-2021) con futura scadenza nel 2027.
Dalla documentazione fiscale reperita presso l'Agenzia delle Entrate, in relazione al pagamento degli oneri di registrazione del contratto per le annualità successive e per le proroghe (2009, 2015), risulta che nel 2009
è stata registrata una proroga del contratto con un aumento del canone annuo da Euro 35.000,00 ad Euro
60.000,00 poi ulteriormente aumentato, con la registrazione dell'annualità del 2011, ad Euro 90.000,00 in seguito confermato con la registrazione della proroga del 2015 (All.ti 05-09).
Non sussistono successivi atti scritti di modifica delle anzidette condizioni contrattuali e tantomeno comunicazioni da parte del locatore di aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 L. 392/78.
Il Bilancio per l'esercizio finanziario 2009 non evidenzia operazioni con parti correlate, nella specie di modifica in aumento del canone di locazione con il locatore nonché amministratore e socio _1 della (All. 10). Parimenti, nulla risulta evidenziato nel Bilancio per l'esercizio finanziario del 2011 Pt_1
(All. 11).
l SI. ha ricevuto in pagamento dal 2012 al 2019, in base alla documentazione rimasta nella _1 disponibilità degli attuali amministratori di (All. 12 estratti conto, All. 13 mastrini contabilità Pt_1
), le seguenti somme attraverso bonifici bancari ed assegni (All. 14 copia assegni) per un totale di € Pt_1
720.000,00…
… A partire dall'anno 2020, con l'ingresso dei nuovi amministratori, ha, poi, versato al SI. Pt_1 _1
, fino a giugno 2023 compreso, un totale di € 282.500,00 attraverso bonifici bancari mensili di €
[...]
7.500,00 (All. 12 estratti conto).
Sulla validità degli aumenti del canone convenuto nel contratto di locazione.
Per come detto, non vi sono atti scritti o altre evidenze dai libri sociali di relativi alla modifica delle Pt_1 condizioni economiche del contratto di locazione.
Gli aumenti del canone sono intervenuti quando amministratore unico di era lo stesso locatore, SI. Pt_1
. _1
Qualunque patto, comunque privo di forma scritta, è invalido per l'evidente conflitto di interessi in cui si trovava il locatore/amministratore unico della , ai sensi degli artt. 2475 ter cc e 1395 cc, stante, Pt_1 peraltro, la mancanza di qualsiasi autorizzazione dell'assemblea dei soci a tal riguardo (All. 03 SU storica
). Pt_1
L'aumento del canone, ove anche ipoteticamente pattuito, in assenza di elementi novativi, è, in ogni caso, illegittimo alla luce dell'art. 79 l. 392/78.
La giurisprudenza ha, infatti, costantemente ribadito che: <<ogni pattuizione intervenuta in corso di rapporto avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 legge n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla, ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi (v. v. Cass. 11/04/2006, n. 8410, Rv. 591347; Cass. 09/02/2007, n. 2902, Rv. 595536;
Cass. 07/02/2008, n. 2932, Rv. 601329; Cass. 19/11/2009, n. 24433, Rv. 610334; Cass. 09/06/2010, n.
13826, RV. 613271; Cass. 07/02/2013, n. 2961, Rv. 625373; Cass. 11/10/2016, n. 20384)>> (così da ultimo
Cass. civ. sez. III, del 14 marzo 2018, n. 6124).
Per come in precedenza evidenziato, ha corrisposto al SI. , dal 2012 fino a giugno Pt_1 _1
2023 compreso, la complessiva somma di € 1.002.500,00 a fronte di un dovuto di € 402.500,00 in base al canone di locazione fissato con il contratto anzidetto del 01/02/2003 di € 35.000,00 annui.
ha, così, diritto a ripetere dal SI. la somma 600.000,00 oltre interessi dalla domanda sino Pt_1 _1 al soddisfo.
Sul procedimento di mediazione.
Una volta appreso l'esatto contenuto del contratto di locazione, a seguito del passaggio di consegne e delle verifiche anzidette, i nuovi amministratori di , con istanza rivolta al di Asti in data Pt_1 Parte_4
11/10/2022, avviavano il tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell'art. 5 DLgs 28/2010 n.
MED/22/420 nei confronti del locatore in ordine alle domande e questioni oggetto del _1 presente ricorso.
Il procedimento si concludeva con verbale negativo del 30/11/2022 (All. 15).
Va detto che, in quella sede, la controparte faceva pervenire un documento, trasmesso in copia alla parte istante dall'istituto di mediazione, dove è riportato un asserito contratto di locazione sottoscritto dal SI.
, quale locatore e quale conduttore n.q. di amministratore unico della , nonché dalla _1 Pt_1
SI.ra e dalla SI.ra , quali socie della , apparentemente datato Persona_5 Parte_3 Pt_1
30/01/2009 con apposte marche da bollo recanti date dal 2012 al 2017, ma registrato, su iniziativa di controparte presso l'Agenzia delle Entrate di NO in data 18/11/2022 con il n. 23419. Detta registrazione avveniva su esclusiva iniziativa della controparte in prossimità della convocazione per la mediazione, senza che ne sapesse alcunché, venendone a conoscenza solo in sede di mediazione. Pt_1
Doverosa appare, sul punto, la riserva di ogni diritto. Allo stato rimane, comunque, ferma l'invalidità del contratto per omessa registrazione nei tempi prescritti dalla legge e, comunque, l'illegittimità delle clausole di variazione in aumento del canone ivi contenute ai sensi dell'art. 79 L. 392/78 in mancanza di elementi novativi che giustificano l'aumento del canone.”
Differente è la prospettazione fattuale e giuridica di parte convenuta (che, per suo conto, ha separatamente azionato il titolo in via monitoria) secondo cui:
“Colla presente difesa l'odierno resistente intende confutare la pretesa avversaria innanzitutto perché basata su di un titolo contrattuale diverso da quello pienamente valido ed efficace fra le Parti. Il rapporto locatizio intercorso fra e è stato infatti regolato dal contratto sub _1 AR doc. 2 solamente sino alli 31.01.2009, allorquando venne integralmente sostituito dal contratto sub doc. 3, decorrente dall'1.02.2009 e ad oggi ancora vigente.
In ogni caso, qualsiasi atto posto da in rappresentanza di è da ritenersi _1 AR altrettanto valido perché già ampiamente convalidato da controparte, risultando peraltro ormai prescritte le relative azioni di annullamento.
IN FATTO: SUL RAPPORTO CONTRATTUALE FRA VOLONTÀ E _1 AR
La ricostruzione dei fatti operata da controparte in premessa al proprio ricorso non corrisponde a verità, e risulta financo fuorviante nell'inquadramento dei rapporti giuridici intercorsi fra le Parti.
A tal proposito, giova ripercorrere la vicenda oggetto del presente giudizio secondo il seguente ordine cronologico :
1) con contratto sottoscritto in Moncalieri l'1.02.2003 concedeva in locazione commerciale _1
a in persona della legale rappresentante , l'unità immobiliare de quo, al AR Parte_2 canone annuo convenuto di € 35.000,00 (Euro trentacinquemila/00), da pagarsi in rate trimestrali anticipate di € 8.750,00 ciascuna (doc. 2);
2) la durata della predetta locazione veniva fissata in anni 6 (sei), con decorrenza dall'1.02.2003 e termine alli 31.01.2009 (doc. 3);
3) con contratto sottoscritto in Moncalieri li 30.01.2009 concedeva in locazione commerciale _1
a in persona del legale rappresentante , l'unità immobiliare de quo, al AR _1 canone annuo convenuto di € 60.000,00 (Euro sessantamila/00), da pagarsi in rate trimestrali anticipate di
€ 15.000,00 ciascuna, per le annualità 2009 e 2010, e di € 90.000,00 (Euro novantamila/00), da pagarsi in rate trimestrali anticipate di € 22.500,00 ciascuna, per le successive annualità decorrenti dal 2011 (doc. 3);
4) la durata della predetta locazione veniva fissata in anni 6 (sei), con decorrenza dall'1.02.2009 e termine alli 31.01.2015, tacitamente rinnovabile di ulteriori anni 6 (sei) (doc. 3);
5) in parte premessa al predetto contratto le Parti riconoscevano: la vigenza, alla data di sottoscrizione, del contratto sub doc. 2 (doc. 3);
la determinazione del prezzo ivi pattuito in ragione “di quella che all'epoca era la struttura della società e la compagine sociale formata dallo stesso signor , dal coniuge signora e _1 Parte_2 della figlia ” (doc. 3); Pt_3
che in data 28.10.2008 “la società si è scissa mediante costituzione di nuova società AR di cui il signor non è socio” (doc. 3); _1
che alla data di sottoscrizione era in corso “la cessione della quota sociale di proprietà della signora a favore del signor ” (doc. 3); Pt_2 _1
che, in ragione di tali modifiche, il locatore richiedeva che il canone di locazione venisse variato “in considerazione dell'effettivo valore di mercato, dell'attività particolarmente usurante che si svolge all'interno del capannone, nonché delle importanti ristrutturazioni eseguite sullo stesso” (doc. 3);
che la suddetta richiesta era stata accolta da tutti gli attuali soci, anch'essi firmatari per accettazione (doc. 3);
6) detto contratto veniva siglato in ciascuna pagina e sottoscritto in calce, oltre che dai predetti locatore e conduttrice, anche da e , per presa visione ed accettazione (doc. 3); Parte_2 Parte_3 7) alla data di sottoscrizione del predetto contratto era composta dai seguenti soci: AR
, nata a [...] l'[...], per una quota pari al 51%; Parte_2
, ut supra, per una quota pari al 34%; _1
, nata a [...] li 21.01.1971, per una quota pari al 15%, Parte_3
così rappresentanti complessivamente il 100% della proprietà (docc. 4 e 6);
8) ai sensi dell'art. 4 del predetto contratto, esso “annulla e sostituisce ogni altro contratto di locazione precedentemente in essere” (doc. 3);
9) detto contratto veniva registrato l'1.03.2023 presso l'ufficio DPTO1 UT NO 1 dell'Agenzia Entrate all'anno 2022, serie 3T n. 23419 (doc. 5);
10) con atto a rogito Notaio sottoscritto in NO li 16.02.2019 rep. n. 194348, racc. n. Persona_6
27254, cedeva a la sua quota di proprietà, pari ad ½ (un mezzo) delle unità Parte_2 _1 immobiliari oggetto della locazione de quo e l'intera propria quota di partecipazione nella società AR
pari al 51% (cinquantuno/percento) (doc. 6);
[...]
11) con contratto autenticato dal Notaio rep. n. 201841, racc. n. 46227 in Cuneo li Persona_7
29.10.2019, e cedevano e trasferivano a titolo oneroso le loro rispettive _1 Parte_3 quote di partecipazione sociale in a favore di in persona del Presidente del AR CP_2
Consiglio di amministrazione e legale rappresentante , presenti altresì gli altri componenti Persona_3 del Consiglio di Amministrazione e (doc. 7); Persona_1 Persona_2
12) con dichiarazione integrativa sottoscritta in Cuneo li 29.10.2019 tra i suddetti soggetti, essi davano atto che la predetta operazione di cessione di quote societarie costituisse mera esecuzione degli accordi preliminari contenuta nella lettera d'intenti allegata sub A, conseguentemente riconoscendone l'efficacia vincolante fra le parti “anche dopo la stipula dell'atto di compravendita di quote sociali autenticato in data odierna per Notaio rep. 291841/46227” (doc. 8); Per_8
13) ai sensi della predetta lettera d'intenti la richiedeva la “conferma dell'attuale canone di CP_2 locazione dell'immobile” de quo al prezzo di € 90.000,00 annui, ed il rinnovo del relativo contratto “prima della firma degli accordi di cessione o, per accordo tra le parti entro il 1 gennaio 2020” (doc. 8);
14) la predetta lettera d'intenti veniva sottoscritta in Cuneo li 29.10.2019 per dai soci AR
e , e per dal Dott. , dall'Ing. e _1 Parte_3 CP_2 Persona_9 Persona_2 dall'Ing. , così come all'uopo delegati dall'Assemblea dei Soci (doc. 8); Persona_1
15) con verbale di assemblea ordinaria delli 07.01.2020 redatto presso la sede legale di AR
l'Assemblea dei Soci, in presenza del Dott. , nonché dell'Ing. e dell'Ing. Persona_3 Persona_1
, accettava le dimissioni dell'amministratore unico in carica , ratificando in toto il Persona_2 _1 suo operato e manlevandolo da ogni responsabilità al riguardo (doc. 9);
16) con scrittura privata delli 15.06.2020 le odierne Parti riconoscevano l'attuale canone del contratto di locazione per l'immobile de quo di € 7.500,00 (settemilacinquecento/00) mensili [e così per € 90.000,00
(Euro novantamila/00) annui] e, a causa delle difficoltà legate allo stato di emergenza epidemiologica da
COVID-19, ne convenivano la riduzione ad € 5.000,00 (Euro cinquemila/00) per i mesi da giugno 2030 a dicembre 2020, tornando all'attuale canone dal mese di gennaio 2021 (doc. 10);
17) i ratei mensili discendenti dal contratto sub doc. 3 venivano regolarmente ed interamente pagati dalla società conduttrice sino al mese di giugno 2023 (doc. 11); 18) le quote spettanti alla conduttrice in misura del 50% dell'imposta di registrazione per il contratto sub doc. 3 venivano regolarmente ed interamente pagate dalla società conduttrice sino all'annualità 2022
(docc. 5 e 12);
19) i costi annualmente sostenuti dalla società ricorrente per il canone locatizio e le altre spese discendenti dal contratto sub doc. 3 venivano riportati nei relativi bilanci per l'esatto ammontare di € 90.000,00 riportato dal medesimo contratto (doc. 13);
20) la società ricorrente ometteva di rimborsare all'odierno resistente la propria quota, pari ad € 900,00, dell'imposta di registro per l'annualità 2023 del contratto sub doc. 3 (doc. 5 e 14);
21) a partire dal mese di luglio 2023 la società resistente riduceva arbitrariamente il pagamento del canone mensile di locazione da €
7.500,00 ad € 2.916,67, talché l'odierno resistente si vedeva costretto a ricorrere in via monitoria avanti codesto Ill.mo Tribunale (doc. 15);
22) con decreto ingiuntivo telematico emesso li 10.10.2023 nell'ambito del procedimento monitorio n. R.G.
2621/2023, codesto Ill.mo Tribunale ingiungeva alla società ricorrente di pagare all'odierno resistente la somma capitale derivante sia dal maggior dovuto sul canone locatizio per le mensilità di luglio, agosto e settembre 2023, sia dal rimborso pro quota dell'imposta di registro per l'annualità 2023 del contratto sub doc. 3 (doc. 16).
IN DIRITTO: SULL'ASSENZA DEI PRESUPPOSTI GIURIDICI PER L'ACCOGLIMENTO DELLA DOMANDA
DI RIPETIZIONE
Dalla suesposta narrativa emerge con tutta evidenza la smaccata pretestuosità della domanda avversaria volta alla parziale ripetizione delle somme corrisposte per la conduzione dell'immobile locato.
La non avrà certo mancato di osservare come la pretesa della società ricorrente si fondi CP_3 interamente sul titolo rappresentato dal contratto di locazione per immobile ad uso commerciale sottoscritto l'1.02.2003, che fissava il canone annuo in € 35.000,00 (doc. 2).
Sennonché controparte pare 'dimenticarsi' che detto contratto risulta essere cessato alla sua prima scadenza in data 31.01.2009, e, a far data dal giorno successivo, il rapporto giuridico di locazione è stato, com'è tutt'ora, regolato dal contratto di locazione per immobile ad uso commerciale sottoscritto li
30.01.2009, con canone annuo fissato in € 90.000,00 a decorrere dall'anno 2011 (doc. 3).
Quest'ultimo contratto è stato registrato presso l'Agenzia Entrate, e ne è stata sempre correttamente versata l'imposta annuale calcolata sul predetto valore di € 90.000,00 (docc. 5 e 12).
Si contesta espressamente qualsiasi dubbio circa la sua validità adombrato da controparte con riferimento agli artt. 2475-ter1 2 “È annullabile il contratto che il rappresentante conclude con se stesso, in proprio o come rappresentante di un'altra parte, a meno che il rappresentato lo abbia autorizzato specificamente ovvero il contenuto del contratto sia determinato in modo da escludere la possibilità di conflitto d'interessi.
L'impugnazione può essere proposta soltanto dal rappresentato.”
La prima disposizione non può operare nel caso di specie, per il semplice fatto che né del contratto sub doc.
2, né del contratto sub doc. 3 ne è mai stato domandato l'annullamento.
La scrivente difesa ricorda infatti a sé stessa come affinché il contratto possa essere annullato ai sensi dell'articolo citato non è solo necessaria la dimostrazione del conflitto in cui l'amministratore versa, e quindi la corrispondente esistenza di un interesse diverso di cui lo stesso è portatore ed incompatibile con quello della società amministrata, ma anche della conoscenza o conoscibilità in capo al terzo circa la situazione di conflitto, senza che quest'ultima prova possa limitarsi alla dimostrazione che il contratto sia stato concluso a valori diversi da quelli di mercato.
Detto in altri termini, il conflitto d'interessi non è in re ipsa, cioè esclusivamente inerente alla coincidenza fra la persona fisica del locatore ed il legale rappresentante della società conduttrice, ma occorre altresì la dimostrazione che quest'ultimo sia concretamente portatore di interessi (proprio o altrui) incompatibili con quelli del soggetto rappresentato.
In ogni caso, risulta ormai ampiamente spirato il termine prescrizionale per l'azione di annullamento, da intendersi, ai sensi dell'art. 1442 cc., in cinque anni decorrenti dalla stipulazione del contratto.
Peraltro, l'eccezione sollevata in merito da controparte si appalesa del tutto illogica in quanto il contratto de quo è ormai da intendersi pacificamente convalidato ai sensi dell'art. 1444, co. 2 cc., come meglio si avrà modo di specificare infra.
Nemmeno può soccorrere a sostenere l'ardita domanda avversaria l'art. 1395 cc., in quanto, alla data di sottoscrizione dei contratti sub doc. 2 e 3, non era né amministratore unico di _1 AR
né financo detentore di una quota di partecipazione sociale maggioritaria (docc. 4 e 6)!
[...]
Vieppiù, l'odierno resistente nemmeno era esclusivo proprietario dell'immobile locato, in quanto sino alli
16.02 p.v. ne risultava pacificamente comproprietario in pari misura con , che a sua volta Parte_2 deteneva il 51% delle quote societarie (doc. 6). AR
Inoltre, con specifico riferimento al contratto sub doc. 3 che, lo si ricorda, è da ritenersi l'unica fonte contrattuale regolante il rapporto locatizio de quo dall'1.02.2009 ad oggi, si noti come esso stesso già contenga la specifica autorizzazione richiesta dalla norma a salvaguardia della sua validità.
Nella parte premessa della predetta scrittura si esplicita infatti come tutti gli attuali soci avessero recepito ed accolto la richiesta avanzata dal locatore che, insieme agli altri motivi enucleati nell'atto, aveva determinato le Parti ad istituire un nuovo regolamento pattizio per la locazione dell'immobile de quo (doc.
3).
Non solo. Tale volontà è stata altresì formalmente confermata dalla sottoscrizione in calce al contratto, oltre che di siglatura su ciascuna pagina, di tutti i soci e , Parte_5 Parte_3 per presa visione ed accettazione (doc. 3).
In ogni caso ed in via assorbente, l'odierna conchiudente non può fare a meno di rilevare, anche su questo punto, l'intervenuta prescrizione della relativa azione di annullamento, il cui termine inizia a decorrere dal giorno della conclusione del contratto ai sensi dell'art. 1442, co. 3 cc. La difesa avversaria invoca altresì la nullità del canone ai sensi dell'art. 79 L. 392/1978, la cd. 'legge sull'equo canone' che, com'è noto agli interpreti, contiene disposizioni almeno parzialmente estendibili anche alle locazioni non abitative.
Debbasi però innanzitutto ricordare che “in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, i diritti vantati dal conduttore una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo, a favore del locatore come di un terzo, non ostandovi la tutela di cui alla
L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, che è volta ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un'elusione di tipo preventivo.”
L'orientamento giurisprudenziale riportato da controparte non è comunque applicabile al caso di specie, dato che attiene all'ipotesi, radicalmente diversa da quella odierna, di pattuizione prevedente aumenti di canone intervenuta in corso di rapporto, vale a dire in corso di durata del contratto vigente.
Come però è già stato ampiamente ribadito, il rapporto locatizio fra le odierne Parti è stato regolato inizialmente dal contratto sub doc. 2 per il periodo temporale intercorrente dall'1.02.2003 alli 31.01.2009, a fronte di un canone annuo di € 35.000,00 e, successivamente, dal contratto sub doc. 3 per il periodo temporale dall'1.02.2009 ad oggi, con una pigione pattuita in € 60.000,00 per le prime due annualità, ed €
90.000,00 a partire dal 2011.
Si esplicita nel modo più inequivoco possibile che il locatore resistente non ha mai riscosso dalla società conduttrice alcuna somma maggiore dell'ammontare stabilito dal contratto sub doc. 2, e ciò sino alla sua scadenza.
IN DIRITTO: SULLA PIENA VALIDITÀ ED EFFICACIA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE SUB DOC. 3
Come la S.V. Ill.ma avrà già certo avuto modo di comprendere, le ragioni fondanti le pretese avversarie si rivelano palesemente errate e financo illogiche, innanzitutto poiché errato è il titolo contrattuale da cui esse deriverebbero.
Infatti, il valore del canone ex adverso contestato non è quello pattuito in seno al contratto sub doc. 2, ma bensì quello portato dal contratto di locazione per immobile ad uso commerciale sottoscritto in Moncalieri li
30.01.2009, decorrente dall'1.02.2009 (doc. 3).
Tale contratto è da ritenersi pienamente valido ed efficace fra le odierne Parti, così come, del resto, è stato conformemente recepito ed eseguito perlomeno sino all'instaurazione dell'odierna vertenza.
Infatti, al contrario di quanto frettolosamente prospettato da controparte, la sua seppur tardiva registrazione non ne inficia in alcun modo la validità, ma anzi ne produce un'efficacia sanante ex tunc, come graniticamente definito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.
In generale, è lecito affermare che qualora intervenga una registrazione tardiva di un contratto di locazione, quest'ultima non è illegittima, ma al contrario produce un effetto sanante della nullità sancita.
Il punto è stato successivamente argomentato dagli Ermellini tenendo presente che la sanatoria, benché tardiva, della nullità è prevista dalle norme tributarie, e che nei casi aventi a oggetto una siffatta mancata registrazione si versa nell'ipotesi di una nullità impropria, derivante dal mancato compimento di un'attività esterna e ultronea rispetto al contratto stesso
Il contratto, pertanto, non vanterebbe alcun difetto strutturale e, quindi, esso s'intenderà assolutamente perfezionato.
La Corte di Cassazione, in ultima analisi, non fa che ribadire quanto già affermato, ex multis, nelle sentenze aventi a oggetto la medesima disciplina La Suprema Corte, difatti, ha inteso privilegiare il contenuto stesso del contratto e ne ha definitivamente stabilizzato gli effetti, evitando il pregiudizio alle parti derivanti da un contratto passibile di sanatoria successiva. E vi è anche di più. Riprendendo quanto già statuito nella pronuncia n. 26912/2018, la Corte di
Cassazione non ha semplicemente inteso tutelare il conduttore, considerata la parte più debole del rapporto, ma ha deciso di perseguire un interesse di rilevanza pubblicistica, andando a incidere direttamente sul soddisfacimento dell'Erario a seguito del pagamento di tutte le imposte dovute discendenti dalla regolarizzazione del contratto di locazione.
Sotto quest'ultimo aspetto giova precisare che le imposte di registrazione relative alle annualità del contratto de quo sono sempre state pagate, a partire dal 2011 e sino al mese di luglio scorso, in ragione di un valore di pigione annuo pari ad € 90.000,00, ovvero in piena aderenza a quanto contrattualmente pattuito sub doc. 3 (doc. 11).
Da ultimo e per mero tuziorismo, l'odierna conchiudente precisa che in ogni caso qualsivoglia nullità o vizio di cui fosse stato affetto il rapporto contrattuale fra le Parti risulterebbe ormai ampiamente sanato per effetto d'intervenuta convalida tacita ai sensi dell'art. 1444, co. 2 cc., che la miglior dottrina definisce nell'esecuzione volontaria del negozio da parte di chi potrebbe chiedere l'annullamento.
In linea generale, dunque, si deve ritenere che per 'esecuzione' debba intendersi l'adempimento della propria prestazione;
la giurisprudenza, tuttavia, ha ritenuto sufficiente, per aversi convalida, l'accettazione della prestazione della controparte, come pure ogni condotta di cooperazione o di impulso all'altrui adempimento, valutata in base ai principi in materia di comportamenti concludenti, ossia nei limiti della sua incompatibilità con la volontà di chiedere l'annullamento.
Quanto alla 'volontarietà' dell'esecuzione, essa può comprendere sia l'adempimento degli obblighi, che l'esercizio dei diritti nascenti dal contratto.
Nel caso che qui interessa, risulta per tabulas come l'attuale compagine sociale di ovverosia AR la a sua volta composta dal Dott. e dagli Ing.ri e , CP_2 Persona_3 Persona_1 Persona_2 legali rappresentanti della prima, abbiano posto in essere atti inequivoci a convalidare ogni effetto del titolo contrattuale sub doc. 3 addirittura ancor prima di acquistare le quote detenute dall'odierno ricorrente e da
! Parte_3
Si riepilogano all'uopo:
i la conferma dell'attuale locazione dell'immobile in € 90.000,00 annui fissata dalla stessa CP_2 fra le condizioni di acquisto della società, e contestuale riconoscimento della validità del relativo contratto sub doc. 3, di cui addirittura richiedeva il rinnovo “prima della firma degli accordi di cessione o, per accordo tra le parti entro il 1 gennaio 2020”, e ciò – presumibilmente – per assicurarsi così la stabilità degli oneri economici vigenti alla data della cessione (doc. 8);
ii la ratifica in toto dell'operato di e contestuale manleva da ogni responsabilità al _1 riguardo da parte dell'Assemblea dei Soci (doc. 9); AR
iii l'integrale pagamento - almeno sino all'instaurazione della vertenza de qua - dell'esatto ammontare del canone locatizio alle scadenze concordate, (doc. 11);
iv l'integrale pagamento - almeno sino all'annualità 2022 – della propria quota dell'imposta di registro annuale calcolata sulla base del canone locatizio di € 90.000,00 (docc. 5 e 12);
v la richiesta di riduzione dell'attuale canone di € 7.500,00 mensili (€ 90.000,00 annui) avanzata da controparte per difficoltà legale allo stato di emergenza epidemiologica da COVID-19 (doc. 10), e l'imputazione a bilancio delle spese sostenute per la locazione nell'esatto ammontare pattuito col contratto sub doc. 3 (doc. 13). L'insieme dei suddetti atti testimonia un'inequivocabile espressione di volontà, conformemente protrattasi nel corso degli anni, di segno opposto e contrario alle pretese proferite da controparte, la cui illogicità potrebbe spiegarsi solamente se queste intendessero precostituire un paravento giuridico per ridurre arbitrariamente gli impegni contrattuali già da lungo tempo onorati.”
La difesa della parte convenuta pare invero maggiormente convincente, sulla scorta della documentazione acquisita.
Va innanzitutto osservato come l'azione , finalizzata alla ripetizione di somme asseritamente Pt_1 percepite in via indebita dalla controparte, si intersechi, e di fatto abbia identità di oggetto, rispetto alla opposizione, che la stessa ha azionato (le procedure venivano di poi riunite) avverso DI (n. Pt_1
1030/2023 Tribunale Asti) che il convenuto otteneva, per la riscossione dei canoni locatizi ancora dovuti dalla compagine.
Ed Invero, tanto la domanda ripetitoria, quanto le ragioni di opposizione, si fondano sul tenore di un primo contratto inter partes, datato 1.2.2003;
senonché, è per tabulas provato che il detto negozio venisse a scadenza il 31.01.2009 (donde la irrilevanza nella presente vertenza) essendo stato sostituito da contratto del 30.01.2009 (doc. 3 della parte convenuta/opposta) che fissava un nuovo canone annuo, pari ad € 90.000,00, a decorrere dall'anno 2011.
Contratto, del quale è provata anche la registrazione presso Agenzia Entrate, a tale proposito dovendosi osservare che non assume qui valenza la tempistica della registrazione medesima – la quale ben può esser intervenuta tardivamente, in ogni caso essa producendo effetti ex tunc, purché solo siano adempiuti, quale risulta nel caso di specie, gli oneri fiscali gravanti sulla parte interessata.
Non si rinvengono ragioni, d'altronde, per ritenere detto ultimo contratto come radicalmente nullo/inefficace: esso invece appare il frutto dell'incontro di libere volontà negoziali delle parti, in nessun caso, comunque, potendosi ricondurre il contratto alla diversa fattispecie (ove domina l'interesse prioritario alla tutela della parte ritenuta del legislatore più debole) ovvero disciplina, dettata con specifico riferimento ai soli contratti locativi ad uso abitazione.
Come inoltre evidenziato dalla difesa resistente, la azione di annullamento, decorrente dalla stipula del contratto, ed avente termine prescrizionale di anni cinque, risulterebbe nel caso in esame non percorribile, siccome prescritta.
Ma si condivide, a monte, anche l'assunto, secondo cui, a rigore, qualunque causa di annullamento eccepita da sarebbe coperta, e preclusa, in radice, dalla perfezionata convalida del contratto, che risulta qui Pt_1 evincibile per fatti concludenti, inequivocabili, per come analiticamente sopra descritti negli scritti della parte convenuta: in particolare dovendosi dare risalto, a tale proposito, alla volontaria esecuzione del regolamento contrattuale, da parte della nuova gestione di , che pure era in condizione di Pt_1 conoscere il tenore del negozio giuridico, di talché la prosecuzione del rapporto locatizio, nei termini esatti di cui al doc. 3 qui contestato da parte attrice, vale certamente ad integrare convalida ex art. 1444 cc, con esclusione, dunque, della facoltà di azionare vizi di annullabilità, per come dedotti in causa.
Non emergendo alcun difetto giuridico, che valga ad inficiare le pattuizioni di cui al contratto in data
30.1.2009 (doc. 3 resistente) la domanda ripetitoria deve esser respinta.
Pe le identiche ragioni, poiché la ingiunzione rubricata sub 1030 del 2023 si fonda sulle medesime pattuizioni oggetto del contratto appena menzionato,
essendo provato per tabulas il titolo,
ed essendo da rigettare le dedotte eccezioni di invalidità dello stesso, come svolte da , che neppure Pt_1 ha fornito prova (art. 1218 cc) di aver adempiuto alle obbligazioni pecuniarie su di essa gravanti, il DI opposto deve esser confermato.
Spese secondo soccombenza.

PQM

Il tribunale,
definitivamente pronunziando,
rigetta le domande attoree;

conferma, anche in punto spese, il DI opposto, n. 1030 del 2023 Tribunale di Asti;

condanna parte attrice lla rifusione delle spese di lite avversarie, che liquida in € 26.000,00 AR per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge dovute.
Si comunichi.
Asti, 1.7.2025
Il gi dott. Perfetti 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1 “I contratti conclusi dagli amministratori che hanno la rappresentanza della società in conflitto di interessi, per conto proprio o di terzi, con la medesima possono essere annullati su domanda della società, se il conflitto era conosciuto o riconoscibile dal terzo.
Le decisioni adottate dal consiglio di amministrazione con il voto determinante di un amministratore in conflitto di interessi con la società, qualora le cagionino un danno patrimoniale, possono essere impugnate entro novanta giorni dagli amministratori e, ove esistenti, dai soggetti previsti dall'articolo 2477. In ogni caso sono salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in base ad atti compiuti in esecuzione della decisione.” e 13952