REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Bolzano
Prima Sezione Civile
N. R.G. 2327/2023
Il Tribunale in persona del Giudice unico Massimiliano Segarizzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado promossa da
(C.F. ), e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 entrambi rappresentati e difesi, giusta procura allegata al ricorso introduttivo, dall'Avv. Carlo
Callin Tambosi del Foro di Trento e dall'Avv. Ruggero Sonino del Foro di Venezia
Parte ricorrente nei confronti di
(C.F. ), con sede in 39034 Dobbiaco (BZ), via San. Controparte_1 P.IVA_1
Giovanni n. 2, in persona dell'amministratore in carica pro tempore, dott. Controparte_2 rappresentato e difeso, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta di data
23.11.2023, dall'Avv. Veronika Holzer e dall'Avv. Christian Pedevilla del Foro di Bolzano
Parte convenuta
e di
(C.F. , con sede in Falzes (BZ), Bachla n. 19, in persona del CP_3 P.IVA_2 legale rappresentante pro tempore, , rappresentata e difesa, giusta procura Controparte_4 allegata alla comparsa di costituzione e risposta di data 27.11.2023, dall'Avv. Christof
Baumgartner del Foro di Bolzano
Parte convenuta nonché di (C.F. ), con sede in Lavis (TN), via alle Segherie Controparte_5 P.IVA_3
n. 1, in persona del legale rappresentante pro tempore
− (C.F. ), con sede in Bressanone (BZ), via Castelliere n. 1, in CP_6 P.IVA_4 persona del legale rappresentante pro tempore
− (C.F. ), Parte_3 C.F._3
− C.F. ), Parte_4 C.F._4
− , (C.F. ), Parte_5 C.F._5
− (C.F. , Parte_6 C.F._6
− (C.F. ), CP_7 C.F._7
− (C.F. , Parte_7 C.F._8
− C.F. ), Parte_8 C.F._9
− C.F. , Controparte_8 C.F._10
− (C.F. ), Controparte_9 C.F._11
− C.F. ), Parte_9 C.F._12
− (C.F. ), Controparte_10 C.F._13
− (C.F. , Controparte_11 C.F._14
Parti convenute (contumaci) con oggetto: Condominio, impugnazione di regolamento e di delibera assembleare;
trattenuta in decisione all'udienza del 20.02.2025 a seguito di discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., rassegnate le seguenti
CONCLUSIONI
➢ dai procuratori di parte ricorrente , come da Parte_1 Parte_2 ricorso:
- accertarsi e dichiararsi che, per tutti i motivi di cui in narrativa, il regolamento di condominio allegato sotto la lettera E a precedente atto del notaio di data 5 novembre 2021, Persona_1
CP rep. N. 3.009/22.554, reg.to a Trento il giorno 1 dicembre 2021 al n. 31849 , non è mai stato validamente approvato o in ogni caso è nullo o che è nulla la clausola che esclude le unità commerciali dal condominio, dal regolamento e dalle spese;

- in via subordinata: annullarsi, per tutti i motivi di cui in narrativa, il regolamento di condominio allegato sotto la lettera E a precedente atto del notaio di data 5 Persona_1
2 di 31 novembre 2021, rep. N. 3.009/22.554, reg.to a Trento il giorno 1 dicembre 2021 al n. 31849
S.IT; o in ogni caso annullare la clausola che esclude le unità commerciali dal condominio, dal regolamento e dalle spese;

- accertarsi e dichiararsi che la p.ed. 1389 CC Dobbiaco è un condominio ai sensi dell'art. 1117
e segg. c.c. e che tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese nel rispetto delle regole fissate dal codice civile;

- dichiararsi nulle o in ogni caso annullare tutte le delibere assunte dalla assemblea del del giorno 30.11.2022 per le ragioni esposte in narrativa. Controparte_1
- Con vittoria di spese e compensi.”
➢ dai procuratori di parte convenuta , come da propria comparsa: Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Bolzano, contrariis rejectis, per i motivi esposti,
1) rigettare le domande proposte nei confronti del in ordine Controparte_1 all'accertamento ed alla dichiarazione di nullità e/o annullamento del regolamento di condominio o della clausola che esclude le unità commerciali dal condominio ed in ordine all'accertamento della qualità di condominio della p.ed. 1389 C.C. Dobbiaco per difetto di legittimazione passiva dello stesso , CP_1
2) rigettare le domande proposte nei confronti del perché infondate in Controparte_1 fatto ed in diritto.
Con vittoria di compensi, spese ed eventuali anticipazioni di lite. Si segnala che il presente atto è redatto con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione e la fruizione e si chiede pertanto l'aumento del 30% del compenso previsto dall'art. 4 del Decreto del Ministero della Giustizia n. 55/2014.”
➢ dal procuratore di parte convenuta , come da verbale d.d. 20.02.2025: CP_3
“In Befolgung der richterlichen Verfügung vom 4.7.2024 beruft sich der PV der JO GM vollinhaltlich auf den eigenen Einlassungsschriftsatz, sowie die darin vorgebrachten
Ausführungen, Einreden und Anträge. Er bestreitet nochmals das gegnerische Vorbringen soweit im Widerspruch zur eigenen Verfahrensposition stehend und besteht auf der Annahme der bereits mit Einlassungsschriftsatz vom 27.11.2023 formulierten Schlussanträge.
(In ossequio a quanto disposto con ordinanza dd. 4.7.2024, il procuratore di si riporta CP_3 integralmente alla propria comparsa di costituzione, nonché alle deduzioni, eccezioni e richieste ivi contenute. Contesta nuovamente quanto avversariamente formulato, per quanto incompatibile
3 di 31 con la propria posizione processuale, ed insiste per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate con comparsa di costituzione dd. 27.11.2023.”)
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Allegazione delle parti ed iter processuale
1.1. Con ricorso depositato in data 24.07.2023 e hanno spiegato Parte_1 Parte_2 le domande sopra trascritte nei confronti del e dei singoli Controparte_13 condomini indicati in epigrafe, volte ad accertare la mancata approvazione e la nullità dell'intero regolamento condominiale così come della clausola che esclude le unità commerciali dal condominio, dall'applicazione del regolamento e dalle spese, ovvero, in subordine, volte ad ottenerne l'annullamento, nonché ad accertare che la p.ed. 1389 in C.C. Dobbiaco è un condominio e che tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese nel rispetto della disciplina codicistica, con declaratoria di nullità ovvero annullamento delle delibere assunte in data 30.11.2022.
A fondamento hanno esposto quanto segue:
• il è tavolarmente identificato dalla p.ed. 1389 in C.C. Dobbiaco ed è Controparte_1 formato da uno stabile sito in Dobbiaco, Viale S. Giovanni n. 2, ricostruito da
[...] su committenza di previa demolizione di un precedente Controparte_5 CP_3 edificio;

• il nuovo stabile è ora formato da due piani interrati e da tre piani fuori terra;

• al secondo piano interrato si trovano locali tecnici per due unità commerciali, posti auto e cantine dei singoli condomini;
al primo piano interrato insiste un locale commerciale destinato a supermercato in proprietà di mentre al piano terra si trovano un CP_3 altro locale commerciale, nonché posti auto per i clienti e l'ingresso comune per i tredici appartamenti, eretti sui due piani superiori;

• a monte dell'opera vi sarebbe il contratto di permuta stipulato in data 5.11.2021 tra
[...]
e dai cui allegati sub lett. A e B (rispettivamente deliberazione Controparte_5 CP_3 dei soci e del CdA di , nonché sub lett. E (regolamento condominiale) CP_3 emergerebbe lo scopo di addossare le spese di manutenzione e amministrazione ai compratori delle nuove unità con esenzione dei proprietari delle unità commerciali;

• l'art. 1 del regolamento prevede infatti l'esclusione delle unità commerciali dal condominio, dall'applicazione del regolamento medesimo e dalla ripartizione delle spese;

4 di 31 • tuttavia, la tabella millesimale generale del condominio, sempre allegata al contratto di permuta sub lett. F, ricomprende le attività commerciali nel calcolo proporzionale dei diritti dei proprietari delle singole unità sull'intero immobile;

• una volta terminati i lavori, i ricorrenti hanno acquistato da due unità con CP_3 contratto di data 14.01.2022, il quale reca una generica clausola “di stile” che impegna gli acquirenti a osservare il regolamento e la tabella millesimale quali allegati al contratto di permuta sopra menzionato, al pari dei contratti di acquisto stipulati dai restanti condomini ad eccezione di SI SR, nel cui contratto il regolamento non è nemmeno identificato;

• il regolamento condominiale non è stato consegnato o illustrato prima dell'acquisto e la regolamentazione dei rapporti ivi prevista sarebbe stata imposta dai due imprenditori agli acquirenti, in gran parte consumatori, delle unità immobiliari;

• i beni comuni manifestano oggi problemi costruttivi sotto forma di infiltrazioni d'acqua;
• sebbene le unità immobiliari commerciali dei piani interrati, costituiti dalle pp.mm. 1 e 2, corrispondano sostanzialmente a quasi la metà dell'edificio e siano escluse dal condominio e dalle spese, alle stesse sono connessi sia i beni comuni indicati nell'estratto tavolare (un cortile, una griglia, oltre a vani scale, corridoi, terrapieni), sia le parti comuni a norma dell'art. 1117 c.c. a prescindere dall'evidenza tavolare.
In diritto i ricorrenti deducono quindi (1.) la nullità della clausola regolamentare di esclusione per violazione degli artt. 1117, 1123, co. 3°, 1129 e 1138 c.c. nonché (2.) per violazione dell'art. 1131 c.c., in quanto indirettamente limita la funzione rappresentativa dell'amministratore di condominio;
(3.) l'inesistenza ovvero inopponibilità delle clausole per carenza di richiami specifici nei rogiti di acquisto;
(4.) la nullità del regolamento per violazione del codice del consumo, in quanto la clausola di esclusione determina a carico del consumatore un grave squilibrio di diritti ed obblighi, senza che sia stata oggetto di specifica trattativa;
(5.) la nullità della clausola di esclusione in quanto priva di un interesse meritevole di tutela, nonché (6.) per contraddittorietà tra regolamento e tabelle generali;
(7.) la conseguente nullità delle delibere assunte in data 30.11.2022, anche relative all'approvazione del bilancio consuntivo 2021-22 e del bilancio preventivo 2022-23, per erronea formazione della compagine condominiale e quindi delle determinazione delle maggioranze.
1.2. Si è costituito il eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva Controparte_1 con riguardo alle domande volte all'accertamento della nullità delle clausole regolamentari, della
5 di 31 contraddittorietà fra regolamento e tabella millesimale e della qualità di condomini delle unità commerciali, resistendo invece all'impugnazione delle delibere del 30.11.2022.
1.3. Si è costituita in lingua tedesca resistendo alle domande di parte ricorrente. CP_3
Preliminarmente ha eccepito il difetto di legittimazione passiva per non essere parte del e per essersi limitata ad acquistare alcune unità immobiliari, mentre le Controparte_1 restanti unità sono state vendute da Nel merito ha ribadito la validità del Controparte_5 regolamento contrattuale di condominio e del suo richiamo negli atti di acquisto;
ha evidenziato la totale separazione di fatto dei propri locali, che sarebbero dotati di separati accessi, di separati allacciamenti elettrici, idraulici, telefonici ed alla rete internet nonché di un autonomo impianto di riscaldamento;
ha quindi contestato la genericità della lamentata violazione dei poteri di rappresentanza dell'amministratore condominiale;
ha infine dedotto l'infondatezza della lamentata violazione della disciplina consumeristica, della contraddittorietà fra regolamento e tabelle millesimali nonché dell'asserita invalidità delle delibere assunte.
1.4. Disposta la rinnovazione delle notificazioni nei confronti dei convenuti risiedenti all'estero, i restanti condomini sono rimasti contumaci e la causa è stata trattenuta in decisione x art. 281- sexies c.p.c. all'udienza del 20.02.2025 senza l'assunzione di ulteriori mezzi di prova.


2. Le eccezioni preliminari delle convenute
2.1. Le eccezioni di difetto di legittimazione passiva sollevate dal , nella parte in cui CP_1 attengono all'accertamento della nullità delle clausole del regolamento di natura contrattuale e della qualità di condomini delle unità commerciali, sono parzialmente fondate.
Il regolamento contrattuale di condominio attiene alla disciplina di un rapporto plurisoggettivo tra i contitolari di porzioni comprese in un medesimo edificio;
pertanto, l'azione di nullità del medesimo va proposta nei confronti dei singoli condomini, mente il , in persona CP_1 dell'amministratore, è privo di legittimazione passiva (v. Cass. ord. n. 6656/2021).
La domanda volta ad accertare l'inclusione di un soggetto nella compagine condominiale mira invece ad integrare il rapporto plurisoggettivo che si instaura tra i condomini e va quindi estesa nei confronti dei singoli proprietari delle unità immobiliari, ma vede il coinvolgimento del condominio quale ente di gestione per accertarne l'esatta dimensione (arg. ex Cass. sent. n.
6328/2003).
Resta fermo, in ogni caso, il necessario coinvolgimento del in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore per l'impugnazione delle delibere assunte in data 30.11.2022.
6 di 31 2.2. Con riguardo alle difese di le domande sono rivolte proprio ad accertarne la CP_3 qualità di partecipante al condominio, per cui l'eccezione di difetto di legittimazione è destituita di ogni fondamento, non essendo invece state proposte domande di accertamento di responsabilità.
2.3. Parimenti infondata risulta l'eccezione di indeterminatezza sollevata da nei CP_3 riguardi della domanda di nullità delle clausole regolamentari nella parte in cui minerebbero il potere di rappresentanza dell'amministratore di condominio.
Per quanto succintamente esposta, con la domanda si lamenta che l'esclusione delle unità commerciali dal condominio, nella tesi di parte ricorrente, comporterebbe una limitazione ai poteri dell'amministratore nella rappresentanza della cosa comune che loro inerisce.


3. Nel merito
3.1. Le censure di parte ricorrente muovono in particolare dalle seguenti clausole del regolamento condominiale (doc. 4) allegato sub lettera E al contratto di permuta stipulato tra
[...]
e in data 5.11.2021, che risulta richiamato ma non allegato al contratto Controparte_5 CP_3 di acquisto dei ricorrenti, i quali con lo stesso hanno assunto l'obbligo di osservarlo (doc. 6):
o “Le attività commerciali sono escluse dal presente regolamento e condominio, nonché dalla ripartizione delle spese ivi prevista;
quindi obblighi e diritti dei condòmini non sono estesi anche alle stesse.” (art. 1, co. 3, primo periodo);
o “E' permesso alle stesse l'utilizzo delle proprie aree di proprietà al fine di caricare/scaricare mezzi e forniture negli orari 06.00- 20.00” (art. 1, co. 3, secondo periodo);
o “Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il valore proporzionale o porzione di piano spettante in esclusiva ai singoli condomini, espresso in millesimi a norma dell'art.68 disp. att. c.c., è riportato nella tabella allegata al presente regolamento, denominata “tabella generale”. (art. 3, co. 1)
3.2. Ciò premesso, dalla documentazione prodotta da parte ricorrente risulta che:
− nel 2019 ha acquistato le pp.mm. da 1 a 6 della p.ed. 603 in Dobbiaco (doc. CP_3
14);
− successivamente ha proceduto ad estinguere la p.ed. 603 nella neo p.ed. 1389, CP_3 formata da 51 porzioni materiali, come si evince dalle premesse del contratto di data
22.01.2021, con cui ha venduto a le pp.mm. da 3 a 51 (doc. 9); Controparte_5
7 di 31 − con successivo contratto di permuta di data 5.11.2021 sono state formate le pp.mm. 53, 54
e 55 oggetto di permuta tra e come da piano di casa CP_3 Controparte_5 materialmente divisa allegato sub lett. C al contratto (doc. 3);
− in seguito, ha alienato a terzi le pp.mm. da 3 a 49 ad eccezione Controparte_5 delle unità che ha trattenuto per sé (pp.mm. 4, 15, 26, 37, 45, 47, 50, 51, 54-55) ovvero di proprietà di (pp.mm. 1, 32, 33, 52-53), la quale ha invece alienato a SI SR la CP_3
p.m. 2 (docc. 6-8, 11, 13-19).
Quanto alla conformazione dell'edificio, dall'estratto tavolare si evince che le pp.mm. 1 e 2 sono oggi di proprietà rispettivamente di e di SI SR (doc. 1). In base alla descrizione delle CP_3 stesse e dal piano di casa materialmente divisa (doc. 2), allegato sub lettera C al contratto di permuta, si evince chiaramente che le pp.mm. 1 e 2 hanno destinazione commerciale.
In particolare, secondo la descrizione tavolare, la p.m. 1 è così composta: secondo piano interrato: 1 locale tecnico, 2 bocche di lupo, 1 ascensore dal secondo piano interrato fino al piano terra;
primo piano interrato: 1 negozio, 5 bocche di lupo, 1 WC, 1 antibagno, 1 spogliatoio, 1 magazzino, 1 archivio, 1 ufficio, 1 ingresso magazzino, 1 entrata, 1 tappeto mobile, 1 “sotto tappeto mobile”, 1 zona carico/scarico, 1 rampa d'accesso; piano terra: 2 cortili, 1 autorimessa, 1 aiuola, 1 tappeto mobile, 1 rampa d'accesso; 1° piano: 1 tettoia.
La p.m. 2 si compone invece come segue: secondo piano interrato: 1 magazzino;
primo piano interrato: 2 WC;
piano terra: 1 deposito immondizie, 2 ingressi, 1 cortile, 1 bistrò.
Risulta incontestata dai ricorrenti l'affermazione di parte convenuta secondo cui essa CP_3 vanta autonomi accessi ed impianti, circostanza che risulta confermata dal piano di casa materialmente diviso con riguardo all'autonomia di accesso (doc. 2).
Il proprietario della p.m. 2, rimasto contumace nel presente giudizio, invece, deve attraversare parti in proprietà esclusiva della p.m. 1 per accedere al bistrò.
Dalla stessa documentazione risulta altresì che le pp.mm. 1 e 2 fanno parte del medesimo complesso immobiliare, il quale inizia dal secondo piano interrato e che a partire dal secondo piano fuori terra si eleva in quattro corpi di fabbrica collegati tra loro da una terrazza, alla quale si accede all'unica scala nonché all'unico ascensore e che funge anche da copertura per i locali al piano terra, ivi inclusa l'autorimessa inclusa nella p.m. 1.
8 di 31 In particolare, il supermercato al primo piano interrato si colloca al piano superiore a quello delle cantine e dei posti auto in proprietà esclusiva dei singoli condomini;
al di sopra del medesimo, al piano terra, si collocano l'autorimessa ricompresa nella p.m. 1 ed il bistrò della p.m. 2.
Per il ché l'edificio si eleva a partire dalle fondazioni e dai due piani interrati sino al piano terra compreso, dal quale si scindono quattro corpi di fabbrica, tra loro comunicanti ed in cui le terrazze di proprietà esclusiva delle unità al primo piano fungono anche da copertura delle unità ai piani sottostanti, ove si trovano le pp.mm. 1 e 2.
Da un tanto discende che le porzioni materiali 1 e 2 sono ricomprese nell'edificio condominiale, il quale presenta all'evidenza una struttura unitaria, sia sotto il profilo statico (si vedano i pilastri di sostegno disegnati nella p.m. 1) che morfologico dell'edificio, usufruendo, fra l'altro, delle medesime fondazioni, dei medesimi muri esterni sulle facciate e delle comuni coperture, elementi accessori e funzionali anche alla proprietà esclusiva delle due unità a destinazione commerciale, alle quali partecipano quali parti a loro comuni: “L'equivoco risiede in ciò, che l'edificio di cui parla l'art. 1117 c.c. non è dato dall'insieme delle sole sue parti comuni, nel senso che queste si identifichino con quello esaurendone la definizione, ma è il tutto, cioè un'unità fisico-economica complessa e compiuta che racchiude ogni porzione, di proprietà comune o individuale, del fabbricato medesimo. Non a caso la norma enumera le parti comuni dell'edificio, e non descrive, viceversa, quest'ultimo come somma delle sole strutture superindividuali elencate, così come
l'art. 1117 c.c., comma 1 correla il suolo, quale parte di proprietà condominiale, unicamente al fabbricato, non anche alle singole altre parti (fondazioni, muri maestri, tetti ecc.) che sono comuni per la funzione assolta, non per il fatto di essere comprese nell'edificio (in termini, Cass.
n. 18344 del 2015 e Casa. n. 4430 del 2012).” (Cass. ord. n. 19215/2016).
Infatti, come meglio si vedrà nel proseguo, il regolamento richiama le tabelle millesimali generali di proprietà, le quali contemplano anche le unità di cui alle pp.mm. 1 e 2 (doc. 5).
3.3. Si ricorda che secondo un indirizzo giurisprudenziale consolidato, il condominio nasce ipso iure et facto, senza che siano necessarie apposite manifestazioni di volontà, nel momento in cui l'originario unico proprietario trasferisca a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, per l'effetto perdendo la qualità di proprietario esclusivo dei servizi comuni dell'edificio (v. Cass. ord. n.7743/2017).
In aderenza a tale ricostruzione dogmatica, il condominio è sorto ex se e ope iuris quando CP_3 ha frazionato la proprietà, vendendo a le pp.mm. da 3 a 51 in data
[...] Controparte_5
9 di 31 22.01.2021, momento dal quale era operante la disciplina di cui all'art. 1117 c.c. relativa alla comunione “pro indiviso” di tutte le parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero in tale momento destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del
(Cass. ord. n. 3852/2020). CP_1
In seguito, gli unici due partecipanti al condominio hanno convenuto di dotarsi di un regolamento, allegato al contratto di permuta del 5.11.2021, in cui le unità commerciali, peraltro nemmeno identificate in modo più circostanziato, sono state escluse dal condominio stesso.
Benché tale atto sia stato predisposto dopo che era già intervenuto il primo frazionamento della proprietà, è da ritenersi titolo idoneo a derogare al regime di comunione delle parti indicate esemplificativamente dall'art. 1117 c.c., secondo cui “Sono oggetto di proprietà comune… se non risulta il contrario dal titolo”.
La Suprema Corte ha precisato che la norma non fonda alcuna presunzione sulla comunanza delle parti ivi indicate e che una cosa non può rientrare nel novero di quelle comuni se dal titolo risulti che la cosa sia di proprietà singola, in quanto la destinazione particolare esclude già all'origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni (v. Cass. S.U. sent. n. 7449/1993; conf. Cass. sent. n. 24189/2021). In particolare, la deroga può derivare anche da un negozio stipulato in un momento successivo, con cui tutti i partecipanti modifichino il regime stabilito dal titolo costitutivo del condominio (cfr. Cass. sent. n. 1568/1999; Cass. sent. n. 5657/2015).
3.4. Nel caso di specie, il regolamento allegato al contratto di permuta esclude le unità commerciali dal condominio ed al contempo afferma all'art. 2 che sono parti comuni di quest'ultimo, se non risulta il contrario dal titolo: “parti comuni, non suscettibili d'uso separato: il suolo, il sottosuolo, le fondamenta, i muri perimetrali, i pilastri, le travi, le reti di scarico delle acque bianche e nere, le colonne di scarico, i tetti e relative pertinenze (grondaie, pluviali, ecc.)
…”.
Se ne evince che con il regolamento concordato tra e esse non CP_3 Controparte_5 hanno semplicemente escluso alcune parti dell'edificio dal novero dei beni comuni, bensì hanno affermato l'esclusione delle unità commerciali dal condominio, di cui hanno individuato - in modo aspecifico - le parti comuni con quelle non suscettibili d'uso separato, stilandone un elenco.
10 di 31 Tuttavia, detta esclusione dal condominio comporta una rinuncia al diritto delle unità commerciali sulle parti comuni, in contrasto con l'art. 1118, secondo comma, codice civile, norma non derogabile secondo quanto previsto dall'art. 1138, ultimo comma, c.c.
3.5. La clausola censurata esclude altresì le unità commerciali dall'obbligo di contribuzione alla ripartizione delle spese prevista dal regolamento, il quale all'art. 13 stabilisce quanto segue:
“Sono poste a carico di tutti indistintamente i condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese relative all'uso, alla manutenzione ordinaria e straordinaria e alla ricostruzione attinenti alle parti comuni indivisibili e non suscettibili di utilizzazione separata, quali: fondazioni, muri maestri, .. tetti e pertinenze, … impianto antincendio e parafulmine… nonché le spese relative all'amministrazione dello stabile, all'assicurazione, alle imposte e tasse di carattere generale”. I successivi articoli regolano nel dettaglio le spese relative alle proprietà comuni divisibili (art. 14), cortile (art. 15), rete di scarico
(art. 16), soffitti, solai e muri divisori (art. 17), scale (art. 18), apriporte (art. 19).
Si rileva la legittimità in generale di una clausola condominiale che preveda in via preventiva l'esenzione di alcuni condomini dall'onere di contribuire a quelle di conservazione, in ordine a determinate cose comuni, escludendo tali partecipanti dalla comproprietà su quelle parti del fabbricato, per l'effetto non dovendo essere considerati nella formazione dei quorum costitutivi e deliberativi (v. Cass. sent. n. 14697/2015; Cass. sent. n. 5975/2004; Cass. sent. n. 714/1998;
Cass. sent. n. 6844/1988).
A fondamento vi è la possibilità di derogare all'obbligo di contribuzione alle spese per la conservazione delle cose comuni previsto dall'art. 1118, co. 3, c.c. mediante una convenzione che deroghi al principio di ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino a norma dell'art. 1123, comma primo, c.c., proprio in quanto si presume che tale bene non sia comune al soggetto esentato dall'obbligo di contribuzione.
Può anche ricorrere l'ipotesi in cui la contitolarità dei beni e servizi comuni sia ab origine limitata ad alcuni soltanto dei proprietari esclusivi delle unità immobiliari site nell'edificio condominiale, in quanto destinati per oggettivi caratteri materiali al godimento funzionale solo di una parte dell'edificio o di un gruppo di condomini, con conseguente superamento del regime di comunione presunta dall'art. 1117 c.c.: “Secondo la giurisprudenza, è in siffatte ipotesi automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale "ex lege": tutte le volte, cioè, in cui un bene, come detto, risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e
11 di 31 funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. Sez. 2, 24/11/2010, n. 23851; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641)”
(Cass. ord. n.791/2020).
L'art. 1123, comma 2, codice civile, disciplina infatti l'obbligo di ripartizione delle spese per l'uso dei beni destinati a servire i condomini in misura diversa proporzionalmente all'uso che ne traggono, mentre il comma tre disciplina la suddivisione delle spese per la conservazione delle cose parziali in ragione dell'appartenenza, indipendentemente alla misura dell'uso (v. Cass. sent.
n. 8292/2000).
3.6. Ma nel caso in esame non risultano essere stati individuati alcuni beni o servizi non asserviti alle due unità commerciali, bensì i proprietari delle stesse hanno rinunciato indistintamente a tutte le parti comuni, anche a quelle che materialmente e funzionalmente sono destinate a servire anche le loro parti esclusive, quali quelle dedotte dai ricorrenti e consistenti nelle fondazioni, muri maestri, coperture, che non possono essere separate, in quanto incorporate per l'esistenza stessa o l'uso delle porzioni di piano (sul punto v. Cass. sent. n. 962/2005).
Il fine dichiarato era quello di non partecipare più alle relative spese, come risulta inequivocabilmente dagli allegati sub lettere A e B al contratto di permuta, con cui i soci ed il
Consiglio di amministrazione di hanno rispettivamente deliberato la stipula del CP_3 contratto di permuta per essere esclusa completamente “dall'ordine e dalle spese condominiali dell'edificio”.
Come osservato da autorevole dottrina, la ratio del divieto di rinunciare alle parti comuni di cui agli artt. 1118 e 1138 c.c. si rinviene nel collegamento inscindibile fra la fruizione della proprietà comune e la fruizione di quella individuale, per cui è impedito al condomino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione dei beni di cui egli continuerebbe comunque a godervi dopo avervi rinunziato. A ciò si opporrebbe altresì, secondo un certo indirizzo, la natura di obbligazioni propter rem inerenti alla conservazione delle spese comuni.
Conseguentemente è da ritenersi nulla la clausola contrattuale che comporti la rinuncia ad alcune parti comuni dell'edificio (Cass. sent. n. 6036/1995; conf. Cass. n. 286/2005 e n. 28611/2022).
12 di 31 Peraltro, il regolamento è intrinsecamente contraddittorio nell'escludere le unità commerciali dal regolamento per poi prevedere limiti orari alle possibilità di utilizzo delle proprie aree esclusive per le attività di carico e scarico merci.
Parimenti contraddittoria è la previsione regolamentare nella parte in cui, da un lato, esclude le unità commerciali dall'obbligo di contribuzione alle spese, dall'altro, ne sancisce la ripartizione in base a tabelle millesimali che le includono, tenuto conto che entrambi i documenti erano allegati al medesimo contratto.
Fermo restando che, ove esse fossero escluse dall'applicazione del regolamento, non potrebbero nemmeno invocarlo per affermare la loro esenzione dall'onere di contribuzione.
3.7. Dalle considerazioni che precedono emerge che le unità commerciali di cui alle pp.mm. 1 e 2 sono parti dell'edificio condominiale e la conseguente nullità dell'intero regolamento contrattuale, essendo le clausole sopra esaminate in contrasto insanabile tra loro ed in correlazione inscindibile con le restanti previsioni, in particolare con riguardo a quelle relative alla ripartizione delle spese. Risulta infatti che esso venne stipulato sul presupposto che le unità commerciali non godessero di tutte le parti comuni delle unità abitative, come risulta dal contratto di permuta e dagli allegati sub lett. A e lett. B. In particolare, per quanto concerne CP_3 essa vanta accessi separati ed anche impianti, non avendo parte ricorrente né allegato, né dimostrato il contrario, per cui, alla luce dei principi sopra compendiati, non risulta che la regolamentazione originaria sia ora applicabile sic et simpliciter, qualora alcune parti siano oggettivamente e funzionalmente non in comunione con le unità commerciali.
Alla caducazione del regolamento consegue la ripartizione delle spese in applicazione della disciplina del codice civile, salva successiva diversa convenzione a norma dell'art. 1123 comma
1 c.c.
Ne consegue altresì la nullità delle delibere adottate in data 30.11.2022, con cui sono stati approvati i bilanci consuntivo 2021-22 e preventivo 2022-23 nonché nominato il nuovo amministratore, in quanto fondate su quorum costitutivi e deliberativi che non tenevano conto degli ulteriori condomini e che hanno fatto applicazione nella ripartizione delle spese di un regolamento invalido (v. Cass. sent. S.U. n. 9839/2021).
Restano assorbite le restanti domande.


4. Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza, giusto il principio di cui all'art. 91 c.p.c.
13 di 31 Considerato l'esito complessivo della lite, sussistono i presupposti per la condanna del convenuto e della convenuta in ragione della rispettiva soccombenza Controparte_1 CP_3 parziale nei confronti delle domande di parte ricorrente, a rifondere a quest'ultima la metà ciascuno delle spese di lite, con compensazione delle restanti spese tra le parti, anche nei rapporti processuali con i restanti convenuti, rimasti contumaci.
Le spese a favore di parte ricorrente sono liquidate come da dispositivo in applicazione dei seguenti parametri di cui al D.M. Giustizia n. 55/2014: tabella 2, valore indeterminato della domanda, scaglione da euro 26.000,00 ad euro 52.000,00, parametri medi per la fase di studio e introduttiva, minimi per le fasi di trattazione e quella decisionale in ragione dell'istruttoria solo documentale e della limitata attività svolta, con aumento del 30% ex art. 4, co. 1 bis per la predisposizione di collegamenti telematici.


5. Lingua processuale
Ai sensi del D.P.R. n. 574/1988 si dispone l'invio della minuta della presente sentenza all'ufficio traduzioni del Tribunale per la traduzione d'ufficio nella lingua processuale tedesca, tenuto conto che la convenuta non ha dichiarato espressamente di rinunciarvi, né tantomeno il CP_3 difensore era munito di apposita procura speciale a norma dell'art. 20 del DPR n. 574/1988.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, ogni diversa eccezione e domanda respinta o assorbita,
1) accerta e dichiara la nullità del regolamento di condominio allegato sotto la lettera E all'atto del notaio di data 5 novembre 2021, rep. N. 3.009/22.554, per i Persona_1 motivi di cui in parte motiva;

2) accerta e dichiara che la p.ed. 1389 C.C. Dobbiaco è un condominio ai sensi dell'art. 1117 e segg. c.c. e che tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese nel rispetto delle regole fissate dal codice civile, con le precisazioni di cui in parte motiva;

3) accerta e dichiara la nullità di tutte le delibere assunte dalla assemblea del CP_1 del giorno 30.11.2022 per le ragioni di cui in parte motiva;

[...]
4) condanna i convenuti e a rifondere ciascuno la Controparte_1 CP_3 metà (1/2) delle spese del presente giudizio a favore di parte ricorrente, con compensazione per il resto, spese liquidate complessivamente per l'intero (2/2) in euro
6.839,30 per compensi, oltre 15% per rimborso forfetario spese generali, oltre accessori
14 di 31 per previdenza ed iva come per legge sulle poste soggette ed oltre spese future occorrende;

5) dispone la trasmissione della presente sentenza all'ufficio traduzioni, in sede, per la traduzione in lingua tedesca.
Così deciso, lì 22.03.2025
Il Giudice
Massimiliano Segarizzi
(segue versione in lingua tedesca/es folgt deutsche Fassung)
[...]
Controparte_14

[...]
Erste Parte_10
N. R.G. 2327/2023
Das Landesgericht hat, in Person des Einzelrichters Dr. Massimiliano Segarizzi, folgendes CP_14
URTEIL im Zivilverfahren erster Instanz eingeleitet von
− ( ), und Parte_1 C.F._15 C.F._1
− (Steuernummer Parte_2 C.F._2 beide vertreten und verteidigt, laut aktenkundiger Vollmacht, die dem einleitenden Rekurs beigelegt ist, von RA Carlo Callin Tambosi vom Gerichtsstand Trient und RA Ruggero Sonino vom Gerichtsstand Venedig
Rekursstellende Partei gegen
− "4 (Steuernummer 92071280215) mit Sitz in 39034 Toblach CP_15 CP_1
(BZ), St.- Johann-Straße Nr. 2 in Person des derzeitigen Verwalters im Amt pro tempore, Dr.
vertreten und verteidigt, laut Vollmacht, die der Klagebeantwortung vom Controparte_2
15 di 31 23.11.2023 beigelegt ist, von RA Veronika Holzer und RA Christian Pedevilla vom
Gerichtsstand Bozen beklagte Partei und
− OK BH (Steuernummer ), mit Sitz in Pfalzen (BZ), Bachla Nr. 19, in P.IVA_2
Person des gesetzlichen Vertreters pro tempore , vertreten und verteidigt, laut Controparte_4
Vollmacht beigelegt am Einlassungsschriftssatz vom 27.11.2023 von RA Christof Baumgartner vom Gerichtsstand Bozen beklagte Partei sowie
− (Steuernummer 01873500225) mit Sitz in Lavis (TN), via delle Controparte_5
Segherie 1, in Person des gesetzlichen Vertreters pro tempore;
− SI BH (Steuernummer 03075090211) mit Sitz in Brixen (BZ), Burgfriedengasse Nr. 1, in Person ihres gesetzlichen Vertreters pro tempore;
− ( ), Parte_3 C.F._15 C.F._3
− ), Parte_4 C.F._15 C.F._4
− (Steuernummer ), Parte_5 C.F._5
− Steuernummer , Parte_6 C.F._6
− (Steuernummer ), CP_7 C.F._7
− (Steuernummer , Parte_7 C.F._8
− Steuernummer ), Parte_8 C.F._9
− Steuernummer , Controparte_8 C.F._10
− (Steuernummer ), Controparte_9 C.F._11
− Steuernummer ), Parte_9 C.F._12
− ( ), Controparte_10 C.F._15 C.F._13
− ( Controparte_11 C.F._15 C.F._14 beklagte (säumig) Pt_11
Gegenstand: , Anfechtung der Kondominiumsordnung und des Beschlusses der CP_15
Versammlung
Der Rechtstreit wurde bei der Verhandlung vom 20.02.2025 nach der mündlichen Erörterung im
Sinne von Art. 281 sexies ZPO zur Entscheidung einbehalten und zwar über folgende
16 di 31
Parte_12
➢ präzisiert von den Prozessbevollmächtigten der rekursstellenden Partei Parte_1 und , laut Rekurs: Pt_2 Parte_2
- accertarsi e dichiararsi che, per tutti i motivi di cui in narrativa, il regolamento di condominio allegato sotto la lettera E a precedente atto del notaio di data 5 novembre 2021, Persona_1
CP rep. N. 3.009/22.554, reg.to a Trento il giorno 1 dicembre 2021 al n. 31849 , non è mai stato validamente approvato o in ogni caso è nullo o che è nulla la clausola che esclude le unità commerciali dal condominio, dal regolamento e dalle spese;

- in via subordinata: annullarsi, per tutti i motivi di cui in narrativa, il regolamento di condominio allegato sotto la lettera E a precedente atto del notaio di data 5 Persona_1 novembre 2021, rep. N. 3.009/22.554, reg.to a Trento il giorno 1 dicembre 2021 al n. 31849 CP;
o in ogni caso annullare la clausola che esclude le unità commerciali dal condominio, dal regolamento e dalle spese;

- accertarsi e dichiararsi che la p.ed. 1389 CC Dobbiaco è un condominio ai sensi dell'art. 1117
e segg. c.c. e che tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese nel rispetto delle regole fissate dal codice civile;

- dichiararsi nulle o in ogni caso annullare tutte le delibere assunte dalla assemblea del del giorno 30.11.2022 per le ragioni esposte in narrativa. Controparte_1
- "Con vittoria di spese e compensi".
➢ von den Prozessbevollmächtigten der beklagten Partei laut CP_16 CP_1 eigenem Schriftsatz:
„Voglia l'Ill.mo Tribunale di Bolzano, contrariis rejectis, per i motivi esposti,
1) rigettare le domande proposte nei confronti del in ordine Controparte_1 all'accertamento ed alla dichiarazione di nullità e/o annullamento del regolamento di condominio o della clausola che esclude le unità commerciali dal condominio ed in ordine all'accertamento della qualità di condominio della p.ed.1) NMTP781389 C.C. 1389 C.C.
Dobbiaco per difetto di legittimazione passiva dello stesso , CP_1
2) rigettare le domande proposte nei confronti del perché infondate in Controparte_1 fatto ed in diritto.
Con vittoria di compensi, spese ed eventuali anticipazioni di lite. “Si segnala che il presente atto
è redatto con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione e la fruizione e si
17 di 31 chiede pertanto l'aumento del 30% del compenso previsto dall'art. 4 del Decreto del Ministero della Giustizia n. 55/2014."
➢ vom Prozessbevollmächtigten der beklagten Partei gemäß CP_3
Verhandlungsprotokoll vom 20.02.2025:
„In Befolgung der richterlichen Verfügung vom 4.7.2024 beruft sich der Controparte_17 vollinhaltlich auf den eigenen Einlassungsschriftsatz, sowie die darin vorgebrachten
Ausführungen, Einreden und Anträge. Er bestreitet erneut das gegnerische Vorbringen soweit im
Widerspruch zur eigenen Verfahrensposition stehen und besteht auf der Annahme der bereits mit
Einlassungsschriftsatz vom 27.11.2023 formulierten Schlussanträge.
(In ossequio a quanto disposto con ordinanza dd. 4.7.2024, il procuratore di si riporta CP_3 integralmente alla propria comparsa di costituzione, nonché alle deduzioni, eccezioni e richieste ivi contenute. Contesta nuovamente quanto avversariamente formulato, per quanto incompatibile con la propria posizione processuale, ed insiste per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate con comparsa di costituzione dd. Nr. 27.11/2023)
RECHTLICHE UND SACHLICHE GRÜNDE DER ENTSCHEIDUNG
1. 1. Vorbringen der und Prozessverlauf Pt_11
1.1. Mit dem am 24.07.2023 hinterlegten Rekurs haben und Parte_1 Parte_2 gegen das Kondominium 4 CI in Toblach und die einzelnen eingangs angeführten
Miteigentümer die oben wiedergegebenen schriftlichen Anträge erhoben, die abzielen, die Per_2 mangelnde Genehmigung und die Nichtigkeit der gesamten Kondominiumsordnung sowie der
Klausel, die die gewerblichen Einheiten vom Kondominium, von der Anwendung der
Kondominiumsordnung und von den Spesen ausschließt, festzustellen, bzw. untergeordnet darauf abzielen, deren Aufhebung zu erlangen sowie festzustellen, dass die B.p. 1389 in K.G. Toblach ein ist und alle Miteigentümer daran gehalten sind, sich an den Spesen gemäß den CP_15
Bestimmungen des Gesetzbuches, mit einer Nichtig- oder Aufhebungserklärung der gefassten
Beschlüsse vom 30.11.2022, zu beteiligen.
Zur Unterstützung der vorstehenden Ausführungen haben sie folgendes dargelegt:
• das 4 CI ist grundbücherlich als B.p. 1389 in K.G. Toblach CP_15 gekennzeichnet und besteht aus einem in Toblach, St.-Johann-Straße Nr. 2, gelegenen
Gebäude, welches von im nach dem Controparte_5 Controparte_18
Abriss eines früheren Gebäudes wiederaufgebaut wurde;

18 di 31 • das neue Gebäude besteht nun aus zwei Untergeschossen und drei oberirdischen
Geschossen;
• im zweiten Untergeschoss befinden sich technische Räume für zwei gewerbliche
Einheiten, Autoabstellplätze und Keller der einzelnen Miteigentümer; im ersten
Untergeschoss befindet sich ein für einen Supermarkt bestimmtes Gewerbelokal im
Eigentum von JO GM, während im Erdgeschoss sich ein weiteres Gewerbelokal und Abstellplätze für die Kunden sowie der gemeinsame Eingang zu den 13 in den beiden oberen Stockwerken errichteten Wohnungen befinden;

• im Vorfeld der Arbeiten gäbe es den am 5.11.2021 zwischen MAK OS SR und
JO GM abgeschlossenen Tauschvertrag, aus dessen Anhängen unter Buchst. A und
B (jeweils Beschluss der Gesellschafter und des Verwaltungsrates von JO GM) sowie unter Buchst. E (Kondominiumsordnung) sich der Zweck ergeben würde, die
Instandhaltungs- und Verwaltungskosten den Käufern der neuen Einheiten mit Befreiung der Eigentümer der gewerblichen Einheiten anzulasten;

• Art. 1 der Kondominiumsordnung sieht nämlich vor, dass die gewerblichen Einheiten des
Kondominiums von der Anwendung der Kondominiumsordnung selbst sowie von der
Kostenaufteilung ausgeschlossen sind;

• die allgemeine Tausendsteltabelle des Kondominiums, die ebenfalls dem Tauschvertrag unter Buchst. F beigelegt ist, schließt jedoch die gewerblichen Tätigkeiten in die verhältnismäßige Berechnung der Ansprüche der Eigentümer der einzelnen Einheiten auf der gesamten Liegenschaft ein;

• nach Abschluss der Arbeiten haben die Rekurssteller zwei Einheiten CP_18 mit Vertrag vom 14.01.2022 erworben, welcher eine allgemeine Vertragsklausel enthält, die die Käufer zur Einhaltung der Kondominiusordnung und der Tausendsteltabelle als
Anlagen des oben genannten Tauschvertrages sowie der von den übrigen Miteigentümern abgeschlossenen Kaufverträge, mit Ausnahme von SI SR, in deren Vertrag die
Kondominiumsordnung nicht einmal ermittelt ist, verpflichtet;

• die Kondominiumsordnung wurde vor dem Kauf nicht übergeben oder erläutert und die darin vorgesehene Regelung der Verhältnisse sei von den beiden Unternehmern den
Käufern, zum Großteil Verbrauchern der Immobilieneinheiten, auferlegt worden;

19 di 31 • die gemeinschaftlichen Güter weisen derzeit Konstruktionsprobleme in Form von
Wasserinfiltrationen auf;

• selbst wenn die gewerblichen Immobilieneinheiten der Untergeschosse, bestehend aus den mm. A.A. 1 und 2 im Grunde fast der Hälfte des Gebäudes entsprechen und vom
Kondominium und von den Spesen ausgeschlossen sind, werden mit denselben sowohl die im Grundbuchauszug angegebenen gemeinschaftlichen Güter (Innenhof, Gitterrost sowie
Stiegenhäuser, Gänge, Erdreiche) als auch die gemeinschaftlichen Teile gemäß Art. 1117
ZGB, abgesehen vom Grundbuchnachweis, verbunden.
Rechtlich führen daher die Rekurssteller folgendes aus: (1.) die Nichtigkeit der Ausschlussklausel der Kondominiumsordnung wegen Verstoß gegen die Artikel 1117, 1123 Abs. 3, 1129 und 1138
ZGB sowie (2.) wegen Verstoß gegen den Artikel 1131 ZGB, da dieselbe die
Vertretungsfunktion des Kondominiumsverwalters indirekt einschränkt; (3.) das oder die der fehlender Persona_3 Persona_4 Persona_5 einschlägiger in den notariellen;
(4.) die Nichtigkeit der Per_6 Persona_7
Kondominiumsordnung wegen Verstoß gegen den , da die Ausschlussklausel Controparte_19 ein gravierendes Ungleichgewicht zwischen Rechten und Pflichten zu Lasten des Verbrauchers bewirkt, ohne dass dieselbe Gegenstand einer einschlägigen Verhandlung gewesen sei;
(5.) die
Nichtigkeit der Ausschlussklausel mangels schutzwürdigen Interesses sowie (6) wegen
Widersprüchlichkeit zwischen der Kondominiumsordnung und den allgemeinen Tabellen;
(7) die folgende Nichtigkeit der am 30.11.2022 gefassten Beschlüsse auch betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnung 2021-2022 und des Kostenvoranschlages 2022-2023 aufgrund der fehlerhaften Bildung des Kondominiumgefüges und daher als Folge der Ermittlung der
Mehrheiten.
1.2. Das Kondominium 4 CI hat sich in das Verfahren eingelassen und die eigene fehlende
Passivlegitimation betreffend die auf die Feststellung der der Klauseln der CP_20
Kondominiumsordnung abzielenden Anträge, dee Widersprüchlichkeit zwischen
Kondomniumsordnung und Tausendsteltabelle sowie der Eigenschaft als Miteigentümer der gewerblichen Einheiten eingewendet und sich der Anfechtung der Beschlüsse vom 30.11.2022 widersetzt.
1.3. JO GM hat sich in deutscher Sprache in das Verfahren eingelassen und Widerspruch gegen die Anträge der rekursstellenden Partei erhoben.
20 di 31 Vorab hat sie die fehlende Passivlegitimation eingewendet, da sie nicht Teil des Kondominiums
„4 CI“ sei und sich auf den Kauf einiger Immobilieneinheiten beschränkt habe, während die übrigen Immobilieneinheiten von verkauft worden sind. In der Sache hat Controparte_5 sie die Gültigkeit der vertraglichen Kondominiumsordnung bekräftigt, worauf in den
Kaufverträgen verwiesen wird;
sie hat die tatsächliche Volltrennung der eigenen Räume, die mit getrennten Zugängen, getrennten Strom-, Wasser-, Telefon- und Internetanschlüssen sowie mit selbstständiger Heizungsanlage ausgestattet seien, bekräftig; sie hat daher die Allgemeinheit des beklagten Verstoßes gegen die Vertretungsbefugnisse des Kondominiumsverwalters bestritten;
sie hat abschließend die Unbegründetheit des beklagten Verstoßes gegen die
Verbraucherschutzregelung, der Widersprüchlichkeit zwischen Kondominiumsordnung und
Tausendsteltabellen sowie der angeblichen Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse ausgeführt.
1.4. Nachdem die Erneuerung der Zustellungen gegenüber den im Ausland wohnhaften
Beklagten verfügt wurde, sind die übrigen Miteigentümer säumig geblieben und die Rechtssache ist bei der Verhandlung vom 20.02.2025, ohne Aufnahme von zusätzlichen Beweismitteln zur
Entscheidung im Sinne von Art. 281-sexies ZPO, einbehalten worden.


2. Die einleitenden Einwände der Beklagten
2.1. Die vom Kondominium erhobenen Einwände über die fehlende Passivlegitimation sind in dem Teil, in welchem diese die Feststellung der Nichtigkeit der vertraglichen Klauseln der
Kondominiumsordnung sowie der Eigenschaft als Miteigentümer der gewerblichen Einheiten betreffen, teilweise begründet.
Die vertragliche Kondominiumsordnung betrifft die Regelung eines Verhältnisses zwischen mehreren Subjekten als Mitinhabern von Anteilen, die im selben Gebäude enthalten sind;
daher ist die Nichtigkeitsklage betreffend dieselbe gegenüber den einzelnen Miteigentümern zu erheben, während das Kondominium in der Person des Verwalters keine Passivlegitimation hat
(s. Kass. Nr. 6656/2021). CP_21
Der auf die Feststellung der Einbeziehung eines Subjekts in das Kondominiumgefüge abzielende
Antrag bezweckt hingegen die Ergänzung des Verhältnisses zwischen mehreren Subjekten, das zwischen den Miteigentümern entsteht und ist sohin auf die einzelnen Eigentümer der
Immobilieneinheiten auszudehnen, wobei aber die Mitbeteiligung des Kondominiums als
Verwaltungseinrichtung zur Bestimmung dessen Umfangs vorgesehen wird (arg. ex Kass. Urteil
Nr. 6328/2003).
21 di 31 Unberührt bleibt jedenfalls die notwendige Einbeziehung des Kondominiums 4 CI, in der
Person des Verwalters pro tempore, für die Anfechtung der am 30.11.2022 gefassten Beschlüsse.
2.2. Mit Bezug auf die Verteidigung von GM sind die Anträge genau auf die CP_3
Feststellung ihrer Eigenschaft als Teilnehmende an der Miteigentumsgemeinschaft gerichtet, so dass der Einwand der fehlenden Legitimation jeder Grundlage entbehrt, da hingegen keine
Anträge auf die Haftungsfeststellung gestellt wurden.
2.3. Ebenso unbegründet geht der von GM im Hinblick auf den Antrag auf Nichtigkeit CP_3 der Klauseln der Kondominiumsordnung erhobene Einwand der Unbestimmtheit hervor, in dem
Teil, in welchem diese die Vertretungsbefugnis des Kondominiusverwalters untergraben würden.
Selbst wenn der Antrag kurz und bündig dargestellt wurde, wird mit demselben darüber geklagt, dass der Ausschluss der gewerblichen Einheiten vom Kondominium, nach der These der rekursstellenden Partei, eine Einschränkung der Befugnisse des Verwalters bei der Vertretung der gemeinschaftlichen Sache, die sie verbindet, mit sich bringen würde.


3. In der Sache
3.1. Die Beanstandungen der rekursstellenden Partei gehen insbesondere von den folgenden
Klauseln der Kondominiumsordnung (Dok. 4), die unter Buchstaben E des zwischen
[...] und am 5.11.2021 abgeschlossenen Tauschvertrages beigelegt ist und Controparte_5 CP_3 worauf verwiesen wird aus, jedoch ist diese dem Kaufvertrag der Rekurssteller, womit diese die
Verpflichtung eingegangen sind, sie einzuhalten, nicht beigefügt (Dok. 6):
o "Le attività commerciali sono escluse dal presente regolamento e condominio, nonché dalla ripartizione delle spese ivi prevista;
quindi obblighi e diritti dei condòmini non sono estesi anche alle stesse." (Art. 1, Abs. 3, erstes ); CP_22
o „E' permesso alle stesse l'utilizzo delle proprie aree di proprietà al fine di caricare/scaricare mezzi e forniture negli orari 06.00- 20.00“ (Art. 1, Abs. 3, zweites
Satzgefüge);
o „,Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il valore proporzionale o porzione di piano spettante in esclusiva ai singoli condomini, espresso in millesimi a norma dell'art.68 disp. att. c.c., è riportato nella tabella allegata al presente regolamento, denominata “tabella generale” Art. 3, Abs. 1)
3.2. Dies vorausgeschickt, geht aus den von der rekursstellenden Partei vorgelegten Unterlagen hervor, dass
22 di 31 − JO GM im 2019 die mm.AA. von 1 bis 6 der B.p. 603 in Toblach (Dok. 14) Pt_13 gekauft hat;

− JO GM die B.p. 603 anschließend gelöscht und die neue B.p. 1389, bestehend aus
51 materiellen Anteilen, wie aus dem Vorwort des Vertrages vom 22.01.2021 abgeleitet wird, womit sie an die die mm.AA. von 3 bis 51 verkauft hat (Dok. Controparte_5
9), gebildet;

− mit anschließendem Tauschvertrag vom 5.11.2021 wurden die mm.AA. 53, 54 und 55, die Gegenstand eines Tausches zwischen JO GM und Controparte_5 gemäß dem materiellen , der unter Buchst. C dem Vertrag beigelegt Controparte_23
(Dok. Dok. 3) ist, gebildet (Dok. 3);
− in der Folge hat die mm.AA.von 3 bis 49 mit Ausnahme der Controparte_5
Einheiten an Dritte veräußert, die sie für sich behalten hat (mm.AA. 4, 15, 26, 37, 45, 47,
50, 51, 54-55), bzw. im (mm. AA. 1, 32, 33, 52-53), Controparte_24 welche hingegen den m.A. 2 (Dok. 6-8, 11, 13-19) an SI SR veräußert hat.
In Bezug auf die Zusammenstellung des Gebäudes, ergibt sich aus dem Grundbuchauszug, dass die mm.AA. 1 und 2 aktuell im Eigentum von jeweils JO GM und SI SR (Dok. 1) sind.
Aufgrund der Beschreibung derselben und aus dem materiellen Hausteilungsplan (Dok. 2), unter Buchst. C des Tauschvertrages, geht klar hervor, dass die mm.AA. 1 und 2 eine CP_25 gewerbliche Zweckbestimmung haben.
Insbesondere setzt sich laut Grundbuchbeschreibung der m.A. wie folgt zusammen: zweites
Untergeschoss: 1 technischer Raum, 2 Lichtschächte, 1 Aufzug vom zweiten Untergeschoss bis zum Erdgeschoss;

1. Untergeschoss: 1 Geschäft, 5 Lichtschächte, 1 WC, 1 Toilettenvorraum, 1
Umkleideraum, 1 Lager, 1 Archiv, 1 Büro, 1 Lagereingang, 1 Eingang, 1 Rollteppich, 1
„Unterrollteppich“, 1 Lade-/Entladebereich, 1 Zugangsrampe;
Erdgeschoss: 2 Innenhöfe, 1
Garage, 1 Blumenbeet, 1 Rollteppich, 1 Zufahrtsrampe;

1. Stock: 1 Überdachung.
Der m.A. 2 setzt sich hingegen wie folgt zusammen: zweites Untergeschoss: 1 Lager, erstes
Untergeschoss: 2 WCs;
Erdgeschoss: 1 Müllraum, 2 Eingänge, 1 Hofraum, 1 Bistro.
Die Behauptung der beklagten Partei GM, wonach dieselbe unabhängige Zugänge und CP_3
Anlagen aufweist, geht als von den Rekursstellern nicht bestritten hervor, wobei dieser Umstand auch im materiellen Hausteilungsplan im Hinblick auf die Unabhängigkeit des Zuganges
Bestätigung findet (Dok. 2).
23 di 31 Der Eigentümer des m.A. 2, der im vorliegenden Verfahren säumig geblieben ist, muss hingegen
Teile, die im ausschließlichen Eigentum des m.A. 1 sind, um Zugang zum Bistro zu haben, durchqueren.
Aus derselben Dokumentation geht außerdem hervor, dass die mm.AA. 1 und 2 zum selben
Immobilienkomplex gehören, welcher im zweiten Untergeschoss beginnt und sich ab dem zweiten oberirdischen Stockwerk in vier Gebäudekörpern erhebt, die durch eine Terrasse miteinander verbunden sind, zu welcher man Zugang zur einzigen Treppe sowie zum einzigen
Aufzug hat und der auch als Abdeckung für die Räume im Erdgeschoss, einschließlich der
Garage, die im m.A. 1 enthalten ist, dient.
Insbesondere befindet sich der im ersten Untergeschoss liegende in dem oberhalb der Parte_14
Keller und Abstellplätze, die im ausschließlichen Eigentum der einzelnen Miteigentümer sind, darüber liegenden Stockwerk;
oberhalb desselben befinden sich im Erdgeschoss die Garage, die im m.A. 1 enthalten ist, und das Bistro des m.A. 2.
Aus diesem Grund erhebt sich das Gebäude ausgehend von den Grundmauern und von den beiden Untergeschossen bis einschließlich zum Erdgeschoss, in welchem sich vier miteinander verbundene Gebäudekörper aufteilen, wo die Terrassen im ausschließlichen Eigentum der
Einheiten im ersten Stockwerk auch als Abdeckung der Einheiten der darunter liegenden
Stockwerke, wo sich die mm.AA. 1 und 2 befinden, dienen.
Daraus folgt, dass die materiellen Anteile 1 und 2 im Kondominiumsgebäude beinhaltet sind, welches in aller Offensichtlichkeit, sowohl in statischer (siehe die im m.A. 1 gezeichneten
Stützpfeiler) als auch in morphologischer Hinsicht eine einheitliche Gebäudestruktur aufweist, wobei es sich unter anderem derselben Grundmauern, derselben Außenmauern an den Fassaden und der gemeinsamen Abdeckungen bedient – zweckdienliche Nebensachen auch des ausschließlichen Eigentums der beiden Einheiten mit gewerblicher Zweckbestimmung -, an welchen als ihnen gemeinsame Teile sie sich beteiligen: „L'equivoco risiede in ciò, che
l'edificio di cui parta l'art. 1117 c.c. non è dato dall'insieme delle sole sue parti comuni, nel senso che queste si identifichino con quello esaurendone la definizione, ma è il tutto, cioè un'entità fisico-economica complessa e compiuta che racchiude ogni porzione di proprietà comune o individuale del fabbricato medesimo. Non a caso la norma enumera le parti comuni dell'edificio, e non descrive, viceversa, quest'ultimo come somma delle sole strutture superindividuali elencate, così come l'art. 1117 c.c., comma 1, correla il suolo, quale parte di
24 di 31 proprietà condominiale, unicamente al fabbricato, non anche alle singole altre parti (fondazioni, muri maestri, tetti ecc.) che sono comuni per la funzione assolta, non per il fatto di essere comprese nell'edificio (in termini, Cass. n. 18344 del 2015 e Casa. n. 4430 del 2012)” (Kass.
Nr. 19215/2016). CP_21
Wie in der Folge ersichtlich, beruft sich die Kondominiumsordnung auf die allgemeinen
Tausendstelltabellen in Bezug auf das Eigentum, die auch Einheiten laut mm.AA. 1 und 2 (Dok.
5) . CP_26
3.3. Es wird daran erinnert, dass nach gefestigter Richtung der Rechtsprechung das
Kondominium ipso iure et facto entsteht, ohne, dass dazu bestimmte Willensbekundungen zu dem Zeitpunkt notwendig sind, zu welchem der ursprüngliche Alleineigentümer die erste
Immobilieneinheit, die autonom und gesondert verwendbar ist, an Dritte überträgt, wodurch er demzufolge die Eigenschaft als ausschließlicher Eigentümer der gemeinschaftlichen
Dienstleistungen des Gebäudes verliert (Kass. Nr. 7743/2017). CP_21
In Anlehnung an diese dogmatische Rekonstruktion, ist das ex se und ope iuris CP_15 entstanden, als JO GM das Eigentum aufgeteilt hat, indem sie an Controparte_5 die mm.AA. von 3 bis 51 am 22.01.2021 veräußert hat, bzw. zu einem Zeitpunkt, ab welchem die
Bestimmungen im Sinne von Art. 1117 ZGB betreffend das gemeinschaftliche Eigentum „pro indiviso“ sämtlicher Teile des Immobilienkomplexes geltend waren, welche aufgrund ihrer Lage und Struktur zu jener Zeit für den gemeinschaftlichen Gebrauch oder für die Erfüllung von allgemeinen und grundlegenden Bedürfnissen des Kondominiums bestimmt waren (Kass. CP_21
Nr. 3852/2020).
In der Folge haben sich die zwei einzigen an der Miteigentumsgemeinschaft Teilnehmenden darüber geeinigt, sich mit einer dem Tauschvertrag vom 05.11.2021 beiliegenden
Kondominiumsordnung auszustatten, in welcher die gewerblichen Einheiten, die übrigens nicht einmal ausführlicher ermittelt worden waren, vom Kondominium selbst ausgeschlossen worden sind.
Wenngleich die Kondominiumsordnung bereitgestellt wurde, nachdem die erste Teilung des
Eigentums bereits eingetreten war, ist dieselbe als geeigneten Rechtstitel zu betrachten, um von der Regelung des gemeinschaftlichen Eigentums der von Art. 1117 ZGB beispielshalber angegebenen Teile abzuweichen, wonach „Gegenstand des gemeinschaftlichen
Eigentums…wenn sich aus dem Rechtstitel nicht anders ergibt“ sind.
25 di 31 Der hat präzisiert, dass die Rechtsvorschrift keinerlei Vermutung eines Persona_8 gemeinschaftlichen Eigentums der dort angegebenen Teile begründet und dass eine Sache nicht zur Gesamtheit der gemeinschaftlichen Sachen gehören kann, wenn sich aus dem Rechtstitel ergibt, dass die Sache im Einzeleigentum ist, da die besondere Zweckbestimmung bereits ursprünglich ausschließt, dass das Gut in die Kategorie der gemeinschaftlichen Sachen fällt (s.
Kass. Ver. Sekt. Nr. 7449/1993; vgl. Kass. Urt. Nr. 24189/2021). Insbesondere kann die CP_27
Abweichung von den Vorschriften auch von einem zu einem späteren Zeitpunkt abgeschlossenen
Rechtsgeschäft herrühren, mit welchem alle Teilnehmenden die vom Gründungsakt des
Kondominiums festgelegte Regelung ändern (s. Kass. Ver. Sekt. Urteil Nr. 1568/1999; Kass. Urt.
Nr. 5657/2015).
3.4. Im vorliegenden Fall schließt die dem Tauschvertrag beiliegende Kondominiumsordnung die gewerblichen Einheiten vom Kondominium aus und erklärt gleichzeitig im Art. 2, dass es sich um gemeinschaftliche Teile des Letzteren handelt, wenn sich aus dem Rechtstitel nicht anders ergibt: „parti comuni, non suscettibili d'uso separato: il suolo, il sottosuolo, le fondamenta, i muri perimetrali, i pilastri, le travi, le reti di scarico delle acque bianche e nere. Le colonne di scarico, i tetti e relative pertinenze (grondaie, pluviali, ecc.)… “.
Daraus ergibt sich, dass mit der zwischen JO GM und Controparte_28 sie nicht allein einige Teile des Gebäudes von der Gesamtheit der
[...] gemeinschaftlichen Güter ausgeschlossen, sondern den Ausschluss der gewerblichen Einheiten vom Kondominium erklärt haben, wovon sie - auf unspezifische Weise - die gemeinschaftlichen
Teile als jene, die nicht gesondert verwendbar sind, mit Erstellung eines entsprechenden
Verzeichnisses bestimmt haben.
Dieser Ausschluss vom Kondominium bewirkt jedoch einen Verzicht auf den Anspruch der gewerblichen Einheiten auf die gemeinschaftlichen Teile, was im Widerspruch zu Art. 1118, zweiter Absatz ZGB steht, Rechtsvorschrift, von der nach Maßgabe von Art. 1138, letzter Absatz
ZGB nicht abgewichen werden kann.
3.5. Die beanstandete Klausel schließt außerdem die gewerblichen Einheiten von der
Verpflichtung aus, zu der von der Kondominiumsordnung vorgesehenen Spesenverteilung beizutragen. Art. 13 legt nämlich folgendes fest: “Sono poste a carico di tutti indistintamente i condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese relative all'uso, alla manutenzione ordinaria e straordinaria e alla ricostruzione attinenti alle parti
26 di 31 comni indivisibili e non suscettibili di utilizzazione separata, quali: fondazioni, muri maestri,
…tetti e pertinenze, …impianto antincendio e parafulmine… nonché le spese relative all'amministrazione dello stabile, all'assicurazione , alle imposte e tasse di carattere generale“.
Die folgenden Artikel regeln im Einzelnen die Spesen in Bezug auf das teilbare
Gemeinschaftseigentum (Art. 14), den Haushof (Art. 15), das Abwassernetz (Art. 16), die
Decken, Dachböden und Trennwände (Art. 17), die Treppen (Art. 18), die Türöffner (Art. 19).
An dieser Stelle wird bemerkt, dass eine Klausel der Kondominiumsordnung rechtmäßig ist, die die Befreiung einiger Miteigentümer von der Beitragspflicht zur Erhaltung bestimmter gemeinschaftlicher Sachen in Voraus vorsieht, indem diese Teilnehmer vom Miteigentum an jenen Teilen des Gebäudes ausgeschlossen werden, mit der Wirkung, dass die Präsenz- und
Beschlussfähigkeit nicht zu berücksichtigen sind“ (s. Kass. Urt. Nr. 14697/2015; Kass. Urt. Nr.
5975/2004; Kass. Urt. Nr. 714/1998; Kass. Urt. Nr. 6844/1988).
Die Grundlage obigen Gedanken sieht die Möglichkeit vor, von der von Art. 1118, 3. Abs. 3 vorgesehenen Verpflichtung zum Beitrag zu den Aufwendungen für die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Sachen durch eine Vereinbarung abzuweichen, die vom
Spesenverteilungsprinzip im Verhältnis zum Wert des jedem Miteigentümer zustehenden
Eigentums nach Maßgabe von Art. 1123, erster Absatz ZGB absieht, gerade weil davon ausgegangen wird, dass das genannte Gut nicht dem von der Beitragspflicht befreiten Subjekt gemein ist.
Es kann auch der Fall vorkommen, in welchem die Mitinhaberschaft der gemeinschaftlichen
Güter und Dienste ab origine nur auf einige der ausschließlichen Eigentümer der im
Kondominiumsgebäude gelegenen Immobilieneinheiten beschränkt ist, da diese aufgrund von objektiven materiellen Merkmalen ausschließlich für die funktionelle Nutzung allein eines Teils des Gebäudes oder einer Gruppe von Miteigentümern bestimmt sind, mit folgender Überwindung der von Art. 1117 ZGB angenommenen Regelung des gemeinschaftlichen Eigentums: „Secondo la giurisprudenza, è in siffatte ipotesi automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale „ex lege“: tutte le volte, cioè, in cui un bene, come detto, risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Kammer 2 vom 17.06.2016, Nr.
27 di 31 12641)" (Kass. Sekt. 2, 24/11/2010, Nr. 23851; Kass. Sekt. 2 17/06/2016 Nr. 12641)“ (Kass.
Besch. Nr. 791/2020).
Der Artikel 1123, Absatz 2 ZGB regelt nämlich die Pflicht zur Spesenverteilung für den
Gebrauch von Gütern, die den Miteigentümern in unterschiedlichem Ausmaß im Verhältnis zum
Gebrauch, den sie davon machen, zu dienen bestimmt sind, während Absatz 3 die Verteilung der
Aufwendungen für die Erhaltung eines Teils der Sachen in Abhängigkeit von ihrer
Zugehörigkeit, unabhängig vom Ausmaß des Gebrauchs regelt (s. Kass. Urt. Nr. 8292/2000).
3.6. Im vorliegenden Fall ergibt sich jedoch, dass keine den beiden Gewerbeeinheiten dienenden
Güter oder Dienste bestimmt wurden, vielmehr haben die Eigentümer derselben gleichermaßen auf alle gemeinschaftlichen Teile verzichtet, auch auf jene, die materiell und funktionell dafür bestimmt sind, auch ihren ausschließlichen Teilen zu dienen, wie jene, die von den Rekursstellern ausgeführt wurden und in den Grundmauern, Hauptmauern und Abdeckungen bestehen, die nicht getrennt werden können, da sie durch das Vorhandensein selbst oder den Gebrauch von
Stockwerkabschnitten eingegliedert sind (s. diesbezüglich Kass. Urt. Nr. 8292/2000).
Der erklärte Zweck bestand darin, sich nicht mehr an den entsprechenden Spesen zu beteiligen, wie eindeutig aus den Anhängen unter Buchstaben A und B des Tauschvertrages hervorgeht, womit die Gesellschafter und der Verwaltungsrat von GM jeweils den Abschluss des CP_3
Tauschvertrages beschlossen haben, um „von der Kondominiumsordnung und den
Kondominiumsspesen für das Gebäude“ völlig ausgeschlossen zu werden.
Wie von einer maßgeblichen Rechtslehre feststellt, liegt die ratio des Verbotes, auf die gemeinschaftlichen Teile im Sinne von Artt. 1118 und 1138 ZGB zu verzichten, in der untrennbaren Verbindung zwischen der Nutzung des gemeinsamen Eigentums und der Nutzung des individuellen Eigentums, sodass der Miteigentümer, daran gehindert wird, sich dem Beitrag zu den Spesen für die Erhaltung der Güter, die er ohnehin weiter genießen würde, auch nachdem er darauf verzichtet hätte, zu entziehen. Diesem würde sich ebenfalls, nach einer gewissen
Richtung, die Natur der Verbindlichkeiten propter rem betreffend die Erhaltung der gemeinschaftlichen Aufwendungen widersetzen.
Folglich ist die Vertragsklausel, die den Verzicht auf bestimmte gemeinschaftliche Teile des
Gebäudes mit sich bringt, als nichtig zu betrachten (Kass. Urt. Nr. 6036/1995; vgl. Kass. Nr.
286/2005 und Kass. Nr. 28611/2022).
28 di 31 Daher ist die Kondominiumsordnung an und für sich widersprüchlich, indem dieselbe zuerst die gewerblichen Einheiten von der Kondominiumsordnung ausschließt und danach zeitliche
Beschränkungen für die Möglichkeit der Benutzung der eigenen ausschließlichen Flächen für
Lade- und Entladetätigkeiten vorsieht.
Ebenfalls widersprüchlich ist die Klausel der Kondominiumsordnung in dem Teil, in welchem diese einerseits die gewerblichen Einheiten von der Verpflichtung ausschließt, zu den Spesen beizutragen, und andererseits die Verteilung derselben Spesen aufgrund von Tausendsteltabellen, die sie beinhalten, unter Berücksichtigung der Tatsache, dass beide Dokumente demselben
Vertrag beigelegt waren, festlegt.
Unberührt bleibt, dass im Falle, dass die gewerblichen Einheiten von der Anwendung der
Kondominiumsordnung ausgeschlossen bleiben sollten, dieselben sich darauf nicht einmal berufen könnten, um die eigene Befreiung von der Beitragspflicht zu behaupten.
3.7. Aus den vorstehenden Überlegungen ergibt sich, dass die gewerblichen Einheiten laut mm.AA. 1 e 2 Teile des Kondominiumsgebäudes mit daraus folgender Nichtigkeit der gesamten
Kondominiumsordnung sind, angesichts dessen, dass die oben überprüften im Per_5 unvereinbaren Gegensatz zueinander und in untrennbarer Verbindung mit den übrigen
Bestimmungen, insbesondere mit jenen betreffend die Verteilung der Spesen, stehen. Es hat sich nämlich herausgestellt, dass diese auf der Grundlage der Voraussetzung abgeschlossen wurde, unter welcher die gewerblichen Einheiten nicht alle gemeinschaftlichen Teile der Wohneinheiten genutzt hätten, wie es sich aus dem Tauschvertrag und aus den Anhängen unter Buchst. A und B ergibt. Mit besonderem Bezug auf GM, kann diese getrennte Zugänge und auch CP_3
Anlagen aufweisen, da die rekursstellende Partei das Gegenteil weder vorgebracht noch nachgewiesen hat, sodass im Lichte der oben zusammengefassten Prinzipien nicht hervorvorgeht, dass die ursprüngliche Kondominiumsordnung sic et simpliciter jetzt anwendbar sei, sollten einige Teile objektiv und funktionell nicht im gemeinschaftlichen Miteigentum mit den gewerblichen Einheiten stehen.
Auf die Hinfälligkeit der Kondominiumsordnung folgt die Verteilung der Spesen in Anwendung der Bestimmungen des Zivilgesetzbuches, vorbehaltlich folgender anderslautender Vereinbarung im Sinne von Art. 1123, 1. Absatz ZGB.
Es folgt ebenfalls die Nichtigkeit der am 30.11.2022 gefassten Beschlüsse, womit die
Abschlussrechnung 2021-22 und der Kostenvoranschlag 2022-23 genehmigt und der neue
29 di 31 Verwalter ernannt wurden, weil diese auf einem Präsenz- und Beschlussquorum beruhen, die die weiteren Mitglieder nicht berücksichtigt und bei der Verteilung der Spesen von einer ungültigen
Kondominiumsordnung Gebrauch gemacht haben (s. Kass. Ver. Sekt. Urt. Nr. 9839/2021).
Dadurch erübrigen sich hier die übrigen Anträge.


4. Verfahrenskosten
Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei gemäß dem Prinzip im Sinne von Art. 91
ZPO auferlegt.
Unter Berücksichtigung des Gesamtausganges des Rechtsstreites, bestehen die Voraussetzungen, um das 4 und die Beklagte JO GM aufgrund des jeweiligen CP_15 CP_1 teilweisen Unterliegens gegenüber den Anträgen der rekursstellen Partei, an Letztere jeweils die
Hälfte der Verfahrenskosten zu erstatten, mit Ausgleich der übrigen Kosten zwischen den
Parteien, auch hinsichtlich der verfahrensrechtlichen Verhältnisse mit den übrigen Beklagten, die säumig geblieben sind.
Die Kosten zugunsten der rekursstellenden Partei werden laut Urteilsspruch in Anwendung der im M.D. Nr. 55/2014 festgelegten Parameter liquidiert: Tabelle 2, unbestimmter Per_9
Euro 26.000,00 und Euro 52.000,00, durchschnittliche Parameter
[...] Persona_10 für die Studiums- und Einführungsphase, Mindestparameter für die Behandlungs- und
Entscheidungsphase aufgrund der ausschließlich in dokumentarischer Form erfolgten
Beweisaufnahme sowie der begrenzten durchgeführten Tätigkeit in dieser Phase, mit Erhöhung um 30% im Sinne von Art. 4, Abs. 1 bis für die Bereitstellung von elektronischen Verbindungen.


5. Verfahrenssprache
Im Sinne des D.P.R. Nr. 574/1988 wird die Übermittlung des Entwurfs des vorliegenden Urteils an das Amt für den Sprachbereich beim Landesgericht zur Übersetzung desselben in die deutsche
Verfahrenssprache verfügt, wobei zu beachten ist, dass die Beklagte JO GM nicht ausdrücklich erklärt hat, darauf zu verzichten und auch der Verteidiger mit keiner eigens dafür vorgesehenen Sondervollmacht im Sinne von Artikel 20 DPR Nr. 574/1988 ausgestattet war.
A.D.G. befindet das Landesgericht, mit prozessabschließendem Urteil und unter Abweisung sämtlicher anderslautenden oder sich erübrigenden Anträge und Einwände, wie folgt zu Recht:
1) es wird aus den in der Urteilsbegründung angeführten Gründen die Nichtigkeit der unter
Buchstaben E der Kondominiumsordnung beiliegenden Urkunde des Notars Daniel
30 di 31 vom 5. November 2021, Urkundenrolle Nr. 3.009/22.554, festgestellt und Per_1 erklärt;
2) es wird festgestellt und erklärt, dass die B.p. 1389 K.C. Toblach ein im CP_15
Sinne von Artikel 1117 ff. ZGB ist und dass alle Miteigentümer dazu gehalten sind, sich an den Spesen unter Einhaltung der im ZGB festgelegten Regeln, mit den in der
Begründung enthaltenen Präzisierungen, zu beteiligen;

3) es wird aus den in der Urteilsbegründung angeführten Gründen die Nichtigkeit aller von der Miteigentümerversammlung des Kondominiums 4 CI am 30.11.2022 gefassten
Beschlüsse festgestellt und erklärt;
4) die Beklagten und OK BH werden dazu verurteilt, Controparte_1 der Kosten des vorliegenden Verfahrens zugunsten der rekursstellenden Partei je zur
Hälfte (1/2) rückzuerstatten, mit Ausgleich der übrigen , wobei die Kosten Pt_15 insgesamt zur Gänze (2/2) in Höhe von Euro 6.839,30 für Anwaltsentgelt, zuzüglich 15 % für Pauschalrückerstattung für allgemeine Kosten, zuzüglich Nebenkosten für
Fürsorgebeitrag und MwSt. laut Gesetz auf die dafür vorgesehenen Posten und zuzüglich eventuell anfallender Folgekosten liquidiert werden;

5) es wird die Übermittlung des vorliegenden Urteils an das Amt für den Sprachbereich beim Landesgericht zur Übersetzung desselben in die deutsche Sprache verfügt.
So entschieden, am 22.03.2025
Der Per_11
Massimiliano Segarizzi
Für die Übersetzung ITA>DE
Dr. (gez.) Persona_12
Höhere Beamtin
Amt für den Sprachbereich
Landesgericht CP_14
, am 17.07.2025
[...]

31 di 31