TRIBUNALE DI FROSINONE
SEZIONE CIVILE
n. 1434/2023 r.g.
Il Giudice
facendo seguito al processo verbale dell'odierna udienza del 25/03/2025, che viene riaperto alle ore 16.35 per dare lettura della sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nel procedimento civile in epigrafe indicato;
si dà atto che le parti si sono allontanate dopo la discussione e che alle ore 16.35, in esito alla camera di consiglio svolta al termine della discussione e dell'odierna udienza, la causa è stata decisa e viene data lettura della sentenza pur nella loro assenza.
Il Giudice Dott.ssa Simona DI NICOLA REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FROSINONE
In composizione monocratica ed in persona del Giudice Dott.ssa Simona Di Nicola ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in I° grado iscritta al N° 1434 del Ruolo Generale Affari Conteziosi Civili dell'anno 2023, promossa da:
, rappresentata e difesa dall'Avv. Lina Gaetani ed elettivamente domiciliata presso il suo Parte_1 studio legale in Pofi (FR), via G. Mazzini n. 14, giusta procura allegata all'atto di intimazione di sfratto e citazione per la convalida
- parte attrice/intimante - contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. Luigi Chiarolanza ed elettivamente Controparte_1 domiciliato presso il suo studio legale in Frosinone, via Po n. 5, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione
- parte convenuta/intimata -
OGGETTO: sfratto per morosità – risoluzione contratto di locazione ad uso abitativo per inadempimento – risarcimento del danno.
CONCLUSIONI
All'udienza del 25.03.2025 le parti hanno discusso la causa come da processo verbale in atti (da intendersi qui integralmente richiamato per relationem e ritrascritto). FATTO E DIRITTO

1. La sig.ra ha convenuto in giudizio il sig. , con il quale ha esposto di Parte_1 Controparte_1 aver stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo registrato in Frosinone il 14.01.2020 al n. 162 serie
3T, avente ad oggetto l'immobile sito in Pofi (FR), in Via S. Giorgio n. 30, distinto in Catasto al fg. 6, mapp.
224, sub 6, cat. A/4. Espone l'attrice che la durata della locazione è stata pattuita in quattro anni, con decorrenza dal 01.01.2020 e con rinnovo automatico di pari durata in assenza di disdetta;
che il canone di locazione è stato pattuito in € 2.760,00 annui, senza rivalutazione, da corrispondersi presso il domicilio della locatrice in rate mensili anticipate di € 230,00 entro il giorno cinque di ogni mese;
che il Sig. ha CP_1 omesso il pagamento di quattro rate (precisamente, da gennaio ad aprile 2023), così maturando un debito pari ad € 920,00 nei confronti della locatrice;
che alcun effetto ha sortito il tentativo di ottenere in via bonaria il pagamento di quanto dovuto. Ha pertanto chiesto di convalidare lo sfratto per morosità intimato in danno del sig. , fissando la data d'inizio dell'esecuzione; di emettere decreto ingiuntivo Controparte_1 immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e a scadere fino all'esecuzione dello sfratto;
in caso di opposizione, di emettere ordinanza immediatamente esecutiva e non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c.; in caso di contestazione sull'ammontare della morosità, di emettere ordinanza di pagamento delle somme non controverse ex art. 666 c.p.c.; nel merito, di dichiarare risolta la locazione per cui si procede e, per l'effetto, di ordinare il rilascio in favore del locatore della suindicata unità immobiliare libera e sgombra da persone e cose;
di condannare il conduttore al pagamento delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio.
Costituitosi in giudizio, il sig. ha contestato le richieste avversarie, Controparte_1 deducendo che il rapporto si è svolto in maniera regolare finché la locatrice ha commissionato dei lavori di efficientamento energetico sull'immobile locato. Precisa il convenuto che i lavori hanno comportato disagi tali da compromettere in maniera significativa il godimento dell'immobile parte del conduttore e del suo nucleo familiare, avendo questi subìto, a titolo esemplificativo, l'allagamento dei locali dell'appartamento a seguito della rimozione del tetto, con conseguente insorgenza di muffa negli ambienti medesimi;
la rimozione della caldaia, con conseguente privazione di acqua calda e riscaldamento;
la presenza di calcinacci sulle scale e dinanzi al portone d'ingresso, che rendevano difficoltoso l'accesso all'appartamento; l'utilizzo da parte degli operai dell'utenza idrica ed elettrica dell'immobile, con consumi e spese a carico del conduttore. Rappresenta di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione per il periodo in cui i disagi gli hanno impedito il godimento dell'immobile, dandone comunicazione alla locatrice. Ha pertanto chiesto al Tribunale di rigettare tutte le domande di parte intimante, con sua condanna al risarcimento ex art. 96 c.p.c. e alle spese di lite in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
All'udienza del 31.05.2023, lo sfratto non è stato convalidato, stante l'opposizione del conduttore;
ritenuto inoltre che i motivi di opposizione da questi formulati fossero ostativi all'emissione dell'invocata ordinanza di rilascio, anche tale istanza di parte intimante è stata rigettata. Disposto il mutamento del rito;
assegnato il termine per l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatoria;
concessi alle parti i termini per il deposito di memorie integrative;
espletata l'istruttoria sulla base delle istanze di prova ammesse;
assegnati i termini per il deposito di note conclusive;
all'udienza del 25.03.2025 le parti hanno discusso come da processo verbale in atti e all'esito di tale discussione la causa viene decisa come segue.

2. Preliminarmente, si dà atto della sussistenza della condizione di procedibilità della domanda, laddove parte ricorrente ha provato di aver avviato la procedura di mediazione obbligatoria di cui all'art. 5 d.Lgs. 28/10 e s.m.i. depositando il verbale di mediazione con esito negativo del 11.07.2023 (cfr. doc. 1 allegato alla memoria integrativa di parte ricorrente).

3. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento è fondata e merita accoglimento per i motivi che seguono.
La ricorrente denuncia il grave inadempimento del conduttore resistente rispetto all'obbligazione di pagamento del canone di locazione che risulta esser stato omesso per intero quanto alle mensilità da gennaio
2023 a settembre 2023; lamenta inoltre che il conduttore, benché gravemente moroso in relazione alle mensilità predette e nonostante l'invio nei termini contrattualmente pattuiti di comunicazione di disdetta del contratto di locazione alla sua naturale scadenza (cfr. doc.

3.a. allegato alla memoria integrativa di parte ricorrente) continui a permanere nell'immobile senza corrispondere alcuna indennità di occupazione. Ha quindi invocato la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo concluso il 01.01.2020 per inadempimento della parte conduttrice di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Di contro, il conduttore, affermando di aver scientemente sospeso il pagamento del canone di locazione in ragione della inabitabilità dell'immobile, dichiara di aver ripreso a corrispondere i canoni di locazione non appena l'immobile è divenuto parzialmente godibile, allegando una ricevuta di pagamento per il canone di ottobre 2023.
Osservato preliminarmente, in materia di locazione e di risoluzione del contratto di locazione, che:
l'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce una delle obbligazioni primarie ed essenziali del conduttore e che incide in maniera significativa su tutto l'equilibrio del rapporto negoziale, sicché in nessun caso è data facoltà al conduttore di autoridursi il canone stesso, ossia di dare luogo ad un pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, atteso che tale condotta costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio
(cfr. ex multis, Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2012, n. 10639);
sebbene l'art. 5 L. 392/78 predetermini la gravità dell'inadempimento per le sole locazioni ad uso abitativo nella mancata corresponsione anche di una sola mensilità di canone nel termine di venti giorni dalla scadenza, mentre per tutti gli altri tipi di locazione la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. (cfr. Cass. civ. sez. III, 04 agosto 2000, n. 10239), ben può il giudice utilizzare come parametro orientativo il principio contenuto nell'art. 5 L. 392/78 per valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore ai fini della pronuncia sulla risoluzione del contratto di locazione, avuto riguardo alle peculiarità del caso concreto (cfr. Cass. civ. sez. un., 28 dicembre 1990, n. 12210);
la verifica della gravità dell'inadempimento del conduttore, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità (per tutte v. Cass. civ. n. 3954/2008), viene operata alla stregua di un duplice criterio: in primo luogo, e sotto il profilo oggettivo, occorre appurare che l'inadempimento abbia effettivamente inciso in misura apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da creare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
sotto il profilo soggettivo, poi, va considerato il comportamento di entrambe le parti (un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra) che può, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. in specie, il sig. non ha contestato la morosità, ma ha rappresentato che l'inadempimento è dipeso CP_1 dalla grave compromissione del godimento dell'immobile cagionata dai lavori di ristrutturazione commissionati dalla locatrice e avviati a partire dal mese di agosto 2022.
In particolare, deduce il conduttore che i lavori di efficientamento energetico (cd. bonus 110), commissionati dalla locatrice e iniziati ad agosto 2022, hanno comportato significativi disagi al conduttore e al suo nucleo familiare, costituito dalla sig.ra e dal figlio della coppia, di anni 5. Tali disagi si Controparte_2 sono sostanziati nell'ingresso nell'appartamento di acqua piovana a seguito della rimozione del tetto, con conseguente formazione di muffe che hanno reso l'ambiente malsano;
nella presenza di calcinacci sulle scale e dinanzi al portone d'ingresso, che hanno reso difficoltoso l'accesso all'immobile al sig. di ritorno dal Per_1 lavoro;
nello smontaggio degli infissi, delle zanzariere in piena estate e della caldaia in pieno inverno;
nell'acquisto di un dispositivo scalda acqua per far fronte all'assenza della caldaia;
nell'utilizzo da parte degli operai dell'utenza idrica ed elettrica in uso all'appartamento, con spese a carico del conduttore.
Sostiene il conduttore che tali circostanze, in un primo momento tollerate dagli abitanti dell'appartamento, ne hanno ben presto reso impossibile la permanenza, costringendoli a spostarsi in albergo o presso l'abitazione dei suoceri del sig. presso Nocera Inferiore, in quanto l'appartamento locato CP_1 sarebbe divenuto inabitabile. Con raccomandata del 12.01.2023, ha comunicato alla locatrice la volontà di sospendere il pagamento dei canoni di locazione fintantoché le condizioni dell'immobile non ne avrebbero consentito l'uso cui esso era stato destinato (cfr. all. 9 alla comparsa di costituzione).
Orbene, le doglianze di parte resistente si inquadrano all'evidenza nell'ambito di una eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c. Stando alle contestazioni del resistente, l'inadempimento della locatrice si sostanzierebbe nella violazione degli obblighi derivanti dall'art. 1575 c.c., non avendo questa mantenuto il bene locato in stato da servire all'uso convenuto e garantito il pacifico godimento durante la locazione.
Tale eccezione è infondata.
Il conduttore ha certamente dato prova dei disagi subiti a partire dal mese di agosto 2022. Tuttavia, non si ritiene che tali circostanze valgano a giustificare la sospensione totale dell'obbligazione gravante sul conduttore di pagamento del canone di locazione.
Ciò per diverse ragioni.
Innanzitutto, ciò che emerge dagli atti di causa e all'esito dell'istruttoria espletata è che, a fronte della sospensione del pagamento del canone, il conduttore non ha mai di fatto lasciato l'immobile locato, rimanendone nel godimento per tutto il periodo in cui ha maturato la morosità (ossia da gennaio 2023 a settembre 2023. Il conduttore ha poi dato prova di aver pagato la mensilità di ottobre 2023 e la locatrice ha dichiarato all'udienza del 25.03.2025 di aver ricevuto il pagamento delle mensilità di novembre e dicembre
2023 a titolo di canone di locazione e delle mensilità da gennaio ad aprile 2024 a titolo di indennità di occupazione. La locatrice, infatti, deduce di aver inviato al conduttore, nel mese di giugno 2023, una comunicazione formale di disdetta del contratto alla naturale scadenza, sicché il rapporto di locazione sarebbe cessato a partire da gennaio 2024).
La circostanza, da un lato, è desumibile dagli stessi atti difensivi del conduttore, il quale non ha mai specificamente contestato di essere rimasto nel godimento dell'immobile per tutto il tempo della sospensione del pagamento del canone (ciò che invece è stato a più riprese evidenziato dalla locatrice). E invero è lo stesso conduttore ad affermare di aver provveduto egli stesso, nel periodo in cui si è verificata la morosità, dapprima all'installazione di un dispositivo per il riscaldamento dell'acqua, in luogo della caldaia;
in un secondo momento, ha provveduto ad acquistare il legname per riscaldare la casa con il termocamino di cui questa è dotata (cfr. memoria integrativa); di aver dormito per sei mesi sul divano ed essere rimasto senza antenna tv
(cfr. memoria integrativa); che agli inizi di maggio 2023 gli è stato richiesto dalla locatrice la disponibilità a consentire la sostituzione degli infissi (cfr. comparsa di costituzione); che nel settembre 2023 sono state eseguite le tinteggiature di cui allega prova fotografica (cfr. memoria integrativa). Tutte le richiamate circostanze comprovano che il conduttore abbia mantenuto il godimento dell'immobile, permanendo al suo interno, per tutta la durata della sospensione integrale del pagamento del canone di locazione.
Dall'altro lato, il fatto che il conduttore sia rimasto nel godimento del bene per tutto il tempo della morosità è emerso anche dalle dichiarazioni dei testi sentiti alle udienze del 28.05.2024 e del 05.11.2024 (cfr. dichiarazioni della sig.ra convivente del sig. sino al mese di giugno Controparte_2 Controparte_1
2023: “Il tetto hanno cominciato a smontarlo il 13 e 14 novembre;
il 16 ci siamo allagati e tutti e tre abbiamo dovuto dormire in albergo per quella notte;
il giorno dopo io e mio figlio ce ne siamo andati a Nocera e lì siamo rimasti un mese, mentre il mio compagno dopo un paio di giorni è rientrato. La ditta cercava di mettere la guaina per evitare che continuasse a entrare acqua nell'appartamento ma inutilmente perchè continuava a piovere”; “Fino ad oggi, dal momento che sono andata nell'appartamento un paio di settimane fa quando sono andata dal con mio figlio, la recinzione non risulta ancora ripristinata”; cfr. dichiarazioni del sig. CP_1
, amico del sig. : “Mi risulta che i abbia ancora la disponibilità Testimone_1 Controparte_1 CP_1 dell'appartamento”).
Ebbene, la sospensione totale del pagamento del canone nel caso di specie non si ritiene giustificata.
Infatti, i lavori di ristrutturazione hanno certamente comportato dei disagi per il conduttore e per il suo nucleo familiare, parzialmente confermati dalla stessa locatrice, ma la permanenza del sig. Per_1 all'interno dell'immobile per tutta la durata della sospensione del canone induce a ritenere che l'appartamento non fosse inabitabile, come da questi sostenuto. In altri termini, i disagi sopportati dal conduttore hanno certamente determinato una riduzione del godimento dell'immobile, impedendogli di esercitarne il godimento nella misura in cui esso era stato pattuito. Ma la circostanza che un godimento, seppur ridotto, vi sia comunque stato nel corso di tutti i mesi oggetto di morosità dimostra che comunque l'immobile non fosse del tutto inabitabile, come invero rappresentato dal conduttore, e che un godimento, seppur ridotto rispetto al passato, fosse comunque possibile, a maggior ragione considerando che è lo stesso ad affermare di Per_1 aver provveduto a trovare delle soluzioni per far fronte al riscaldamento dell'acqua (con acquisto a proprie spese di apposito dispositivo) e degli ambienti (con acquisto a proprie spese del legname per l'utilizzo del termocamino della casa), circostanze peraltro confermate anche dalla espletata prova testimoniale (cfr. a titolo esemplificativo dichiarazioni di “Si, nel momento in cui hanno tolto la caldaia abbiamo Controparte_2 avuto difficoltà, siamo stati senza riscaldamento e molto spesso ho dovuto riscaldare l'acqua sul gas perché non avevamo acqua calda. La situazione è durata fino a ch dopo alcune settimane, non ha Controparte_1 chiamato un tecnico per far installare uno scaldino”; dichiarazioni di : “Faccio fatica per le Testimone_1 date, però qualcosa sicuramente è successo perché io mi sono anche prodigato per portare a della CP_1 legna;
so che c'erano stati anche problemi con la caldaia sostituita con uno scaldabagno un po' spartano, perché era posto all'esterno. Ricordo che non aveva riscaldamento. Non ricordo quanto sia durata questa situazione ma ricordo che un paio di volte ho dovuto portare della legna a casa sua, perché avevano un termocamino”). Le circostanze paventate giustificherebbero al più una richiesta di tipo risarcitorio da rivolgere nei confronti della proprietaria locatrice (che tuttavia, come si avrà modo di osservare, non è stata correttamente veicolata in una formale domanda giudiziale di risarcimento del danno) ma non a supportare l'eccezione di inadempimento spiegata contro la locatrice.
In secondo luogo, non risulta che le doglianze del conduttore siano mai state formalizzate in una richiesta di riduzione del canone di locazione o di risoluzione del contratto, eccependo l'inadempimento del locatore. A ben vedere, anche in questa sede il conduttore si è opposto a ogni domanda avanzata in tal senso dalla locatrice, avendo peraltro lamentato la disdetta alla naturale scadenza del contratto già formalmente comunicatagli dalla proprietà. Sotto tale ultimo profilo, peraltro, si rileva che l'attrice ha lamentato, nelle proprie note conclusive, la permanenza del sig. nell'immobile anche a fronte dell'invio della disdetta CP_1 entro i termini contrattualmente pattuiti, che non avrebbe corrisposto alcunché alla proprietà a titolo di indennità di occupazione;
la circostanza non è stata contestata dal con le proprie note conclusive. CP_1
Certamente non si ignora l'orientamento di legittimità, pronunciato con riferimento a locazione di immobile locato ad uso non abitativo, secondo cui “l'art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578 c.c., con la precisazione che in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. È stato pure da ultimo ribadito che, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte.
L'importanza della prestazione, per così dire, permanente del locatore, ovvero la detenzione dell'immobile da parte del conduttore che è derivata dalla consegna, non è sufficiente ... per compiere e cristallizzare la realizzazione esecutiva del sinallagma, ovvero per escludere definitivamente la sussistenza di buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del conduttore alle inadempienze del locatore rispetto alle ulteriori sue obbligazioni. E se, allora, la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l'inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l'inadempimento del locatore, qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell'immobile locato, ovvero una "quota" di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, applicandosi quindi integralmente l'articolo 1460 e seguendo, per effettuarne nel concreto la corretta applicazione, il parametro posto nel secondo comma dell'articolo, ove lo si evince a contrario: se non corrisponde alla buona fede oggettiva sospendere l'adempimento nel caso in cui l'inadempimento o l'adempimento inesatto di controparte "avuto riguardo alle circostanze" non giustifichi la sospensione, viceversa la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando "avuto riguardo alle circostanze"
l'inadempimento o l'adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore. E in questo raffronto sintonizzante non può non venire inclusa pure la sospensione parziale - quindi la determinazione proporzionale del quantum del canone sospeso - proprio perché (cfr. art. 1218 c. c.) si tratta di una reazione che deve essere il consequenziale riverbero non solo di un inadempimento, ma - come il più delle volte è configurabile nel contratto locatizio quando l'eccipiente è il conduttore che permanga nella detenzione dell'immobile - anche di un adempimento inesatto (exceptio non rite adimpleti contractus)»”
(Cassazione, sez. III, ordinanza 22 giugno 2020, n. 12103); “In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede”
(Cassazione civile, sez. III, 25 Giugno 2019, n. 16918).
Ebbene, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., in quanto strumento di autotutela riconosciuto alla parte contrattuale adempiente contro l'inadempimento della controparte, non necessita del ricorso al giudice per poter essere esperita. Tuttavia, la clausola di buona fede cui la norma rinvia consente al giudice una valutazione di proporzionalità tra l'inadempimento e l'eccezione e di comparabilità delle prestazioni ineseguite e di quelle rifiutate in via di eccezione. In tale giudizio di proporzionalità dell'inadempimento occorre tenere conto non soltanto dell'elemento cronologico ma anche e soprattutto della proporzionalità degli inadempimenti rispetto alla causa in concreto e dell'incidenza delle condotte inadempienti sull'equilibrio tra le contrapposte posizioni contrattuali.
Come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, l'eccezione può essere sollevata non solo quando la prestazione della controparte sia completamente assente, ma anche nell'ipotesi in cui dall'inadempimento altrui derivi una riduzione del godimento del bene locato;
tuttavia “la sospensione del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cassazione civile, sez. III, 25 Giugno 2019, n. 16918). Ciò comporta la valutazione sull'utilizzabilità dell'immobile, con la conseguenza che una inutilizzabilità totale dello stesso (che si traduce in una totale compromissione del godimento del bene locato) potrà dare luogo alla sospensione del pagamento del canone ai sensi dell'art. 1460
c.c.; laddove invece l'inadempimento sia solo inesatto, potrà avvalersi della riduzione parziale del pagamento del canone.
Nel caso di specie, la compressione del godimento dell'immobile non è mai stata totale, avendo invero il conduttore sempre usufruito dello stesso, seppur con i disagi lamentati, per tutto il periodo di sospensione del canone di locazione. Quanto emerso nel corso del giudizio è che l'immobile, pur soggetto a importanti lavori di ristrutturazione, non ha mai versato in una condizione di assoluta inservibilità e inabitabilità nel periodo in cui il conduttore ha proceduto a sospendere il pagamento del canone mensile (ossia a partire da gennaio 2023). Invero, le attività poste in essere sull'immobile a partire da gennaio 2023 in poi hanno certamente recato disagi al conduttore, ma non ne ha mai compromesso in maniera assoluta la fruibilità e la godibilità.
Tale riduzione del godimento avrebbe al più giustificato una riduzione del canone di locazione, quale reazione all'eccepito inadempimento del locatore ex art. 1460 c.c., anziché una sospensione totale dell'adempimento della prestazione gravante sul conduttore.
D'altro canto, non risulta che il conduttore abbia mai richiesto alla proprietà una riduzione del canone di locazione ovvero la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, essendosi peraltro in questa sede opposto a ogni domanda avanzata in tal senso dalla locatrice e avendo lamentato altresì l'avvenuta disdetta del contratto di locazione alla sua naturale scadenza, comunicatagli formalmente dalla locatrice nel mese di giugno 2023.
Peraltro, quanto all'episodio del 16.11.2022 durante il quale è penetrata acqua piovana all'interno dei locali dell'appartamento a causa dei lavori di rifacimento del tetto, occorre rilevare che, a fronte dell'inutilizzabilità dell'immobile con conseguente allontanamento del conduttore e del suo nucleo familiare dall'abitazione per alcuni giorni, parte locatrice ha dato prova di aver restituito il canone di locazione di novembre 2022 (circostanza che ha trovato conferma in sede di istruttoria orale: “Io mi aspettavo dall Pt_1 un po' di collaborazione e quando lei mi restituì l'affitto del mese di novembre 2023, ormai il danno era fatto e quindi dopo il 16.11.23 i locatori ci avevano assicurato che una volta rimesso il tetto i lavori sarebbero presto finiti quindi noi abbiamo aspettato e abbiamo deciso di non andare via, invece poi i lavori sono durati altri mesi” – cfr. verbale del 28.05.2024), sostenendo altresì di non aver richiesto il pagamento della mensilità di dicembre 2022 (circostanza non contestata dal conduttore). Peraltro, in sede di escussione testimoniale la sig.ra ha dichiarato che il conduttore ha fatto rientro nell'abitazione un paio di giorno dopo Controparte_2
(cfr. verbale del 28.05.2024), sicché anche in tale circostanza il godimento dell'immobile è stato oggetto di una riduzione ma non di una totale e assoluta compromissione.
In ogni caso, la condotta tenuta dalla locatrice ha riequilibrato lo squilibrio sinallagmatico venuto a determinarsi a seguito dell'episodio del 16.11.2022, in cui il godimento dell'immobile è stato interrotto a causa dell'ingresso di acqua piovana nell'appartamento, restituendo l'intera mensilità già pagata dal conduttore ed esonerando quest'ultimo dal versamento della mensilità successiva.
Ritenuto dunque non sussistere un inadempimento a carico della parte locatrice che possa valere a legittimare l'integrale sospensione dell'obbligazione di pagamento del canone da parte del conduttore e che peraltro il conduttore non ha richiesto la riduzione del canone nel presente giudizio né tantomeno una compensazione delle poste dare-avere eventualmente accertabili, limitandosi ad opporre integralmente le richieste della controparte;
la condotta complessivamente tenuta dal conduttore va pertanto considerata e valutata ai fini della verifica e della delibazione dell'incidenza di essa sul complessivo equilibrio economico del contratto e all'interesse delle parti. Trattandosi di locazione ad uso abitativo, occorre far riferimento all'art. 5 L. 392/78, che predetermina la gravità dell'inadempimento nella mancata corresponsione anche di una sola mensilità di canone nel termine di venti giorni dalla scadenza.
In specie, il conduttore ha omesso il pagamento di ben nove mensilità (da gennaio a settembre 2023, per un totale di € 2.070,00) e, stando alle deduzioni della ricorrente, anche di quelle successive (eccezion fatta per la mensilità di ottobre 2023 per la quale il conduttore allega distinta di bonifico;
delle mensilità di novembre e dicembre 2023, per cui la locatrice dichiara l'adempimento; nonché delle mensilità da gennaio ad aprile 2024, per le quali il resistente ha effettuato il pagamento della somma ormai qualificabile come indennità di occupazione, attesa la scadenza del contratto alla naturale scadenza del 01.01.2024), a fronte di un godimento dell'immobile che, seppur ridotto, è stato costante nel periodo della morosità. Tale condotta ha determinato uno squilibrio contrattuale ai danni della locatrice che non ha percepito canoni, nemmeno in misura ridotta, all'incirca per un anno, senza avere la disponibilità dell'immobile. La situazione anzidetta si è protratta anche in seguito alla notifica dell'intimazione di sfratto e perdura tuttora.
La valutazione della morosità del conduttore, ai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento contrattuale e della conseguente pronuncia di risoluzione del contratto, deve essere unitaria, vale a dire riferita all'intero rapporto contrattuale, avuto riguardo anche alle successive omissioni di pagamento dei canoni scaduti nel corso del giudizio (Cass. civ., sez. III, 07/12/2020, n.27955). Invero, nelle obbligazioni ad esecuzione periodica, come la locazione, anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può rivestire i caratteri della serietà e della gravità di cui all'art 1455 c.c., se si protrae nel tempo e se persiste ostinatamente malgrado il ricorso alle vie giudiziali (cfr. Cass. 8076/2002; in senso conforme Cass.
15363/2010; “In tema di contratti, il principio, sancito dall'art. 1455 cod. civ., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo per grave inadempimento del conduttore, che non aveva corrisposto nel termine pattuito i canoni, valutando non solo l'aspetto economico del dedotto inadempimento ma anche il comportamento complessivo del predetto in relazione all'interesse concreto del locatore puntuale pagamento dei canoni, e ritenendo che tale comportamento avesse inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale”).
Tanto premesso, si ritiene che ricorrano nella specie i presupposti giustificativi di una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione tra le parti per inadempimento di non scarsa importanza del conduttore.

4. Rilevato che parte ricorrente ha richiesto l'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere ai sensi dell'art. 664 c.p.c. e che tale domanda si converte definitivamente in una domanda di condanna in sede di giudizio ordinario;
accertata la morosità del conduttore, secondo quanto sopra esposto, sussistono i presupposti per l'accoglimento della relativa domanda di condanna al pagamento tanto dei canoni scaduti quanto di quelli a scadere sino alla data del rilascio, posto che:
È noto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1227 del 23/01/2006; Cass. n. 19652 del 2004) che, in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento (valutazione di puro merito, incensurabile, come tale, in sede di giudizio di legittimità se adeguatamente e correttamente motivata) deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ovvero quando dal complesso della motivazione emerga che il giudice lo ha considerato tale da incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale;

In tali casi la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ. - deve ritenersi "in re ipsa" ove l'inadempimento stesso venga accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15553 del 06/11/2002; Cass., 30 marzo 1990, n. 2616; Cass., 24 settembre 1986, n. 5736; Cass., 14 gennaio 1980, n. 295). In particolare
(Cass. n. 14234 del 2004), qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo al mancato pagamento dei canoni di locazione (ossia con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto di locazione), la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 c.c., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24460 del
18/11/2005; Cass. n. 14234 del 2004);
Peraltro, la rilevanza del comportamento successivo dell'inadempiente assume a fortiori rilievo se non siano adempiute (come nella specie) le obbligazioni ulteriori che vengano a scadenza dopo la proposizione della domanda, in pendenza del processo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14527 del 11/10/2002);
Il venir meno del suo interesse all'adempimento da parte del contraente inadempiente non è neppure ipotizzabile nella locazione, dove il conduttore continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore (che non può impedirlo), pur continuando a non adempiere le proprie obbligazioni, in contrasto col preciso disposto dell'art. 1591 c.c., che gli impone il pagamento del corrispettivo convenuto (e l'adempimento delle ulteriori obbligazioni che gli fanno carico) fino alla riconsegna (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14527 del
11/10/2002 in motivazione);
La condanna al pagamento dei canoni a scadere sino alla data di restituzione dell'immobile locato, dovuti comunque dal conduttore a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (art. 1591 cod. civ.) è ammissibile in tema di giudizio di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e trova sostanzialmente la sua ratio nella disposizione particolare, di cui alla norma dell'art. 664, primo comma, cod. proc. civ., che, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, autorizza, quando l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, l'emissione anche dell'ingiunzione di pagamento non solo dei canoni scaduti alla data della notificazione dell'intimazione, ma anche dei canoni "da scadere fino all'esecuzione dello sfratto" (Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 11603 del 2005);
Si configura in tal caso - secondo la qualificazione che ad essa viene concordemente attribuita in dottrina - una delle ipotesi particolari di c.d. condanna in futuro (quella, cioè, in cui l'ordinamento valorizza l'interesse del creditore ad ottenere un provvedimento a carico del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento dell'obbligato:Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11603 del 2005);
Inoltre la domanda di risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento del conduttore contiene implicitamente quella di rilascio della re locata, per cui non pronuncia ultra petita il giudice che, accogliendo la domanda di risoluzione, disponga anche il rilascio, la cui relativa istanza, non costituendo domanda nuova, può essere avanzata per la prima volta anche in appello (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11603 del 2005); ne consegue che il conduttore deve essere condannato al pagamento dei canoni scaduti Controparte_3 alla data dell'intimazione (da gennaio a settembre 2023 per € 230,00 mensili e complessivamente €
2.070,00); oltre all'importo per le mensilità successivamente maturate e dovute da maggio 2024 (risultando che il resistente ancora nella disponibilità e nel godimento dell'immobile – cfr. verbale del 25.03.2025) e fino al rilascio per una somma che va commisurata in € 230,00 per ogni mensilità successiva maturata e non corrisposta, secondo quanto stabilito nel contratto di locazione sub art. 5, fino alla data del rilascio, oltre interessi legali di mora da ciascuna scadenza fino al saldo (avuto riguardo anche alla considerazione per la quale l'indennità di occupazione può essere parametrata al valore locativo pattuito tra le parti).

5. Quanto alla domanda di risarcimento spiegata da parte resistente occorre fare delle precisazioni.
A ben vedere, parte resistente non ha formulato nei propri scritti difensivi domanda di risarcimento del danno patito ex art. 1218 c.c., bensì ha chiesto il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
La domanda è infondata.
Com'è noto, l'articolo 96 c.p.c. contempla due ipotesi di responsabilità aggravata: l'una, disciplinata dai primi due commi;
l'altra, prevista dal terzo comma.
In particolare, la norma prevede che la parte soccombente che ha agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave possa essere condannata dal giudice, su istanza dell'altra parte, al pagamento delle spese nonché al risarcimento dei danni, liquidati anche d'ufficio in sentenza. Inoltre, quando pronuncia sulle spese ai sensi dell'articolo 91, il giudice, anche d'ufficio, può altresì condannare la parte soccombente al pagamento, a favore della controparte, di una somma equitativamente determinata.
In specie, non si è verificata alcuna delle condizioni prescritte dalla norma.
L'accoglimento delle domande di parte ricorrente e la conseguente soccombenza della parte resistente, che insta in questa sede per l'emissione di condanna ex art. 96 c.p.c., non può che comportare il rigetto della domanda di risarcimento per lite temeraria.

6. La regolamentazione delle spese processuali segue integralmente il criterio della soccombenza e avviene sulla base dei parametri di liquidazione di cui alla Tabella 2 allegata al D.M. 55/2014, come modificata dal D.M.
147/22, sullo scaglione di valore compreso da € 1.100,01 a € 5.200,00 (tenuto conto dell'ammontare della morosità pari a complessivi € 4.600,00) e vengono liquidate in dispositivo ponendole a carico di parte resistente.

P. Q. M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile di I° grado iscritta al n. 1434 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2023, promossa da nei confronti di Parte_1 [...]
, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione così decide: Controparte_1
- ACCOGLIE la domanda di risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per inadempimento del conduttore formulata da nei confronti di;
per l'effetto, Parte_1 Controparte_1
- RISOLVE il contratto di locazione per cui è causa ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1453 /1455 c.c., per inadempimento di non scarsa importanza del conduttore;
per l'effetto
- ORDINA al resistente il rilascio immediato, libero da persone e cose, dell'immobile locatogli;

- CONDANNA a corrispondere a;
Controparte_1 Parte_1
a) la somma di € 2.070,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti per le mensilità da gennaio a settembre 2023, oltre interessi legali di mora dalla scadenza al saldo;

- la somma di € 2.530,00 per le mensilità da maggio 2024 a marzo 2025, oltre interessi legali di mora dalla scadenza al saldo;

- CONDANNA parte resistente a rifondere alla parte ricorrente le spese di Controparte_1 Parte_1 giudizio che liquida nella somma di € 2.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e CAP come per Legge.
Manda la Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Frosinone il 25.03.2025
Il Giudice
Dott.ssa Simona Di Nicola